時間：2023-07-13 09:23:22
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)行業(yè)如何融資，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；政策；資金
目前，在我國的國民經(jīng)濟(jì)體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經(jīng)濟(jì)在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國一、二線城市中，房價過高導(dǎo)致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現(xiàn);第二，目前我國中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風(fēng)險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風(fēng)險?？傊?，這些問題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險
資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點(diǎn)，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高、生產(chǎn)周期長，資金風(fēng)險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風(fēng)險，其實(shí)是在企業(yè)加速擴(kuò)張的過程中，其面臨的風(fēng)險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務(wù)風(fēng)險并嚴(yán)格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項(xiàng)財務(wù)活動過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實(shí)際財務(wù)收益與預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）政策不易把握，投資決策難
房地產(chǎn)業(yè)投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風(fēng)險。所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中可能存在的回報率遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過更多的調(diào)研，對投資可能帶來的風(fēng)險進(jìn)行更多的事先準(zhǔn)備，以能夠及時把握其風(fēng)險動向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時地掌控風(fēng)險，將風(fēng)險問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國內(nèi)市場環(huán)境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢頭，這帶來了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項(xiàng)目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機(jī)會，房地產(chǎn)企業(yè)會將項(xiàng)目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設(shè)上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上。不管我國房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認(rèn)的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結(jié)構(gòu)框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經(jīng)濟(jì)適用房。對房地產(chǎn)商而言，不可否認(rèn)的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)商建設(shè)的高檔小區(qū)公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導(dǎo)致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，政府所頒發(fā)的任何一個政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財務(wù)風(fēng)險中。在經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，政府所采取的調(diào)控是難以預(yù)測的，企業(yè)也同樣無法預(yù)見。對于政府的不可預(yù)見的政策變動，企業(yè)只能參考市場的動向及行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及政府的最新策略進(jìn)行預(yù)估，但預(yù)計結(jié)果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了隱形風(fēng)險②。近年來，國家為了遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價格波動等。這無形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險?？梢哉f，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國家宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會受到明顯的抑制。一般情況下，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司會十分關(guān)注國家政策的動向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預(yù)算與控制，這樣其實(shí)隱藏了更多的危機(jī)，對企業(yè)的長期發(fā)展不利③。
（二）融資渠道少，資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對資金的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等等。其中債務(wù)性融資是我國房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的債務(wù)性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，攤薄了其綜合成本，但由于債務(wù)性融資除了需要定期支付利息外，還應(yīng)當(dāng)在融資周期到達(dá)時歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了財務(wù)壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，其中資產(chǎn)負(fù)債率過高的現(xiàn)象可能帶來重大的財務(wù)風(fēng)險。近年來國內(nèi)的房價攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負(fù)債的現(xiàn)狀形成，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利。自2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多都在80%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了銀監(jiān)會的要求比例。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一旦有風(fēng)吹草動，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。
（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至
目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項(xiàng)目后一般都會繼續(xù)購進(jìn)地皮，以保證新項(xiàng)目的連續(xù)性。但在工程項(xiàng)目快結(jié)束時，市場行情可能會存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來的是房子難以再賣出、企業(yè)無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發(fā)財務(wù)問題。對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金續(xù)不上意味著“生命的終結(jié)”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因?yàn)槟壳拔覈康禺a(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導(dǎo)致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來房地產(chǎn)市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產(chǎn)市場過快地發(fā)展，各地政府遵照國家意見陸續(xù)頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入。現(xiàn)在大多數(shù)人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)，最終造成壞賬損失⑥。
二、房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對措施
（一）加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)證，采取科學(xué)化決策
房地產(chǎn)投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準(zhǔn)備的情況下貿(mào)然進(jìn)行投資風(fēng)險性極大，其可能造成的后果也極其嚴(yán)重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的驗(yàn)證，必須強(qiáng)化項(xiàng)目的論證，深入分析投資項(xiàng)目的可行性，讓投資決策更具有科學(xué)性。對投資項(xiàng)目進(jìn)行多方驗(yàn)證分析是投資項(xiàng)目前的關(guān)鍵所在，也是是否能夠進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的主要依據(jù)。一個項(xiàng)目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤水平，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前做好科學(xué)化分析驗(yàn)證工作，及時制定出風(fēng)險防范方案，以切實(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益⑦。
（二）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多渠道融資
