時(shí)間：2023-08-30 09:16:48
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關(guān)鍵詞：灰色關(guān)聯(lián)分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
一、引言
隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位越來越顯著。它的發(fā)展不但帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納了大量的就業(yè)人口，而且還改善了人們的生活品質(zhì)和城市景觀。在這種情況下，決策者如何有效地評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)于社會(huì)、政府主管部門、開發(fā)商和用戶都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，以尋求改善系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為建立穩(wěn)定、繁榮和諧的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。
二、灰色關(guān)聯(lián)分析的計(jì)算步驟
灰色關(guān)聯(lián)分析包括步驟如下：
1、確定參考數(shù)列，構(gòu)造數(shù)據(jù)陣
參考數(shù)列一般記為X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）為第k個(gè)指標(biāo)的最優(yōu)值。根據(jù)不同情況，這些最優(yōu)值可能是指標(biāo)中的最大值，也可能是指標(biāo)中的最小值。
2、數(shù)列的無量綱化處理
本文運(yùn)用均值化方法處理數(shù)列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再將同列各行元素xik除以xik，得到新的無量綱元素cik，從而構(gòu)成新的數(shù)據(jù)矩陣C，即：
Cik=Xik/xik/■（1）
3、求差序列、最大差和最小差
差序列：Δi（ki）=■
兩級(jí)最小差：
m=■Δi（ki）=■■
兩級(jí)最大差：
M=■Δi（ki）=■■
4、計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)
將經(jīng)過量綱處理的最優(yōu)指標(biāo)值C0作為參考數(shù)列，經(jīng)過量綱處理的各因素指標(biāo)Ci作為比較數(shù)列，求出C0中第個(gè)最優(yōu)指標(biāo)與Ci中第k個(gè)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)系數(shù)αi（k）：
αi（k）=■（2）
（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）
式中，αi（k）為關(guān)聯(lián)系數(shù)；ρ為分辨系數(shù)，取值范圍ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。
5、計(jì)算關(guān)聯(lián)度
關(guān)聯(lián)度計(jì)算公式為：ri=■。
6、結(jié)果分析
根據(jù)計(jì)算出來的關(guān)聯(lián)度， 對(duì)每個(gè)因素與比較因素進(jìn)行排序， 若關(guān)聯(lián)度ri最大，則說明Ci與最優(yōu)指標(biāo)值集C0最接近，第i個(gè)因素優(yōu)于其它因素， 從而確定對(duì)系統(tǒng)影響較大的因素。
二、基于灰色關(guān)聯(lián)度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)的確立
本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和專家的意見，運(yùn)用相關(guān)性原理，對(duì)研究對(duì)象逐步分解，構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，如圖1所示：
（二）數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化
1、對(duì)于政治因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；
■=■
2、對(duì)于自然因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9949 0.9871 1 11 1}
■=■
3、對(duì)于經(jīng)濟(jì)因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}
■=■
4、對(duì)于社會(huì)因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}
■=■
（三）確定差序列矩陣和最大最小級(jí)差
用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）確定標(biāo)準(zhǔn)化處理后的各子集差序列矩陣，結(jié)果如下：
1、政治因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ1（k） =■
2、自然因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ2（k2）=■
3、經(jīng)濟(jì)因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ3（k3）=■
4、社會(huì)因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ4（k4）=■
根據(jù)以上矩陣確定各個(gè)子集的兩級(jí)最大差M和兩最最小差m，即：
M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。
（四）計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)
1、政治因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：
E1=■
2、自然因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：
E2=■
3、經(jīng)濟(jì)因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：
E3=■
4、社會(huì)因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：
E4=■
（五）計(jì)算關(guān)聯(lián)度并排序
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重經(jīng)過整理分析如表1所示。
根據(jù)公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩陣E1，E2，E3，E4的■值以及指標(biāo)權(quán)重確定各子集的關(guān)聯(lián)度并排序，計(jì)算結(jié)果如下：
（1）政治因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋和恋卣?住房政策>金融政策>稅收政策。
（2）自然因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋夯馂?zāi)風(fēng)險(xiǎn)>洪水風(fēng)險(xiǎn)>風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)>地震風(fēng)險(xiǎn)。
（3）經(jīng)濟(jì)因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋簢?guó)名經(jīng)濟(jì)狀況>融資風(fēng)險(xiǎn)>市場(chǎng)供求>地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
（4）社會(huì)因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋撼鞘幸?guī)劃>區(qū)域發(fā)展>社會(huì)性事件。
（六）綜合評(píng)估分析
從關(guān)聯(lián)度的計(jì)算結(jié)果中可以看到， 不同的因素都有自己的最優(yōu)指標(biāo)與最差指標(biāo)。如果要反映商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況， 需要根據(jù)全部因素， 進(jìn)行二級(jí)綜合評(píng)價(jià)， 因此由公式 ■ ， 計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)綜合關(guān)聯(lián)度為：
R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)綜合關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋赫我蛩?經(jīng)濟(jì)因素>社會(huì)因素>自然因素。對(duì)比可見， 本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)論
本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)具有灰色的特性素，因此應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析能夠?qū)@些風(fēng)險(xiǎn)素進(jìn)行合理的優(yōu)化，使結(jié)果更符合客觀現(xiàn)實(shí)，并且該方法計(jì)算簡(jiǎn)單，所以在實(shí)踐中具有一定的理論指導(dǎo)意義。
參考文獻(xiàn)：
①王良舉. 入境旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的灰色關(guān)聯(lián)度分析——以安徽省為例[J].皖西學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，23（2）：99—101
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)； 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別； 層次分析法
引言：最近十幾年來，房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展風(fēng)生水起，越來越多的房產(chǎn)企業(yè)和非房產(chǎn)企業(yè)都加入了這個(gè)看起來利潤(rùn)巨大的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)更是頻繁進(jìn)入人們的視線，不斷上漲的房?jī)r(jià)牽動(dòng)著普通百姓和政府的每一根神經(jīng)。隨著越來越多企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)，再加上政府不斷加強(qiáng)的調(diào)控措施，房地產(chǎn)已經(jīng)開始走向微利時(shí)代。其實(shí)這也正是一個(gè)行業(yè)走向成熟的必經(jīng)階段。在這個(gè)階段，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制提出了更高的要求，而風(fēng)險(xiǎn)控制是我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中十分欠缺的，企業(yè)需要利用這個(gè)契機(jī)建立并不斷完善風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。
1、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究綜述
風(fēng)險(xiǎn)管理在我國(guó)起步較晚，“風(fēng)險(xiǎn)”一詞最早出現(xiàn)于1980年的文獻(xiàn)中。普遍看來，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究還處于較低水平。在20 世紀(jì) 80 年代初，陳佑啟、申立銀、俞明軒進(jìn)行了投資風(fēng)險(xiǎn)的理論研究，但實(shí)踐方面的研究顯得不足。1998年，李啟明對(duì)于房地產(chǎn)的投融資風(fēng)險(xiǎn)做了定性分析；2001年，王偉寧和李淑同做了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究；2003年，趙世強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究進(jìn)了一步，他不僅提出了風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，還細(xì)致分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。張道航則對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)做了更細(xì)化的分析，提出準(zhǔn)備不足、布局不合理、運(yùn)作脫離實(shí)際等我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在的普遍風(fēng)險(xiǎn)。陳世杰，劉曉君更進(jìn)一步，將風(fēng)險(xiǎn)大類做了以下歸類：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)（如城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)），并提出了相對(duì)應(yīng)的防范措施。百虹更詳細(xì)地指出了資金、人才缺乏，泡沫過大等商業(yè)地產(chǎn)存在的六大風(fēng)險(xiǎn)。鄧航，周為吉等人區(qū)分了不同的地產(chǎn)開發(fā)形式，從開發(fā)環(huán)節(jié)，資金的回收周期、回收方式，宏觀環(huán)境影響大小，對(duì)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力的要求等方面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)做了分析。
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程
商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理就是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析識(shí)別的基礎(chǔ)上，提出可行的風(fēng)險(xiǎn)防御、控制的全過程，大致可分為以下六個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)決策、風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施和檢查。本文著重尋找風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段的方法。
3、以上海某建材大廈項(xiàng)目為例用層次分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
