時(shí)間：2023-06-21 08:44:47
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。
日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①
抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。
抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過一段合適的議價(jià)期，在拍賣日公開競(jìng)投，而買家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競(jìng)投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。②
房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰(shuí)先受償，成為一個(gè)棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對(duì)抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。
房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評(píng)估。評(píng)估過程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。
房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場(chǎng)勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國(guó)的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對(duì)房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。
金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評(píng)估對(duì)象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場(chǎng)勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評(píng)估人員對(duì)評(píng)估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場(chǎng)資料給評(píng)估機(jī)構(gòu)，使評(píng)估人員不能正確評(píng)估抵押物的價(jià)值。這就要求評(píng)估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。
房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范
完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來說，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算。④對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。
完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)控體制
1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
金融風(fēng)險(xiǎn)的特征在房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展中尤為明顯，尤其是在以下幾點(diǎn):第一，不確定性。房地產(chǎn)公司有廣泛的金融活動(dòng)，在此期間它們?cè)诓粩嘧兓绊懸蛩囟喾N多樣，包括自然風(fēng)險(xiǎn)或國(guó)家政策的調(diào)整。即使知道財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并提前也做了預(yù)防，它們也不可避免地會(huì)偏離預(yù)期目標(biāo)，因此財(cái)產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不確定的;第二，客觀性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目是存在的，并沒有完全消失，客觀性也大并存在于所有環(huán)節(jié);第三，很難避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？梢允褂眠m當(dāng)?shù)氖侄魏头椒A(yù)測(cè)和評(píng)估房地產(chǎn)中介的金融風(fēng)險(xiǎn)。然而，由于房地產(chǎn)研究與開發(fā)涉及與外部環(huán)境的許多聯(lián)系和變化，因此金融風(fēng)險(xiǎn)被量化，使得識(shí)別金融風(fēng)險(xiǎn)變得更加困難。
2導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素
2.1成本控制的能力不夠
在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于勞動(dòng)量隨著手續(xù)煩瑣而增大，成本控制不足以造成財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制能力很差，例如，房地產(chǎn)審計(jì)過程不夠全面，成本控制管理體系能力不夠強(qiáng)大，這將對(duì)房地產(chǎn)成本的控制產(chǎn)生重大影響，在實(shí)際操作過程中，如果成本超出預(yù)算太多，將會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)后期的正常發(fā)展，同時(shí)還會(huì)影響企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。
2.2財(cái)務(wù)管理環(huán)境過于復(fù)雜
在國(guó)內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極其復(fù)雜，財(cái)務(wù)關(guān)系不足可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)關(guān)系內(nèi)部混亂。這要求決策者比較和分析養(yǎng)老金風(fēng)險(xiǎn)和支付計(jì)劃?，F(xiàn)有公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)通常是財(cái)務(wù)人員誤判財(cái)務(wù)管理環(huán)境的結(jié)果。
2.3管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)和管理中發(fā)揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質(zhì)量和提高管理技能。隨著中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足。同時(shí)，由于科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，缺乏技術(shù)和管理知識(shí)，有關(guān)部門對(duì)行政過程沒有給予足夠的重視，管理過程的質(zhì)量要求嚴(yán)格制約了房地產(chǎn)企業(yè)不能滿足進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的規(guī)章制度。
3有效防控房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的舉措
3.1構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理防范體系
提高風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識(shí)是房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的必要條件:首先，必須分析目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)要得到機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的認(rèn)可和支持，并持續(xù)預(yù)防和控制責(zé)任團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在組織運(yùn)營(yíng)期間根據(jù)過去的風(fēng)險(xiǎn)事件和相關(guān)數(shù)據(jù)，并由專業(yè)分析系統(tǒng)和技術(shù)檢查識(shí)別來創(chuàng)建的不同類型的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)。公司以當(dāng)前數(shù)據(jù)作為參考建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，即利用公司的日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，不斷豐富和完善系統(tǒng)指標(biāo)編制，一旦檢測(cè)到指標(biāo)偏離正常范圍值，又可以在第一時(shí)間檢測(cè)到隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)向主要部門負(fù)責(zé)人發(fā)出預(yù)警，及時(shí)切換有效的方案解決風(fēng)險(xiǎn)。此外，有必要從機(jī)構(gòu)的不同部門廣泛提出建議，制定基準(zhǔn)并改進(jìn)崗位中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并允許機(jī)構(gòu)的所有員工認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防控不只是財(cái)務(wù)管理的主要工作，也可以延伸到其他部門，充分實(shí)現(xiàn)所有人員的積極配合，增強(qiáng)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立性和積極性，加強(qiáng)部門間的溝通與合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。
3.2增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)
