緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且皂?xiàng)目的融資為開(kāi)端，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及房子的交付使用，到項(xiàng)目的售后，其最終的過(guò)程是支付外部的融資成本，這幾個(gè)過(guò)程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用，房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措，資金的使用和資金的回流三個(gè)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中，需要吸收大量的社會(huì)物化勞動(dòng)投入，勢(shì)必要?jiǎng)佑么罅康娜肆ξ锪Γ?guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多，所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的資金支持，整個(gè)環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金環(huán)節(jié)是一個(gè)很長(zhǎng)的周期，資金投入大，回籠慢，同時(shí)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨許多偶然因素的制約，包括土地投資市場(chǎng)、綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，項(xiàng)目資金投入后需要經(jīng)過(guò)各個(gè)市場(chǎng)的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單可以歸納為置地-建設(shè)-銷售三個(gè)部分，建設(shè)時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等，無(wú)法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進(jìn)的方面，如公司治理結(jié)構(gòu)，資金管理，工程財(cái)務(wù)管理以及整個(gè)項(xiàng)目資金賬目的審計(jì)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問(wèn)題。

（1）資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，可以用來(lái)滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資金流動(dòng)支付的需要，同時(shí)也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金管理也很重要，如果某職位在財(cái)務(wù)管理上的權(quán)力較大，高度的資金集權(quán)會(huì)增大財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期一般是一年以上，項(xiàng)目較大的工程甚至要3至5年的時(shí)間。這期間，資金的收效慢，就會(huì)發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象，大量的資金投入產(chǎn)生的費(fèi)用無(wú)法與收入配比，需要注意的是，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢，預(yù)售款項(xiàng)并不能確認(rèn)是收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目銷售單位卻是單個(gè)樓層或者戶型，單個(gè)樓層的售價(jià)與其成本自然就不是配比的。

（3）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)

雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大多依據(jù)國(guó)際管理經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但是成效卻不大，主要原因是國(guó)內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的外形，設(shè)置了機(jī)構(gòu)，卻沒(méi)有學(xué)到內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的核心，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往沒(méi)有財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)權(quán)，審計(jì)報(bào)表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中，高度集中的財(cái)務(wù)集權(quán)設(shè)置，讓內(nèi)部審計(jì)部門的工作內(nèi)容大多流于形式，沒(méi)有起到監(jiān)督管理作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理的建議

面對(duì)日益加深的金融危機(jī)，在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要防范資金斷流底線，開(kāi)創(chuàng)多元化融資渠道，加強(qiáng)企業(yè)大規(guī)模融資，遵守風(fēng)險(xiǎn)收益均衡原則，建立完善統(tǒng)一的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和防范，對(duì)資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時(shí)，要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo)，負(fù)債份額，債源分布，還債時(shí)間，將投資回收時(shí)間與負(fù)債時(shí)間長(zhǎng)短期聯(lián)合起來(lái)，防止還債集中到來(lái)。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境，降低資金成本，避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，良好的融資環(huán)境能夠促進(jìn)企業(yè)吸收到更多的投資。

構(gòu)建內(nèi)部集團(tuán)資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問(wèn)題的有效方式之一，各類單位在中心內(nèi)開(kāi)設(shè)收入戶和支出戶，通過(guò)資金預(yù)算管理，資金統(tǒng)籌管理，對(duì)資金進(jìn)行有效的綜合評(píng)估，挖掘資金潛力，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，將資金的預(yù)算、資金使用情況細(xì)化到每月每日，使得預(yù)算在不斷變化中接近實(shí)際應(yīng)用，為日后其他工程項(xiàng)目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實(shí)完整，有效可靠地資金流動(dòng)信息，能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策，及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運(yùn)行。

（2）推進(jìn)企業(yè)自身改善

企業(yè)自身要注重對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性的研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的研究，確定項(xiàng)目后，對(duì)市場(chǎng)供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進(jìn)行全面分析，確定項(xiàng)目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求，房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式，除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險(xiǎn)投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成多元化融資資金鏈，提高項(xiàng)目資金流動(dòng)性。

在審計(jì)控制方面，現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已不再是單一的財(cái)務(wù)審計(jì)，其功能已經(jīng)逐步擴(kuò)展到了經(jīng)營(yíng)審計(jì)領(lǐng)域，側(cè)重對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內(nèi)容控制，有效的財(cái)務(wù)審計(jì)能夠?qū)ω?cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金使用舞弊情況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警情況進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)。要保障審計(jì)功能發(fā)揮作用，要嚴(yán)格遵照財(cái)務(wù)審計(jì)制度，實(shí)習(xí)財(cái)務(wù)分權(quán)制度，利益先關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)、部門不能干涉審計(jì)部門的結(jié)果，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部分的獨(dú)立性，積極發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理監(jiān)督作用，從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的安全性提供保障。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);會(huì)計(jì)控制;內(nèi)部管理;解決方案

