時(shí)間：2023-10-08 09:43:24
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；成本控制；行業(yè)理論；影響因素
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最活躍的部分，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，屬于消費(fèi)與投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱引發(fā)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的強(qiáng)化，與此同時(shí)，外資不斷涌入更是將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向白熱化。我國(guó)商品房的銷量不斷攀升，但是其閑置率也隨之增加，造成了天量不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。這種情況的發(fā)生主要受兩方面的影響，即宏觀經(jīng)濟(jì)體制和價(jià)格形成機(jī)制。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法實(shí)施有效的成本控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較高，缺乏下調(diào)售價(jià)的空間。在這種背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著資源整合的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的微利化必然到來(lái)，伴隨而來(lái)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)與模式發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行控制已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，并進(jìn)而提高土地資源的利用率，減少風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)理論概論
1 房地產(chǎn)行業(yè)特性分析
房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上屬于土地及其上面附著的永久性建筑，在法律上屬于財(cái)產(chǎn)。土地具有多重特性，即可承受性、非移動(dòng)性、不可滅失性、差異性以及使用方式和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性等。房地產(chǎn)具備自然和經(jīng)濟(jì)上的兩方面特性，自然特性有耐用性、非移動(dòng)性、效用多層次性等；經(jīng)濟(jì)特性則包括稀缺性、高投入性、資本消費(fèi)兩重性等。房地產(chǎn)市場(chǎng)是指各種房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之和，分為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。受土地和房地產(chǎn)特性的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有自己的行業(yè)特性，共分為五點(diǎn)：不完全競(jìng)爭(zhēng)性；局部性與區(qū)域性；專業(yè)性；強(qiáng)法律性；流通方式多樣化。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容和特性
作為一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意味著對(duì)土地和房屋進(jìn)行相應(yīng)的開(kāi)發(fā)、改造和再開(kāi)發(fā)。通過(guò)對(duì)城市地塊進(jìn)行改造，有計(jì)劃的安排房屋建設(shè)，并開(kāi)展?fàn)I銷和物業(yè)管理，從而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，并能實(shí)現(xiàn)與社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有房屋開(kāi)發(fā)和土地開(kāi)發(fā)兩方面內(nèi)容，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、土地的征收與拆遷、“水通、電通、路通和場(chǎng)地平整”、項(xiàng)目的施工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有四個(gè)階段，即投資規(guī)劃與決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及房屋租售階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有自己的特性，即綜合性（開(kāi)發(fā)關(guān)系的廣泛性、項(xiàng)目操作上的復(fù)雜性、環(huán)節(jié)和設(shè)計(jì)部門(mén)的繁多性等）、開(kāi)發(fā)過(guò)程的長(zhǎng)期性、開(kāi)發(fā)的時(shí)序性、開(kāi)發(fā)的強(qiáng)地域性和投資的風(fēng)險(xiǎn)性。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素
1 成本組成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總成本包括兩方面，即開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本包括土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；費(fèi)用則包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
2 成本影響因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本受到諸多方面的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、內(nèi)部可控因素等各類直接和間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，必須考慮風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、工期長(zhǎng)短、質(zhì)量情況、設(shè)計(jì)方案和銷售策略的制定，需要建立整體而系統(tǒng)的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是項(xiàng)目決策，即從企業(yè)自身的資金情況、融資能力和管理水平等入手，評(píng)測(cè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本與收益；其次，功能標(biāo)準(zhǔn)直接影響成本控制，即根據(jù)地塊和市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的功能情況；第三，工期長(zhǎng)短也是成本控制的重要部分；第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)是成本控制的中樞，即通過(guò)對(duì)資金的管理運(yùn)作、安全保障、資金回款進(jìn)度等進(jìn)行成本優(yōu)化。
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制原則
成本控制就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行控制，以保障成本降低和效益提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要全面控制，即全程控制和全員控制。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有綜合性與系統(tǒng)性的特點(diǎn)，需要遵循以下原則，即開(kāi)源與節(jié)流相平衡的原則、項(xiàng)目目標(biāo)管理原則、“責(zé)任-權(quán)利-利益”的結(jié)合原則、項(xiàng)目和市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)控制原則、開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的節(jié)約原則以及積極的例外管理原則。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制中應(yīng)采取的措施
1 選項(xiàng)與立項(xiàng)階段的開(kāi)發(fā)成本控制