財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)在目前房地產(chǎn)行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響金融工作的進(jìn)步。因此，要全面提高財(cái)務(wù)人員的文化素質(zhì)。首先，財(cái)務(wù)管理人員都能夠有強(qiáng)力的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)要為金融專業(yè)人士提供良好的教育;其次，要加大對(duì)財(cái)務(wù)相關(guān)人員的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員具有先進(jìn)的管理知識(shí);再次，要注重發(fā)展財(cái)務(wù)技能，積極掌握財(cái)務(wù)發(fā)展，不斷提高員工財(cái)務(wù)管理素質(zhì);最后，房地產(chǎn)公司要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，正確地研究金融知識(shí)，確保把房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展作為基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)有更好的發(fā)展過程，必須做出正確的發(fā)展決策。
3.3強(qiáng)化資金管理，整合企業(yè)資源
在開展金融活動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整資金管理完善支持體系，是有效保證企業(yè)資金有效運(yùn)轉(zhuǎn)的一項(xiàng)重要措施。整合公司資源，綜合規(guī)劃和提供內(nèi)部數(shù)據(jù)。根據(jù)評(píng)估結(jié)果尋求商業(yè)銀行的信貸支持，評(píng)估企業(yè)的償付能力，為發(fā)展公司的金融活動(dòng)提供充足的財(cái)務(wù)保障。在目前的實(shí)踐中，規(guī)范其日常工作的財(cái)務(wù)行為，主要依賴于金融體系來實(shí)現(xiàn)不同類型金融行為。作為財(cái)務(wù)人員，應(yīng)及時(shí)建立更完整的金融標(biāo)準(zhǔn)體系，同時(shí)還能夠充分闡明房地產(chǎn)行業(yè)的整體特征。根據(jù)這一前提，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)必須能夠涵蓋原材料的購(gòu)買、土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓、商品房銷售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以確保從源頭上控制公司的資金。此外，房地產(chǎn)公司還必須努力學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，并全面介紹該地區(qū)以外現(xiàn)有機(jī)構(gòu)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)上述的現(xiàn)實(shí)變化，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)才能擁有開發(fā)和銷售更好房地產(chǎn)的好處。
3.4項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)公司全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析必須在項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行，這樣可以有效降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且是每個(gè)環(huán)節(jié)都可以得到控制。在實(shí)施步驟方面，首先考察項(xiàng)目實(shí)施的外部環(huán)境，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)市場(chǎng)前景，將歷史數(shù)據(jù)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)相結(jié)合，將實(shí)施計(jì)劃和相應(yīng)的投資包含在性質(zhì)報(bào)告中。其次，在施工過程中，以相關(guān)專業(yè)知識(shí)為參考，合理的控制是將項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素排除掉。最后，銷售額，投資回報(bào)都是以房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有所估值?？傊?，如果金融風(fēng)險(xiǎn)能被房地產(chǎn)公司完全控制，有能力從各方面評(píng)估潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化。
3.5優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率
以現(xiàn)在為界限，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此較高比例的公司債務(wù)將都由房地產(chǎn)公司來承擔(dān)。可以看出，預(yù)防和控制金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)必須是改善當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，面對(duì)現(xiàn)有復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)必須積極了解資金的來源，債務(wù)的壓力與收益回報(bào)之間的利害關(guān)系，并根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則確定資產(chǎn)和合理負(fù)債的比例，定義組織的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)闡明組織的戰(zhàn)略方向和外部環(huán)境的變化，避免無利可圖的投資并評(píng)估組織的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，并明確地識(shí)別資產(chǎn)和負(fù)債的比例，這樣才能使企業(yè)有好的效益利潤(rùn)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 研究
一、前言
房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進(jìn)和發(fā)展，財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問題。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)程度低、受國(guó)家政策以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也缺乏行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實(shí)因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，健全公司財(cái)務(wù)管理體制，提高公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。
二、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的重要性認(rèn)識(shí)
我國(guó)的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營(yíng)體制還沒有完全成熟，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理造成一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)時(shí)，科學(xué)預(yù)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述
財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要指公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機(jī)，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益下滑的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（1）狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指由于不當(dāng)使用公司財(cái)務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)帶來經(jīng)濟(jì)收益發(fā)生大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至為整個(gè)房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指房地產(chǎn)公司在其進(jìn)行資金的籌劃、融合、投放、運(yùn)營(yíng)以及相關(guān)盈利的分配等財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實(shí)際因素導(dǎo)致公司的運(yùn)營(yíng)、利潤(rùn)以及發(fā)展等受到重大影響。
（二）提高財(cái)務(wù)管理的地位
明確財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運(yùn)行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運(yùn)營(yíng)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的財(cái)務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運(yùn)作能力，建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動(dòng)由專人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財(cái)務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]
（三）建立合理的財(cái)務(wù)管理理念
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)普遍周期較長(zhǎng)，包含土地的征收、競(jìng)買到建筑立項(xiàng)、審核、施工、交付等多個(gè)階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項(xiàng)目的資金回收效率差。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財(cái)務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟(jì)收益良好而盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。
