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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)法律法規(guī)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業(yè)用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十條 土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。
1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大
我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠遠超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議
1.調(diào)控房價漲幅的必要性
關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結(jié)構(gòu)變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構(gòu)相比，中國金融機構(gòu)的抗風(fēng)險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫并破滅，對金融機構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟的影響程度也就更深。
2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”這個目標。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調(diào)控手段相結(jié)合
要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達到預(yù)期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機構(gòu)或國家權(quán)力機關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻：
[1]楊波:《影響房地產(chǎn)價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價2008.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)金融風(fēng)險；法律規(guī)制
中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02
一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險
房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)活動的金融機構(gòu)為該產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益嚴重背離而遭受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是一個與國民經(jīng)濟相關(guān)性很高的高風(fēng)險、高收益行業(yè)，近年來隨著房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，其發(fā)展過程中存在或潛在的社會風(fēng)險已嚴重威脅我國的房地產(chǎn)金融業(yè)，尤其是加大了資金支持房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)銀行金融風(fēng)險，這極不利于我國房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。目前來說，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀主要有以下幾類突出性風(fēng)險問題：商業(yè)銀行風(fēng)險、個人住房信貸違約風(fēng)險、土地貸款風(fēng)險。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風(fēng)險
房地產(chǎn)市場的有序建立與健康發(fā)展，不能離開健全完善的法律法規(guī)支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應(yīng)法律規(guī)制的違規(guī)操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產(chǎn)金融體系的建立和金融規(guī)則的正常運行，也使商業(yè)銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險居高不下。
1.商業(yè)銀行之法律風(fēng)險
一方面，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管制度，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，貸款的各個環(huán)節(jié)上的有關(guān)人員從職責(zé)上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關(guān)，對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范的法律規(guī)制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)資格的企業(yè)以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關(guān)的法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產(chǎn)登記制度相關(guān)配套法規(guī)還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產(chǎn)處置的某些法律規(guī)定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產(chǎn)無法分割，抵押物往往很難處置。
2.個人住房貸款之法律風(fēng)險
個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。
3.土地貸款法律風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。
三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的法律完善
市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，法律法規(guī)建設(shè)對于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。
1.商業(yè)銀行風(fēng)險之法律規(guī)制
