時(shí)間：2023-09-27 16:06:42
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
在這個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的社會里，我國市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一部分，房地產(chǎn)投資對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。然而，我國市場經(jīng)濟(jì)體制還不夠完善，房地產(chǎn)投資在這個(gè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的環(huán)境下面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)投資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不僅會影響到投資企業(yè)的利益，同時(shí)還會危害到廣大人民群眾的利益。為此，我國房地產(chǎn)行業(yè)要想在這個(gè)競爭激烈的市場環(huán)境下生存下去，就必須認(rèn)識到房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，進(jìn)而為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性
隨著我國城市化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所起的作用也越來越大。房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長的行業(yè)，它的這些特點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。然而在當(dāng)前社會發(fā)展形勢下，我國市場經(jīng)濟(jì)體制還不夠完善，我國缺乏有效的法律法規(guī)對房地產(chǎn)投資進(jìn)行保護(hù)，進(jìn)而對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極為不利。同時(shí)，房地產(chǎn)投資企業(yè)的資產(chǎn)、賬務(wù)、經(jīng)營狀況直接影響到房地產(chǎn)投資企業(yè)的投資行為，一旦房地產(chǎn)投資企業(yè)面臨著風(fēng)險(xiǎn)，就會造成房地產(chǎn)投資市場萎縮，進(jìn)而影響到我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，我國與外界的聯(lián)系日益緊密，一些外資企業(yè)紛紛涌入到我國國內(nèi)，這些外資企業(yè)的加入既給我國房地產(chǎn)投資提供了機(jī)遇，同時(shí)也帶來了挑戰(zhàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，如表1，有效地推動了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。[1]在當(dāng)前社會發(fā)展形勢下，風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)普及到大中小企業(yè)，針對我國房地產(chǎn)業(yè)，做好房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作有助于降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供保障。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題
（一）人才匱乏
房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，對專業(yè)的人才需求是非常大的。然而就我國當(dāng)前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作來看，這方面的人才比較匱乏，主要體現(xiàn)在人才素質(zhì)偏低，專業(yè)人才不足，不能就房地產(chǎn)投資中存在的問題進(jìn)行有效的解決，進(jìn)而影響到了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（二）缺乏風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制
在這個(gè)競爭激烈的社會環(huán)境下，有競爭就會有風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資作為一種經(jīng)濟(jì)活動，其在這個(gè)競爭激烈的社會環(huán)境下同樣要面臨著的市場上的各種風(fēng)險(xiǎn)，然而就我國當(dāng)前房地產(chǎn)投資企業(yè)來看，企業(yè)缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，對市場信息把握不準(zhǔn)確，不能全面地掌握房地產(chǎn)投資市場信息，進(jìn)而造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理。
（三）風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識不足
在這個(gè)以經(jīng)濟(jì)效益為核心的市場環(huán)境下，我國房地產(chǎn)投資企業(yè)注重的是經(jīng)濟(jì)效益，而在追求經(jīng)濟(jì)效益的時(shí)候往往就會忽略其他工作，風(fēng)險(xiǎn)管理工作就是其中當(dāng)代房地產(chǎn)投資中較為容易忽視的一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)投資本身是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，而房地產(chǎn)投資企業(yè)在進(jìn)行投資的時(shí)候片面地追求經(jīng)濟(jì)效益的話就會增加投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而造成各種問題，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理措施
（一）加大人才的培養(yǎng)
在這個(gè)科技與經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)代里，人才已成為這個(gè)社會發(fā)展的主導(dǎo)力量，專業(yè)的技術(shù)人才在當(dāng)前社會發(fā)展中起著決定性的作用。在我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，房地產(chǎn)業(yè)要想在這個(gè)競爭激烈的市場環(huán)境下生存下去，就必須認(rèn)識到人才的作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理人才的培養(yǎng)。首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理人員內(nèi)部的專業(yè)技術(shù)能培養(yǎng)，不僅要注重專業(yè)知識的培養(yǎng)及相關(guān)財(cái)務(wù)知識的培養(yǎng)，同時(shí)還要加強(qiáng)他們專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，可以安排他們出國深造，從而為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作提供保障。[2]其次，房地產(chǎn)企業(yè)要擴(kuò)寬企業(yè)人才招收渠道，讓外面優(yōu)秀的人才走進(jìn)來，同時(shí)加強(qiáng)與外界企業(yè)的聯(lián)系，建立互聯(lián)平臺，通過互助學(xué)習(xí)的方式來提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制
在這個(gè)競爭激烈的市場環(huán)境下，只有建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，全面把握市場風(fēng)險(xiǎn)，才能更好地促進(jìn)自身的發(fā)展。房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，其在這個(gè)競爭激烈的市場環(huán)境下要想穩(wěn)定發(fā)展，就必須建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制。首先，建立風(fēng)險(xiǎn)識別體系，全面掌握房地產(chǎn)投資狀態(tài)，從而有效地降低房地產(chǎn)投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。[3]其次，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評估體系，制定風(fēng)險(xiǎn)等級評定，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，全面把握房地產(chǎn)投資市場信息，確認(rèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障。
（三）提高風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識
就目前我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理工作中對風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識不足的問題就必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的宣傳，提高房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識。[4]作為政府，必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控職能，提高房地產(chǎn)投資企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識。其次，作為企業(yè)，必須提高企業(yè)自身對風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度，進(jìn)而提高工作人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)投資的健康發(fā)展。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動,同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大,投資周期長,變現(xiàn)能力差,投資過程中既有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn),也有如政策變化等無形風(fēng)險(xiǎn)。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識、處理與控制,以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。由于房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險(xiǎn),這就要求經(jīng)營者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理,把風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理體制的一項(xiàng)重要的管理活動來抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外,還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險(xiǎn)從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運(yùn)動規(guī)律,對風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。如何有效地分析風(fēng)險(xiǎn)、避免風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生就成為房地產(chǎn)決策中的首要問題。
2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概括講包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及市場風(fēng)險(xiǎn)三方面內(nèi)容。
2.1 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
一般是指房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理不善而引起預(yù)期收入水平不能實(shí)現(xiàn),或不足以補(bǔ)償費(fèi)用的可能性。一般來說,投資項(xiàng)目越大,對經(jīng)營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預(yù)測了房地產(chǎn)投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產(chǎn)投資造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一般是在貸款投資房地產(chǎn)時(shí)形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物,獲取用于該項(xiàng)目投資的貸款時(shí)。便承擔(dān)了一個(gè)如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時(shí),其所抵押的房地產(chǎn)就會成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。不貸款的投資者不會有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)充分估計(jì)到企業(yè)籌資困難度財(cái)產(chǎn)狀況不良對企業(yè)帶來的有關(guān)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 市場風(fēng)險(xiǎn)