上海某大廈新建項(xiàng)目為大型商場(chǎng)辦公綜合體項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容包括：高層辦公用房、大型建材商場(chǎng)?？偨ㄖ娣e：99993平方米，其中：地上面積約64655平方米，地下建筑面積約35338平方米。本工程為地下3層，地上3-16層的大底盤多塔樓結(jié)構(gòu)，地下二層、三層層高3.90m，地下一層5.5m。東側(cè)和北側(cè)各布置1棟地上16層的高層建筑。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它所要考慮的因素多種多樣，比如規(guī)模的大小、選址問題、項(xiàng)目定位的高低、特色的定位、招商租售定位以及選取哪些品牌入駐等等因素。這些因素對(duì)于項(xiàng)目最后的成功都有著決定性的影響。還有一點(diǎn)就是，這些因素都不是一成不變的，他們受到政策、流行風(fēng)尚、人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，一旦建成的商圈不符合大眾的口味，想要反敗為勝就是一件非常困難的事。因此，在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的決策時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得成功的重要前提。
3.1基于 AHP 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定
風(fēng)險(xiǎn)因素按照一定的視角可以分為不同的層次，我們將建材大廈項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為三個(gè)層次：目標(biāo)層、階段層和實(shí)施層。目標(biāo)層：建材大廈項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)值，用A來表示，它是設(shè)立標(biāo)評(píng)價(jià)體系最后想要達(dá)成的目標(biāo)，即完成對(duì)建材大廈項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量；階段層：按照建材大廈項(xiàng)目實(shí)施階段的先后順序，各階段的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分別用B1、B2、B3、B4表示，依次代表投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)租售階段；實(shí)施層：項(xiàng)目的每一階段又對(duì)應(yīng)著不同類別的風(fēng)險(xiǎn)，我們用Ci來表示準(zhǔn)則層的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。其中投資決策階段包含4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)；前期準(zhǔn)備階段包含6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)；項(xiàng)目建設(shè)階段包括4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)；運(yùn)營(yíng)租售階段包括4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。
構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型如下圖所示：
3.2.建材大廈項(xiàng)目各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算
（1）投資決策階段（B1）包含的可行性研究風(fēng)險(xiǎn)C11、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)C12、開發(fā)區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)C13、投資物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)C14的權(quán)重計(jì)算如下：
判斷矩陣為：
判斷矩陣B1的一致性檢驗(yàn)：
因此，該判斷矩陣通過了一致性檢驗(yàn)，投資決策階段各風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)的權(quán)重為：
（可行性研究風(fēng)險(xiǎn)C11，開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)C12，開發(fā)區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)C13，投資物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)C14）=（49.58%，26.71%，15.44%，8.26%）
（2）同理前期準(zhǔn)備階段（B2）包含的融資風(fēng)險(xiǎn)C21、合同風(fēng)險(xiǎn)C22、項(xiàng)目招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)C23、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)C24、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)C25、前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)C26的權(quán)重計(jì)算結(jié)果如下：
（融資風(fēng)險(xiǎn)C21，合同風(fēng)險(xiǎn)C22，項(xiàng)目招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)C23，土地獲取風(fēng)險(xiǎn)C24，勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)C25，前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)C26）=（35.43%，20.93%，18.57%，11.71%，7.01%，6.34%）
（3）同理 建設(shè)階段（B3）包含的工期風(fēng)險(xiǎn)C31、成本風(fēng)險(xiǎn)C32、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)C33、安全風(fēng)險(xiǎn)C34的權(quán)重計(jì)算結(jié)果如下：
（工期風(fēng)險(xiǎn)C31，成本風(fēng)險(xiǎn)C32，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)C33，安全風(fēng)險(xiǎn)C34）=（48.39%，27.95%，16.80%，6.85%）
（4）同理運(yùn)營(yíng)租售階段（B4）包含的市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)C41、營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)C42、銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)C43、運(yùn)營(yíng)決策風(fēng)險(xiǎn)C44的權(quán)重計(jì)算結(jié)果如下：
（市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)C41，營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)C42，銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)C43，運(yùn)營(yíng)決策風(fēng)險(xiǎn)C44）=（48.31%，22.85%，20.81%，8.03%）
（5）同理風(fēng)險(xiǎn)綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（A）包含的投資決策階段B1、前期準(zhǔn)備階段B2、項(xiàng)目建設(shè)階段B3、運(yùn)營(yíng)租售階段B4的權(quán)重計(jì)算結(jié)果如下：
（投資決策階段B1，前期準(zhǔn)備階段B2，項(xiàng)目建設(shè)階段B3，運(yùn)營(yíng)租售階段B4）=（51.42%，30.60%，11.24%，6.75%）
綜合以上的分析計(jì)算，我們得到各風(fēng)險(xiǎn)因素所占的權(quán)重，如下圖所示：
4、結(jié)語
經(jīng)過以上層次分析法的分析計(jì)算得出的結(jié)論，可以看出投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)較大，而該階段中可行性研究階段的風(fēng)險(xiǎn)較大；同理前期準(zhǔn)備階段的融資風(fēng)險(xiǎn)也較大；運(yùn)營(yíng)租售階段的市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)較大?？梢允沟蔑L(fēng)險(xiǎn)源通過計(jì)算的方式加以明確，為下一步風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)決策、風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施和檢查指明了方向，打下良好的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
[1] 朱云斌.工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理基本原理與方法[J].機(jī)場(chǎng)工程.2004.3.
一、系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述
隨著系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，系統(tǒng)集成項(xiàng)目類型主要包括：第一，數(shù)據(jù)中心建設(shè)類項(xiàng)目。例如，針對(duì)商業(yè)銀行的原有系統(tǒng)實(shí)施軟硬件升級(jí)，新業(yè)務(wù)系統(tǒng)構(gòu)建等；第二，運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)搬遷類項(xiàng)目。例如企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)房的搬遷。無論哪類系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)，都是為了滿足客戶的需求，并根據(jù)客戶的需求選擇合適的產(chǎn)品與技術(shù)，并進(jìn)行相關(guān)的方案設(shè)計(jì)、集成測(cè)試與實(shí)施工作。可以說，系統(tǒng)集成項(xiàng)目屬于系統(tǒng)性項(xiàng)目，涉及技術(shù)、商務(wù)與管理等的集成。在系統(tǒng)集成項(xiàng)目實(shí)施過程中，系統(tǒng)集成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：成本風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、后期維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)與信息溝通風(fēng)險(xiǎn)等。
二、系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀與問題
1.缺乏項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
部分系統(tǒng)集成項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總是將系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)理解為“意外事件”，忽視風(fēng)險(xiǎn)的提前防范，只有“風(fēng)險(xiǎn)事件”發(fā)生了，才會(huì)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。由于系統(tǒng)集成項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)特性，導(dǎo)致一旦項(xiàng)目失敗，這就意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的喪失。因此，系統(tǒng)集成項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須認(rèn)真地對(duì)待系統(tǒng)集成項(xiàng)目的業(yè)務(wù)需求、技術(shù)方案與組織管理工作。
2.無法識(shí)別真正的風(fēng)險(xiǎn)
系統(tǒng)集成項(xiàng)目過程中處處存在風(fēng)險(xiǎn)。部分系統(tǒng)集成公司片面的認(rèn)為系統(tǒng)集成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)僅僅是技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，試圖通過“合理選型、合理開發(fā)”來化解風(fēng)險(xiǎn)。然而風(fēng)險(xiǎn)管理的過程應(yīng)包括系統(tǒng)集成項(xiàng)目的每個(gè)階段，包括需求、技術(shù)方案以及組織管理等。系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該要求能夠識(shí)別項(xiàng)目整個(gè)過程的所有風(fēng)險(xiǎn)，確保風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程能夠關(guān)注所有不確定性。
3.風(fēng)險(xiǎn)、原因與后果混淆
系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理常?；煜L(fēng)險(xiǎn)原因、風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)后果。原因指系統(tǒng)集成項(xiàng)目中存在的確定事件或情況，并且會(huì)產(chǎn)生不確定性。風(fēng)險(xiǎn)指夠?qū)ο到y(tǒng)集成項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生積極或者消極影響的不確定性，并且能夠通過風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)現(xiàn)有效的分散或者規(guī)避。后果指對(duì)系統(tǒng)集成項(xiàng)目目標(biāo)的非預(yù)期變動(dòng)，包括正面的與負(fù)面的，并且是由風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)，不能通過風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)避。
三、系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制
在系統(tǒng)集成項(xiàng)目實(shí)施過程中，如何有效地管理與控制風(fēng)險(xiǎn)成為項(xiàng)目成功的必要條件。總而言之，系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理主要分為五個(gè)步驟。
1.系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃
風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃決定如何采取與計(jì)劃系統(tǒng)集成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理的過程。在制定風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該全面考慮系統(tǒng)集成項(xiàng)目生命周期各階段的風(fēng)險(xiǎn)，利用風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃模板與類似項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，將具體系統(tǒng)集成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)其逐步細(xì)化，并使得風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃具有一定的靈活性，可以容納新風(fēng)險(xiǎn)的加入，明確項(xiàng)目管理人員的角色分配與職責(zé)定位。
2.系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要是確認(rèn)影響項(xiàng)目正常進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)，并記錄具體風(fēng)險(xiǎn)的特征。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別包括三個(gè)因素：風(fēng)險(xiǎn)來源、風(fēng)險(xiǎn)事件與風(fēng)險(xiǎn)征兆。具體識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)過程一般會(huì)利用常識(shí)、經(jīng)驗(yàn)與判斷，通過已有項(xiàng)目的歷史資料、數(shù)據(jù)、經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，若干項(xiàng)目的歷史資料對(duì)識(shí)別當(dāng)前項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)具有特殊幫助。歷史資料可以通過項(xiàng)目資料文件、商業(yè)數(shù)據(jù)、項(xiàng)目組的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)等渠道獲得。系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法包括：核對(duì)表、流量表以及面談等。
3.系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果做出定性定量的測(cè)度。通過風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，充分、系統(tǒng)的考慮系統(tǒng)集成項(xiàng)目所有的不確定性與風(fēng)險(xiǎn)，找到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可行方案。系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)包括定性風(fēng)險(xiǎn)與定量風(fēng)險(xiǎn)。
定性風(fēng)險(xiǎn)分析要求使用己有的定性分析方法與工具評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的概率與后果。定性風(fēng)險(xiǎn)分析的依據(jù)包括：風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃、己識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)集成項(xiàng)目狀態(tài)、數(shù)據(jù)精確性、概率范圍及后果假設(shè)；定性風(fēng)險(xiǎn)分析的工具包括：風(fēng)險(xiǎn)概率及其后果、概率/后果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分矩陣、項(xiàng)目假設(shè)檢驗(yàn)、數(shù)據(jù)精確等級(jí)；定性風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果包括：項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先次序清單、需深入分析與管理控制的風(fēng)險(xiǎn)清單、風(fēng)險(xiǎn)定性分析結(jié)果反映的趨勢(shì)。
4.系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
完成系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析且排出風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)之后，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)與項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力制定防范計(jì)劃，這就是系統(tǒng)集成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要包括編制風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。系統(tǒng)集成項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要有三種方法：第一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避通過變更系統(tǒng)集成項(xiàng)目計(jì)劃，消除風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)的條件，或保護(hù)項(xiàng)目目標(biāo)免受風(fēng)險(xiǎn)的影響；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是系統(tǒng)集成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的消極種類，即在項(xiàng)目尚未實(shí)施時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的損失最?。伙L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移將系統(tǒng)集成項(xiàng)目中某風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果連同對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給第三方；風(fēng)險(xiǎn)緩解則是將某一負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)事件的概率或其后果降低到可以承受的限度；風(fēng)險(xiǎn)接受則指以不變的項(xiàng)目計(jì)劃應(yīng)對(duì)某一風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]何靜.系統(tǒng)集成項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].吉林師范大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）.2012（2）.
[2]楊泉.集成項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估[J].信息安全與通信保密. 2012（1）.
作者簡(jiǎn)介：
曹正啟（1983.02-），男，籍貫：四川成都，在讀院校：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京），研究方向：項(xiàng)目管理，目前從事的工作：銷售工程師，單位：曙光信息產(chǎn)業(yè)（北京）有限公司；
關(guān)鍵詞：BOT；風(fēng)險(xiǎn)管理
一、高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)介
（一）高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的含義及類別
高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指：在一定的時(shí)間內(nèi)，在項(xiàng)目目標(biāo)既定的條件下，由于系統(tǒng)行為的不確定性給項(xiàng)目帶來損失的可能性。常見的高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)方案變更風(fēng)險(xiǎn)、成本費(fèi)用超支風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、生產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等[1]。
（二）高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征
1、復(fù)雜性：以BOT模式融資建設(shè)的高速公路，一般而言其投資規(guī)模較大、建設(shè)周期及特許經(jīng)營(yíng)期較長(zhǎng)。在這一較長(zhǎng)的特許權(quán)期內(nèi)，高速公路項(xiàng)目遭遇政治、經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的概率增大、復(fù)雜程度增加。另外，高速公路BOT項(xiàng)目的項(xiàng)目公司是基于一系列協(xié)議書上的、由多個(gè)參與方組成的商業(yè)組織，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)到移交給政府的過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)由不同的參與方負(fù)責(zé)完成，其間涉及到的參與者及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者眾多，而各個(gè)參與者均需通過利益博弈進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，這無疑增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的復(fù)雜性。
2、階段性：在BOT項(xiàng)目建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交的不同階段，由于參與方的不同，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出非常明顯的階段性。
（1）在建設(shè)開發(fā)階段，完工風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。如在此階段項(xiàng)目遭遇拆遷、特殊技術(shù)難題等問題，都有可能引發(fā)完工風(fēng)險(xiǎn)。
（2）在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。具體的高速公路項(xiàng)目，由于可行性報(bào)告中對(duì)車流量的樂觀估計(jì)，很可能引發(fā)項(xiàng)目此階段的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
（3）在項(xiàng)目移交后，運(yùn)營(yíng)維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)則是政府部門面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。由于此階段高速公路修理及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的增加，政府部門需要投入大量資金及人力管理運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，很有可能造成入不敷出的現(xiàn)象。
3、政策性：高速公路項(xiàng)目關(guān)系到社會(huì)公眾利益，政府部門在簽訂高速公路BOT項(xiàng)目特許權(quán)協(xié)議時(shí)會(huì)為自身保留一定的行政特權(quán)，即政府部門可以在其需要的時(shí)候單方面對(duì)合同進(jìn)行變更。此外，一些政府性的法律法規(guī)也會(huì)增加BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的政策性。
二、高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)涵及流程
高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指：項(xiàng)目利益相關(guān)者通過對(duì)高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和評(píng)估，揭示高速公路BOT項(xiàng)目面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)的過程，并根據(jù)BOT項(xiàng)目及項(xiàng)目執(zhí)行組織的特點(diǎn)，采用多種技術(shù)、工具和管理方法，對(duì)高速公路BOT項(xiàng)目所涉及的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制與管理，以盡可能少的成本保證項(xiàng)目的實(shí)施，確保高速公路BOT項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[2]。
高速公路BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的流程具體包括：
1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的初步了解，找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并對(duì)其可能產(chǎn)生的后果做出定性分析。
2、風(fēng)險(xiǎn)分析。分為定性分析和定量分析兩種。通過對(duì)已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，分析出每種風(fēng)險(xiǎn)是否對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響，并確定出每一種風(fēng)險(xiǎn)的驅(qū)動(dòng)因素。
3、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，估算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其影響程度，進(jìn)而得出主要風(fēng)險(xiǎn)因素；明確項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)水平，為如何應(yīng)對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)依據(jù)。
4、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。有控制法和財(cái)務(wù)法兩種。前者是指在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，盡可能低將項(xiàng)目損失降到最低；后者是指在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生且造成損失后，運(yùn)用各類財(cái)務(wù)工具對(duì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，以盡快恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
三、高速公路BOT項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)