三、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）財(cái)務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象
當(dāng)今我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)建筑項(xiàng)目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項(xiàng)目上項(xiàng)時(shí)，因工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)制約，使項(xiàng)目發(fā)展成長(zhǎng)期性問題，對(duì)房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計(jì)劃
我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項(xiàng)目上項(xiàng)，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對(duì)于公司的資金潛力缺乏正確評(píng)估，也沒有對(duì)公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運(yùn)維模式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，公司取得項(xiàng)目的最初階段，沒有針對(duì)項(xiàng)目的需求和實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計(jì)劃，就盲目上項(xiàng)，資金款項(xiàng)的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善
我國(guó)很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲(chǔ)備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲(chǔ)備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動(dòng)的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)，與公司是否能夠適時(shí)的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對(duì)房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國(guó)的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲(chǔ)備資金進(jìn)行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工，在這個(gè)借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對(duì)接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。
四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施探討
（一）完善房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資金管理
我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財(cái)務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財(cái)務(wù)資金管理過程中，需注意兩個(gè)方面：
（1）加強(qiáng)資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項(xiàng)目總體預(yù)算進(jìn)行相互結(jié)合，并將之運(yùn)用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運(yùn)作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。
（2）加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順暢間隔進(jìn)行，將資金進(jìn)行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力
我國(guó)常對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理發(fā)生強(qiáng)烈性、突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)，在公司面臨突如其來的政策風(fēng)險(xiǎn)或其他因素風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)變能力和風(fēng)險(xiǎn)處理能力。
（1）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識(shí)，并調(diào)整財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)結(jié)構(gòu)，使其具備及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并正確防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機(jī)制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運(yùn)用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅(jiān)持投資回報(bào)穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會(huì)，明確財(cái)務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對(duì)公司財(cái)務(wù)管理的影響，運(yùn)用適合的財(cái)務(wù)杠桿，避免盲目借貸對(duì)公司財(cái)務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個(gè)體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進(jìn)新型融資。加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財(cái)務(wù)安全，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)用手段。
（3）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)收益等方面，進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目資金的投入和運(yùn)作應(yīng)從全局著想，作全盤性計(jì)劃，將資金使用根據(jù)實(shí)際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項(xiàng)目總體計(jì)劃和資金籌募計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計(jì)劃，提高項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，堅(jiān)持財(cái)務(wù)考核對(duì)項(xiàng)目所有經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財(cái)務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。各種來源于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度。設(shè)立專業(yè)市場(chǎng)考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)資訊以及市場(chǎng)容量狀態(tài)，了解市場(chǎng)需求，把握市場(chǎng)走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場(chǎng)容量的能力和處理市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，清楚社會(huì)需求趨向和地方市場(chǎng)承受能力，將實(shí)時(shí)資訊有效傳遞給公司，以此控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。
（四）建立具有實(shí)用性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案
預(yù)警方案是公司避免或降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段和措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案在公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實(shí)用有效的財(cái)務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財(cái)務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實(shí)時(shí)監(jiān)督經(jīng)營(yíng)性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)警信息及時(shí)予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)征兆，提醒公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)行的預(yù)防和控制；分析財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素彌補(bǔ)公司管理經(jīng)營(yíng)缺陷，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中建立實(shí)用性和有效性兼具的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，是十分重要的。
五、總結(jié)
