時(shí)間：2023-07-10 09:24:15
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關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 協(xié)調(diào)發(fā)展
我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個(gè)方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究。
一 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為,開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。
2.城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
我國城市規(guī)劃年限比較長(zhǎng)，約5―20年，甚至更長(zhǎng)，長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)；而對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。
3.城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。
二 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“城鄉(xiāng)土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。
其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。
再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生產(chǎn)生活的需要。
總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。
三 我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)
目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。如過度開發(fā)、隨意性開發(fā)等行為，導(dǎo)致開發(fā)部門為提高出房率，對(duì)住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施的開發(fā)，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，公用設(shè)施配套不完善，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
四 我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施
城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作必要的調(diào)整。
1.市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理
首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，促使使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對(duì)規(guī)劃作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”。
3、加強(qiáng)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋范圍。對(duì)用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。
目前，中國的金融市場(chǎng)機(jī)制不夠規(guī)范和成熟，體制也不夠完善。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)公司對(duì)法制建設(shè)的重視具有更為重要的意義。房地產(chǎn)公司加強(qiáng)金融法律研究應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運(yùn)用，例如：房地產(chǎn)證券化在國際上是房地產(chǎn)非常重要的融資手段之一，現(xiàn)在中國證券法對(duì)于房地產(chǎn)證券化的問題又沒有明確的規(guī)定，這就要求企業(yè)提前介入法規(guī)研究，以備在法規(guī)出臺(tái)時(shí)及時(shí)運(yùn)用。此外，我國的《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等都存在不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的條款，企業(yè)要研究這些法規(guī)可能發(fā)生的變化。
關(guān)鍵詞：規(guī)劃；房地產(chǎn)
中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)出來的?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。
1.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
1.1城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。
1.2城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。
1.3城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。
2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。
首先，我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。"具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。
其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)"熱點(diǎn)"。
再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。
3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。
3.1過度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)建的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對(duì)住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
3.2開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
3.3對(duì)公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動(dòng)進(jìn)行投資。
4.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施
城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。
4.1城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理。首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
4.2規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為"龍頭"，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。
4.3與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個(gè)新的規(guī)劃層次。