近幾年來(lái)，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)這一行業(yè)的興起引起了社會(huì)各階層的關(guān)注，由于中國(guó)人口不斷向沿海地區(qū)遷移，使得沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)不斷攀升，從而帶動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。這一問(wèn)題引起了政府的重視，于是政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制，房地產(chǎn)行業(yè)本來(lái)內(nèi)部就存在畸形發(fā)展，再加上國(guó)家一定的干預(yù)以及面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的制約，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有計(jì)劃的調(diào)整內(nèi)部管理，這樣才能應(yīng)對(duì)突如其來(lái)的經(jīng)濟(jì)變化情況。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)始終立足于內(nèi)部控制管理制度，內(nèi)部會(huì)計(jì)工作問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展起到不可忽視的作用，下面就來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要有以下兩點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大，但區(qū)域發(fā)展不平衡。就目前我國(guó)發(fā)展的狀況來(lái)看，國(guó)民對(duì)于購(gòu)房的需求只會(huì)增加不會(huì)減少，這使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.4%），增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2012年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然規(guī)模實(shí)際增加了不少，但是在區(qū)域方面的發(fā)展極不平衡。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比起中西部地區(qū)來(lái)說(shuō)，相對(duì)完善。盡管近幾年來(lái)，中西部的經(jīng)濟(jì)也得到了快速的發(fā)展，但是相對(duì)于東部沿海地區(qū)，還是存在一定的差距;第二，城市和農(nóng)村的住房條件存在差異。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得城市的水平要高于農(nóng)村的水平，城市優(yōu)越的生活條件吸引了大批農(nóng)村人口向城市涌入，這改變了我國(guó)的土地結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致城市的住房用地不夠，使得房?jī)r(jià)飛漲，而在農(nóng)村，卻存在大量的農(nóng)用地得不到很好的利用。

2.房地產(chǎn)價(jià)格提升的過(guò)快。在我國(guó)，商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，但從2009年開(kāi)始，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始飛漲，東部沿海地區(qū)出現(xiàn)這種現(xiàn)象尤為顯著，這給中低收入的家庭帶來(lái)了不小的困難，因此國(guó)家采取一系列的政策來(lái)改變這種狀況，但是還是有不少投機(jī)者利用此種機(jī)會(huì)來(lái)炒房，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨更大的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)存在的問(wèn)題

1.監(jiān)督體系不夠完善

監(jiān)督管理制度一直是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)保障，尤其是對(duì)于會(huì)計(jì)這一重要的環(huán)節(jié)，監(jiān)督制度的完善顯得尤為突出。對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)部來(lái)說(shuō)，監(jiān)督管理執(zhí)行力度顯然不夠，比如對(duì)內(nèi)部工作人員的監(jiān)督不夠，尤其是對(duì)高層領(lǐng)導(dǎo)來(lái)說(shuō)，他們是最能體現(xiàn)的主體。還有就是內(nèi)部審計(jì)部門缺乏相對(duì)的獨(dú)立性，使得其功能無(wú)法得到很好的發(fā)揮。

2.企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高

如今，房地產(chǎn)內(nèi)部的工作人員的綜合素質(zhì)存在一定的差距，一個(gè)企業(yè)如果工作人員的綜合素質(zhì)的不高，也會(huì)影響一個(gè)企業(yè)的良好發(fā)展，而對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)部會(huì)計(jì)工作這重要的部門來(lái)說(shuō)，相應(yīng)的人員也必須提升自己的綜合素質(zhì)，才能滿足這個(gè)企業(yè)的需要，才能適應(yīng)這個(gè)社會(huì)的發(fā)展。

3.企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢

信息的透明確保了數(shù)據(jù)的有效性和真實(shí)性，信息的暢通有利于各部門交流的暢通無(wú)阻，從而降低溝通成本，但在房地產(chǎn)這一行業(yè)中，管理層與員工缺乏交流，而對(duì)業(yè)務(wù)部來(lái)說(shuō)，也經(jīng)常表現(xiàn)為各自為政的狀況，導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)信息溝通渠道受阻，對(duì)于內(nèi)部會(huì)計(jì)部門來(lái)說(shuō)，及時(shí)獲得信息資料，將有助于該部門對(duì)某事項(xiàng)進(jìn)行合理的資金預(yù)算，從而為企業(yè)預(yù)算盈利。所以加強(qiáng)內(nèi)部信息的暢通很有必要。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制問(wèn)題的對(duì)策

1.完善內(nèi)部監(jiān)督體系

內(nèi)部控制建設(shè)是一項(xiàng)需要全體參與的活動(dòng)，從企業(yè)內(nèi)部高層領(lǐng)導(dǎo)到基層工作人員，只有相互配合，才能有效的進(jìn)行監(jiān)督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，并且制定相應(yīng)的監(jiān)督計(jì)劃，如對(duì)內(nèi)部資金的每一筆用途都要及時(shí)的備案記錄;再者，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)部門的職能，這就需要內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效的評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，從而完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能。

2.加強(qiáng)員工綜合素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的責(zé)任感

員工的綜合素質(zhì)主要表現(xiàn)在專業(yè)知識(shí)和思想道德素質(zhì)兩方面。從專業(yè)知識(shí)來(lái)看，企業(yè)可以組織一定的活動(dòng)來(lái)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員道德的測(cè)驗(yàn)和提升。而從專業(yè)知識(shí)方面來(lái)看，則可以定期組織人員學(xué)習(xí)最新相關(guān)會(huì)計(jì)的改革和相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行專門的培訓(xùn)。員工的綜合素質(zhì)提高了，責(zé)任感也會(huì)隨之加強(qiáng)。

3.加強(qiáng)各部門信息的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況，實(shí)現(xiàn)資源共享的目的，達(dá)到每個(gè)部門能夠及時(shí)獲得信息的地步，從而是每個(gè)部門高速的運(yùn)作，例如，在具體的運(yùn)作中，只有通過(guò)業(yè)務(wù)部把信息和計(jì)劃及時(shí)有效的傳達(dá)給會(huì)計(jì)部門，會(huì)計(jì)部門才能根據(jù)具體的情況制定詳細(xì)的資金預(yù)算，如果所有信息都能像這樣及時(shí)有效的傳達(dá)的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作將會(huì)更加快速有效的發(fā)展。

四、總結(jié)

