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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險，預(yù)警系統(tǒng)
1. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因
1.1 財務(wù)風(fēng)險形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類
1.1.1 內(nèi)部原因。
(1)財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認識不足。在現(xiàn)實工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險意識，認為只要管好、用好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，風(fēng)險意識淡薄。（2）財務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動過程。
1.1.2 內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類。
在此活動過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運營過程中的收入、成本、經(jīng)營管理水平等;收益分配過程中收益的確認以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)在以下幾方面:
（1）籌資風(fēng)險。它是由于負債融資不能如期償還而帶來的風(fēng)險。該風(fēng)險叫分為收支性風(fēng)險和現(xiàn)金風(fēng)險，收支性風(fēng)險為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險;現(xiàn)金風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)某時段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風(fēng)險。
(2)內(nèi)部投資風(fēng)險。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險。投入資金不足會破壞生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。
(3)經(jīng)營內(nèi)部風(fēng)險。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險。這里主要指經(jīng)營管理不善而造成的風(fēng)險。主要有銷售風(fēng)險、成本風(fēng)險、違約風(fēng)險、流動性風(fēng)險、管理風(fēng)險等。這些風(fēng)險與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動和經(jīng)營管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險。
(4)收益分配風(fēng)險。它是指收益確認是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險。
1.2 財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)來說，是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風(fēng)險。
2. 財務(wù)風(fēng)險的防范與控制
2.1 確立財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。
2.2 結(jié)合實際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險策略
財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場經(jīng)濟發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財務(wù)危機的根本原因是財務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)，因此面臨財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險、控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和分散風(fēng)險等策略防范財務(wù)風(fēng)險，這對于降低和化解財務(wù)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要意義。
2.3 加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的風(fēng)險控制
2.3.1 籌資活動風(fēng)險控制
市場經(jīng)濟條件下，籌資活動是一個房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，管理措施失當(dāng)會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險。而對于借入資金而言，企業(yè)在取得財務(wù)杠桿利益時，實行負債經(jīng)營而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。
2.3.2 投資活動風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動取得資金后進行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項目；二是投資證券市場；三是投資商貿(mào)活動。在決策中要追求收益性、風(fēng)險性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。
2.3.3 資金回收風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的第三個環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機會成本（常用有價證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會使企業(yè)運用有限的流動資金墊付未實現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建
3.1 明確警義
明確警義也就是明確預(yù)警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。
3.2 尋找警源
警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟運行機制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。
3.3 分析警兆并預(yù)報警度
分析警兆是預(yù)警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗分析。
4. 結(jié)論
發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報來尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對此進行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風(fēng)險的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因為盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目標(biāo)，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營就沒有意義，當(dāng)然存在著較大的財務(wù)風(fēng)險;其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來最大限度地減少財務(wù)風(fēng)險損失。
【參考文獻】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；控制對策
中圖分類號：F23
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：16723198（2015）22012802
1房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原成因分析
1.1籌資過程中財務(wù)風(fēng)險的成因
1.1.1資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理主要指房地產(chǎn)企業(yè)的資本來中，權(quán)益資本金和負債資本金的比例安排不合理，從而對企業(yè)投資收益產(chǎn)生了負面影響。在我國，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)負債比率過高，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般都在70%以上，有的甚至達到了90%。高負債率給企業(yè)帶來的效應(yīng)體現(xiàn)為兩面性：一方面可能給企業(yè)帶來較高財務(wù)杠桿收益，另一方面又可能會帶來較大的財務(wù)杠桿損失，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。如果房地產(chǎn)投資收益不理想時，則資產(chǎn)報酬率可能會低于負債資本成本，企業(yè)將會面臨巨大的償債壓力，財務(wù)風(fēng)險加大。
1.1.2融資渠道單一
我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠銀行借款，融資方式單一，目前銀行信貸仍然是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，只有少量地產(chǎn)商運用產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、信托融資、行股票等融資方式籌集資金。由于地產(chǎn)商過度依賴銀行，一旦銀行縮緊信貸政策，勢必導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)面臨融資難的局面，造成在項目開工過程中存在大量資金缺口，企業(yè)面臨著再籌資的風(fēng)險和再次遇到籌資難的問題，最終導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的加大。這種情形既是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)金融市場欠發(fā)達和相關(guān)法律政策嚴格引起的，又是房地產(chǎn)企業(yè)自身未能合理利用現(xiàn)有融資渠道，不能靈活采用多種融資方式的組合造成的。
1.2投資過程中財務(wù)風(fēng)險的成因
1.2.1投資結(jié)構(gòu)不合理，品種單一
盡管當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居大量居民處于缺房壯態(tài)，甚至有許多家庭人均居住面積不足4平方米，而且我國總體上人均居住水干和質(zhì)量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目而言，大多數(shù)企業(yè)的投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，不少企業(yè)投資目標(biāo)主要定位于中高端消費者，導(dǎo)致投資產(chǎn)品集中在中高端住宅，因此對經(jīng)濟的敏感性較強。由于外部環(huán)境總是多變的，尤其是目前國家政策的制約，再加上市場需求的不定性，結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)項目容易使企業(yè)面臨更大的財務(wù)風(fēng)險。