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計(jì)劃與實(shí)施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的目標(biāo)是一致的。低一個(gè)層次來看，開發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標(biāo)又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。
參考文獻(xiàn)
[1]《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展
1、引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了井噴時(shí)期，并在國民經(jīng)濟(jì)總量中占據(jù)了越來越大的比重。只有繼續(xù)保持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，才能充分發(fā)揮其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的正面作用。然而不容忽視的現(xiàn)實(shí)是：由于我國的房地產(chǎn)業(yè)與西方歐美發(fā)達(dá)國家相比，起步較晚，發(fā)展不成熟，因此全國各地漸漸出現(xiàn)了地價(jià)和房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象，而且尤其值得警惕的是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在不少地區(qū)的固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了過大的份額，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，是一個(gè)亟待解決的問題。本文在這樣的背景下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預(yù)售制度、國民居住問題、以及歷次調(diào)控效果等，在此基礎(chǔ)上從地區(qū)特點(diǎn)、價(jià)格機(jī)制、土地投資以及地方財(cái)政等方面提出了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略。本文的成果對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展和管理具有比較好的理論價(jià)值與實(shí)踐意義。
2、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀反思
2.1 關(guān)于土地出讓體制
“招拍掛”是當(dāng)前我國普遍接受和認(rèn)可實(shí)施的土地出讓模式。已經(jīng)有不少研究得出：這種制度直接導(dǎo)致了地價(jià)與房?jī)r(jià)的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機(jī)會(huì)，引入公平競(jìng)爭(zhēng)，然而由于其“價(jià)高者先得”的規(guī)定，使得土地成本急劇攀升，導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)居高不下。
2.2 關(guān)于商品房預(yù)售體制
商品房預(yù)售能夠使開發(fā)商提前得到部分款項(xiàng)，降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風(fēng)險(xiǎn)置于購房者身上。雖然各地均對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)節(jié)，然而消費(fèi)者的權(quán)益依舊未能得到妥善的保護(hù)，交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)和利益處于不平衡的狀態(tài)，也不利于促進(jìn)房產(chǎn)質(zhì)量的保障。
2.3關(guān)于地方政府的責(zé)任
買房難已經(jīng)成為影響國民生活質(zhì)量的頭號(hào)問題，在這樣的大背景下，政府部門的職責(zé)如何發(fā)揮，怎樣才能在土地財(cái)政和民生福祉之間找到平衡點(diǎn)，考驗(yàn)著政府部門的智慧。地方政府一方面應(yīng)考慮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還應(yīng)從社會(huì)政策的角度關(guān)注住房權(quán)的問題，并通過合理解決安居樂業(yè)的問題來體現(xiàn)社會(huì)和諧。
2.4 關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控
由于我國的房?jī)r(jià)以出乎預(yù)料的速度全線飆升，因此我國已經(jīng)在不斷進(jìn)行房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控。然而隨著調(diào)控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無幾，呈現(xiàn)出“越調(diào)越漲”的怪像。我國的房?jī)r(jià)調(diào)控主要的出發(fā)點(diǎn)是信貸政策，而金融機(jī)構(gòu)的避重就輕導(dǎo)致調(diào)控的效果差強(qiáng)人意，再加上地方政府的敷衍塞責(zé)，最終造成了房?jī)r(jià)難以低頭。
3、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展策略
3.1 密切聯(lián)系實(shí)際，制定針對(duì)性的戰(zhàn)略
一個(gè)地區(qū)或城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一方面應(yīng)該充分考慮城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，另一方面則應(yīng)充分結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體狀況。因此，地方政府應(yīng)改變“土地財(cái)政”的依賴。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來講，一個(gè)城市只有擁有了充分成熟的工業(yè)化發(fā)展階段，積累了足夠多的經(jīng)濟(jì)總量，才能把房地產(chǎn)業(yè)真正包含進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里。而眾所周知，我國大部分地區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于不夠發(fā)達(dá)的階段，因此不應(yīng)該將目光局限于房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該通過政府之手，構(gòu)建成熟的商業(yè)發(fā)展大環(huán)境，同時(shí)積極發(fā)展廉租房制度，實(shí)現(xiàn)低收入群體的民生福祉。
3.2 結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)
土地價(jià)格是房地產(chǎn)商品價(jià)格的重要組成部分，地價(jià)的上漲帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的高企。房地產(chǎn)商愿意通過高價(jià)拍得地塊的原因，就是對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上升有自己的預(yù)期，并且在銷售階段能夠?qū)⒏邇r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移至商品房的購買者。因此地方政府應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入現(xiàn)狀，對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)節(jié)，比如，可以制定政策，通過競(jìng)爭(zhēng)手段確定地價(jià)，而對(duì)最終的房?jī)r(jià)給予土地稅費(fèi)和出讓金等合理的限制和約束，從而使開發(fā)商通過挖掘內(nèi)部潛力實(shí)現(xiàn)成本壓縮，最終降低房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)與城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。