一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施是以企業(yè)盈利為目的的，因此在選項(xiàng)與立項(xiàng)階段對(duì)預(yù)期的收入、成本、風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)等應(yīng)該進(jìn)行可行性分析。從財(cái)務(wù)的角度，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為內(nèi)部收益率等核心指標(biāo)和總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)等參考指標(biāo)。在房地產(chǎn)這個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，相對(duì)于成本而言，收益所受影響較大。財(cái)務(wù)人員要做好事前控制，在成本估算中細(xì)化會(huì)計(jì)分類。財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)部門(mén)需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，密切關(guān)注建筑原材料與工程造價(jià)變動(dòng)的新動(dòng)態(tài)。優(yōu)化資金鏈，控制好現(xiàn)金流，為提高資金利用率進(jìn)行規(guī)劃。
2 設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是投資控制的重要階段，房屋建筑設(shè)計(jì)的節(jié)約是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視設(shè)計(jì)方案的合理性，保障設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)的保守性和不配套性，避免施工中出現(xiàn)變更與返工情況的出現(xiàn)。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，還要對(duì)工程新增費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審核。首先，引入設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)施工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度；其次，加大與設(shè)計(jì)部門(mén)的技術(shù)溝通，嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)人員的技術(shù)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行明確；第三，以價(jià)值工程的方法為指導(dǎo)，平衡房地產(chǎn)功能與工程造價(jià)；第四，做好設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，避免施工過(guò)程中發(fā)生工程變更事故。
3 基建階段的成本控制
遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律，及時(shí)總結(jié)基建方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工序的開(kāi)展及時(shí)優(yōu)化。對(duì)基建階段出現(xiàn)的臨時(shí)性支出做好管理，實(shí)行工作責(zé)任制。水通、電通、路通和場(chǎng)地平整雖然具有工期短和質(zhì)量要求低的特點(diǎn)，但是完全可以按照市場(chǎng)行情安排，以總價(jià)招標(biāo)的方式進(jìn)行處理。基建過(guò)程中，必須依靠市場(chǎng)規(guī)律辦事，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序，建立起完善的招投標(biāo)制度。與此同時(shí)，對(duì)招投標(biāo)過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，避免發(fā)包腐敗的產(chǎn)生。在施工階段，控制工程變更所造成的影響，對(duì)承包商索賠要求進(jìn)行審核，管理好建筑材料和施工設(shè)備的采購(gòu)。當(dāng)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)劃的完成情況，對(duì)驗(yàn)收單進(jìn)行細(xì)心管理，避免忽略甩項(xiàng)的發(fā)生。
4 優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)
優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)是成本控制中的核心，需要對(duì)全員進(jìn)行控制，以目標(biāo)管理為導(dǎo)向。目前國(guó)內(nèi)工程項(xiàng)目管理存在諸多問(wèn)題，項(xiàng)目管理方式落后，引發(fā)了房屋單位成本上升的問(wèn)題。目前常見(jiàn)的工程項(xiàng)目管理模式有常規(guī)單一項(xiàng)目管理模式、常規(guī)多項(xiàng)目操作模式（工程部下轄項(xiàng)目組、項(xiàng)目公司制和項(xiàng)目經(jīng)理部的架構(gòu)），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)選擇相應(yīng)的工程項(xiàng)目管理模式。
5 創(chuàng)新施工技術(shù)，優(yōu)化施工工藝
重視技術(shù)創(chuàng)新，將數(shù)學(xué)優(yōu)選法運(yùn)用到施工工藝的各環(huán)節(jié)中，以達(dá)到縮短工期，提升工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在室內(nèi)整體施工和室外整體施工中，充分運(yùn)用新技術(shù)、新材料和新工藝，獲取成品房?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì)。
結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)今背景之下，必須做好成本控制工作，樹(shù)立成本控制的整體性和系統(tǒng)性原則。以市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，有效解決成本控制中的各項(xiàng)矛盾，獲得最高效的經(jīng)濟(jì)利益。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 借款費(fèi)用 資本化
我國(guó)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用的定義是企業(yè)因借款而發(fā)生的利息，折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外而借款發(fā)生的匯兌金額。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)于借款費(fèi)用可予資本化的借款范圍有嚴(yán)格的規(guī)定，即僅限于專門(mén)借款，企業(yè)只有為購(gòu)建固定資產(chǎn)而專門(mén)借入的款項(xiàng)，即專門(mén)借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才允許予以資本化，其他借款所發(fā)生的借款費(fèi)用均不允許資本化，而應(yīng)記入當(dāng)期損益。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)借款費(fèi)用的處理也參照其他行業(yè)企業(yè)的做法,作期間費(fèi)用處理，而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則采取了不同的處理原則：
一、我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用處理的原則一記入財(cái)務(wù)費(fèi)用
1.我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，生產(chǎn)期間的，記入財(cái)務(wù)費(fèi)用”。
2.我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)專門(mén)借款發(fā)生的費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接記人當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用”。由于對(duì)房地產(chǎn)公司而言，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取記人財(cái)務(wù)費(fèi)用的做法。
3.我國(guó)財(cái)政部2001年1月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》，首次就借款費(fèi)用的資本化條件、方法做出了明確規(guī)定，即“因借款費(fèi)用而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準(zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范疇，即該準(zhǔn)則的第二條稱：“本準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用”。
綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中借款費(fèi)用的處理原則是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)借款利息采取費(fèi)用化的處理辦法。