此階段的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
1、因項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)成本超過預(yù)算成本而造成的成本超支風(fēng)險(xiǎn)。
2、因未能按要求完成項(xiàng)目的建設(shè)而造成的完工風(fēng)險(xiǎn)。此階段風(fēng)險(xiǎn)通常由項(xiàng)目公司承擔(dān)。為了償還貸款并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的投資回報(bào)，傾向于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的項(xiàng)目公司通常會(huì)通過“交鑰匙”合同將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移[3]。同樣，總承包商為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)開發(fā)階段風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，會(huì)采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來選擇盡可能符合條件的子承包商。此階段的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于政府部門的影響主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目移交后的質(zhì)量會(huì)因建造的不合格而難以保證；公眾利益會(huì)因項(xiàng)目未能順利完工而難以實(shí)現(xiàn)。
（二）項(xiàng)目車流量難以預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)
由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化及影響較多，即使沒有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，高速公路項(xiàng)目的車流量也很難預(yù)測(cè)。倘若項(xiàng)目的實(shí)際車流量低于預(yù)測(cè)車流量，項(xiàng)目公司將承擔(dān)較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；相反，政府部門則需承擔(dān)了一定的社會(huì)效益上的損失。
（三）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)
高速公路BOT項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
1、在當(dāng)前項(xiàng)目車流量尚未飽和時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的投入運(yùn)營(yíng)無疑會(huì)影響當(dāng)前項(xiàng)目的車流量。
2、與當(dāng)前項(xiàng)目相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的收費(fèi)水平降低，甚至取消收費(fèi)，或者與本項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整不同步，都有可能導(dǎo)致項(xiàng)目車流量的減少。
項(xiàng)目公司在特許期內(nèi)對(duì)高速公路BOT項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)是具有一定壟斷性質(zhì)的，但其仍需面對(duì)其他道路的競(jìng)爭(zhēng)。高速公路作為一種服務(wù)性的產(chǎn)品，缺乏一定的市場(chǎng)退出機(jī)制，即一旦高速公路項(xiàng)目與其它項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，這種影響將會(huì)是長(zhǎng)期的，而這種長(zhǎng)期的影響很有可能導(dǎo)致項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作的失敗。
在高速公路項(xiàng)目中，政府部門更為關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)所帶來的稅收增長(zhǎng)等其它利益，而不單純考慮甚至有時(shí)不考慮項(xiàng)目本身的商業(yè)收益。然而作為項(xiàng)目公司，其在決定是否投資高速公路項(xiàng)目時(shí)，最關(guān)心的卻是項(xiàng)目本身能夠帶來的投資回報(bào)。二者在決策基礎(chǔ)上的這種不同，極有可能造成一條高速公路的車流量還未飽和時(shí)，政府部門就開始籌劃新的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的現(xiàn)象。
（四）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)
高速公路BOT項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)的根本在于政府部門和項(xiàng)目公司的利益趨向不同。前者關(guān)心的是高速公路BOT項(xiàng)目移交時(shí)運(yùn)營(yíng)是否良好，技術(shù)是否過時(shí)，是否能為公眾提供預(yù)期的、高質(zhì)量的服務(wù)；而后者則更為關(guān)注項(xiàng)目本身的投資收益，即如何最小化項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本而最大化項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入。因此項(xiàng)目公司是不具備積極性提高項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量的，尤其在特許期將滿時(shí)，受利益驅(qū)使，項(xiàng)目公司更愿意通過降低項(xiàng)目的維護(hù)成本來增加自身的投資回報(bào)，這極有可能導(dǎo)致項(xiàng)目移交后維護(hù)費(fèi)用的大幅度增加。（作者單位：西南交通大學(xué)公共管理與行政學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】 建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理
1.研究目的
近年來，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各城市基建項(xiàng)目投資不斷增加，在此過程中的不確定性因素也不斷增多，會(huì)面臨越來越大的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)項(xiàng)目從最初的投資決策到建成并投產(chǎn)都伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，而項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目全生命周期中起著舉足輕重的作用，前期的設(shè)計(jì)決定了整個(gè)項(xiàng)目能否順利的完成，對(duì)建筑的經(jīng)濟(jì)性、安全性、適用性和美觀性等都有很大影響.建筑設(shè)計(jì)對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施的安全、質(zhì)量、進(jìn)度和成本的影響也很大。根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究，設(shè)計(jì)原因造成的的質(zhì)量事故高達(dá)40.1%，位于各個(gè)事故原因之首。
在20世紀(jì)80年代初，隨著日本在魯布革工程中成功運(yùn)用項(xiàng)目管理的沖擊，我國(guó)開始引進(jìn)項(xiàng)目管理理論，但當(dāng)時(shí)只引進(jìn)了項(xiàng)目管理的基本理論和方法，并沒有引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理，一直到80年代末，隨著中國(guó)的改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，慢慢開始接觸到國(guó)外各種風(fēng)險(xiǎn)管理的理論和書籍，風(fēng)險(xiǎn)也被應(yīng)用到項(xiàng)目管理之中。盡管工程項(xiàng)目開始應(yīng)用項(xiàng)目管理的知識(shí)體系，但是也主要是在項(xiàng)目的施工階段應(yīng)用，一般我們都看到項(xiàng)目在施工階段的投資是最大的，投資方對(duì)施工階段的管理投入也會(huì)比較大，而對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段運(yùn)用項(xiàng)目管理知識(shí)體系，不管在理論上還是在實(shí)踐上都很匱乏，有待于我們進(jìn)行積極探索與研究。
再者，我國(guó)以前的設(shè)計(jì)單位長(zhǎng)期以來都是設(shè)計(jì)院性質(zhì)的事業(yè)單位，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，雖然正在向企業(yè)單位過渡，但是仍然沒有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且許多設(shè)計(jì)單位并沒有與所屬行政部門和事業(yè)單位完全脫鉤，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段根本不注重風(fēng)險(xiǎn)管理。但是，隨著我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目多元化格局的形成，以及外國(guó)設(shè)計(jì)事務(wù)所的競(jìng)爭(zhēng)和設(shè)計(jì)單位改革的步伐加快，設(shè)計(jì)單位要承擔(dān)越來越大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，必須要在建筑設(shè)計(jì)的項(xiàng)目管理中重視風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的識(shí)別、準(zhǔn)確的分析評(píng)價(jià)和有效的控制及其重要。
美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)（PMI）推出的項(xiàng)目管理知識(shí)體系（PMBOK）中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的界定：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理包括規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)管理、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)分析、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和控制風(fēng)險(xiǎn)等各個(gè)過程。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)在于降低項(xiàng)目中消極事件的概率和影響，提高項(xiàng)目中積極事件的概率和影響。隨著工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的體系的不斷完善，有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)的理論，開始不斷的被應(yīng)用到工程項(xiàng)目管理實(shí)踐，對(duì)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析評(píng)價(jià)己經(jīng)成為工程項(xiàng)目管理的重要組成部分。大量風(fēng)險(xiǎn)管理的研究，促進(jìn)了風(fēng)險(xiǎn)管理體系的發(fā)展，而風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對(duì)也是大家共識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理基本步驟。
2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
國(guó)外的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究中，常見的方法主要有以下幾種：風(fēng)險(xiǎn)列舉法;調(diào)查的識(shí)別法;系統(tǒng)分析方法;風(fēng)險(xiǎn)因素預(yù)先分析法;層次分析方法（AHP）;表格與問卷;影響圖法和其他圖形法;頭腦風(fēng)暴法;德爾菲法等。
對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的分類在工程項(xiàng)目領(lǐng)域方面的研究比較成熟，而在其他領(lǐng)域也有不用的分類方法。例如，Belev把科技風(fēng)險(xiǎn)分為六類：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、成本與進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)支撐體系風(fēng)險(xiǎn)、和外部因素風(fēng)險(xiǎn);Kosnik和Moriarty認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)分為兩大類：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn); Bethay和Soude則把風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)三類。
