時間：2023-07-31 09:20:57
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關(guān)鍵詞：爛尾樓；資產(chǎn)證券化；不良資產(chǎn)；評估方法
一、前言
隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要引擎，拉動著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。對房地產(chǎn)上下游行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展起到了重要影響，關(guān)乎民生，與人們的生活息息相關(guān)。
在我國目前房地產(chǎn)投資過熱的大背景下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場存在明顯的地區(qū)差異，在特大級城市出現(xiàn)一個又一個的新“地王”，而在人口增長率、流動性相對較差的二三線城市，一些地方房企則經(jīng)常出現(xiàn)資金鏈斷裂，荒廢的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗稱“爛尾樓”。這些擱置的待完工的建筑物是對經(jīng)濟(jì)資源的一種極大浪費(fèi)，對其貸款的銀行也面臨了風(fēng)險，產(chǎn)生了大量的不良資產(chǎn)，同時也給業(yè)主帶來了長久的損失。如何將這些擱置的資源盤活，盡快、最好的發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益是一個長期困擾政府、開發(fā)商、業(yè)主的問題。本文旨在探索用資產(chǎn)證券化的方式解決城市爛尾樓的方法，為這類問題解決提供一種思路。
二、爛尾樓成因分析
目前理論界沒有對爛尾樓有明確的定義，一種常用的標(biāo)準(zhǔn)是將已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目投資建設(shè)后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無力投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目視為“爛尾”。爛尾樓的主要成因大致可以概括為：①在建樓盤開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，無力再經(jīng)營所開發(fā)的樓盤，項(xiàng)目不得已“爛尾”；②項(xiàng)目缺乏后續(xù)建設(shè)資金，融資渠道的“堵塞”是項(xiàng)目爛尾的重要原因；③項(xiàng)目涉及多方經(jīng)濟(jì)糾紛，包括開發(fā)商與拆遷戶、材料供應(yīng)商、施工單位、關(guān)聯(lián)方、銀行等之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，這些糾紛如果沒有得到合理解決必將導(dǎo)致項(xiàng)目的停滯，最終“爛尾”；④開發(fā)商違法違規(guī)或投資決策失誤導(dǎo)致工程流產(chǎn)，如市場定位失誤，建筑質(zhì)量低劣等。由于以上一種或幾種原因的綜合影響造成了爛尾的出現(xiàn)。
三、爛尾樓處置方式
在我國，市場化的爛尾樓處置方式有：①轉(zhuǎn)讓（收購），包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；②合作再開發(fā)；③債轉(zhuǎn)股（即債權(quán)轉(zhuǎn)開發(fā)權(quán)）；④破產(chǎn)拍賣；⑤融資盤活。由于爛尾樓面臨著各方的經(jīng)濟(jì)糾紛，不同項(xiàng)目面臨不同的處置方式，很難比較各個方法的優(yōu)劣。而在西方國家，已經(jīng)出現(xiàn)過爛尾樓證券化的先例，但在我國還沒有得以運(yùn)用，下面將具體討論爛尾樓資產(chǎn)證券化的處理方式。
四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
所謂資產(chǎn)證券化，指發(fā)起人將其現(xiàn)在擁有的缺乏流動性且未來現(xiàn)金流可預(yù)測的資產(chǎn)構(gòu)成基礎(chǔ)資金池，資產(chǎn)池現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，利用各種金融工具將資產(chǎn)現(xiàn)金流進(jìn)行瀑布形式的分配組合、通過評級機(jī)構(gòu)增強(qiáng)信用等級，再將這個資產(chǎn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變?yōu)楦黝愂袌龅牟煌L(fēng)險-收益等級的、可發(fā)行和自由收售的有價值的資產(chǎn)支持證券（ABS）的過程。資產(chǎn)證券化是西方國家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國內(nèi)是否使用還處于一個長期摸索的階段，在其廣泛使用的美國，曾經(jīng)給資本市場和房地產(chǎn)市場造成嚴(yán)重創(chuàng)傷，因此，在其推廣應(yīng)用和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時一定要謹(jǐn)慎。
房地產(chǎn)證券化流程：由發(fā)起人（即原始權(quán)益人）發(fā)起，特定目的機(jī)構(gòu)或受托人（SPV）進(jìn)行資產(chǎn)隔離，投資銀行或評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用增級，最后在資本市場發(fā)行ABS的結(jié)構(gòu)融資過程。其中，SPV是整個資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式，它是資產(chǎn)證券化資金流往來的中間介質(zhì)，其通過發(fā)行證券籌集資金，并將資金傳輸給發(fā)起人進(jìn)行投資，最終將投資獲取的利潤返還給證券投資者，促成了資產(chǎn)證券化融資的進(jìn)行。
五、爛尾樓的資產(chǎn)證券化
參照上述房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化案例，在解決爛尾樓處置問題時可將其證券化，通過資產(chǎn)證券化的融資功能將爛尾樓盤活。為進(jìn)行爛尾樓資產(chǎn)證券化需進(jìn)行以下幾個步驟：
第一，通過設(shè)立專項(xiàng)的房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)投資信托（REITs），與發(fā)起人訂立合同，對爛尾樓的真實(shí)權(quán)益進(jìn)行購買，進(jìn)行資產(chǎn)隔離后，通過發(fā)行債券的方式出售給投資者，籌集資金交付發(fā)起人對爛尾樓進(jìn)行再開發(fā)。在發(fā)行債券時通過對再開發(fā)工程進(jìn)度估計(jì)，設(shè)立債券贖回期限，在爛尾樓再開發(fā)完成后，才能贖回，以經(jīng)營期間租金收入或完工后銷售收入作為現(xiàn)金流支付給投資者作為本金和利息。投資者在到期日之前如需贖回，可在二級市場或場外市場進(jìn)行提前交割?；谕瑯拥牡览?，SPV也可以采用設(shè)立封閉式契約型基金的方法，向投資者出售基金份額，獲取融資。
第二，選擇投資銀行對爛尾樓資產(chǎn)進(jìn)行信用增級，如證券出現(xiàn)違約則相應(yīng)增信機(jī)構(gòu)承擔(dān)首要賠償責(zé)任，國內(nèi)一般選擇知名證券公司或信托公司進(jìn)行，通過設(shè)立專項(xiàng)賠付基金可有效處理證券違約時投資者賠償問題。如果發(fā)行的是債券還要聘請?jiān)u級機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評級，以確保債券的順利發(fā)行。
第三，發(fā)行證券募集資金必須作為專項(xiàng)用款用于爛尾樓的再開發(fā)，通過設(shè)立專門的賬戶，在各方的監(jiān)督下進(jìn)行。再開發(fā)完成后，原始權(quán)益人通過經(jīng)營性收入支付投資者本金和利息。在整個資金流動過程中，必須保證資金的?？睢?、專用。為保障資金的安全，SPV通常要選擇有良好聲譽(yù)的商業(yè)銀行進(jìn)行資金托管。
六、爛尾樓價值評估
爛尾樓價值評估是爛尾樓資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。真實(shí)的評估價值是維護(hù)權(quán)益人合法權(quán)益的證據(jù)，通過政府標(biāo)準(zhǔn)評估出的價值，報送相關(guān)主管部門登記備案，將政府引入進(jìn)來，成為監(jiān)管者，對各方權(quán)益的保障大有裨益。
有一種評估中常用的方法對爛尾樓項(xiàng)目價值評估特別合適，即假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是收益法和成本法的一種結(jié)合。即站在現(xiàn)在的角度，用預(yù)期項(xiàng)目將來的收益減去預(yù)期將來成本及相關(guān)稅費(fèi)得到待估項(xiàng)目的價值，即：
待估爛尾樓的估價（V）={開發(fā)完成后房地產(chǎn)的預(yù)期售價（P）-尚需投入的成本（C）-再開發(fā)投資利息（I）-再開發(fā)投資利潤（R）-相關(guān)稅費(fèi)（F）}×參數(shù)修正（ε）
其中：
P――為商業(yè)建筑建成后預(yù)期租金收入或住宅類建筑建成后預(yù)期銷售收入。
C――為根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和工程定額測算同類建筑物的續(xù)建成本（包括工程勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)等）。
I――為根據(jù)工程定額測算的續(xù)建成本在建設(shè)期內(nèi)均勻投入所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。
R――根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率β測算的利潤。
R=（P-V）×β
F――為在開發(fā)所產(chǎn)生的各種稅、銷售費(fèi)用。
ε――為根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況（如物價變化）和建筑功能狀態(tài)（損耗程度）的調(diào)整參數(shù)。
在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算爛尾樓價值時一定要以市場信息為主導(dǎo)，通過詢價和尋找可比案例及查找相關(guān)定額、標(biāo)準(zhǔn)，真實(shí)、準(zhǔn)確的反應(yīng)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)和實(shí)物狀況，以確保爛尾樓資產(chǎn)證券化的順利、可靠進(jìn)行。
七、結(jié)束語
爛尾樓資產(chǎn)證券化作為一種解決“城市盲點(diǎn)”的手段在國外已有不少先例，它可以解決中小房地產(chǎn)融資手段的匱乏，使商業(yè)銀行在處理此類不良資產(chǎn)時掌握了主動權(quán)，同時又可以作為一種收益類證券為投資者提供了多元化的投資品種，但是，在國內(nèi)雖然已經(jīng)有一些成功案例，但是證券化的步伐停滯不前，咎其原由，是缺少一個完善的市場為資產(chǎn)支持證券的交易提供支撐，且在缺乏監(jiān)管的狀態(tài)下，證券化產(chǎn)品也很難獲得投資者的信任，由此看來，在中國進(jìn)行爛尾樓的資產(chǎn)證券化還有很長的路要走。（作者單位：云南財經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 鐘悅紅.假設(shè)開發(fā)法在在建房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用.湖南大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2002.05
論文關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估，價值類型，評估方法，方法選擇
資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。資產(chǎn)評估方法有三種，市場法、成本法、收益法。各種方法各有其特點(diǎn)，因此在資產(chǎn)評估中如何運(yùn)用、選擇評估方法就顯得至關(guān)重要，它不僅關(guān)系評估質(zhì)量，而且還決定評估結(jié)果和風(fēng)險。本文認(rèn)為，價值類型是資產(chǎn)價值的具體表現(xiàn)形式，體現(xiàn)資產(chǎn)價值屬性，不同價值類型因?yàn)閷傩圆煌?，表現(xiàn)在價值量上存在很大差異性，評估方法是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值屬性或者價值類型具體途徑和方式，因此價值屬性或者價值類型必然決定于評估方法選擇和使用，換言之，資產(chǎn)價值屬性或者價值類型存在相關(guān)性、一致性。
一、資產(chǎn)評估價值類型、作用
關(guān)于價值類型的種類，目前有二種觀點(diǎn)，一種國內(nèi)傳統(tǒng)的價值類型包括：現(xiàn)行市價、重置成本、收益現(xiàn)值、清算價格；另一種是根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則》規(guī)定，將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型，我國現(xiàn)行評估準(zhǔn)則采用了國際評估準(zhǔn)則的觀點(diǎn)。
（一）、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計(jì)數(shù)額。（二）、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1、投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價值；2、在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價值估計(jì)數(shù)額；3、清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計(jì)數(shù)額；4、殘余價值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計(jì)數(shù)額；5、課稅價值是指根據(jù)稅法規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值；6、保險價值是指因可能的危險造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重建或者重置成本，保險價值是保險單條款中記載或者認(rèn)可的某一項(xiàng)資產(chǎn)損失或者資產(chǎn)組的某一部分損失。由于價值類型是價值質(zhì)的規(guī)定，因此在資產(chǎn)評估中起著重要作用，具體表現(xiàn)在：（一）、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值屬性不同，評估結(jié)果也就不同。因此資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值與其本身的內(nèi)在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產(chǎn)在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現(xiàn)在價值量上存在很大差異性，理所當(dāng)然地產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。因此現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估師在評估報告只能是一種評估結(jié)果是不科學(xué)，這主要是1.評估師不能替代報告使用者做出資產(chǎn)價值的最終價值判斷與決策。換言之，評估報告作用畢竟是一種評估咨詢報告，并不是價值決策報告，2.在委托方未明確價值類型的情況下，評估師之所以對資產(chǎn)采用多種方法評估資產(chǎn)，從資產(chǎn)不同價值屬性視角來估算資產(chǎn)價值，使報告使用者更清楚地了解資產(chǎn)在不同價值屬性下的價值，以便報告使用者投資、決策，如果委托方限定價值類型的話，那么評估師應(yīng)就某項(xiàng)資產(chǎn)在某一價值屬性下的價值做出評估結(jié)論，3.評估報告采用多種方法估算資產(chǎn)在不同價值類型下的價值，必然得出多種評估結(jié)果，現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估報告只能一種評估結(jié)果面臨的困惑：資產(chǎn)在不同價值類型或者價值屬性價值下，如果得出一種評估價結(jié)果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產(chǎn)價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實(shí)際上是資產(chǎn)評估價值的一個具體標(biāo)準(zhǔn)和取向，某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價值取得，必然通過具體評估方法進(jìn)行科學(xué)估算獲得。事實(shí)上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現(xiàn)值法或者重置成本法替代，當(dāng)估算資產(chǎn)未來價值即在用價值時，應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法而不能用重置成本或者市場價值進(jìn)行替代。毫無疑問，不同價值類型決定了評估方法選擇使用，不同評估方法應(yīng)體現(xiàn)不同價值屬性，不同價值屬性、不同評估方法不具有替代性、可比性，這本應(yīng)該是資產(chǎn)評估一個基本原則性的問題。然而，恰恰相反現(xiàn)行評估準(zhǔn)則對這一基本原則問題尚未形成共識，認(rèn)為各種評估方法存在替代性，各種評估方法運(yùn)用都是對資產(chǎn)真實(shí)價值近似反映等錯誤認(rèn)識，應(yīng)盡快予以修正、完善；（三）、明確資產(chǎn)評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產(chǎn)評估結(jié)果是在特定的假設(shè)條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產(chǎn)評估師在評估報告當(dāng)中明確評估資產(chǎn)價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產(chǎn)在不同價值屬性下的價值，從而不產(chǎn)生誤解，同時也規(guī)避了評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險和責(zé)任。
