時(shí)間：2023-07-23 08:21:36
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)稅務(wù)管理，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康有序發(fā)展,解決*市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題,規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管秩序,促進(jìn)財(cái)政增收,現(xiàn)就規(guī)范*市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收管理工作通知如下:
一、明確納稅對(duì)象
本通知所指納稅對(duì)象是指*區(qū)東城、西城、南城、北城、*、何樓、萬(wàn)福辦事處和*開(kāi)發(fā)區(qū)轄區(qū)所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。
二、規(guī)范納稅辦法
所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均按照屬地繳納原則繳納各項(xiàng)稅收。具體納稅辦法如下:(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地和現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國(guó)庫(kù)。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法繳納的車船稅、個(gè)人所得稅和印花稅,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)所在地和現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國(guó)庫(kù)。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地和規(guī)定的預(yù)繳比例及現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國(guó)庫(kù),最終由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別匯算清繳。(四)市管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),按照屬地原則,分別下放給*區(qū)和*開(kāi)發(fā)區(qū)管理。其上繳市級(jí)國(guó)庫(kù)的各項(xiàng)稅金,以20*年上繳數(shù)為基數(shù),由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政進(jìn)行結(jié)算。
三、強(qiáng)化征收管理
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅款依照上述納稅辦法,分別由*區(qū)、*開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)主管機(jī)關(guān)征收與管理。*區(qū)、*開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況,合理布局征管力量,確保各項(xiàng)稅收依法足額繳入國(guó)庫(kù)。對(duì)應(yīng)收不收、擅自減免稅收、隨意變更入庫(kù)級(jí)次的,要根據(jù)有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理;觸犯法律的,移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要客觀真實(shí)核算并反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果,如實(shí)提供各種納稅資料,主動(dòng)繳納稅款。對(duì)偷稅、漏稅、抗稅等違法行為,稅務(wù)機(jī)關(guān)要依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征管法》及相關(guān)法律法規(guī)依法嚴(yán)肅查處。
關(guān)鍵詞:企業(yè)；利潤(rùn)；稅務(wù)管理
對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)講,其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重,稅務(wù)和企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)系密不可分,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)講,如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈,豐厚的利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講,即將成為過(guò)去式,在這樣的形式之下,必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)管理的重視,將稅務(wù)管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),加大房地產(chǎn)的利潤(rùn)。
一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念
企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象和經(jīng)營(yíng)目的,為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對(duì)企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測(cè)、實(shí)施等全過(guò)程的管理行為的總和。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀
(一)對(duì)于稅務(wù)管理不夠重視
在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下,在稅務(wù)方面仍然存在著很多問(wèn)題,其中最重要的就是企業(yè)對(duì)于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中,勢(shì)必會(huì)對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)造成影響,減少利潤(rùn)的收人,同時(shí)在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。
(二)相關(guān)部門對(duì)于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不夠
在利潤(rùn)相對(duì)暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個(gè)人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤(rùn),就偷稅、漏水,給財(cái)務(wù)的征收工作帶來(lái)了很大的困難,因此相關(guān)部門必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)防控
(一)確定防控重點(diǎn)
在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過(guò)程中,應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率,保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時(shí)的工作,它需要長(zhǎng)期的管理,管理過(guò)程復(fù)雜、工作量巨大,因此在進(jìn)行管理的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項(xiàng)稅務(wù)政策,還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理,同時(shí)還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力,保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。
(二)建立動(dòng)態(tài)的蔽礎(chǔ)信息系統(tǒng)
現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項(xiàng)管理中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛,信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),就要建立時(shí)時(shí)更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)與國(guó)家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行各項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務(wù)信息的輸出也能及時(shí)對(duì)法律法規(guī)的更新作出變化。
(三)加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)
對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求,時(shí)不時(shí)的對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn),增強(qiáng)其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識(shí);再者就是,從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過(guò)后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)的綜合管理能力上,為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。
(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作