1.2.2缺乏投資項目可行性的深入研究、盲目投資
由于房地產(chǎn)投資項目普遍分散在各個城市，所有項目重大決策都需要集中在集團本部中心來做決策，因而不能夠隨之深入到各個項目來進行調(diào)查，造成決策機構(gòu)對各個投資項目了解不夠充分。在管理半徑過大且信息搜集不夠的條件下，造成對投資項目分析不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致效率偏低。據(jù)統(tǒng)計，不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有可行性分析報告中普遍存在分析不夠全面與準(zhǔn)確，存在盲目跟從領(lǐng)導(dǎo)層意愿的現(xiàn)象，大部分分析報告主要針對開發(fā)產(chǎn)品可獲得利潤大小而忽略其可能存在的風(fēng)險與問題。
1.3日常營運過程中財務(wù)風(fēng)險的成因
1.3.1現(xiàn)金流管理的重視不夠
房地產(chǎn)行業(yè)是資金投入巨大的行業(yè)之一，在“現(xiàn)金為王”的時代，誰的資金實力雄厚，誰就擁有強有力的競爭能力與抗衡能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)資金運作效率并不高。據(jù)統(tǒng)計，2008-2013年間房地產(chǎn)行業(yè)年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量皆為負數(shù)，這就意味著企業(yè)將大量的留存資金用于了土地拓展，導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金回流不能滿足經(jīng)營現(xiàn)金支出，需要借助籌融資維持企業(yè)正常運營，一旦國家緊縮信貸政策，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂。再者許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)金的收支預(yù)算，即使有現(xiàn)金預(yù)算也是流于形式，完全與實際相脫節(jié)，進而阻礙了資金調(diào)度，使資金周轉(zhuǎn)速度緩慢，造成大量資金被占用，資金成本增加，增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
1.3.2營運能力較弱
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯較低，這與房地產(chǎn)投資量大、周期長、回收期長等特點有關(guān)。近年來，我國商品房成交量持續(xù)下降，導(dǎo)致資金回籠緩慢。究其原因來看主要是前幾年的大規(guī)模高價取得的土地，占用了大部分的資金，阻礙了資金的流動，在加上這幾年房產(chǎn)需求受到宏觀調(diào)控的制約而下降，土地房產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)困難使得企業(yè)高盈利業(yè)務(wù)運行受阻；宏觀經(jīng)濟的緊縮政策，使得外部融資難度加大，成本提高。由此表明房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營風(fēng)險已經(jīng)攀升，占用資金量大且占用時間長，導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，這些都會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險。
1.4收益分配過程中財務(wù)風(fēng)險的成因
我國房地產(chǎn)企業(yè)主要是民營企業(yè)，并且全是項目型企業(yè)，因此許多開發(fā)商并沒有系統(tǒng)的收益分配政策，利潤分配隨意性較大。同時由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，企業(yè)成立時間短，相關(guān)專業(yè)人才的缺乏，導(dǎo)致企業(yè)對未來沒有系統(tǒng)長遠的規(guī)劃，因此，在企業(yè)獲取高額利潤之后，投資人并不是根據(jù)企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)、融資需求和企業(yè)內(nèi)外部關(guān)系人的要求去制定系統(tǒng)合理的利潤分配策略，而是直接根據(jù)投資人的意愿進行收益分配，這樣無疑會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制對策
2.1資金籌集過程的風(fēng)險控制
2.1.1拓寬籌資渠道，增強融資能力
現(xiàn)階段，制約我國房地產(chǎn)企業(yè)提高效益和擴大規(guī)模最大的阻礙就是籌資渠道過于單一的問題。目前在我國宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資比例從總體上來看基本都在70%以上，一方面來看，這有利于企業(yè)獲得抵稅效應(yīng)；但另一方面又加大了企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險甚至于面臨危機破產(chǎn)的可能性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從單一的籌資渠道過渡到多元化的籌資渠道，根據(jù)企業(yè)自身情況確定合適的資本結(jié)構(gòu)。在未來的發(fā)展中，多元化的融資方式和配置合理的資金結(jié)構(gòu)必然會是一種良性發(fā)展的趨勢。此外，企業(yè)還應(yīng)合理采用投資信托和典當(dāng)融資這種新興的融資渠道，特別是中小型企業(yè)，還應(yīng)將以銀行貸款為主的融資模式轉(zhuǎn)變以市場為主導(dǎo)的融資策略，例如企業(yè)合作開發(fā)、海外融資、房地產(chǎn)信托基金、配股融資和銀行貸款等方式。
2.1.2優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避籌資風(fēng)險
企業(yè)在整個籌資環(huán)節(jié)中應(yīng)該以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)為目的進行規(guī)劃。企業(yè)為了實現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，必須要科學(xué)合理安排權(quán)益融資和債務(wù)融資比例，這樣才能提升自身價值。因此，筆者認為可從以下兩方面著手：一是從企業(yè)的未來發(fā)展前景和投資回報率水平這兩方面出發(fā)，建立科學(xué)的融資決策機制。并且根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的融資環(huán)境和企業(yè)規(guī)模大小確定合理的債務(wù)和權(quán)益比例，同時還要充分考慮到市場因素，在條件允許的情況下安排自有資金、預(yù)售資金以及銀行貸款各占三分之一的資本結(jié)構(gòu)，從而達到企業(yè)的財務(wù)杠桿平衡；二是合理分配長短期負債的比重，確保短期債務(wù)到期在企業(yè)可以支付的范圍內(nèi)，均衡長、短期債務(wù)比例，更有助于企業(yè)避免債務(wù)危機。
2.2投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險的控制
2.2.1強化投資項目的可行性研究，防止盲目投資
投資項目是否可行必須要對供需情況進行市場調(diào)查，從而把握市場方向和讓項目更具有針對性。首先應(yīng)以消費者的購買意向為基準(zhǔn)，聘請專業(yè)人員進行嚴格縝密的市場調(diào)查，避免因盲目跟風(fēng)或者個人主觀意見致使市場開發(fā)出現(xiàn)的定位錯誤；其次在確定好投資方向和項目后，還要運用科學(xué)合理的團隊組織來制定獲取最優(yōu)經(jīng)濟效益的具體途徑，以加快資金周轉(zhuǎn)速度和縮短項目的建設(shè)周期；最后，要時刻了解當(dāng)?shù)氐恼咝畔⒁约伴_發(fā)項目的周邊環(huán)境設(shè)施的變化情況，并做好相應(yīng)的應(yīng)對措施。只有充分的確定了項目的可執(zhí)行性和可靠性，后續(xù)的工作和準(zhǔn)備才能順利展開，才能進一步研究該項目預(yù)期的收益和損失，有效的應(yīng)對各種突如其來的風(fēng)險。
2.2.2合理利用組合投資
近幾年國家政策對房地產(chǎn)也有著明顯打壓并且形勢變化多端。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面可以向國外企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒。國外房地產(chǎn)企業(yè)比較擅長組合投資策略，這也是有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過強強聯(lián)合來化競爭為合作，采用多種經(jīng)營和合作開發(fā)來降低分散企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。特別是投資方式單一的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與其他企業(yè)聯(lián)營，取長補短，共同投資，從而實現(xiàn)風(fēng)險與收益共同承擔(dān)的局面，這樣可以有效分散投資，避免引發(fā)財務(wù)危機。目前雖然國家現(xiàn)行政策對房地產(chǎn)的發(fā)展有一定不利的影響，但是社會對于房地產(chǎn)多樣化的需求空間還是巨大的。隨著社會的進步和發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，一些大型商場，寫字樓，辦公樓，綜合型住房，公寓等諸多方面還存在較大的需求，因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該本著從實際角度出發(fā)廣泛拓展業(yè)務(wù)，堅決杜絕單一類型投資，來規(guī)避企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
2.3日常營運過程中財務(wù)風(fēng)險的控制
2.3.1強化資金的全面預(yù)算管理、控制預(yù)算外成本費用支出
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用以資金預(yù)算與項目預(yù)算與為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程需要反復(fù)溝通、上下層互動。一方面，有計劃的針對項目建設(shè)初期的借款計劃、可行性研究和規(guī)劃設(shè)計費用進行前期預(yù)算。另一方面，在項目建設(shè)過程中對工程開發(fā)成本和經(jīng)營收入等也要進行全面預(yù)算和管理。同時將預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容相結(jié)合來有效地控制預(yù)算外支出和增強企業(yè)的資金管控能力，有效的降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。各項的費用支出應(yīng)在預(yù)算規(guī)定的范圍內(nèi)，特別是防止一些施工單位將本不屬于樓房建設(shè)的費用納入結(jié)算成本，從而增加公司的成本費用行為發(fā)生。并且這個過程要反復(fù)執(zhí)行審核，以達到有效地控制資金流。
2.3.2加快資金的周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率
首先，企業(yè)應(yīng)充分利用內(nèi)部閑置資金，在各部門相互融通后統(tǒng)一調(diào)度工程物資，這樣既能減少物資積壓，又能確保工程順利進行，有效提高資金利用率。其次，要加強企業(yè)的應(yīng)收賬款的管理：建立穩(wěn)定的信用政策；確定客戶的資信等級，評估客戶的償債能力；確定合理的應(yīng)收賬款比例；建立銷售回款責(zé)任制。此外，多元化項目開發(fā)的大型房地產(chǎn)公司，可以滾動開發(fā)推動多個項目交叉進行，這樣就能夠有效地提高資金利用率，緩解企業(yè)應(yīng)對銀行資金緊縮政策的壓力。