一般是指由于國家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟(jì)因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產(chǎn)市場購買力下降,價(jià)格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場價(jià)格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時(shí)期來看,房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面。因此,房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn),常常是比較小的, 但是當(dāng)一個(gè)國家或地壓的經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),由于房地產(chǎn)市場在一定時(shí)期內(nèi)需求會驟然降低,房地產(chǎn)價(jià)格也可能會出現(xiàn)急劇下跌的情況。
3 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討
3.1 加強(qiáng)對經(jīng)營環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的,環(huán)境既提供了機(jī)會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟(jì)因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響,并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個(gè)開放的系統(tǒng),它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用,把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機(jī)結(jié)合起來,提出一個(gè)適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo),潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力,并能審時(shí)度勢、因勢利導(dǎo)、靈活應(yīng)變,不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動,這樣對提高項(xiàng)目投資成功率,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)定會有大的幫助。
3.2 加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測。實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們生活水平的提高,消費(fèi)者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費(fèi)商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費(fèi)者在消費(fèi)方面也日益呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征。面對這些變化,房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個(gè)最基本的功能,房產(chǎn)商品除了具備居住這個(gè)功能外,還要具有良好的套型設(shè)計(jì)、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個(gè)固定不動的核心產(chǎn)品來說,房子與房子之間沒有什么太大的差距,而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無形產(chǎn)品三個(gè)部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房地產(chǎn)品來說,恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無形產(chǎn)品方面,因?yàn)橹挥羞@樣,才能更好滿足消費(fèi)者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費(fèi)者個(gè)性化的需要?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時(shí)代。雖然這個(gè)市場的潛力巨大,但目前這個(gè)行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險(xiǎn)。開發(fā)商們煞費(fèi)苦心的謀劃,目不暇接的房地產(chǎn)廣告,不斷出新的住房消費(fèi)新概念等足以說明這一點(diǎn)。
3.3不斷提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制引進(jìn)了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)證明,一個(gè)優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志,而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們的消費(fèi)觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質(zhì)。同時(shí),也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次,有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”“、重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束,認(rèn)真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路 由于我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展時(shí)間很短,物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗(yàn)還很缺乏,具體如何做,還要開發(fā)企業(yè)多實(shí)踐、多探索、多借鑒。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管理；研究
一、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的意義
房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)地點(diǎn)固定，開發(fā)條件差，建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，涉及面廣的特點(diǎn)，為此在房地產(chǎn)開發(fā)的每個(gè)階段均有風(fēng)險(xiǎn)的存在。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，可以提高對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識。我們國家由于長期受傳統(tǒng)社會主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，對風(fēng)險(xiǎn)的作用及影響沒有充分的認(rèn)識，風(fēng)險(xiǎn)觀念比較薄弱，很難適應(yīng)復(fù)雜多變的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。風(fēng)險(xiǎn)既然可能會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，就必須采取相應(yīng)的措施對其進(jìn)行管理，制定防范對策，從而降低風(fēng)險(xiǎn)損失。但我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)較慢，缺乏對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的管理。由于對風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效的對策，讓一些本可以避免的風(fēng)險(xiǎn)損失未能避免，本可以減少的損失未能減少，并在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，不能采取規(guī)范的手段及時(shí)處理而使損失擴(kuò)大。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理可以有利于利用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)具有雙重性，既有風(fēng)險(xiǎn)的一面，又有高收益的一面。為此對風(fēng)險(xiǎn)不是單純防范，還要合理利用。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制逐步確立。風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制通過風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的誘惑力和慘遭破產(chǎn)的壓力作用于房地產(chǎn)企業(yè)，促使其加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素分析
（1）決策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)決策對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)決策不當(dāng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資高、周期長，通過后期的開發(fā)來檢驗(yàn)早期決策是否正確，因此在開發(fā)過程中對各環(huán)節(jié)所做的決策風(fēng)險(xiǎn)很大。（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中自有資金往往不足以支付高額的開發(fā)成本，因此還需要從金融機(jī)構(gòu)及其他企業(yè)處融通資金，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之產(chǎn)生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)企業(yè)舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能及時(shí)獲得貸款或不能按約履行債權(quán)義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債比率越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。應(yīng)對這一風(fēng)險(xiǎn)需要在投資前就做好資金預(yù)算，綜合考慮各種可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）營銷風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)或地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的重要步驟。營銷風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)滯銷而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如何制定出合理可行的營銷策略，促使房地產(chǎn)順利銷售，具有非常高的挑戰(zhàn)性。
三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對策