我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時(shí)要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識(shí),還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時(shí)的更改和改正。由于這個(gè)部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對(duì)于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時(shí)的與部門進(jìn)行溝通,不能錯(cuò)過(guò)最近更改的信息,學(xué)習(xí)最新的知識(shí),必須取得在進(jìn)行工作管理的時(shí)候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動(dòng)地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通,以便能夠及時(shí)的得到解決。而且我們?cè)诤驼块T進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時(shí)候,還要與中介進(jìn)行交流和溝通,運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識(shí)來(lái)彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時(shí),可以和中介進(jìn)行溝通,請(qǐng)他們來(lái)進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來(lái)積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平,必要的時(shí)候可以請(qǐng)中介對(duì)單位自身進(jìn)行核查,最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
四、結(jié)束語(yǔ)
目前,中國(guó)在進(jìn)行第三次稅制改革,盡管中國(guó)經(jīng)歷了兩個(gè)對(duì)稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國(guó)稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國(guó)際的通行上也有一些缺點(diǎn),需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動(dòng)調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。
參考文獻(xiàn):
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[2]楊艷菊.現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅收籌劃[A].鄭州鐵路局“十百千”人才培育助推工程論文集
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅務(wù)管理;企業(yè)管理;企業(yè)財(cái)
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而稅負(fù)關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)各種方式降低稅負(fù)，但這種行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的納稅環(huán)節(jié)多，稅務(wù)管理復(fù)雜性強(qiáng)，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象。但當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)管理效能發(fā)揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創(chuàng)新。因此，我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理作為稅務(wù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)考慮，制定明確稅務(wù)管理目標(biāo)和策略，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理目的
二十一世紀(jì)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰，帶動(dòng)了一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等各個(gè)領(lǐng)域，是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有很大比例，是我國(guó)稅收主要來(lái)源之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一部分房地產(chǎn)企業(yè)便開(kāi)始通過(guò)各種手段來(lái)規(guī)避稅負(fù)，從而降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，來(lái)實(shí)現(xiàn)利益最大化。而這種行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，應(yīng)積極采取稅務(wù)管理措施，解決房地產(chǎn)企業(yè)納稅過(guò)程中各類矛盾問(wèn)題。
二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況
通過(guò)前文分析不難看出加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要性和必要性。然而，在當(dāng)前的實(shí)際管理中存在諸多問(wèn)題，很多方面有待改進(jìn)，所取得的管理效益非常有限。下面通過(guò)幾點(diǎn)來(lái)分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況：
（一）少報(bào)現(xiàn)象突出
由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)多，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式多樣化，與我國(guó)稅務(wù)管理上有較大差異，這便給一些房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅制造了可乘之機(jī)[1]。一部分房地產(chǎn)企業(yè)便通過(guò)各種手段，少報(bào)銷售收入，達(dá)到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經(jīng)濟(jì)適用的名義來(lái)減少納稅。另如：不對(duì)建安稅務(wù)進(jìn)行申報(bào)，從而免于承擔(dān)稅負(fù)。此外，還有一部分企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與房產(chǎn)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)逃稅，顯然這些行為給國(guó)家造成了損失。
（二）申報(bào)不實(shí)
目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算營(yíng)業(yè)額申報(bào)過(guò)程中有意縮減，所申報(bào)的數(shù)據(jù)不真實(shí)、不準(zhǔn)確性。例如：產(chǎn)品銷售過(guò)程中，不對(duì)房產(chǎn)以外的各項(xiàng)費(fèi)用與收入進(jìn)行收錄，如物業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、有線費(fèi)用等，從而使?fàn)I業(yè)額得到減少，達(dá)到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業(yè)利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報(bào)。此外，一些企業(yè)通過(guò)款項(xiàng)挪用偽造虛假報(bào)賬。
（三）掛靠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收流失嚴(yán)重
就目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面掛靠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收流失非常嚴(yán)重。在實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)稅收過(guò)程中本該納入財(cái)政核算的款項(xiàng)，卻完全沒(méi)有納入財(cái)政核算當(dāng)中，并且這些掛靠也沒(méi)有建立相應(yīng)賬目，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴(yán)重流失。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施
（一）督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)
通過(guò)前文分析可知道，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)狀并不理想，偷稅漏稅現(xiàn)象較為突出，非常不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此，我國(guó)應(yīng)積極采取房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化措施，提升管理效能。下面通過(guò)幾點(diǎn)來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施:督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)想要控制房地產(chǎn)企業(yè)少報(bào)行為，避免企業(yè)通過(guò)各種手段少報(bào)銷售收入，稅務(wù)部門必須要督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)，采取有效監(jiān)督管理措施，對(duì)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，監(jiān)督銷售申報(bào)情況，控制企業(yè)申報(bào)過(guò)程，對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，要求企業(yè)據(jù)實(shí)申報(bào)，并將勘察實(shí)際情況與申報(bào)銷售情況進(jìn)行逐步分析，避免企業(yè)弄虛作假。
（二）監(jiān)控評(píng)估和稽查有機(jī)結(jié)合
想要切實(shí)有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平，應(yīng)將監(jiān)控評(píng)估與稽查有機(jī)結(jié)合，從而彌補(bǔ)以往房地產(chǎn)稅務(wù)管理模式上的不足和缺陷，來(lái)提高申報(bào)材料的有效性[3]。通過(guò)監(jiān)控評(píng)估與稽查來(lái)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況，搞好納稅評(píng)估，對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。
（三）加大處罰力度