3.3 通過宏觀調(diào)控來控制房地產(chǎn)投資
不容置疑的是，房地產(chǎn)的投資能夠極大地拉動(dòng)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但近年來出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過快的現(xiàn)象，應(yīng)通過宏觀調(diào)控進(jìn)行規(guī)范。地方政府在享受房地產(chǎn)投資提升地域經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，還應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)于金融業(yè)等行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場(chǎng)供求關(guān)系也密不可分。所以，地方政府應(yīng)以“組合拳”的方式進(jìn)行多方面調(diào)控，例如，逐漸增大對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的鼓勵(lì)政策，并為二手房的交易提供政策支持等。
3.4金融政策的制定應(yīng)符合地方實(shí)際
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于銀行系統(tǒng)的依賴是眾所周知的，房地產(chǎn)商的貸款額度中，有六成來自銀行機(jī)構(gòu)。所以應(yīng)注重對(duì)金融領(lǐng)域政策的制定，加強(qiáng)監(jiān)管。首先應(yīng)通過總量的控制來抑制非理性和不合理的房地產(chǎn)投資，通過信貸管理的規(guī)范化來實(shí)現(xiàn)金融政策的合理性和嚴(yán)格性。其次，對(duì)于金融業(yè)由于與房地產(chǎn)的“捆綁式”發(fā)展而導(dǎo)致的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將融資渠道進(jìn)一步拓展，使房地產(chǎn)業(yè)的投資者承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)。
3.5減少土地財(cái)政的比重
當(dāng)前，我國不少地區(qū)的地方財(cái)政越來越依賴賣地的收入，形成了土地財(cái)政的怪象。這種現(xiàn)象很容易導(dǎo)致政府由于嘗到了甜頭而不會(huì)在“控制房?jī)r(jià)”上動(dòng)真格。為了杜絕這種現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)土地財(cái)政進(jìn)行徹底的改革，從而使區(qū)域的財(cái)政駛回理性的軌道。建議我國的中央財(cái)政不再對(duì)地方進(jìn)行配套投資。此外還應(yīng)通過一些具有立竿見影效果的舉措，例如開征房產(chǎn)稅等，對(duì)房地產(chǎn)商品的實(shí)體住房持有環(huán)節(jié)進(jìn)行操作，最終使房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)回歸各自的本位，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。
4、結(jié)束語
一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切的關(guān)系，而房地產(chǎn)的發(fā)展水平也極大地受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的制約與影響。只有二者互相協(xié)調(diào)，相得益彰，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]葉劍平、謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2013
[2]石志華.“九五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展，誰主沉浮：把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)[J].中國房地產(chǎn)，2012，（1）。
伴隨時(shí)代的不斷發(fā)展，以及社會(huì)體系的不斷進(jìn)步，社會(huì)相關(guān)職能部門越來越關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策的宏觀調(diào)控。因此，本次研究從我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控行為的基本特征角度進(jìn)行收入進(jìn)行分析，在掌握相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)法體系相關(guān)規(guī)章制度的探討與研究，促進(jìn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的完善發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足進(jìn)步。
關(guān)鍵詞:
經(jīng)濟(jì)法;視域;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;行為透析
一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特征分析
(一)遵循法律規(guī)定下進(jìn)行宏觀調(diào)控具體行為我國房地產(chǎn)工作的宏觀調(diào)控行為具有眾多特點(diǎn)，根據(jù)其工作的性質(zhì)進(jìn)行判斷不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控的制度行為必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆珊头ㄒ?guī)制度，在良好的制度體系框架下實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)工作的進(jìn)一步完善。在良好的環(huán)境和氛圍之下進(jìn)行相關(guān)工作的運(yùn)作，所有的運(yùn)作權(quán)利和職能，以及程序中涉及的具體內(nèi)容和措施都是需要遵循一定制度執(zhí)行的。
(二)遵守市場(chǎng)監(jiān)管法則基礎(chǔ)下進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作還需要遵循市場(chǎng)的基本原則，服從市場(chǎng)的監(jiān)督和管理制度，在良好的法則規(guī)范條件下進(jìn)行制度的運(yùn)作和執(zhí)行。社會(huì)的相關(guān)職能部門必須認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)運(yùn)營的重要性，以及法律、法規(guī)監(jiān)督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調(diào)控制度在遵循市場(chǎng)管理工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)需要重視土地資源維護(hù)我國房地產(chǎn)工作開展的過程中存在不同的宏觀調(diào)控特征，其中非常重要的工作內(nèi)容還涉及到房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)設(shè)計(jì)的土地資源維護(hù)工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的土地資源工作不單單涉及到環(huán)境的因素，還存在財(cái)政、稅務(wù)等眾多內(nèi)容。