房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實(shí)力，其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于其強(qiáng)大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強(qiáng)競爭力的原因之一。強(qiáng)大的融資能力能夠改善財務(wù)結(jié)構(gòu)、維持企業(yè)的生命力，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結(jié)構(gòu)合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。
（三）建立全面財務(wù)預(yù)算機(jī)制
近期,樓市的二次調(diào)控政策猶如寒冬之霜雪降于房地產(chǎn)市場。限購、限貸、加息等樓市的利空政策不期而至。投機(jī)性需求得到抑制的同時,又使更多的購房者按兵不動、持續(xù)觀望態(tài)勢。當(dāng)下有人提出“買房不如買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品”的說法。而這一觀點(diǎn)撥動了不少投資者的心弦。
目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行狀況如何?投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)信托又有哪些風(fēng)險?如何選擇好的信托產(chǎn)品?就此記者采訪了北京唐古拉投資管理有限公司的副總裁張曉光先生。
誰是信托之主力
據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示,1-9月,信托產(chǎn)品的發(fā)行總量為1335個、總發(fā)行規(guī)模是2480多億;而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量是377個、發(fā)行規(guī)模超過1240億。相比而言,房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量約為信托發(fā)行總量的30%,而發(fā)行規(guī)模則占總發(fā)行規(guī)模的50%左右。即整個信托管理的資產(chǎn)有50%的資產(chǎn)都投向房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)信托緣何成為信托市場的主力呢?“這是一個雙向選擇的問題:信托選擇房地產(chǎn)行業(yè)的同時,房地產(chǎn)企業(yè)也選擇了信托?！睆垥怨饨忉尩?。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高稀缺性的行業(yè),始終存在融資的需求。而目前市場上比較主流的融資方式有二,即銀行和信托。就銀行而言,今年伊始,銀監(jiān)會對其控制非常嚴(yán)格,導(dǎo)致銀行為了迎合國家政策,不得不提高房地產(chǎn)企業(yè)融資的門檻,增強(qiáng)其對房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險審核,甚至?xí)霈F(xiàn)不貸或惜貸等現(xiàn)象。而吃了閉門羹的房地產(chǎn)企業(yè)就只能依靠信托這一渠道進(jìn)行融資了。
收緊信貸是調(diào)控樓市政策之一,那么,未來銀監(jiān)會是否會打壓信托來調(diào)控樓市呢?“很有可能!” 張曉光表示,。目前,已經(jīng)有14個城市出臺了限購令。這其實(shí)是帶有計劃經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的調(diào)控手段,可見政府對樓市調(diào)控決心之大。目前來看,銀監(jiān)會對銀行的限制是起到了一定的效果,而對信托尚未收得那么緊。如果國家調(diào)控的決心依然很強(qiáng),那么對信托行業(yè)進(jìn)行限制不無可能。 “譬如,限制地產(chǎn)類信托發(fā)行的規(guī)?；蛞欢螘r期內(nèi)暫停對房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資,都是有可能的?！?/p>
而信托選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目多是出于利益驅(qū)動。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率相對較高,其通過信托去融資的利率也較高,通常在15%以上,甚至也有可能達(dá)到25%-30%左右。這就不難解釋為何信托選擇房地產(chǎn)行業(yè)了。
規(guī)避風(fēng)險才是關(guān)鍵
目前對房地產(chǎn)市場調(diào)控之嚴(yán),使投資房地產(chǎn)的風(fēng)險集聚,不少購買者都選擇觀望或去投資其他金融產(chǎn)品。
其實(shí),市場的資金始終會選擇最好的投資標(biāo)的。今年的股市、樓市都充斥著不確定性、風(fēng)險也較大,投資者勢必會考慮資金下一步要投到什么地方去?！按藭r,信托其實(shí)是不錯的選擇?！睆垥怨獗硎?信托可以滿足投資者任何收益水平的要求。目前市場上對信托有一定的誤解,認(rèn)為信托產(chǎn)品是固定收益類,每年8%-11%。其實(shí)不然,它也有高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)品,譬如陽光私募或結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品等。
目前有些投資者不買房而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托的意向較為明顯?！斑@些投資者是比較理性的,除了房地產(chǎn)信托,也有其他信托產(chǎn)品供投資者選擇。不過,房地產(chǎn)信托也是不錯的投資選擇。只是投資者要了解,買房和購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還是有區(qū)別的?！?/p>
買房涉及一系列問題需要購買者去考慮和決定。譬如,某個城市是否適合投資;某個項(xiàng)目的位置、前景、周圍配套設(shè)施是否齊全;如果購買期房,還要考慮開發(fā)商的實(shí)力如何,會否成為爛尾樓;即便買下房子,將來要考慮何時出手。出手以后還將有一系列繁瑣的手續(xù)去辦理。這一切都要靠購買者自己去決定。如果選擇房地產(chǎn)信托則不同了。首先,投資類別不同。投資房產(chǎn)是實(shí)物投資,而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資(大致上講有兩種方式:一是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款類,二是股權(quán)投資。)是金融產(chǎn)品投資。而上述需要購房者考慮的問題全部轉(zhuǎn)由信托公司去考慮,投資者只需與其達(dá)成契約關(guān)系即可。即使未來出現(xiàn)問題,也由信托公司作為有很強(qiáng)的競價和議價能力的金融機(jī)構(gòu)去跟企業(yè)談判,去解決問題?！皬男磐行袠I(yè)規(guī)范后至今,尚未發(fā)生投資人未拿到信托公司承諾的收益或本金丟失現(xiàn)象。實(shí)際上,信托產(chǎn)品是比較穩(wěn)健的?！睆垥怨飧嬖V記者。
那么,如何選擇一個好的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品呢?張曉光表示,首先,要選擇實(shí)力過硬、專業(yè)能力強(qiáng)的信托公司,如中信信托、北國投、中誠信托等,都是公認(rèn)的實(shí)力很強(qiáng)的信托公司。如果發(fā)生風(fēng)險,由于他們實(shí)力足夠強(qiáng)也一定會兌付客戶的資金。就這方面而言,投資他們的產(chǎn)品風(fēng)險相對較小一些。
其次,選擇一個好產(chǎn)品。界定產(chǎn)品好壞,并不是看它的收益。若選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,關(guān)鍵是要看這個項(xiàng)目本身:看所選項(xiàng)目的位置好不好、抵押物的價值是不是夠高等。我們應(yīng)該更多地從風(fēng)險角度考慮,要看信托合同中的風(fēng)險申明書?？雌渲薪沂镜娘L(fēng)險有哪些,控制風(fēng)險的措施有哪些,這些措施能否有效地規(guī)避風(fēng)險等。
所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業(yè)發(fā)展所需資金的一種經(jīng)濟(jì)行為，這對企業(yè)達(dá)成預(yù)定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和戰(zhàn)略至關(guān)重要。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐漸完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也日趨多樣化，有通過內(nèi)部的債權(quán)和股權(quán)融資、預(yù)售融資以及共同開發(fā)融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進(jìn)行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時也使融資風(fēng)險相應(yīng)增大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)融資過程中會接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會影響到相關(guān)企業(yè)以及融資平臺的融資成果，還會給整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來不利影響?？梢?，在融資過程中加強(qiáng)財務(wù)管理意義重大。
2、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中加強(qiáng)財務(wù)管理的意義
1.能夠降低融資風(fēng)險。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠涮厥庑?，在從事房地產(chǎn)開發(fā)的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務(wù)管理工作是不行的。在房地產(chǎn)融資過程中，通過應(yīng)用科學(xué)、有效的財務(wù)管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規(guī)劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險。
2.為融資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在從事經(jīng)營管理活動的過程中需要進(jìn)行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)合理的財務(wù)預(yù)算能夠正確地確定融資規(guī)模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據(jù)。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中經(jīng)常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來了消極影響。
3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進(jìn)行綜合考慮的基礎(chǔ)上，通過加強(qiáng)財務(wù)管理，可以對融資額度的可能性進(jìn)行評估。然后可根據(jù)融資所要達(dá)成的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)需求，以年度財務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務(wù)管理工作還可以對所籌集的資金進(jìn)行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。
