時(shí)間：2023-09-21 16:34:54
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關(guān)鍵詞：稅收籌劃；增值稅；增值稅籌劃
一、增值稅的概述
增值稅是對(duì)納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的增值額征收的一種間接稅。它是一種價(jià)外稅，其征收范圍包括所有的工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程商業(yè)批發(fā)和零售過(guò)程及提供加工、修理修配的勞務(wù)以及進(jìn)口貨物。增值稅稅收籌劃納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人基本稅率為17％或13％，同時(shí)有權(quán)領(lǐng)購(gòu)使用增值稅專用發(fā)票和按規(guī)定取得進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣權(quán)。小規(guī)模納稅人則按6％的征收率征收，不能領(lǐng)購(gòu)增值稅稅收籌劃專用發(fā)票，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
1.生產(chǎn)型增值稅制度嚴(yán)重影響中小企業(yè)發(fā)展
我國(guó)這幾年稅收增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度。稅收的增長(zhǎng)都是以企業(yè)和個(gè)人的負(fù)擔(dān)加重為代價(jià)的。為保證財(cái)政收入遏制固定資產(chǎn)投資規(guī)模膨脹，根據(jù)規(guī)定，我國(guó)企業(yè)購(gòu)入固定資產(chǎn)所支付的增值稅稅收籌劃直接計(jì)入固定資產(chǎn)成本，在這種生產(chǎn)型增值稅法的制度下，企業(yè)購(gòu)進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備的支出不能抵扣，造成企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重，不利于企業(yè)擴(kuò)大投資、促進(jìn)設(shè)備更新和技術(shù)進(jìn)步。生產(chǎn)型增值稅稅收籌劃將購(gòu)入固定資產(chǎn)支付的增值稅計(jì)人固定資產(chǎn)成本，因此導(dǎo)致對(duì)固定資產(chǎn)的重復(fù)征稅，從而加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。高新技術(shù)企業(yè)、高投資企業(yè)的資本構(gòu)成較高，固定資產(chǎn)投資較其他企業(yè)要多。
2.騙購(gòu)、虛開(kāi)增值稅發(fā)票的犯罪行為猖獗
由于增值稅專用發(fā)票是兼記銷貨方銷項(xiàng)稅額和購(gòu)貨方進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣的憑證，它對(duì)增值稅稅收籌劃的計(jì)算起著決定性的作用，直接決定著納稅人應(yīng)納稅額的多少。因此，增值稅專用發(fā)票一直是不法納稅人進(jìn)行欠稅、偷稅、騙稅的主要切入點(diǎn)。此類犯罪活動(dòng)嚴(yán)重干擾了社會(huì)正常經(jīng)濟(jì)秩序，導(dǎo)致國(guó)家稅收的大量流失。暴露出稅務(wù)機(jī)關(guān)目前在對(duì)增值稅稅收籌劃一般納稅人的認(rèn)定和管理方面存在著較大的漏洞，同時(shí)也正考驗(yàn)著中小企業(yè)是否有規(guī)范的財(cái)務(wù)制度和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)。
3.增值稅納稅人分兩類的做法對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)顯失公平
我國(guó)現(xiàn)行的增值稅實(shí)行購(gòu)進(jìn)扣稅法，而作為增值稅稅收籌劃納稅人又分成了一般納稅人和小規(guī)模納稅人，并對(duì)兩類納稅人的認(rèn)定條件作了諸多界定。作為一般納稅人需要：年應(yīng)稅銷售額（工業(yè)企業(yè)100萬(wàn)元以上，商業(yè)企業(yè)180萬(wàn)元以上）和財(cái)務(wù)制度健全、核算準(zhǔn)確。有的中小企業(yè)因?yàn)殇N售規(guī)模不達(dá)標(biāo)而不能被認(rèn)定為一般納稅人，從而喪失了使用增值稅稅收籌劃專用發(fā)票的權(quán)利，致使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不能正常開(kāi)展，而且大多小規(guī)模納稅人的征收率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般納稅人的稅負(fù)率。
三、中小企業(yè)增值稅收籌劃方式
1.利用固定資產(chǎn)投資進(jìn)行納稅籌劃
增值稅稅收籌劃轉(zhuǎn)型后，直接受益人為納稅人，由于新購(gòu)固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予抵扣，在固定資產(chǎn)購(gòu)置價(jià)款保持不變的情況下，固定資產(chǎn)的成本減少，各期折舊額減少，各期利潤(rùn)額增加。同時(shí)，企業(yè)的流動(dòng)資金狀況也會(huì)得到明顯改善，由于消費(fèi)型增值稅下，固定資產(chǎn)投資的進(jìn)項(xiàng)稅可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣，從而減少了企業(yè)的流動(dòng)資金占用，也將有助于減少企業(yè)的資金成本，在目前企業(yè)流動(dòng)資金普遍緊張，實(shí)際利率高企的情況下，企業(yè)的利潤(rùn)也將因此得到提高。
2.改變購(gòu)貨方式進(jìn)行納稅籌劃
目前《增值稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)企業(yè)收購(gòu)農(nóng)副產(chǎn)品和收購(gòu)廢舊物資的，分別可以按照農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)價(jià)的13%和廢舊物資收購(gòu)價(jià)的10%計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，那么，中小企業(yè)在收購(gòu)農(nóng)副產(chǎn)品和廢舊物資時(shí)要盡量創(chuàng)造條件來(lái)適應(yīng)稅收政策的要求，以享受?chē)?guó)家規(guī)定的減免稅規(guī)定，達(dá)到少繳稅款的目的。
3.對(duì)實(shí)物折扣銷售方式的增值稅籌劃
實(shí)物折扣是商業(yè)折扣的一種。一般情況下采取實(shí)物折扣方法銷售貨物，折扣的實(shí)物不論會(huì)計(jì)上如何處理，均應(yīng)按規(guī)定視同銷售計(jì)算繳納增值稅稅收籌劃。但是，如果將實(shí)物折扣“轉(zhuǎn)化”為價(jià)格折扣，則可達(dá)到節(jié)省納稅的目的。例如某客戶購(gòu)買(mǎi)10件商品，應(yīng)給1件的折扣，在開(kāi)具發(fā)票時(shí)，按銷售11件開(kāi)具銷售數(shù)量和金額，然后在同一張發(fā)票上的另一行用紅字開(kāi)具折扣1件的折扣金額。這樣處理后，按照稅法的相關(guān)規(guī)定，折扣的部分在計(jì)稅時(shí)就可以從銷售額中扣減，不需計(jì)算增值稅，節(jié)約了納稅支出。
四、解決中小企業(yè)增值稅問(wèn)題的對(duì)策
1.改生產(chǎn)型增值稅為消費(fèi)型增值稅
借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，逐步實(shí)現(xiàn)增值稅稅收籌劃轉(zhuǎn)型，由生產(chǎn)型增值稅稅收籌劃向消費(fèi)型增值稅稅收籌劃轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)型將對(duì)我國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大的推動(dòng)作用，也將進(jìn)一步增強(qiáng)我國(guó)企業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣做的優(yōu)點(diǎn)首先是有利于均衡稅負(fù)，使企業(yè)在同一起跑線上開(kāi)展公平競(jìng)爭(zhēng)。其次是消費(fèi)型增值稅稅收籌劃可以徹底消除流轉(zhuǎn)稅重復(fù)征稅帶來(lái)的弊端。即徹底消除因固定資產(chǎn)含稅而導(dǎo)致的重復(fù)征稅、稅負(fù)不平的現(xiàn)象，從而可以克服傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)稅重復(fù)征稅的弊端，圓滿地實(shí)現(xiàn)增值稅稅收籌劃的中性目標(biāo)。
2.依法嚴(yán)厲查處利用增值稅專用發(fā)票的違法行為
由于增值稅稅收籌劃專用發(fā)票是兼記銷貨方銷項(xiàng)稅額和購(gòu)貨方進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣的憑證，它對(duì)增值稅稅收籌劃的計(jì)算起著決定性的作用，直接決定著納稅人應(yīng)納稅額的多少。因此，所有違法違規(guī)的處理當(dāng)中虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票的處理后果是最嚴(yán)重的。
（1）嚴(yán)格落實(shí)復(fù)審年檢和清理制度
要嚴(yán)格落實(shí)復(fù)審年檢和清理制度，認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)法律規(guī)定的納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不符合一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，或者按照規(guī)定取消其一般納稅人資格，并實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)控，堵塞一般納稅人異常申報(bào)的源頭。
（2）加強(qiáng)發(fā)票管理，實(shí)行以票控稅
將異常申報(bào)企業(yè)每月列出清單，重點(diǎn)稽核其發(fā)票有無(wú)虛開(kāi)、代開(kāi)、大頭小尾等違反發(fā)票管理、造成發(fā)生偷漏稅的行為。
（3）形成“管、查互動(dòng)”制度
通過(guò)在征收、管理和稽查各部門(mén)之間建立以查促管、以管促查的查管協(xié)作機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)納稅申報(bào)管理和日常評(píng)估、稽查工作。數(shù)據(jù)評(píng)析崗要重點(diǎn)評(píng)析納稅人零、負(fù)申報(bào)的行為，在評(píng)析過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有偷稅嫌疑的及時(shí)轉(zhuǎn)稽查部門(mén)重點(diǎn)稽查，稽查部門(mén)根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行分析和總結(jié)，并有針對(duì)性地提出管理建議和對(duì)策，讓管理機(jī)關(guān)做到有的放矢，減少異常申報(bào)行為的發(fā)生。
稅收籌劃在給企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效應(yīng)的同時(shí)還具有其他的效應(yīng)。說(shuō)明了稅收籌劃產(chǎn)生的背景，原則，增值稅籌劃的方式等來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化；政府利用它來(lái)引導(dǎo)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家稅收宏觀調(diào)控的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 周瑞英，淺議增值稅納稅籌劃[J]，中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2010(02)
[關(guān)鍵詞] 企業(yè)；增值稅；稅收籌劃；問(wèn)題；對(duì)策
[中圖分類號(hào)] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A
Abstract： In order to reduce the tax burden of pressure in the market economy， the tax planning becomes one of the effective ways to increase the strength and market competitiveness. However， there are many problems of tax planning of enterprises VAT. The reasonable tax planning and practical action could compress the tax cost， ease the tight capital chain and increase the use efficiency of funds， so as to expand the production scale and improve market share. As an important way of financial management， tax planning could effectively ease the cost of tax expenditure. Therefore， combining VAT with tax planning reasonably and organically injects fresh vigor to the growth of the economy in our country， which becomes a top priority.