二、影響資產(chǎn)價值類型的因素
價值類型是評估界的難點(diǎn)和爭議焦點(diǎn)，但在以下方面已達(dá)成共識。一、是資產(chǎn)價值類型是必需的；二、資產(chǎn)評估過程中必須確定價值類型，價值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評估過程始終；三、每項(xiàng)價值類型必須有定義。實(shí)踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：1、評估目的或者特定行為；2、市場條件；3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。以上因素構(gòu)成一個有機(jī)整體從而影響或者決定資產(chǎn)價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產(chǎn)特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。例如：資產(chǎn)在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。一般情況下，由于委托方資產(chǎn)評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因?yàn)橘Y產(chǎn)特定目的不同引起的資產(chǎn)價值屬性不同產(chǎn)生的。在具體評估實(shí)際當(dāng)中，如果委托方明確了資產(chǎn)價值類型，評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告對資產(chǎn)在某一價值類型下價值做出結(jié)論。如果委托方未明示委估資產(chǎn)的價值類型，評估師應(yīng)當(dāng)盡可能的在特定評估目的下對資產(chǎn)不同價值類型下價值進(jìn)行評估，并將不同價值類型價值結(jié)果在評估報告予以揭示，或者評估師根據(jù)特定評估目的確定最恰當(dāng)?shù)膬r值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產(chǎn)進(jìn)行評估，并做出最終結(jié)論。筆者認(rèn)為，1、既然資產(chǎn)有不同價值類型或者價值屬性，那么表現(xiàn)在價值量上應(yīng)該存在很大差異，因此，評估師義務(wù)應(yīng)將資產(chǎn)在不同價值屬性或者價值類型下資產(chǎn)價值予以反映，而不是替代評估報告使用者對資產(chǎn)價值做出價值判斷或者決策；2、由于資產(chǎn)價值類型不同決定評估方法的不同，因此評估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產(chǎn)評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價值類型或者價值屬性；3、不同評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價值類型或者價值屬性，體現(xiàn)在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結(jié)果。顯然，現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估師在評估報告得出一種評估結(jié)果是錯誤的。當(dāng)然，在具體評估實(shí)踐中，評估師可以根據(jù)委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進(jìn)行分析，選擇參照物進(jìn)行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值?？梢?，在同一特定目的下，由于資產(chǎn)價值類型不同，評估價值也存在很大差異，因此，評估師根據(jù)特定評估目的確定評估價值類型尤為關(guān)鍵，它不僅決定了評估方法使用，而且還最終決定了評估結(jié)果。
三、資產(chǎn)評估方法的選擇
1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型適應(yīng)。資產(chǎn)價值類型是由資產(chǎn)的特定的評估目的決定。一般認(rèn)為，在某一特定的評估目的必然有其相適應(yīng)的價值類型或者價值屬性，資產(chǎn)價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實(shí)體現(xiàn)了資產(chǎn)不同價值屬性或者價值類型。
2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)，往往要求不同的評估方法與之適應(yīng)。例如：在持續(xù)經(jīng)營條件下，對于企業(yè)整體資產(chǎn)一般情況下要求采用收益現(xiàn)值法，非持續(xù)經(jīng)營時，才考慮成本加和法，以此體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價值最大化原則，對于無形資產(chǎn)一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實(shí)踐中一般采用收益現(xiàn)值法，對于有形資產(chǎn)特別房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備由于交易性案例較多，因此應(yīng)首先考慮市場法，以真實(shí)反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現(xiàn)行成本價值。
3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每種評估方法的運(yùn)用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評估時點(diǎn)，以及一個相對較短的時間內(nèi)，某種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會遇到困難，當(dāng)然也就會限制某種評估方法的選擇和運(yùn)用。
4、在選擇和運(yùn)用某一方法評估資產(chǎn)的價值時，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。
四、結(jié)語：
總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應(yīng)考慮各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。由于不同評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價值類型，因此對同一資產(chǎn)在不同價值類型下，資產(chǎn)價值量必然存在很大差異，從而形成不同的評估結(jié)果，這與現(xiàn)行評估理論有著本質(zhì)不同，因此有助于我們對評估基礎(chǔ)理論進(jìn)一步研究和探討
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【關(guān)鍵詞】績效評價 因子分析法
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來講，房產(chǎn)這一個行業(yè)具有支柱性，基礎(chǔ)性，先導(dǎo)性。這些公司作為龍頭企業(yè)，具有相當(dāng)?shù)拇硇?。而他們的投資者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對與無目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業(yè)中的自身位置，還是決定能否來自領(lǐng)導(dǎo)層面，進(jìn)一步可以為以后的發(fā)展策略的定制還有在市場中的地位定位，提供不少相當(dāng)重要的依據(jù)[2]。地產(chǎn)這個行業(yè)是一個其他很多多行業(yè)都有緊密關(guān)系的行業(yè)。因此，房地產(chǎn)的投資已經(jīng)是擴(kuò)大投資需求的支撐點(diǎn)。能帶動并增長社會經(jīng)濟(jì)。
二、理論與方法
因子分析也就是我們所說的多元分析方法，這種統(tǒng)計(jì)方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)分析，它的最主要部分是用最少的互不聯(lián)系的因子反映原有變量的大多數(shù)信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標(biāo)間信息重疊性，在企業(yè)績效綜合評價中使用因子分析，不但可以對它們進(jìn)行綜合評價外，而且也能分析對它們產(chǎn)生重要影響的因素。
三、因子分析的模型
設(shè)有n個樣品，每個樣品觀測p項(xiàng)指標(biāo)：X1，X2……XP，得到原始數(shù)據(jù)資公共因子。用數(shù)據(jù)矩陣X的p個向量（即p個指標(biāo)向量）X1，X2……XP做線性組合。
主要步驟：第一步是將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，第二步是建立變量的相關(guān)系數(shù)陣，第三步：求相關(guān)系數(shù)陣的特征值及相應(yīng)的單位特征向量，第四步是對因子荷載陣施行方差最大正交旋轉(zhuǎn)。
四、主要研究內(nèi)容
這篇文章使用了我國深圳和上海A股83家公司作為評論對象。我們國家房地產(chǎn)上市公司的地域特征比較[4]顯著。
這篇文章在已有的研究文基礎(chǔ)上朝綜合考慮房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)，而且還考慮了影響公司經(jīng)營績效的許多其他因素[5]。以財政部等五部委2002年頒布的《企業(yè)績效評價操作細(xì)則（修訂）》的指標(biāo)體系為基礎(chǔ)。利用能搜集的數(shù)據(jù)的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績效評價中，經(jīng)營能力、盈利能力、償債能力[6]、成長能力這幾個方面的12個指標(biāo)來組成這些公司的績效評價體系。
對各個指標(biāo)得到以下的結(jié)果。
（一）股東獲利發(fā)展能力
在公因子F1的股東獲利發(fā)展因子中，中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當(dāng)程度上表示了企業(yè)績效中股東獲利發(fā)展能力。相對比較而言，中江地產(chǎn)、天倫置業(yè)、國興地產(chǎn)在整個排名的最后三位，因此得出了這三家企業(yè)在股東獲利的發(fā)展能力比較差些。
（二）償債能力
在公因子F2體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實(shí)業(yè)、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。
（三）盈利能力
公因子F3表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，S*ST天發(fā)、萬科A、京投銀泰、北辰實(shí)業(yè)為排名前三。通過這一組數(shù)據(jù)，可以看出這三家企業(yè)在資本積累率、總資產(chǎn)增長率方面相當(dāng)?shù)耐怀?，金地集團(tuán)、深長城、保利地產(chǎn)三家企業(yè)2009年在盈利能力方面比較一般。
（四）營運(yùn)能力
通過公因子F4體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的營運(yùn)能力，美聯(lián)控股的得分較高，接下來是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營運(yùn)能力同樣較好。而深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、金豐投資這幾家在這個排名中為最后三位，這就表明這三家企業(yè)的營運(yùn)能力還有存貨管理能力方面相對來說比較低。
（五）發(fā)展能力
公因子F5表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展能力，金地集團(tuán)的分值較高，然后就是華發(fā)股份還有正和股份。這三家企業(yè)擁有相對較高的凈資產(chǎn)增長率和固定資產(chǎn)增長率的收益水平。而綠景地產(chǎn)、美都控股、世茂股份這幾家在發(fā)展能力方面排在最后，也就體現(xiàn)了這幾家公司在凈資產(chǎn)增長率還有固定資產(chǎn)增長率方面的收益水平比較一般。
我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬科A、保利地產(chǎn)。一般在分析的過程中，不同的指標(biāo)會得到差別不小的結(jié)果，但是這也必然存在聯(lián)系。我們從結(jié)果可以得出，排名比較在前面的企業(yè)，基本上每個因子都比較靠前，并且前面兩個因子得分的權(quán)重系數(shù)相對來說挺大的，所以得到了上面的結(jié)果。這篇文章在進(jìn)行因子分析時對數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理，把五個主因子得分還有綜合得分全部設(shè)定均值為0。所以，以0為基準(zhǔn)進(jìn)行參考。我們可以從綜合得分排名來看，結(jié)果中的的83家上市房地產(chǎn)公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負(fù)。在綜合能力上，上市房地產(chǎn)公司的整體水平比較有待于提高。經(jīng)過計(jì)算分析，可以得到，這些公司的經(jīng)營績效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業(yè)的發(fā)展命運(yùn)，也就充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)上市公司歸類為一種負(fù)債經(jīng)營的模式，因此，成長因子還有盈利因子對房地產(chǎn)上市公司的績效也有十分重要的作用，公司中的發(fā)展能力還有經(jīng)營能力都決定了了一個房地產(chǎn)上市公司的成敗。在市場競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)體制下，我們應(yīng)重視各方面的能力，全盤考慮，只有這樣才可以使得評價全面和科學(xué)。
五、結(jié)論
這篇文章第一是對國內(nèi)外企業(yè)績效評價理論和研究現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，然后對我國房地產(chǎn)上市公司績效評價的研究狀況進(jìn)行了概述，進(jìn)而分析我國房地產(chǎn)業(yè)還有房地產(chǎn)上市公司的總體發(fā)展和優(yōu)勢體現(xiàn)。第二介紹了企業(yè)績效評價的多種，利用比較選定因子分析基進(jìn)行績效評價，并且通過詳細(xì)了解因子分析的基本理論和應(yīng)用，對我國房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了績效評價研究，并且得到以下結(jié)果：一是房地產(chǎn)上市公司的地區(qū)分布不均衡；二是房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率較為高；三是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營兩極分化；四是部分上市房地產(chǎn)公司受國家宏觀調(diào)控的影響。
參考文獻(xiàn)
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Abstract： Sustainable development refers to the development not only meet the needs of contemporary people， but not pose a hazard to the future generations' ability to meet their needs. Sustainable development of mineral resources， abbreviated as MRSP， refers to the ability of sustainable development of mineral resources.