（1）完善風(fēng)險(xiǎn)管理體制。為了有效降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門，以動態(tài)的方式來管理風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)開發(fā)投資全過程的每個(gè)階段的工作和風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合分析，形成高效運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督制約體制。（2）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，從而提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使全體員工了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，從而強(qiáng)化整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的水平。（3）制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動為對象的計(jì)劃安排，是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)、程序、責(zé)任、任務(wù)、措施等一系列內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，建立整個(gè)企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo)，確立風(fēng)險(xiǎn)管理部門或風(fēng)險(xiǎn)管理人員的崗位職責(zé)，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，識別投資活動中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，明確風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法及其選擇使用，確定風(fēng)險(xiǎn)管理績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)施和全過程、全方位的動態(tài)監(jiān)控，可以做到事前計(jì)劃，事中監(jiān)控，事后評價(jià)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管理。（4）采取投資分散聯(lián)合策略。房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，由于不同區(qū)域、不同城市的投資政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，通過區(qū)域分散分化和降低風(fēng)險(xiǎn)投資，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。投資時(shí)間分散是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。投資種類分散是指不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來共同對某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而降低獨(dú)自經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
[1]賈守國．淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理[J]．山西建筑．2011（4）：222～223
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理
在我國市場經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中形成激烈市場競爭的社會背景下，要想保證房地產(chǎn)投資工作的系統(tǒng)優(yōu)化，推動投資工作的安全性和投資效益的逐步提高，就應(yīng)該在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資工作的基礎(chǔ)上，對影響投資安全的因素進(jìn)行科學(xué)的考察，并結(jié)合不同的因素制定合理的投資風(fēng)險(xiǎn)控制方案，切實(shí)提高房地產(chǎn)投資管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場競爭中的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持。
1房地產(chǎn)投資特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營項(xiàng)目中投入并且希望借助科學(xué)的經(jīng)營管理促使資本創(chuàng)造更大的收益，實(shí)現(xiàn)對投資風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避。也有研究者對房地產(chǎn)投資存在不同的看法，其認(rèn)為是國家、集體或是個(gè)人直接或者間接的將資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域、房地產(chǎn)再生產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用的行為，不僅包含房地產(chǎn)生產(chǎn)方面的投資，也涉及到對舊建筑物的改造。對房地產(chǎn)投資管理工作進(jìn)行系統(tǒng)的研究，發(fā)現(xiàn)在城市化建設(shè)進(jìn)程逐步加快的社會背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為獲取高利潤的重要投資形式，受到社會各界的廣泛關(guān)注。同時(shí)，在對房地產(chǎn)投資進(jìn)行系統(tǒng)研究的過程中，應(yīng)該明確認(rèn)識到房地產(chǎn)市場存在一定的特殊性，因此房地產(chǎn)投資也受到影響表現(xiàn)出相應(yīng)的個(gè)性化特征：其一，房地產(chǎn)投資具有明顯的高成本和投入的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產(chǎn)投資方面資金量相對較大，不論是在獲取土地使用權(quán)還是在建筑建造方面，都需要較大的成本。其二，房地產(chǎn)投資周期長、回收期長。一般情況下，在開發(fā)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的過程中需要進(jìn)行可行性研究和項(xiàng)目論證等活動，并且涉及到項(xiàng)目論證、設(shè)計(jì)施工建設(shè)以及物業(yè)管理等多方面的內(nèi)容。而從房地產(chǎn)開發(fā)工作中土地的審批和房地產(chǎn)的建設(shè)到資金的回流需要較長的時(shí)間，因此要正確認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)和投資回收時(shí)間長的特點(diǎn)，制定合理的投資方案，避免出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)問題［1］。其三，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出高利潤和高風(fēng)險(xiǎn)的特征。對房地產(chǎn)投資進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)存在不可替代性的特征，房地產(chǎn)市場也屬于非完全競爭市場，在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對應(yīng)的是高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資存在嚴(yán)重的不確定性問題，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，全方位保證投資成效，就需要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)論證。其四，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目受到政策的鼓勵和約束，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出一定的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)作用，在帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市場進(jìn)行管理，制定鼓勵和約束措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)投資也受到政策約束和鼓勵的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
2房地產(chǎn)投資的主要影響因素
對于房地產(chǎn)投資活動而言，其表現(xiàn)出一定的連續(xù)性特征，項(xiàng)目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產(chǎn)投資本身可以形成循環(huán)的資金流，在資金流中促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的獲取。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資活動的基本情況進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)受到多種因素的影響，房地產(chǎn)投資工作中存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，新時(shí)期要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資活動中創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)社會效益，就要對房地產(chǎn)投資三個(gè)重要因素進(jìn)行分析，并以此為切入點(diǎn)制定合理的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制措施，為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制創(chuàng)造良好的條件。
2.1區(qū)位因素
由于房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品在生產(chǎn)過程中表現(xiàn)出不可移動的性質(zhì)，因此在房地產(chǎn)投資方面，區(qū)位因素是投資人需要重點(diǎn)考察的項(xiàng)目，是顧客群體應(yīng)該高度重視的因素之一。一般情況下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，區(qū)位因素是房地產(chǎn)所處位置以及相關(guān)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目之間交互關(guān)系［2］。從宏觀角度對房地產(chǎn)的區(qū)位因素進(jìn)行細(xì)化解讀，能夠看出區(qū)位是項(xiàng)目所在區(qū)域，區(qū)位因素直接影響房地產(chǎn)投資效益，要想在房地產(chǎn)投資活動中實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避，就需要重點(diǎn)考察投資活動中既定環(huán)境與周圍各類環(huán)境因素之間產(chǎn)生的互動關(guān)系，對房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值進(jìn)行合理的判斷和評估，保證房地產(chǎn)評估決策的科學(xué)性和合理性，為投資項(xiàng)目的落實(shí)提供相應(yīng)的支持和指導(dǎo)，切實(shí)保證房地產(chǎn)投資開發(fā)工作的實(shí)際效果。
2.2時(shí)機(jī)因素
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在緊密的聯(lián)系，要想對房地產(chǎn)的發(fā)展形成客觀的認(rèn)識，就要綜合考察經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期規(guī)律，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性漲落對投資時(shí)機(jī)進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究，保證房地產(chǎn)投資可以形成較好的市場前景，為成功投資創(chuàng)造條件。簡言之，在房地產(chǎn)投資活動中，對投資時(shí)機(jī)的合理選擇和控制是影響投資成功率、實(shí)現(xiàn)對投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人員要對各類型影響因素進(jìn)行準(zhǔn)確的研究，善于抓住時(shí)機(jī)制定科學(xué)合理的投資決策，保證投資效果，促進(jìn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。
2.3類型因素
對房地產(chǎn)投資類型進(jìn)行科學(xué)的劃分，主要可以分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩個(gè)類別，并且不同的投資類型基本目標(biāo)都是獲得最大的投資效益，形成房地產(chǎn)投資方面的穩(wěn)定經(jīng)常性收入，促進(jìn)房地產(chǎn)投資效果的全面提升［3］。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，要結(jié)合不同類型的影響因素對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析，對區(qū)位敏感度加以判斷，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)投資開發(fā)工作的科學(xué)性和系統(tǒng)性，為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持，為房地產(chǎn)市場在新時(shí)期社會背景下的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制措施