本文就我國(guó)的新型化企業(yè)―房地產(chǎn)行業(yè)的情況進(jìn)行了探討，主要從它的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制方面出發(fā)，具體的分析了其存在的問(wèn)題，具體有三個(gè)主要方面，分別是監(jiān)督體系不夠完善、企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高、企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢，并對(duì)這三個(gè)問(wèn)題提出了具體的解決方案，希望這些解決方案對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到一定的建議作用。

篇3

摘 要 本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性，提出了有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策，希望為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下完善內(nèi)部控制體制建設(shè)提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè) 內(nèi)部控制 必要性 對(duì)策

當(dāng)前，隨著國(guó)家管控力度加大和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入了微利時(shí)代。這些年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，迅速成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要成分?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，其中內(nèi)部的控制是非常重要的。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越受到重視，一時(shí)間企業(yè)內(nèi)部控制也成為了熱門話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，不但數(shù)量眾多，而且涉及資金龐大，被譽(yù)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)才能帶動(dòng)發(fā)展，為國(guó)家創(chuàng)造更多的財(cái)富價(jià)值。為了保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善其內(nèi)部控制機(jī)制是很有必要的，這樣可以提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能，降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本，以最小的耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，建設(shè)有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國(guó)家所有，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響大，通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿、價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡；此外房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果不僅受經(jīng)濟(jì)變化影響，而且受政治形勢(shì)變化的影響，變數(shù)較多。加上融資環(huán)境惡化，政策環(huán)境嚴(yán)厲，開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求越來(lái)越高，項(xiàng)目成本不斷上升。

（二）有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，因此對(duì)從業(yè)人員、資金投入、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理以及相關(guān)機(jī)構(gòu)配置都隨之進(jìn)一步發(fā)展，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過(guò)渡。

二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）強(qiáng)化對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。對(duì)內(nèi)部控制建設(shè)認(rèn)識(shí)的缺失是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱的根本原因。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的重要時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者將一切管理的重心全部放在市場(chǎng)拓展之上，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要作用。針對(duì)這種情況，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化認(rèn)識(shí)。一方面需要企業(yè)的管理者認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要作用，帶頭執(zhí)行企業(yè)的內(nèi)部控制措施。另一方面還需要企業(yè)加強(qiáng)相關(guān)的培訓(xùn)和教育，通過(guò)培訓(xùn)教育讓企業(yè)的所有員工了解到內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要作用，引導(dǎo)所有員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)過(guò)程中。

（二）完善規(guī)章制度建設(shè)，合理設(shè)置崗位。完善的規(guī)章制度建設(shè)以及合理的崗位設(shè)置是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的是外部市場(chǎng)的擴(kuò)大，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將管理的重點(diǎn)放在內(nèi)部體制建設(shè)，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)薄弱，內(nèi)部崗位設(shè)置不合理，嚴(yán)重的影響了企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善規(guī)章制度建設(shè)，利用完整的內(nèi)部規(guī)章制度來(lái)約束員工的行為，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理。另外，企業(yè)還需要依據(jù)權(quán)責(zé)對(duì)等以及不相容崗位分離的原則合理的設(shè)置內(nèi)部崗位，防止部分員工擁有超過(guò)其職責(zé)的權(quán)限，保證企業(yè)內(nèi)部的相互制約平衡。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，健全企業(yè)績(jī)效考核體系。完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制的保證。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在快速的發(fā)展過(guò)程中并沒(méi)有完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制，很多的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督工作都由財(cái)務(wù)部門完成，內(nèi)部審計(jì)工作的主管人員甚至直接由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門主管人員兼任，不能嚴(yán)格的執(zhí)行內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督職能。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督部門，定期對(duì)各分子公司的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，維護(hù)股東的利益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善績(jī)效考核機(jī)制，利用健全的績(jī)效考核體制引導(dǎo)員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)之中。

（四）完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分。構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)的重要目的，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在的問(wèn)題，需要具體從以下三個(gè)方面完善。第一，在保證發(fā)展速度的同時(shí)兼顧企業(yè)財(cái)務(wù)安全。目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處速發(fā)展時(shí)期，企業(yè)發(fā)展所需要的資金大部分都是通過(guò)貸款的方式從外部獲得，企業(yè)需要在保證發(fā)展速度的同時(shí)考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)安全，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前采取可行性的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第三，完善企業(yè)內(nèi)部信息溝通交流機(jī)制，建立完善的信息平臺(tái)，讓企業(yè)的管理者能夠及時(shí)的與員工溝通，防止信息失誤風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）建立健全信息溝通系統(tǒng)。建立健全信息溝通系統(tǒng)對(duì)提高內(nèi)控制度的效率和效果作用很大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息溝通體系在需要的時(shí)候識(shí)別和獲取需要的信息，進(jìn)行有效的溝通，使內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利的建立并落實(shí)。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立包括集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)企業(yè)之間重要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息溝通系統(tǒng)，進(jìn)行集約化的管理，開(kāi)展集成化、智能化、價(jià)值化以及網(wǎng)路化的管理新模式，使集團(tuán)公司內(nèi)外部各個(gè)分子公司和各個(gè)部分之間實(shí)現(xiàn)有效的溝通，信息順利傳遞。同時(shí)房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對(duì)內(nèi)部控制中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題能及時(shí)的反饋到集團(tuán)公司，及時(shí)的采取相應(yīng)的健全措施。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在飛速發(fā)展著，當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中也遇到了很多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)要想很好地解決這些問(wèn)題，就應(yīng)該重視內(nèi)部控制建設(shè)的有效性。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的改革發(fā)展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的重視內(nèi)部控制問(wèn)題，也應(yīng)該積極的研究如何提高內(nèi)部控制的有效性。只有提高了內(nèi)部控制管理水平，才能更好地面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜汝芳.試論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立.商業(yè)經(jīng)濟(jì).2011（11）.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年1月26日