目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業(yè)有恃無(wú)恐，缺乏對(duì)自覺(jué)納稅的重視。因此，我國(guó)應(yīng)加大處罰力度，制定明確的處罰機(jī)制，通過(guò)法律威懾作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的重視，自覺(jué)遵守稅法，按量納稅。結(jié)束語(yǔ)：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的源動(dòng)力。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低經(jīng)營(yíng)成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟(jì)秩序，妨礙了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，我國(guó)應(yīng)采取相應(yīng)優(yōu)化措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，要求相關(guān)企業(yè)按量納稅。
作者:林先梅 單位:宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
第一條根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）。
第三條企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。
（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。
第二章收入的稅務(wù)處理
第五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第七條企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
第八條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:
（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
第九條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
第十條企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第三章成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理
第十一條企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。
第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
第十三條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。
第十四條已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：
可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積
已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。
第十六條企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。
第十七條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
第十八條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。
（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
第二十二條企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
第二十三條企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。
第二十四條企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
第四章計(jì)稅成本的核算
第二十五條計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。
第二十六條成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。
（二）分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（三）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（四）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（五）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。
成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
第二十七條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。
第二十八條企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：
（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。
（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。
（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
（四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
第二十九條企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。
（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。
（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。
（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
1．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
2．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
第三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。
第三十五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理
第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
第三十七條企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
第六章附則
現(xiàn)代企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論認(rèn)為，任何企業(yè)都存在管理上的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭和最終成果都會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)和資金形態(tài)體現(xiàn)出來(lái)。所以，財(cái)務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的晴雨表。而稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專員重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范是我們義不容辭的責(zé)任。筆者認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在稅務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學(xué)習(xí)和理解不透，在稅種上會(huì)因?yàn)閼?yīng)納稅而未納、在稅款上會(huì)因?yàn)闆](méi)有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)后給予處罰。另一方面是因?yàn)閷?duì)稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒(méi)有申請(qǐng)享受，增加了稅收負(fù)擔(dān)。因?yàn)闆](méi)享受優(yōu)惠政策、補(bǔ)繳稅款、加罰滯納金，不僅會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)損失還會(huì)造成企業(yè)聲譽(yù)受損。另外就是存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會(huì)相應(yīng)提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開(kāi)具發(fā)票會(huì)相應(yīng)減少稅收，購(gòu)房人也許現(xiàn)在無(wú)所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時(shí)問(wèn)題就會(huì)暴露無(wú)遺，從而形成了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)究其原因一是稅務(wù)會(huì)計(jì)的人員素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的涉稅控制、稅務(wù)內(nèi)控監(jiān)督不嚴(yán)等等。
二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果，端正誠(chéng)信納稅、合法納稅的觀念，絕對(duì)不能抱有僥幸心理，投機(jī)取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。通過(guò)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中自我防控。
3．注重對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強(qiáng)稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會(huì)計(jì)的職能、分類、核算方法。
4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會(huì)計(jì)人員要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，及時(shí)注意信息的收集和比對(duì)，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)，建立稅務(wù)核算體系
針對(duì)稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)必須從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)中分離出來(lái)，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報(bào)的一個(gè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)。