2.4建立健全財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)控制度
2.4.1不斷提升財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，各部門的相關(guān)人員綜合素質(zhì)決定著該企業(yè)的的財務(wù)管理水平，因此，企業(yè)財務(wù)人員的財務(wù)管理水平、相關(guān)專業(yè)能力以及決策者的敏銳洞察力尤為重要。企業(yè)應(yīng)該定期對財務(wù)人員進行考核評估，積極招聘專業(yè)人才，在企業(yè)內(nèi)部進行良性競爭，安排相關(guān)人員參加培訓(xùn)和教育，從而提高企業(yè)財會人員的專業(yè)技術(shù)水平和能力，提高財務(wù)人員的財務(wù)管理的意識和風(fēng)險意識，盡可能地降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
2.4.2不斷提升管理層的綜合管理水平
良好的綜合管理水平是企業(yè)開展一切經(jīng)營活動的前提和保障。風(fēng)險的防范與控制能力的提高是一項復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，加強內(nèi)部財務(wù)管理水平的同時更需要提升企業(yè)的綜合管理水平。企業(yè)只有在供、產(chǎn)、銷等各個環(huán)節(jié)來提高風(fēng)險管理意識和水平，才能將風(fēng)險維持在一個可控范圍內(nèi)，企業(yè)也才能真正具備較強的風(fēng)險規(guī)避能力和風(fēng)險抵抗能力。
參考文獻
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；原因分析
【中圖分類號】F27 【文獻標(biāo)識碼】A
【文章編號】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念
財務(wù)風(fēng)險的概念最先出現(xiàn)在財務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點是基于企業(yè)財務(wù)管理決策活動過程中的不確定性。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險也稱籌資或融資風(fēng)險，首先是由企業(yè)負債引起的，具體來說是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)
財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險按其在資本運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風(fēng)險性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金收回風(fēng)險和收益分配風(fēng)險四種。
融資風(fēng)險：融資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，是滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。當(dāng)前市場經(jīng)濟發(fā)達，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負債，既造成資金浪費，又增加了財務(wù)費用，增加了企業(yè)的成本，對企業(yè)的長期發(fā)展十分不利。
投資風(fēng)險：投資風(fēng)險就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項目不能達到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為投資項目在工藝技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴張或無力控制管理；負債經(jīng)營的負債率過高造成債務(wù)負擔(dān)沉重；技術(shù)、市場等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項目的實際收益與預(yù)期收益相差過大。
資金收回風(fēng)險：企業(yè)產(chǎn)品售出后，就從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。這兩個轉(zhuǎn)化過程在時間上和金額上的不確定性，就是資金回收風(fēng)險。資金回收風(fēng)險的存在，與國家宏觀經(jīng)濟政策尤其是財政金融政策是緊密相關(guān)的。
收益分配風(fēng)險：收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。收益分配是指企業(yè)實現(xiàn)的財務(wù)成果即利潤對投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴大規(guī)模來源，分配股息是股東財產(chǎn)擴大的要求，二者既相互聯(lián)系又相互矛盾。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生原因
一個企業(yè)面臨的風(fēng)險最終都要將在該企業(yè)的財務(wù)狀況中體現(xiàn)出來，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風(fēng)險也是引發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于以下幾點：
客觀因素：房地產(chǎn)的周期性特點。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯的關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。
法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，宏觀政策對企業(yè)收益具有很大的影響。
利率風(fēng)險是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。市場利率的高低與房地產(chǎn)價值呈反方向變動，即利率越高，房地產(chǎn)價值越小，房地產(chǎn)投資價值越小。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋商品化、社會化和自有化程度的推進，房地產(chǎn)市場的發(fā)展迫切需要資本市場的推動，那么房地產(chǎn)投資者將面臨較大的利率風(fēng)險。
通貨膨脹風(fēng)險也稱為購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險。
市場供求風(fēng)險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷運動變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化，這種變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴重的是，當(dāng)市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進一步引發(fā)更為嚴重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。
變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，使投資者蒙受折價的損失。房地產(chǎn)一般要較長時間才能在市場上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。
主觀因素：自身經(jīng)營特點，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風(fēng)險的可能性就非常大。
財務(wù)管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
財務(wù)決策能力。在決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。
【參考文獻】
［1］李大薇．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的認識和控制［J］．上海輕工業(yè)，2010（5）：47-52．
［2］龍勝平．房地產(chǎn)金融與投資［M］．上海人民出版社，2008．
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范；經(jīng)濟發(fā)展
中圖分類號：F23文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，由于我國房地產(chǎn)市場的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場上存在的很多中小企業(yè)又使得市場集中度過低，不能有效的配置市場資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會加大整個行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。因此，我們需要對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀進行研究和分析，并從中尋找出防范財務(wù)風(fēng)險的措施，來達到完善整個地產(chǎn)行業(yè)的目的。
1財務(wù)風(fēng)險的概念
1.1狹義的財務(wù)風(fēng)險
我們一般將狹義的財務(wù)風(fēng)險稱作籌資風(fēng)險，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險一般是由企業(yè)的負債所導(dǎo)致的，具體來說就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負債，從而使得企業(yè)未來的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險，如果企業(yè)不存在負債，它的財務(wù)狀況相對就比較穩(wěn)定，因此我們可以說企業(yè)不存在財務(wù)風(fēng)險。
1.2廣義的財務(wù)風(fēng)險
廣義的財務(wù)風(fēng)險一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險通過貨幣化來表現(xiàn)出來，能夠更加全面地反映企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險，企業(yè)在經(jīng)營過程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著各種財務(wù)損失的可能性，這些都會對企業(yè)的進一步發(fā)展帶來巨大的影響。因此我們一般認為廣義的財務(wù)風(fēng)險更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財務(wù)風(fēng)險狀況，這也更符合市場經(jīng)濟的實際狀況。因此綜上所述，本文認為財務(wù)風(fēng)險的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營存在著巨大的不確定性，從而進一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)損失的可能。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。理論界對其面臨的財務(wù)風(fēng)險類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財務(wù)風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。而系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險又主要有以下幾種風(fēng)險。
2.1政策風(fēng)險