國(guó)內(nèi)對(duì)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分類有：王心發(fā)對(duì)項(xiàng)目的決策，計(jì)劃與設(shè)計(jì)，施工，項(xiàng)目試生產(chǎn)及竣工各個(gè)階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類。蔡依平總結(jié)主要的幾種風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法：事件樹分析法、試驗(yàn)數(shù)據(jù)或結(jié)果、專家調(diào)查法、問卷調(diào)查或訪談、工作分解結(jié)構(gòu)法。識(shí)別出檢查表中風(fēng)險(xiǎn)的基本形式。將工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為類，即政治法律風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，組織風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。李金海等提出了大型工程項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括五種：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)。唐坤等結(jié)合大型建筑項(xiàng)目的實(shí)際情況，將風(fēng)險(xiǎn)分為三類：社會(huì)控制，自然力的作用，人的作用。官慶通過問卷調(diào)查的方式，收集了大量與大型公用建筑設(shè)計(jì)有關(guān)的各方風(fēng)險(xiǎn)因素的有效樣本，并進(jìn)行了信度和效度分析，最終確定影響大型公用建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目的十個(gè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素：缺乏對(duì)安全、能源、環(huán)境、市場(chǎng)等的周全考慮，可行性分析流于形式，設(shè)計(jì)單位選擇，設(shè)計(jì)方案評(píng)選，選址錯(cuò)誤，業(yè)主的設(shè)計(jì)目標(biāo)不明確，業(yè)主提供的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料不準(zhǔn)確、不及時(shí)，設(shè)計(jì)招標(biāo)文件不規(guī)范、不準(zhǔn)確，方案的藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)效益等諸多因素的不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)方對(duì)業(yè)主要求的理解程度不夠，業(yè)主不遵循設(shè)計(jì)的客觀規(guī)律。單寶艷等分析了結(jié)構(gòu)中最容易出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，總結(jié)了建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案不合理、結(jié)構(gòu)荷載及作用問題、結(jié)構(gòu)耐久性不當(dāng)?shù)仁矫?。張相勇總結(jié)了了建筑設(shè)計(jì)的前十大風(fēng)險(xiǎn)因素：未進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究分析，現(xiàn)場(chǎng)不明確或情況不了解設(shè)計(jì)方案評(píng)選，業(yè)主提供的資料不完善或要求不夠明確，設(shè)計(jì)招投標(biāo)文件不準(zhǔn)確或不規(guī)范，選擇不當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)單位，不按正常設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)，邊設(shè)計(jì)邊施工，設(shè)計(jì)方對(duì)業(yè)主要求的理解程度不夠，單純的強(qiáng)調(diào)建筑外觀效果和功能。
3.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)
在20世紀(jì)50年代，國(guó)外就己經(jīng)在工程項(xiàng)目管理中運(yùn)用了風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。他們主要運(yùn)用的方法有：模糊數(shù)學(xué)法、統(tǒng)計(jì)和概率分析法、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、CIM模型和影響圖法、調(diào)查和專家打分法、層次分析法。;Tahetal提出的用于大型工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的模糊邏輯技術(shù);Lametal提出的用于大型復(fù)雜項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)決策的模糊推理決策技術(shù)。
20世紀(jì)80年代我國(guó)引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理理論體系，并在水利、土木、建筑等各種項(xiàng)目中實(shí)施，取得較好的效果。主要的研究有：王學(xué)軍等從工程項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、費(fèi)用三大指標(biāo)中抽象出共性的兩個(gè)隨機(jī)變量：相對(duì)量和絕對(duì)量，進(jìn)而用Bayes推斷模型進(jìn)行相對(duì)量與絕對(duì)量的概率分布分析，為項(xiàng)目決策分析提供依據(jù)。吳立寰則采用了蒙特卡洛模擬對(duì)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。賈俊峰等結(jié)合施工安全風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，提出了WBS-RBS與AHP相結(jié)合的土建工程施工安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法。邢莉莉通過建立一個(gè)基于灰色關(guān)聯(lián)分析的建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因子分析的模型，結(jié)合案例分析了造成設(shè)計(jì)單位經(jīng)濟(jì)損失的各個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序分析，找到最具重要的風(fēng)險(xiǎn)因子。按照建筑工程設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的類別、發(fā)生時(shí)間、分擔(dān)主體角度，構(gòu)建了建筑工程設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的三維結(jié)構(gòu)指標(biāo)體系;運(yùn)用模糊網(wǎng)絡(luò)分析評(píng)價(jià)方法對(duì)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行多維度的分析評(píng)價(jià)，包括風(fēng)險(xiǎn)引起損失、發(fā)生概率、可預(yù)測(cè)性和可控制性。王春建采用基于AHP的模糊綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。采用專家意見、統(tǒng)計(jì)問卷數(shù)據(jù)和文獻(xiàn)綜述，建立評(píng)判矩陣的層次分析法，得到各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重;通過的構(gòu)造模糊評(píng)判矩陣，將建筑設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)從定性深入到定量分析，得到了建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的隸屬程度。
4.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析、識(shí)別建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素，根據(jù)具不同的風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管應(yīng)對(duì)策略，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益比率的最大化。結(jié)合建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目特點(diǎn)，可把風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略總結(jié)為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)接受等對(duì)策。
風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是指拒絕或放棄某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生可能性較大的活動(dòng)的方案。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是各種風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策中最為消極又最簡(jiǎn)單的一種。其主要優(yōu)點(diǎn)是將損失出現(xiàn)的概率保持在零的水平，經(jīng)濟(jì)安全，簡(jiǎn)單易行。在建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，通過拒絕從事有責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)來規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)計(jì)技術(shù)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目和設(shè)計(jì)方案。或者制定方案降低風(fēng)險(xiǎn)的損失。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指企業(yè)有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)體來承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是建筑項(xiàng)目中最常用的一種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。設(shè)計(jì)單位通過保險(xiǎn)的方式，將可能發(fā)生的自然災(zāi)害、意外風(fēng)險(xiǎn)等轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。但是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以有利于履行合同為前提的;風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方應(yīng)該更能有效的控制和防止風(fēng)險(xiǎn)，這種轉(zhuǎn)移有助于調(diào)動(dòng)承擔(dān)方的積極性，是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的效果。風(fēng)險(xiǎn)減輕是設(shè)法把不利的風(fēng)險(xiǎn)事件的概率或后果降低到一個(gè)可接受的臨界值。提前采取行動(dòng)減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率或者減少其對(duì)項(xiàng)目所造成的影響，比在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后亡羊補(bǔ)牢進(jìn)行的補(bǔ)救要有效得多。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)候就考慮到增加冗余的構(gòu)件可能減少某項(xiàng)原有構(gòu)件出現(xiàn)問題所造成的影響。風(fēng)險(xiǎn)接受是指企業(yè)自己非理性或理性地主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即指一個(gè)企業(yè)以其內(nèi)部的資源來彌補(bǔ)損失，由自身來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件。企業(yè)可以在不妨礙自身根本利益的前提下接受一些難以轉(zhuǎn)移、難以控制、無法避免、收益較大的風(fēng)險(xiǎn)。
5.結(jié)語
總而言之，為了有效地防范工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，為了保證設(shè)計(jì)工作更加順利的進(jìn)行，各個(gè)建筑工程企業(yè)都要加強(qiáng)企業(yè)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)于工程中可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的研究與系統(tǒng)分析，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，從而對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)給予有效地防范，進(jìn)而將風(fēng)險(xiǎn)盡可能地降為最低。與此同時(shí)，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展需求找到企業(yè)合理定位，找到最適合自身發(fā)展的道路，并不斷地提高自身的工程設(shè)計(jì)水平，從而促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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內(nèi)容摘要:本文闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的七大因素進(jìn)行了分析,并在此基礎(chǔ)上分析了不同房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)分析
近年來,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。房地產(chǎn)投資屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性投資活動(dòng),受國(guó)家和地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響較大。加上需用資金量大,投資回收期長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)速度慢,眾多不確定因素使得房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增大。所以,房地產(chǎn)開發(fā)決策者絕不能僅憑經(jīng)驗(yàn)判斷市場(chǎng),而更需要科學(xué)理論和方法的指導(dǎo)。為了正確地預(yù)測(cè)、控制和規(guī)避房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),在投資前必須進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析,充分考慮未來可能出現(xiàn)的不確定因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響。本文對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析,并在此基礎(chǔ)上分析不同房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義和特征
(一)風(fēng)險(xiǎn)的含義
風(fēng)險(xiǎn)是人們熟悉的概念,但是要給它下一個(gè)確切的定義并不容易。筆者認(rèn)為,所謂風(fēng)險(xiǎn),是指某一事件發(fā)生的不確定性以及這種不確定性所導(dǎo)致結(jié)果的綜合效應(yīng)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以定義為投資者預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)的概率(或可能性)。這一概率越大,意味著風(fēng)險(xiǎn)越大(龍勝平、方奕,2006)。
(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資金的損失和未達(dá)到預(yù)期收益的損失(陳溥才、郭鎮(zhèn)寧,2004)。