3、房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨的主要財務(wù)風(fēng)險
1.資金鏈斷裂風(fēng)險。在實(shí)際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因?yàn)槿谫Y困難而帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，進(jìn)而給財務(wù)也帶來了巨大的風(fēng)險，企業(yè)在競價買地、房產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃等各個環(huán)節(jié)中都需要強(qiáng)大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現(xiàn)差池就會影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。（2）因不合理融資而造成的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學(xué)的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進(jìn)行擴(kuò)大融資和高利率融資，而這無疑會給企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險。
2.成本控制風(fēng)險。融資作為一種經(jīng)濟(jì)行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費(fèi)用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產(chǎn)生直接影響。如果融資過程中不注意加強(qiáng)財務(wù)管理，進(jìn)而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與核心競爭力，還會因?yàn)槭艿匠杀镜母鞣N不確定因素的影響而面臨成本進(jìn)一步增加的風(fēng)險。
3.投資風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期通常都比較長，并且整個開發(fā)過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式開發(fā)前都將關(guān)注焦點(diǎn)放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調(diào)研以及項(xiàng)目的可行性分析活動，這可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期收益，從而影響到企業(yè)的盈利水平和償債能力。
4.資金回籠風(fēng)險。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的后期銷售來償還先期債務(wù)，這種模式必然會導(dǎo)致資金回籠面臨著一定的風(fēng)險。如在最終的銷售過程中，因?yàn)檎?、市場等外部因素的影響，可能使產(chǎn)品銷售情況達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，回款緩慢，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財務(wù)困境，給企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展帶來不利影響，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。
4、加強(qiáng)財務(wù)管理的建議
1.做好預(yù)算工作。房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中要做好財務(wù)管理工作，首先就要做好項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算。除了需要從宏觀方面對整個項(xiàng)目進(jìn)行整體預(yù)算外，還要做好財務(wù)預(yù)算工作。首先，要確保項(xiàng)目投資決策時的準(zhǔn)確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發(fā)揮財務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，確保整個項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)都是有計劃和有原則的進(jìn)行，以充分發(fā)揮資金預(yù)算的作用。具體來說，就是財務(wù)部門要建立財務(wù)預(yù)算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險評估，對資金流動中不合規(guī)矩的地方要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目健康、有序地進(jìn)行。
2.嚴(yán)格資金管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)因?yàn)槠涮厥庑裕瑢?dǎo)致整個開發(fā)過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)的“血液”。只有通過科學(xué)地籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進(jìn)最終效益的提高。當(dāng)前很多房地項(xiàng)目在開發(fā)過程中缺乏對資金的有效管理，表現(xiàn)為部分資金使用不當(dāng)，進(jìn)而造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重時甚至可能造成開發(fā)的項(xiàng)目不能按時完工。因此，必須加強(qiáng)對資金的管理，制定科學(xué)的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的收回，提高企業(yè)的可用資金額度。
3.及時分散風(fēng)險。首先，要做好投資的區(qū)域性分散工作，將房地產(chǎn)投資從一個區(qū)域分散到多個區(qū)域，如可將只在一個區(qū)域從事開發(fā)項(xiàng)目的工作轉(zhuǎn)變?yōu)樵诙鄠€區(qū)域均進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作，從而可以有效避免因一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時間分散工作，確立一個合理的投資時間間隔，避免因短時間內(nèi)的市場或政策波動而帶來的損失。
經(jīng)歷了從20世紀(jì)90年代開始的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏,目前,正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)與活力,成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力,以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境,保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。
一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題
1993年以來,國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著,面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏,國家也適時進(jìn)行宏觀調(diào)控,綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺,擊碎了房地產(chǎn)泡沫,使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”,房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時,也面臨巨大的挑戰(zhàn)。
(一) 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1.開發(fā)商土地購置謹(jǐn)慎,土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中,土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年,房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢。2008年到2010年,國家為了應(yīng)對金融危機(jī),穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)制定并投入實(shí)施了四萬億計劃,使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢;而2010年以后,政府出臺了嚴(yán)格的土地調(diào)控政策,使得政府在對土地出讓的過程中,對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求,包括限制戶型、實(shí)行限價房計劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標(biāo)為主等,這些措施對開發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外,2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》,防止地方政府為謀求經(jīng)濟(jì)增長急功近利,加強(qiáng)了對用地規(guī)模的整體調(diào)控,力圖實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標(biāo)。國家對土地資源的調(diào)控政策,使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的購置更加謹(jǐn)慎,2014年1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn),部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。
2. 房地產(chǎn)市場主要面向大中城市,對小城及以下關(guān)注不夠。2014年,國家發(fā)改委提出對大中小城市實(shí)行區(qū)別分類的戶籍政策,即:全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制,有序開放中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴(yán)格限制特大城市人口數(shù)量。對戶籍政策的調(diào)整,為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件,同時促進(jìn)了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴(kuò)大,平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看,我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當(dāng)中,并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴(kuò)大正在進(jìn)行當(dāng)中,市場的全面建立還需要一段過程。