Key words： enterprises， VAT， tax planning， problems， countermeasures
[文章編號(hào)] 1009-6043（2016）12-0099-03
一、企業(yè)增值稅稅收籌劃的現(xiàn)狀分析
增值稅作為我國(guó)一個(gè)較為重要的稅種，是對(duì)銷售貨物、提供加工和修理修配勞務(wù)、以及進(jìn)口貨物的個(gè)人和單位就其實(shí)現(xiàn)的增值額，而相應(yīng)增收的費(fèi)用。隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，稅收籌劃的意義也至關(guān)重要。企業(yè)通過(guò)壓縮企業(yè)稅收成本支出空間，來(lái)放大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。稅收籌劃，在一定程度上緩解了企業(yè)資金鏈吃緊的狀況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后現(xiàn)金流量的最大化和納稅最優(yōu)化的既定目標(biāo)。通常我們將稅收籌劃稱為稅務(wù)籌劃納稅籌劃和稅收策劃。稅收籌劃作為企業(yè)合理規(guī)劃資金流向的重要舉措之一，具有合法性、專業(yè)性、和超前性等幾大特點(diǎn)。稅收籌劃的原則有合法性原則、利益最大化原則、針對(duì)性原則和及時(shí)性原則。然而目前由于我國(guó)發(fā)展較晚起步較慢，在稅法方面制度還不夠規(guī)范，政策還不夠完善和嚴(yán)謹(jǐn)。我國(guó)稅法繁多且結(jié)構(gòu)復(fù)雜，然而并不能明確解決在稅收過(guò)程中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，應(yīng)用性不強(qiáng)，實(shí)踐性較差，加大了企業(yè)在計(jì)劃稅收籌劃過(guò)程中的工作難度。同時(shí)由于稅法的種類多且變動(dòng)幅度較大，導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題有多種文件可以參考，這就造成了解決方案的模糊，定位不夠準(zhǔn)確。加之不同地區(qū)的企業(yè)發(fā)展情況不同，因此統(tǒng)一性的稅收文件不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要，無(wú)疑限制了稅收籌劃的可應(yīng)用空間，這也是當(dāng)下企業(yè)增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀。
二、企業(yè)增值稅稅收籌劃過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）稅收籌劃的綜合性觀念薄弱
企業(yè)之所以進(jìn)行稅收籌劃，其目的就是在有限的經(jīng)濟(jì)收益范圍之內(nèi)，通過(guò)壓縮增值稅收成本支出，來(lái)放大收益成果，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。然而由于我國(guó)稅收方面的法律法規(guī)條例較多，結(jié)構(gòu)層次較為復(fù)雜。因此企業(yè)在規(guī)劃增值稅稅收籌劃方案的過(guò)程中，難免會(huì)跳出法律許可的范圍之外。從而導(dǎo)致所進(jìn)行的稅收籌劃過(guò)程由于不合理不合法，反而適得其反，導(dǎo)致企業(yè)資金支出成本的增加。第一由于我國(guó)相關(guān)稅收方面的法律法規(guī)尚且不夠完善和嚴(yán)謹(jǐn)，關(guān)于稅收籌劃是否符合法律界定的范圍之內(nèi)，還存在著諸多的爭(zhēng)議。導(dǎo)致納稅人對(duì)政策的把握失去偏頗，甚至面臨承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此，強(qiáng)調(diào)稅收籌劃是否合理合法是稅收籌劃過(guò)程中的核心環(huán)節(jié)。
第二，稅收籌劃的綜合性觀念薄弱，具體體現(xiàn)在企業(yè)在執(zhí)行稅收籌劃過(guò)程中，沒(méi)有將節(jié)約增值稅成本和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益兩者之間進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的深入，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)走向變幻莫測(cè)，而大部分企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，考慮方向單一，考慮因素不夠全面。沒(méi)有考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)環(huán)境，資源配置，發(fā)展前景等外部存在因素。只是單一的對(duì)成本、稅負(fù)、收益等因素進(jìn)行分析和考慮，導(dǎo)致了企業(yè)的稅收籌劃流產(chǎn)，與實(shí)現(xiàn)降低增值稅成本支出的目標(biāo)相背離。因此，如何密切稅收成本和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益之間的關(guān)系，加強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃的綜合性意識(shí)，成為解決企業(yè)增值稅稅收籌劃過(guò)程中存在諸多問(wèn)題的途徑之一。
（二）法制環(huán)境建設(shè)工作不到位
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈進(jìn)入到白熱化的程度。稅收籌劃是企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，通過(guò)該途徑來(lái)減輕稅負(fù)，緩解資金鏈的壓力。稅收籌劃對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言意義重大，然而當(dāng)下由于法制環(huán)境建設(shè)工作的不到位，對(duì)企業(yè)稅收籌劃工作的開(kāi)展而言無(wú)疑是雪上加霜。稅收籌劃是指納稅人在法定允許的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行投資、經(jīng)營(yíng)、組織、交易、許可、理財(cái)?shù)纫幌盗谢顒?dòng)進(jìn)行籌劃的過(guò)程。如何通過(guò)完善稅法來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值稅稅收籌劃工作的實(shí)施，成為重中之重。當(dāng)下我國(guó)稅務(wù)執(zhí)法力度不夠。雖然做到了有法可依，卻沒(méi)有落實(shí)有法必行。執(zhí)法力度上的缺失，導(dǎo)致偷稅漏稅等現(xiàn)象屢禁不止，日益猖獗。沒(méi)有為企業(yè)更好地實(shí)施，增值稅稅收籌劃提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，由于執(zhí)法力度的不夠，為企業(yè)的不良行為提供了可乘之機(jī)。部分企業(yè)不再通過(guò)稅收籌劃來(lái)降低稅收成本，而寧愿冒險(xiǎn)選擇偷稅漏稅等途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)牟取利益。
稅收籌劃評(píng)估機(jī)制的完善和健全，有助于企業(yè)合理規(guī)避發(fā)展過(guò)程中存在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而部分企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到稅收籌劃評(píng)估機(jī)制的重要性。在現(xiàn)有的稅收籌劃評(píng)估機(jī)制建設(shè)中，還存在著諸多的紕漏。稅收籌劃評(píng)估機(jī)制是在稅收籌劃收尾工作后，對(duì)企業(yè)稅收目標(biāo)的完成情況進(jìn)行客觀真實(shí)的考核和評(píng)定。因此稅收籌劃評(píng)估機(jī)制的存在，在一定程度上保證了稅收籌劃既定目標(biāo)的完成情況，另一方面又提高了稅收籌劃工作的質(zhì)量。然而目前大部分企業(yè)稅收籌劃評(píng)估機(jī)制，處于留白階段。
（三）籌劃過(guò)程中的可操作性低
當(dāng)下大部分企業(yè)的稅收籌劃工作側(cè)重于壓縮稅負(fù)成本支出，而忽略了對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的分析和參考，導(dǎo)致稅收籌劃工作的可操作性較差。其計(jì)稅依據(jù)是根據(jù)商品在整個(gè)交易流轉(zhuǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的增值額為參考項(xiàng)。目前我國(guó)增值稅主要類型有三種，即生產(chǎn)型增值稅，收入型增值稅，以及消費(fèi)型增值稅。增值稅作為我國(guó)重要的稅種之一，具有中性稅收、轉(zhuǎn)嫁性、普遍性和連續(xù)性等幾大特點(diǎn)。在具體的稅收籌劃工作過(guò)程中，大部分企業(yè)更看重于稅收籌劃工作的結(jié)果，而沒(méi)有履行財(cái)務(wù)核算的基本要求規(guī)則，不符合稅收政策所劃定的范圍，導(dǎo)致稅收籌劃方案的可操作空間受到法律和制度的雙重制約。浪費(fèi)了大量的物力和人力，反而適得其反。第二，稅收籌劃的管理人員和工作人員缺乏對(duì)稅收籌劃理論的研究和方法規(guī)律的總結(jié)，使得企業(yè)沒(méi)有在稅收過(guò)程中形成一定的自我保護(hù)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。第三，由于我國(guó)稅收方面的法律條例變動(dòng)性較大，加之地方性政策也不盡相同，在一定程度上促成了稅收籌劃工作的可操作性較低的局面。
（四）稅收籌劃領(lǐng)域?qū)I(yè)性人才的缺失
優(yōu)秀的稅收籌劃團(tuán)隊(duì)是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃工作的基礎(chǔ)。通過(guò)大量的儲(chǔ)備優(yōu)秀的稅收籌劃方面的人才對(duì)企業(yè)的稅收籌劃工作行之有效的開(kāi)展而言，有著重要的意義。然而由于我國(guó)在稅收籌劃方面起步較晚，因此在該領(lǐng)域?qū)I(yè)型人才和技能型人才的需求量，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
其次，我國(guó)稅收籌劃相關(guān)的法律政策變動(dòng)幅度較大，為企業(yè)稅收籌劃工作的開(kāi)展設(shè)置了障礙，無(wú)形之中也提高了對(duì)稅收籌劃領(lǐng)域工作人員的要求。不僅需要他們具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的專業(yè)技能，還需要在頻繁變換的政策條件下，具備與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)造力和適應(yīng)力。第三，我國(guó)高校開(kāi)設(shè)的稅收籌劃相關(guān)的課程較為淺顯。由于教學(xué)經(jīng)驗(yàn)有限，師資力量較為薄弱，導(dǎo)致課程在內(nèi)容設(shè)計(jì)、目標(biāo)界定、方法使用和教學(xué)方式等方面，存在著很大的提升空間。這也意味著現(xiàn)高校所培育出來(lái)的人力資源不能滿足現(xiàn)代企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃過(guò)程中的需求。稅收籌劃方面的專業(yè)人才資源匱乏，成為當(dāng)下稅收籌劃工程，難以得到更好的開(kāi)展的原因之一。
三、企業(yè)增值稅稅收籌劃的策略探討
（一）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的增值稅稅收籌劃的價(jià)值觀念
轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的增值稅稅收籌劃的價(jià)值觀念是針對(duì)收稅方和納稅方而言的，具有一定的雙面性和統(tǒng)籌性。于納稅方而言通過(guò)進(jìn)行增值稅稅收籌劃方案來(lái)降低成本支出，擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。于征稅方而言，由于納稅收入的減少，導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)收入受到了侵蝕。這種傳統(tǒng)守舊的價(jià)值觀念，從本質(zhì)上存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的。優(yōu)秀的稅收籌劃方案，是以實(shí)現(xiàn)雙贏局面為目的進(jìn)行展開(kāi)和實(shí)施的。因此納稅方和征稅方都應(yīng)扭轉(zhuǎn)當(dāng)下對(duì)增值稅稅收籌劃方案應(yīng)用的傳統(tǒng)價(jià)值觀念，實(shí)現(xiàn)雙贏的局面從而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。企業(yè)通過(guò)對(duì)增值稅稅收籌劃方案的合理規(guī)劃和切實(shí)行動(dòng)，壓縮稅務(wù)成本支出，緩解資金鏈吃緊的狀態(tài)。通過(guò)提高資金的使用效率，從而擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率，強(qiáng)化企業(yè)自身的綜合實(shí)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中嶄露頭角。而企業(yè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，也正是為國(guó)家的稅收來(lái)源提供了可靠的保障。企業(yè)通過(guò)完善實(shí)施增值稅稅收籌劃方案來(lái)擴(kuò)展自身發(fā)展規(guī)模的同時(shí)，也為國(guó)家?guī)?lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益和收益來(lái)源，這也正是增值稅稅收籌劃工作于征稅和納稅兩方而言所帶來(lái)的好處之一。第三稅收籌劃在國(guó)家和企業(yè)之間充當(dāng)著劑的角色，它不僅維系著國(guó)家和企業(yè)之間的良性征納稅關(guān)系。在一定程度上避免了偷稅漏稅等現(xiàn)象屢禁不止的局面出現(xiàn)。況且合理的稅收籌劃工作的開(kāi)展在一定程度上為國(guó)家財(cái)政收入保駕護(hù)航。這也正是增值稅稅收籌劃方法方案實(shí)現(xiàn)雙贏的魅力之所在。
（二）加快建設(shè)增值稅稅收籌劃環(huán)境
1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境。為保障稅收籌劃工作得到推行和發(fā)展，籌劃者需要對(duì)企業(yè)的地域環(huán)境、經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行深入的了解和調(diào)查。企業(yè)所處的地理位置和該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，將決定企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中原材料的供應(yīng)情況和投資成本。同時(shí)外部環(huán)境因素對(duì)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施投入，勞動(dòng)力成本等都會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊和影響。通過(guò)對(duì)稅務(wù)制度差距進(jìn)行考慮分析，并做出合理的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)緩解企業(yè)稅務(wù)成本支出的壓力的目標(biāo)。第二籌劃者要考慮企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)。不同行業(yè)的稅收政策也存在著迥異之處，因此籌劃者要切實(shí)的結(jié)合企業(yè)的發(fā)展模式，對(duì)企業(yè)的所屬性質(zhì)進(jìn)行分類。比如服務(wù)業(yè)，技術(shù)密集型行業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)有效地緩解了當(dāng)下就業(yè)緊張的尷尬局面。為我國(guó)科研技術(shù)的發(fā)展，提供了有力的保障。因此該行業(yè)的稅收政策也會(huì)相對(duì)寬松一些。由此可見(jiàn)，不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)的稅收籌劃工作的開(kāi)展，促進(jìn)作用也不盡相同。因此，加快建設(shè)稅收籌劃的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成為重中之重。
2.法律環(huán)境。當(dāng)下我國(guó)稅收籌劃政策工作的開(kāi)展，缺乏法律制度的保護(hù)。收稅籌劃目標(biāo)往往不能實(shí)現(xiàn)與我國(guó)法律環(huán)境建設(shè)的缺失有著直接的聯(lián)系。目前我國(guó)法律，還未對(duì)籌劃工作進(jìn)行明確的允許許可。納稅人通過(guò)稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)自身利益的發(fā)展，缺乏法律制度的保障，因此為了更好的推行深化稅收籌劃工作，為其創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境，對(duì)其發(fā)展而言起到了積極促進(jìn)的作用。針對(duì)這一問(wèn)題，現(xiàn)行的法律中要明確稅務(wù)籌劃的概念和范疇。其次要完善現(xiàn)行的增值稅稅法，將稅收權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確的要求和規(guī)范，解決長(zhǎng)期以來(lái)存在于稅收過(guò)程中的弊病。在保障納稅人基本權(quán)益的前提下，完善國(guó)家賠償法，嚴(yán)厲懲治稅收籌劃過(guò)程中存在的違法行為。
（三）協(xié)調(diào)企業(yè)與相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)兩者間的關(guān)系
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)又稱之為稅務(wù)機(jī)構(gòu)，為企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃工作提供了資源和途徑。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激化，專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)被大量的需求，行業(yè)發(fā)展前景形勢(shì)大好。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)為企業(yè)輸送工作經(jīng)驗(yàn)豐富，綜合素質(zhì)較高的稅收籌劃人員。該類人員通過(guò)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行深入的了解和分析，快速的掌握企業(yè)內(nèi)部管理和納稅情況等綜合信息的同時(shí)，把握企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)之所在，從而有效地開(kāi)展稅收籌劃工作，制定合理可靠的增值稅稅收籌劃方案。企業(yè)加強(qiáng)和相關(guān)稅務(wù)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，將會(huì)有助于稅收籌劃工作的高效開(kāi)展，同時(shí)也能獲得一流的稅收籌劃人員來(lái)輔助企業(yè)完成稅收方案的規(guī)劃。另一方面，企業(yè)還要協(xié)調(diào)好與負(fù)責(zé)稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系。企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間形成良性的合作關(guān)系才能是得兩者互相信任，為稅收籌劃工作的開(kāi)展提供一個(gè)良好的平臺(tái)和環(huán)境。納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)所定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，及時(shí)地繳納稅款，而稅務(wù)機(jī)關(guān)有義務(wù)向納稅人提供完整的稅收信息資料。征納雙方通過(guò)建立良好的信任關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)雙贏合作的局面，因此密切稅收雙方的稅收信息聯(lián)系，豐富稅收雙方的溝通渠道至關(guān)重要。
（四）提高稅務(wù)籌劃方案的靈活度
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，變幻莫測(cè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和稅收政策，無(wú)疑加大了稅收籌劃的工作難度。在這些外力作用下如何及時(shí)的改變稅收籌劃方案與當(dāng)下社會(huì)環(huán)境相契合，提高稅收籌劃方案的靈活度成為當(dāng)下的主流。首先，針對(duì)國(guó)家稅收制度稅法和地方性政策的變化，相關(guān)的稅收籌劃人員要制定出相應(yīng)的籌劃應(yīng)對(duì)方案，及時(shí)的更新籌劃內(nèi)容和籌劃方向，并重新審核和評(píng)估修改后的籌劃方案。通過(guò)緊急預(yù)案來(lái)降低籌劃過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)壓縮稅負(fù)支出成本，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)收益的稅務(wù)籌劃目標(biāo)。
四、結(jié)論
企業(yè)通過(guò)對(duì)增值稅稅收籌劃方案的合理規(guī)劃和切實(shí)行動(dòng)，壓縮稅務(wù)成本支出，緩解資金鏈吃緊的狀態(tài)。通過(guò)提高資金的使用效率，從而擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率。增值稅給企業(yè)的資金成本支出帶來(lái)了巨大的壓力，而其作為我國(guó)一個(gè)重要的稅種，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所占的比重相對(duì)較高。稅收籌劃作為重要的理財(cái)方式能有效的緩解企業(yè)稅收成本的支出，因此合理的將增值稅和稅收籌劃兩者進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)注入一股新鮮的活力成為重中之重。
[參 考 文 獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；稅收籌劃
一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義
長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進(jìn)入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)不但面臨較大去庫(kù)存壓力，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國(guó)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了多次改革，希望可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國(guó)各級(jí)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)涵建設(shè)，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據(jù)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對(duì)房地產(chǎn)而言，并非偷稅漏稅，而是結(jié)合法律標(biāo)準(zhǔn)合理避稅，以此促進(jìn)自身效益提升。
二、“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來(lái)的影響
（一）稅負(fù)影響
在“營(yíng)改增”背景下，預(yù)示著營(yíng)業(yè)稅正式在稅收舞臺(tái)中消失。房地產(chǎn)作為原營(yíng)業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務(wù)改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產(chǎn)企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅率改變對(duì)提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著直接影響。與此同時(shí)，在稅務(wù)改革后，土地成本將會(huì)納入到可抵扣范疇中，便于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的減少，減少各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會(huì)存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析。
（二）土地增值稅影響