房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展是建立在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范管理流程和制度，將風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制之下具有更為頑強(qiáng)的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）
[作者簡(jiǎn)介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。]
參考文獻(xiàn)
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1.房地產(chǎn)的投資回收周期較長(zhǎng)。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要原因就是投資周期較長(zhǎng)。據(jù)當(dāng)前現(xiàn)狀來看，除了房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)隨著開發(fā)過程的結(jié)束在二至五年收回投資成本外，置業(yè)投資的回收周期則在八到十年，或者是更長(zhǎng)的時(shí)間。因此，一般來說，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)不具備承受這種長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只有資金實(shí)力比較雄厚的企業(yè)才能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率與借入資金利率間的不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，另一個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)來自于房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率與借入資金利率之間的關(guān)系具有不確定性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資后，當(dāng)遇到周轉(zhuǎn)資金不足時(shí)，需要進(jìn)行資金籌措，為了穩(wěn)定企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展，則需要從銀行接入資金并對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行調(diào)控。受這種不確定性的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。如果相較于房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)率，借入資金的利率比較低，企業(yè)則可以在財(cái)務(wù)作用下提高自身的自有資金利潤(rùn)率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著虧損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于負(fù)債率過高而不得不選擇破產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成敗。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來源的另一個(gè)就是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)為了周轉(zhuǎn)而借入資金，而用于支付利息的資金來源于房地產(chǎn)企業(yè)投資的收益。一旦企業(yè)管理人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不順利，將增加利息支付的難度，給企業(yè)帶來巨大還債壓力，而且還會(huì)給企業(yè)的信譽(yù)造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業(yè)再次籌集資金的能力，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)處于癱瘓的局面。
二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議
1.充分調(diào)查市場(chǎng)需求，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策。由于房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的是一個(gè)具有局限性的消費(fèi)市場(chǎng)，一旦做出了投資決策，就將面臨巨大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了能夠?qū)⒋祟愶L(fēng)險(xiǎn)降到最低，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系做出全面的調(diào)查與分析，最終選擇社會(huì)最需要的并具有較大的利潤(rùn)的投資項(xiàng)目，這也是房地產(chǎn)投資獲得成功的一個(gè)重要因素。
2.在投資決策時(shí)考慮銀行貸款利率提高的可能。銀行貸款利率的提高是發(fā)生頻率較高的事情，尤其是在近幾年，銀行在較短周期內(nèi)已經(jīng)多次加息?？梢酝ㄟ^三個(gè)步驟，來規(guī)避由此造成的風(fēng)險(xiǎn)，首先，在簽訂貸款合同時(shí)，盡量選擇固定利率；其次，在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，提前做好銀行提高貸款利率的風(fēng)險(xiǎn)防范；最后，及時(shí)對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行靈敏度分析，以把握貸款利率帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并提出應(yīng)對(duì)措施。
3.采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。首先，在簽訂建設(shè)合同時(shí)，通過具體條款的內(nèi)容，可以將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)，并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。合同雙方可以充分利用具體的條款，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要較長(zhǎng)的施工周期，在這個(gè)過程中會(huì)因?yàn)榻ú?、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)使得成本受到影響，而面臨風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在合同中明確，如果由于承包商的原因而出現(xiàn)工期延誤等情況，則有承包商對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)責(zé)。其次，參加保險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。但是，保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍值包括純粹保險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)投資企業(yè)并不能通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移所有風(fēng)險(xiǎn)。
4.健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)施工管理。工程項(xiàng)目的施工過程也是投資項(xiàng)目資金消耗的過程。在這個(gè)過程中不僅不可能節(jié)約資金，而且很有可能會(huì)超出成本預(yù)算。因此房地產(chǎn)投資企業(yè)必須在簽訂合同時(shí)，認(rèn)真審核每一項(xiàng)條款，確保經(jīng)濟(jì)利益。并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，對(duì)項(xiàng)目施工的全過程加以嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，以防止出現(xiàn)施工過程中因施工變動(dòng)、工期、質(zhì)量等原因而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.通過風(fēng)險(xiǎn)自留，合理控制風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留指的是當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中遇到某種不能避免、控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或者雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但其背后所帶來的利潤(rùn)也很可觀時(shí)，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在不影響其戰(zhàn)略發(fā)展的前提下，選擇由自身來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留是一種有效的風(fēng)險(xiǎn)處理措施，其本質(zhì)上是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后并造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)投資企業(yè)通過內(nèi)部資金的融通對(duì)受損單位的損失進(jìn)行彌補(bǔ)。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自留也適用于殘余風(fēng)險(xiǎn)的處理，有時(shí)在特定條件下，這也是面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的唯一選擇。
三、結(jié)語(yǔ)
摘 要：房地產(chǎn)交易規(guī)定事項(xiàng)由交易雙方定制房地產(chǎn)交易應(yīng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，只有合法的房地產(chǎn)交易才受法律的保護(hù)等。房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)還有很多，需要尋求房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)以及做好風(fēng)險(xiǎn)防范。必須從房地產(chǎn)交易特點(diǎn)出發(fā)，為風(fēng)險(xiǎn)的防范做鋪墊。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)交易 風(fēng)險(xiǎn)防范