在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上，要想實(shí)現(xiàn)對投資風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)合理控制，保證投資效益的全面提升，在實(shí)際組織開展房地產(chǎn)投資的過程中就應(yīng)該對投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的管理和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資控制質(zhì)量的全面提升，逐步推動我國房地產(chǎn)市場綜合管理水平的提高。結(jié)合影響因素，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制可以從以下方面入手進(jìn)行系統(tǒng)研究，為房地產(chǎn)投資工作的科學(xué)化發(fā)展提供相應(yīng)的支持［4］。
3.1房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制
一般情況下，對房地產(chǎn)市場投資環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)研究，發(fā)現(xiàn)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和金融環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國際環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等等，并且由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生著至關(guān)重要的影響，因此房地產(chǎn)投資活動發(fā)展過程中會受到明顯的政策影響，政府能夠借助移動的宏觀調(diào)控手段對房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，并且對貸款利率進(jìn)行重新規(guī)定、對土地供應(yīng)情況和土地使用情況進(jìn)行限制等，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理。如近幾年為了實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場中房產(chǎn)價(jià)格過快上漲情況的有效抑制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場控制效果的逐步提升，政府部門就在全面分析我國房地產(chǎn)市場實(shí)際發(fā)展情況的基礎(chǔ)上出臺了相應(yīng)的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控［5］。在此社會背景下，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在投資活動中為了規(guī)避投資決策方面可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就需要對環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究，并且結(jié)合環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的影響因素制定合理的投資方案，保障在投資活動中能夠?qū)Ω鱾€(gè)方面的影響因素形成客觀的認(rèn)識，把握政府宏觀動態(tài)情況，對市場新情況和新問題保持密切的關(guān)注，確保各項(xiàng)投資決策的調(diào)整都能夠適應(yīng)房地產(chǎn)市場的基本發(fā)展情況，盡量將風(fēng)險(xiǎn)降低到可控制范圍內(nèi)，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作取得更好的效果。此外房地產(chǎn)行業(yè)要對市場動態(tài)變化信息進(jìn)行全面觀察和控制，增強(qiáng)信息對稱性，避免由于信息不充分導(dǎo)致出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)問題，影響房地產(chǎn)投資收益。
3.2投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)控制
對房地產(chǎn)開發(fā)活動進(jìn)行研究，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)工作表現(xiàn)出明顯的周期性特征，房地產(chǎn)投資也具有周期性漲落的性質(zhì)，這就造成房地產(chǎn)市場供求呈現(xiàn)出動態(tài)變化的特征，并且房地產(chǎn)價(jià)格變動也存在一定的動態(tài)性特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)收益受到房地產(chǎn)投資情況的影響不斷出現(xiàn)變化。在我國房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)周期與我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期一般存在一定的一致性，因此房地產(chǎn)投資也必然存在高峰、蕭條、衰退、復(fù)蘇等幾個(gè)階段，從理論層面進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的論述，房地產(chǎn)投資活動中要想實(shí)現(xiàn)成功發(fā)展，就要結(jié)合投資時(shí)機(jī)對投資活動進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的選擇，通常情況下最佳投資時(shí)機(jī)是市場蕭條時(shí)期以最低成本完成對土地的購入和建設(shè)，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期以較高的價(jià)格完成對產(chǎn)品的出售［6］。簡言之，就是針對房地產(chǎn)市場周期變化的特點(diǎn)，要想實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，就要對投資時(shí)機(jī)進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，并且在選擇房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的過程中掌握房地產(chǎn)市場動態(tài)變化特征，對房地產(chǎn)項(xiàng)目供求關(guān)系等因素進(jìn)行合理的處理，進(jìn)而預(yù)估最佳投資時(shí)機(jī)，保證能夠借助投資時(shí)機(jī)的科學(xué)合理選擇最大限度的實(shí)現(xiàn)對投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制，切實(shí)保證房地產(chǎn)投資活動取得更好的效果，在有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上爭取在房地產(chǎn)市場中創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)社會效益。
3.3投資類型風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)投資類型方面的差異會對房地產(chǎn)投資效果產(chǎn)生不良影響，不同類型的房地產(chǎn)投資會產(chǎn)生差異性的區(qū)位價(jià)值，進(jìn)而形成不同的投資特性，產(chǎn)生差異化的敏感度，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也存在明顯的差別。房地產(chǎn)開發(fā)商在對項(xiàng)目類型進(jìn)行選擇的過程中必須對多重影響因素進(jìn)行科學(xué)合理的考察，并且制定科學(xué)投資方案，避免盲目投資的情況導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)投資類型方面的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)投資方面的住宅投資過程中要對層高、位置、交通便利性以及朝向等進(jìn)行分析，還要考察周圍是否存在醫(yī)院、大型超市、學(xué)校以及治安環(huán)境等問題，只有對這些情況進(jìn)行綜合分析，才能夠增強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的全面性和科學(xué)性，為房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的有效控制創(chuàng)造良好的條件。同時(shí)，需要注意的是，不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力和所能獲取經(jīng)濟(jì)效益的能力也存在明顯的差異，所以在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中為了可以實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，促進(jìn)投資合理性的增加，還要結(jié)合房地產(chǎn)的類型探索組合投資模式，保證房地產(chǎn)投資效果［7］。例如房地產(chǎn)開發(fā)商在開展投資工作的過程中，可以將一部分資金在普通住宅開發(fā)方面應(yīng)用，一部分資金應(yīng)用到高檔寫字樓的開發(fā)方面，在房地產(chǎn)投資方面形成中低檔商品的有機(jī)結(jié)合，并實(shí)施差別定價(jià)，確保房地產(chǎn)投資能夠與市場多元化需求相適應(yīng)，力求進(jìn)一步增強(qiáng)客戶群體對房地產(chǎn)開發(fā)工作的認(rèn)可度，為房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中經(jīng)濟(jì)社會效益的獲取創(chuàng)造良好的條件。
4結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)投資管理涉及到多方面的內(nèi)容，要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資管理效果的提升，推動房地產(chǎn)投資管理工作的全面系統(tǒng)優(yōu)化，就應(yīng)該對房地產(chǎn)投資方面涉及到的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行統(tǒng)籌分析，在正確認(rèn)識投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上制定科學(xué)合理的管理方案，切實(shí)保證房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資工作的實(shí)際效果，為房地產(chǎn)投資安全性的逐步提升創(chuàng)造良好的條件。
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在房地產(chǎn)交易管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理一直占據(jù)著十分重要的地方，是廣大房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營實(shí)踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理問題。
房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理防范
中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現(xiàn)代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產(chǎn)的價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)交易的過程中也暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)問題。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易中，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，不僅會給購房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對此，應(yīng)該對這些風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識，并且有效管理風(fēng)險(xiǎn)，才能維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)
房地產(chǎn)價(jià)格屬于固定資產(chǎn)，其個(gè)別性強(qiáng)、差異性大。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓過程。不像其他商品，房地產(chǎn)的價(jià)值一般無法被衡量，并且房地產(chǎn)交易并沒有一個(gè)固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產(chǎn)無法被即時(shí)買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產(chǎn)交易所涉及到的金額巨大，權(quán)益轉(zhuǎn)讓的手續(xù)比較復(fù)雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律來約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。一般來說，一套商品房從開發(fā)商到客戶手中，中間要經(jīng)歷多個(gè)過程及中介，流程的復(fù)雜性也滋生了風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）因自然環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)