關(guān)鍵詞： 承德市；礦產(chǎn)資源；持續(xù)力；研究
Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research
中圖分類號：F426；F224 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）15-0303-02
0 引言
人類早期的社會活動中就開始孕育的樸素的可持續(xù)發(fā)展思想，《呂氏春秋?義賞》中講到了“竭澤而漁，豈不得魚，而明年無魚；焚藪而得田，豈不獲得，而明年無獸”，其暗含的思想便是要持續(xù)地利用資源；但在以后的歷史發(fā)展進(jìn)程中，人們將更多的注意力放在了提高生產(chǎn)力上，而忽略了持續(xù)發(fā)展的必要性。20世紀(jì)60年代末期，工業(yè)化經(jīng)濟(jì)在世界范圍內(nèi)開始迅速增長，并隨之出現(xiàn)全球性的人炸、生態(tài)環(huán)境惡化、資源過度消耗、能源枯竭和地球表層嚴(yán)重污染等危機(jī)。20世紀(jì)作為人類物質(zhì)生產(chǎn)和物質(zhì)文明高度發(fā)達(dá)的時代，人類社會雖然實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長的目的，但是這些發(fā)展成果卻是以各種資源，特別是不可再生資源的巨大耗費(fèi)與環(huán)境的大范圍污染、生態(tài)系統(tǒng)嚴(yán)重失衡為代價的。繼單純經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展階段后，人類開始重新認(rèn)識發(fā)展的含義。各國政府在如何有效地保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一問題上，逐步達(dá)成共識?？沙掷m(xù)發(fā)展思想得到了世界上越來越多的國家和組織的承認(rèn)和接受?？沙掷m(xù)發(fā)展就是指既滿足當(dāng)代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。“可持續(xù)發(fā)展”的概念提出后，它的思想滲透到經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的各個領(lǐng)域。
1 礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的內(nèi)涵
在我們的生產(chǎn)、生活中，能源、工業(yè)原料以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等，都來源于礦產(chǎn)資源，人們將礦產(chǎn)資源比喻為工業(yè)的“糧食”和“血液”；而礦業(yè)，作為我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，對整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定地協(xié)調(diào)發(fā)展有著重大影響，是決定國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展?jié)摿途C合國力的重要因素。那什么是礦產(chǎn)資源可持續(xù)力？礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，英文Mineral Resources Sustainable Power縮寫為MRSP，指的是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的能力。也就是說，在一定的科學(xué)技術(shù)與自然環(huán)境條件下，人類同礦產(chǎn)資源協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中，對礦產(chǎn)資源進(jìn)行時間和空間上的合理配置與替代，使得礦產(chǎn)資源被開發(fā)利用的質(zhì)量和數(shù)量不降低而有所提高，從而滿足人類社會發(fā)展需要的能力。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，也是一個過程，反映出礦產(chǎn)資源的勘查、開發(fā)、利用和保護(hù)，是作為基本生產(chǎn)要素的礦產(chǎn)資源在質(zhì)和量上對社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)的支持保證能力。
2 承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價研究
礦產(chǎn)資源可持續(xù)力本身是一個復(fù)雜的、特定的系統(tǒng)。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為研究對象，是指由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境和管理所構(gòu)成的反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)、水平、能力和動態(tài)趨勢的復(fù)雜系統(tǒng)，是一個反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展水平和能力的有機(jī)整體，而非僅僅指其中各個孤立的子要素。對內(nèi)表現(xiàn)為系統(tǒng)內(nèi)部的狀態(tài)和結(jié)構(gòu)，對外則表現(xiàn)為一定的功能，結(jié)構(gòu)決定功能，功能反作用于結(jié)構(gòu)。因此，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的大小取決于礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)的功能，這種功能由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟(jì)、社會（含人口）、環(huán)境和管理所構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)內(nèi)部各個組成部分的狀態(tài)、結(jié)構(gòu)以及各組成部分相互聯(lián)系、相互作用的狀況決定。從可持續(xù)發(fā)展理論入手，以“發(fā)展力”和“協(xié)調(diào)力”為兩大功能作為支撐，建立了表征礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展能力的評價指標(biāo)體系框架，如圖1所示。
根據(jù)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價指標(biāo)體系的框架設(shè)計(jì)，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為目標(biāo)層，其下設(shè)置了“發(fā)展力”準(zhǔn)則層和“協(xié)調(diào)力”準(zhǔn)則層?！鞍l(fā)展力”準(zhǔn)則層下設(shè)立了五個基本要素，分別為資源稟賦與開發(fā)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益、社會發(fā)展與生活質(zhì)量、環(huán)境影響與管理水平，反映了礦產(chǎn)資源可持續(xù)力各組成要素自身的狀況；相應(yīng)地，“協(xié)調(diào)力”準(zhǔn)則層下也設(shè)立了五個基本要素，分別為資源轉(zhuǎn)化效率、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度、社會協(xié)調(diào)度、環(huán)境協(xié)調(diào)度和管理協(xié)調(diào)度，反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)各個組成要素自身的協(xié)調(diào)以及它們相互之間的協(xié)調(diào)。
臥牛山鐵礦區(qū)在行政上隸屬于灤平縣虎什哈鎮(zhèn)臥牛山村，地理坐標(biāo)為北緯40°51′00″至40°52′15″；東經(jīng)116°49′00″至116°50′00″，面積3.25平方公里。礦區(qū)距灤平縣城260°方向43.5公里，西距延慶―灤平公路臥牛山站1.5公里，東距京通鐵路虎什哈站15公里，交通便利。
根據(jù)構(gòu)建的礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價指標(biāo)體系，同時結(jié)合研究區(qū)資源、社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和管理等方面的實(shí)際狀況，建立了臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的指標(biāo)體系，對其進(jìn)行評價的時候，將各項(xiàng)評價指標(biāo)分為“很強(qiáng)、較強(qiáng)、中等、較弱、很弱”五個等級。結(jié)合實(shí)際，也就是說，臥牛山鐵礦資源可持續(xù)力“很強(qiáng)”、“較強(qiáng)”、“中等”、“較弱”、“很弱”五個等級的隸屬度分別為0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力處于較強(qiáng)的水平。根據(jù)以上綜合評價的結(jié)果，承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源具有較強(qiáng)的可持續(xù)能力。就承德市范圍內(nèi)來看，其發(fā)展力水平中等，協(xié)調(diào)力水平較強(qiáng)。
在準(zhǔn)則層發(fā)展力下設(shè)的五個要素中，發(fā)展力很強(qiáng)的要素是資源稟賦與開發(fā)條件，主要表現(xiàn)在地質(zhì)勘查程度較高以及優(yōu)越的礦產(chǎn)資源開發(fā)條件上。管理水平要素的“較強(qiáng)”、“中等”等級隸屬度均為0.4，主要是因?yàn)榈V產(chǎn)資源管理水平較承德市平均水平相比處于中等偏上。發(fā)展力中等的要素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益、社會發(fā)展和生活質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益方面，礦業(yè)產(chǎn)值投資彈性、人均固定資產(chǎn)凈值居較弱水平，人均GDP年增長率和百元礦業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)利稅居較強(qiáng)水平，而人均GDP基本處于中等水平；社會發(fā)展和生活質(zhì)量方面，除人口自然增長率優(yōu)于承德市平均水平外，其余指標(biāo)均略低于全市平均水平。發(fā)展力較弱的要素是環(huán)境影響，盡管采取了環(huán)境保護(hù)措施，但由于大規(guī)模的礦山生產(chǎn)活動，導(dǎo)致“三廢”污染指數(shù)較高。若能進(jìn)一步改善環(huán)境，將有助于發(fā)展力的提高。
在準(zhǔn)則層協(xié)調(diào)力下設(shè)的五個要素中，協(xié)調(diào)力較強(qiáng)的是資源轉(zhuǎn)化效率和管理協(xié)調(diào)度上。前者主要表現(xiàn)在“三率”和共伴生礦產(chǎn)資源綜合利用率比較高；后者表現(xiàn)在較高的礦業(yè)管理水平和政策法規(guī)體系執(zhí)行程度上。協(xié)調(diào)力中等的要素是社會協(xié)調(diào)度，體現(xiàn)在礦業(yè)就業(yè)率和社會保障覆蓋率較低，均低于全市平均水平。協(xié)調(diào)力較弱的有經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度和環(huán)境協(xié)調(diào)度，前者的非礦業(yè)增加值比重較低；后者表現(xiàn)在“三廢”綜合處理率和土地復(fù)墾率均處于中等偏下水平。
3 結(jié)語
礦產(chǎn)資源作為不可再生的可耗竭資源，隨著開采的進(jìn)行，一個地區(qū)可開采的礦產(chǎn)會被采空，資源將會枯竭。而且，開發(fā)礦產(chǎn)資源的同時對環(huán)境也產(chǎn)生了一定程度的破壞，必須引起我們足夠的重視。因此，這就要求我們要以長遠(yuǎn)的眼光，從持續(xù)發(fā)展的角度來規(guī)劃礦業(yè)的未來。通過臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價的實(shí)證研究，現(xiàn)對承德市礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展提出以下幾點(diǎn)建議：規(guī)劃先行，做好各種前期規(guī)劃、強(qiáng)化礦山產(chǎn)業(yè)化建設(shè)、加強(qiáng)礦產(chǎn)資源勘查工作、大力推進(jìn)礦產(chǎn)資源整合、加快礦區(qū)土地復(fù)墾工作、優(yōu)化調(diào)整礦業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、積極發(fā)展礦產(chǎn)資源深加工、進(jìn)一步鼓勵科技。
參考文獻(xiàn)：
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Abstract: With the progress of economic society,the change of growth pattern and the development of environmental economics,the importance of value measurement of environmental and ecological resources is more and more obvious, by dint of property assessment theoryto do the value assessment,which can analyse and master the relationship between environment and economic development and to reconcile the contradictions,which will offer data decision-making refrence.