普通老百姓購(gòu)房者來說，購(gòu)房是他們?nèi)松械拇笫拢ㄙM(fèi)多年甚至幾十年的積蓄，一旦被騙，很有可能陷于絕境中，嚴(yán)重甚至轉(zhuǎn)變成社會(huì)問題，因此分析房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)且指出規(guī)避的方法對(duì)于廣大購(gòu)房者具有關(guān)鍵積極意義。
1、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)商引起的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)城市規(guī)劃可利用土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地進(jìn)行拍賣工作時(shí)往往出現(xiàn)物非所值的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)企業(yè)出于經(jīng)濟(jì)利益方面的考量，在當(dāng)前市場(chǎng)行情的壓力下，通過與地方官員進(jìn)行暗箱操作，把城市的規(guī)劃進(jìn)行更改，在本來規(guī)劃為綠地、公共設(shè)施以及緩沖地帶等地方進(jìn)行建筑項(xiàng)目，導(dǎo)致樓房整體開發(fā)不合理，給人住居民在生活、健身與其他活動(dòng)上帶來諸多的不便。而部分房地產(chǎn)開發(fā)商甚至把觸角伸到房屋建設(shè)的項(xiàng)目建設(shè)上，通過偷工減料，沒有將房屋的環(huán)保規(guī)格降低在消防要求、水電配套工作上，進(jìn)而導(dǎo)致建筑頻頻出現(xiàn)相關(guān)質(zhì)量問題。另一方面，部分開發(fā)商在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，利用虛假?gòu)V告夸大信息，導(dǎo)致有時(shí)業(yè)主在付款后出現(xiàn)貨不對(duì)板與不能入住等情況出現(xiàn)，有時(shí)即使是入住后由于相關(guān)手續(xù)問題遲遲不能拿到房屋產(chǎn)權(quán)。
1.2 不良中介組織方面引起相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介組織大多數(shù)會(huì)在房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估與經(jīng)紀(jì)等方面向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，其在一定程度上可以利用本身知識(shí)體系與對(duì)市場(chǎng)的把握能力為業(yè)主提供最全面的信息，以便于業(yè)主在房地產(chǎn)的購(gòu)買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場(chǎng)上卻存在著部分的不良中介，通過業(yè)主在房地產(chǎn)知識(shí)上與政策上認(rèn)識(shí)的缺乏，在進(jìn)行合同簽訂的過程中加入部分對(duì)中介有利的服務(wù)條款，從而減少部分交易業(yè)主的權(quán)利，使交易方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與服務(wù)等方面的損失。還有部分從事房地產(chǎn)中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關(guān)服務(wù)工作時(shí)以包銷為名義，沒有將房屋委托人委托的價(jià)格與第三方進(jìn)行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價(jià);當(dāng)然，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弊端，往往還會(huì)出現(xiàn)無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍以及非法經(jīng)營(yíng)等問題的出現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)交易中買方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范
2.1 在進(jìn)行房屋選購(gòu)前，買方可以通過網(wǎng)絡(luò)與傳媒信息、其他買家評(píng)價(jià)與我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)部門等方式進(jìn)行房地產(chǎn)信息與政策的了解工作，而對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)信息，買家要通過本身對(duì)實(shí)際情況的調(diào)查來掌握，避免出現(xiàn)盲目購(gòu)買的現(xiàn)象，在進(jìn)行購(gòu)買前，一定要親身到所在樓盤進(jìn)行核查。而對(duì)于房屋質(zhì)量，國(guó)家未來政策與未來市場(chǎng)等自身無法把握的方面，可以采納相關(guān)職業(yè)人員的意見。
2.2 買方在進(jìn)行購(gòu)買的過程中，切忌出現(xiàn)定金先交的現(xiàn)象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過對(duì)房地產(chǎn)的信息進(jìn)行全盤的了解，降低受置業(yè)顧問的誘導(dǎo)，而對(duì)于合同不了解的部分要向開發(fā)商企業(yè)詳細(xì)詢問，如果涉及國(guó)家政策方面的有必要向我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)部門進(jìn)行咨詢(如產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所等)，在合同簽訂后，再根據(jù)相關(guān)條文規(guī)定提交定金。
2.3 在所簽的合同中，一定要把交樓時(shí)間、辦理房地產(chǎn)證書以及違約責(zé)任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過詳細(xì)的條文列舉，例如在房物的質(zhì)量保期上，一般要將房屋的整套設(shè)施與其他配套設(shè)施進(jìn)行一一列舉，避免出現(xiàn)認(rèn)為麻煩而一眼簽合同的現(xiàn)象。
3、防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)方法
3.1 建立健全房地產(chǎn)法制制度
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比還較為年輕，在相關(guān)法律法規(guī)的配套工作上還相對(duì)落后。因此，我國(guó)政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，提高與市場(chǎng)、企業(yè)等方面的合作力度，在根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需要與相關(guān)問題的前提下，通過聽證會(huì)、網(wǎng)絡(luò)建言與傳媒監(jiān)督等各種形式建立健全我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)法制制度，而在制度的執(zhí)行工作上，一定要要求我國(guó)相關(guān)部門做到“有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)與違法必究”等，對(duì)于出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的事業(yè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加大懲罰力度，力爭(zhēng)相關(guān)制度在實(shí)際工作上發(fā)揮最大的作用。
3.2 樹立誠(chéng)信觀念體系
我國(guó)政府與相關(guān)部門，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“批復(fù)入市”的工作中可以提高相關(guān)審核力度，對(duì)于在道德方面有前科的企業(yè)一定要做好把關(guān)工作。而在實(shí)際的工作上，可以對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行道德講座與培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從事人員的職業(yè)素質(zhì)與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監(jiān)督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監(jiān)督力量來促使相關(guān)人員樹立誠(chéng)信觀念。
3.3 加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系的建設(shè)工作
目前，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的層面出發(fā)，一定要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè)工作，提高對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)在市場(chǎng)上實(shí)際運(yùn)行的監(jiān)測(cè)力度。例如，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管的部門要提高對(duì)信息溝通與整合工作，定時(shí)對(duì)土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求情況以及土地與住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息的公布工作，通過必要的手段引導(dǎo)輿論方向，在相關(guān)的政策實(shí)施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)朝理性的方向發(fā)展。
4、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)是多因素導(dǎo)致的，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防范是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。絕大多數(shù)房產(chǎn)交易者都是誠(chéng)信者，也不排除別有用心的交易人。事先如果能有效防范可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題，得以交易圓滿完成，對(duì)雙方來講都是好事。一旦把交易圓滿完成寄托在交易雙方及中介都誠(chéng)信的僥幸心理上，即使是萬(wàn)一的概率，也會(huì)有不幸者，而這個(gè)不幸者要挽回?fù)p失所要付出的時(shí)問、精力都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于事先簽定一個(gè)沒有風(fēng)險(xiǎn)的合同。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；金融風(fēng)險(xiǎn)；問題；措施
