緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計(jì)上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過(guò)去住宅設(shè)計(jì)上的不合理因素。

1.房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來(lái)的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。

2.當(dāng)前設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理有其特殊性，首先，設(shè)計(jì)成果由建筑設(shè)計(jì)院完成，其次，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)人員在策化及設(shè)計(jì)過(guò)程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用，因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。然縱觀當(dāng)前的設(shè)計(jì)管理，仍存在種種問(wèn)題，主要如下：1）設(shè)計(jì)單位選擇隨意性大。因當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇膨脹，有限的設(shè)計(jì)能力已遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求，一般設(shè)計(jì)院的業(yè)務(wù)已排滿，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)只能隨意選擇設(shè)計(jì)單位，而所選單位往往不是最合適的。2）設(shè)計(jì)理念缺乏有效溝通。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，應(yīng)體現(xiàn)該項(xiàng)目的人文特點(diǎn)、區(qū)域特點(diǎn)、地理特點(diǎn)等，但因部分設(shè)計(jì)人員難以從項(xiàng)目所在地進(jìn)行切身體會(huì)，而房地產(chǎn)公司又缺乏與設(shè)計(jì)單位的有效溝通，最終造成設(shè)計(jì)毫無(wú)特色。3）設(shè)計(jì)水平不高。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需要多專業(yè)的完美配合，然目前很多設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員并不到位，到位的設(shè)計(jì)人員專業(yè)水平并不到位，專業(yè)水平到位的設(shè)計(jì)人員并非全身心只做一個(gè)項(xiàng)目，如此情況下，常常造成設(shè)計(jì)圖紙存在“錯(cuò)”“漏”“碰”“缺”等缺陷。4）設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制質(zhì)量不高。現(xiàn)實(shí)中，少有房地產(chǎn)企業(yè)能編制高水平的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，使得設(shè)計(jì)單位僅僅根據(jù)獲取土地時(shí)的詳規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)失去明確方向，與目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。5）設(shè)計(jì)文件評(píng)審過(guò)于粗糙。當(dāng)前，許多房產(chǎn)公司不重視設(shè)計(jì)文件的評(píng)審，或簡(jiǎn)單地由工程技術(shù)人員對(duì)圖紙進(jìn)行審核，或依托圖審單位進(jìn)行圖審，或是在施工時(shí)由施工單位發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再到設(shè)計(jì)院進(jìn)行修改，這種粗糙評(píng)審后的設(shè)計(jì)文件用于報(bào)批、施工很難提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量。

3.規(guī)劃的調(diào)查和研究

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。作為房建設(shè)計(jì)者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。

3.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識(shí) 土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購(gòu)買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹(shù)形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開(kāi)發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開(kāi)局面，為公司樹(shù)立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場(chǎng)追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商機(jī)。

3.2規(guī)劃必須符合項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水。為此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢顧問(wèn)公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來(lái)做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。因此，房建從一開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)水平。對(duì)于大型房產(chǎn)項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供其進(jìn)行選擇。這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品?？偠灾?，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。

4.結(jié)束語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問(wèn)題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]史賢戈. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J]. 科技資訊, 2008,(23)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；規(guī)劃設(shè)計(jì)

前言：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，尤其是商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)，早就已經(jīng)發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)大熱點(diǎn)。對(duì)于人民及社會(huì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅是非常有意義的。我們國(guó)家的住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)歷經(jīng)了幾個(gè)完全不同的階段，從一開(kāi)始的福利住宅到現(xiàn)在的商品住房，這個(gè)發(fā)展階段和西方國(guó)家的住房發(fā)展相比，有著非常大的差異。我們國(guó)家真正開(kāi)始開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅區(qū)是在改革開(kāi)發(fā)以后，住宅是商品化的產(chǎn)物，由于時(shí)間比較短，和西方國(guó)家的發(fā)展水平，尤其是房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)等國(guó)家有著很大的差距。

依據(jù)界定的景觀設(shè)計(jì)，居民區(qū)的景觀設(shè)計(jì)有兩種類型：第一，在設(shè)計(jì)建筑以前就直接參加居民區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)景觀的辦法限定居民區(qū)的規(guī)劃，為以后的建筑設(shè)計(jì)、詳細(xì)的景觀設(shè)計(jì)做到協(xié)調(diào)及統(tǒng)一的作用；第二，是現(xiàn)在比較常見(jiàn)的一種，景觀設(shè)計(jì)師在對(duì)居民區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，建筑和規(guī)劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設(shè)計(jì)其發(fā)揮作用。

一、房地產(chǎn)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀

伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對(duì)生活的要求也就變得越來(lái)越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區(qū)園林景觀，因此，園林景觀在房地產(chǎn)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)園林在設(shè)計(jì)的時(shí)候也已經(jīng)從通過(guò)植物營(yíng)造形式美，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浞康禺a(chǎn)項(xiàng)目特征的綠色生態(tài)景觀，現(xiàn)代園林景觀的作用也產(chǎn)生了質(zhì)的變化，其既可以對(duì)人們的休憩需要以及觀賞性進(jìn)行滿足，還可以對(duì)業(yè)主的心里審美進(jìn)行滿足?，F(xiàn)在園林景觀的設(shè)計(jì)及規(guī)劃不斷繼承了傳統(tǒng)優(yōu)秀的住宅園林特色，還全面地體現(xiàn)了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)具有的企業(yè)特色。現(xiàn)代園林不僅和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適宜，還對(duì)居民的休憩、游玩需要進(jìn)行了滿足，形成了把現(xiàn)代小區(qū)建筑當(dāng)作有機(jī)載體的生態(tài)化、現(xiàn)代化及人性化房地產(chǎn)園林景觀。

二、我國(guó)房地產(chǎn)園林景觀工程規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

（一）房地產(chǎn)園林景觀的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)