(四)房?jī)r(jià)調(diào)控政策不能脫離經(jīng)濟(jì)法原則市場(chǎng)運(yùn)作過程中出現(xiàn)的房?jī)r(jià)調(diào)控工作內(nèi)容，也需要在良好的制度監(jiān)督下完成，并且不能夠脫離實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)則和內(nèi)容，需要進(jìn)行相關(guān)工作的宏觀調(diào)控，具體工作設(shè)計(jì)到對(duì)實(shí)際產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行有償?shù)姆?wù)，另外就是在行政法規(guī)和制度的內(nèi)容下進(jìn)行調(diào)節(jié)與完善，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)制度的調(diào)整。
二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的經(jīng)濟(jì)法規(guī)章制度
(一)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要堅(jiān)持合法性本質(zhì)原則需求從整體角度進(jìn)行觀察，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度存在一定的行為約束，需要在經(jīng)濟(jì)法的基礎(chǔ)下進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行，要求在規(guī)章制度監(jiān)督的條件下完成眾多的工作內(nèi)容。只有完善相關(guān)的工作職能和效果，才能夠合理的進(jìn)行市場(chǎng)行為的推進(jìn)和拓展。
(二)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要在經(jīng)濟(jì)決策和法律規(guī)制緊密聯(lián)系下執(zhí)行房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作需要在良好的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和秩序下進(jìn)行，只有將決策的內(nèi)容與法律的規(guī)則進(jìn)行融合，才能夠保證相關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控需求，也實(shí)現(xiàn)對(duì)國家法律、法規(guī)的進(jìn)一步完善，以此實(shí)現(xiàn)國家權(quán)力和制度的進(jìn)一步執(zhí)行與完善。構(gòu)建宏觀的職能體系對(duì)于社會(huì)的進(jìn)步具有重要的意義，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政府與行業(yè)發(fā)展之間的緊密聯(lián)系。
(三)脫離經(jīng)濟(jì)法的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)導(dǎo)致行政專權(quán)一旦房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作出現(xiàn)問題，就會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)監(jiān)督和管理工作出現(xiàn)偏差和缺失，導(dǎo)致社會(huì)體系發(fā)展的單一性和不規(guī)則形。行政專權(quán)的局面影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，在不符合經(jīng)濟(jì)法范疇的管理制度監(jiān)督下影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度的缺失。
三、經(jīng)濟(jì)法視域下完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)策
(一)構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律監(jiān)督體系，對(duì)于完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用，這一政策的實(shí)施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進(jìn)步與發(fā)展的重要體現(xiàn)，也是關(guān)注到我國特色社會(huì)主義國情發(fā)展的基本需求而進(jìn)行調(diào)整的重要工作內(nèi)容。關(guān)注到國家發(fā)展的基本情況，以良好的法律監(jiān)督體系實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工作體系的進(jìn)一步鞏固，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)視域下房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。
(二)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法利益觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，這一政策的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的利益觀念完善，也體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)法視野發(fā)展下的社會(huì)需求，對(duì)于完善我國的基本經(jīng)濟(jì)制度和宏觀調(diào)控工作具有良好的影響力。
(三)以制度創(chuàng)新促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效革新房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的宏觀局面，需要以良好的制度進(jìn)行管理和控制，實(shí)現(xiàn)全面的制度監(jiān)督是完善整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境在重要措施和發(fā)展對(duì)策。體現(xiàn)出宏觀調(diào)控對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)權(quán)益上的保護(hù)，才能夠滿足社會(huì)不斷發(fā)展和完善的重要目標(biāo)。
(四)以科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段實(shí)現(xiàn)最大程度的公眾利益以科學(xué)的方式進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，才是滿足社會(huì)發(fā)展重要需求的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營和發(fā)展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調(diào)控的制度能夠解決行業(yè)發(fā)展中存在的問題，同時(shí)也成為保護(hù)社會(huì)民眾經(jīng)濟(jì)利益的重要舉措。
四、結(jié)論
綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)內(nèi)容，并具體分析其中涉及的特征和內(nèi)容，希望能夠在掌握相關(guān)工作細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，積極的與我國經(jīng)濟(jì)法律和法規(guī)進(jìn)行配合，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制度的完善。
［參考文獻(xiàn)］
［1］邱格磊．我國房地產(chǎn)臨時(shí)性調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)法反思———以“限購令”為視角［J］．福建江夏學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，02:72－79．