（1）設(shè)立完善的法律風(fēng)險控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質(zhì)進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關(guān)在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關(guān)部門交納相關(guān)費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項目運作過程中，專門機構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險。
（2）以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時各級領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強金融隊伍建設(shè)當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強職務(wù)犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風(fēng)險的防范上，減輕了銀行負擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險。堅持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。
2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險之法律規(guī)制
（1）盡快完善當前信用體系相關(guān)法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權(quán)威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節(jié)嚴重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應(yīng)對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機構(gòu)的信用活動等等。
（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。
（3）建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對購房人及其信用真實性的調(diào)查工作，同時向銀行出具獨立調(diào)查報告，并為該報告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實可行的控制風(fēng)險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險的目的。此外，利用保險也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔(dān)保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務(wù)提供法律保障。
3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制
（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規(guī)定對于用于經(jīng)營性建設(shè)的必須采用招標、拍賣形式，所以開發(fā)商要取得土地建設(shè)使用權(quán)必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉(zhuǎn)讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發(fā)商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)制度，嚴格要求政府考核開發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔(dān)該項建設(shè)的開發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的權(quán)力尋租現(xiàn)象；平抑地價，從而抑制房地產(chǎn)價格上漲過快所帶來的金融風(fēng)險。
（2）嚴格貸款擔(dān)保法律審查。要針對土地貸款擔(dān)保措施的特殊性，從擔(dān)保人主體資格、履約能力，擔(dān)保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔(dān)保主體資格和履約能力的審查，嚴禁機關(guān)、事業(yè)單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔(dān)保承諾僅可做為其他有效擔(dān)保的補充。嚴格審核擔(dān)保人實際擔(dān)保能力，防止擔(dān)保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現(xiàn)風(fēng)險后抵押資產(chǎn)的可執(zhí)行性和可流通性，對公益性財產(chǎn)堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導(dǎo)致抵押無效。三是以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，尤其是以儲備土地抵押的，應(yīng)實際考查土地使用權(quán)的取得是否依法定程序，審批手續(xù)是否齊備，有無權(quán)屬爭議，是否繳納土地出讓金等。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；法律規(guī)制
一、我國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的問題
1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大
我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠遠超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議
1.調(diào)控房價漲幅的必要性
關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結(jié)構(gòu)變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構(gòu)相比，中國金融機構(gòu)的抗風(fēng)險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫并破滅，對金融機構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟的影響程度也就更深。
2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”這個目標。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調(diào)控手段相結(jié)合