作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度大的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因而，其發(fā)展和進(jìn)步，離不開金融機(jī)構(gòu)信貸資金的大力支持。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性較大、銀行業(yè)自身的缺陷等問題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響的同時(shí)，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，因此，解決房地產(chǎn)金融問題，及時(shí)防范和處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力之一[1]。
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融中存在的問題
1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款
作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購(gòu)置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購(gòu)房貸款，但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠(chéng)信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加[2]。
3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)中存在的一系列的問題
目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向，例如，有的商業(yè)銀行降低對(duì)客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，簡(jiǎn)化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來不利影響。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)依靠信托公司，按照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行信托，而在委托貸款方面，一些信托公司的經(jīng)營(yíng)能力、管理水平等可能存在著不足，給房地產(chǎn)企業(yè)自身和商業(yè)銀行帶來負(fù)面影響。
二、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體措施
1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化
加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款證券化的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其證券化，可以有效的分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。所謂的住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)匯集和重組自身所持有的住房抵押貸款，經(jīng)由證券機(jī)構(gòu)，以現(xiàn)金方式購(gòu)入證券，然后根據(jù)信用評(píng)級(jí)或者擔(dān)保，以證券形式為投資者提供貸款。在此過程中，商業(yè)銀行可以通過轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)的方式，及時(shí)回收資金，而證券投資者則從抵押貸款利益，獲得收益。因此，不斷加快住房抵押貸款的證券化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其證券化，是防范和規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。
2、積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金
加快房地產(chǎn)信托投資基金，解決房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差、投資門檻高的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的融資，可以極大的緩解房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行業(yè)的局面。通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困的狀況，擴(kuò)大投資者的范圍，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3、不斷提高金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平
銀行自身的經(jīng)營(yíng)方式是自身生存和發(fā)展的前提，因此，銀行部門應(yīng)該制定科學(xué)的管理制度，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，以維護(hù)自身的穩(wěn)定發(fā)展。銀行應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估體系，建立信貸決策支持信息系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)之間的信息合作，以提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，及時(shí)防范和處理金融風(fēng)險(xiǎn)[3]。
三、總結(jié)
總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，認(rèn)清房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，及時(shí)有效的防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以不斷提高我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)水平。
作者:劉歡 單位:湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院
參考文獻(xiàn)
[1]郝丁.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2016.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；策略；分析
Assessment of the real estate and financial risk prevention
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.
Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis
房地產(chǎn)引起不可移動(dòng)性和保值增值性，成為銀行最理想的中長(zhǎng)期抵押物。銀行為保障其貸款安全性，就需要合理地對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，從而形成基于抵押貸款為目的的房地產(chǎn)評(píng)估。我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)務(wù)方面的研究相對(duì)滯后，實(shí)踐中亦存在著多方面的問題，如評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性、選擇方法不當(dāng)同融資本身的長(zhǎng)期性相矛盾，抵押物產(chǎn)權(quán)瑕疵、業(yè)務(wù)銜接不合理等。因此，健全作為聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行金融風(fēng)險(xiǎn)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系就顯得十分重要。
一、房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問題
（一）估價(jià)方法的選擇問題
房地產(chǎn)估價(jià)常用的三種方法是成本法、市場(chǎng)比較法和收益法，估價(jià)人員應(yīng)以實(shí)際情況為依據(jù)，來對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行合理的選擇。其中市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是將近期類似房地產(chǎn)交易價(jià)格作為向?qū)韺?shí)施的評(píng)估。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，其交易價(jià)格持續(xù)超出實(shí)際價(jià)格合理范圍時(shí)，此種方法估算的抵押物價(jià)值必定比其真實(shí)價(jià)值要高，銀行貸款發(fā)放額度自然擴(kuò)大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，其交易價(jià)格又會(huì)重新回到合理范圍內(nèi)，這時(shí)抵押物實(shí)際價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，導(dǎo)致了銀行信貸安全隱患的形成，很大程度上會(huì)導(dǎo)致將來大量的壞賬、呆賬。
（二）估價(jià)特點(diǎn)同融資長(zhǎng)期性相矛盾