在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價格政策、環(huán)護政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)情況，影響其進一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個周期很長的過程，在這個過程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動，而對于很多中小企業(yè)來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險的能力很弱，很容易成為國家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國政府出臺了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國五條”。2011年1月26日，我國政府又出臺了“國八條”，緊接著的是“新國八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開發(fā)商不得不紛紛降價。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認為這種風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險。這種風(fēng)險是個別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國家支持的項目進行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過長，比如可以投資國家保障性住房建設(shè)項目。
2.2社會風(fēng)險
社會風(fēng)險則指的是一個社會的人文、社會、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財務(wù)損失的可能。近年來，我國房地產(chǎn)價格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會問題，從而產(chǎn)生了極大的社會風(fēng)險。一些房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中，違背了城市發(fā)展的長遠規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢，損害了廣大人民的利益，這些項目會很容易受到大多數(shù)人的反對。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在擴大投資，將項目投資到不同區(qū)域時，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中面臨著極大地社會風(fēng)險。例如，昆明市在城市化擴張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜砹藰O大的影響，導(dǎo)致后來的房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，對昆明的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大的影響。
2.3籌資風(fēng)險
籌資風(fēng)險是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營、開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時供應(yīng)導(dǎo)致項目失敗，給開發(fā)商帶來財務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，基本上每個環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運營下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項目失敗，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來無法估計的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)一般都會向銀行貸款，當(dāng)企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時，就會存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險，將會對房地產(chǎn)商接下來的運作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時處理這個問題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目資不抵債，最后經(jīng)營失敗，出現(xiàn)巨大財務(wù)損失。在當(dāng)前開放的市場環(huán)境下，如何通過風(fēng)險最低、費用最少的方式籌到資金成為每個房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營的目標(biāo)。雖然民間籌集資金的方式和流程簡單，但是潛在風(fēng)險巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，嚴重影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.4投資風(fēng)險
投資風(fēng)險一般指的是在房地產(chǎn)商在進行投資過程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財務(wù)狀況帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場環(huán)境發(fā)生改變都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達不到預(yù)期收益，因此，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴峻的投資風(fēng)險狀況。
2.5資金回收風(fēng)險
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實際經(jīng)營銷售過程中，企業(yè)難以短時間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項目上，并給企業(yè)的財務(wù)帶來利潤，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實現(xiàn)的利稅開支，給企業(yè)帶來極大的負擔(dān)。資金回收風(fēng)險一方面會受到國家宏觀政策和財政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。
3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團隊
不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個企業(yè)的成功都離不開一個優(yōu)秀的管理團隊。目前國內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤趨于下降，在這種環(huán)境下，一個企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團隊，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。
3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制
房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個項目前，一定要做好可行性分析、財務(wù)經(jīng)濟評價及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營過程，都要嚴格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強對原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價意思，實行成本責(zé)任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營活動，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費用從而達到控制成本的目的。
3.3善于利用市場機遇
雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國居民的財富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國房地產(chǎn)行業(yè)有進一步擴張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機會，充分利用市場環(huán)境，爭取進一步發(fā)展和擴張的機會。
3.4提高資金使用效率
減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營過程的每個環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個經(jīng)營環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購環(huán)節(jié)盡可能實現(xiàn)間接融資，動態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹慎估計壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營投資模式，促進企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過這些措施來保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運行和發(fā)展。
4對未來的展望
從宏觀經(jīng)濟上看，我國人均GDP超過2000美元、城市化進程的加深、消費結(jié)構(gòu)的變化都表明未來我國房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿Γm然近期我國經(jīng)濟處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對房地產(chǎn)市場的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程，短期內(nèi)的市場低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型付出代價，但同時我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場低迷背后的機遇。在當(dāng)下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場的融資渠道也會呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來房地產(chǎn)市場的投資方向而言，保障性住房將是一個非常重要的項目，結(jié)合當(dāng)下我國國情，我國的房地產(chǎn)政策不可避免將會向保障性住房傾斜，保障性住房將成為我國多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會主要通過土地、稅收和信貸政策實現(xiàn)，未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會逐漸回落到合理水平，開發(fā)商也會更多的涉及保障性住房方面。
總而言之，在當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營理念，提高企業(yè)的責(zé)任意識，提高財務(wù)風(fēng)險的抵抗能力，總之，一個完善的財務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時也是我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理