自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指的是發(fā)生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)與自然環(huán)境息息相關(guān)，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，必然會影響到房地產(chǎn)的交易。如在2011年的日本大地震后，有調(diào)查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害有可能會對房地產(chǎn)本身造成一定的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。
（二）因社會環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)
人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產(chǎn)的意愿。在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經(jīng)濟(jì)形勢也在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價(jià)格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進(jìn)行限制，從而抑制房價(jià)的上漲。諸如此類的政策對于房地產(chǎn)交易的影響不可忽視。
（三）房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)交易中因交易主體而發(fā)生的法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。比如，若對相關(guān)法律不熟悉，或是審核不嚴(yán)密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規(guī)定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產(chǎn)交易前對房產(chǎn)的權(quán)利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產(chǎn)交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風(fēng)險(xiǎn)，造成一定的損失。
（四）房地產(chǎn)交易參與者的道德風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)交易的參與者，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、購房者等都有可能產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。首先，一些房地產(chǎn)開發(fā)商向公眾公布虛假和誘導(dǎo)性的信息，誘導(dǎo)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場魚龍混雜，一些非專業(yè)機(jī)構(gòu)匆匆進(jìn)入這個(gè)市場，卻操作不規(guī)范，亂收費(fèi)，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經(jīng)賣出的房產(chǎn)再賣給其他消費(fèi)者。最后，購房者也可能在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）注重保險(xiǎn)的購買和使用
在風(fēng)險(xiǎn)管理中，保險(xiǎn)是非常重要的風(fēng)險(xiǎn)管理手段。風(fēng)險(xiǎn)管理的四種方式包括回避風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、自留風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)就是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中就為房地產(chǎn)購買保險(xiǎn)，從而確保在外界環(huán)境發(fā)生變化的時(shí)候其損失能降到最低。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的保險(xiǎn)包括房屋建筑工程保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的保險(xiǎn)進(jìn)行投保。
（二）健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)
近年來，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成為了當(dāng)?shù)氐闹е袠I(yè)。但是由于發(fā)展速度太快，相關(guān)法律法規(guī)并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)正是因?yàn)榉傻牟唤∪a(chǎn)生的。對此，政府首先要充分重視，發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，加快建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，并督促各級地方政府盡快實(shí)施，從而為房地產(chǎn)交易提供相應(yīng)的法律保障，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展的道路。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部也應(yīng)建立完備的規(guī)章制度，當(dāng)問題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，要依照規(guī)章制度追究責(zé)任，對違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。
（三）加大誠信宣傳力度
為了加強(qiáng)社會對于房地產(chǎn)交易的道德認(rèn)識，政府部門可以利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介促進(jìn)全民樹立起房地產(chǎn)交易的誠信意識，在房地產(chǎn)交易中培養(yǎng)一個(gè)良好的分文，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)開發(fā)商也要加大宣傳力度，在設(shè)計(jì)廣告時(shí)不能夸大其詞。房地產(chǎn)開發(fā)商可以加強(qiáng)房地產(chǎn)公益宣傳，培養(yǎng)購房者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，協(xié)助政府一道培養(yǎng)整個(gè)社會的購房誠信。
（四）增強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作
房地產(chǎn)交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作人員必須具備良好的素質(zhì)，首先應(yīng)以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。因此，要加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作，對其進(jìn)行法律知識方面的培訓(xùn)，增強(qiáng)一線人員的法律意識，從而規(guī)范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個(gè)清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
四、結(jié)語
總而言之，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度下，經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，取得了相當(dāng)顯著的成果。然而發(fā)展速度太快，市場交易不規(guī)范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)商；風(fēng)險(xiǎn)控制；風(fēng)險(xiǎn)管理
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2012）16-0091-03
0引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)項(xiàng)目，是開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，在一定的時(shí)間，投入一定的資金設(shè)計(jì)建設(shè)適應(yīng)城市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，通過租售的方式獲取投資收益的項(xiàng)目。目前，房地產(chǎn)開發(fā)活動隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展日益活躍，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但由于我國房地產(chǎn)市場機(jī)制還不夠完善，正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，市場供需矛盾突出，政策法規(guī)尚不健全，特別是近幾年我國的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)出現(xiàn)的投資過熱、房價(jià)飛漲，國家宏觀調(diào)控重拳頻出帶來一輪接一輪的調(diào)控大潮，并且世界金融危機(jī)也給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的影響，所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，己成為我國風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)之一。故對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究是非常必要的。
1對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的意義
對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，首先需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別，定性判斷房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)；其次完成風(fēng)險(xiǎn)評估，衡量風(fēng)險(xiǎn)損失對開發(fā)商的影響；然后進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理決策，選擇最適當(dāng)能夠應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的方法或綜合方案；最后實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，通過實(shí)施決策和管理措施把制定的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃付諸實(shí)踐[1]。風(fēng)險(xiǎn)管理是個(gè)動態(tài)的過程，風(fēng)險(xiǎn)在不斷變化和更替，所以還需要對風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃進(jìn)行檢查和評價(jià)，這種檢查和評價(jià)需貫穿于整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的始終[2]。對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要的意義，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.1 能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)理念，在長期、復(fù)雜、動態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中對風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確的識別和客觀的評估，并根據(jù)不斷變化的環(huán)境以及所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的自我調(diào)整，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性。
1.2 可以提高開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，從而建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制，保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)現(xiàn)。
1.3 有效地減小房地產(chǎn)企業(yè)的資金流波動，維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定，避免因風(fēng)險(xiǎn)事件突發(fā)引起的巨大財(cái)務(wù)沖擊。