一、前言

繼2013年國(guó)五條頒布及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)在高盈利數(shù)年之后，開(kāi)始步入銷售停滯、成本增加、融資困難等一系列問(wèn)題。雖然多數(shù)城市放開(kāi)限購(gòu)政策，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行各種打折促銷活動(dòng)，仍然無(wú)法完成銷售目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行平緩發(fā)展時(shí)期，無(wú)法單純的憑借買地、蓋房、賣房來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)增長(zhǎng)。此時(shí)，為保持房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)管理顯得尤為重要。從傳統(tǒng)模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過(guò)度，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。2012年以來(lái)，所有主板上市的公司已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)展內(nèi)控體系建設(shè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，是房地產(chǎn)企業(yè)謀求自身發(fā)展的基本要求，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)兩性化經(jīng)營(yíng)的必然要求。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)行業(yè)在近年的高速發(fā)展之下，已然成為各行業(yè)羨慕的高利潤(rùn)行業(yè)，各行業(yè)爭(zhēng)先加入到房地產(chǎn)高利潤(rùn)的大軍中。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者更多關(guān)注的是銷量、利潤(rùn)，缺少對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)的關(guān)注。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不了解內(nèi)部控制的重要性，耗費(fèi)大量的人力物力，單純把工作重心放在工作崗位的設(shè)置和公司制度、財(cái)務(wù)制度的建設(shè)上，這種設(shè)置和建設(shè)無(wú)法完善企業(yè)管理。缺乏對(duì)內(nèi)部控制的了解，沒(méi)有正確理解完善的內(nèi)部控制制度在保證工作正常進(jìn)行下，可以確保企業(yè)內(nèi)部資料的完整性和真實(shí)性，對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)也起到順暢的作用。因管理者對(duì)內(nèi)部控制不重視，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然建設(shè)內(nèi)控制度，但是在執(zhí)行上力度不夠，缺乏專門負(fù)責(zé)人對(duì)內(nèi)控執(zhí)行進(jìn)行管理監(jiān)督，沒(méi)有很好地應(yīng)用內(nèi)控制度，應(yīng)付了事，使得內(nèi)部控制沒(méi)有發(fā)揮作用。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不科學(xué)、不健全，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：小房企幾乎沒(méi)有建立內(nèi)部控制制度，內(nèi)部控制工作無(wú)據(jù)可依，沒(méi)有成文;部分房企雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是不完善，只包含內(nèi)部控制的部分要素，沒(méi)有包括全部，大多缺乏監(jiān)督審計(jì)程序，缺乏總體制衡和協(xié)調(diào)機(jī)制;還有許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控目標(biāo)不明確、程序不科學(xué)、流程不細(xì)化。

（三）內(nèi)部控制監(jiān)督乏力。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然完善了內(nèi)部控制制度，也包括內(nèi)部監(jiān)督方面的制度，但是執(zhí)行內(nèi)部監(jiān)督不力，這是房企內(nèi)部控制方面存在比較大的問(wèn)題。董事會(huì)下面應(yīng)設(shè)立審計(jì)部或?qū)徲?jì)委員會(huì)，但很多房企沒(méi)有建立這樣的組織架構(gòu)，無(wú)法保障內(nèi)部控制制度的落實(shí)和執(zhí)行。有些企業(yè)雖設(shè)立了內(nèi)審部門，但是內(nèi)審部門被賦予的職權(quán)有限，只單純監(jiān)督財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行，對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行監(jiān)督少之又少。內(nèi)審部門無(wú)考核機(jī)制，這些都影響到內(nèi)審效果，使內(nèi)審部門無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的職能。在外部監(jiān)督方面，因企業(yè)缺乏信息透明度，政府職能部門和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)也難以有效地監(jiān)督內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。

（四）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估執(zhí)行力薄弱。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，但經(jīng)濟(jì)收益趨于平緩，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題在企業(yè)壯大及收益放緩的前提下不斷凸顯。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未制定完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，無(wú)法有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，但是由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警認(rèn)識(shí)不到位，不了解風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的各種方法，預(yù)警機(jī)制往往成為擺設(shè)，這就導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)企業(yè)會(huì)亂陣腳的現(xiàn)象。

三、改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系。健全的內(nèi)部控制體系是企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施效果的根本保障。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)要想在內(nèi)部控制體系上不斷創(chuàng)新、完善，就需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及自身發(fā)展的需求，制定符合其發(fā)展需求的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系的建立需要全面、細(xì)致。

內(nèi)部控制體系之間的控制層次需要相互獨(dú)立。主要包括三個(gè)層次，分別為：經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的人員權(quán)限和責(zé)任的建立，對(duì)重要業(yè)務(wù)應(yīng)制定處理程序，實(shí)行“雙簽制”，禁止一人獨(dú)握權(quán)力，工程采購(gòu)環(huán)節(jié)信息公開(kāi)、決策透明，采取公開(kāi)招標(biāo)形式;建立監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行常規(guī)核算工作的基礎(chǔ)上，建立規(guī)范化管理，監(jiān)督其他部門在資金預(yù)算、資金運(yùn)用上的工作過(guò)程，將結(jié)果反饋給相關(guān)責(zé)任人;強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門，完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系，結(jié)合企業(yè)的規(guī)模和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等，指定專門人員從事審計(jì)工作，并賦予該機(jī)構(gòu)和人員權(quán)利，對(duì)內(nèi)部控制體系實(shí)行監(jiān)督，保障內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制的考核與激勵(lì)?？?jī)效考核是企業(yè)評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)中比較常見(jiàn)的激勵(lì)制度，有效的內(nèi)控考核與激勵(lì)能充分激勵(lì)員工尤其是內(nèi)部控制人員的積極性。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控考核機(jī)制是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)定量與定性分析相結(jié)合，建立完整的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一段時(shí)期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及內(nèi)部控制進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)與考核，建立責(zé)權(quán)與獎(jiǎng)懲相結(jié)合的制度，激勵(lì)員工工作的積極性和自主性。