房地產(chǎn)估計(jì)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是時(shí)點(diǎn)性，即很大程度上是對(duì)當(dāng)前價(jià)格狀態(tài)的評(píng)估對(duì)象作出判斷，大致市場(chǎng)比較法的廣為應(yīng)用，使得在對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，多是以當(dāng)前市場(chǎng)景氣度為依據(jù)來對(duì)抵押貸款價(jià)值高低作出判斷，而對(duì)抵押物未來成交價(jià)格變化則相對(duì)忽略。房地產(chǎn)抵押貸款償還周期伴隨著數(shù)個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期發(fā)放抵押貸款，確定的貸款發(fā)放額度易高于抵押物長(zhǎng)期均衡價(jià)值估價(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦進(jìn)入蕭條或衰退時(shí)期，抵押物市場(chǎng)價(jià)格便會(huì)低于評(píng)估結(jié)果。此時(shí)，如果借貸方理性違約或無力按期還款，就很可能對(duì)銀行資產(chǎn)的安全性形成沖擊，誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成，甚至爆發(fā)金融危機(jī)。
（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)同銀行業(yè)務(wù)銜接問題
各商業(yè)銀行曾下設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估部，但隨后逐漸被分離出去，轉(zhuǎn)而委托專門估價(jià)機(jī)構(gòu)來對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。此種情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)同銀行業(yè)務(wù)的銜接好壞十分重要。當(dāng)前，我國(guó)銀行中懂得估價(jià)程序和方法的技術(shù)人員不多，評(píng)估機(jī)構(gòu)中人員對(duì)銀行放貸細(xì)則和程序也知之甚少，從而致使銀行難以對(duì)估價(jià)結(jié)果有效地利用起來。暫且不談抵押貸款比例的確定問題，就當(dāng)前這種膚淺又簡(jiǎn)單的銜接模式，就導(dǎo)致了估價(jià)工作客觀性和科學(xué)性的大程度降低，致使金融風(fēng)險(xiǎn)的增加。
（四）抵押物產(chǎn)權(quán)瑕疵問題
房地產(chǎn)不但包括地上及土地定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物，以上組成部分的衍生權(quán)利亦包含其中。因此，抵押物產(chǎn)權(quán)的明晰性將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高低與實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生直接影響。于福利分房的基礎(chǔ)上，我國(guó)又進(jìn)行了住房制度改革，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和類型較為復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)不全或產(chǎn)權(quán)多元化的房屋數(shù)量較多，這一定程度上增加了房地產(chǎn)評(píng)估的難度。如果抵押物產(chǎn)權(quán)本身存在瑕疵，抵押人一旦違約，抵押物的變現(xiàn)價(jià)值將大大低于抵押價(jià)值，金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。
二、基于房地產(chǎn)評(píng)估的銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范策略分析
（一）創(chuàng)新完善現(xiàn)有評(píng)估方法
在我國(guó)，因抵押物處置同抵押物評(píng)估間存在脫鉤關(guān)系，一般規(guī)定抵押物評(píng)估報(bào)告的有效時(shí)間為期一年，這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是巨大的，如這時(shí)對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置，評(píng)估價(jià)值和抵押物限制就會(huì)形成相當(dāng)?shù)牟町?。因此，?yīng)對(duì)國(guó)外的評(píng)估理論和評(píng)價(jià)方法加以借鑒，不斷創(chuàng)新和完善現(xiàn)有評(píng)估方法，使其同我國(guó)當(dāng)前國(guó)情和房地產(chǎn)自身特點(diǎn)相適應(yīng)。
（二）強(qiáng)化評(píng)估人員抵押貸款業(yè)務(wù)認(rèn)知
評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性則責(zé)任性據(jù)頂了其在掌握評(píng)估理論和評(píng)估方法的同時(shí)，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有深刻的理解，一般來講，評(píng)估人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)權(quán)利義務(wù)、還款計(jì)劃及相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用等方面內(nèi)容的認(rèn)知。
（三）完善制度，建設(shè)統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會(huì)
一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作不認(rèn)真，出具的評(píng)估報(bào)告不負(fù)責(zé)任，其中一個(gè)重要原因就是評(píng)估制度的缺失。因此，制定完善房地產(chǎn)相關(guān)評(píng)估制度十分必要，應(yīng)作為評(píng)估行業(yè)主管部門的重要任務(wù)來抓；因當(dāng)前各部門的評(píng)估程序和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，這就造成了統(tǒng)一標(biāo)的物在評(píng)估結(jié)果上有著較大的差異，弱化了房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性。因此，建設(shè)統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會(huì)是目前的一項(xiàng)重要任務(wù)，起到協(xié)調(diào)各部門職能的作用；此外，評(píng)估協(xié)會(huì)和評(píng)估行業(yè)主管部門還應(yīng)進(jìn)行制度的完善，提倡競(jìng)爭(zhēng)的公平性，來杜絕行業(yè)壟斷行為，促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)主管部門等各方互動(dòng)的良性發(fā)展。同時(shí)，行業(yè)管理協(xié)會(huì)和評(píng)估行業(yè)管理部門還應(yīng)建立統(tǒng)一的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。
(四)銀行抵押貸款估價(jià)管理方面
中國(guó)銀行對(duì)于抵押物評(píng)估價(jià)值尚未確立有效的審核制度，對(duì)于評(píng)估結(jié)論的價(jià)值和內(nèi)涵的定義卻反充分的分析和理解。這就需要強(qiáng)化對(duì)抵押物評(píng)估報(bào)告及報(bào)告出具相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核，從而正確對(duì)評(píng)估報(bào)告作出正確的判斷；銀行在房地產(chǎn)貸款的過程當(dāng)中，了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整信息資料十分必要，指定信譽(yù)好、資質(zhì)高、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，從而銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的防范創(chuàng)造條件。
三、總論
房地產(chǎn)行業(yè)的高收益伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估上仍存在著一些問題，增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)性地從采取措施，并積極地加以實(shí)施，來使得房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，最大程度低降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。
1．1房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源
房產(chǎn)地開發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)有60%的資金是來自于銀行的，從購(gòu)買土地，樓盤建設(shè)，流動(dòng)資金到消費(fèi)購(gòu)房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤(rùn)，但同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)始終處于發(fā)展時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)凸現(xiàn)，隱藏在銀行內(nèi)部并逐漸的積累起來，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下降時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，各種問題開始顯現(xiàn)但不會(huì)立刻使金融體系癱瘓，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個(gè)金融體系的動(dòng)蕩．
1．2房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度