3. 保障性住房建設(shè)力度加大,地產(chǎn)商勞動需求增大。2014年,我國銀監(jiān)會批復(fù)國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部,這一部門的建立,有助于減輕中低收入者購房壓力,強(qiáng)化了社會保障體系,力圖實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上,十代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說 ,“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套,2011年已經(jīng)開工1000萬套,今年開工了700多萬套,明年計劃開工數(shù)量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實(shí)施,對于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場有積極的作用,刺激了房地產(chǎn)市場的需求,也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望,促使各企業(yè)積極響應(yīng)國家政策,也使得行業(yè)內(nèi)對勞動力的需求擴(kuò)大。
4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大,資金來源單一。2003年開始,國家就通過“121號文件”來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調(diào)控,文件一出,增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費(fèi)者的壓力,有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來,對于消費(fèi)者買房,乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴(yán)格把控狀態(tài),使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺,大部分資金來自于銀行貸款,以及國家對貸款政策的嚴(yán)格把控,使得地產(chǎn)商面臨資金危機(jī),甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。
(二)宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大,土地獲得難度增大。一方面,國家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓,房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價格獲取招標(biāo)的資格,這無疑使得原本資金儲備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面,國家對土地出讓的限制,使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布,雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象,但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是,如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅,其戶型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。
2.目標(biāo)市場范圍小,建設(shè)重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對中低收入者提供了購房保障,但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場的關(guān)注度不夠。另外,在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別墅,產(chǎn)品類型過于單一。而市場的過于集中導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展成績平平,受限嚴(yán)重,無論是產(chǎn)品的開發(fā)還是推廣以及銷售都受到很大影響,因此,市場規(guī)模亟待擴(kuò)大,市場開發(fā)及產(chǎn)品建設(shè)重心亟待轉(zhuǎn)移。
3.地產(chǎn)商開發(fā)資金儲備不足,過于依賴銀行貸款。目前來看,整個房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實(shí)力來維持產(chǎn)品的開發(fā)與建設(shè),過多的依賴外力,是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。正是因?yàn)樾袠I(yè)自有資金儲備不足,開發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品的資金都要依靠外力,而主要的方式是銀行貸款,除了這種方式,對于其他融資手段的應(yīng)用還比較少,過度的依賴銀行貸款導(dǎo)致的融資結(jié)構(gòu)單一,也成為宏觀調(diào)控政策下,阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。 4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活,缺乏新的利潤增長點(diǎn)。調(diào)控政策對房地產(chǎn)成交量影響深遠(yuǎn),缺少有效的應(yīng)對限制政策的戰(zhàn)略對策。在眾多的限制政策下,房地產(chǎn)市場依舊走老路,未能及時靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,對政策變化反應(yīng)不靈敏,沒有制定有效的應(yīng)對限制的策略,缺乏靈活變通的能力。另外,行
業(yè)內(nèi)沒有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點(diǎn),過度依靠抬高房價實(shí)現(xiàn)利潤增長。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長點(diǎn)還是建設(shè)大戶型,實(shí)施高房價。但是,就宏觀調(diào)控政策而言,國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松,因此,此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。 2013年全年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億,同比增長19.8%,比2012年增速提高3.6個百分點(diǎn)。其中,住宅開發(fā)投資額為5.9萬億,同比增長19.4%;辦公樓開發(fā)投資額為4652億元,同比增長值高達(dá)38.2%;2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示, 2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退,行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺式良好,但針對上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅,整個行業(yè)需要有針對性的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。
二、當(dāng)前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略
針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題,整個行業(yè)應(yīng)該提高其對國家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)能力,逐步進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,靈活市場策略,調(diào)整經(jīng)營理念和經(jīng)營方式,尋求新的利潤增長點(diǎn)和市場機(jī)遇,以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。
(一)調(diào)整經(jīng)營觀念
發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè),經(jīng)營理念著眼于對土地的開發(fā)以及產(chǎn)品的銷售,不太注重產(chǎn)品未來發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下,商品化的程度也大大加深,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)內(nèi),導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭越發(fā)激烈。因此,注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個行業(yè)必須關(guān)注的問題。如何商品的價值最大化,將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢。在滿足消費(fèi)者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下,也要為消費(fèi)者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時,也要具備隨著消費(fèi)者需求變化而提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變能力。
(二)調(diào)整土地開發(fā)模式
發(fā)展初期的地產(chǎn)商,把對土地的開發(fā)作為經(jīng)營重點(diǎn)。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看,過于注重開發(fā)新的土地來發(fā)展經(jīng)營,建設(shè)產(chǎn)品已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展,因此,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從單純開發(fā)獲取土地調(diào)整為對土地的重復(fù)利用,對空間的二次利用。重復(fù)利用、以及二次利用與開發(fā)新建、拆舊建新不同,指得是對舊的建筑物進(jìn)行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式,在其他國家已經(jīng)初具雛形,并產(chǎn)生了很好的效果。開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變,不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來的壓力,也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。這一策略可以緩解國家的土地壓力,也從另一個側(cè)面,為國家放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎(chǔ),為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下,成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。
(三)調(diào)整目標(biāo)市場