我國在經(jīng)濟的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念
風(fēng)險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的這四個階段進行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險為：一是籌資風(fēng)險，其主要的內(nèi)容是負債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業(yè)在進行籌資的過程中所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規(guī)模。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三點：第一點是償付風(fēng)險，主要是企業(yè)對負債的償還方面；第二點是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險[2]。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理策略
（一）在籌集資金方面的風(fēng)險管理
在籌集資金方面的風(fēng)險管理主要包括以下幾點：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實情，太大的負債規(guī)?？赡軙苯訉?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負債運營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險也是隨著負債規(guī)模的擴大而增加的。
二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機構(gòu)進行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力選擇籌資的渠道。
（二）對投資方面的風(fēng)險管理
為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，就需要企業(yè)在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進行預(yù)算統(tǒng)計，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)；第三是該項目施工地點的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟效益，同時也可以促進房地產(chǎn)項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
（三）在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的風(fēng)險管理
在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運行中的財務(wù)風(fēng)險管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財務(wù)風(fēng)險的意識，從而在面對財務(wù)危機時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務(wù)風(fēng)險的意識程度，在日常的運營中就應(yīng)該加強風(fēng)險管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門增強管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進行資金管理方面還應(yīng)該進行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
（四）在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險管理
針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠來看企業(yè)的盈利其實是在下降的[5]。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財務(wù)風(fēng)險的管理
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強企業(yè)對于財務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進行財務(wù)風(fēng)險管理，從而實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。
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一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財務(wù)風(fēng)險
作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨特性,這些特點決定房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理方面具有獨特性。
1.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險。
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始,經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段,經(jīng)過一段相當(dāng)長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風(fēng)險也就越大。首先,房地產(chǎn)開發(fā)周期越長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價格變化變動越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價變動越大;隨著利率水平的變動,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價也發(fā)生相應(yīng)變動。其次,隨著社會的進步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險;如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性,其適應(yīng)性能和替代性也差,一些設(shè)計過時的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L(fēng)險。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險。
土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動性是其區(qū)別其他商品的一個重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個別性,造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢,未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價格與所處的地區(qū)、地段的社會經(jīng)濟及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個存貨價值巨大,存貨的成本按新會計準(zhǔn)則公允價值計算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價的變化,存貨成本隨之變動。這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場影響較大,資產(chǎn)價值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。
3.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險。
房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說,預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運作能力的提高,房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多,投資者承擔(dān)的風(fēng)險也越大。因為投資額越大,投資周期越長,資金周轉(zhuǎn)也越慢,資金流動性也越差,同時變現(xiàn)性能力也就越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜,資金成本控制越困難,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險也就越大。高負債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項目資本化的經(jīng)營模式,通過對項目立項之后再進行融資,而融資的方式多種多樣,但是負債占有相當(dāng)大的比例,主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個房地產(chǎn)項目在最初的開發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險。
4.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險。
在組織結(jié)構(gòu)上,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處,同時也增加了管理的風(fēng)險。總公司和項目公司也存在委托——關(guān)系,項目公司是人,在空間上具有相對的獨立性,總公司和項目分公司之間存在比較嚴重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性,這削弱了總公司對項目公司的控制。在經(jīng)營上,項目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則,在財務(wù)上,總公司也很難有效地對項目公司的預(yù)算、決算進行控制。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
1.融資風(fēng)險的防范。
在對企業(yè)融資風(fēng)險充分評估、測度的基礎(chǔ)上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險,企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況,制定嚴格的籌資管理規(guī)則并嚴格遵守。首先,應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu),與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較,評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低公司的綜合資本成本。同時,公司也應(yīng)該比較資金籌集的來源、方式、成本和風(fēng)險,以降低本公司各種籌資來源的成本和風(fēng)險。其次,公司應(yīng)該對每個項目的資金籌集活動進行管理,優(yōu)化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風(fēng)險。最后,公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進行管理,比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項目的資金籌集活動,分析評估風(fēng)險和成本。
2.投資風(fēng)險的防范。
(1)做好投資項目的可行性分析。