要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達到預(yù)期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機構(gòu)或國家權(quán)力機關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻：
[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價 2008.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場風(fēng)險；法律規(guī)制
房地產(chǎn)問題是社會各界十分關(guān)注的熱點，國家在房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中，如何進行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強化國家責(zé)任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：
（一）主要城市房價增長過快
2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。
（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范
我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠。
（三）房地產(chǎn)信息披露機制不完善
目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現(xiàn)象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。
二、當前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題
（一）權(quán)力缺乏有效配置
房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據(jù)
房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。
三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制的對策
（一）健全金融法律體系
房地產(chǎn)市場風(fēng)險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風(fēng)險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風(fēng)險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險較高。一旦風(fēng)險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當前，建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應(yīng)作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導(dǎo)、嚴格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標準。
房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風(fēng)險過重影響了我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風(fēng)險進行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制略盡綿薄。
參考文獻：
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)法規(guī) 教學(xué)內(nèi)容 教學(xué)形式
1 房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的教學(xué)目標和積極意義
中職房地產(chǎn)營銷與管理專業(yè)將房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用作為必修課程，這就說明了房地產(chǎn)法律在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，其積極意義在于：維護自身的合法權(quán)益，合理規(guī)避政策風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營漏洞，提高學(xué)生在生活和學(xué)習(xí)中處理現(xiàn)實問題的能力，即學(xué)習(xí)課程的過程去現(xiàn)行國家或地方房地產(chǎn)法律法規(guī)的變化，從而制定有利于經(jīng)營的決策，同時，了解我國房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問題，針對工作中出現(xiàn)的與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)問題，尤其是房地產(chǎn)交易登記過程中的問題能有較好的把握能力，具體而言，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用教學(xué)的目標主要有以下三方面：
（1）主要通過房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國房地產(chǎn)立法過程等的講解，使學(xué)生對房地產(chǎn)法有一個基本的認識。（2）介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，涉及范圍主要有土地出讓、國有土地上房屋征收與補償、房屋買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)贈與、繼承、物業(yè)服務(wù)等方面的法律規(guī)定；會結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實際操作，通過法律工具找出問題、分析問題和解決問題。（3）培養(yǎng)學(xué)生能夠運用所學(xué)房地產(chǎn)法律知識、法律關(guān)系，更好地處理工作和生活中的法律問題。
2 房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程教學(xué)特點
2.1 以專業(yè)課為底設(shè)計授課內(nèi)容