在“營(yíng)改增”背景下，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅將會(huì)受到一定影響，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價(jià)外稅，所以，在核算中，不可將其當(dāng)作抵扣項(xiàng)目進(jìn)行核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策的頒布，將會(huì)加劇企業(yè)稅負(fù)。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過(guò)程中，應(yīng)該給予該內(nèi)容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不良影響。
（三）所得稅影響
鑒于上述內(nèi)容得知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價(jià)外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實(shí)現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負(fù)。但是從另一方面來(lái)說(shuō)，在原有繳納營(yíng)業(yè)稅過(guò)程中，房地產(chǎn)銷售收入需要全面納入到企業(yè)銷售額中，而在稅務(wù)改革下，在銷售收入明確之前，已經(jīng)把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過(guò)程中，無(wú)須再進(jìn)行稅額扣除，所以，站在本質(zhì)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒(méi)有發(fā)生明顯變化，所以，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時(shí)，應(yīng)該具體分析，將影響房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的各項(xiàng)因素抽離處理，全面處理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃對(duì)策
（一）加強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃
隨著“營(yíng)改增”政策頒布后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開(kāi)展稅收籌劃工作時(shí)，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)中進(jìn)行，減少運(yùn)營(yíng)活動(dòng)成本投放，結(jié)合實(shí)際情況，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予增值稅專用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過(guò)采取各種宣傳方式，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專用發(fā)票管理意識(shí)，充分利用“營(yíng)改增”政策，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負(fù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應(yīng)商的過(guò)程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應(yīng)材料質(zhì)量的情況下，選擇最低的材料價(jià)格。假設(shè)在一般納稅人身份的供應(yīng)商中采購(gòu)材料，應(yīng)該要求其提供增值稅專用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃時(shí)，需要利用存在的稅率差異。一般來(lái)說(shuō)，供應(yīng)商稅率一般為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)稅率為9%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要迎合國(guó)家法律標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)應(yīng)用稅率差異實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過(guò)采用納稅時(shí)間延遲、優(yōu)惠政策應(yīng)用等方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。
（二）及時(shí)和稅務(wù)部門(mén)交流
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想全面提高經(jīng)濟(jì)效益，在納稅過(guò)程中，需要結(jié)合實(shí)際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負(fù)壓力，但是這種避稅方式將會(huì)受到各種因素影響，如果操作不合理，將會(huì)觸及法律底線，給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。所以，在具體房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學(xué)設(shè)定避稅方案，并對(duì)其進(jìn)行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過(guò)程中，稅收籌劃工作人員還要對(duì)國(guó)家稅法變化情況有所了解，及時(shí)掌握行業(yè)最新動(dòng)態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以科學(xué)規(guī)劃各種稅務(wù)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)緩解企業(yè)稅負(fù)的效果。在確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃合法的基礎(chǔ)上，還要注重加強(qiáng)和稅負(fù)部門(mén)的交流，把來(lái)自執(zhí)法部門(mén)的法律風(fēng)險(xiǎn)降至最小，通過(guò)制定一系列規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
（三）改變傳統(tǒng)營(yíng)銷策略
隨著“營(yíng)改增”政策的順利實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃提供機(jī)遇的同時(shí)，也提出了一定的考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊抓發(fā)展機(jī)會(huì)，迎接各種挑戰(zhàn)，盡可能降低稅務(wù)改革給房地產(chǎn)企業(yè)稅收造成的影響，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以穩(wěn)定運(yùn)行。因此，財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，自足當(dāng)下，放眼未來(lái)，站在稅收籌劃角度入手，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的營(yíng)銷模式進(jìn)行優(yōu)化改革。例如，在原有營(yíng)銷定價(jià)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)設(shè)定目標(biāo)成本方式，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷環(huán)節(jié)中形成的各項(xiàng)成本進(jìn)行科學(xué)控制，降低對(duì)應(yīng)成本支出，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目材料成本只升不降的情況下，更好結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略，從而提升企業(yè)整體效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有深入的認(rèn)識(shí)，根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，讓稅務(wù)改革政策在房地產(chǎn)企業(yè)中的積極作用充分發(fā)揮，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分應(yīng)用各種優(yōu)惠政策，加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票，讓企業(yè)稅收可以享有更多的抵扣優(yōu)惠，緩解企業(yè)稅收壓力。在增值稅發(fā)票管理過(guò)程中，要求財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票時(shí)間高度重視，在獲取發(fā)票以后，結(jié)合實(shí)際情況及時(shí)抵扣，防止發(fā)生抵扣時(shí)限超期現(xiàn)象。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析
（一）土地增值稅概述
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。土地增值稅的特點(diǎn)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象；征稅面比較廣；采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；實(shí)行超率累進(jìn)稅率及實(shí)行按次征收、納稅時(shí)間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買(mǎi)炒賣(mài)保障國(guó)家的土地權(quán)益；規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式、增加財(cái)政收入。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入?；菊魇辗秶ǎ恨D(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。
（二）土地增值稅計(jì)算
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計(jì)算土地增值稅分四步計(jì)算應(yīng)納稅額。第一步計(jì)算增值額：增值額=收入額―扣除項(xiàng)目金額，其中收入額包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入；扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目。第二步計(jì)算增值率：增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計(jì)算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問(wèn)題
（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃
企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財(cái)層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)的領(lǐng)域中，通過(guò)一些會(huì)計(jì)技巧、會(huì)計(jì)分?jǐn)偧皶?huì)計(jì)成本計(jì)提等方法的運(yùn)用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬(wàn)甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進(jìn)行改革，并落實(shí)在公司經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個(gè)部門(mén)和個(gè)人的事，而是自上而下各個(gè)部門(mén)各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。
（二）缺少專門(mén)的籌劃人才