1.保護(hù)自然的原則

最近這幾年，我們國(guó)家的房地產(chǎn)建設(shè)很多都是追求速成，移植了大量的樹(shù)木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態(tài)環(huán)境，被移植的草坪及樹(shù)木的死亡率很高，也就必然不能發(fā)揮房地產(chǎn)園林應(yīng)該具有的生態(tài)功能。因此，要想建設(shè)一個(gè)充滿生機(jī)、自然色彩并生態(tài)的房地產(chǎn)園林景觀，必須和自然規(guī)律相符合，遵守生態(tài)原則，明白自然景觀的組成要素。同時(shí)，由于自然界是一個(gè)不斷演變及更新的自然系統(tǒng)，在設(shè)計(jì)及規(guī)劃的過(guò)程中應(yīng)該充分地對(duì)人和自然界之間的關(guān)系進(jìn)行考慮，盡可能地采用及保留本來(lái)的植物及動(dòng)物實(shí)施規(guī)劃及設(shè)計(jì)。假如必須引進(jìn)植物也要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣饕约熬坝^環(huán)境，移植合適的植物。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)生態(tài)協(xié)調(diào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。

2.可持續(xù)性的原則

可持續(xù)發(fā)展是我們?nèi)祟愃仨氉袷氐牡赖吕砟罴皟r(jià)值理論，其本質(zhì)是充分、合理地利用現(xiàn)代科技，盡可能地研發(fā)出綠色資源，優(yōu)化并改善人類的生活環(huán)境，從而促進(jìn)人和自然和諧、持續(xù)的發(fā)展。在規(guī)劃和設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林景觀的過(guò)程中也需要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，把生態(tài)環(huán)境的改善及景觀資源的可持續(xù)應(yīng)用作為園林景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)，從而最終實(shí)現(xiàn)人類及社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中地域文化的合理應(yīng)用

地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個(gè)地方獨(dú)具特色的文化背景，同時(shí)也記錄了人類的歷史活動(dòng)以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會(huì)價(jià)值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結(jié)合，其側(cè)重表現(xiàn)文化價(jià)值取向及地域景觀空間。設(shè)計(jì)及規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀的時(shí)候與文化策略相結(jié)合，從而產(chǎn)生一個(gè)具有地域特征的文化景觀，逐步發(fā)展為房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)及規(guī)劃的新方向。

1.設(shè)計(jì)的多樣性原則

在設(shè)計(jì)地域文化景觀的時(shí)候必須注意特定地理環(huán)境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現(xiàn)在園林景觀的特質(zhì)上。在多樣性設(shè)計(jì)的過(guò)程中必須注意繼承及升華現(xiàn)在的文化遺產(chǎn)，改善、研究及發(fā)展這些文化遺產(chǎn)，只有這樣才可以很好地應(yīng)用在園林景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)里，才可以掌握好地域特點(diǎn)，對(duì)景觀的物質(zhì)建設(shè)進(jìn)行良好地指導(dǎo)，進(jìn)而豐富住宅小區(qū)的活力，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及文化形象進(jìn)行提升。

2.鄉(xiāng)土性保護(hù)的原則

設(shè)計(jì)及規(guī)劃房地產(chǎn)園林景觀的過(guò)程中，需要充分地保護(hù)及重視地區(qū)的鄉(xiāng)土性。所謂的鄉(xiāng)土性保護(hù)不是簡(jiǎn)單的歷史復(fù)制，而是在繼承傳統(tǒng)的過(guò)程中摒棄糟粕，根據(jù)其精華來(lái)實(shí)施修正，在景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)中應(yīng)用繼承到的具有價(jià)值的文化，給現(xiàn)代景觀賦予新的文化內(nèi)涵。

3.園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)化原則

科學(xué)地規(guī)劃及設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林景觀是園林發(fā)展及建設(shè)的需要，利用科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)及規(guī)劃，可以全面地體現(xiàn)園林的功能、特色及藝術(shù)性等。我們?yōu)榱俗寛@林景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)更加有科學(xué)性，就需要全面、系統(tǒng)地研究園林景觀學(xué)，極力地培養(yǎng)各種園林設(shè)計(jì)及規(guī)劃人才，進(jìn)而建立和我國(guó)國(guó)情相符合的房地產(chǎn)園林設(shè)計(jì)、規(guī)劃、管理及建設(shè)體系。當(dāng)然，還要盡可能快的完善園林設(shè)計(jì)及規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好各種園林工程的設(shè)計(jì)及規(guī)劃內(nèi)容及深度要求，讓園林景觀的設(shè)計(jì)規(guī)劃更加有專業(yè)含義。

4.各種園林植物景觀相互配置的原則

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個(gè)性才能活起來(lái)。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺(jué)的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該表現(xiàn)出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國(guó)園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國(guó)槐、白蠟等為代表的行道樹(shù)類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹(shù)為代表的果樹(shù)類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)園林的欣賞就是要給人們營(yíng)造一種隨意、輕松的氣氛，但是設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林就必須有條有理、一絲不茍。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，住宅區(qū)園林景觀是一個(gè)可供大家使用的公共場(chǎng)所。這種類型的公共場(chǎng)所不僅可以給業(yè)主提供開(kāi)發(fā)的公共活動(dòng)場(chǎng)地，還可以對(duì)住戶個(gè)人的私密空間要求進(jìn)行滿足。住宅區(qū)的公共場(chǎng)所既可以通過(guò)綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬(wàn)物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)地，使之加入公共活動(dòng)的行列，提供住戶之間人與人的交往場(chǎng)所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻(xiàn)：

【1】杜爽，王.淺議景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中的地域文化景觀[J].現(xiàn)代園林論壇，2011（5）：10-13。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理；管理研究

1 引言

最近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展，同時(shí)人們對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和質(zhì)量都非常的重視，所以在近期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，人們對(duì)房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)也越來(lái)越重視，因?yàn)橹挥刑岣吡朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理們才能更好的保證我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)及任務(wù)

2.1 設(shè)計(jì)流程管理

設(shè)計(jì)流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開(kāi)發(fā)計(jì)劃之后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作進(jìn)行更加有效的管理，這樣做的一個(gè)最為主要的目的就是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關(guān)人員的安排進(jìn)行調(diào)整和確認(rèn)，這樣才能保證每一個(gè)數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責(zé)，同時(shí)還要做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)和分配工作，同時(shí)也將設(shè)計(jì)的具體思想灌輸給設(shè)計(jì)管理人員，也在這一過(guò)程中將各個(gè)環(huán)節(jié)的工作都進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學(xué)，按照設(shè)計(jì)過(guò)程中總體目標(biāo)的要求，將每一個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該完成的工作都逐一落實(shí)到個(gè)人，這樣也便于對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理職責(zé)進(jìn)行進(jìn)一步的劃定和確認(rèn)，同時(shí)也可以根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)對(duì)每個(gè)過(guò)程中需要的資源進(jìn)行合理的分配。因此設(shè)計(jì)流程的管理是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費(fèi)合理性，設(shè)計(jì)的過(guò)程中也不只是就有一套模式，因?yàn)槊恳粋€(gè)房地產(chǎn)的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設(shè)計(jì)方法，但是這些方法中有一點(diǎn)是相同的，就是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中都會(huì)將整個(gè)流程細(xì)分成幾個(gè)部分，只有做好這項(xiàng)工作，才能為提高管理的整體質(zhì)量提供更好的條件。