1.4 更好地為企業(yè)員工提供社會保障，消除員工們的后顧之憂，提高其積極性和創(chuàng)造性。另外，開發(fā)商能更好地履行社會責(zé)任，樹立良好的社會形象。
1.5 有助于房地產(chǎn)企業(yè)提升品牌信譽(yù)度，增強(qiáng)投資商的融資信心，消除承建商的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，保障消費(fèi)者的購房品質(zhì)，建立并加強(qiáng)與社會各方面的密切聯(lián)系。
1.6 有利于政府利用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的誘惑力和風(fēng)險(xiǎn)損失的壓力雙重作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的開發(fā)地域、開發(fā)物業(yè)類型和開發(fā)時(shí)機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并獲得良好的社會經(jīng)濟(jì)效益，保證社會發(fā)展的穩(wěn)定。
2目前房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)
美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家F.H. Knight就曾提出，風(fēng)險(xiǎn)是不愿發(fā)生的可預(yù)測不確定性的客觀實(shí)體[3]。對房地產(chǎn)而言，項(xiàng)目開發(fā)是基于對未知將來需求的預(yù)測而進(jìn)行的產(chǎn)品開發(fā)，因此每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都存在著很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f在整個(gè)開發(fā)的過程中，風(fēng)險(xiǎn)無處不在。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、涉及面廣、市場敏感性高并受自然環(huán)境限制等不同于其他行業(yè)的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)也面臨著不同于其他行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)[4]。
2.1 政策法律風(fēng)險(xiǎn)國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策一般包括土地政策、金融政策、稅收政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策等[5]。在漫長的開發(fā)過程中，開發(fā)商很難在一開始就預(yù)見到國家政策和法律的變化，并對將來的政策和法律做出準(zhǔn)確預(yù)測[6]。而且為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、穩(wěn)定房價(jià)防止投資過熱，我國政府近些年對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的頻率和力度都很大[7]。這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)政策和法律變化的難度，導(dǎo)致開發(fā)商必須面對政策和法律變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
近期，各地相繼出臺限購令以及擬征收房產(chǎn)稅等政策，不僅給房市帶來了又一個(gè)降價(jià)寒潮，同時(shí)造成了有價(jià)無市的房地產(chǎn)市場局面，過量的房屋積壓必將成為開發(fā)商的一大隱患。而近年來政府一再上調(diào)了銀行存款準(zhǔn)備金率，收緊的貨幣政策又使許多開發(fā)商面臨現(xiàn)金流不足，甚至資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。有一些城市還出現(xiàn)了已預(yù)售的在建項(xiàng)目需要補(bǔ)交土地出讓金，更使開發(fā)商陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至出現(xiàn)虧損。
雖然央行三年來首次決定從2011年12月5日起，下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率0.5%，但隨后國務(wù)院總理在《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作》就指出，調(diào)控決心方向不能動搖，必須抑制二三線房價(jià)過快上漲；國務(wù)院副總理也表示明年房產(chǎn)調(diào)控會持續(xù)，并要堅(jiān)持實(shí)施遏制住房價(jià)格過快上漲的政策措施?？梢?，政策法律風(fēng)險(xiǎn)將是房地產(chǎn)開發(fā)未來一段時(shí)間內(nèi)所要面對的首要風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 社會風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)商品價(jià)格與其所處地域的人文環(huán)境、社區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、配套設(shè)施完善程度等條件都有著密切聯(lián)系。這些相關(guān)條件都是由社會發(fā)展所決定，并在發(fā)展中不斷變化，同時(shí)還具有很多不確定性因素，并且不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移。因此，開發(fā)商在商品銷售和價(jià)格制定上變得非常被動，很可能產(chǎn)生與預(yù)期結(jié)果不一樣的偏離，這使得開發(fā)商不得不承受社會的不平衡發(fā)展所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
自1998年住房改革以來，我國房地產(chǎn)出現(xiàn)投資與消售持續(xù)高速增長，投資比重增大，房價(jià)大幅攀高并居高不下，房價(jià)收入比過高等現(xiàn)象[8]。這就暴露出我國大部分地區(qū)普遍存在房地產(chǎn)開發(fā)過熱的問題，在一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫[9]。過度的房地產(chǎn)泡沫會對整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)造成消極作用，在抑制其他消費(fèi)的同時(shí)牽制開發(fā)商的資本，使之不得不放棄其他市場利益而把資金大部分投入房地產(chǎn)開發(fā)中[10]。這樣的惡性循環(huán)最終必然導(dǎo)致泡沫的破滅，這將給整個(gè)市場帶來毀滅性打擊，甚至可能引發(fā)金融危機(jī)?？v觀歷史，20世紀(jì)30年代美國經(jīng)濟(jì)大蕭條、20世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟(jì)倒退、1997年東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及2007年全球金融風(fēng)暴，其根源都是由于房地產(chǎn)泡沫破滅所導(dǎo)致。所以說，我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛增長，必然導(dǎo)致開發(fā)商需要承擔(dān)開發(fā)過熱等原因所產(chǎn)生的一系列社會風(fēng)險(xiǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)管理 研究
一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)類型
風(fēng)險(xiǎn)，指的是在特定期間內(nèi)，在特定的客觀條件下，項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃所期待的結(jié)果的變動程度，這種變動程度越大，執(zhí)行起來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是開發(fā)商在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)的過程中，最終的實(shí)際結(jié)果與當(dāng)初預(yù)期利益的變化和差異。目前在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要存在的風(fēng)險(xiǎn)類型可以分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩種。
（一） 房地產(chǎn)開發(fā)的外部風(fēng)險(xiǎn)
1. 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來的影響，能夠籠罩影響所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)幾乎都會給各國房地產(chǎn)企業(yè)帶來狂風(fēng)暴雨般的摧折。由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢很好，我國房地產(chǎn)市場近幾年呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展態(tài)勢。但是2008年冬天的經(jīng)濟(jì)危機(jī)也曾經(jīng)席卷了國內(nèi)大中城市，全國各地樓市一度運(yùn)營艱難。
宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因主要是當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，消費(fèi)需求會大幅度減縮。特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷，消費(fèi)急劇減縮時(shí)，汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品首先會遭受強(qiáng)烈的沖擊，這時(shí)人們會主動修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃，推遲或者取消對于那些耐用消費(fèi)品的購買。這就很快會造成房地產(chǎn)市場上一時(shí)供大于求，房屋價(jià)格急劇連連下跌。
2. 財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)大多來自利率波動的影響。很多消費(fèi)者買房的時(shí)候并不是全額付款，而是利用貸款解決一部分甚至大部分資金。當(dāng)貸款利率上升的時(shí)候，投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就隨之上升。對那些財(cái)力有限的投資者來說，利息提升有可能迫使他們做出選擇放棄投資房產(chǎn)，這樣就會影響樓市的銷售。另外，開發(fā)商本身在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，由于往往也存在貸款，利息的提升會加大開發(fā)的成本。所以，財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)會直接影響開發(fā)項(xiàng)目的銷售和利潤情況。
3. 市場風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場供應(yīng)形式的變化，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)值的跌落。當(dāng)市場供應(yīng)短缺、房價(jià)上漲時(shí)，開發(fā)公司紛紛興建樓宇，由于建筑需要一定的時(shí)間才能建成，所以雖然待建樓的總體規(guī)模已超出市場實(shí)際需要，但在短期內(nèi)包括開發(fā)建設(shè)期間樓價(jià)仍然可能會持續(xù)上揚(yáng)。興建完工之后，由于供過于求，房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下跌，造成房產(chǎn)滯銷。另外，隨著建筑業(yè)技術(shù)逐漸先進(jìn)，雖然房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場，但是直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間，市場推陳出新速度很快，競爭更加激烈，也容易造成樓價(jià)波動更加頻繁。
4. 自然風(fēng)險(xiǎn)
由于自然因素而存在的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等）等情況，以及由于土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性而帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1. 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的失誤，可能造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離最初的期望值。房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般起源于投資內(nèi)部問題，比如管理效率低，經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計(jì)，房屋滯銷等問題，都可能使企業(yè)的開發(fā)利潤小于預(yù)期值。