現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨(dú)立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門(mén)，但目前很多中小型開(kāi)發(fā)商還是財(cái)稅不分家，財(cái)務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財(cái)務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢(qián)，財(cái)務(wù)人員的工作就是報(bào)稅做賬去銀行，正是因?yàn)榇蠹覍?duì)這樣的職位任職不夠深入，對(duì)財(cái)務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開(kāi)發(fā)商聘用的財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒(méi)有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開(kāi)發(fā)商相對(duì)來(lái)說(shuō)還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)方面還有很大的藍(lán)海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門(mén)的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗(yàn)的稅收籌劃人才，還可以通過(guò)外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗(yàn)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)針對(duì)本企業(yè)進(jìn)行籌劃。
（三）外部環(huán)境的改變?cè)斐尚袠I(yè)管理的轉(zhuǎn)型
過(guò)去十年是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時(shí)期，毛利高利潤(rùn)空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤(rùn)空間降低，銷售不暢等特點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細(xì)化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細(xì)管理的核心就是，對(duì)成本控制中的財(cái)稅成本控制。
（四）錯(cuò)過(guò)最佳的稅收籌劃時(shí)機(jī)
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時(shí)才開(kāi)始進(jìn)行稅收籌劃。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到這個(gè)階段時(shí)，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時(shí)不是不能進(jìn)行籌劃，而是這個(gè)時(shí)候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時(shí)才開(kāi)始稅收籌劃，籌劃的效果將會(huì)大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項(xiàng)，準(zhǔn)備在一塊地上同時(shí)開(kāi)發(fā)公益性項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)部分，此時(shí)土地價(jià)格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價(jià)格的一刀切，在取得土地的時(shí)候就要和政府的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，把價(jià)格合理分配到兩個(gè)項(xiàng)目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中后期才開(kāi)始籌劃，必然會(huì)錯(cuò)失扣除項(xiàng)目中最大的籌劃空間――土地價(jià)格這個(gè)部分。
（五）不及時(shí)了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異
國(guó)家稅收法律政策是在不斷地改進(jìn)和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員不及時(shí)了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價(jià)值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負(fù)及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào)文件中規(guī)定，“納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)”，在這之前是按照一棟樓來(lái)計(jì)算平均值，確認(rèn)是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財(cái)稅人員沒(méi)有及時(shí)了解到這個(gè)政策，還用以前的舊政策來(lái)籌劃，在土地增值稅清算中將無(wú)法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會(huì)承擔(dān)高額的稅負(fù)。
在我國(guó)不同地區(qū)出臺(tái)一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時(shí)了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個(gè)地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項(xiàng)目，最大限度地提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議
（一）改變項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財(cái)層面上，要達(dá)到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計(jì)和運(yùn)作。譬如通過(guò)對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個(gè)簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€(gè)復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式的復(fù)雜化進(jìn)行稅收籌劃。
案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項(xiàng)目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過(guò)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。
方案1：簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。
營(yíng)業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+
3%）=0.495億元。
增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。
稅后利潤(rùn)：9-3-0.495-2.55-0.73875
=2.21625億元。
方案2：通過(guò)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。
營(yíng)業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)沒(méi)有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒(méi)有任何資產(chǎn)交割，免征營(yíng)業(yè)稅及附加。
應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%
=0.6億元，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第72號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國(guó)境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。
稅后利潤(rùn)：9-3-0.6=5.4億元。
通過(guò)上述計(jì)算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計(jì)為3.78375億元，稅后利潤(rùn)為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計(jì)為0.6億元，稅后利潤(rùn)為5.4億元，通過(guò)把簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負(fù)并增加企業(yè)利潤(rùn)3.18375億元。
（二）前期合理分配各個(gè)項(xiàng)目中的土地成本
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項(xiàng)目前期對(duì)土地成本進(jìn)行合理的分配，將會(huì)加大扣除項(xiàng)目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。
案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬(wàn)元價(jià)格買(mǎi)到一塊土地，其中75%的面積開(kāi)發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本1億元，本例適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。
方案1：項(xiàng)目前期不進(jìn)行籌劃。
營(yíng)業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%
+3%）=1155萬(wàn)元。
增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬(wàn)元。
增值率：7845÷13155×100%=59.64%，
適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬(wàn)元。
方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大部分屬于文化旅游和公益項(xiàng)目等，所以從政府取得的總土地價(jià)格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項(xiàng)目的地價(jià)是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時(shí)和政府部門(mén)對(duì)土地成本分配進(jìn)行談判，把文化旅游項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的土地價(jià)格分開(kāi)，總地價(jià)不變還是8000萬(wàn)元，住宅項(xiàng)目部分的地價(jià)和周邊地價(jià)一樣6000萬(wàn)元左右，剩下金額2000萬(wàn)元作為文化旅游項(xiàng)目部分的地價(jià)。
營(yíng)業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬(wàn)元。
增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬(wàn)元。
增值率：3845÷17155×100%=22.41%，
適用的土地增值稅稅率為30%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=
1153.50萬(wàn)元。
通過(guò)上述計(jì)算可知，如果能在項(xiàng)目前期把土地成本進(jìn)行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤(rùn)1326.75萬(wàn)元。
（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號(hào)中對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)可以通過(guò)適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來(lái)享受免征的稅收優(yōu)惠政策。
承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬(wàn)元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬(wàn)元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)居民健身場(chǎng)所和增加一所幼兒園，則項(xiàng)目總成本為17755萬(wàn)元。
增值額：3845-600=3245萬(wàn)元。
增值率：3245÷17755=18.28%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。
通過(guò)上述計(jì)算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項(xiàng)目增加600萬(wàn)元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬(wàn)元，同時(shí)增加項(xiàng)目利潤(rùn)553.5萬(wàn)元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。
（四）利用稅率臨界點(diǎn)的籌劃