當(dāng)前，全社會(huì)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，持有貨幣的消費(fèi)者將會(huì)把多余的資金用于投資或是消費(fèi)，在消費(fèi)者從眾心理因素的影響之下，會(huì)增加對(duì)于房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資以求資產(chǎn)的保值甚至增值，這一過程可能導(dǎo)致市場(chǎng)需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)行為，推動(dòng)了貨幣轉(zhuǎn)化為商品的消費(fèi)行為，勢(shì)必推高房地產(chǎn)價(jià)格上漲。根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律變化，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的脫離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通貨膨脹的階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重超出居民購(gòu)買力水平，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就指出我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到8．76，目前中國(guó)85%家庭沒有能力購(gòu)買住宅。而令人擔(dān)心的是這種虛高的房?jī)r(jià)卻是由大量的投機(jī)需求所支撐的。在中國(guó)房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍十分嚴(yán)重。中國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，高位運(yùn)行，又沒有剛性需求作支撐，使中國(guó)面臨著房?jī)r(jià)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導(dǎo)致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會(huì)成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過程中，房?jī)r(jià)可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會(huì)就會(huì)產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會(huì)成為損失的最終承擔(dān)者。
1．3對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為城市發(fā)展最主要的推動(dòng)力。同時(shí)地方政府為實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)，改善城市環(huán)境和面貌，其財(cái)政收入很大程度上是依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為該區(qū)域多個(gè)城市快速增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)來源。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可以促進(jìn)投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高地方政府的財(cái)政收入，因此各地政府都非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了過度的依賴，政府的支持促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也使得金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)價(jià)格的提高，不僅會(huì)增加稅收，還會(huì)刺激了物價(jià)的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹．
1．4銀行貸款的發(fā)放
房地產(chǎn)貸款的投入屬于固定資產(chǎn)投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另外，房地產(chǎn)貸款額的增加可以使銀行的不良資產(chǎn)的比例減少，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，各個(gè)銀行之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈，每個(gè)銀行都會(huì)提供一些優(yōu)惠政策來吸引按揭貸款購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商，這造成了銀行風(fēng)險(xiǎn)自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，這導(dǎo)致銀行資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)．因?yàn)殂y行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，造成目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%。這意味著開發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得豐厚利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施
2．1開拓多元化的融資渠道
房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系里，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，會(huì)快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對(duì)房地產(chǎn)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等融資模式，構(gòu)建多元化的融資體系。房地產(chǎn)投資基金是通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)來，委托專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)，選擇不同類型，不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得高額回報(bào)，投資者因此可以間接地獲得房地產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)行投融資的過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化對(duì)公眾來說是一個(gè)有固定回報(bào)，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來很多好處，可以拓寬房地產(chǎn)的資金來源渠道，降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)．
2．2加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對(duì)于整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對(duì)于政府維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)資金信貸市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。要加快建立全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建相對(duì)完整的房地產(chǎn)個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方式，規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息和監(jiān)測(cè)分析，通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況與投機(jī)情況，通過具體的數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行經(jīng)常持續(xù)的監(jiān)測(cè)與分析，提高對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景判斷的正確性，實(shí)行房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，及時(shí)預(yù)警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，采取及時(shí)有效的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)調(diào)控，加大監(jiān)管力度。
2．3加強(qiáng)對(duì)信貸對(duì)象的資格審核評(píng)估
在提供信貸金融業(yè)務(wù)服務(wù)時(shí)，作為銀行的工作人員必須樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和堅(jiān)持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評(píng)估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時(shí)分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項(xiàng)目相關(guān)資料的審查工作，重點(diǎn)了解其經(jīng)營(yíng)實(shí)力，管理水平，運(yùn)作能力，開發(fā)業(yè)績(jī)，信用評(píng)價(jià)等，并對(duì)其開發(fā)的商品房項(xiàng)目要深入了解其市場(chǎng)定位，房型設(shè)計(jì)等，并重點(diǎn)分析其項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要，確保貸款評(píng)估有質(zhì)有量，做審查工作的時(shí)候，應(yīng)到其公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對(duì)項(xiàng)目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對(duì)根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分期撥付貸款的業(yè)務(wù)，一定要認(rèn)真審核其工程進(jìn)展是否達(dá)到條款要求，才能進(jìn)行撥付貸款，其次，加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。除此之外，銀行機(jī)構(gòu)還需建立和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析和監(jiān)測(cè)的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和預(yù)測(cè)能力，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3小結(jié)