關(guān)鍵詞:環(huán)境生態(tài)資源;資產(chǎn)評估;價值計(jì)量
Key words: environmental and ecological resources;property assessment;value measurement
中圖分類號:F062.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-4311(2010)07-0073-02
0引言
目前,環(huán)境問題已經(jīng)超越地域和國別,影響著世界每個角落。應(yīng)對全球環(huán)境危機(jī),保證環(huán)境與生產(chǎn)、貿(mào)易、消費(fèi)等協(xié)調(diào)發(fā)展已成為重要議題。另外,國民經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)及其發(fā)展速度是國家決策最主要的信息依據(jù),如果它里面沒有充分體現(xiàn)環(huán)境的價值,那么指標(biāo)就是不完善的。聯(lián)合國制定的《21世紀(jì)議程》和我國制定的《中國21世紀(jì)議程》都明確提出要擴(kuò)展和完善國民經(jīng)濟(jì)核算體系,以便建立起環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的綜合核算體系。將環(huán)境資源價值納入國民經(jīng)濟(jì)核算體系是實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重大措施之一,也是環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要內(nèi)容。我國正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時期,要使可持續(xù)發(fā)展的觀念深入人心、理論付諸實(shí)踐,那么揭示環(huán)境生態(tài)資源的成本概念和價值信息,以提高經(jīng)濟(jì)活動和環(huán)境管理的科學(xué)性和有效性,也就成為了一條值得研究的方向。
1環(huán)境生態(tài)資源價值計(jì)量的重要性
1.1 經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)步的結(jié)果環(huán)境資源與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互制約,一是無序規(guī)劃、盲目發(fā)展的粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式造成了環(huán)境破壞,甚至引發(fā)了一系列的生態(tài)危機(jī);二是消耗過大、日益脆弱的生態(tài)基礎(chǔ)不能承載經(jīng)濟(jì)的高速增長,制約了社會的持續(xù)發(fā)展。另外,環(huán)境資源與經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有促進(jìn),一方面應(yīng)該把環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高看成是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級的契機(jī),保護(hù)環(huán)境意味著提高經(jīng)濟(jì)單位的環(huán)境生產(chǎn)力,意味著有效地利用資源,降低單位產(chǎn)出所制造的污染量;從另一方面來說,環(huán)境保護(hù)的實(shí)施和治污義務(wù)的承擔(dān)也已成為企業(yè)和國家競爭力和影響力的重要體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到今天,環(huán)境生態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合更為緊密,聯(lián)系越發(fā)突出,兩者之間的平衡很脆弱,也容易被打破,這就需要相對精確地對其定量預(yù)測和深入研究。
1.2 增長方式轉(zhuǎn)變的需要對環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識要客觀、動態(tài);既不能不計(jì)后果地發(fā)展經(jīng)濟(jì),也不能不計(jì)成本地保護(hù)環(huán)境。社會進(jìn)步需要的是可持續(xù)發(fā)展、集約式發(fā)展和科學(xué)發(fā)展。轉(zhuǎn)變以往粗放式的增長方式,除了要求觀念上的更新之外,還需要將環(huán)境問題置于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大環(huán)境當(dāng)中,最好能通過市場經(jīng)濟(jì)的手段來梳理和調(diào)和環(huán)境問題,發(fā)揮環(huán)境通過經(jīng)濟(jì)手段施加的約束和激勵作用,以價格運(yùn)行機(jī)制和經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿來抵制和扭轉(zhuǎn)人們無償或低代價損害環(huán)境的觀念和行為。
1.3 環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展的必然以往,環(huán)境生態(tài)資源作為一種特殊的生產(chǎn)要素長期以來沒有引起人們足夠的重視,被排除在經(jīng)濟(jì)學(xué)的主流視野之外,更談不上專門考察環(huán)境生態(tài)資源的價值。隨著當(dāng)前環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境會計(jì)分析、環(huán)境價值評估方法的不斷發(fā)展和研究,也為環(huán)境生態(tài)資源的價值計(jì)量提供了可能。
2環(huán)境生態(tài)資源的經(jīng)濟(jì)特征屬性和分類
環(huán)境與資源的概念存在著紛爭,聯(lián)合國環(huán)境署在1972年給環(huán)境(資源)下的定義是:環(huán)境(資源)是在一定時間和技術(shù)條件下,能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價值、提高人類當(dāng)前和未來福利的自然因素的總稱。這一概念突出了環(huán)境生態(tài)資源的經(jīng)濟(jì)屬性,促成了環(huán)境和資源在認(rèn)識上的統(tǒng)一,二者的結(jié)合使環(huán)境有了實(shí)際的物化途徑,也使資源有了具體的量化指標(biāo)。另外,環(huán)境系統(tǒng)是由生態(tài)資源系統(tǒng)和社會系統(tǒng)所組成的開放系統(tǒng)。其中生態(tài)資源系統(tǒng)能夠提供四種服務(wù):原材料輸入來源、維持生命系統(tǒng)、分解和容納生產(chǎn)與消費(fèi)過程產(chǎn)生的廢棄物、提供舒適。同時,環(huán)境生態(tài)資源系統(tǒng)和社會系統(tǒng)之間還存在三種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系:社會發(fā)展為環(huán)境改善提供經(jīng)濟(jì)條件,而環(huán)境生態(tài)保持可為社會發(fā)展提供物質(zhì)保障,兩者的不協(xié)調(diào)將造成削減行動或環(huán)境恢復(fù)。資源―社會的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系,也決定了環(huán)境價值的存在,而且這種價值是可以隨著經(jīng)濟(jì)活動的進(jìn)行而發(fā)生交換和傳遞的。環(huán)境生態(tài)資源被賦予經(jīng)濟(jì)屬性、服務(wù)功能和傳遞價值后,也就具有了資產(chǎn)的特征,以至可以作為商品進(jìn)行交易。聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)署在1993年的“環(huán)境與經(jīng)濟(jì)綜合核算體系”將人類活動直接或間接、實(shí)際或潛在影響的自然資源歸為自然環(huán)境資產(chǎn)。應(yīng)該注意的是,環(huán)境生態(tài)資源又不同于一般物質(zhì)資產(chǎn)和金融資產(chǎn),它的特征有:
2.1 整體增值性和長期受益性合理利用環(huán)境生態(tài)資源,其使用價值和價值將不會缺失,甚至可自主積累,自動增值,長期受益。
2.2 自然選擇性和市場競爭性。環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)各因子遵循共生、相生、相克等自然競爭規(guī)律。同時,環(huán)境生態(tài)資源又與物質(zhì)資本、金融資本和人力資本存在著市場競爭,遵循市場競爭規(guī)律。
2.3 開放性和融合性。環(huán)境生態(tài)資源既具有開放性與多樣性,又具有一般資本的融合性和擴(kuò)張性,它的經(jīng)營可以采用產(chǎn)權(quán)主題多元化、利益共同體等方式。
2.4 固定性與逃逸性。環(huán)境生態(tài)資源既具有空間固定性,又具有一般資本規(guī)避風(fēng)險的逃逸性。低回報率的生態(tài)環(huán)境會造成環(huán)境生態(tài)資源轉(zhuǎn)移地域或變換形態(tài),流動到回報率較高的領(lǐng)域,引起資本功能性逃逸。
2.5 替代性與轉(zhuǎn)化性。在一定條件下,環(huán)境生態(tài)資源與物質(zhì)資本、金融資本和人力資本之間能夠相互替代或轉(zhuǎn)化。
2.6 空間分布的不均勻性和嚴(yán)格的地域性。不同區(qū)域的環(huán)境生態(tài)資源與社會關(guān)系的組合和匹配都是不一樣的,而“因地制宜”是合理使用環(huán)境生態(tài)資源的一項(xiàng)基本原則。
對環(huán)境生態(tài)資源經(jīng)濟(jì)特征屬性的認(rèn)識和總結(jié),為其計(jì)量打下了基礎(chǔ),提供了可能。
3環(huán)境生態(tài)資源的價值計(jì)量
環(huán)境生態(tài)資源的計(jì)量包括實(shí)物計(jì)量和價值計(jì)量兩類。實(shí)物計(jì)量主要利用環(huán)境資源統(tǒng)計(jì)方法,直觀地核算出環(huán)境生態(tài)的現(xiàn)有當(dāng)量;價值計(jì)量以實(shí)物計(jì)量為基礎(chǔ),是環(huán)境生態(tài)資源的計(jì)量重點(diǎn)和難點(diǎn)。價值計(jì)量根據(jù)有關(guān)生態(tài)環(huán)境和自然資源的法律、法規(guī)和公認(rèn)準(zhǔn)則為依據(jù),研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境之間的聯(lián)系,確認(rèn)、計(jì)量、記錄、報告生態(tài)環(huán)境的價值運(yùn)動,即生態(tài)環(huán)境的價值、成本、耗費(fèi)、損失、經(jīng)營開發(fā)、綠色收入和利潤等,確定出環(huán)境生態(tài)的績效。
3.1 環(huán)境生態(tài)資源實(shí)物量確認(rèn)與計(jì)量環(huán)境生態(tài)資源的實(shí)物量,受資源的質(zhì)量品位、資源的賦存利用條件和地域因素制約。以森林資源為例,如果確認(rèn)森林的實(shí)物量,應(yīng)該具體核查林地和林木的權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量和空間位置等,實(shí)踐中通常采用抽樣控制法、小班抽查法和全面核查法進(jìn)行。要核查的具體項(xiàng)目有:①林地:所有權(quán)、使用權(quán)、地類、面積、立地質(zhì)量等級、地利等級等。②林木:樹種權(quán)屬、樹種組成、林齡、平均胸徑、平均樹高、幼齡林的單位面積株數(shù)、中齡林單位面積活立木蓄積,近、成、過熟林的立木蓄積,材種出材率等級、經(jīng)濟(jì)林的單位面積產(chǎn)量、薪炭林的單位面積立木蓄積量,未成林造林地上的幼樹的造林成活率、造樹保存率、竹林的立竹度、均勻度、整齊度、產(chǎn)筍量等。
3.2 環(huán)境生態(tài)資源價值計(jì)量的思路環(huán)境生態(tài)資源價值計(jì)量較實(shí)物量計(jì)量復(fù)雜。我國環(huán)境與經(jīng)濟(jì)綜合核算研究工始于1988年。由國務(wù)院發(fā)展研究中心牽頭,在美國福特基金會的資助下,進(jìn)行了《自然資源核算及納入國民經(jīng)濟(jì)核算體系》的課題研究。1994年以來,許多部門相繼開展了此領(lǐng)域的相關(guān)研究工作,主要研究成果有:原國家科委牽頭開展的中國自然資源核算研究、國家環(huán)?？偩汁h(huán)境經(jīng)濟(jì)政策研究中心牽頭并與世行合作開展的城市環(huán)境與真實(shí)儲蓄及綠色GDP核算研究、北京大學(xué)進(jìn)行的可持續(xù)發(fā)展下綠色國民核算研究等。不少學(xué)者也對環(huán)境的實(shí)例進(jìn)行了研究實(shí)踐。