2.2 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)的地位是非常關(guān)鍵的，所以工程設(shè)計(jì)的進(jìn)度對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生十分重大的影響。此外，因?yàn)樵陧?xiàng)目的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)的初期階段并沒(méi)有一個(gè)專門的監(jiān)管部門，所以企業(yè)要靠自身的力量去實(shí)行計(jì)劃管理，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體目標(biāo)來(lái)對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行組織和管理，同時(shí)研究出一個(gè)最為合理科學(xué)的管理和設(shè)計(jì)方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開(kāi)工作是工作的一項(xiàng)重要的前提和基礎(chǔ)，但是之后的過(guò)程也是十分重要的，而設(shè)計(jì)后期的具體情況，應(yīng)該指派專業(yè)性非常強(qiáng)的管理人員進(jìn)行審核，將實(shí)際的施工情況和計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比和分析，提出切實(shí)可行的解決方案，這樣才能切實(shí)的保障設(shè)計(jì)按時(shí)完成。

2.3 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平和質(zhì)量基本就決定了工程施工的質(zhì)量，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)商都對(duì)這一點(diǎn)沒(méi)有非常深刻的認(rèn)識(shí)，而對(duì)工程的施工階段非常的重視，在當(dāng)今這樣的社會(huì)，這種觀念是需要轉(zhuǎn)變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計(jì)劃都付諸實(shí)踐的階段，工程的施工是按照之前的設(shè)計(jì)和規(guī)劃進(jìn)行的，所以如果沒(méi)有非常完備的設(shè)計(jì)方案就不要輕易的進(jìn)行施工，所以對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過(guò)程中，只有不斷將的加強(qiáng)質(zhì)量方面的管理，才能更好的保證設(shè)計(jì)的品質(zhì)，在這一過(guò)程中要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)還要在施工之前做好施工圖紙的會(huì)審工作，防止因?yàn)槭┕D紙?jiān)O(shè)計(jì)的問(wèn)題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時(shí)還要在修改方案的過(guò)程中將成本控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

3 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)注意要素

3.1 統(tǒng)一安排

對(duì)于一些實(shí)力相對(duì)比較弱的企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠渥陨砣狈芾砟芰?，技術(shù)方面也存在著非常明顯的不足，所以在實(shí)際的工作中也無(wú)法安排更多高水平的人員加入到設(shè)計(jì)工作中，這個(gè)時(shí)候就需要聘請(qǐng)一些經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)督，同時(shí)監(jiān)督的內(nèi)容也應(yīng)該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量因素和成本因素以及進(jìn)度因素都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對(duì)所有的設(shè)計(jì)部門都應(yīng)該加強(qiáng)管理。

3.2 分工明確

由于房地產(chǎn)涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個(gè)項(xiàng)目，而因?yàn)檫@些部門的職能不同，所以對(duì)于項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，因此應(yīng)該從各部門的要求出發(fā)，將各個(gè)部門的需求條件進(jìn)行整合，事先做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設(shè)之后因?yàn)闊o(wú)法滿足部門要求而重新建設(shè)造成的資源浪費(fèi)。所以設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)組合性質(zhì)的確立要按照以上所說(shuō)，滿足各部門的需求，并且有能力進(jìn)行統(tǒng)一的管理?？梢砸勒章毮苁降慕M織結(jié)構(gòu)，在各部門上設(shè)立總經(jīng)理，對(duì)以下會(huì)計(jì)部、市場(chǎng)部、設(shè)計(jì)部等部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門之間的矛盾，確保建設(shè)工作的順利開(kāi)展。

3.3 調(diào)動(dòng)積極性

房地產(chǎn)綜合眾多的工程建設(shè)領(lǐng)域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項(xiàng)目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，并且參與眾多的施工過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)工作中取得他們的幫助不僅可以提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，也可以增加設(shè)計(jì)的實(shí)用性，確保設(shè)計(jì)與施工沒(méi)有偏差太多。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制要求

4.1 重要環(huán)節(jié)階段

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)分成三個(gè)階段：方案階段、擴(kuò)初階段和施工圖階段，在每個(gè)階段形成文件時(shí)應(yīng)及時(shí)由造價(jià)控制部門編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計(jì)管理部門及時(shí)地進(jìn)行細(xì)化并分散到各專業(yè)分項(xiàng)中。要研究材料和施工條件等進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而在機(jī)電系統(tǒng)選型時(shí)不僅要考慮到初期投資，還要考慮運(yùn)行成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因此需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，一定要正確處理好建筑藝術(shù)、技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。

4.2 注重風(fēng)險(xiǎn)的把控

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短的話往往會(huì)造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無(wú)法深化等。在方案決策過(guò)程中對(duì)技術(shù)的選用也存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)。只要項(xiàng)目公司有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以做到預(yù)防在先。從而使設(shè)計(jì)階段和后續(xù)施工工作進(jìn)行順利。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)涉及面廣，開(kāi)展起來(lái)有一定的難度，但由于其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關(guān)管理，結(jié)合項(xiàng)目施工的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1]滕永紅.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理措施的若干研究[J].黑龍江科技信息，2010（26）：33-34.

[2]徐龍建.房地產(chǎn)賬務(wù)的另類設(shè)計(jì)[J].互聯(lián)網(wǎng)周刊，2005（44）：82.