隨著戶籍政策的變化,房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)發(fā)生變。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶籍難度減小,中、小城市戶籍政策的放開,無疑會打開中小城市的房地產(chǎn)市場。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該審時度勢,將市場眼光擴(kuò)大,更加重視中小城市的市場。另外,國家住房保障制度的實(shí)行,使得中低收入者也能夠有實(shí)力購買自己的房屋,擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開了中低收入者的市場,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。
(四)調(diào)整產(chǎn)品多樣性
目標(biāo)市場范圍的擴(kuò)大,相對應(yīng)的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的多樣性,需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標(biāo)市場定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來,依據(jù)國家政策、根據(jù)目標(biāo)市場定位,有針對性的開發(fā)商品,力圖準(zhǔn)確預(yù)測市場需求,抓住機(jī)遇,更好發(fā)展。針對住宅用地,合理規(guī)劃中小戶型的設(shè)計,實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化;對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需謹(jǐn)慎,對于繁華商圈,避免重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn),造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華,應(yīng)針對具體需求,在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當(dāng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn);對于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與選址,要在盡量少的破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè),盡量與政府合作,實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有序化與合理化;就目前形勢看,我國房交量處于萎縮狀態(tài),因此,繼續(xù)開發(fā)新的產(chǎn)品將會出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過于求的狀態(tài),因此對舊樓的改造將會一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是,對舊樓的選擇也要格外慎重,被選擇作為重新改造的舊樓必須是結(jié)構(gòu)堅固的,對于年久危樓不建議采取改造措施,在改造過程中,可以對樓體外觀進(jìn)行重新裝潢,對內(nèi)部格局進(jìn)行改造,使之符合當(dāng)代消費(fèi)者的需求,成為更有價值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿足更多消費(fèi)者的需求,緩解交易萎縮的態(tài)勢。
(五)調(diào)整開發(fā)融資模式
就當(dāng)前我國的形式來看,各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款,國家信貸政策的縮緊無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大壓力。因此,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開發(fā)融資的模式,也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式,諸如外資銀行、信托機(jī)構(gòu)、基金公司等渠道,獲得產(chǎn)品開發(fā)資金,解決當(dāng)前資金短缺,墊資建設(shè)以及無力償還貸款等問題。企業(yè)可以通過對短期資金需求的合理預(yù)測,合理安排、選擇合作機(jī)構(gòu),安排企業(yè)開發(fā)資金來源,不斷拓寬企業(yè)融資渠道,從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險。
(六)調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系
M/:請記住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn),市場信息不對稱,對房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響,他們建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中,通過政策措施乃至法律手段,要求供應(yīng)商完全的產(chǎn)品信息,實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商與購買者之間的信息平衡,實(shí)現(xiàn)行業(yè)一級市場的有序發(fā)展[4]。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適時調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系,全面的產(chǎn)品信息,包括附加產(chǎn)品信息,使得消費(fèi)者能夠全面了解產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)交易公平。另外,房地產(chǎn)商應(yīng)該多站在消費(fèi)的角度思考問題,進(jìn)而可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測消費(fèi)者需求,更好的銷售商品,同時打破傳統(tǒng)的供需關(guān)系,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式,拉近供應(yīng)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系,獲取更多消費(fèi)者的信任,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
(七)制定新的應(yīng)對稅制改革的戰(zhàn)略
房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢所趨,而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)成本提高,因此,企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)戰(zhàn)略來應(yīng)對稅制改革帶來的威脅。首先,企業(yè)應(yīng)該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費(fèi);其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營模式,形成供建一體化,節(jié)約成本;另外,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價值來提高行業(yè)公信度,結(jié)合國家有力的價格調(diào)控,使產(chǎn)品價格到達(dá)消費(fèi)者可接受范圍,保障產(chǎn)品成交量,使得行業(yè)在稅制改革的壓力下,也能穩(wěn)定發(fā)展。
結(jié)語
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)融資 融資渠道 融資策略 分析 選擇
一、前言
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力之一，現(xiàn)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有一定的行業(yè)特殊性。例如，具有一定的項(xiàng)目開發(fā)周期性，在開發(fā)周期內(nèi)，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運(yùn)作貫穿著整個開發(fā)周期。金融業(yè)為其提供資金來源，與房地產(chǎn)行業(yè)相依相存，共同發(fā)展，關(guān)系密不可分。
毫無疑問，融資對于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展來講，是非常重要的，尤其是在當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控政策的背景下，國內(nèi)各中小型房地產(chǎn)企業(yè)均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進(jìn)行分析，選擇正確的融資渠道組合。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)企業(yè)融資是指通過一定的途徑，為項(xiàng)目開發(fā)籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內(nèi)源融資，是指公司經(jīng)營活動結(jié)果產(chǎn)生的資金，即公司內(nèi)部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構(gòu)成。一種是外源融資，是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其他經(jīng)濟(jì)主體籌集資金。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在內(nèi)源融資無法滿足項(xiàng)目開發(fā)需求的情況，所以大多會轉(zhuǎn)向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產(chǎn)投資信托基金等方式。
（一）2015年銀行貸款方式現(xiàn)狀
銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的全過程。2016年1月19日，國家統(tǒng)計局公布了《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。
狹義的銀行貸款資金僅包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款，2015年度共計發(fā)放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款外，還包括個人按揭貸款，合計共有36876億元。
（二）2015年債券融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資與上市房地產(chǎn)企業(yè)股票融資是相似的，通過一個開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行債券融資，總的來說，房地產(chǎn)債券融資是一種專項(xiàng)融資。
2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債主體不斷擴(kuò)容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導(dǎo)下，非上市公司參與發(fā)債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優(yōu)質(zhì)房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發(fā)行400億元境內(nèi)債，創(chuàng)房企發(fā)債規(guī)模記錄；中海發(fā)行兩個品種規(guī)模共計80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創(chuàng)房企發(fā)債利率新低；龍湖首獲批發(fā)行80億元境內(nèi)公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。