我國目前環(huán)境生態(tài)資源價值計(jì)量如環(huán)境影響評價所涉及的各種方法名目繁多,提供了計(jì)量的很好條件,但是可以發(fā)現(xiàn),各種方法的理論基礎(chǔ)和應(yīng)用范圍不盡相同,對它們的研究、比較和探討還不夠深入,方法很多,但是應(yīng)用起來卻往往難于下手;各自之間的聯(lián)系也缺乏細(xì)致的甄別,選用不同方法,得出的價值往往出入很大,又往往難以提供令人信服的過硬依據(jù),權(quán)威性、公正性、中立性受到質(zhì)疑,不利于普遍理解和廣泛推廣。如前文所述,作為一種資產(chǎn),環(huán)境生態(tài)資源利用資產(chǎn)評估的理論來進(jìn)行分類和評估,有利于整體把握和更加公允。主要基于以下考慮:①資產(chǎn)評估作為國際通行的中介服務(wù),理論研究深入,學(xué)科體系健全,并且對于資源資產(chǎn)的評估已擁有一套成形的工作方法和程序,工作結(jié)果受到各方認(rèn)可;②資產(chǎn)評估以成本法、收益法和市場法為基礎(chǔ)進(jìn)行分類和衍生,便于理解、掌握和應(yīng)用,使工作方法更系統(tǒng)科學(xué),能夠計(jì)量和區(qū)分種類繁多的環(huán)境資源的經(jīng)濟(jì)價值和生態(tài)價值,為制定經(jīng)濟(jì)政策、自然資源政策、環(huán)境政策及其他政策提供客觀、系統(tǒng)、輕重有序的基礎(chǔ)數(shù)據(jù);③資產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的專業(yè)服務(wù)行業(yè)之一,目前執(zhí)業(yè)注冊資產(chǎn)評估師幾萬名,具有廣泛的實(shí)踐群體,活躍在市場經(jīng)濟(jì)一線,并且環(huán)境資產(chǎn)評估的中介性和環(huán)境影響評價的專業(yè)性可以有機(jī)結(jié)合,更有利于環(huán)境生態(tài)工程的構(gòu)建。④資產(chǎn)評估是涉及有關(guān)生態(tài)環(huán)境價值資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保等經(jīng)濟(jì)行為所必要的程序和標(biāo)定公允價值的主要依據(jù)。
3.3 環(huán)境生態(tài)資源價值計(jì)量方法
3.3.1 成本法是指在計(jì)量環(huán)境生態(tài)資源時首先估測被評估資源的重置成本,然后估測被評估資源業(yè)已存在的各種貶值因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到價值的各種評估方法的總稱。方法舉例如下:①重置成本法。如探礦權(quán)在現(xiàn)行技術(shù)條件下,采用新的價格費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),獲得與被評估的探礦權(quán)具有相同勘探效果的探礦權(quán)重置價格,扣除技術(shù)貶值來估算探礦權(quán)凈值的方法。②復(fù)原成本法。如重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的林分所需要的成本費(fèi)用,作為被評估林木資源價值的方法。
3.3.2 市場法利用市場上同樣或類似環(huán)境生態(tài)資源資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。方法舉例如下:①享用效益估價法。指享受某種資源由于環(huán)境的不同產(chǎn)生的差價,記為環(huán)境差別的價值。如景觀好的地段房價高,高出基準(zhǔn)價格的部分被認(rèn)為是享用該地段景觀的超額收益,可以通過平均價格乘以調(diào)整系數(shù)算得。②資源交換估價法。采用替代的方法評估資源交換的意愿價格,如調(diào)查某地“能否用A元作為交換而禁止商業(yè)捕魚?”通過對A的設(shè)定和變化,將結(jié)果作為對此地漁資源價值的一種衡量。
3.3.3 收益法收益法是指通過估測被評估環(huán)境生態(tài)資源未來預(yù)期收益折現(xiàn)或者本金化處理,來判斷資源價值的各種評估方法的總稱。方法舉例如下:①現(xiàn)金收益法。如企業(yè)排污權(quán)交易、二氧化碳交易可以獲得現(xiàn)金收益,那么相應(yīng)的資源和設(shè)備就擁有減排價值,選取折現(xiàn)率或資本化率予以折現(xiàn)或者資本化,評定出價值。②權(quán)益收益法。如某些風(fēng)景區(qū)被評定為世界遺產(chǎn)、世界地質(zhì)公園、國家4A級景區(qū)等稱號會帶來更多的收益,這種權(quán)益價值應(yīng)該進(jìn)行核算,增加到資源價值當(dāng)中。
3.3.4 綜合法即成本法、市場法、收益法兩種或三種方法的綜合。
3.4 環(huán)境生態(tài)資源集合價值計(jì)量的步驟環(huán)境生態(tài)資源的利用通常是通過對多個環(huán)境資源要素的集合,以系統(tǒng)的形象出現(xiàn)。對這個集合進(jìn)行計(jì)量、評定價值,需要在進(jìn)行實(shí)物計(jì)量、價值疊加之后,還要累加收益,核銷損失,抵減支出。其中,收益主要體現(xiàn)在排污權(quán)交易、CDM交易、生態(tài)補(bǔ)償收益、生態(tài)以獎代補(bǔ)收益等現(xiàn)金收益和通過環(huán)保認(rèn)證、質(zhì)量認(rèn)證等權(quán)利收益。環(huán)境系統(tǒng)損失主要包括兩方面,一是環(huán)境破壞所造成的損失,如森林增長速度減緩、工廠單位產(chǎn)值耗能增多等;另一方面包括因環(huán)境破壞而付出的罰款和超額稅收。在此基礎(chǔ)上就能核算出環(huán)境生態(tài)資源集合的價值。
4結(jié)語
基于資產(chǎn)評估理論的價值計(jì)量方法只是環(huán)境生態(tài)資源計(jì)量的一條思路,目前在實(shí)務(wù)中結(jié)合起來應(yīng)用還不多,但是隨著人們的逐步認(rèn)可和有關(guān)業(yè)務(wù)的不斷開展,并通過加強(qiáng)與環(huán)境工程傳統(tǒng)領(lǐng)域的交叉、滲透和融合,這種方法應(yīng)該能為環(huán)境和諧與經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有益的支持。
不可否認(rèn),目前任何一種環(huán)境生態(tài)資源價值計(jì)量方法基本上都存在一些局限性,如只能計(jì)量那些可以商品化的環(huán)境資源,而對其他一些環(huán)境資源由于認(rèn)識上、技術(shù)上的一些局限而無法實(shí)現(xiàn)價值量化;或者當(dāng)環(huán)境資源與傳統(tǒng)資產(chǎn)之間的替代關(guān)系比較復(fù)雜時,往往容易造成計(jì)量結(jié)果與環(huán)境實(shí)踐的出入很大;此外,資產(chǎn)評估方法更多的時候還是給出資源的標(biāo)定價格,對于內(nèi)在的價值會因各種條件的局限而與實(shí)務(wù)有所出入。但可以肯定的是,基于資產(chǎn)評估理論的環(huán)境生態(tài)資源價值計(jì)量方法應(yīng)該可以成為能夠依托的重要工具,在我們構(gòu)建和諧社會、和諧生態(tài),推行綠色國民經(jīng)濟(jì)核算體系,促進(jìn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展過程中發(fā)揮重要作用。
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【摘要】特許經(jīng)營權(quán)作為一項(xiàng)權(quán)利性無形資產(chǎn)，對擁有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生顯著影響。特許經(jīng)營權(quán)具有獨(dú)立性、優(yōu)越性和收益性的特點(diǎn)。其價值評估的方法主要有重置成本法、收益法和實(shí)物期權(quán)法，本文對梳理了這幾種方法的研究并分析各自的利弊。
【關(guān)鍵詞】特許經(jīng)營權(quán)；價值；評估方法
一、引言
特許經(jīng)營權(quán)作為一項(xiàng)特殊的可確指的無形資產(chǎn)，對不少企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)揮著舉足輕重的作用。經(jīng)濟(jì)生活中對該權(quán)利本身的利用越來越受到人們的重視，從資產(chǎn)管理與經(jīng)營的角度看，國內(nèi)企業(yè)界對該類無形資產(chǎn)價值的理解和把握還沒有形成統(tǒng)一而規(guī)范的結(jié)論。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)資產(chǎn)重組和并購現(xiàn)象已成必然，在對一些具有特許經(jīng)營權(quán)這類無形資產(chǎn)的企業(yè)而言，如何進(jìn)行合理的價值評估成為實(shí)際工作中的一個難點(diǎn)，亟待解決。因此很有必要系統(tǒng)性探討特許經(jīng)營權(quán)的形成機(jī)理，并且采用合適的方式對其價值作出公允的評估。
二、特許經(jīng)營權(quán)的價值形成
在我國特許經(jīng)營權(quán)通常分為兩大類，一類是企業(yè)授予的特許權(quán)，一類是政府機(jī)構(gòu)授予企業(yè)的特許權(quán)。本文主要探討政府授予的特許權(quán)，即：國家或政府授予企業(yè)擁有排他性的某項(xiàng)商品或某類服務(wù)生產(chǎn)、經(jīng)營的專項(xiàng)權(quán)利。這些權(quán)利包括專營權(quán)、進(jìn)出口權(quán)、生產(chǎn)許可權(quán)等。楊明等（2003）認(rèn)為特許經(jīng)營權(quán)本質(zhì)上是一項(xiàng)民事權(quán)利，更具體的說是無形財產(chǎn)權(quán)。也就是說特許經(jīng)營權(quán)作為財產(chǎn)權(quán)能為企業(yè)帶來收益，其本身是有價值的。肖荷花（2001）特許經(jīng)營權(quán)的價值主要體現(xiàn)在：降低了企業(yè)開辦費(fèi)用；節(jié)約了企業(yè)創(chuàng)立上表、開發(fā)技術(shù)、摸索管理經(jīng)驗(yàn)的成本；減少了投資回報的不確定性；降低企業(yè)運(yùn)營成本，提高了競爭力。同時她還認(rèn)為政府特許權(quán)作為無形資產(chǎn)具有無形性、壟斷性、可收益性和不確定性。
三、重置成本法評估特許經(jīng)營權(quán)價值
梁鋒（2004）從定性角度對比分析了采用重置成本法和收益現(xiàn)值法進(jìn)行特許經(jīng)營法的價值評估。他認(rèn)為重置成本法可以充分保證資產(chǎn)原始投資的收回，評估的程序明確、過程清晰，結(jié)果符合國有資產(chǎn)保值、增值要求。而采用收益現(xiàn)值法是從資產(chǎn)收益的角度出發(fā)，通過估算被評估資產(chǎn)的預(yù)期未來收益并折算成現(xiàn)值，用以確定被評估資產(chǎn)價值。二者各有優(yōu)劣。重置成本法簡單易操作但是其評估結(jié)果經(jīng)濟(jì)意義較小，而收益現(xiàn)值法更加準(zhǔn)確但是在評估過程中需要測算和確定的參數(shù)較多，操作起來比較復(fù)雜。
四、收益法評估特許經(jīng)營權(quán)價值
王凌艷（2011）采用定量的方法分析特許經(jīng)營權(quán)的價值，她認(rèn)為公路的特許經(jīng)營權(quán)價值由車輛通行費(fèi)用收入、公路養(yǎng)護(hù)和收費(fèi)管理費(fèi)用、所得稅稅率、期望投資回報率、特許經(jīng)營期、以及公路資產(chǎn)原始投資決定，并且列出他們之間的計(jì)算公式。其中將原始投入攤銷到每一年的成本費(fèi)用中，考慮資金的時間成本，計(jì)算更加準(zhǔn)確。這篇文章著重分析了收益現(xiàn)值法中的幾個因素，為收益現(xiàn)值法的運(yùn)用指明了方向。
從理論上講，用收益現(xiàn)值法評估特許經(jīng)營權(quán)價值是一種科學(xué)、合理的評估方法，但從實(shí)踐上看，收益現(xiàn)值法是一種較難駕馭的方法。
五、實(shí)物期權(quán)法評估特許經(jīng)營權(quán)的價值
實(shí)物期權(quán)是從金融期權(quán)演變而來的，它將金融期權(quán)定價理論應(yīng)用于實(shí)物投資決策分析方法和技術(shù)中。與傳統(tǒng)的投資決策分析方法相比較，實(shí)物期權(quán)的思想方法不是集中于對單一的現(xiàn)金流預(yù)測，而是把分析集中在項(xiàng)目所具有的不確定性問題上，即現(xiàn)金流的所有可能變化范圍――用概率的語言來描述，就是項(xiàng)目未來現(xiàn)金流的概率分布狀況。與傳統(tǒng)決策分析方法相比，實(shí)物期權(quán)分析方法的結(jié)果是：投資項(xiàng)目的不確定性越大，投資機(jī)會伴隨越大的投資價值。實(shí)物期權(quán)的定價來源于金融期權(quán)，而金融期權(quán)的定價模型主要有兩種，所以實(shí)物期權(quán)的定價模型也主要有兩種，即 BlackScholes定價模型和二叉樹定價模型。