我國(guó)土地增值稅計(jì)算采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，在每一級(jí)稅率范圍中都存在稅率臨界點(diǎn)，利用這些臨界點(diǎn)可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通?；镜姆椒ㄊ窃谕恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，通過(guò)加大扣除費(fèi)用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個(gè)級(jí)數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運(yùn)用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過(guò)增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認(rèn)為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負(fù)，增加納稅環(huán)節(jié)會(huì)加大稅負(fù)，但對(duì)于土地增值稅來(lái)說(shuō)卻是恰恰相反的，兩次買(mǎi)賣(mài)或者多次買(mǎi)賣(mài)可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級(jí)數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過(guò)分期銷售、分期組合不同項(xiàng)目的搭配銷售、項(xiàng)目合并清算及減少銷售單價(jià)等方法。
綜上可以計(jì)算出增值率、毛利率和稅率對(duì)應(yīng)關(guān)系為：第1級(jí)數(shù)為稅率30%、增值率不超過(guò)50%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級(jí)數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過(guò)50%～100%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級(jí)數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過(guò)100%～00%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級(jí)數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過(guò)200%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。
四、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務(wù)籌劃 稅負(fù) 降低
一、問(wèn)題的提出
無(wú)論何種企業(yè)類型，稅務(wù)籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。良好的稅務(wù)籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，降低企業(yè)的稅務(wù)成本?，F(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項(xiàng)重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國(guó)的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進(jìn)一步探索。但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理者都已深刻認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要性。
房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。我國(guó)財(cái)政收入的很大一部分都來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際中面臨著諸多稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅負(fù)。在此其中，土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)最重。
研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對(duì)土地增值說(shuō)進(jìn)行稅收籌劃，不失為一種有利于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)的有效措施。
二、土地增值稅概述
（一）土地增值稅的內(nèi)涵
土地增值稅的征稅主體是國(guó)家地稅局。征稅對(duì)象主要是針對(duì)房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉(zhuǎn)讓行為。征稅客體是具有轉(zhuǎn)讓行為的單位和個(gè)人，并能從該轉(zhuǎn)讓行為中獲利。轉(zhuǎn)讓行為不包括以繼承、贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為。計(jì)算依據(jù)是征稅客體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
（二）土地增值稅的計(jì)算
納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計(jì)算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項(xiàng)目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項(xiàng)目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實(shí)物收入和其他收入等。用公式可表達(dá)為：
應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)；
增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項(xiàng)目金額；
（三）其他
1、土地增值稅的可扣除項(xiàng)目
土地增值稅的可扣除項(xiàng)目共包含五種，詳見(jiàn)表1。
2、土地增值稅稅率
我國(guó)土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。分別為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過(guò)200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。
3、稅收優(yōu)惠政策
目前，我國(guó)政府對(duì)土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，對(duì)外出售時(shí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；宏觀經(jīng)濟(jì)建設(shè)中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實(shí)施稅務(wù)籌劃
目前，我國(guó)《稅法》對(duì)土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且用于對(duì)外出售的，如果增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，則可對(duì)該納稅人免征土地增值稅”。同時(shí)規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分開(kāi)核算土地增值稅。未分開(kāi)核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。
對(duì)此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項(xiàng)目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率控制在20%以內(nèi)。這樣做，實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者都有好處。既能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額而使房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等有所提升和改善，并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計(jì)算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點(diǎn)。
（二）結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格
房地產(chǎn)的銷售價(jià)格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價(jià)格。作為銷售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷售價(jià)格。然而，在價(jià)格制定過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價(jià)，除了要結(jié)合市場(chǎng)行情，還應(yīng)充分考慮價(jià)格提高的收益是否能夠完全抵消無(wú)法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，做好二者之間的平衡，找出臨界點(diǎn)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率不足20%的情況下適當(dāng)提高房?jī)r(jià)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則無(wú)論增值率高低，都無(wú)法享受免稅政策。這種情況下，只要市場(chǎng)剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價(jià)的空間。該漲價(jià)空間除了考慮市場(chǎng)的剛性需求，還應(yīng)結(jié)合人們的購(gòu)買(mǎi)力，防止價(jià)格過(guò)高造成房產(chǎn)空置。
（三）有效劃分車(chē)位、車(chē)庫(kù)銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入
目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)車(chē)位和車(chē)庫(kù)都沒(méi)有“產(chǎn)權(quán)證”。很多房地產(chǎn)銷售企業(yè)在銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還會(huì)將小區(qū)內(nèi)的車(chē)位/車(chē)庫(kù)銷售給業(yè)主。但是，由于這些車(chē)位/車(chē)庫(kù)并沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的實(shí)際只是一種有限期內(nèi)的“使用權(quán)”，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)只是一種“出租行為”，并不符合我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷售企業(yè)對(duì)外銷售車(chē)位/車(chē)庫(kù)的收入不需考慮增值額和扣除項(xiàng)目等問(wèn)題，不需繳納土地增值稅。
對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售行為與車(chē)位/車(chē)庫(kù)的銷售行為區(qū)分對(duì)待。在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將車(chē)位/車(chē)庫(kù)的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠?qū)崿F(xiàn)增值額和增值率的降低。
（四）將銷售收入與裝修收入相區(qū)分