一是將中職第一學(xué)期到第三學(xué)期的“房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)”、“房地產(chǎn)估價實務(wù)”等專業(yè)課程的內(nèi)容簡化，融入到房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程中去。在課程設(shè)置上，前面提到的三門專業(yè)課是在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用之前講授的，在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用學(xué)習(xí)中，一些較為基本的概念如房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、抵押、共同共有等都可以通過案例分析的方法去展示。但由于大部分的學(xué)生沒有法律基礎(chǔ)，因此會在授課中先復(fù)習(xí)案例中涉及到的房地產(chǎn)專業(yè)知識，之后再詳細向?qū)W生介紹有關(guān)法律的基本概念、原理等，如法律主體、法律關(guān)系、民法通則、合同法、物權(quán)法等基礎(chǔ)知識，重要的是解釋他們之間的聯(lián)系，有利于學(xué)生隨后學(xué)習(xí)案例分析、法規(guī)應(yīng)用。
二是按照整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程設(shè)計教學(xué)計劃。即從開發(fā)企業(yè)組建項目公司，通過拍賣市場取得土地使用權(quán)，其后向商業(yè)銀行抵押土地使用權(quán)來融資，再到房屋建設(shè)、驗收和銷售，最后到物業(yè)服務(wù)、組建業(yè)委會等，每一個環(huán)節(jié)都有不同的法律規(guī)定，都有其固有的操作特點和法律風(fēng)險，按照開發(fā)過程去講解便于學(xué)生理解。
三是在向?qū)W生們講解房地產(chǎn)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，有意識地指導(dǎo)學(xué)生們獨立思考問題的習(xí)慣，同時，讓學(xué)生們思考在現(xiàn)階段法律法規(guī)現(xiàn)存的問題如何去解決和進一步完善。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)法律體系日趨完善，提高了立法的層次，不斷地擴大其調(diào)整的客體，但我們依然看到，房地產(chǎn)法亦有其不少尚待解決的問題，例如法律法規(guī)間的沖突，立法層次急需提高，部分法律內(nèi)容過于簡化、不合情理。
2.2 以中職學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)的特點出發(fā)，探討不同的教學(xué)方式方法
與很多實操類的房地產(chǎn)專業(yè)課程相比較，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用的教學(xué)內(nèi)容是較為枯燥的，每節(jié)課都要向?qū)W生介紹不同的法律法規(guī)，為調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，筆者運用了：案例教學(xué)法、分組討論法、視頻分享法及律師講座法等方式，大大提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
首先是案例教學(xué)法，大大小小的不同案例匯聚于每一個任務(wù)或?qū)ｎ}，使學(xué)生們都試著用生活中接觸過的經(jīng)驗、學(xué)過的法律知識去分析，案例教學(xué)是采取分組的形式去進行，即每個小組成員約為四至五人，課前將討論資料打印好，分發(fā)給大家去準備。通過分析、討論加深對每個案例涉及法律法規(guī)的認識。
第二是上課討論，一定規(guī)模的上課討論、分析貫穿整個教學(xué)過程，例如對某個概念、原理或有關(guān)的案例，先讓學(xué)生分組討論，再由任課教師歸納總結(jié)。又如在講解房屋抵押時候，碰巧是我國汶川地震發(fā)生后不久，社會上在熱烈討論災(zāi)區(qū)損壞的房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)否還要繼續(xù)向借款的商業(yè)銀行歸還貸款的事情，于是將這個真實案例展示在課堂上，同時列舉了相關(guān)的法律法規(guī)和條文，學(xué)生們集思廣益，學(xué)到了不少法律知識。
第三是視頻的觀看。在分析某一個法律任務(wù)時，可以提前將準備好的案例視頻播放出來，使學(xué)生們有一個較為直觀的認識，同時，可以增加他們的理性認識，更能活躍上課的氣氛。教學(xué)的視頻必須貼合實際生活和學(xué)習(xí)，勤于更換，不用年深日久的視頻，要與時俱進。
第四是創(chuàng)造機會去法院旁聽，讓學(xué)生邁出課堂，切身處地在法庭看到法官的審判、律師的辯護，體會到在上課時候枯燥無味的法律法條在法庭上竟成了強有力的依據(jù)。從法庭回來后讓學(xué)生針對案件進行分享。
3 授課中存在的問題及思考
一是內(nèi)容整合、課時再安排。房地產(chǎn)行業(yè)是極受政策影響的行業(yè)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策對房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生尤為重要。如果課程學(xué)時安排每周兩個學(xué)時的話，很難在短期內(nèi)將涉及如此浩瀚的房地產(chǎn)法律體系完整地展現(xiàn)，充其量只能是蜻蜓點水或只講重點章節(jié)，更缺乏足夠的學(xué)時去講解及進行上課探討分析。所以，學(xué)時應(yīng)增加為每周四至六個學(xué)時，此舉有利于提高房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的學(xué)習(xí)效果。
二是教學(xué)視頻的收集或制作。除了利用網(wǎng)絡(luò)資源下載、書店購買或圖書館查詢等方法，還可以調(diào)動所有學(xué)生的積極性，如讓他們演繹某些案例，如物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主收樓、買賣雙方由于合同糾紛而做的調(diào)解、業(yè)主大會開會選舉代表等。
三是資金的投入。總體來說，專任教師普通形式的授課并不需要資金的使用，但如果采取創(chuàng)新形式、用多種教學(xué)形式去教學(xué)的話，如移動課程、在外參觀、邀請律師或?qū)I(yè)人士來分享、訪談會等，就需一定的資金支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)立法；法律法規(guī)；立法體系
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）03-0072-02
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)立法方面的工作也得到了重視，各級政府紛紛制定房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和政策，這對健全我國的房地產(chǎn)立法問題起了重要的作用，但同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經(jīng)時間和實踐的考驗，執(zhí)行力還有待商榷，立法方面也存在很多問題亟需完善。
一、房地產(chǎn)立法存在的問題
（一）房地產(chǎn)立法缺乏統(tǒng)一