雷寶（2006）從實(shí)物期權(quán)理論的角度，對特許經(jīng)營權(quán)的看漲期權(quán)性質(zhì)做出初步分析，并在此基礎(chǔ)上說明機(jī)場特許經(jīng)營權(quán)價值評估方法。他提出對特許經(jīng)營權(quán)的購買可以視同購買了一個歐式看漲期權(quán)，期權(quán)擁有者因此擁有了等待未來增長機(jī)會的權(quán)利，因此可以運(yùn)用期權(quán)原理分析該項(xiàng)特許經(jīng)營權(quán)的價值，從而確定是否值得投資?？紤]現(xiàn)金流時間價值為基礎(chǔ)的項(xiàng)目價值外，充分考慮了項(xiàng)目投資的時間價值和管理柔性價值以及減少不確定性的信息帶來的價值，從而能夠更完整地對投資項(xiàng)目的整體價值進(jìn)行科學(xué)的評價。
李曉恭、李承燁等（2005）主要從燃?xì)?、熱力企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)角度出發(fā)，用實(shí)物期權(quán)法對上述企業(yè)在某一時期內(nèi)特許經(jīng)營權(quán)的價值進(jìn)行評估。使用布萊克舒爾斯看漲期權(quán)或麥圈模型方程，該模型方程通常用在股票市場的定量股價，使用該方程進(jìn)行特許經(jīng)營權(quán)的價值評估是在實(shí)際工作中的一種嘗試。模型方程為：其中；Vg為特許經(jīng)營權(quán)價值，S表示標(biāo)的資產(chǎn)現(xiàn)價，N（d1）、N（d2）函數(shù)的正態(tài)分布相應(yīng)的值，d1、d2隨機(jī)變量x實(shí)際投資額r無風(fēng)險利率，t距到期日的時間R標(biāo)的資產(chǎn)價格的波動性的幅度。
六、總結(jié)
經(jīng)過對近些年特許經(jīng)營價值評價的方法梳理，可以看出目前學(xué)術(shù)研究得出的方法主要有重置成本法、收益法和實(shí)物期權(quán)法。實(shí)物期權(quán)法作為一種較新的評估特許經(jīng)營權(quán)的方法，盡管作為當(dāng)前主流的現(xiàn)金流貼現(xiàn)定價方法受到越來越多的批評，但是實(shí)物期權(quán)分析并非是對傳統(tǒng)定價方法的全部替代，而應(yīng)看作是與傳統(tǒng)現(xiàn)金流貼現(xiàn)技術(shù)具有互補(bǔ)性質(zhì)的全新定價方法。能夠計(jì)算出可選擇機(jī)會的價格是實(shí)物期權(quán)定價方法的突出優(yōu)點(diǎn)，這也是凈現(xiàn)值方法所不可比擬的。相對而言，實(shí)物期權(quán)方法更適合對無形資價值的分析。可以預(yù)見，隨著實(shí)物期權(quán)理論的發(fā)展成熟，實(shí)物期權(quán)的應(yīng)用會更加廣泛。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：資產(chǎn)管理 基本概念 框架構(gòu)建 管理方法
一、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的基本概念
上個世紀(jì)70年代由澳大利亞公司提出了道路管理系統(tǒng)的雛形，其系統(tǒng)被定義為資產(chǎn)管理系統(tǒng)，在基礎(chǔ)設(shè)施的管理歷史上第一次雛形了資產(chǎn)的概念，并使之與管理聯(lián)系在一起。從設(shè)施管理到資產(chǎn)管理可以說是一個跨越性改變，這經(jīng)歷了一個較長的時間。主要的動力是公路設(shè)施的大量建設(shè)，以及公眾對公路基礎(chǔ)設(shè)施的要求也不斷提高，為了滿足公眾對服務(wù)的需求，并很好地實(shí)現(xiàn)交通部門的管理職能，資產(chǎn)管理的概念就此產(chǎn)生。其管理的目標(biāo)集中在戰(zhàn)略上而不是細(xì)化資產(chǎn)管理的模式，主要的目標(biāo)是從宏觀上將資產(chǎn)技術(shù)狀況和使用情況納入到管理中，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看是一種對經(jīng)濟(jì)效益追求的優(yōu)化，同時改理念提出從系統(tǒng)的角度對資產(chǎn)進(jìn)行壽命周期的成本與效益分析，以此為基礎(chǔ)對資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)綜合性管理。同時資產(chǎn)的管理不僅僅是幫助決策，更是為系統(tǒng)用戶和政府、管理者提供了一個交流的平臺。讓所有與公路基礎(chǔ)設(shè)施管理相關(guān)的各方都可以直接參與管理。公路交通基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理通過綜合利用交通工程，企業(yè)管理、計(jì)算機(jī)技術(shù)等，對其完成系統(tǒng)化科學(xué)化的管理與控制，利用改建、維護(hù)、更替等管理方式，達(dá)到為決策提供短期與長期管理規(guī)劃的目標(biāo)。
二、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的總體框架
通常公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理框架如下圖1，基本構(gòu)成為網(wǎng)絡(luò)級別和項(xiàng)目級別，兩個層次之間相互獨(dú)立也緊密關(guān)聯(lián)，其中間環(huán)節(jié)集中在持續(xù)的維護(hù)與評估上，并利用數(shù)據(jù)庫作為分析基礎(chǔ)，以此為決策提供數(shù)據(jù)支持，同時兩個層次都應(yīng)將不易控制的外部因素考慮在內(nèi)，如網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建中的融資、預(yù)算、政策管理，項(xiàng)目建設(shè)中的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與環(huán)境保護(hù)等等。
三、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的方法分析
公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理，應(yīng)將重點(diǎn)放在系統(tǒng)構(gòu)建與方法選擇上，建立適應(yīng)項(xiàng)目的管理系統(tǒng)并采用針對性的壽命周期分析方法來提高管理效果才能保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理系統(tǒng)構(gòu)建
作為公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的系統(tǒng)應(yīng)將規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)、更新等作為管理系統(tǒng)的核心思路，并按照中體框架構(gòu)建管理系統(tǒng)。其功能應(yīng)將客戶作為核心服務(wù)對象，明確任務(wù)并制定長期目標(biāo)，利用友好界面提高其適應(yīng)性。但是應(yīng)當(dāng)注意的是在建立管理系統(tǒng)的時候應(yīng)對管理的機(jī)構(gòu)、對象進(jìn)行分析，選擇使用自身的IMS才能起到應(yīng)有的效果。IMS的目標(biāo)存在差異，所以應(yīng)分析管理的對象是那一個級別的公路，并結(jié)合當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)、設(shè)施情況等在大原則下建立相適應(yīng)的IMS。同時在系統(tǒng)建設(shè)時注意其規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等對項(xiàng)目壽命與周期成本的影響，如在項(xiàng)目規(guī)劃階段與總體成本相比占比較小，同樣在施工階段成本也僅僅是運(yùn)營和維護(hù)費(fèi)用的一小部分。但是在項(xiàng)目建設(shè)的初級階段所作出的決策對今后的費(fèi)用支出走向影響較大，所以規(guī)劃階段就應(yīng)將合理化的費(fèi)用支出作為資本控制的目標(biāo)。
五、壽命周期成本控制
利用壽命周期作為成本管理的基礎(chǔ)，就是分析整個項(xiàng)目使用壽命周期中的各個階段的成本支出，以此來對經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評價，包括了初期成本，運(yùn)營費(fèi)用（維護(hù)、修復(fù)、改建、復(fù)原、增鋪）的成本分壓和用戶成本的折現(xiàn)值是多少，其目的是選擇一個最為經(jīng)濟(jì)的方式，即周期壽命成本最低。以這個思路為核心，其方法采用的步驟如下：1）先設(shè)計(jì)選擇多個合理的維護(hù)與保養(yǎng)方案，對每個方案的具體實(shí)施過程進(jìn)行分析并對必須采用的修復(fù)與維護(hù)工程進(jìn)行時間表分析；2）評估各種工程所需的成本，即將業(yè)主的直接成本和用戶付的成本考慮在內(nèi)，而用戶成本則是因?yàn)楣ぷ髅媸┕ざ鴮?dǎo)致的交通延誤帶來的損失。3）按照項(xiàng)目的現(xiàn)金流對各個不同的方案的壽命周期成本進(jìn)行分析與計(jì)算，可以利用凈現(xiàn)值法，這樣可以直接看到差異。
在項(xiàng)目規(guī)劃時采用壽命周期成本法進(jìn)行分析，且配合一個合理壽命周期管理規(guī)劃，使得各種維護(hù)活動有據(jù)可循。其管理計(jì)劃包括：正確的使用施工指導(dǎo)；正常試用期的常規(guī)養(yǎng)護(hù)制度；突況的管理方案；設(shè)備和結(jié)構(gòu)等維護(hù)規(guī)劃；需求改變而進(jìn)行的改建、修復(fù)、維護(hù)等工程的基本方式與工藝措施，包括因?yàn)椴蛔鳛槎a(chǎn)生的不良后果進(jìn)行評估；運(yùn)營的周期和壽命周期養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用應(yīng)有合理的財務(wù)規(guī)劃。
壽命周期分析中應(yīng)突出的就是基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)壽命周期，即從施工完成到整個設(shè)施的某個部位出現(xiàn)損壞、性能下降、功能喪失等而導(dǎo)致其服務(wù)功能失效的時候，或者維護(hù)的費(fèi)用已經(jīng)超過出了從新修建的費(fèi)用為止。服務(wù)壽命往往取決于工程設(shè)計(jì)、施工工藝、使用環(huán)境、維護(hù)措施、運(yùn)營行為等，不同的基礎(chǔ)設(shè)施所體現(xiàn)出的壽命周期是不同的，如高剛性和柔性的路面其壽命為15-30年，而粒料路服務(wù)時間在3-8年，且服務(wù)壽命與設(shè)計(jì)壽命要和經(jīng)濟(jì)壽命不同。在規(guī)劃新項(xiàng)目、大修或者重建時，通?？梢詫﹃P(guān)鍵部位進(jìn)行壽命評估以此保證其壽命周期的準(zhǔn)確選擇。
參考文獻(xiàn)：
文章編號：1004-4914（2016）05-080-05
一、文獻(xiàn)綜述
1.國外企業(yè)績效評價研究。20世紀(jì)50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結(jié)構(gòu)理論，首次把資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值的關(guān)系用嚴(yán)格和科學(xué)的方法研究出來。自此之后對企業(yè)績效的評價和研究慢慢增多。
對企業(yè)績效評價的研究中可以根據(jù)評價角度的不同將其劃分為不同的發(fā)展階段，例如從其發(fā)展的本身可將企業(yè)績效評價劃分為：第一階段是形成時期，績效評價僅限于財務(wù)評價；第二階段為完善時期，企業(yè)的績效評價體系被人們系統(tǒng)地加入決策以及創(chuàng)新學(xué)習(xí)能力等非財務(wù)指標(biāo)；第三階段為創(chuàng)新發(fā)展時期。
20世紀(jì)70年代以來，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家整體性地批判了哈佛學(xué)派的產(chǎn)業(yè)組織理論，并發(fā)展成了芝加哥學(xué)派。他們更多地以企業(yè)行為作出發(fā)點(diǎn)，研究市場結(jié)構(gòu)和績效問題，繼承自由市場經(jīng)濟(jì)中競爭機(jī)制作用的思想，認(rèn)為所謂市場競爭過程就是能夠自由發(fā)揮的市場力量。由斯蒂格勒作出的《產(chǎn)業(yè)組織》標(biāo)志了芝加哥學(xué)派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點(diǎn)是：反對哈佛學(xué)派的只進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)實(shí)證分析，提倡運(yùn)用更為嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)驗(yàn)實(shí)證共同分析；反對哈佛學(xué)派強(qiáng)調(diào)的結(jié)構(gòu)決定行為、行為影響績效的單向因果關(guān)系，而是強(qiáng)調(diào)三者之間的雙向互動關(guān)系。利用某一產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的創(chuàng)新與效率完全可以創(chuàng)造出企業(yè)的利益最大化。