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；問(wèn)題；培育

1 規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是房產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)的含義

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)客戶需求驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和人民生活水平的提高，如何滿足客戶個(gè)性化的需求成為房地產(chǎn)公司首要解決的問(wèn)題。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目的定位，房產(chǎn)商作為一個(gè)資源整合者，要想更好的滿足客戶需求，提高產(chǎn)品品質(zhì)，就必須提高其規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。所謂房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力從廣義上講主要包括市場(chǎng)定位、需求發(fā)現(xiàn)、功能規(guī)劃以及設(shè)計(jì)識(shí)別等四個(gè)方面的能力，目的是提高土地、資金、銷售和物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)效益，創(chuàng)造出實(shí)現(xiàn)更高市場(chǎng)價(jià)值的房產(chǎn)商品。其中市場(chǎng)定位是指通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查及研究確定目標(biāo)客戶，需求發(fā)現(xiàn)是指對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的需求特征作出準(zhǔn)確的界定，對(duì)其不同需求的偏好進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，然后開(kāi)展?jié)M足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品功能規(guī)劃。而設(shè)計(jì)識(shí)別能力是指具體清晰地向設(shè)計(jì)單位表述規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，鑒別設(shè)計(jì)圖紙是否合乎要求以及提出修改意見(jiàn)的能力，衍生開(kāi)來(lái)還包括開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位的溝通管理能力。

1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)能力對(duì)開(kāi)發(fā)效益起決定性作用

在當(dāng)今知識(shí)經(jīng)濟(jì)的浪潮下，各家房產(chǎn)企業(yè)樓盤運(yùn)作水平的較量主要還是規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的比拼。雖然規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)投入成本少，時(shí)間較短，但是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響較大，它決定著項(xiàng)目的定位、品質(zhì)和成本。如果在前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中定位不準(zhǔn)確，規(guī)劃設(shè)計(jì)失誤，由于資金投入、物業(yè)的形成具有不可逆性，越到后期經(jīng)濟(jì)損失越是巨大。一般情況下規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所需費(fèi)用不到房產(chǎn)項(xiàng)目總投資的1%，但是對(duì)工程建設(shè)成本產(chǎn)生的影響在80%以上。規(guī)劃設(shè)計(jì)也是后期良好銷售業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)，因?yàn)椤百u點(diǎn)”不是在銷售時(shí)形成的，而是通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。在進(jìn)度控制方面，好的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可以使施工建設(shè)順利地得以開(kāi)展，并規(guī)避或減少了施工過(guò)程中因設(shè)計(jì)不到位的變更所帶來(lái)的時(shí)間延誤和人力、財(cái)力的浪費(fèi)；同樣對(duì)于后期適時(shí)的銷售和物業(yè)管理的有效介入起到了很好的促進(jìn)作用，因而可以加快項(xiàng)目資金的周轉(zhuǎn)速率。

就價(jià)值創(chuàng)造而言，在項(xiàng)目確定投資開(kāi)發(fā)后的四個(gè)主要運(yùn)作階段中，即規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售服務(wù)、物業(yè)管理，房地產(chǎn)新增價(jià)值主要來(lái)源于技術(shù)含量高的前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，當(dāng)然后期的營(yíng)銷服務(wù)和物業(yè)管理也創(chuàng)造了一定的房地產(chǎn)新增價(jià)值，但這很大程度上也是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值創(chuàng)造的延續(xù)，或者是以其新增價(jià)為基礎(chǔ)的二次價(jià)值創(chuàng)造。

綜上所述，規(guī)劃設(shè)計(jì)能力決定著房產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益，已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)議地成為了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力現(xiàn)狀與問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大與發(fā)展，注重規(guī)劃設(shè)計(jì)已成為當(dāng)今房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基本思路，許多企業(yè)甚至不惜花重金在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，以期利用獨(dú)特高品質(zhì)設(shè)計(jì)作為其在差異化競(jìng)爭(zhēng)中重要的籌碼，但這種單單依靠資金來(lái)提高設(shè)計(jì)能力的模式也存在一些問(wèn)題有待改進(jìn)。

2.1 產(chǎn)品定位與規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性

一方面，許多房產(chǎn)公司目前沒(méi)有真正意義上專職產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，一般依靠外部設(shè)計(jì)單位來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，然而設(shè)計(jì)單位往往由于精力有限不可能專門收集全國(guó)各地各類典型的產(chǎn)品信息來(lái)為某一家企業(yè)系統(tǒng)地開(kāi)展產(chǎn)品研發(fā)工作。另一方面，很多房產(chǎn)公司的產(chǎn)品定位決策系統(tǒng)不夠完善，缺乏一個(gè)對(duì)產(chǎn)品信息進(jìn)行全面整合和統(tǒng)一分析決策的工作流程，導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)查、客戶定位與功能規(guī)劃無(wú)法很好銜接。這些都使得信息不能深度共享與整合，最終導(dǎo)致公司規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的削弱。

2.2 未形成標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)發(fā)模式

許多公司未能像萬(wàn)科、中海、綠城、萬(wàn)達(dá)等公司一樣，在理念、文化、管理和產(chǎn)品等方面形成真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的開(kāi)發(fā)模式，普遍存在著什么產(chǎn)品利潤(rùn)高就做什么產(chǎn)品的局面。由于不夠?qū)Ｗⅲ沟妹總€(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作都得從零開(kāi)始，因而產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)相應(yīng)大打折扣，最終制約了公司品牌的提升，規(guī)模的擴(kuò)大。

2.3 設(shè)計(jì)識(shí)別能力欠缺

設(shè)計(jì)識(shí)別能力欠缺的現(xiàn)象普遍存在，如公司在委托設(shè)計(jì)時(shí)自身對(duì)產(chǎn)品的深度和細(xì)節(jié)挖掘不夠深入，與設(shè)計(jì)單位溝通管理不到位，公司內(nèi)部未建立起完善的審圖制度，審圖人員沒(méi)有把好審圖關(guān)，設(shè)計(jì)聯(lián)系單管理混亂等，都會(huì)帶來(lái)后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下無(wú)法逆轉(zhuǎn)的產(chǎn)品缺陷。

2.4 人力資源配備不足

規(guī)劃設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力中的市場(chǎng)定位、需求發(fā)現(xiàn)、功能規(guī)劃以及設(shè)計(jì)識(shí)別等能力所涉及的知識(shí)與技能非常廣泛，對(duì)相關(guān)專業(yè)人才的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高。這就要求這方面的專業(yè)人員在數(shù)量和質(zhì)量上都要有一定程度的保證。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、不到位的問(wèn)題都與公司這方面專業(yè)人員配備不足、業(yè)務(wù)能力有限有關(guān)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育