政策、法律、法規(guī)類文件屬于正式文件，是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的重要工具，因此在使用專業(yè)名詞的時候，要具有統(tǒng)一的說法和正式的詞匯，不應(yīng)產(chǎn)生歧義。但是在現(xiàn)實中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級地方政府制定的規(guī)章、章程和國家制定的法律法規(guī)有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”，在國家類文件中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規(guī)章中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”卻表達了同一種意思。國家制定法律法規(guī)和地方各級政府制定規(guī)章制度沒有協(xié)調(diào)統(tǒng)一，地方政府沒有仔細根據(jù)國家的立法規(guī)范制定規(guī)章制度，使得上下級法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致了具體實踐過程中的執(zhí)法困難，使執(zhí)行中的法律存在多種依據(jù)。另外，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門的部分權(quán)責(zé)不明確，職權(quán)方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門針對同一事件制定出了相互抵觸的規(guī)章制度，法律條文結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)術(shù)語和專有名詞不規(guī)范，法規(guī)缺乏統(tǒng)一性，給執(zhí)法人員和房地產(chǎn)開發(fā)公司都帶來了很大的麻煩。
（二）房地產(chǎn)立法內(nèi)容欠缺
房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。因此，與之相匹配的法律法規(guī)就是多方面的，多層次的，雖然我國已有相應(yīng)的法律、法規(guī)文件，但是這些法律文獻并不完善，存在很多方面的問題，并沒有把與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全部相關(guān)的方面都涵括進來。例如，《房地產(chǎn)管理法》包括房地產(chǎn)的綜合管理、房地產(chǎn)生產(chǎn)管理、房地產(chǎn)買賣管理和售后管理等各個方面的綜合管理，而現(xiàn)行的法律規(guī)章并沒有對房地產(chǎn)的綜合管理和售后管理作出相應(yīng)的規(guī)定。我國房地產(chǎn)在一級市場法律比較健全，但是在二級市場、三級市場的各類活動均沒有相關(guān)的法律依據(jù)和法律限制。房地產(chǎn)立法內(nèi)容的欠缺以及沒有相應(yīng)的配套的法律規(guī)章嚴重影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與健康。
（三）房地產(chǎn)立法價值取向的偏差
我國目前的房地產(chǎn)的價值取向存在很大的問題：注重經(jīng)濟效益，輕視環(huán)境效益和社會效益。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)啟蒙開始，我國就一直著力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)法律法規(guī)都是為促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃快速發(fā)展而制定的，這導(dǎo)致了在新社會的房地產(chǎn)業(yè)仍然沿襲著傳統(tǒng)的發(fā)展方式，過分的強調(diào)了經(jīng)濟效益的重要性，而忽略了環(huán)境的保護和社會群體的利益，偏離了新社會可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展的路線；過分的注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和數(shù)量，忽略了房地產(chǎn)發(fā)展的效益和質(zhì)量，與人們追求的生活質(zhì)量相違背。目前一些地方政府為了做出地區(qū)效益，片面追求GDP的增長，一味的尋求招商引資，奢侈的建設(shè)公共設(shè)施，大面積占用土地，肆意的開發(fā)項目……各種不合理的行為和規(guī)劃導(dǎo)致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費。房里地產(chǎn)立法在價值觀上產(chǎn)生了錯誤，片面的為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)，忽略了立法對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關(guān)系。
（四）房地產(chǎn)立法稅費繁冗
我國房地產(chǎn)稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產(chǎn)稅就是不合理的稅種，在已經(jīng)征收地產(chǎn)稅和建設(shè)稅的前提下，再去征收房產(chǎn)稅就屬于重復(fù)征稅，而這些稅賦又經(jīng)過房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁給消費者，增加了消費者的經(jīng)濟壓力。在我國房地產(chǎn)稅費比較繁重，由此引發(fā)了一系列的問題：房地產(chǎn)開發(fā)過程稅費較多，直接導(dǎo)致開發(fā)商的經(jīng)濟負擔(dān)加重，開發(fā)建設(shè)的成本增加，因此房價遠高于人們的消費水平，超出了消費者的購買力。在我國，房地產(chǎn)價格構(gòu)成包括土地費用、建安成本、市政公用設(shè)施配套費用、相關(guān)稅費、開發(fā)企業(yè)利潤共五大部分。據(jù)調(diào)查，相關(guān)稅費占房地產(chǎn)價格的10%～15%，稅費已經(jīng)占了房地產(chǎn)價格的很大比重。而且消費者購買了房地產(chǎn)產(chǎn)品后還要繼續(xù)交各種稅金。各相關(guān)部門、機構(gòu)、物業(yè)等自行推出各類行政性、經(jīng)營性費用，甚至變相收費，攤派等。這諸多方面都體現(xiàn)了我國現(xiàn)行的相關(guān)稅法相當不完善，稅費制度存在很大的問題，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)開發(fā)建設(shè)的進程和普通消費者的消費傾向及他們的消費能力，加大了房地產(chǎn)市場的不公平和畸形化。
二、完善房地產(chǎn)立法的建議
（一）立法統(tǒng)一性