房地產(chǎn)投資項目的金額大,資金占用時間長,企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風(fēng)險。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學(xué)的投資決策程序,認真進行投資項目的可行性分析,財務(wù)可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容,包括:對收入、費用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析;對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運行過程的預(yù)測和分析;對資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析;預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標(biāo)和項目收益與風(fēng)險平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項目技術(shù)上的可行性進行論證,運用各種方法計算出有關(guān)指標(biāo),以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。
(2)制定后備措施。
影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多,如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等,因此,收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性,收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費用較預(yù)算增加,市場利率的波動,建設(shè)期的延長。此外,投資項目風(fēng)險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟的穩(wěn)定程度,項目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進步與經(jīng)濟發(fā)展的狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定風(fēng)險控制預(yù)案。在風(fēng)險控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費,即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金,?？顚Ｓ?。
3.日常資金運營風(fēng)險的防范。
(1)加強對日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測。
控制日常資金運營風(fēng)險,編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此,編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測?，F(xiàn)金流量預(yù)算就是通過對現(xiàn)金持有量的安排,使企業(yè)保持較高的盈利水平,同時保持一定的流動性,并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運用水平?jīng)Q定負債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成,因為通過現(xiàn)金流量分析,可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財務(wù)政策,將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。如通過現(xiàn)金流量分析,企業(yè)的經(jīng)營者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強,營業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負值,原因何在及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現(xiàn)金流量來履行其短期償債能力,扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此,準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供風(fēng)險預(yù)警信號,使經(jīng)營者能夠及早地采取行動,防范風(fēng)險。
(2)采用資金集中管理模式。
房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項目法人制,通常設(shè)立多個項目公司,一般會形成集團公司模式,集團公司不是幾個公司的簡單組合,為了公司能利用集團公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運作效率,集團公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益,防止資金在運行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為;也能夠?qū)崿F(xiàn)集團整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內(nèi)部融資的渠道,降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池,以提高資金的使用效率,增強公司的抗風(fēng)險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔(dān)保等或有負債的統(tǒng)一管理,由于集中管理具有較大的規(guī)模和實力,在和銀行等金融機構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時可處于有利地位,如可爭取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。超級秘書網(wǎng)
關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；資金管理；低碳房地產(chǎn)
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-1573（2013）04-0081-03
房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是公眾關(guān)注的焦點。作為典型的資金密集型企業(yè)，它具有投入資金量大、回收期長、產(chǎn)業(yè)鏈廣等特點，這些特點和它本身所具有的特殊的經(jīng)營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊藏著比一般企業(yè)更大的財務(wù)風(fēng)險。在市場競爭不斷加劇、國家政策繼續(xù)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨更大的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。財務(wù)風(fēng)險作為財務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)求生存、促發(fā)展迫切需要解決的問題。只有充分認識財務(wù)風(fēng)險，才能采取相應(yīng)的控制措施，增強抵抗風(fēng)險的能力，以保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險
（一）財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容
財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果和預(yù)計的財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險定義為經(jīng)營活動中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風(fēng)險，更適于對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分析與控制。當(dāng)前備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的財務(wù)風(fēng)險主要包括開發(fā)周期風(fēng)險、資金供求風(fēng)險和內(nèi)部控制風(fēng)險等。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)分析
財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)即設(shè)置敏感性指標(biāo)，通過觀察其變化，從而對企業(yè)已存在的或者將面臨的財務(wù)風(fēng)險進行監(jiān)測預(yù)測。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)的分析，能夠了解企業(yè)的財務(wù)狀況以及經(jīng)營結(jié)果，預(yù)測財務(wù)風(fēng)險。反映房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)體系，包括盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、運營能力指標(biāo)以及基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)等。
2012年、2013年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：從整個房地產(chǎn)業(yè)來看，負債水平仍然高居不下；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率均值與2011年幾乎持平，凈負債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年雖然有所上升，但是運營效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有所下降，營業(yè)利潤下滑的企業(yè)較上年增加了26家，達到87家；凈資產(chǎn)收益率均值呈現(xiàn)下滑趨勢，降至11.23%（如表1所示）。
通過數(shù)據(jù)分析可見：面對市場的不確定性、庫存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產(chǎn)企業(yè)整體抗風(fēng)險能力偏低，有待進一步加強?，F(xiàn)階段國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均開始關(guān)注財務(wù)風(fēng)險的影響和作用，但對其反應(yīng)普遍比較遲鈍，缺乏風(fēng)險系統(tǒng)控制管理。加強對財務(wù)風(fēng)險的認識及成因分析，從根源上加強對財務(wù)風(fēng)險的防范，提高抗風(fēng)險能力，對房地產(chǎn)企業(yè)來說已經(jīng)迫在眉睫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟全球化的經(jīng)濟環(huán)境中，所處的環(huán)境十分復(fù)雜。作為高收益高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是在我國房地產(chǎn)企業(yè)還屬于一個新興的行業(yè)，有著很大的財務(wù)風(fēng)險隱患。行業(yè)自身的特點和外部宏觀的經(jīng)濟環(huán)境因素的影響也無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。
（一）外部宏觀環(huán)境因素