由于在房地產(chǎn)投資中存在著復(fù)雜的不確定因素,因此其風(fēng)險(xiǎn)因素也很多。一般來說,可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩部分。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動(dòng),這種因素以同樣的方式對(duì)所有證券的收益產(chǎn)生影響(戴國(guó)強(qiáng),1999)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和購買力風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別企業(yè)的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分類表明,系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)盡可能回避,非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)盡可能消除。
(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征
不確定性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的,而房地產(chǎn)開發(fā)更是如此。對(duì)于一個(gè)特定的項(xiàng)目的一個(gè)特定的風(fēng)險(xiǎn)來說,它的發(fā)生是諸多因素共同作用的結(jié)果,是一種隨機(jī)現(xiàn)象。
規(guī)律性和可預(yù)測(cè)性。風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是來自于客觀條件的不斷變化,即風(fēng)險(xiǎn)因素是各種不確定因素的伴隨物。但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境變化和實(shí)施總是有一定的規(guī)律性,所以風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和影響也必然有一定的規(guī)律性,風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)測(cè)的。
可變性。風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)除了有規(guī)律性,還存在變化的可能性,一旦引起風(fēng)險(xiǎn)的因素發(fā)生變化時(shí),風(fēng)險(xiǎn)也必然隨之發(fā)生變化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過程中各種風(fēng)險(xiǎn)在質(zhì)和量上都可能會(huì)發(fā)生變化,隨著項(xiàng)目的不斷持續(xù),有些風(fēng)險(xiǎn)得到控制變小,有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并得到有效處理,但與此同時(shí)在每一階段都可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。
潛在性。盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)客觀存在可能性,但風(fēng)險(xiǎn)的不確定性決定了它僅僅是一種可能,而這種可能要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)還需要有必要的條件,這就是風(fēng)險(xiǎn)的潛在性。
階段性。風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展不是一成不變的,而是分階段的,這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的階段性。一般認(rèn)為它包括3個(gè)階段:潛在風(fēng)險(xiǎn)段;風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生段;造成后果段。
結(jié)果雙重性。風(fēng)險(xiǎn)所引發(fā)的結(jié)果可能是損失也可能是收益,這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果雙重性。傳統(tǒng)上把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)看成是一種損失,因此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的雙重性也就意味著風(fēng)險(xiǎn)與收益機(jī)會(huì)共存。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素系統(tǒng)分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)千變?nèi)f化的根本原因是由于一系列不確定因素的存在。這些不確定因素的影響產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)變化會(huì)給在房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易的商品經(jīng)營(yíng)者帶來各種不同形式的風(fēng)險(xiǎn)。如果完全不考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素或遺漏了主要因素,那么風(fēng)險(xiǎn)分析就可能有很大的偏差;但要把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素包羅萬象地都加以考慮,則會(huì)導(dǎo)致研究模型的過度復(fù)雜化,這是不現(xiàn)實(shí)的。經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)分析,可以合理地、盡可能地縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性,找到影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素,從而為投資者提供最科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。
要想保證風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量,必須科學(xué)地分析房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素,采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅肀M可能地減少風(fēng)險(xiǎn)損失。圖1至圖7給出了整個(gè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
(一)自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)指的是由于自然因素具有不確定性,導(dǎo)致房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程可能受到的影響和直接破壞,由此帶來的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者經(jīng)濟(jì)上的損失,如風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)等。
(二)政治風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素造成:、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、騷亂等。同時(shí),政治風(fēng)險(xiǎn)還包括政策風(fēng)險(xiǎn),即由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),它受多種政策的影響和制約,其政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響,從而給房地產(chǎn)開發(fā)投資者帶來投資的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)因素還可以細(xì)分,參見圖2。
(三)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)環(huán)境變化這類不確定因素的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響,經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分類參見圖3。
(四)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步,技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的不斷升級(jí),會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。比如,科技進(jìn)步可能使得房地產(chǎn)商品的適用性受到影響,從而使開發(fā)商不得不追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的主要變量可以分成如圖4所示的類別。
(五)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素指的是由于社會(huì)形勢(shì)的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,有可能給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來損失。參見圖5。
(六)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)
上述風(fēng)險(xiǎn)因素都是來自外部環(huán)境,而內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)指的是由于開發(fā)商決策錯(cuò)誤、策劃失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致低于預(yù)期的收入水平,包括類型選擇風(fēng)險(xiǎn)、地點(diǎn)、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)和投資方式等,參見圖6。
(七)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化產(chǎn)生的對(duì)地區(qū)性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響,它對(duì)一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響是全局性的。投資者如果有意涉足國(guó)際房地產(chǎn)項(xiàng)目,那么就要了解項(xiàng)目所在國(guó)的環(huán)境,把握好投資政策,并且采用相對(duì)穩(wěn)定的貨幣和匯率工具,才能盡可能地避免潛在損失。國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)因素一般可以細(xì)分為如圖7所示的分類。
不同房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)分析
地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。土地開發(fā)是一種風(fēng)險(xiǎn)最大、收益通常也是最高的房地產(chǎn)投資方向。由于土地的市場(chǎng)價(jià)格受一系列的風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而波動(dòng)很大,土地投資的風(fēng)險(xiǎn)也很大。為了減少在地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn),保證投資收益,把握投資的政治及經(jīng)濟(jì)時(shí)機(jī)最為重要。了解和隨時(shí)掌握城市規(guī)劃及其變更情況,特別是對(duì)土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢(shì)做出正確的分析和判斷,可以在很大程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)損失。
普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)。除地產(chǎn)之外,住宅也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中較為引人關(guān)注的項(xiàng)目之一。一般而言,投資于普通住宅市場(chǎng),若是房屋能夠很快地銷售出去,那么這種投資便屬于短期投資,資金周轉(zhuǎn)較快,也較容易獲利。如果住宅因?yàn)槟承┰蜾N售不出去,則虧損是必然的。
公寓投資的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估對(duì)公寓市場(chǎng)的投資成功與否的主要標(biāo)準(zhǔn),就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影響公寓生意的主要因素有兩方面:市場(chǎng)需求;管理水平。若是市場(chǎng)需要量大,公寓難度不大;若是管理水平高,條件硬,則租金必然較高,收入也會(huì)較多。其主要風(fēng)險(xiǎn)是:市場(chǎng)需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。
辦公、寫字樓宇投資的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國(guó)近年來商業(yè)市場(chǎng)的繁榮,便為寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)契機(jī)。寫字樓是與商務(wù)活動(dòng)和政府機(jī)關(guān)聯(lián)系在一起的,因此其位置最好是接近于商業(yè)或社會(huì)活動(dòng)的中心,這有利于提高其被利用率和租金價(jià)格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,寫字樓市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)即是:若不能使其保持較好的地理位置,并保證業(yè)務(wù)管理水平,會(huì)是很危險(xiǎn)的。
商業(yè)樓宇投資的風(fēng)險(xiǎn)。投資商業(yè)樓宇一般比投資普通住宅、公寓、寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)大。商業(yè)樓宇市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三個(gè)方面:投資的收益取決于商店的銷售情況;商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來的不利影響;租方信譽(yù)不佳對(duì)投資者的影響。
工業(yè)樓宇投資的風(fēng)險(xiǎn)。工業(yè)樓宇通常需要進(jìn)行一定規(guī)模的土地開發(fā),形成一個(gè)具有一定規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,如供電、供水、道路等條件的改變或不充分都會(huì)構(gòu)成對(duì)工業(yè)樓宇市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。
以上結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不同類型,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。通過分析可以看出:不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其風(fēng)險(xiǎn)程度及重心是不同的。對(duì)比分析對(duì)其有充足的了解,以期在實(shí)踐應(yīng)用中降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知；主動(dòng)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理；降低風(fēng)險(xiǎn)