各級政府應(yīng)根據(jù)國務(wù)院頒布的法律法規(guī)完善各級規(guī)章制度，不要脫離國家法律自立法規(guī)，杜絕同一個名詞出現(xiàn)多種不同的解釋和同一解釋對應(yīng)不同的專業(yè)名詞。國家應(yīng)對各級政府出臺的規(guī)章制度進行檢查，發(fā)現(xiàn)錯編的應(yīng)及時糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級政府制定的規(guī)章制度和國家法律法規(guī)大體方針保持一致，嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的立法規(guī)范，避免對人民群眾造成誤導(dǎo)，避免執(zhí)法的混亂。
（二）增加立法內(nèi)容
現(xiàn)在的房地產(chǎn)立法在內(nèi)容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門更應(yīng)該走向房地產(chǎn)開發(fā)的實踐中去，發(fā)現(xiàn)在立法上應(yīng)該表現(xiàn)的內(nèi)容或者向房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)咨詢立法內(nèi)容的漏洞，及時將這些漏洞填補進來。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關(guān)的一些制度用法律條文羅列下來，完善我國的住房保障制度，在各個地區(qū)制定住房保障體系，縮小地區(qū)差距，減小社會風(fēng)險。
（三）糾正立法價值取向
立法是約束不正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為的，是實現(xiàn)社會利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)的，房地產(chǎn)立法要遵循社會主義基本發(fā)展方向，走可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，更要注重自然的和諧發(fā)展，不能一味的追求GDP的增長，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，因此在立法時，要糾正以往的錯誤觀念，堅持走執(zhí)法為公的路線，將立法的價值取向放到社會利益和環(huán)境利益上面。通過制定相關(guān)的法律、法規(guī)、制度和規(guī)章消除不科學(xué)的、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，注重環(huán)境保護、土地資源的可持續(xù)利用和公眾的長遠利益，兼顧千秋萬代的利益和發(fā)展問題。
（四）完善稅費立法
我國的稅費名目繁多、重復(fù)，目前最重要的問題就是整理稅費名目，廢除不合理的稅費項目，合理的稅費項目通過立法的形式確定下來。稅法也要對普通居民住宅建設(shè)和經(jīng)營用房、豪華住宅建設(shè)分級使用不同的稅率，降低普通住房的價格，讓全國更多的消費者具有購買普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售及購買的稅收法規(guī)有很多項，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒有用法律的形式固定下來，因而很多執(zhí)政者具體執(zhí)法時較隨意，無法按正常程序執(zhí)行。為了消除這類弊端，應(yīng)根據(jù)具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來，讓執(zhí)政者有法可依。對于重要的稅種，應(yīng)由國務(wù)院出面討論制定并立為法律，并應(yīng)用到具體的實踐中去。
三、結(jié)語
我國房地產(chǎn)立法方面尚存在很多的問題，而要從根本上解決這些問題目前有兩種方法：第一是要密切的聯(lián)系實際，多做考察和房地產(chǎn)開發(fā)的實踐活動，從實踐中發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。第二必須要從立法學(xué)的角度確定我國房地產(chǎn)立法的原則，彌補體制和技術(shù)方面的缺陷，并要積極地改善，總結(jié)經(jīng)驗，完善房地產(chǎn)立法工作。房地產(chǎn)立法問題是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的根本保證，也是執(zhí)法者處理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)問題的根本依據(jù)。因此，為了房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，國家及政府要盡快完善房地產(chǎn)立法，使我國房地產(chǎn)類法律更成熟，更實用。
參考文獻
[1] 符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，1997.
我認為，房地產(chǎn)市場化包括兩個方面，一是供給的市場化，二是需求的市場化，只有這兩個方面都市場化了，才是真正的市場化。按現(xiàn)狀，我國的房地產(chǎn)在需求面上表現(xiàn)為過度市場化，房地產(chǎn)的供給并沒有實現(xiàn)市場化，商品房沒有任何替代品，因而定價權(quán)當然掌控在供給者手中。由此，導(dǎo)致了高房價?；蛘哒f，是房地產(chǎn)業(yè)供給的壟斷和需求的過度市場化引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。我國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴重危害著實體經(jīng)濟安全，將可能導(dǎo)致金融危機的局部性或全局性爆發(fā)。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的法治化，建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的基本制度、配套制度、監(jiān)管制度和與之相適應(yīng)的財稅制度已成為我國建設(shè)健康的實體經(jīng)濟、應(yīng)對金融危機的緊迫需要。經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉說：“發(fā)生金融危機不是幻象，而是現(xiàn)實危險?！狈康禺a(chǎn)業(yè)與銀行的密切關(guān)系主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達六成。因此，在政府的干預(yù)下，中國房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)進行了調(diào)整。若不作出調(diào)整，既有可能阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和國內(nèi)消費市場的解放，又會為金融危機埋下禍根。為長效管控起見，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域金融安全亟待法治化。
二、我國房地產(chǎn)法律體系存在的問題及可資借鑒之處
（一）我國目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問題