3.1 建立起系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)體系

通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)模式和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)理論的研究，筆者認(rèn)為可通過(guò)對(duì)內(nèi)建立產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，對(duì)外與實(shí)力過(guò)硬的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位建立戰(zhàn)略合作伙伴的方式來(lái)提高規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。如圖1所示，由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)組織，把設(shè)計(jì)方作為自己的供方關(guān)系納入自己的管理系統(tǒng)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，引入潛在客戶、供應(yīng)商、施工監(jiān)理、物業(yè)公司等供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)單位共同參與，以達(dá)到集思廣益的效果。

圖1產(chǎn)品研發(fā)體系圖

萬(wàn)科就是一個(gè)采用這種發(fā)展體系的成功案例，萬(wàn)科于2000年成立了萬(wàn)科建筑研究中心，致力于住宅產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)工作，該公司通過(guò)整合項(xiàng)目上下供應(yīng)鏈幾十家核心企業(yè)，兼顧市場(chǎng)的需求，將自己的標(biāo)準(zhǔn)體系與合作伙伴不斷磨合，最終形成了一個(gè)設(shè)計(jì)流程和跨地域設(shè)計(jì)工作的標(biāo)準(zhǔn)體系，為其成為中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的楷模奠定了基礎(chǔ)。

3.2 走產(chǎn)品系列化的開(kāi)發(fā)模式

以浙江綠城為例，浙江綠城在推廣項(xiàng)目品牌及項(xiàng)目運(yùn)作開(kāi)發(fā)時(shí)有意識(shí)地進(jìn)行產(chǎn)品克隆，其推行標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的開(kāi)發(fā)模式直接效益是用“20%的精力做80%的產(chǎn)品”，滿足了項(xiàng)目保質(zhì)保量的開(kāi)發(fā)要求，不僅適應(yīng)了公司迅速發(fā)展占領(lǐng)市場(chǎng)份額的戰(zhàn)略，而且為公司節(jié)省下了大量時(shí)間和精力來(lái)進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)，即“80%的精力來(lái)做20%的新產(chǎn)品”。也正因?yàn)橥ㄟ^(guò)這雙重的“二八定律”，綠城在快速發(fā)展的同時(shí)逐漸形成了家喻戶曉的“桂花園”、“百合公寓”、“綠園”和“玫瑰園”等系列產(chǎn)品，這些產(chǎn)品都可以根據(jù)城市和區(qū)域的不同在全國(guó)有選擇地進(jìn)行克隆和優(yōu)化。這種將經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的成熟產(chǎn)品作為母本，在不同的城市相近的區(qū)位進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、集約化復(fù)制與推廣的開(kāi)發(fā)模式可以大大提升公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，不僅保證了產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定性，縮短開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作周期，更可以有效的建立和推廣公司的品牌理念。

3.3 把好圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與審核關(guān)

在設(shè)計(jì)識(shí)別能力提升方面，可以從制度上入手。通過(guò)業(yè)務(wù)流程指導(dǎo)性文件、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制文件等建立起完善的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與審核制度，以盡最大可能減少實(shí)際工作中的紕漏和疏忽。首先在建筑設(shè)計(jì)單位選擇上要程序化、制度化，嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和定位有方向地選擇設(shè)計(jì)公司，考察和評(píng)估目標(biāo)設(shè)計(jì)公司的綜合實(shí)力，對(duì)其主創(chuàng)設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)班組進(jìn)行深入了解，在知己知彼的情況下，才可以進(jìn)入設(shè)計(jì)委托合同階段。其次編寫設(shè)計(jì)委托書(shū)要規(guī)范化，所有設(shè)計(jì)任務(wù)均須在委托前出具書(shū)面的設(shè)計(jì)委托書(shū)，由各專業(yè)負(fù)責(zé)人起草相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)要求，做到設(shè)計(jì)要求闡述明了。最后要建立起完善的審圖制度，明確各部門審核人員職責(zé)，在審查過(guò)程中審核人員必須認(rèn)真填寫審核意見(jiàn)單并簽字確認(rèn)，形成紀(jì)要存檔，做到責(zé)任明確。

3.4 從人力資源角度提升公司規(guī)劃設(shè)計(jì)能力

核心競(jìng)爭(zhēng)力培育的最大問(wèn)題是知識(shí)資源的積累和管理的問(wèn)題，而知識(shí)資源的載體是人才，所以規(guī)劃設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育很大程度上是人力資源配置的問(wèn)題。房產(chǎn)公司要想吸引和培養(yǎng)出高端人才，重中之重是要樹(shù)立起其優(yōu)秀的組織架構(gòu)和企業(yè)文化，只有好的人才引進(jìn)培養(yǎng)機(jī)制才能造就人才高地。另外在人力資源培訓(xùn)上應(yīng)該注重規(guī)劃設(shè)計(jì)能力等有關(guān)知識(shí)的相互滲透，規(guī)劃設(shè)計(jì)所涉及的知識(shí)與技能是非常廣泛的，包括經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、建筑、環(huán)境、規(guī)劃、成本、美學(xué)等多方面的學(xué)科，這就需要企業(yè)不同部門、不同專業(yè)和不同崗位協(xié)同參與到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中去，相互滲透，互補(bǔ)所長(zhǎng)，只有這樣才能打造出最具價(jià)值的產(chǎn)品。

4 結(jié)束語(yǔ)

在不斷變化的市場(chǎng)面前，任何企業(yè)不創(chuàng)新必然會(huì)落后，雖然創(chuàng)新可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，但不創(chuàng)新就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育上一定要有大膽創(chuàng)新的管理思路，只有這樣才可能不斷超越打造出精品，才能滿足市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的需求，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地的生存之道。

參考文獻(xiàn)

[1]桂夏強(qiáng)．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理．工程與建設(shè)，2006年03期.

[2]林少洲．萬(wàn)科的規(guī)劃設(shè)計(jì)觀．中國(guó)房地信息，1999年08期.