一、政策獨(dú)大，法律缺位
十余年間政府以意見、通知、批復(fù)等名義出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，數(shù)量之多可以說不勝枚舉，但到目前為止我國專門以房地產(chǎn)開發(fā)行為（不包括建筑市場(chǎng)）為調(diào)整內(nèi)容的法律、法規(guī)只有1998年的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、1995年的《城市商品房預(yù)售管理辦法》（2004年修改）和2001年的《商品房銷售管理辦法》等幾部行政法規(guī)和政府規(guī)章。由此不難看出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以政策、文件的形式完成，并且僅有的幾部法律也是在十幾年以前出臺(tái)的。筆者認(rèn)為，僅僅依靠政策來進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的利弊有以下三個(gè)方面。
第一，政策的靈活性決定了政府的調(diào)控意圖能在短期內(nèi)得到體現(xiàn)，這是政策調(diào)整的最大優(yōu)勢(shì)。一般來說，政府行使社會(huì)管理行為的依據(jù)主要有兩類：一是法律、法規(guī)；二是政府規(guī)范性文件，包括通知、批復(fù)、實(shí)施意見等。其實(shí)，政策就是人們對(duì)政府規(guī)范性文件的通稱，政策最大的優(yōu)點(diǎn)就是環(huán)境適應(yīng)能力強(qiáng)、制定程序簡(jiǎn)單，易隨環(huán)境的變化而作相應(yīng)的調(diào)整（即政策的靈活性）。政策環(huán)境的變化可分兩種情況：一是已有的政策調(diào)整關(guān)系不適應(yīng)時(shí)展的要求；二是新發(fā)現(xiàn)的社會(huì)關(guān)系還沒有相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。在這兩種情況下，政策都可能做出較為靈活的反應(yīng)。法律、法規(guī)則不同，其制定程序相對(duì)復(fù)雜、嚴(yán)格，一旦形成法律是不能隨意改變的，例如美國200多年前的憲法至今仍在沿用。新情況出現(xiàn)或者原有情況發(fā)生變化，政策能夠第一時(shí)間出臺(tái)或者做出調(diào)整、修改。因此，政府用政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，能夠及時(shí)、靈活地處理市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，這也是宏觀調(diào)控相對(duì)法律、法規(guī)調(diào)整的最大優(yōu)勢(shì)。
第二，政策效力遠(yuǎn)低于法律，往往導(dǎo)致以法律規(guī)避調(diào)控政策的現(xiàn)象發(fā)生。法律、法規(guī)和政策除了在制定程序上存在明顯不同外，在其效力上也存在巨大差別，例如，不管是法律還是法規(guī)都是我國《立法法》規(guī)定的法律體系的有機(jī)組成部分，在訴訟中可以是法官判案的依據(jù)或者參考，政府規(guī)范性文件連參考都不能參考?，F(xiàn)實(shí)中有些政策內(nèi)容并無明確的法律依據(jù)，容易導(dǎo)致以下兩方面的后果：一是，依照政策做出部分行為司法機(jī)關(guān)未必認(rèn)可，從而導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)在同一問題上認(rèn)識(shí)不一致的情況。例如，在存量房交易過程中，往往會(huì)有兩份合同，一份是雙方當(dāng)事人在網(wǎng)簽前簽訂的書面合同，另一份是房管局的網(wǎng)上合同（即網(wǎng)簽合同）。在處理糾紛時(shí)，房管局一般以網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，而法院需要探究哪一份合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，最后往往是以網(wǎng)簽前的書面合同為準(zhǔn)。二是，當(dāng)事人利用法律來規(guī)避限購。例如，限購政策出臺(tái)后不久，曾出現(xiàn)交易雙方利用法院判決的形式來規(guī)避限購政策（即不符合購房條件的當(dāng)事人通過虛構(gòu)訴訟的方式，來達(dá)到購買房屋之目的）。
第三，政策的強(qiáng)制效力不及法律，調(diào)控政策得不到落實(shí)。通常認(rèn)為，政策與法律相比具有一定的原則性和倡導(dǎo)性，僅僅為人提供了一種行為模式其約束力不強(qiáng)，而法律則不同，它不僅有行為模式還規(guī)定了相應(yīng)的法律后果。換句話說，政策通常只告訴人們?cè)撛趺醋?，至于違反了政策要承擔(dān)什么后果一般很少提及，即使有處罰也只是輕微的紀(jì)律處分；法律則不但告訴人們?cè)趺醋?，還詳盡地規(guī)定了違反法律的后果，并且以專制手段來做保障。這也是十余年來部分宏觀調(diào)控政策不能真正落實(shí)的主要原因之一。比如，2002年8月26日頒布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（建住房〔2002〕217號(hào)文件）就曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，但直到目前為止政府的保障性住房建設(shè)仍然嚴(yán)重滯后于整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小戶型應(yīng)占小區(qū)總套數(shù)的70%以上）至今未能得到真正落實(shí)。
二、集體土地未能入市阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展
按照目前的法律規(guī)定，只有國有土地才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，集體土地若要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，就必須先由國家征收轉(zhuǎn)為國有土地后才能進(jìn)行。之所以如此，官方給出的理由有二，其一，為保護(hù)耕地及糧食供應(yīng)，因?yàn)榇蟛糠值募w土地均為農(nóng)地，一旦允許其進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可能會(huì)導(dǎo)致耕地減少，從而可能會(huì)影響國家的糧食安全；其二，大量的集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，可能會(huì)對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊而影響房?jī)r(jià)。筆者認(rèn)為，這兩種說法都是值得商榷的，其理由如下。
首先，保護(hù)耕地只與是否嚴(yán)格落實(shí)土地規(guī)劃用途有關(guān)，和是否進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)沒有直接的關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。”該法接著又規(guī)定：“前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地?！庇纱宋覀兛梢钥闯?，國家已經(jīng)對(duì)土地用途進(jìn)行了規(guī)劃和分類，只要嚴(yán)格執(zhí)法、認(rèn)真監(jiān)督，禁止在集體農(nóng)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，在集體建設(shè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)行為絲毫不會(huì)影響耕地保護(hù)工作。