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個完整的體系。
1.國家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會管理機構(gòu)，行政部門制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對有關(guān)的權(quán)利進行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。
2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面。目前，我國房地產(chǎn)法律體系缺少“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，門類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的法律、法規(guī)和規(guī)章來加以規(guī)范，房地產(chǎn)立法內(nèi)容的不全面會導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)制的不完善。
3.房地產(chǎn)立法相對滯后。立法部門往往根據(jù)“房地產(chǎn)市場的經(jīng)營需要和經(jīng)驗總結(jié)”形成法律制度，導(dǎo)致法律規(guī)定不恰當、法律表達不嚴謹，法律作用難發(fā)揮。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡單，缺乏可直接操作的規(guī)范。國家政策時常起著法的作用，降低了法制適用的效力。
（二）英美國家、我國香港地區(qū)房地產(chǎn)法律體系可借鑒的地方
英美國家和香港特別行政區(qū)已經(jīng)形成一整套較為完備的房地產(chǎn)法律體系，可供我國借鑒。英國是較早制定住房法規(guī)的國家，有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)、條令最常見的有50多種。英國還建立了先審查后開發(fā)的土地許可制度，土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易明顯受城市規(guī)劃的約束和指導(dǎo)，非常重視環(huán)境保護和土地的有效利用，房地產(chǎn)交易若違反城市規(guī)劃法，將被視為無效。美國憲法規(guī)定，使用土地必須給予土地所有者必要的補償。美國房地產(chǎn)交易法規(guī)幾乎涉及有關(guān)土地、房產(chǎn)、金融等所有方面。美國法律要求必須保持土地在科學(xué)、歷史、生態(tài)、環(huán)境、水資源、風(fēng)景等方面的價值和質(zhì)量。違反法律規(guī)定利用、占有、開發(fā)公有土地，破壞公有土地的環(huán)境質(zhì)量，將受到處罰。我國香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)法律體系，包括房地產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定、城市規(guī)劃和建筑物方面的技術(shù)立法，以及房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)司法審裁等各方面的法律。從土地開發(fā)到建筑工程，乃至房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)爭議的解決等，都有章可循，有法可依，比
較系統(tǒng)、完善。歸納起來，英美國家和我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續(xù)發(fā)展思想。房地產(chǎn)法律體系注重生態(tài)環(huán)境保護，注重國家利益和個人利益關(guān)系，注重人與自然的和諧關(guān)系，注重加強房地產(chǎn)建設(shè)與城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護之間的配合。
2.改變立法思維模式。房地產(chǎn)法律體系要以保護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主，改變以行政部門為主的管理模式。
3.注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配合。房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、使用時，必須遵循原則性規(guī)定和一般法律制度，房地產(chǎn)的立法還應(yīng)考慮其他法律的制約因素。
三、加快我國房地產(chǎn)法制建設(shè)步伐
近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系尚不健全，整治房地產(chǎn)市場秩序、健全房地產(chǎn)法律體系是立法部門應(yīng)該重視的一項重要工作，只有通過制度改革和建設(shè)，才能使其走向法治化的發(fā)展軌道。
（一）相關(guān)制度的建設(shè)
1.基本制度。公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護；公民購買住房應(yīng)享有消費者的一切權(quán)利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉(zhuǎn)讓所得稅等。
2.公示制度。出臺公務(wù)員(包括其他公職人員)財產(chǎn)申報和公示制度。
3.稅制制度。健全中央和地方財力與事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財政體制，增強基層政府提供公共服務(wù)的能力。
（二）相關(guān)法律的建設(shè)
1.加強對公民居住權(quán)的保護力度。我國現(xiàn)行《憲法》沒有明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容，有關(guān)民事法律規(guī)范在公民居住權(quán)保護方面存在著缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)實生活中人們的居住權(quán)無法得到公平的保護。應(yīng)在憲法層面明確保護公民的居住權(quán)，使居住權(quán)不再被定位為純粹的私權(quán)，應(yīng)將居住權(quán)“社會化”或“公益化”。
2.完善和制定可操作法規(guī)。近些年我國市場經(jīng)濟發(fā)展有了質(zhì)的飛躍，社會結(jié)構(gòu)日益呈現(xiàn)出多元化色彩，使得房地產(chǎn)法律關(guān)系日益復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的法律調(diào)整手段更加精細化、專業(yè)化，注重調(diào)控的有效性。因此，完善現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)及相關(guān)稅法，增加法律對當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的針對性和可操作性，顯得十分迫切。