[3]劉新剛．提高設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)一體化程度，塑造高品質(zhì)產(chǎn)品．集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2006年17期.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)；工程管理；研究

引 言

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也變得越來(lái)越多。同時(shí)，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，并保障了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，也對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了良好的推動(dòng)作用，而房地產(chǎn)工程管理不力則會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模的增加，并且無(wú)法有效控制施工過(guò)程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴(yán)重?fù)p害，也不利于維護(hù)人民的利益，不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。在這樣的情況下，如何通過(guò)房地產(chǎn)工程管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的有效管理，成為了人們普遍關(guān)注的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，使項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)方案得以明確，在房地產(chǎn)工作中扮演起承轉(zhuǎn)合的重要作用。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)

開(kāi)展設(shè)計(jì)管理工作之前需要有明確的目標(biāo)，設(shè)計(jì)目標(biāo)的制定要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，指定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)之后還需要腳踏實(shí)地確立短期內(nèi)的工作目標(biāo)，當(dāng)中包含設(shè)計(jì)的主體、設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)數(shù)量以及企業(yè)獲利的方向等方面，并且分解近期的設(shè)計(jì)目標(biāo)，細(xì)分到每個(gè)具體的項(xiàng)目當(dāng)中，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)調(diào)查等制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)計(jì)劃。總得來(lái)說(shuō)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理目標(biāo)的確定就是依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確保任務(wù)的開(kāi)展是朝著企業(yè)發(fā)展目標(biāo)前進(jìn)的，確保每個(gè)設(shè)計(jì)工作合理、規(guī)范。

三、房地產(chǎn)工程管理的意義及內(nèi)涵

改革開(kāi)放以來(lái)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)工程投資和固定資產(chǎn)投資在我國(guó)良好的市場(chǎng)環(huán)境中取得了巨大的發(fā)展。但是，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了不少的問(wèn)題。工程項(xiàng)目中弄虛作假、偷工減料，違規(guī)操作等現(xiàn)象層出不窮，不僅僅對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了不利的影響，也嚴(yán)重的阻礙了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也對(duì)人民的生命安全造成了嚴(yán)重的威脅。房地產(chǎn)工程管理體系是否健全，工程管理體系水平的高低直接影響到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度以及經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理指的是在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工的過(guò)程中用系統(tǒng)的理論、觀點(diǎn)和方法，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，利用有限的資源，在保證工程質(zhì)量的前提下，按時(shí)完成計(jì)劃任務(wù)，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的預(yù)期目標(biāo)。房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)工程的重要組成部分，涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目地址的選擇，以及房地產(chǎn)工程的可行性研究。

對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，進(jìn)度、質(zhì)量以及費(fèi)用是房地產(chǎn)在建設(shè)過(guò)程中最受到重視的三個(gè)要素也是房地產(chǎn)工程管理的主要目標(biāo)。對(duì)這三個(gè)目標(biāo)管理的優(yōu)劣直接涉及房地產(chǎn)投資者與業(yè)主直接的經(jīng)濟(jì)利益。合理的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設(shè)出質(zhì)量過(guò)關(guān)的工程項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。

四、房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)工程管理包含以下四個(gè)方面的內(nèi)容，分別是工程建設(shè)方案設(shè)計(jì)、工程建設(shè)配合協(xié)作、工程質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督、工程竣工后檢查驗(yàn)收。

工程建設(shè)設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中最重要的技術(shù)文件，對(duì)于整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)行起到了總體的規(guī)劃作用，并對(duì)很多工程項(xiàng)目的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)劃，工程建設(shè)方案的設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)備工作，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)所依據(jù)的標(biāo)尺，其重要性不言而喻。為了保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，必須在施工的整個(gè)過(guò)程中對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和監(jiān)督，檢查和監(jiān)督的對(duì)象包括施工材料的質(zhì)量、施工操作方法是否得當(dāng)、施工是否符合設(shè)計(jì)方案等。在房地產(chǎn)工程施工完成后，要進(jìn)行最終的驗(yàn)收工作，由施工單位向驗(yàn)收單位發(fā)出申請(qǐng)后，驗(yàn)收單位著手進(jìn)行工程驗(yàn)收，驗(yàn)收檢查應(yīng)當(dāng)和前期報(bào)建相統(tǒng)一，確定工程項(xiàng)目是否符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、是否符合工程設(shè)計(jì)方案、是否達(dá)到了應(yīng)有的施工質(zhì)量等，在檢查合格并通過(guò)驗(yàn)收后，才能夠?qū)κ┕挝贿M(jìn)行竣工結(jié)算。

五、房地產(chǎn)工程管理的具體方法

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理主要是為了達(dá)到在建設(shè)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)進(jìn)度快、質(zhì)量好以及投資省的目標(biāo)。工程項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)是工程造價(jià)的源頭，要想做到在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計(jì)的過(guò)程中，專業(yè)的設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念意識(shí)比較淡薄，在工程設(shè)計(jì)的過(guò)程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。因此，在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)具體的設(shè)計(jì)方案有具體的費(fèi)用限制，使工程的設(shè)計(jì)的造價(jià)限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過(guò)去的盲目的設(shè)計(jì)方法。

2、做好利益分配

在房地產(chǎn)的工程管理過(guò)程中對(duì)一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產(chǎn)工程管理的重要部分。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程之中，主體建筑物的建設(shè)是一個(gè)投資高，建設(shè)周期長(zhǎng)的主體任務(wù)。建筑產(chǎn)品的形成是開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結(jié)果。因此，在施工的的過(guò)程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導(dǎo)致了在建設(shè)的過(guò)程中出現(xiàn)種種問(wèn)題，影響到正常的建設(shè)和后期的銷售。

3、強(qiáng)化公司在建設(shè)過(guò)程中的監(jiān)督作用

房地產(chǎn)工程是由企業(yè)開(kāi)發(fā)施工隊(duì)伍完成的，在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中必須加強(qiáng)企業(yè)對(duì)建設(shè)過(guò)程的監(jiān)督。在實(shí)際的施工過(guò)程中往往存在著，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工過(guò)程監(jiān)管不利的現(xiàn)狀。究其原因主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，首先，開(kāi)發(fā)企業(yè)派往建設(shè)工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設(shè)工地的技術(shù)人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產(chǎn)工程管理中要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的監(jiān)督確保工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)之間的利益。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的高質(zhì)量管理，只有通過(guò)科學(xué)、有效的途徑才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)流程中，都應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理工作重視起來(lái)，并積極儲(chǔ)備專業(yè)的、負(fù)責(zé)的管理人才，采用先進(jìn)的、高效的管理模式，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、群眾需求，真正將房地產(chǎn)工程管理工作做好、做到位。高質(zhì)量的房地產(chǎn)工程管理工作，不僅可以提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也有著重要的推動(dòng)作用。

參考文獻(xiàn)