（三）2015年股票融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因?yàn)楣善比谫Y可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。截止到2015年年底，我國注冊的房地產(chǎn)企業(yè)約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有137家，2008年金融危機(jī)之后，成功在中國A股市場上市的企業(yè)僅有4家，2009年上市的有世聯(lián)行和南國置業(yè)，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉(zhuǎn)A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個房地產(chǎn)企業(yè)。2015年1月，證監(jiān)會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩(wěn)定。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)2015年定向增發(fā)規(guī)模達(dá)到1579億元，同比大幅增長254%。
（四）2015年房地產(chǎn)投資信托基金融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的重要手段，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，并交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，該基金募集資產(chǎn)將專門用于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)項(xiàng)目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態(tài)。2015年，面對房地產(chǎn)市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團(tuán)分別于7月和11月推出全國首單物業(yè)費(fèi)ABS和購房尾款A(yù)BS。天虹商場所持深圳鼎誠物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃圓滿完成，天虹商場收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣14.5億元，實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)市場首單國有不動產(chǎn)類REITs項(xiàng)目最終落地。
（五）2015年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道情況
就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計融資總額為24967.5億元。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資組合策略選擇
房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持：房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展初期則需融資來開發(fā)項(xiàng)目；處于發(fā)展中期則需要融資來維持項(xiàng)目；發(fā)展到一定規(guī)模一定階段還需要融資擴(kuò)大規(guī)模。如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。
（一）成立初期的融資組合策略
一個剛剛成立不久的房地產(chǎn)企業(yè)，要想在激烈的房地產(chǎn)競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進(jìn)行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩(wěn)定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產(chǎn)經(jīng)營也會形成阻礙。此時，可以選擇“自有資金+股權(quán)融資”模式，吸收新的投資者進(jìn)入，共同拿地開發(fā)，進(jìn)行原始的資本積累。
（二）成長期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)不斷地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和銷售，此階段將陸續(xù)形成資金流回企業(yè)，同時隨著項(xiàng)目的開發(fā)、廣告的宣傳，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)貙⒕哂幸欢ǖ闹?，行業(yè)競爭力將逐步提高。此時，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應(yīng)商的商業(yè)信用額度。除了該模式外，還可以繼續(xù)采用“自有資金+股權(quán)融資”模式，吸引潛在機(jī)構(gòu)投資者和風(fēng)險投資資金。
（三）成熟期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)處于成熟階段，企業(yè)的市場競爭力大幅提升，擁有了穩(wěn)定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業(yè)為了進(jìn)一步擴(kuò)張市場，占領(lǐng)更大的房地產(chǎn)市場，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以到證券市場公開發(fā)行股票或債券進(jìn)行融資，還可以向房地產(chǎn)投資基金籌資和國外投資基金籌資等。
（四）衰退期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項(xiàng)目時，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現(xiàn)較大的現(xiàn)金流入，出現(xiàn)資金盈余。但僅靠該盈余又無法進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，此時可以吸收合并其他房地產(chǎn)企業(yè)，打開新的市場格局，重新回歸市場。
除了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期決定著融資組合策略外，其實(shí)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目開發(fā)周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發(fā)資金的投入與使用，回收在時間和金額上做到協(xié)調(diào)一致，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對融資風(fēng)險的措施
（一）建立多層次的房地產(chǎn)融資策略
我國雖然有多種融資渠道，但根據(jù)本文2015年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策下，銀行貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)倍感資金壓力。建立一個多層次的房地產(chǎn)融資體系，為不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)提供區(qū)別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項(xiàng)目風(fēng)險。
（二）根據(jù)企業(yè)資金情況，適時調(diào)整戰(zhàn)略方向
根據(jù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策可以看出，現(xiàn)階段國家層面對房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需謹(jǐn)慎對待新的開發(fā)項(xiàng)目，避免過度的市場擴(kuò)張，控制項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是國家監(jiān)控的重點(diǎn)行業(yè)，因其與金融體系、國家經(jīng)濟(jì)命脈息息相關(guān)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受國家政策的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)據(jù)此調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產(chǎn)處于破產(chǎn)清算的風(fēng)口浪尖，因其同時在重慶開發(fā)8個樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現(xiàn)斷裂，被迫申請破產(chǎn)保護(hù)。
（三）慎重選擇開發(fā)項(xiàng)目，注意區(qū)域風(fēng)險
房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，區(qū)域位置上的選擇尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純考慮房價預(yù)期走勢，而更應(yīng)該考慮銷售是否受阻，對應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價大多出現(xiàn)同比下降，也證明了目前二三線城市房地產(chǎn)市場趨于飽和，若房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行盲目擴(kuò)張，將會走進(jìn)融資難的困境，并出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險。
（四）開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，加快房款回收速度
房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，最終將會體現(xiàn)其產(chǎn)品屬性，只有生產(chǎn)適合對應(yīng)人群居住的產(chǎn)品，消費(fèi)者才愿意購買。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期，需進(jìn)行市場調(diào)研，了解消費(fèi)者真正的需求，開發(fā)適銷對路的居住產(chǎn)品。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業(yè)營運(yùn)現(xiàn)金，降低融資風(fēng)險，擺脫融資困境。
五、結(jié)語
當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式越來越多，企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展和資金需要，進(jìn)行融資方案組合的設(shè)計，主動進(jìn)行房地產(chǎn)金融的發(fā)展和創(chuàng)新，由單一融資模式轉(zhuǎn)向多元化、多層次的融資體系。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道策略的選擇，也要與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段相適應(yīng)，不同的發(fā)展階段需要采取不同的融資模式。同時，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業(yè)發(fā)展注入血液，企業(yè)有了良好的發(fā)展才能形成良好的競爭力，最終促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