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷售前，進(jìn)行維護(hù)和裝修。而且，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進(jìn)行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費(fèi)用并入房產(chǎn)銷售價(jià)格，無(wú)疑會(huì)大大增加土地增值稅計(jì)算中的增值額和增值率。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開(kāi)核算?？梢詫⒎慨a(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備安裝等作為企業(yè)的獨(dú)立業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)間獨(dú)立核算和計(jì)稅。如此一來(lái)，不僅能夠大大降低房屋的銷售價(jià)格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)力的日益加劇，越來(lái)越多的企業(yè)都希望通過(guò)有效的稅收籌劃手段實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)成本的目的。一直以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性行業(yè)，其還一直都是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負(fù)也較重。在眾多的稅種稅負(fù)中，土地增值稅最為嚴(yán)重。對(duì)此，筆者圍繞目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要實(shí)施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格；有效劃分車(chē)位、車(chē)庫(kù)銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實(shí)施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計(jì)算要求，結(jié)合目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提出的相關(guān)建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中還應(yīng)結(jié)合房屋性質(zhì)、實(shí)際情況等進(jìn)行靈活分析，有效運(yùn)用稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負(fù)擔(dān)、有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。
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【關(guān)鍵詞】土地增值稅 扣除項(xiàng)目 稅收籌劃 稅收優(yōu)惠
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點(diǎn)是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，通過(guò)合理合法調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額來(lái)減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。
一、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在分開(kāi)核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。
例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)A出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為4400萬(wàn)元（未包括稅金）。
解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋330＝4730萬(wàn)元
增值額＝6000－4730＝1270萬(wàn)元
增值率＝1270/4730×100%＝26.8%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬(wàn)元
通過(guò)上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%，超過(guò)20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種：
第一，降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。降低銷售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤(rùn)，這種方法是否合理應(yīng)通過(guò)比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，令其為X，則應(yīng)納土地增值稅為：
銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋0.055X1
增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400
增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%
由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬(wàn)元。此時(shí)銷售收入比原來(lái)的6000萬(wàn)元減少了346.9萬(wàn)元，由于免征增值稅少納稅381萬(wàn)元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬(wàn)元。
第二，增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額：增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化，令其為X2，則應(yīng)納土地增值稅為：
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝X2＋330
增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2
增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%
由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬(wàn)元。此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。
二、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
第一，利用合作建房節(jié)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，在投資時(shí)按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可以不用補(bǔ)交。
三、利用增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過(guò)合理的增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5 %以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。
【參考文獻(xiàn)】
關(guān)鍵詞：重組改制；油氣田企業(yè)；增值稅：稅收籌劃
一、背景介紹
重組改制后，各油氣田企業(yè)由原來(lái)單一的納稅人(油田管理局)演變?yōu)楣煞莨镜姆止净蜃庸竞吞峁┘夹g(shù)服務(wù)、輔助生產(chǎn)的存續(xù)公司。其后在國(guó)有企業(yè)主輔分離改革的大背景下，又從存續(xù)公司中剝離一部分輔業(yè)，成為獨(dú)立的民營(yíng)企業(yè)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，股份公司和存續(xù)公司屬于油氣田企業(yè)，而民營(yíng)企業(yè)屬于非油氣田企業(yè)，油氣田企業(yè)之間提供的生產(chǎn)性勞務(wù)征收增值稅，而非油氣田企業(yè)從事與原油、天然氣生產(chǎn)有關(guān)的生產(chǎn)性勞務(wù)不征收增值稅仍征收營(yíng)業(yè)稅。
二、重組改制油氣田企業(yè)增值稅征收的有關(guān)規(guī)定
油氣田企業(yè)為生產(chǎn)原油、天然氣接受其他油氣田企業(yè)提供的生產(chǎn)性勞務(wù)，可憑勞務(wù)提供方開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票注明的增值稅額予以抵扣。油氣田企業(yè)向非油氣田企業(yè)或非油氣田企業(yè)向油氣田企業(yè)提供的生產(chǎn)性勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅，不征收增值稅；存續(xù)公司經(jīng)過(guò)持續(xù)性重組、改制后不論是控股還是參股仍按油氣田企業(yè)增值稅辦法征稅；油氣田企業(yè)間提供的生產(chǎn)性勞務(wù)和非生產(chǎn)性勞務(wù)應(yīng)當(dāng)分別核算銷售額，不能分別核算或不能準(zhǔn)確核算的應(yīng)一并繳納增值稅；油氣田企業(yè)將承包屬于生產(chǎn)性勞務(wù)的工程轉(zhuǎn)包、分包給油氣田企業(yè)或其他企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其總承包額計(jì)算繳納增值稅；非油氣田企業(yè)將承包的屬于生產(chǎn)性勞務(wù)的工程轉(zhuǎn)包、分包給油氣田企業(yè)或其他企業(yè)，其工程收入不繳納增值稅，繳納營(yíng)業(yè)稅。
三、改制后油氣田企業(yè)增值稅存在的問(wèn)題
假設(shè)江漢油田分公司需要對(duì)某一個(gè)設(shè)備(油氣工程)進(jìn)行維修，估計(jì)勞務(wù)合同總額為1000萬(wàn)，其中材料款為700萬(wàn)，勞務(wù)款為300萬(wàn)。假設(shè)有兩個(gè)企業(yè)都可以為江漢油田分公司提供這個(gè)勞務(wù)，其中一個(gè)是屬于存續(xù)公司的油建公司，其身份歸屬為油氣田企業(yè)，另一個(gè)是向陽(yáng)公司，是主輔分離后形成的民營(yíng)企業(yè)，身份歸屬為非油氣田企業(yè)。
若油建公司提供維修勞務(wù)，江漢油田分公司的會(huì)計(jì)處理是：
借：油氣生產(chǎn)成本 1000萬(wàn)
應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)170萬(wàn)
貸：其他應(yīng)付款 1170萬(wàn)
油建公司就這部分勞務(wù)繳增值稅
170萬(wàn)
若向陽(yáng)公司提供維修勞務(wù)，為了控制材料的質(zhì)量，勞務(wù)所需材料一般由江漢油田分公司提供，其會(huì)計(jì)處理：
借：油氣生產(chǎn)成本－修理費(fèi)－其他300萬(wàn)
貸：其他應(yīng)付款 300萬(wàn)
借：油氣生產(chǎn)成本－修理費(fèi)－其他700萬(wàn)
貸：原材料
700萬(wàn)
同時(shí)依照現(xiàn)行稅法，江漢油田分公司為維修勞務(wù)提供的材料應(yīng)視同銷售，計(jì)征銷項(xiàng)增值稅，稅務(wù)處理：
借：油氣生產(chǎn)成本－修理費(fèi)－其他1119萬(wàn)
貸：其他應(yīng)付款 300萬(wàn)
其他業(yè)務(wù)收入 700萬(wàn)
應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)
119萬(wàn)
向陽(yáng)公司作為營(yíng)業(yè)稅納稅人，必須就1000萬(wàn)的合同款繳納1000×3％=30萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅。
對(duì)江漢油田分公司而言，在接受相同勞務(wù)隋況下，由非油氣田企業(yè)提供勞務(wù)比由油氣田企業(yè)提供勞務(wù)要多支付119萬(wàn)元，加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；對(duì)勞務(wù)提供方而言，在提供同質(zhì)同量勞務(wù)情況下，向陽(yáng)公司要比油建公司少獲利30萬(wàn)。此外。在向陽(yáng)公司提供維修服務(wù)時(shí)，對(duì)于700萬(wàn)的材料款，江漢油田分公司繳納了增值稅，向陽(yáng)公司也繳納了營(yíng)業(yè)稅，產(chǎn)生重復(fù)征稅問(wèn)題。
四、增值稅稅收籌劃方案
(一)油氣田企業(yè)身份確定的籌劃
僅僅因?yàn)橐粋€(gè)是油氣田企業(yè)，另一個(gè)是非油氣田企業(yè)，結(jié)果產(chǎn)生稅負(fù)差異和重復(fù)征稅的問(wèn)題。按照國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，油氣田企業(yè)為在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事原油、天然氣生產(chǎn)的企業(yè)。同一油氣田可以是一種類型的油氣藏，也可以是多種類型的油氣藏。人們通常所說(shuō)的江漢油田、大慶油田、勝利油田等則主要是從地理意義上或指行政管理單位而言。實(shí)際上，他們內(nèi)部含有多個(gè)地質(zhì)意義上的油田或氣田。從這個(gè)定義上判斷，如果B公司通過(guò)收購(gòu)兼并等手段也能含有一些油藏、氣藏，就可以申請(qǐng)確定為油氣田企業(yè)。以上問(wèn)題就不復(fù)存在了。
(二)利用先承接再轉(zhuǎn)接的方式籌劃
在上例，江漢油田分公司1000萬(wàn)的生產(chǎn)性勞務(wù)項(xiàng)目，如果先由油氣田企業(yè)油建公司承接，由其負(fù)責(zé)提供材料和技術(shù)，油建公司再和向陽(yáng)公司簽訂300萬(wàn)的合同，將其中的純勞務(wù)部分交由向陽(yáng)公司這樣的非油氣田企業(yè)承擔(dān)，這樣不但避免了700萬(wàn)材料款的增值稅，向陽(yáng)公司也可以只按勞務(wù)款300萬(wàn)額度繳納營(yíng)業(yè)稅，(節(jié)約了700×3％=21萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅)，不僅稅負(fù)大額減少，重復(fù)征稅問(wèn)題也迎刃而解了。