1．建立稅務(wù)會(huì)計(jì)的獨(dú)立核算。在稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對(duì)獨(dú)立的稅務(wù)會(huì)計(jì)部門或機(jī)構(gòu)。例如可在財(cái)務(wù)部下設(shè)稅費(fèi)管理科，明確對(duì)企業(yè)中所有涉稅事項(xiàng)、稅金計(jì)算、稅款申報(bào)與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計(jì)繳的及時(shí)性。該部門對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一筆經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家稅收法令為依據(jù)，獨(dú)立地進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)核算，計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項(xiàng)稅金計(jì)算的完整性和正確性。
2．稅務(wù)會(huì)計(jì)的納稅籌劃。稅收籌劃是通過(guò)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過(guò)會(huì)計(jì)核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃不是做假賬，而是會(huì)計(jì)方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費(fèi)用，成本影響利潤(rùn)，進(jìn)而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)
企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計(jì)算中有無(wú)漏洞和問(wèn)題，不僅可以保證財(cái)會(huì)資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。
1．日常定期自查，結(jié)合財(cái)務(wù)核算過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無(wú)漏報(bào)應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯(cuò)報(bào)代扣(收)稅項(xiàng)目、錯(cuò)用稅率或計(jì)算錯(cuò)誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤及時(shí)自行糾正。
2．對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各類專項(xiàng)納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢點(diǎn)，提前組織力量展開(kāi)自查。對(duì)于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤，主動(dòng)改正，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項(xiàng)檢查中可能出現(xiàn)的問(wèn)題消滅在自查階段。
3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問(wèn)題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，此時(shí)不排除聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。
五、構(gòu)建和諧稅企關(guān)系
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題
（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢(shì)必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的無(wú)章、無(wú)序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會(huì)計(jì)信息失真等；納稅風(fēng)險(xiǎn)增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒(méi)有建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計(jì)的獨(dú)立性、公正性。
（二）財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還處于初始的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、控制方面強(qiáng)有力的作用。
1、財(cái)務(wù)制度不健全。沒(méi)有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，包括賬實(shí)核對(duì)、賬證核對(duì)、賬賬核對(duì)在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序沒(méi)能得到切實(shí)有效的貫徹，會(huì)計(jì)資料的相關(guān)性、真實(shí)性和可靠性比較差；財(cái)務(wù)上的內(nèi)部控制機(jī)制要么沒(méi)有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。
2、財(cái)務(wù)管理多屬“被動(dòng)反映型”。僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)階段；財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會(huì)計(jì)信息。
3、資金的籌措和使用沒(méi)有計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視財(cái)務(wù)管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于財(cái)務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策
（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對(duì)等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝杆贁U(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營(yíng)的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過(guò)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來(lái)的規(guī)模小、體制不順、機(jī)制不活、管理混亂、綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱等問(wèn)題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。
（二）構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。
1、完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系。（1）科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開(kāi)發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對(duì)象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營(yíng)利能力分析。（2）統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。
2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)。建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。
3、健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤(rùn)編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。
4、強(qiáng)化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí)，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計(jì)劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過(guò)多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要防止講排場(chǎng)、講面子、大手大腳、鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象。
5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷、稽核等制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。
【論文摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，但也給稅收征管帶來(lái)了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管
房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因，針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題
1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善
據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)
一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。
3、財(cái)務(wù)管理比較混亂
在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。
4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。
5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)
一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施
1、完善相關(guān)稅收政策
我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識(shí)
一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。
3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度
為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。
4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化
在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。
5、提高稅務(wù)征管能力
一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
【參考文獻(xiàn)】
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[2]韓雪：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.