其次，以維護(hù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定為由，禁止集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)沒有任何道理。不可否認(rèn)，集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)對(duì)目前的房地產(chǎn)開發(fā)造成一定的影響，但目前業(yè)界的普遍共識(shí)是，集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)最大的影響就是會(huì)減少政府的土地出讓金收益。從長(zhǎng)期來看，土地出讓金收益不應(yīng)該也不可能成為一個(gè)政府的主要收入來源，況且“土地財(cái)政”對(duì)整個(gè)國家造成不利影響已初見倪端，過度的依賴“土地財(cái)政”勢(shì)必導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)（制造業(yè)）萎縮，房地產(chǎn)泡沫惡性膨脹，一旦泡沫破裂后果不堪設(shè)想。值得一提的是，集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)不但能增加農(nóng)民收入，而且還能平抑目前過高的房?jī)r(jià)。
最后，集體土地入市有利于解決目前屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房問題。簡(jiǎn)單地講，所謂小產(chǎn)權(quán)房就是指在集體土地上建設(shè)的面向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售的住房。國家屢次明確禁止建設(shè)、買賣小產(chǎn)權(quán)房，但卻屢禁不止，究其主要原因就在于我國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。國有建設(shè)用地有限，導(dǎo)致商品住房供應(yīng)緊張房?jī)r(jià)飛漲，一些買不起商品住房的人只能退而求其次購買小產(chǎn)權(quán)房。根筆者考察，以廣州市白云區(qū)100平方米左右的房子為例，國有土地上的商品房?jī)r(jià)格將近300萬元，而同樣地段的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有20萬左右！有利益就有市場(chǎng)，只有徹底允許集體土地入市且可以“同地同權(quán)”的交易，才能有效解決小產(chǎn)權(quán)房問題，否則，簡(jiǎn)單的禁止小產(chǎn)權(quán)房交易是不可能徹底解決問題的。
三、政策代替法律，“三舊”改造進(jìn)展緩慢
近年來，“三舊”改造在各大城市都進(jìn)行的如火如荼，之所以進(jìn)行“三舊”改造，究其原因主要有兩個(gè)方面：一是，為了緩解城市快速發(fā)展與可供建設(shè)用地緊張的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通過“三舊”改造，不僅可以為政府提供發(fā)展用地，而且可以提升居民生活質(zhì)量、美化城市環(huán)境，可謂一箭雙雕、兩全齊美，但總體來說，“三舊”改造的進(jìn)展并不順利。以廣州為例，除了獵德村、琶洲村改造基本完成之外，其他舊村改造項(xiàng)目都困難重重?！叭f”改造進(jìn)展緩慢，究其主要原因就是調(diào)控政策代替法律所致，其主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是*房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從*年起至今，*商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，*已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，*房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
*年以后，隨著大量外埠資本注資*，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使*的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。*年后，這一局面被打破，*濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。*年，*房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前，*房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、*商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：*中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：*城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，*區(qū)域占據(jù)了39.54%，*區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、*年(1-6月份)*商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析
*區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，*年(1—6月份)，*住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入*年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，*區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，高檔樓盤主要集中在*中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
*中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間。
(2)*商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、*年(1—6月份)*商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在*年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。*年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺(tái)的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
*作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對(duì)*中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的*年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好主要集中于*中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
*年(1-6月份)*的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到*總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到*總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，*90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、*各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
*區(qū)目前由*中心區(qū)、古田片區(qū)、二
七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)*中心區(qū)
*年上半年*中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年*中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先*中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