（三）完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，在拿地、開(kāi)發(fā)到銷售等環(huán)節(jié)，都會(huì)受到企業(yè)外部諸多因素的影響。因此，采取風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等措施來(lái)防范和控制企業(yè)中的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)以預(yù)防為主，規(guī)范內(nèi)部控制環(huán)節(jié)，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生給企業(yè)帶來(lái)的損失。

建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)，為及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定降低、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的措施，檢查企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)或銷售等多方面，因此風(fēng)險(xiǎn)管理要貫穿內(nèi)部控制全過(guò)程，按照內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理框架的要求，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制的具體方法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)和缺陷，為完善內(nèi)控制度提出改進(jìn)意見(jiàn)。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 對(duì)策

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷縱深發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地適應(yīng)不斷擴(kuò)張發(fā)展，就必須加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)人員、資金、財(cái)務(wù)等環(huán)節(jié)的規(guī)范和管理。有效地內(nèi)部控制制度的實(shí)施能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的控制和管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中可持續(xù)的生存與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

縱所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制意識(shí)淡薄，缺少應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施，內(nèi)部控制的有效性和執(zhí)行情況不容樂(lè)觀。究其原因，在很大程度上歸結(jié)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的失效。因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)適應(yīng)環(huán)境的應(yīng)變能力及抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，幫助企業(yè)安全渡過(guò)危機(jī)，顯得尤為迫切。

然而，很多企業(yè)認(rèn)為，內(nèi)部控制就是各項(xiàng)工作制度和業(yè)務(wù)規(guī)章的匯總，有了規(guī)章制度，企業(yè)就有了內(nèi)部控制。甚至，部分企業(yè)認(rèn)為制定大量規(guī)章制度，增加了辦事環(huán)節(jié)、程序和人員，束縛了手腳，影響辦事效率，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。這些都是沒(méi)有真正理解內(nèi)部控制的內(nèi)在含義，沒(méi)有把內(nèi)部控制當(dāng)作是企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理層內(nèi)部控制意識(shí)薄弱。我國(guó)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)為民營(yíng)，他們的管理者往往是從基層施工人員發(fā)展而來(lái)，們自身的文化素養(yǎng)和管理水平比較有限。對(duì)于內(nèi)部控制的實(shí)施，更是缺乏系統(tǒng)和宏觀的概念和認(rèn)識(shí)。內(nèi)部控制制度的試試效果往往會(huì)跨越幾個(gè)經(jīng)營(yíng)周期，其效果回報(bào)往往具有耗時(shí)長(zhǎng)、成本高、回報(bào)不明顯等特點(diǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者往往認(rèn)為內(nèi)部控制制度的實(shí)施與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)不十分相關(guān)，因此怠于實(shí)施內(nèi)部控制制度。另一部分管理者，認(rèn)為內(nèi)部控制制度就是一紙條文，只需建立制度即可卻疏于內(nèi)部控制的真正實(shí)施。還有一部分管理者視內(nèi)部控制制度為限制其管理行為的方式，是投資者不信任其的表現(xiàn)，因此對(duì)于內(nèi)部控制的實(shí)施態(tài)度較為抵觸。這些來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)管理層的內(nèi)部控制意識(shí)缺失，就使得內(nèi)部控制不能得以有效實(shí)施。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的內(nèi)部控制人才。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工都是從事業(yè)務(wù)的人才。然而內(nèi)部控制能否有效實(shí)施關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的發(fā)展，內(nèi)部控制專業(yè)人才的缺乏將不利于企業(yè)內(nèi)部控制制度在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工由于缺乏基本的內(nèi)部控制素養(yǎng)，導(dǎo)致絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)員工只重收益，輕內(nèi)控的現(xiàn)象，這將嚴(yán)重影響企業(yè)的正常生存發(fā)展。

3.權(quán)責(zé)分配不合理。我國(guó)大部分的房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)多半采用家族式管理模式。這種管理模式的最重要的特點(diǎn)在于權(quán)利的集中。許多房地產(chǎn)企業(yè)在一些崗位上采取一人多崗的方式來(lái)節(jié)約成本。然而這種權(quán)責(zé)不清的管理模式一方面使得員工混淆自己的分內(nèi)職責(zé)，不利于員工工作的有效率進(jìn)行。另一方面，有些重要崗位若權(quán)責(zé)不清將會(huì)對(duì)企業(yè)整體的發(fā)展走勢(shì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。還有一些房產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不十分健全，其董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的設(shè)置往往是“擺設(shè)”，而沒(méi)有達(dá)到三權(quán)制衡的效果，這將角色的重疊就使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的實(shí)施和有效性水平不容樂(lè)觀。

（二）內(nèi)部控制制度執(zhí)行能力低

1.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不清晰。房地產(chǎn)企業(yè)常常伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)，因此，管理者對(duì)于各環(huán)節(jié)的生產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)存在設(shè)計(jì)不清晰，控制水平低下等情況。對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)作往往取決于管理者的個(gè)人職業(yè)判斷，鮮有固定規(guī)范的模式可以依據(jù)和追尋。這種混亂的生產(chǎn)運(yùn)作形式不利于內(nèi)部控制制度的有效實(shí)施.