由于房地產(chǎn)業(yè)在西方被劃為第三產(chǎn)業(yè)，所以對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究相對較少。西方對于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要側(cè)重于房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場分析與地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化與廣告行為在有些文獻(xiàn)中也有所提及。
而有關(guān)企業(yè)績效的理論實(shí)證研究大部分都集中在所有權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的相關(guān)性上。皮德森和托馬森經(jīng)過多次實(shí)證調(diào)查研究后得出公司的產(chǎn)權(quán)集中度與公司的凈資產(chǎn)收益率呈顯著正相關(guān)的關(guān)系。
2.國內(nèi)企業(yè)績效評價研究。到20世紀(jì)80年代中期以后，我國經(jīng)濟(jì)學(xué)者才開始引入西方產(chǎn)業(yè)組織理論，使得對產(chǎn)業(yè)組織理論的研究起步較晚，進(jìn)而對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究較晚。目前來說，針對中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究的研究文獻(xiàn)還比較少，而房地產(chǎn)業(yè)方面的研究成果大多運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的相關(guān)理論從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場績效對房地產(chǎn)業(yè)的績效進(jìn)行分析，多以某一地區(qū)或城市為例，具有一定的局限性。我國自上世紀(jì)90年代開始財政部逐步發(fā)展了一套以評價主體為政府國有資產(chǎn)監(jiān)管部門的企業(yè)績效評價方法，以國有企業(yè)為評價客體，因而具有一定特殊性。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以一般投資者為評價主體，以上市公司、民營企業(yè)等為評價客體的企業(yè)績效評價方法越來越受到人們的重視。國內(nèi)在企業(yè)層面上運(yùn)用因子分析法評測房地產(chǎn)公司的績效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運(yùn)用因子分析對宏觀房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管部門績效進(jìn)行系統(tǒng)的研究。
3.研究現(xiàn)狀評述。從國內(nèi)外的研究中得知，績效評價對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，而且學(xué)者們也已經(jīng)陸續(xù)彌補(bǔ)績效評價系統(tǒng)信息存在的不足。
隨著績效評價理論的完善，越來越多的注意力開始集中在此理論上，無論是社會消費(fèi)群體、投資管理者還是政府部門，通過對企業(yè)績效評價，可以及時了解到定量的信息并以此推測自身利益的得失?？冃гu價滿足了不同群體的統(tǒng)一需求。
國內(nèi)外分析者們使用了多種適用于分析企業(yè)績效的方法，其中典型相關(guān)分析法、因子分析法和平衡計(jì)分法適用范圍尤為廣泛。從財務(wù)績效角度出發(fā)，指標(biāo)的建立也大都從盈利、運(yùn)營、償債和發(fā)展等能力重點(diǎn)分析。此外，一些學(xué)者認(rèn)為很多非財務(wù)指標(biāo)也是衡量企業(yè)綜合素質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該同財務(wù)指標(biāo)一起研究。企業(yè)內(nèi)部人員管理、運(yùn)營流程、外部環(huán)境保障都可以算作非財務(wù)指標(biāo)，但是這些指標(biāo)的可用性需要通過多方考證。
二、房地產(chǎn)上市公司績效評價指標(biāo)研究
1.評價方法概述。因子分析法多元統(tǒng)計(jì)方法的一種，其主旨是用少數(shù)幾個因子去描述多個指標(biāo)或者因素之間的聯(lián)系，即把比較密切的幾個變量歸在一類中，每一類變量就成為一個因子，以較少的幾個因子反映原資料的大部分信息。
研究變量的相關(guān)系數(shù)矩陣后即可找出幾個隨機(jī)變量能影響所有變量并去解釋多個變量之間的關(guān)系。我們稱這幾個不可觀測的隨機(jī)變量為因子。因子變量有以下幾個特點(diǎn)：第一，因子變量不是在原變量的基礎(chǔ)上簡單提取，而是對所有原變量重新組合，它們能反映出原變量中的大部分信息，提高對數(shù)據(jù)的利用率。第二，因子變量數(shù)量小于甚至遠(yuǎn)小于原變量數(shù)量，分析因子變量會使分析工作量大大減少。第三，因子變量之間相關(guān)性不高。因子分析法可以消除指標(biāo)間信息的重疊，綜合反映對數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響的主要因素。
把原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一數(shù)量級是運(yùn)用因子分析法所需要注意的地方。研究中選取的指標(biāo)單位可能不同，這樣會造成不同變量之間量綱和數(shù)字大小差異造成的誤差，為了消除此誤差，使數(shù)據(jù)可以互相比較，減小研究結(jié)果的誤差，首先需要對原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理。
2.步驟與方法。
（1）因子相關(guān)性的檢驗(yàn)包括：相關(guān)系數(shù)矩陣、巴特利特球度檢驗(yàn)、反映像相關(guān)矩陣、KMO檢驗(yàn)。
（2）因子提取和求解因子載荷矩陣?；谝蜃臃治瞿Ｐ偷闹鬏S因子法、基于主成分模型的主成分分析法、極大似然法、影響分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析結(jié)果的延伸和拓展就是因子分析。
（3）因子命名、旋轉(zhuǎn)。在因子載荷矩陣中分為兩種情況，一種是多行情況，是指遇到某個變量與多個因子都有較大的相關(guān)關(guān)系，即此變量需要多個因子共同解釋；第二種是多列情況，指一個因子可以同時解釋多個變量，說明一個因子不能單獨(dú)代表原有的一個變量，因子模糊不清，而實(shí)際情況是對因子有清醒認(rèn)識，所以必須要進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)。
（4）計(jì)算因子得分。因子分析的最終體現(xiàn)就是因子得分，因子得分就是計(jì)算各因子在每個樣本上的具體數(shù)值，形成的變量成為因子變量，在接下來的分析中因子變量可替代原有的變量進(jìn)行數(shù)據(jù)建模，對問題降維或簡化處理。
三、評價指標(biāo)的選取及數(shù)據(jù)說明
杜邦公司曾在20世紀(jì)初運(yùn)用凈資產(chǎn)收益率為指標(biāo)進(jìn)行績效評價，復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象使評價指標(biāo)呈現(xiàn)出多樣性的趨勢，只靠一個指標(biāo)不能整體反映出一個公司的經(jīng)營績效，因此，多重指標(biāo)綜合評價的方法逐漸發(fā)展開來。在評價績效的過程中，我們構(gòu)建評價指標(biāo)體系作為核心，但是目前還從未統(tǒng)一。目前我國流行三種評價指標(biāo)體系：國有資本金績效評價體系、上市公司評價體系和誠信證券評價體系。
本文以已有的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)為基礎(chǔ)，依據(jù)可獲得性、全面性和可比較性三個原則選取數(shù)據(jù)，選擇了能反映上市公司盈利、經(jīng)營、償債能力等10個指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司績效評價指標(biāo)體系。其中包括代表盈利能力的數(shù)值指標(biāo)：每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率；代表經(jīng)營能力的數(shù)值指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；代表償債能力的數(shù)值指標(biāo)：速動比率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)荷比率。
本文所用數(shù)據(jù)均為上海證券交易所和深圳證券交易所兩市A股房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司2014前三季度的數(shù)據(jù)，由于有些公司的數(shù)據(jù)無法獲取或難以比較，筆者選取了其中39家上市公司作為研究樣本。
（一）房地產(chǎn)上市公司績效分析實(shí)證研究
借助SPSS軟件對這39家上市房地產(chǎn)公司的績效進(jìn)行分析，得到評價指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)矩陣如下圖。
以上相關(guān)矩陣顯示出，各個績效評價指標(biāo)之間相關(guān)性較大，反映出的績效不準(zhǔn)確且有重疊。為了消除指標(biāo)間的重疊，可以采用降維的方法，從原來的相關(guān)矩陣中找出幾個綜合指標(biāo)，使其與原來的變量線性組合，利用較少的數(shù)據(jù)研究問題。
數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。由于各項(xiàng)原始數(shù)據(jù)的性質(zhì)和量綱不同，首先需要通過SPSS軟件對相關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理X=（x-μ）/σ，再進(jìn)行KMO和Bartlett球度檢驗(yàn)，根據(jù)KMO驗(yàn)值和Bartlett球度檢驗(yàn)來判斷因子分析的適用性，KMO檢驗(yàn)變量間的偏相關(guān)是否較小，KMO球形檢驗(yàn)是判斷相關(guān)陣是否是單位陣，檢驗(yàn)結(jié)果：
從圖3中可以看到KMO值為0.482，當(dāng)KMO檢驗(yàn)值大于0.6時的檢驗(yàn)結(jié)果較好，同時Bartlett球度檢驗(yàn)值也較大，從以上指標(biāo)，說明各變量間信息的重疊程度可能不是特別的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但還是值得一試的。
（二）因子分析
1.共同度。原始變量總方差被全部公共因子的貢獻(xiàn)，顯示出原始變量信息的比例是由公共因子反映出來的，下圖中右邊一欄的數(shù)字即為公共因子對各個變量方差的貢獻(xiàn)，基本上是比較大的貢獻(xiàn)，提取的公因子對各變量有較強(qiáng)的解釋能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地產(chǎn)上市公司績效的途徑是正確的。
2.解釋的總方差。總方差分解顯示出有四個因子旋轉(zhuǎn)后特征值大于1，他們的方差貢獻(xiàn)分別為26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。從中可以看出，這四個因子對原數(shù)據(jù)做了74.631%的概括，也就是說，只用這四個因子概括原始數(shù)據(jù)是可行的。因此采用這四個主成分進(jìn)行研究是合適的。
3.未旋轉(zhuǎn)的因子矩陣。從成分矩陣可以看出，結(jié)果并不理想，所以要對因子進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，之后得到的因子載荷矩陣才能更清楚地反映樣本信息。
4.旋轉(zhuǎn)因子矩陣。設(shè)FAC1_1，F(xiàn)AC2_1，F(xiàn)AC3_1，F(xiàn)AC4_1分別為我們所提取的4個公共因子，如圖5、6，旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣顯示出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、每股收益、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為第一主因子FAC1_1，他們的載荷值分別為0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速動比率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)荷率為第二主因子FAC2_1，載荷值為0.811、0.737和-0.809；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為第三主因子FAC3_1，載荷值為0.841；存貨周轉(zhuǎn)率為第四主因子FAC4_1，載荷值為0.930。