1 風(fēng)險(xiǎn)管理方案
1.1 工程風(fēng)險(xiǎn)管理的含義
工程風(fēng)險(xiǎn)管理是指依據(jù)工程風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境和設(shè)定的目標(biāo)，對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)分析和處置進(jìn)行決策的過程。工程風(fēng)險(xiǎn)管理分為兩大環(huán)節(jié)，四個(gè)步驟：第一個(gè)環(huán)節(jié)是工程風(fēng)險(xiǎn)分析，主要采用實(shí)證分析的思路對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)性態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確的描述，從定性和定量?jī)蓚€(gè)角度認(rèn)識(shí)工程風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；第二各環(huán)節(jié)是采用規(guī)范分析的思路，依據(jù)工程風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果并結(jié)合工程項(xiàng)目的人員、資金和物資等資源的限制，制定和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)處置方案。工程風(fēng)險(xiǎn)的四個(gè)步驟是：工程風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、工程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和工程風(fēng)險(xiǎn)處理。
2 動(dòng)態(tài)工程風(fēng)險(xiǎn)管理思想
對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目，代建單位擬采用動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理方法。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理方法，即是在項(xiàng)目的實(shí)施過程中不斷重復(fù)上述風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟，利用風(fēng)險(xiǎn)管理過程中的反饋機(jī)制，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)管理過程。
3 工程風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)
工程建筑面積大，工程造價(jià)高，工期長(zhǎng)，故將面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也較多。代建單位將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理，保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、工期、功能和成本目標(biāo)。
4 制定工程風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃
4.1 工程風(fēng)險(xiǎn)管理組織的設(shè)置
周全的工程風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的制定及其高效率地貫徹實(shí)施都離不開良好的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。采用矩陣型工程風(fēng)險(xiǎn)管理組織方法，矩陣型工程風(fēng)險(xiǎn)管理組織采用縱向和橫向交叉式的管理模式，對(duì)于某一項(xiàng)子工程的管理人員來說，既要接受垂直領(lǐng)導(dǎo)，也要接受橫向指揮和協(xié)調(diào)。此方式適用于大型工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。
4.2 工程風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
建設(shè)項(xiàng)目資金由建設(shè)單位撥付，投融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，工程風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)將放在工程施工環(huán)節(jié)。代建人擬將工程風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)分為兩個(gè)階段：第一階段是工程施工準(zhǔn)備中的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)；第二階段是工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)。以求全面而無遺漏地辨識(shí)工程風(fēng)險(xiǎn)。為保證風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的系統(tǒng)性，可按照工程內(nèi)在的施工工藝順序和內(nèi)在的結(jié)構(gòu)關(guān)系辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)存在的普遍性使工程風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)必須有所側(cè)重。
工程風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)過程主要存在兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是查找風(fēng)險(xiǎn)源；二是找出風(fēng)險(xiǎn)因素向風(fēng)險(xiǎn)事故轉(zhuǎn)化的條件。
4.3 工程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)
4.3.1 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
由于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的結(jié)論將影響風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)措施的選擇，在此環(huán)節(jié)，代建人堅(jiān)持謹(jǐn)慎性，以及定性估計(jì)與定量估計(jì)相結(jié)合的原則，運(yùn)用多種評(píng)估方法從不同側(cè)面反映風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。
（1）定性估計(jì)
在定性估計(jì)，即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行模糊綜合評(píng)判過程中，采用專家調(diào)查法搜集用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的數(shù)據(jù)，到施工現(xiàn)場(chǎng)和施工企業(yè)調(diào)查獲取第一手資料，聽取設(shè)計(jì)人員、現(xiàn)場(chǎng)管理人員、施工人員對(duì)工程各個(gè)環(huán)節(jié)暗含的風(fēng)險(xiǎn)的意見，將專家意見和類似工程歷史評(píng)判資料匯總，作出模糊綜合判斷。
（2）定量估計(jì)
在定量估計(jì)，即風(fēng)險(xiǎn)量的計(jì)算過程中，分組對(duì)設(shè)計(jì)人員、現(xiàn)場(chǎng)管理人員、施工人員進(jìn)行調(diào)查，運(yùn)用頭腦風(fēng)暴法讓每組內(nèi)被調(diào)查者獨(dú)立判斷分部工程（如基礎(chǔ)工程）的施工風(fēng)險(xiǎn)的損失水平及其發(fā)生概率。從而得出分部工程施工風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)的調(diào)查表。
根據(jù)調(diào)查表的數(shù)據(jù)，算出各組被調(diào)查人員判斷的風(fēng)險(xiǎn)損失期望值，再采用加權(quán)平均的方法計(jì)算出總風(fēng)險(xiǎn)損失期望值。
本工程建設(shè)周期持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，涉及委托人和使用人、代建單位、咨詢、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、供貨等各個(gè)方面，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作量大、情況復(fù)雜。風(fēng)險(xiǎn)管理的具體工作由項(xiàng)目管理合同預(yù)算組負(fù)責(zé)，搜集各方面的信息，通過統(tǒng)計(jì)、分析、整理等具體工作手段，針對(duì)本工程的具體情況，列出本工程初始風(fēng)險(xiǎn)清單。
5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)
5.1 多樣性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的客體隨工程總承包方式的不同而不同。如交鑰匙總承包必須面對(duì)設(shè)計(jì)、采購、施工安裝和試運(yùn)行服務(wù)全過程的風(fēng)險(xiǎn)；而設(shè)計(jì)-施工總承包面對(duì)的只是設(shè)計(jì)和施工階段的風(fēng)險(xiǎn)。
5.2 復(fù)雜性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理所要處理的風(fēng)險(xiǎn)問題比設(shè)計(jì)或施工等單項(xiàng)承包復(fù)雜得多，風(fēng)險(xiǎn)量大得多。因此，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的難度必然更大。相應(yīng)的，其所取得的效益也更顯著。
5.3 社會(huì)性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理所涉及的社會(huì)成員（利益相關(guān)者）多，相關(guān)關(guān)系十分復(fù)雜。
5.4 全局性。代建單位風(fēng)險(xiǎn)管理是管理者從全過程（全局）的觀點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行全局性的綜合管理，而不是把各階段或各個(gè)過程分割開來進(jìn)行的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。
5.5 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要目的在于，確定工程風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)處置措施對(duì)系統(tǒng)的影響程度。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分為定性評(píng)價(jià)和定量評(píng)價(jià)。AHP法是介于定性和定量分析之間的層次分析法，故代建人將采用AHP法進(jìn)行本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置措施的優(yōu)劣排序
AHP法的操作過程：首先是列出相對(duì)矩陣模式，然后將各風(fēng)險(xiǎn)措施兩兩比較，主要比較風(fēng)險(xiǎn)防控效率、措施保障能力和風(fēng)險(xiǎn)處置成本。比較評(píng)判過程采用專家調(diào)查法，讓不同組的專家分別對(duì)兩兩風(fēng)險(xiǎn)處置措施的相對(duì)優(yōu)化程度做出判斷。經(jīng)數(shù)據(jù)處理得出其平均的相對(duì)優(yōu)化度。以次類推比較其他風(fēng)險(xiǎn)處置措施的相對(duì)優(yōu)化度。當(dāng)三種風(fēng)險(xiǎn)處理措施兩兩比較后，構(gòu)成相對(duì)矩陣，運(yùn)用方根法計(jì)算相對(duì)優(yōu)化度。最后通過檢驗(yàn)，得出風(fēng)險(xiǎn)處理措施的優(yōu)先排序。
5.5.1 工程風(fēng)險(xiǎn)處理
a） 工程風(fēng)險(xiǎn)的處理方法
工程風(fēng)險(xiǎn)的處理方法主要有：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。鑒于本建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)，以上三種方法均有可能用到。在實(shí)施中，代建人將按上述的AHP法確定其采用的優(yōu)先順序。
（1）工程風(fēng)險(xiǎn)回避方案
工程風(fēng)險(xiǎn)回避方案主要運(yùn)用于工程項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段。在此階段，有些項(xiàng)目的取舍或變更不會(huì)對(duì)整體工程造成太大的影響。
①通過嚴(yán)格的招投標(biāo)程序選擇合適的承包商，以便降低技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。
②控制工程分包防止將工程分包給劣質(zhì)承包商的可能性
③根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃和拆遷，在滿足工程設(shè)計(jì)要求的前提下，盡可能回避施工地質(zhì)條件復(fù)雜，拆遷困難的地域。
（2）工程風(fēng)險(xiǎn)自留方案
根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自留的條件，制定風(fēng)險(xiǎn)安排。
①可自我容納的較小的風(fēng)險(xiǎn)控制和化解方案。一是制定和落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率；二是制定施救措施，如防止已發(fā)生的危險(xiǎn)擴(kuò)散；降低危險(xiǎn)擴(kuò)散速度，限制危險(xiǎn)作用的空間；迅速處理已經(jīng)造成的損害。
②未預(yù)料風(fēng)險(xiǎn)的處理方案。處理方案由風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急措施和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)救措施構(gòu)成。
③不能回避或轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)的控制和化解方案。這類風(fēng)險(xiǎn)的處理途徑有三條：一是變更設(shè)計(jì)，當(dāng)一些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)或政治風(fēng)險(xiǎn)影響設(shè)備采購和安裝時(shí)，在變更設(shè)計(jì)可行的情況下，可以通過變更設(shè)備型號(hào)和安裝要求來化解風(fēng)險(xiǎn)；二是借鑒較小風(fēng)險(xiǎn)控制和化解方案；三是實(shí)行替代方案。
（3）工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方案
工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方案是較常用的一種風(fēng)險(xiǎn)處置方案，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式是：