2.資金管控缺乏有效制約。房地產(chǎn)企業(yè)因其資金運(yùn)營(yíng)的特殊性，使得大多數(shù)的企業(yè)缺乏專門進(jìn)行資金集中管理的部門。因房地產(chǎn)企業(yè)往往具有跨區(qū)域性，因此為了便于項(xiàng)目投資的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)常常提前預(yù)付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人一定的資金以確保項(xiàng)目的正常實(shí)施。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目所在地往往不一致，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于投資項(xiàng)目資金不能有效進(jìn)行控制和約束，容易導(dǎo)影響資金利用有效性。

（三）缺乏暢通的信息溝通渠道

1.管理層缺乏有效的與員工交流渠道。無(wú)論是管理層向員工傳達(dá)公司整體戰(zhàn)略思路和布置各階段工作任務(wù)，還是員工向管理層反饋工作結(jié)果都離不開(kāi)通暢的交流渠道。房地產(chǎn)企業(yè)存在的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)與渠道不健全的問(wèn)題，有時(shí)會(huì)導(dǎo)致管理層無(wú)法及時(shí)有效地向員工布置和調(diào)整員工工作內(nèi)容，另一方面也會(huì)影響員工向管理層反饋工作成果以及在工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。這種雙向交流渠道的不暢將會(huì)影響了企業(yè)的管理信息的傳達(dá)和反饋，將大大影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的效率。

2.業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)集成程度較低。高速有效的業(yè)務(wù)實(shí)施離不開(kāi)健全集成的信息系統(tǒng)平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)存在不清晰、冗余的現(xiàn)象，其采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售、投資、融資、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等環(huán)節(jié)均沒(méi)有形成層層流轉(zhuǎn)，環(huán)環(huán)相扣的信息體統(tǒng)管理，因此使得各個(gè)環(huán)節(jié)難于彼此協(xié)調(diào)，無(wú)法保證信息在各環(huán)節(jié)之間及時(shí)、準(zhǔn)確的傳遞，不利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。

（四）缺乏有效規(guī)范的內(nèi)部控制監(jiān)督

1.內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式，缺乏實(shí)際意義。內(nèi)部控制監(jiān)督的實(shí)質(zhì)在于對(duì)企業(yè)生產(chǎn)各環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)效率與效果進(jìn)行有效的檢查和監(jiān)督。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部控制監(jiān)督的內(nèi)容僅僅理解為對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)性進(jìn)行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)幾乎將所有的精力與時(shí)間用來(lái)檢查財(cái)務(wù)報(bào)告的數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠，而忽視對(duì)企業(yè)資產(chǎn)安全、各環(huán)節(jié)實(shí)施情況進(jìn)行實(shí)際有效的監(jiān)督。

2.內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立性缺失。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)部門，但卻將管理層的權(quán)利凌駕于內(nèi)部審計(jì)部門之上，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計(jì)人員的內(nèi)部控制效率與效果。許多企業(yè)的管理層甚至要求內(nèi)部審計(jì)部門要直接對(duì)管理者負(fù)責(zé)，這樣一來(lái)不利于內(nèi)部審計(jì)部門對(duì)于管理層的決策和行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)使財(cái)務(wù)部門或其他部門的主管或員工兼任內(nèi)部審計(jì)的工作，以降低內(nèi)部控制成本。這樣會(huì)影響內(nèi)部審計(jì)人員的獨(dú)立性，從而嚴(yán)重影響內(nèi)部控制的效果。還有些企業(yè)將內(nèi)部審計(jì)部門“束之高閣”，不賦予實(shí)際的內(nèi)部控制監(jiān)督權(quán)力，使得內(nèi)部審計(jì)部門成為名存實(shí)亡的兼職機(jī)構(gòu)，不能有效地實(shí)施內(nèi)部控制。

三完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）構(gòu)建健康的內(nèi)部控制實(shí)施環(huán)境

1.提升內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極展開(kāi)針對(duì)于內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)防控的相關(guān)知識(shí)普及，調(diào)高管理層與員工對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防控和內(nèi)部控制實(shí)施必要性的認(rèn)識(shí)，并將內(nèi)部控制以及風(fēng)險(xiǎn)防控效果納入到員工和管理層薪酬計(jì)劃范疇，使得與員工及管理層切實(shí)將內(nèi)部控制和防控作為影響其自身發(fā)展的一個(gè)重要“因素”來(lái)看待，從而較為深刻地轉(zhuǎn)變以往員工及管理層內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏的問(wèn)題，防止企業(yè)的盲目擴(kuò)張，有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.加快員工內(nèi)部控制專業(yè)素養(yǎng)的提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)就企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制管理設(shè)專門人員及專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和控制。并制定計(jì)劃，聘請(qǐng)內(nèi)部控制實(shí)施方面的專家為本企業(yè)的內(nèi)部控制負(fù)責(zé)人員定期進(jìn)行內(nèi)部控制理論和實(shí)踐環(huán)節(jié)的培訓(xùn)，這樣一來(lái)將有利于房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性內(nèi)部控制管理人才的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)防控等專業(yè)素養(yǎng)的提高。

3.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。完善的內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)是內(nèi)部控制有效實(shí)施的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)該加強(qiáng)董事會(huì)的主體地位，賦予董事權(quán)利，重視董事會(huì)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行決策過(guò)程中的力度。另一方面要建立專門的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)，使得內(nèi)部控制監(jiān)督部門能夠獨(dú)立于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的各環(huán)節(jié)，展開(kāi)內(nèi)部控制實(shí)施有效性評(píng)價(jià)。建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)有利于加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的實(shí)施效果。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理水平