1. 市場和經(jīng)濟環(huán)境的變化。我國的房地產(chǎn)企業(yè)處在競爭十分激烈的環(huán)境中，市場格局的變化導(dǎo)致市場供求關(guān)系和購房者消費觀念的改變，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對不同的客戶群體進行細分，要在項目定位上具有前瞻性，不斷創(chuàng)新營銷方式?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏應(yīng)對市場變化的靈活機制，直接會導(dǎo)致商品滯銷的財務(wù)風(fēng)險。
在低碳經(jīng)濟下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢，同時對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大沖擊。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟的要求，“低碳建筑”將會在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)一場新的革命，是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要方向。但是，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)動力不足、低碳技術(shù)不成熟、節(jié)能激勵機制不健全等原因，現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)面臨著許多嚴峻的挑戰(zhàn)及風(fēng)險。
2. 稅收、土地政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，在開發(fā)和經(jīng)營過程中，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大，其中最關(guān)鍵的是土地和稅收政策。近年來土地的閑置問題十分嚴重，國家出臺了新的土地政策，比如企業(yè)未能在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)所儲備的土地，將會被征收閑置土地稅甚至?xí)粺o償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關(guān)土地政策的出臺加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和預(yù)期收益率。從表1數(shù)據(jù)中可以看到，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財務(wù)風(fēng)險加大。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)是稅收籌劃的重點，涉及的稅種多、稅費負擔(dān)重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分是通過舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時由此帶來的財務(wù)風(fēng)險也很大。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身因素
1. 行業(yè)特點。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，開發(fā)周期長、投資規(guī)模大、變現(xiàn)能力低等特點決定了它具有較大的財務(wù)風(fēng)險。這種風(fēng)險貫穿于企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、管理之中。較高的資產(chǎn)負債率在給企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)的同時給企業(yè)帶來了一定的財務(wù)風(fēng)險，同時也使得企業(yè)在貨幣市場的籌資難度進一步增大，籌資風(fēng)險增加。受關(guān)聯(lián)性影響的作用，當(dāng)通貨膨脹幅度上升時，建筑材料、勞動力的成本以及管理費用也會相應(yīng)的上升，而相關(guān)行業(yè)成本的上升會使得房地產(chǎn)商品增加的開發(fā)成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費用占用的資金比例過高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
2. 資金管理不善。首先，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金管理意識淡薄，缺乏資金風(fēng)險控制觀念，對現(xiàn)金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金的結(jié)算和計劃方面的管理還不夠完善，導(dǎo)致信息脫節(jié)，資金管理和調(diào)度比較被動；再次，企業(yè)內(nèi)部的資金管理權(quán)責(zé)不夠明確，項目的拆遷、規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素使得工期延長，成本增加，風(fēng)險加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費者購買欲望的下降，使得商品房市場滯銷，無法快速地回籠資金。2012年數(shù)據(jù)顯示，將近50%上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)，資金鏈趨緊，經(jīng)營風(fēng)險凸顯。
3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險的重要原因，如果項目整體的規(guī)劃缺乏可行性，市場調(diào)查不夠充分，技術(shù)分析不到位，對未來市場的估計過于樂觀，就會造成決策失誤的財務(wù)風(fēng)險；另外，項目投資決策后，由于投資估算出現(xiàn)偏差，會使資金無法正常流轉(zhuǎn)，影響投資結(jié)果，甚至導(dǎo)致投資無法收回的風(fēng)險。
4. 缺乏全面預(yù)算管理。預(yù)算管理在財務(wù)管理中處于十分重要的地位，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往比較重視預(yù)算管理對成本的節(jié)約，對系統(tǒng)管理和價值管理的認識不足，對全面預(yù)算的重視度和執(zhí)行力度不到位，從而降低了企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力，增加了面臨的財務(wù)風(fēng)險。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)成本費用利潤率均值率下跌為31.87%，成本費用整體較高，資源利用率低。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
面對市場的激烈競爭，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模并購、集團化趨勢，如何加強對財務(wù)風(fēng)險的認識，增強企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注的問題。從以上財務(wù)風(fēng)險成因來看，加強財務(wù)風(fēng)險的防范要做到：
（一）把握國家的宏觀政策，發(fā)展低碳房地產(chǎn)
我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場中的調(diào)控政策，及時調(diào)整企業(yè)項目投資，減輕成本壓力，從而降低財務(wù)風(fēng)險。
作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時俱進，推動“低碳房地產(chǎn)”的發(fā)展，進行低碳建筑的研發(fā)，擺脫舊的經(jīng)營模式，開拓創(chuàng)新，從而提高核心競爭力，增強抵御風(fēng)險的能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立低碳意識，選擇環(huán)保型材料，合理規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，在不影響居住質(zhì)量的基礎(chǔ)上做到節(jié)能減排，實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈的低碳整合，增強核心競爭力，降低因市場消費脫節(jié)產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險（如圖1所示）。
（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資策略
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要嚴格控制負債的比例，合理安排產(chǎn)權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，依據(jù)自身的融資能力、獲利能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最優(yōu)組合，降低籌資財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)要降低對金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過面向公眾發(fā)行小面值的有價證券、上市發(fā)行股票、利用房地產(chǎn)信托、委托發(fā)行住房建設(shè)證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉(zhuǎn)變，爭取主動性，降低風(fēng)險系數(shù)。
（三）科學(xué)決策，謹慎投資
房地產(chǎn)企業(yè)部分財務(wù)風(fēng)險是由于投資失誤導(dǎo)致的，而這部分風(fēng)險恰恰是可以避免的。在房地產(chǎn)企業(yè)加強投資風(fēng)險意識的同時，應(yīng)該充分準(zhǔn)備投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，這是做好項目風(fēng)險分析和可行性分析的前提。為了實現(xiàn)科學(xué)決策，避免盲目投資，在投資過程中應(yīng)注重投資與市場、政策的緊密結(jié)合，從而規(guī)避決策失誤導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險，提高應(yīng)對能力。比如企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，開發(fā)不同類型物業(yè)或者同一類型物業(yè)不同檔次、不同類型房產(chǎn)、不同區(qū)域的組合來分散風(fēng)險；在綠色經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟領(lǐng)域進行探索，尋求新的利潤增長點。
（四）控制資金管理，重視現(xiàn)金流
為了降低由于日常資金管理不善導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化資金的預(yù)算管理，實現(xiàn)資金良性循環(huán)，努力減少資金的閑置，節(jié)約融資成本；其次，加強現(xiàn)金流量管理，尤其是重視經(jīng)營性現(xiàn)金流，在日常的資金運作中，經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風(fēng)險的關(guān)鍵，可以提供風(fēng)險預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及時地發(fā)現(xiàn)問題所在，并采取行動，防范風(fēng)險；最后，要加強存貨管理。商品房作為房地產(chǎn)企業(yè)特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創(chuàng)新營銷策略，利用互聯(lián)網(wǎng)、微信、微博、電商平臺等高效的營銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，并降低財務(wù)風(fēng)險。