（作者單位為重慶樂信實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司）
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 控制 問題
房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營的必備條件，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的限制，向歐美國家的房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的先進(jìn)模式在國內(nèi)難成規(guī)模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業(yè)來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風(fēng)險。
1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點(diǎn)
房房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營的必備條件，房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金主要來自于企業(yè)自籌資金，銀行貸款及購房預(yù)付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前已達(dá)到80%甚至90%之上，風(fēng)險之大令人堪憂房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點(diǎn)，一個項(xiàng)目在較長的建設(shè)過程中會涉及到鋼鐵，建材等多達(dá)幾十個行業(yè)的市場，又與周圍的競爭環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)貨幣政策及市政規(guī)劃的改變有不可分割的關(guān)系，這些因素都會對其產(chǎn)生企業(yè)不可控制的影響，而由此引發(fā)投資活動的不確定性便會引發(fā)出財務(wù)風(fēng)險。
我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負(fù)值，市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來。我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負(fù)值，市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來確保企業(yè)的資金鏈。本文將從以下幾個方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因：
1.1、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動產(chǎn)，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時，伴隨著決策的財務(wù)風(fēng)險便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。
1.2、企業(yè)經(jīng)營管理活動引起財務(wù)風(fēng)險我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險。在這樣高風(fēng)險的行業(yè)中財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄與財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個企業(yè)中，面對如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財務(wù)管理水平的局限性將會使整個企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺，不能夠起到及時控制風(fēng)險、降低風(fēng)險的作用。缺乏完善的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加的原因之一。
2、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因
房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因具有與其他行業(yè)的共性，如都受到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的影響，但每個行業(yè)對其影響因素的敏感度與影響結(jié)果都不同，本文將從以下幾個方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因：
3、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動產(chǎn)，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時，伴隨著決策的財務(wù)風(fēng)險便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。
4、企業(yè)經(jīng)營管理活動引起財務(wù)風(fēng)險
我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險。在這樣高風(fēng)險的行業(yè)中財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄與財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個企業(yè)中，面對如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財務(wù)管理水平的局限性將會使整個企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺，不能夠起到及時控制風(fēng)險、降低風(fēng)險的作用。缺乏完善的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加的原因之一。
5、我國行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀帶來的財務(wù)風(fēng)險
我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，從爆發(fā)期到現(xiàn)在的深度調(diào)整期，每個時期企業(yè)發(fā)展模式都有所不同。從”土地"模式到現(xiàn)在“現(xiàn)金為王”模式的轉(zhuǎn)變也在無形之中為不少企業(yè)增加了財務(wù)風(fēng)險?！巴恋亍蹦Ｊ匠珜?dǎo)以土地儲備量作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的決定性評價標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際企業(yè)操作中卻將其極端化，各個企業(yè)競相正當(dāng)“地王"如，不斷的用新拍土地帶來的項(xiàng)目融資去獲取新的土地，而拍得的土地又帶來新的融資，這樣的模式使得地價愈來愈高，而融資風(fēng)險愈來愈大，最終承載卻是銀行與消費(fèi)者。在健康的房地產(chǎn)市場中穩(wěn)健的資金鏈應(yīng)該是其主要特征，如何控制其資本結(jié)構(gòu)而取得最佳的土地儲備量并保證資金的使用效率是每個企業(yè)在各個時期都要重視的問題，也是房地產(chǎn)企業(yè)特有的并且必須要控制的風(fēng)險之一。
2010年，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的系列調(diào)控目的在于防范泡沫，更在于對實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量資金流入地產(chǎn)導(dǎo)致空心化的擔(dān)憂。
2011年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐步加大，金融渠道控制力度更是空前，央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，信貸日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力不斷上升，開發(fā)商資金回籠較難?！》科蟮膫鶅斶€高峰也將在2012年到來。除銀行貸款外，海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務(wù)將一一引爆。
在此情況下，2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型契機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，資金是關(guān)乎行業(yè)發(fā)展和企業(yè)生存的重要因素，如何處理好房地產(chǎn)金融資本問題？如何化挑戰(zhàn)為機(jī)遇？
房地產(chǎn)信貸受限
銀行信貸一直是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)融資主渠道，我國改革開放30多年來，特別是住房制度改革以來，銀行已發(fā)放了大量的住房按揭貸款，由于住房貸款的期限普遍很長，最長可達(dá)到30年，而金融機(jī)構(gòu)吸收存款又具有短期性，對于商業(yè)銀行來說，規(guī)模超過數(shù)萬億元的住房信貸，無疑是金融資源的巨大占壓。
由于房地產(chǎn)所具備的金融屬性，銀行為了防范風(fēng)險著力限制杠桿率。相比之下，我國銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國家高得多，2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在次貸危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款（土地貸款、開發(fā)貸款和購房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個百分點(diǎn)，按揭貸款證券化率為零。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場以新房為主，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)和地方財政收入均影響較大。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業(yè)增加值合計占比更是高達(dá)12.22%。
因此，為了抑制購房的投機(jī)需求，在 2011年下半年，首套房貸利率提高到1.1倍，與此相配套的限購、限貸政策抑制住了富裕群體的買房需求，上調(diào)房貸等同于向貸款購房者單獨(dú)加息，房貸一族還貸壓力越來越大，相當(dāng)程度上抑制了中低收入階層的購房需求。房地產(chǎn)行業(yè)依靠自有資金，而按揭利率上升堵住了自有資金的來源。調(diào)控不放松的情況下，開發(fā)商只有兩條路可走，一是變賣資產(chǎn)，二是高價融資。
拓展直接融資渠道促進(jìn)行業(yè)發(fā)展
除了銀行信貸，房地產(chǎn)的融資方式還有信托方式、私募股權(quán)方式、政府發(fā)債方式等幾個直接融資渠道。
中國的房地產(chǎn)金融的一個鮮明的特點(diǎn)，行業(yè)高峰時選擇上市融資，行業(yè)低谷時則轉(zhuǎn)向民間資本，融資渠道的選擇既是中國房地產(chǎn)市場起伏的風(fēng)向標(biāo)，又是促動整個行業(yè)變局的重要推手。