①在投標(biāo)階段向投標(biāo)人收取投標(biāo)保證金，以防中標(biāo)人違約給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失。
②中標(biāo)后要求承包人或供應(yīng)商向業(yè)主提供履約擔(dān)保，擔(dān)保方式為銀行出具的履約保函。保函金額按中標(biāo)合同價(jià)的10%。
③預(yù)留中標(biāo)合同價(jià)的5%作為質(zhì)量保證金。
④要求承包商辦理必要的工程保險(xiǎn)。
選擇以上幾種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式主要基于如下幾點(diǎn)考慮：一是風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查和分析的結(jié)論，一些主要風(fēng)險(xiǎn)最初源于合同的訂立和履行，因而通過控制合同履約環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，可以有效地分散相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；二是合同履約擔(dān)保方式本身的擔(dān)保效力較高，對(duì)于合同履行過程中出現(xiàn)的未履約或未完全履約的風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)保銀行可以提供擔(dān)保，而擔(dān)保費(fèi)用由對(duì)方支付；三是工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)并列成為工程外加的雙層保障機(jī)制。
6 工程風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)施
風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)施過程中，管理人員將做好指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和信息反饋工作。工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是全員參加的、施工周期內(nèi)全過程的、動(dòng)態(tài)監(jiān)控的復(fù)雜管理系統(tǒng)。在計(jì)劃實(shí)施過程中，風(fēng)險(xiǎn)管理人員如發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的不當(dāng)之處，需進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。
7 工程風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的調(diào)整
工程風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的調(diào)整是實(shí)行動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵步驟，主要設(shè)計(jì)如下兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是風(fēng)險(xiǎn)管理組織的調(diào)整；二是補(bǔ)充或修正風(fēng)險(xiǎn)分析，調(diào)整工程風(fēng)險(xiǎn)處置對(duì)策。
通過對(duì)項(xiàng)目全過程的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理，可有效控制項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)事故造成的損失，以最少的成本保證本項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
8 工程保險(xiǎn)
工程總承包項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，應(yīng)該盡量采取社會(huì)化、商業(yè)化的方式轉(zhuǎn)移，根據(jù)工程總承包項(xiàng)目合同和適用法律的規(guī)定，在項(xiàng)目合同履行期間，承包商職能部門應(yīng)及時(shí)為項(xiàng)目辦理各種保險(xiǎn)。工程總承包項(xiàng)目涉及的保險(xiǎn)種類有：建筑安裝工程一切險(xiǎn)（包括海運(yùn)且保險(xiǎn)金額不少于替換整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值）附加第三者責(zé)任險(xiǎn)和雇員賠償險(xiǎn)（限雇主人員）、建筑物一切險(xiǎn)（包括綜合的建筑物、工廠、設(shè)備含財(cái)產(chǎn)損害，保險(xiǎn)金額不得少于用于替換全部物質(zhì)的價(jià)值）、一般責(zé)任險(xiǎn)（包括一般責(zé)任險(xiǎn)或一般商業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)范圍是項(xiàng)目所從事的一切營(yíng)運(yùn)活動(dòng)）、業(yè)務(wù)中斷險(xiǎn)、利潤(rùn)預(yù)損失險(xiǎn)、人身意外傷害險(xiǎn)（承包商所有雇員包括當(dāng)?shù)毓蛡蛉藛T）、車船險(xiǎn)、及融資需要投保的其他保險(xiǎn)。項(xiàng)目投保的險(xiǎn)種由承包商企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目情況決定，但是合同規(guī)定必須投保的險(xiǎn)種其金額和條件應(yīng)符合合同規(guī)定并保持有效。承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)公司應(yīng)按商業(yè)上合理的條件和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情進(jìn)行擇優(yōu)選擇。辦理商業(yè)保險(xiǎn)后，承包商職能部門應(yīng)將有關(guān)單證的副本發(fā)給項(xiàng)目經(jīng)理部并組織相關(guān)的學(xué)習(xí)，制定相關(guān)的措施。
參考文獻(xiàn)
[1]周林.做好項(xiàng)目管理工作的實(shí)踐心得.建設(shè)監(jiān)理.2011（5）。
一、充分了解業(yè)主資信情況，科學(xué)地進(jìn)行投標(biāo)。合同一方的業(yè)務(wù)能力、管理能力、財(cái)務(wù)能力等有缺陷或者沒有圓滿履行合同都會(huì)給另一方帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以要充分了解工程項(xiàng)目的來源，特別是業(yè)主資金運(yùn)作情況、合同的支付條件以及業(yè)主延期付款條件的制約方法（包括銀行保函及利息率）。承包商要避免在承攬工程業(yè)務(wù)過程當(dāng)中，為了爭(zhēng)取中標(biāo)，不顧實(shí)際情況和客觀條件拼命壓低標(biāo)價(jià)的做法。競(jìng)標(biāo)更要實(shí)事求是，能夠壓縮的壓縮，不能壓縮的絕對(duì)不能勉強(qiáng)，以免收不抵支，造成虧損風(fēng)險(xiǎn)；或者由此偷工減料，造成新的安全風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要杜絕在投標(biāo)過程中的營(yíng)私舞弊現(xiàn)象，避免由此造成法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。
二、充分認(rèn)識(shí)商業(yè)保險(xiǎn)的局限性。商業(yè)保險(xiǎn)并不能轉(zhuǎn)移工程項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)，一方面是因?yàn)榇嬖诓豢杀ｏL(fēng)險(xiǎn)，另一方面則是因?yàn)橛行╋L(fēng)險(xiǎn)不宜保險(xiǎn)。因此，商業(yè)保險(xiǎn)具有一定的局限性，即只承辦純粹的自然災(zāi)害和意外事故所致?lián)p失的保險(xiǎn)，而且只承辦其責(zé)任項(xiàng)下的業(yè)務(wù)，其他損失不屬理賠范圍，保險(xiǎn)人均不賠償。商業(yè)保險(xiǎn)目前的業(yè)務(wù)擴(kuò)展也不能與承包商的工作發(fā)展完全同步，所以，承包商不能完全依靠商業(yè)保險(xiǎn)規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)項(xiàng)目自身內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。
三、分析考慮合同中不可抗力因素。不可抗力因素指項(xiàng)目建設(shè)過程中不可預(yù)見、無法克服和避免且給項(xiàng)目造成損壞或毀滅的因素。項(xiàng)目面臨的不可抗力因素有許多，包括政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)，等等。承包商應(yīng)對(duì)其給予充分考慮，做好抵御風(fēng)險(xiǎn)的必要預(yù)防工作。
除此之外，特別是對(duì)不明地理和惡劣氣候條件要有充分考慮。例如，施工中遇到嚴(yán)重的不可預(yù)知情況，而使工程難以正常進(jìn)行。此時(shí)，業(yè)主提供的地質(zhì)資料和地基技術(shù)要求可能與實(shí)際出入很大，需要經(jīng)過勘察、設(shè)計(jì)單位研究和解決問題后方可開始施工。處理異常地質(zhì)情況增加了工作量，而且還可能會(huì)導(dǎo)致工期損失及成本增加。因此，承包商在對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理中不可忽視合同中的不可抗力因素。
四、加強(qiáng)合同管理，著力規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。工程合同既是項(xiàng)目管理的法律文件，也是項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的主要依據(jù)。在合同管理中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，目的在于研究如何降低風(fēng)險(xiǎn)程度或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。在預(yù)測(cè)到主要風(fēng)險(xiǎn)因素后，應(yīng)根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)因素提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和防范對(duì)策。
（一）研究招標(biāo)文件合同條款，力爭(zhēng)非承包商同意補(bǔ)償?shù)臈l款。承包商在投標(biāo)過程中，要反復(fù)深入研究招標(biāo)文件，仔細(xì)勘查施工現(xiàn)場(chǎng)，盡可能發(fā)展并探索可能的索賠機(jī)會(huì)。對(duì)于這類問題承包商在向業(yè)主質(zhì)疑和進(jìn)行合同談判、詢標(biāo)時(shí)，可技術(shù)性處理，使自己處于有利地位。總之，承包商必須具有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。否則，風(fēng)險(xiǎn)將給項(xiàng)目帶來巨大的損失。
（二）適當(dāng)選擇合同形式，謹(jǐn)慎報(bào)出合理單價(jià)。根據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際，適當(dāng)選擇計(jì)價(jià)式合同形式，從而降低工程的合同風(fēng)險(xiǎn)。例如：對(duì)于水文地質(zhì)條件穩(wěn)定且承包單位有類似施工經(jīng)驗(yàn)的中小型工程項(xiàng)目，實(shí)際造價(jià)突破計(jì)劃造價(jià)的可能性不大，其風(fēng)險(xiǎn)量較小，可以采用總價(jià)合同的報(bào)價(jià)方式，但要注意其變更條款的清晰，合情、合法謹(jǐn)慎報(bào)好工程量單價(jià)。對(duì)于工程量變化的可能性及變化幅度均較大的工程項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)量較大，應(yīng)采用單價(jià)合同報(bào)價(jià)方式。在報(bào)工程量單價(jià)時(shí)，要特別注意單價(jià)的內(nèi)容、范圍及完成單價(jià)內(nèi)容的全部工藝及程序，且要根據(jù)實(shí)物量可能調(diào)整的幅度，采用不平衡單價(jià)的差異報(bào)價(jià)方法，將工程量變化的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給業(yè)主方。對(duì)于無法測(cè)算成本狀況的工程，貿(mào)然估價(jià)將導(dǎo)致極大風(fēng)險(xiǎn)，宜采用成本加酬金合同，將工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給業(yè)主方。
（三）明確合同內(nèi)容，劃清工作界面。合同條文不全面、不完整、不清楚，合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系不清楚就會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。在商簽合同過程中，承包商要逐一仔細(xì)斟酌合同條款，劃清各方責(zé)任，明確承包內(nèi)容，尤其要對(duì)業(yè)主有意轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和開脫責(zé)任的條款特別注意。如：合同中缺少業(yè)主拖欠工程款的處罰條款以及預(yù)付款支付的相關(guān)規(guī)定。又如：合同中對(duì)一些問題不作具體規(guī)定，僅用“另行協(xié)商解決”等字眼。這樣的承包合同在執(zhí)行過程中會(huì)導(dǎo)致雙方發(fā)生分歧，最終導(dǎo)致承包商的損失。承包商要注意這些風(fēng)險(xiǎn)條款，合理分析所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
五、選擇適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行回避和轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)回避是在考慮到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其所致?lián)p失巨大時(shí)，主動(dòng)放棄或終止該項(xiàng)目以避免與該項(xiàng)目相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)及其所致?lián)p失的一種處置風(fēng)險(xiǎn)的方式。通常，當(dāng)遇到下列情形時(shí)，應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)回避的策略：風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率很大且后果損失也很大的項(xiàng)目；發(fā)生損失的概率并不大，但當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后產(chǎn)生的損失是災(zāi)難性的、無法彌補(bǔ)的。但是，有時(shí)放棄承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)就意味著可能放棄某些機(jī)會(huì)。因此，某些情況下的風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)處理方式。