5.因子得分系數(shù)矩陣。
6.因子得分。
Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10
Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10
Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10
Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10
7.因子得分協(xié)方差矩陣。從圖中成分得分協(xié)方差矩陣可以看出，各主因子之間是不相關(guān)的，所以可以說通過因子分析法得到的4個因子所包含的信息互相之間無相關(guān)性。
8.綜合經(jīng)營績效的計(jì)算。通過因子得分可以定量的看出上市地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效水平，還可以利用因子得分對各公司進(jìn)行橫向比較。為了便于對上市公司進(jìn)行績效評價，我利用因子得分計(jì)算綜合經(jīng)營績效得分。其計(jì)算公式如下：
綜合經(jīng)營績效Y=
（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/
74.631%
（三）績效評價結(jié)果
通過因子分析法對選取的39家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效評價后，從經(jīng)營績效綜合得分中我們可以看出，中國國貿(mào)得分最高，而且得分超過1分的只有兩家，為中國國貿(mào)和上實(shí)發(fā)展，這個分?jǐn)?shù)體現(xiàn)了這兩家公司很強(qiáng)的盈利能力、償債能力和經(jīng)營能力，這與一些得分為負(fù)分的公司形成了鮮明對比。其中得分前五的企業(yè)按順序依次是中國國貿(mào)、上實(shí)發(fā)展、京能置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展。直到排名第10的來自大連的海港投資，經(jīng)營績效綜合得分僅為0.12，以趨近于零，這說明大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效不是很理想。從第16名開始都是負(fù)數(shù)得分了，得分最后五名依次是陽光股份、美好集團(tuán)、中華企業(yè)、蘇州高新、京藍(lán)科技。
企業(yè)想及時地了解自身發(fā)展情況，需要定期地對績效進(jìn)行評估，從而做到把握當(dāng)前狀況，揚(yáng)長避短，進(jìn)而采取有效的方法改善不良狀況。
四、結(jié)論與建議
（一）結(jié)論與分析
通過學(xué)習(xí)評述國內(nèi)外文獻(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的研究現(xiàn)狀和利用因子分析法對我國主要房地產(chǎn)上市公司的績效評價，得出以下幾個結(jié)論：
1.輔助企業(yè)盈利的因素至關(guān)重要。從績效得分前五名的公司共性來看，中國國貿(mào)、上實(shí)發(fā)展、京能置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展都是由一些具備雄厚財力的銀行在背后支持，并且都會在金融和股票市場中有著較高的收益區(qū)間，在財產(chǎn)上最大限度地保障公司的資金流，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會面對不確定的風(fēng)險因素，沒有一個好的資金控制就會失去在困難時期的“救命稻草”。而這些公司的盈利性決策是由企業(yè)的管理者所共同制定的，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，前五名上市公司的管理層也是睿智而具備成熟經(jīng)驗(yàn)的，有的甚至借助外資股東的幫助去維持公司整個地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
從績效得分后五名的共同弱勢來看，公司的收益并不能夠達(dá)到很好的態(tài)勢，時盈時虧的情況居多，也有甚者一直在虧損，并且從規(guī)模上看也都是一些新興的小企業(yè)，公司內(nèi)的管理者和員工也是比較年輕而缺乏經(jīng)驗(yàn)的，能夠得到的社會各界的支持力度也是不夠充足的。
2.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效差別較大。從實(shí)證分析的結(jié)果可以清楚地看出，不同公司績效差別很大，即使在同一城市，不同公司績效仍存在明顯差距。在我選取的39個上市公司中，得分最高的中國國貿(mào)分?jǐn)?shù)達(dá)到了1.90，而最低的京藍(lán)科技僅有-0.81分，這兩家公司之間就存在巨大差距。雖然這其中存在地域原因和消費(fèi)者購買力等其他因素，但企業(yè)各方面能力和提升競爭力過程中所采取的措施也很大程度地造成了這個差距。
3.地區(qū)分布不均衡。這39家房地產(chǎn)上市公司中，大多數(shù)公司集中在北京、上海、廣東三個地區(qū)，江蘇、河北、東北等地也有一些分布，但數(shù)量遠(yuǎn)不及“北上廣”三地，至于中、西部地區(qū)，幾乎沒有分布。這其實(shí)決定于當(dāng)?shù)厝说馁徺I力和行業(yè)發(fā)展前景?！氨鄙蠌V”三地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民收入較高，相對于其他地區(qū)來講購買力更強(qiáng)。這樣的地區(qū)會更吸引企業(yè)來此發(fā)展，越來越多的企業(yè)涌入這些地區(qū)，造成了房地產(chǎn)公司在地區(qū)分布上的存在著極大的不平衡。
4.資產(chǎn)負(fù)荷率偏高。資產(chǎn)負(fù)荷率是并不是越高越好，而是一個適度指標(biāo)，這個指標(biāo)對于經(jīng)營者、投資者和債權(quán)人有不同的意義。過高的資產(chǎn)負(fù)荷率對經(jīng)營者來說代表手中的流動資金大大減少，很不利于維持公司正常業(yè)務(wù)發(fā)展；對投資者來說可能無法按時得到原本應(yīng)有的高額利潤；對債權(quán)人來說卻難以按時收回本金和利息。資產(chǎn)負(fù)荷率低，債權(quán)人提供的資金所占企業(yè)資本總額比例小，企業(yè)能償債的可能性高，這樣一來企業(yè)的風(fēng)險主要由股東承擔(dān)，這是債權(quán)人愿意看到的情況。
從筆者收集的39家上市公司2014前三季度財務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，資產(chǎn)負(fù)荷率率超過50%的公司有35家，僅有4家公司負(fù)荷率低于50%，這四家公司及其比率分別是萬業(yè)企業(yè)48.67%、大龍地產(chǎn)36.31%、綠景控股19.97%、中國國貿(mào)47.74%。過高的資產(chǎn)負(fù)荷率會帶來公司資金周轉(zhuǎn)的壓力，一旦資金鏈斷裂，公司會受到巨大影響。而且過高的資產(chǎn)負(fù)荷率意味著公司面臨很大的償債風(fēng)險，如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)再次出現(xiàn)，或者國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價格等出現(xiàn)大幅變動，會極大干擾公司資金周轉(zhuǎn)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式就是負(fù)債經(jīng)營，但他本身就是一個需要大量資金投入的行業(yè)，負(fù)債率過高會導(dǎo)致規(guī)模較小的公司隨時倒閉，因此一定要采取有效措施控制資產(chǎn)負(fù)荷率。
（二）改進(jìn)的建議
1.改善公司管理，改進(jìn)政府的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是一個門檻相對較高的行業(yè)，是一個資金密集型行業(yè)，而且我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟(jì)規(guī)模相對較小，資產(chǎn)負(fù)荷率較高，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較大。而這種風(fēng)險越來越大使得整個行業(yè)的風(fēng)險在無形之中膨脹。政府作為市場規(guī)劃的制定者，應(yīng)建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保證企業(yè)之間公平競爭，互相激勵不斷提高經(jīng)營績效水平。與此同時，為了把房地產(chǎn)行業(yè)引向一個健康的發(fā)展方向，要采取適當(dāng)措施，遏制房價大幅變動，規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展可能遇到的風(fēng)險，加快行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。保證“北上廣”三地房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的前提下，政府幫助企業(yè)積極開拓中、西部市場，促進(jìn)全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
房地產(chǎn)上市公司對自身的管理也要有所改善，并在財務(wù)機(jī)制上做出預(yù)警措施，不要只是瘋狂地擴(kuò)張規(guī)模導(dǎo)致資金不足，還要制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，保證合理的開發(fā)節(jié)奏和速度，平衡各個項(xiàng)目的資金需求，保證資金快速回籠。
2.加強(qiáng)企業(yè)品牌、文化意識和員工素質(zhì)的培養(yǎng)。除了對數(shù)據(jù)的分析之外，一些企業(yè)現(xiàn)狀值得注意。有些企業(yè)品牌價值意識不強(qiáng)。品牌是企業(yè)的基石，是企業(yè)塑造形象的根本，更是一種無形資產(chǎn)。其所包含的價值、品質(zhì)等特征都能給企業(yè)創(chuàng)造巨大價值，房地產(chǎn)上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品保障度。
在知識科技時代，知識意味著發(fā)展，意味著公司能否擺脫陳舊的模式以邁向更高的臺階，很多企業(yè)里高學(xué)歷的尖端人才比例不高，可能會讓分析者們覺得這樣的企業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ粫芎茫鋵?shí)從低學(xué)歷的員工中走出了很多優(yōu)秀人才，因?yàn)楦邔W(xué)歷并不意味著全部，更重要的是對員工的培養(yǎng)，員工的學(xué)習(xí)成長能力才更大程度地決定企業(yè)的未來發(fā)展高度。因此要建立規(guī)范的員工培養(yǎng)制度，聘請專門的培訓(xùn)人員制定切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，避免員工盲目學(xué)習(xí)。而且不同的崗位應(yīng)有不同的培訓(xùn)課程，包括專業(yè)知識、溝通技巧、人力管理、財務(wù)管理等。讓員工在科學(xué)的培訓(xùn)與評價體系中得到全面提升。企業(yè)可以不期望新來的員工能馬上帶來多大利益，但必須要求經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)后的員工能在企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃中貢獻(xiàn)力量。
3.拓寬投資區(qū)域。在分析問題時得知，我國大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司都集中在“北上廣”三地，這幾個地區(qū)聚集了許多大牌開發(fā)商和大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，甚至吸引了很多境外的有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)來投資，與國內(nèi)開發(fā)商相輔相成。這些地區(qū)的顯著特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展全國領(lǐng)先，人們收入普遍高于其他地區(qū)，購買力很強(qiáng)，對房地產(chǎn)需求量大，開發(fā)商就是看中了這一前景，紛紛前來投資。越來越多的開發(fā)商涌入，帶來的是更多大型項(xiàng)目的進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來的好處就是經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升，從而形成良性循環(huán)。但是由于土地有限，土地供給難以滿足不斷發(fā)展的房地產(chǎn)上市公司的需求。這就是這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，而且這一瓶頸是短時間內(nèi)無法突破的。