2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿向銀行貸款融資，擴(kuò)大了開發(fā)的利潤范圍，增加了營業(yè)收入最后不足以償還債務(wù)的隱患。
二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容
（一）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
1. 風(fēng)險(xiǎn)識別
風(fēng)險(xiǎn)識別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對開發(fā)的不同階段，在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前感知風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。感知風(fēng)險(xiǎn)，是開發(fā)商通過調(diào)查研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的各種因素；分析風(fēng)險(xiǎn)，是在感知風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險(xiǎn)識別作為風(fēng)險(xiǎn)管理流程的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。
2. 風(fēng)險(xiǎn)評估
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評估是在對風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率、以及風(fēng)險(xiǎn)可能造成的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，需要編制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告。在編制報(bào)告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的分析，將風(fēng)險(xiǎn)按照高低程度排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表進(jìn)行專題研究。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
3. 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，是投資主體在項(xiàng)目的開發(fā)過程中自覺監(jiān)視風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)情況變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略的調(diào)整，主動對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項(xiàng)目的展開和深入，管理者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注由于時(shí)間變化引起風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、評價(jià)，修訂應(yīng)對措施，從而保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施
1. 風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是主動回避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。它是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者經(jīng)過權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失與冒險(xiǎn)所獲利益相比較，迫不得已中止開發(fā)項(xiàng)目，或者改變方案，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能避免重大損失，但同時(shí)也失去了投資獲利的機(jī)會，是一種比較消極的防范手段。通常只是在未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響太嚴(yán)重，沒有其他辦法的時(shí)候，才建議采用風(fēng)險(xiǎn)回避這種應(yīng)對措施。
2. 風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制主要是指管理者主動采取積極措施，預(yù)防、減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，或者盡量降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失程度。風(fēng)險(xiǎn)控制的手段有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制兩種類型。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防涉及現(xiàn)時(shí)成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于采取預(yù)防措施所支出成本的時(shí)候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段。風(fēng)險(xiǎn)控制是管理者為消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運(yùn)用時(shí)成本低、效益好，一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3. 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商通過某種有意識的安排，將企業(yè)不能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方。與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)回避是放棄項(xiàng)目開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)控制也有不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險(xiǎn)控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素。開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)得到保障，是目前普遍應(yīng)用的一種有效手段，比如保險(xiǎn)合同就是經(jīng)常運(yùn)用的方式。開發(fā)商可以根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，采取適當(dāng)?shù)男问睫D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
4. 風(fēng)險(xiǎn)自留
指開發(fā)商自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對于那些無法回避、難以控制的風(fēng)險(xiǎn)，在不影響整體利益的前提下，或者如果冒險(xiǎn)能夠帶來巨大利益，可以考慮風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留分為有意識的風(fēng)險(xiǎn)自留和無意識的風(fēng)險(xiǎn)自留。有意識的風(fēng)險(xiǎn)自留是管理者的主動風(fēng)險(xiǎn)自留，是經(jīng)過權(quán)衡比較，認(rèn)為企業(yè)能夠承受預(yù)測到的風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，主動去承擔(dān)未來的風(fēng)險(xiǎn)，具體措施有自我保險(xiǎn)、專屬保險(xiǎn)等。無意識的風(fēng)險(xiǎn)自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計(jì)不足而暴露于風(fēng)險(xiǎn)中，是被動的風(fēng)險(xiǎn)自留，需要通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。
5. 風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值進(jìn)行利用而獲利的行為。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)化險(xiǎn)為利。比如在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，樓市滯銷，地產(chǎn)價(jià)格大跌，但是開發(fā)企業(yè)反而在此時(shí)大量拿地開發(fā)，等到經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)時(shí)獲利豐厚。風(fēng)險(xiǎn)利用要求管理者有敏銳的觀察力，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和高度的應(yīng)變能力。
三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注意的問題
（一）重視可行性研究
可行性研究是開發(fā)商對擬開發(fā)項(xiàng)目通過科學(xué)的分析，評價(jià)項(xiàng)目的可行性以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動中不可缺少的階段。評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。在這個(gè)階段，對風(fēng)險(xiǎn)的評估是否客觀準(zhǔn)確，直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的成功與否。
（二）選擇最佳開發(fā)區(qū)位
開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇對房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型不同，其區(qū)位價(jià)值的決定因素就不同。如住宅項(xiàng)目要考慮交通是否便利，附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費(fèi)者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū)；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對開發(fā)項(xiàng)目的影響，在項(xiàng)目建成后確保此區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值不會下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會使該區(qū)項(xiàng)目建成后有較高的增值可能。
（三）開展財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)分析是通過對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，為企業(yè)進(jìn)行決策提供依據(jù)。開發(fā)商應(yīng)定期地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解具體的資產(chǎn)管理情況、綜合財(cái)務(wù)狀況等，以判斷開發(fā)項(xiàng)目是否可行，評判企業(yè)的債務(wù)償還能力。企業(yè)進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)分析，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取措施進(jìn)行規(guī)避。
（四）推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要建立起現(xiàn)代化的管理體系，用科學(xué)的工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職工的行為。企業(yè)通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識，加強(qiáng)對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險(xiǎn)。
（五）加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理
在招標(biāo)的過程中，開發(fā)企業(yè)要本著公平競爭的原則，準(zhǔn)確制定項(xiàng)目的標(biāo)的、工期、質(zhì)量、造價(jià)等，按照供求機(jī)制進(jìn)行招標(biāo)，保證項(xiàng)目的質(zhì)量安全。開發(fā)企業(yè)還要利用法律的有關(guān)規(guī)定，通過簽訂合同等手段，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、轉(zhuǎn)移，通過多種風(fēng)險(xiǎn)管理手段將可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行有效的控制，保障項(xiàng)目的正常運(yùn)行。
（六）加強(qiáng)對工程建設(shè)的監(jiān)管