（五）實施全面預(yù)算管理，提高資金使用效率
全面預(yù)算管理能夠?qū)Y金進行全程控制，保證資金使用和企業(yè)戰(zhàn)略的有效結(jié)合。為了降低財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要及時編制預(yù)算計劃，完善資本預(yù)算程序，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財務(wù)風(fēng)險，從而保障預(yù)算計劃的實行。比如房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會占到開發(fā)成本的60%左右，在預(yù)算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)高回報的同時伴隨著很大的財務(wù)風(fēng)險，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對這些問題予以高度的關(guān)注。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，提高風(fēng)險意識，完善企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)防措施是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競爭中取得長足發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險是十分復(fù)雜的，應(yīng)對這些風(fēng)險需要不斷地進行思考和應(yīng)對。市場上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正朝著規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展，部分企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)聯(lián)盟也是為了化解區(qū)域財務(wù)風(fēng)險，提高資金使用效率，并且有效地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險?？傊?，為了促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，順應(yīng)時代潮流，提高抗風(fēng)險能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻樹立風(fēng)險意識，正確的防范財務(wù)風(fēng)險。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指對城市土地綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤吸引了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的參與，面對著中國房地產(chǎn)市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風(fēng)險也不容忽視。
我國的房地產(chǎn)市場起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國民經(jīng)濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴大的趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性更加大。加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，特別是財務(wù)風(fēng)險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
1 我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究現(xiàn)狀
我國對于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風(fēng)險甚至零風(fēng)險的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國對于風(fēng)險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀(jì)90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補了我國在這方面的缺陷。
目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務(wù)風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險管理體系與風(fēng)險管理模式，是當(dāng)前理論界與實業(yè)界亟需解決的重要課題。
2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式
2.1 財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵
財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)是一個非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要由以下六個方面構(gòu)成：
2.2.1 稅率變動風(fēng)險 房地產(chǎn)是一個非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動，將導(dǎo)致企業(yè)成本費用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動現(xiàn)金儲備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的重點在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財務(wù)預(yù)算計劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經(jīng)濟周期影響的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進作用；相反在經(jīng)濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險。
2.2.4 融資風(fēng)險 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時候容易受到經(jīng)濟周期波動、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。
2.2.5 資產(chǎn)負債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業(yè)達不到預(yù)期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數(shù)額，就會面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險。
2.2.6 預(yù)期投資回報風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預(yù)期的投資回報來決策，如果受到政治、經(jīng)濟等因素的影響，有可能會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。
3 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因
3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險意識淡薄
財務(wù)風(fēng)險存在于財務(wù)活動的始終，是企業(yè)管理層與財務(wù)人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財務(wù)人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認識不足，防范風(fēng)險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險產(chǎn)生。
3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動性不足。資產(chǎn)的流動性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運行的關(guān)鍵所在，也是引起財務(wù)危機的直接原因。資金流動性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財務(wù)風(fēng)險。
3.3 企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性
我國企業(yè)財務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
4.1 提高管理層及財務(wù)人員的財務(wù)水平
隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財務(wù)核算細則等方面，并且全面施行新會計準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進行財務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財務(wù)機制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險。有必要加強財務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進而提高自身財務(wù)管理水平。
4.2 實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項目的成敗與經(jīng)濟效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對于資金預(yù)算，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計劃，從而構(gòu)建財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對于項目預(yù)算，財務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警功用。
4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險。一方面，加強預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.4 完善內(nèi)部審計
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。
4.5 收益分配風(fēng)險的防范
筆者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規(guī)劃。因為目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢，從而給企業(yè)融資增加了負擔(dān)，減少了企業(yè)利潤。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進而增加企業(yè)利潤。②減少以現(xiàn)金分配的方式進行利潤分配。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢，制定以增加實收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進企業(yè)盈利，增強企業(yè)競爭力，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。