1.實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的綜合管理。通過(guò)建立及時(shí)資金的預(yù)算計(jì)劃、資金的集中核算中心實(shí)現(xiàn)對(duì)資金尤其是貨幣資金的計(jì)劃預(yù)算、籌集、運(yùn)用于集中管理等環(huán)節(jié)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的綜合結(jié)算中心，便于對(duì)于資金的管理和控制。

2.積極探索新型的融資方式，拓寬融資渠道。為了改變目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要向銀行進(jìn)行資金借貸的融資結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，可以考慮采用上市融資、信托融資、夾層融資和短期融資券等新型的融資方式加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)能力，豐富融資方式，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

（三）建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程

1.嚴(yán)格監(jiān)督招投標(biāo)環(huán)節(jié)的規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立供應(yīng)商的檔案信息平臺(tái)，對(duì)供應(yīng)商的綜合排名、分類、償債能力等方面要進(jìn)行嚴(yán)格把控，使得招投標(biāo)環(huán)節(jié)透明化，杜絕招投標(biāo)環(huán)節(jié)存在不公平、不公允的現(xiàn)象。

2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的合同內(nèi)部控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。從合同簽訂伊始至合同到期退出企業(yè)的過(guò)程中，如何利用企業(yè)的內(nèi)部控制制度對(duì)合同的實(shí)施效果進(jìn)行全方位、完整、完善的實(shí)施，是整個(gè)環(huán)節(jié)的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)合同按照不同的類別進(jìn)行劃分整理，建立臺(tái)賬，便于各項(xiàng)合同實(shí)施情況的監(jiān)督與追蹤。

3.建立有對(duì)應(yīng)關(guān)系的客戶信息內(nèi)部控制管理平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先建立客戶信息卡片，完善對(duì)于客戶基本信息進(jìn)行管理和控制監(jiān)督。其次，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格全面的監(jiān)督。在制定價(jià)格時(shí)，應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目所在地的物價(jià)水平以及房屋所在區(qū)域、戶型、樓層、裝修、物業(yè)等問(wèn)題，不得隨意定價(jià)。同時(shí)，建立24小時(shí)銷售監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況進(jìn)行有效的監(jiān)督。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制

1.強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目選擇時(shí)，應(yīng)積極做好對(duì)于項(xiàng)目投資收益、風(fēng)險(xiǎn)等方面的預(yù)估，判斷投資項(xiàng)目的可行性，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，為管理者做出投資決策提供基礎(chǔ)和保證。

2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程施工全過(guò)程進(jìn)行有效監(jiān)督。施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，因此應(yīng)將內(nèi)部控制制度應(yīng)用于該環(huán)節(jié)中，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程施工的全過(guò)程有效監(jiān)督。首先，在審批階段，所有房地產(chǎn)的企業(yè)管理者、重要崗位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)嚴(yán)格按照公司的規(guī)章進(jìn)行工程實(shí)施。所有員工必須按照公司所給的權(quán)限進(jìn)行動(dòng)態(tài)有效的內(nèi)部控制監(jiān)督。

（五）提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)實(shí)施效果

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的獨(dú)立性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，派專門的內(nèi)部控制人員對(duì)整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)。在內(nèi)部審計(jì)部門行使其內(nèi)部控制監(jiān)督職能的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分保護(hù)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員在職務(wù)上的獨(dú)立性。首先，內(nèi)部審計(jì)部門必須獨(dú)立于其他任何生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，其行為直接對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)；其次，企業(yè)的管理層不能將權(quán)力凌駕于內(nèi)部審計(jì)部門或內(nèi)部審計(jì)人員之上，要切實(shí)做到對(duì)內(nèi)部審計(jì)部門及人員在形式上和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立性的保護(hù)。

2.提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)水平。內(nèi)部審計(jì)人員是內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)的實(shí)施者和監(jiān)督者，其專業(yè)素養(yǎng)水平將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理水平的高低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期聘請(qǐng)專業(yè)的內(nèi)部控制專家和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防控專家來(lái)到企業(yè)集中對(duì)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)部審計(jì)人員職業(yè)道德的提升。

（六）提高信息化水平

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛普及與推廣，信息化已經(jīng)成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)必然趨勢(shì)。通過(guò)現(xiàn)代化的信息技術(shù)，能夠幫助企業(yè)將各個(gè)部門集中到一起，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，這樣一來(lái)，各個(gè)部門之間便可以有效實(shí)現(xiàn)資源共享，同時(shí)也可以進(jìn)行實(shí)時(shí)的交流和溝通，不僅能夠提高管理效率，而且還能夠進(jìn)一步提高管理水平。

參考文獻(xiàn)

[1]姚曉陽(yáng).我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題及對(duì)策.《企業(yè)戰(zhàn)略》，2015，9.

[2]施紅衛(wèi).淺談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及其解決策略.

[3]鐘秀橙.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制.《財(cái)經(jīng)界》，2015.