摘要：我國(guó)土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)收益的主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來(lái)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來(lái)看，可以采用分散收入、合理定價(jià)等方法進(jìn)行稅收籌劃；而從扣除項(xiàng)目角度來(lái)看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對(duì)單位或個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的主要稅種。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，國(guó)家稅務(wù)總局為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效的宏觀調(diào)控，于2006年12月了相關(guān)文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅自2007年2月1日起由預(yù)征制變更為清算制。伴隨著2010年新國(guó)十條的，關(guān)于土地增值稅清算的一系列文件也相應(yīng)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)土地增值稅的清算事項(xiàng)再次受到廣泛關(guān)注。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重大支出，在清算制的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視土地增值稅，做好相關(guān)的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來(lái)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進(jìn)行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時(shí)的增值率來(lái)確定稅率，增值率越高，計(jì)算土地增值稅時(shí)所采用的稅率就越高。增值率共有四個(gè)臨界線，20%是第一個(gè)臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個(gè)臨界線是50%，超過(guò)20%但未超過(guò)50%的增值部分適用30%的稅率。第三個(gè)臨界線是100%，超過(guò)50%但未超過(guò)100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個(gè)臨界線是200%，超過(guò)100%但未超過(guò)200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過(guò)200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見(jiàn)，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計(jì)算土地增值稅的收入項(xiàng)目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個(gè)有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過(guò)程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對(duì)于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開(kāi)來(lái)。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來(lái)源找出剝離對(duì)象，以降低計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額。其次，各個(gè)分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個(gè)合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計(jì)算各種組合方式的實(shí)際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。
2.合理定價(jià)籌劃法
計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額直接與房屋的售價(jià)相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是對(duì)土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對(duì)其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價(jià)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，那么就可以據(jù)此來(lái)計(jì)算有效的定價(jià)區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個(gè)，分別是0，30%，40%，50%和60%，對(duì)應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個(gè)臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計(jì)算出相應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)，然后根據(jù)利潤(rùn)最大化原則計(jì)算出最低定價(jià)系數(shù)，從而確定有效的定價(jià)區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項(xiàng)目金額即成本來(lái)選擇不同的定價(jià)區(qū)間，再參考市場(chǎng)銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價(jià)格確定最終的房屋出售價(jià)格。
三、從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本相關(guān)籌劃
土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是兩項(xiàng)最大的成本，同時(shí)也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目中金額較大的兩項(xiàng)。因而，在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃層面入手，具體體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計(jì)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識(shí)，在比較各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)，也要充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響。雖然此時(shí)各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)做出一個(gè)初略的估計(jì)。在做初步預(yù)算時(shí)，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本身對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，還充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)?xiàng)目的盈利性做出更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關(guān)籌劃
根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中所發(fā)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實(shí)扣除，但不得超過(guò)按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計(jì)算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并且能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠?jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過(guò)初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實(shí)扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用中占比較小時(shí)，則采用第二種一并扣除的方式會(huì)更好。
3.代收費(fèi)用相關(guān)籌劃
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務(wù)和事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)在此過(guò)程中經(jīng)常會(huì)代其他單位或個(gè)人向客戶收取一些費(fèi)用，比如維修費(fèi)用、城建配套費(fèi)用等。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前此類代收費(fèi)用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價(jià)的一部分向客戶收取，進(jìn)而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨(dú)收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項(xiàng)目金額和扣除項(xiàng)目金額會(huì)有所不同，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此來(lái)對(duì)土地增值稅進(jìn)行相關(guān)的籌劃。一般來(lái)說(shuō)，只要符合相關(guān)規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費(fèi)用，因未計(jì)入房屋售價(jià)，從而在計(jì)算土地增值稅時(shí)不作為收入項(xiàng)目金額，相應(yīng)地，其支付的成本也不作為扣除項(xiàng)目金額。第一種方式則恰好相反，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，與代收費(fèi)用相關(guān)的收入和支出應(yīng)當(dāng)計(jì)入收入項(xiàng)目金額和扣除項(xiàng)目金額。而代收費(fèi)用是確定的，因而主要考慮的應(yīng)當(dāng)是其對(duì)扣除項(xiàng)目金額的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確計(jì)算出兩種方式下的扣除項(xiàng)目金額，再結(jié)合相應(yīng)的稅率計(jì)算出稅收支出，從而判斷哪種方式對(duì)企業(yè)更加有利。如果將代收費(fèi)用納入收入項(xiàng)目金額能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更多的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應(yīng)當(dāng)采用第一種方式來(lái)核算為其他單位或個(gè)人代收的費(fèi)用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項(xiàng)目。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合稅法的相關(guān)規(guī)定從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來(lái)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來(lái)看，可以采用分散收入、合理定價(jià)等方法進(jìn)行稅收籌劃；從扣除項(xiàng)目角度來(lái)看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，因此房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)盡可能地從企業(yè)整體層面的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的稅收籌劃方案。
參考文獻(xiàn)
[1]李曉愫.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2014(02).