*的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于*內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來，*內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)*中心區(qū)的加快建設(shè)。
*中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號(hào))
(二)古田片區(qū)
*年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號(hào))
(三)二
七、后湖片區(qū)
*年上半年二
七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二
七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
二
七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號(hào))
(四)東西湖片區(qū)
*年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用地開發(fā)強(qiáng)度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度
受到其使用性質(zhì)和對(duì)周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制
近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的作用機(jī)制。
1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動(dòng)或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟(jì)各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場(chǎng)地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會(huì)利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理
必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場(chǎng)以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場(chǎng)需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場(chǎng)需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展
將項(xiàng)目開發(fā)與城市運(yùn)營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場(chǎng)及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢(shì), 增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。
結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對(duì)城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動(dòng)起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤(rùn)最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績(jī)，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；分析
一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系
從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。
房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來的?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。
二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。
城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi).獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。
城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性我國城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。
三、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！逼浯?，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點(diǎn)”。再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。
總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。且規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者增強(qiáng)城市規(guī)劃意識(shí)，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識(shí)和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開發(fā)工作。
四、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)
目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。
（一）過度開發(fā)
在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對(duì)住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
（二）開發(fā)的隨意性
在城市開發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
（三）對(duì)公共開發(fā)的冷落
（四）確實(shí)主動(dòng)投資的積極性
公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動(dòng)進(jìn)行投資。
五、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)采取的措施
城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作必要的調(diào)整。
（一）市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理
首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。
（二）規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。
（三）與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法
控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。
六、結(jié)論
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施?？傊鞘幸?guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。
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