由于房地產(chǎn)資金鏈已經(jīng)發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)，監(jiān)管層要求金融機(jī)構(gòu)不得再向增量房地產(chǎn)項(xiàng)目輸血，這就在金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)之間豎起一道防火墻，迫使房企遠(yuǎn)離金融機(jī)構(gòu)。如果新型金融業(yè)態(tài)投資房地產(chǎn)漸成趨勢的話，對整體房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是有積極意義的。
首先，可以把民間資本從房地產(chǎn)的需求端轉(zhuǎn)向供給端，大大有利于緩解供求矛盾。過去是激化供求矛盾，現(xiàn)在是緩解供求矛盾；原來在需求端增加投資，現(xiàn)在在供給端增加投資。其次，增加房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道客觀分散了銀行的風(fēng)險。過去整個產(chǎn)業(yè)鏈資金來源，對銀行貸款依賴度超過70%，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的投資和信貸的緊松緊密相聯(lián)，也使房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險和金融銀行的風(fēng)險緊密相聯(lián)。如果增加直接融資渠道，讓開發(fā)企業(yè)直接承擔(dān)投資風(fēng)險，這樣大大降低銀行風(fēng)險。再次，發(fā)展直接融資方式投資房地產(chǎn)能夠聚沙成塔，引導(dǎo)民間資本進(jìn)行長期化投資，來緩解通脹壓力。最后，有利于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
信托助力房地產(chǎn)融資
在銀根收緊的情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)將融資目光轉(zhuǎn)向了信托公司。
我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上日趨重要，已經(jīng)從替補(bǔ)角色演變成為房地產(chǎn)公司籌資的重要渠道。
據(jù)統(tǒng)計，2010年全國發(fā)行信托3.6萬億，2011年上半年發(fā)行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財產(chǎn)品，2/3是房地產(chǎn)。這筆錢會在2012年-2013年陸續(xù)到期；第三筆錢是房地產(chǎn)基金，目前中國房地產(chǎn)基金在過去一年整個行業(yè)大概1000億，大多數(shù)是項(xiàng)目型的房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。
房地產(chǎn)信托尤其對于中小房企來說更加具有吸引力。中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄，“銀根”緊縮必定先影響中小企業(yè)融資。而利用直接融資渠道對于中小企業(yè)來說更是困難重重，因此，中小企業(yè)尋求信托融資比大的房地產(chǎn)企業(yè)更迫切一些。
值得關(guān)注的是，以往房地產(chǎn)信托模式比較簡單，主要是對某個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托越來越表現(xiàn)出類基金化操作的模式。這些舉動都表明信托機(jī)構(gòu)正在積極行動，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語權(quán)。在未來的一段時間內(nèi)信托公司將成為許多房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資服務(wù)提供商。
借道房地產(chǎn)私募
房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)并發(fā)展的最大意義在于，它能夠?yàn)樯鐣蟊妼ふ彝顿Y渠道；對房地產(chǎn)市場投資形成有效分流，將投資從需求端引向供給端，增加了住房的有效供給；同時，令房地產(chǎn)行業(yè)較高的利潤大眾化。
在調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊，信貸傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地產(chǎn)信托基金、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。
從中國房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)投資地域分布來看，從2006年到2009年上半年，私募股權(quán)基金投資房地產(chǎn)行業(yè)的案例主要分布在17個省市地區(qū)。主要聚焦在上海北京，長三角，珠三角，環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，上海，北京投資金額分別達(dá)22.76億美元、21.24億美元。同時，私募股權(quán)有向二三線城市擴(kuò)展的趨勢。
2010年可說是國內(nèi)房地產(chǎn)基金元年，而2011年則是房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的一年。2010年全國共有房地產(chǎn)基金公司100余家，而2011年，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司、PE公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，截至目前，國內(nèi)房地產(chǎn)基金有近500家。
由于人民幣房地產(chǎn)私募基金大多以投項(xiàng)目為主，并且只介入項(xiàng)目運(yùn)作周期的部分環(huán)節(jié)，比如，僅在拿地環(huán)節(jié)、僅在開發(fā)環(huán)節(jié)，或者僅在銷售環(huán)節(jié)，所以基金存續(xù)期相對較短。一般1～3年左右。同時，這也與所募資金屬性相關(guān)，符合投資者快進(jìn)快出的要求。相對而言，外資基金周期較長。
房企并購提速
隨著樓市調(diào)控的深化，預(yù)期非主營房地產(chǎn)企業(yè)可能拋售房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)、股權(quán)市值。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)成規(guī)模股權(quán)變動（即交易額超過千萬或股權(quán)變動超過10%）達(dá)124宗，交易總金額471.76億元，均創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)變動合計涉及金額1500億元。2011年交易市場共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易）?！H2011年12月房地產(chǎn)企業(yè)成規(guī)模股權(quán)交易達(dá)22宗，相比之前股權(quán)交易集中在一線城市房地產(chǎn)市場，股權(quán)市場變動逐漸蔓延至二三線城市的趨勢。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；形成原因；防范對策
所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由負(fù)債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因
（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系
雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風(fēng)險的形成。
（二）對財務(wù)預(yù)算不夠重視
房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風(fēng)險。
（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風(fēng)險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項(xiàng)資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。
（四）融資渠道單一
我國的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險比較集中，不能通過分散風(fēng)險的方式降低財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策
（一）完善部門和制度建設(shè)
思想上的重視對行動有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計信息，提高風(fēng)險意識，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的順利進(jìn)行。再次，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會風(fēng)險發(fā)生后如何降低風(fēng)險帶來的危害，更要重視風(fēng)險的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。
（二）加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算工作
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財務(wù)預(yù)算對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算工作，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項(xiàng)目的可行性、設(shè)計費(fèi)用、開發(fā)成本、間接費(fèi)用、借款計劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預(yù)算體系。
（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因?yàn)樨?fù)債帶來了財務(wù)風(fēng)險，就需要控制負(fù)債率，堅持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補(bǔ)充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。
（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)
融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對于分擔(dān)財務(wù)風(fēng)險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)財務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強(qiáng)對資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險。
三、總結(jié)：
房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進(jìn)了財務(wù)風(fēng)險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風(fēng)險管理，在制度上健全風(fēng)險管理和財務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
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