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主體單位常與施工的主體單位相分離，造成了項(xiàng)目經(jīng)常不能按開發(fā)商的既定工期、質(zhì)量、合同成本如期完成建設(shè)。作為投資的主體，開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對工程建設(shè)的監(jiān)管，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。主要內(nèi)容包括：認(rèn)真簽訂施工合同，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益；聘請工程監(jiān)理，對施工進(jìn)行監(jiān)督；在施工過程中堅(jiān)持不對施工圖做較大的修改等。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中起著舉足輕重的作用，與國民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)。2009年，房地產(chǎn)業(yè)已占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.6%和國內(nèi)投資總額的四分之一，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)以上，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保障，有效的防范、應(yīng)對和化解房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有助于行業(yè)的長期穩(wěn)定健康成長，有利于中國經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。
近年來，不少企業(yè)和個(gè)人受利益驅(qū)動，忽視行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，缺乏對自身優(yōu)劣勢的權(quán)衡，盲目進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，雖然在此之前房市一路高歌做不好也會賺錢，但步入正常軌道之后，這種現(xiàn)象加劇了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也給企業(yè)自身的發(fā)展造成了困惑。目前，房地產(chǎn)已成為中國風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)之一。
一、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的定義和特點(diǎn)
全面風(fēng)險(xiǎn)管理，指企業(yè)圍繞總體經(jīng)營目標(biāo)，通過在企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和經(jīng)營過程中執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立健全全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，包括風(fēng)險(xiǎn)管理策略、風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)措施、風(fēng)險(xiǎn)管理的組織職能體系、風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制系統(tǒng)，從而為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的總體目標(biāo)提供合理保證的過程和方法。其主要特點(diǎn)為：有別于企業(yè)危機(jī)管理，預(yù)警管理等狹義的風(fēng)險(xiǎn)管理手段和方法，全面風(fēng)險(xiǎn)管理的“全面”體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性、專業(yè)性、全員性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)面對的主要風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是復(fù)雜多樣的，其中一些風(fēng)險(xiǎn)與其他行業(yè)存在普遍共性，如債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)合同風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等；有的風(fēng)險(xiǎn)則具有較為顯著的行業(yè)特征。
（一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定事件或狀況，一旦發(fā)生，會對至少一個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生積極或消極的影響。而對風(fēng)險(xiǎn)的識別是要確定風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，如果風(fēng)險(xiǎn)識別做得不清晰、沒有條理，那就會像一個(gè)很高明的將軍，即使再高明，也無法讓他去打無目標(biāo)之仗。風(fēng)險(xiǎn)識別首先是識別風(fēng)險(xiǎn)事件，并進(jìn)行分類、量化等工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)，常見的幾種風(fēng)險(xiǎn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在：
1、政策風(fēng)險(xiǎn)成為除了自然災(zāi)害之外的最大風(fēng)險(xiǎn)
政府作為保護(hù)廣大人民的利益載體，在制定政策時(shí)，要充分考慮資源與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，要考慮土地利用問題、農(nóng)業(yè)保護(hù)問題，還要房價(jià)不高，讓老百姓能買得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現(xiàn)政策鬧劇的原因，當(dāng)然，還有政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于開發(fā)商來說，政策應(yīng)該是一種約束和控制的行為，企業(yè)必須要遵守相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)要制定對于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充和操作的部門管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。
2、項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)等。
（1）項(xiàng)目的定位是決策層根據(jù)市場調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，包括項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷策劃方案等工作的依據(jù)。項(xiàng)目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，基本上決定了項(xiàng)目的銷售前景。如果項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、盲目開始項(xiàng)目建設(shè)，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項(xiàng)目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)事件一旦發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導(dǎo)致不可挽回的后果。
（2）不同的開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)喜好不同，采取的決策不同。有的房地產(chǎn)商喜好追求項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的，更何況是遇到不熟悉的領(lǐng)域，很多情況下創(chuàng)新便成了失敗的同義詞。曾經(jīng)有個(gè)開發(fā)商本意為客戶著想，采用輕質(zhì)板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質(zhì)板墻前期也進(jìn)行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質(zhì)板墻部位出現(xiàn)大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導(dǎo)致向客戶賠款幾百萬。
3、項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)
這是任何項(xiàng)目都要面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型，如果項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問題，項(xiàng)目將會舉步維艱。所以，項(xiàng)目可行性報(bào)告要體現(xiàn)項(xiàng)目的資金曲線，制定合理的資金控制計(jì)劃，保證項(xiàng)目能夠有充足的資金運(yùn)行。但是由于項(xiàng)目的資金絕大多數(shù)來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因?yàn)闀艿浇鹑谑袌龅挠绊?，在做資金計(jì)劃時(shí)，要保證能合理規(guī)避這些外部金融風(fēng)險(xiǎn)事件。
4、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程框架內(nèi)進(jìn)行的管理活動、行動決策，這些管理事務(wù)本身都能給項(xiàng)目帶來致命的打擊，而且是重量級的風(fēng)險(xiǎn)事件。如果管理不到位，帶來的項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、人力風(fēng)險(xiǎn)，還有前面的資金風(fēng)險(xiǎn)，都會因?yàn)楣芾韺?xiàng)目產(chǎn)生致命的傷害。房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目特性非常明顯，房地產(chǎn)商應(yīng)該建立完善的項(xiàng)目管理體系，保證項(xiàng)目管理體系流程清晰、責(zé)任明確。同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的項(xiàng)目管理知識。
（1）項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過驗(yàn)收而造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計(jì)知識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題；處理不及時(shí)，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等
（二）政策風(fēng)險(xiǎn)
每個(gè)行業(yè)在一定程度上都會受到政策因素的影響。但客觀地講，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、法規(guī)，及各種專項(xiàng)整治措施是最為復(fù)雜的，變化也是最頻繁、最難以預(yù)見的。
（三）市場風(fēng)險(xiǎn)
對于一般行業(yè)而言，市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場波動、競爭加劇、原材料采購供應(yīng)失控等因素。除上述狀況外，房地產(chǎn)業(yè)所面臨最突出的市場風(fēng)險(xiǎn)是房屋銷售價(jià)格巨幅波動。
（四）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期長，從前期策劃、項(xiàng)目開發(fā)到后期管理的環(huán)節(jié)眾多，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，對整體運(yùn)營有著“牽一發(fā)而動全身”的影響，這對企業(yè)的綜合操控能力提出了很高的要求。然而實(shí)際情況是，有的企業(yè)對土地開發(fā)缺乏準(zhǔn)確定位和全面規(guī)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目嚴(yán)重偏離市場需求；有的企業(yè)在土地獲取過程中盲目跟風(fēng)，抬高地價(jià)，致使產(chǎn)品成本過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場承受能力；有的企業(yè)在項(xiàng)目施工建設(shè)中自身管理能力不足，加上工程發(fā)包大部分受總承包方層層分包，造成實(shí)際施工隊(duì)伍資質(zhì)不符的嚴(yán)重影響。施工進(jìn)度拖延、建筑質(zhì)量欠佳、安全事故頻發(fā)等問題時(shí)有出現(xiàn)，不僅給企業(yè)造成巨大損失，也影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和金融穩(wěn)定等社會形象。
（四）是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金流動量大，運(yùn)作周期長，對企業(yè)的投融資和資金管理能力