[4]傅冰.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及對(duì)策探析.《企業(yè)研究》，2014，8.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；舞弊

中圖分類號(hào)：F239.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年5月26日

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

我國(guó)的內(nèi)部審計(jì)是在20世紀(jì)80年代以后發(fā)展起來(lái)的。1982年我國(guó)恢復(fù)審計(jì)制度，一系列法律法規(guī)的出臺(tái)表明我國(guó)推進(jìn)內(nèi)審工作的決心?！秲?nèi)部審計(jì)暫行辦法》于1985年出臺(tái)，《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》在1994年出臺(tái)，《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》緊隨其后。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》和《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》相繼出臺(tái)，這無(wú)疑有力地推動(dòng)了我國(guó)內(nèi)審工作的發(fā)展。但改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)才大力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并沒(méi)有給企業(yè)內(nèi)審的發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，還存在諸多不足和問(wèn)題：

（一）不合理的內(nèi)審機(jī)構(gòu)設(shè)置。在大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家，內(nèi)部審計(jì)的產(chǎn)生主要是由于內(nèi)部管理的需要，它是內(nèi)部制衡機(jī)制的重要組成部分。而我們的內(nèi)部審計(jì)是在政府的推動(dòng)下建立和發(fā)展起來(lái)的，其機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備具有強(qiáng)大的行政命令色彩。另外，西方發(fā)達(dá)國(guó)家公司的董事會(huì)下設(shè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及其審計(jì)委員會(huì)直接由董事會(huì)負(fù)責(zé)，其他部門無(wú)權(quán)干涉，獨(dú)立性很強(qiáng)。但我國(guó)大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)由總會(huì)計(jì)師或財(cái)務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，一些公司還沒(méi)有專職的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，還屬于公司的會(huì)計(jì)部門或紀(jì)律委員會(huì)、監(jiān)察廳。這表明我國(guó)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置還不是很合理，這極大地影響了其權(quán)威性和獨(dú)立性。

（二）內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)偏低，缺乏綜合型高級(jí)管理人才。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期科研、策劃到項(xiàng)目實(shí)施階段的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、成本控制管理，每個(gè)階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識(shí)的相互配合。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)多學(xué)科知識(shí)的綜合型人才，而且其知識(shí)構(gòu)成要不斷更新，否則，就會(huì)因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產(chǎn)生漏洞。但是，目前很多公司的內(nèi)審人員來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識(shí)面狹窄的限制，不具備現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)所要求的知識(shí)結(jié)構(gòu)；還有不少人既沒(méi)有接受過(guò)完整系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，又缺乏必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)就難以發(fā)揮其作用。

（三）缺乏個(gè)人誠(chéng)信機(jī)制。我國(guó)每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對(duì)其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評(píng)，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對(duì)崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問(wèn)題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的一些特殊問(wèn)題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（四）信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理難度加大。房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問(wèn)題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國(guó)，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過(guò)程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過(guò)程中無(wú)法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但損失已既成事實(shí)。

（五）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性。各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開(kāi)性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無(wú)法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開(kāi)的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策

（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度

篇7

民期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻(xiàn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房?jī)r(jià)過(guò)高、國(guó)家政策等方而的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對(duì)房地產(chǎn)所而對(duì)的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)行分析，并提出了具有針對(duì)性的預(yù)防和控制措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。

（一）面臨利率變動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會(huì)降低投資者的購(gòu)買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

（三）稅率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國(guó)家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)成本也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。

（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金通常來(lái)自于銀行貸款。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（五）再籌資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的過(guò)分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無(wú)疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過(guò)多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。

（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開(kāi)發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，不注重對(duì)土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤(rùn)目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過(guò)多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算沒(méi)有給予足夠重視，成本核算過(guò)于簡(jiǎn)單和粗糙，沒(méi)有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。

內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒(méi)有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒(méi)有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒(méi)有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。

（四）缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無(wú)法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。

（一）對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^(guò)高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的管理力度，對(duì)于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對(duì)投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。

（三）對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得以土地儲(chǔ)備作為競(jìng)爭(zhēng)資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視?？梢哉f(shuō)現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。

（四）建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營(yíng)情況控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的可能性。通過(guò)全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對(duì)企業(yè)未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（五）大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過(guò)程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過(guò)程中來(lái)，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、結(jié)束語(yǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對(duì)其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對(duì)性的防范措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

1、王師。如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2010，（01）。

2、申山宏。國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的困境與對(duì)策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，（17）。

3、關(guān)濤。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2008，（18）。

4、李慧波。房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施[J].山西建筑，2009，（12）。

篇8

民期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻(xiàn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)，i i的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房?jī)r(jià)過(guò)高、國(guó)家政策等方而的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售等環(huán)rr-}j的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對(duì)房地產(chǎn)所而對(duì)的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)行分析，并提出了具有針對(duì)性的預(yù)防和控制措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。

（一）面臨利率變動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會(huì)降低投資者的購(gòu)買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

（三）稅率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國(guó)家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)成本也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。

（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金通常來(lái)自于銀行貸款。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（五）再籌資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的過(guò)分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無(wú)疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過(guò)多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。

（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開(kāi)發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，不注重對(duì)土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤(rùn)目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過(guò)多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算沒(méi)有給予足夠重視，成本核算過(guò)于簡(jiǎn)單和粗糙，沒(méi)有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。

內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒(méi)有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒(méi)有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒(méi)有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。

（四）缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無(wú)法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。

（一）對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^(guò)高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的管理力度，對(duì)于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對(duì)投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。

（三）對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得以土地儲(chǔ)備作為競(jìng)爭(zhēng)資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視。可以說(shuō)現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。

（四）建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營(yíng)情況控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的可能性。通過(guò)全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對(duì)企業(yè)未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（五）大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過(guò)程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過(guò)程中來(lái)，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、結(jié)束語(yǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對(duì)其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對(duì)性的防范措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

1、王師。如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[j].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2010，（01）。

2、申山宏。國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的困境與對(duì)策[j].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，（17）。

3、關(guān)濤。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[j].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2008，（18）。

4、李慧波。房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施[j].山西建筑，2009，（12）。