[1]陶濤. 房地產(chǎn)工程管理與探討[J]. 電子制作，2015，05：269.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，由于設(shè)計(jì)管理的疏忽會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時(shí)開(kāi)發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無(wú)法控制的成本漏洞。其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的混亂責(zé)任完全在開(kāi)發(fā)商自身的管理。但這其中有很少一部分是開(kāi)發(fā)商自己項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員，大多工作都是通過(guò)承包和采購(gòu)的形式完成的，而設(shè)計(jì)工作是貫穿項(xiàng)目始終的，對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購(gòu)，對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬(wàn)買一套住房，你必須對(duì)住戶的七十年(幾乎是一輩子!)負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長(zhǎng)期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來(lái)小區(qū)業(yè)主的車輛出入會(huì)遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來(lái)是小事，其實(shí)有大隱患，萬(wàn)萬(wàn)不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒(méi)有從用戶的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

二、設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，作出幾千上萬(wàn)平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！?、“愛(ài)琴海”、“波羅的?！?，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，這就完全是頂級(jí)豪宅的景觀設(shè)計(jì)!我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬(wàn)元!誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用?這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。

現(xiàn)在物業(yè)已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)的各種問(wèn)題。如以一個(gè)湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅，別墅是多層住宅，再是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒(méi)有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過(guò)才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護(hù)。

四、計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目的方便。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，如最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實(shí)用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過(guò)增加房間數(shù)目、強(qiáng)化功能空間的手段達(dá)到效果；戶內(nèi)公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計(jì)更趨完善。

五，劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌。

一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

一般來(lái)說(shuō)：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃?！边@個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對(duì)不是偶然的。

六、發(fā)展商與建筑商的關(guān)系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展商面對(duì)的是使用者市場(chǎng)，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對(duì)的是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)，建筑師自然要迎合開(kāi)發(fā)商的口味。建筑師是開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)顧問(wèn)，在均衡開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開(kāi)發(fā)商定位平衡點(diǎn)；開(kāi)發(fā)商也是建筑師市場(chǎng)顧問(wèn)，在提供精確的市場(chǎng)化對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

七，選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人(業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)面交談)

八，發(fā)展商與建筑師的交流

發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖；開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專業(yè)性，不要盲目加以意見(jiàn)，左右設(shè)計(jì)師。

前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計(jì)成功與否，也關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計(jì)的前期階段，建筑師應(yīng)主動(dòng)和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。

建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個(gè)工種的關(guān)系，加強(qiáng)相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)計(jì)在建設(shè)工程中不斷完善和落實(shí)。為減少建成與原設(shè)計(jì)的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計(jì)意圖，了解不同工種的配合。這也是一個(gè)建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

九，策劃師與建筑師

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目； 規(guī)劃設(shè)計(jì)；成本

引言：房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)依據(jù)往往是根據(jù)建設(shè)單位提供的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，為此，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)的契合點(diǎn)。該文指出地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃要適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的需求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下設(shè)計(jì)建造更多的多姿多彩的建筑。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)需以人為本

以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水。為此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢顧問(wèn)公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來(lái)做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。因此，房建開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)水平。對(duì)于大型房產(chǎn)項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供其進(jìn)行選擇。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)從以人為本的角度充分考慮消費(fèi)者的行為心理需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)中的使用主體----消費(fèi)者的行為與心理是建筑師進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。如果說(shuō)前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價(jià)值來(lái)分析，只是為了幫助建筑師換個(gè)角度去思考評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，那么分析消費(fèi)者的行為心理需求才是我們真正的設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成敗的關(guān)鍵因素。消費(fèi)者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟(jì)、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費(fèi)者的理性消費(fèi)及其購(gòu)買行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開(kāi)始的設(shè)計(jì)定位就不能符合當(dāng)前市場(chǎng)或者不能預(yù)見(jiàn)到今后多變的消費(fèi)者需求的要求，加上開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)，往往產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成后已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)需求，失去市場(chǎng)吸引力，造成產(chǎn)品在市場(chǎng)中不能滿足消費(fèi)者的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值在流通和消費(fèi)環(huán)節(jié)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識(shí)、立場(chǎng)和方法來(lái)分析現(xiàn)代消費(fèi)者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是要通過(guò)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)、跟蹤市場(chǎng)、深入市場(chǎng)、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)，挖掘出市場(chǎng)中不同層次消費(fèi)者的潛在需求，通過(guò)認(rèn)識(shí)需求、研究需求、引導(dǎo)需求，進(jìn)而創(chuàng)造出適合需求發(fā)展的住宅產(chǎn)品，讓消費(fèi)者體會(huì)親切感、認(rèn)同感、歸屬感和信任感，使他們接受產(chǎn)品，激發(fā)消費(fèi)者的潛在需求為有效需求，最后產(chǎn)生購(gòu)買欲望。

3.選好建筑師

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人（業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖；開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專業(yè)性，不要盲目加以意見(jiàn)，左右設(shè)計(jì)師。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制五大原則

1.全面性原則。在成本控制過(guò)程中，要求全體職員參與成本費(fèi)用的控制，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，不僅僅是項(xiàng)目分析決策者涉及到的相關(guān)費(fèi)用、管理者的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、施工人員的施工費(fèi)用，每一工作人員都會(huì)與管理過(guò)程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程與周期，而不能僅是是對(duì)部分高額度費(fèi)用支出的管理與控制。

2.經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制的出發(fā)點(diǎn)即為通過(guò)將項(xiàng)目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益為中心，以在最小成本費(fèi)用下實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴(yán)格去監(jiān)督在開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出；目標(biāo)成本一般是基于對(duì)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力等進(jìn)行了綜合的分析思考之后，考慮項(xiàng)目的內(nèi)部實(shí)際情況及外部市場(chǎng)環(huán)境，采用價(jià)值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。

4.動(dòng)態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著階段的不同，特別是施工階段項(xiàng)目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)也需要根據(jù)施工過(guò)程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項(xiàng)目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目所處的外部市場(chǎng)情況及所處的地域的獨(dú)特特點(diǎn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性；而在設(shè)計(jì)階段則需要充分運(yùn)用價(jià)值工程的方法，重點(diǎn)分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達(dá)到其所期望的功能而進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；在施工階段則需側(cè)重于各項(xiàng)成本的實(shí)際支出情況，并結(jié)合變化著的市場(chǎng)行情及時(shí)糾正偏差，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)行成本控制的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費(fèi)用開(kāi)支與否以及開(kāi)支多少的權(quán)力；同時(shí)，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負(fù)有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對(duì)各部門人員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，并將最終的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的個(gè)人收入直接掛鉤，以決定獎(jiǎng)懲，由此來(lái)提供各方控制主體實(shí)施控制的內(nèi)在動(dòng)力而形成激勵(lì)機(jī)制。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理中存在的問(wèn)題，要及時(shí)制定科學(xué)合理的政策方針并切實(shí)有效的實(shí)行。

參考文獻(xiàn)：

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)；以人為本

Abstract: the design basis of real estate is often according to the construction unit of the project to provide planning design, therefore, project planning and design of the accuracy and precision become preliminary planning and design to all sides. This paper points out that the real estate projects in the planning to adapt to the market development changes demand to meet consumer grade and spending power, in this case design to build more colorful buildings.