隨著全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長(zhǎng)，已成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。由于房地產(chǎn)稅收涉及稅種多、征管難度大，稅收收入流失現(xiàn)象較為嚴(yán)重。為切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，落實(shí)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，經(jīng)市政府研究決定，我市將對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理?，F(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、控制源頭，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理
（一）以“先稅后證”、“以票控稅”為手段，按照“部門配合、信息共享、直接征收、源泉控管”的原則，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理。
（二）搞好稅源調(diào)查。由各級(jí)稅務(wù)部門牽頭，對(duì)本市房地產(chǎn)開(kāi)況進(jìn)行全面摸底調(diào)查，掌握房地產(chǎn)業(yè)的變化規(guī)律和納稅情況，制定相應(yīng)措施，為開(kāi)展征收工作打好基礎(chǔ)。各級(jí)稅務(wù)部門要加強(qiáng)與契稅征管部門的溝通，充分利用契稅征管中獲得的信息，挖掘土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)交易及二級(jí)市場(chǎng)交易等各個(gè)環(huán)節(jié)的稅源信息，搞好日常稅源調(diào)查工作。
（三）簡(jiǎn)化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)簡(jiǎn)化辦稅流程，合理設(shè)置窗口、崗位，實(shí)現(xiàn)稅款征收、代開(kāi)發(fā)票、減免稅審核等業(yè)務(wù)一條龍服務(wù)，最大程度上方便納稅人。各級(jí)房管、國(guó)土部門要為稅務(wù)部門開(kāi)展工作提供場(chǎng)地和必要的信息資料，在房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記場(chǎng)所設(shè)立房地產(chǎn)稅收征收窗口，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收。
二、嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”、“以票控稅”制度
（一）用地環(huán)節(jié)，國(guó)土部門在辦理土地出讓、使用權(quán)屬設(shè)定登記時(shí)，將納稅人的完稅（或減免稅）憑證和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票作為權(quán)屬登記的必備資料，與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。未出具完稅（或減免稅）憑證和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票的，一律不予辦理相關(guān)手續(xù)。
（二）房產(chǎn)銷售和房屋交易環(huán)節(jié)，房管部門將納稅人的完稅（或減免稅）憑證和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，作為權(quán)屬登記的必備資料，與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。對(duì)未辦理完稅（或減免稅）手續(xù)、開(kāi)具轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，將相關(guān)資料轉(zhuǎn)交稅務(wù)機(jī)關(guān)，并通知當(dāng)事人辦理完稅（或減免稅）手續(xù)、開(kāi)具轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)權(quán)屬交易必須使用合法的轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)發(fā)票管理，嚴(yán)格執(zhí)行“以票控稅”制度，依法查處發(fā)票違法行為，同時(shí)為納稅人領(lǐng)用、代開(kāi)發(fā)票提供服務(wù)。
（四）在全市房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記場(chǎng)所設(shè)立房地產(chǎn)稅收征收窗口，由地稅部門直接征收。房管、國(guó)土部門應(yīng)與稅務(wù)、財(cái)政部門建立共同的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，積極協(xié)稅護(hù)稅。
三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)，建立房地產(chǎn)稅收一體化管理新機(jī)制
（一）市政府綜合治稅工作領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、協(xié)調(diào)處理房地產(chǎn)稅收一體化管理相關(guān)事宜。定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，建立協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，充分發(fā)揮房管、土地、規(guī)劃等部門的管理優(yōu)勢(shì)，通過(guò)信息交流、協(xié)助配合，堵塞各環(huán)節(jié)的稅收管理漏洞。