Keywords: real estate projects; Planning and design; It is with the person this

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性

1.1規(guī)劃對(duì)建筑質(zhì)量的影響

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單、有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵，工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過(guò)程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量。

1.2對(duì)工程造價(jià)的影響

產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的指導(dǎo)目標(biāo)是同一的，都是基于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，和以項(xiàng)目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計(jì)研發(fā)階段的管理過(guò)程中，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)是將市場(chǎng)需求產(chǎn)品的特征從項(xiàng)目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語(yǔ)言化的描述，形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語(yǔ)言，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵階段。造價(jià)控制是以投資決策目標(biāo)和項(xiàng)目定位為指導(dǎo)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程造價(jià)控制，產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段是造價(jià)控制力度最強(qiáng)、成本節(jié)約權(quán)數(shù)對(duì)大的階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦完成，從項(xiàng)目造價(jià)形成機(jī)制上說(shuō)，項(xiàng)目成本已經(jīng)基本確定。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要兩者相輔相成地互動(dòng)作用。規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)是造價(jià)控制的計(jì)價(jià)依據(jù)，同時(shí)也是造價(jià)控制的對(duì)象之一；造價(jià)控制是規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的成本邊界，也是創(chuàng)造高性價(jià)比產(chǎn)品的推進(jìn)因素。規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的管理特征是按基本建設(shè)程序中規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)程序進(jìn)行管理，嚴(yán)格控制各個(gè)設(shè)計(jì)階段的工作節(jié)點(diǎn)，優(yōu)化設(shè)計(jì)，給予適時(shí)評(píng)價(jià)和反饋，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范管理是造價(jià)控制的一個(gè)重要方面；造價(jià)控制的計(jì)價(jià)是多次計(jì)價(jià)方式，其計(jì)價(jià)階段是跟隨著建筑設(shè)計(jì)階段進(jìn)行的，造價(jià)控制節(jié)點(diǎn)就是規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)控制的節(jié)點(diǎn)，造價(jià)控制是針對(duì)各個(gè)設(shè)計(jì)階段過(guò)程和成果的控制，控制的目標(biāo)是設(shè)計(jì)的內(nèi)容，導(dǎo)向?yàn)榛诋a(chǎn)品定位的成本目標(biāo)。兩者分別從造價(jià)和設(shè)計(jì)的角度在經(jīng)濟(jì)成本上和產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行同一目標(biāo)，兩個(gè)方面的控制。從本文的分析中可看出兩者相輔相成地互動(dòng)作用共同實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位的目標(biāo)是可行的。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的互動(dòng)管理機(jī)制在實(shí)施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程，互動(dòng)的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開(kāi)發(fā)過(guò)程中執(zhí)行，業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實(shí)際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善和修正，在制度上納入到各級(jí)管理和業(yè)務(wù)工作中，形成從上至下各級(jí)人員的管理共識(shí)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)

2.1首先要滿足感官的舒適性

感官的舒適性包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來(lái)小區(qū)居民的生活需要，這些都是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。房建設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)比較復(fù)雜的問(wèn)題要與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，必要時(shí)，房建單位要派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，房建工程師可及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見(jiàn)，就設(shè)計(jì)規(guī)劃中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見(jiàn)，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過(guò)程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺(jué)到便利，使小區(qū)居民在購(gòu)物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國(guó)外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進(jìn)入，參與性強(qiáng)。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來(lái)小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點(diǎn)考慮的。

2.2協(xié)調(diào)各方關(guān)系

高水平、善溝通的設(shè)計(jì)規(guī)劃對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，房建單位從市場(chǎng)的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素來(lái)考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個(gè)什么樣的范圍內(nèi)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以做出調(diào)整。同時(shí)，要相信市場(chǎng)力量會(huì)促使開(kāi)發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來(lái)。開(kāi)發(fā)商在追求利潤(rùn)的同時(shí)，必須符合市場(chǎng)的要求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

3.規(guī)劃的技巧

3.1以人為本

樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬(wàn)上百萬(wàn)買一套住房，你必須對(duì)住戶負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長(zhǎng)期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來(lái)小區(qū)業(yè)主的車輛出入會(huì)遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來(lái)是小事，其實(shí)有大隱患，萬(wàn)萬(wàn)不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒(méi)有從用戶的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

3.2擬定規(guī)劃大綱

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定

位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適

中，檔次中等，但如做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，做出幾千

上萬(wàn)平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛(ài)琴海”、“波羅的?！保?/p>

連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，這就完全是頂級(jí)豪

宅的景觀設(shè)計(jì)!我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)的

運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)是很有

限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬(wàn)元!誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆

費(fèi)用?這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。

3.3選好建筑師

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人（業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖；開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專業(yè)性，不要盲目加以意見(jiàn)，左右設(shè)計(jì)師。

3.4配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃

為提高項(xiàng)目的附加值，增加銷售賣點(diǎn)，為后期客戶帶來(lái)便捷、舒適的生活氛圍，項(xiàng)目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個(gè)房子睡個(gè)覺(jué)，還需要買菜，購(gòu)物，娛樂(lè)等等一系列的其他活動(dòng)。而項(xiàng)目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營(yíng)的相關(guān)問(wèn)題。

總結(jié)

縱覽世界各國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)，就目前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達(dá)國(guó)家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面依然需要我們做更為深刻的研究和探討。

參考文獻(xiàn)

[1] GB50180-93，城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范[S].