二、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中費(fèi)用的處理原則一予以資本化
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)“借款費(fèi)用的資本化”明確指出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是符合借款費(fèi)用資本化條件的。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)“借款費(fèi)用資本化”也明確地房地將產(chǎn)開(kāi)發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)范圍。日本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)所借入的款項(xiàng)是專門(mén)為了用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的的借款利息予以資本化，記入資產(chǎn)的成本?？梢?jiàn)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和日本的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的借款費(fèi)用明確列入適合于資本化的范圍的。
三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用處理的會(huì)計(jì)規(guī)定存在問(wèn)題
1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――借款費(fèi)用》所規(guī)定的符合借款費(fèi)用資本化化的對(duì)象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門(mén)借人的款項(xiàng)”。這一范圍過(guò)于狹窄，將其非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)，排除在外，如造船、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等等。筆者認(rèn)為沒(méi)有必要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)排除在該準(zhǔn)則之外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象――房地產(chǎn)雖然是商品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)的范疇，但其借款比重大，時(shí)間長(zhǎng)，利息負(fù)擔(dān)重，事實(shí)上已經(jīng)具有了資本性資產(chǎn)性質(zhì)，符合借款費(fèi)用資本化的條件。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司實(shí)際上一直采用借款費(fèi)用資本化的處理辦法。
2.目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費(fèi)用處理上的又一個(gè)“雙軌制”。由于借款費(fèi)用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的重大差異。
3.由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用不予資本化而列入期間費(fèi)用。其一，有悖于歷史成本的原則和費(fèi)用配比原則。這源于房地產(chǎn)借款費(fèi)用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系。其二，它易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用虛增，負(fù)擔(dān)過(guò)大，不利于企業(yè)正確地評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)成果。同時(shí)也直接影響到國(guó)家稅收征收和房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和成長(zhǎng)。
四、筆者的幾點(diǎn)思考和建議
1.針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者建議將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費(fèi)用予以資本化。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商品使用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則，它應(yīng)劃歸開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范疇，并將構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。
2.將有特定用途的未開(kāi)發(fā)土地的借款費(fèi)用納入資本化范圍。筆者認(rèn)為，對(duì)尚未開(kāi)發(fā)的土地所發(fā)生的借款費(fèi)用的處理應(yīng)具體分析：如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地，則為獲得該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化。因?yàn)楂@得該土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，購(gòu)入土地和后續(xù)的建筑施工活動(dòng)一樣，也屬于為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時(shí)不宜將其納入資本化范圍。因?yàn)檎劜簧蠟閷?shí)現(xiàn)資產(chǎn)的預(yù)定用途所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時(shí)作為費(fèi)用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范同。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化停止時(shí)間，應(yīng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》規(guī)定以“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)為依據(jù)”。
綜上所述，在借款費(fèi)用資本化問(wèn)題上，我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際會(huì)計(jì)操作過(guò)程中存在著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不真實(shí)，財(cái)務(wù)狀況可比性差的缺陷，嚴(yán)重地影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。為此，筆者建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費(fèi)用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 開(kāi)發(fā)成本 分?jǐn)?研究
一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偢攀?/p>
（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本概述
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。復(fù)雜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本也就使得房地產(chǎn)成本分?jǐn)傠y度大大加深。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟母攀?/p>
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于比較特殊的產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算制度有著一定的特殊性，特別是開(kāi)發(fā)成本的核問(wèn)題關(guān)乎企業(yè)的切實(shí)利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程主要包括五個(gè)部分，分別為：確定成本對(duì)象、歸集成本（開(kāi)發(fā)成本）、分?jǐn)偝杀尽⒔Y(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。最為重要的還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本核算。然而，目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算中，房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的歸集與分?jǐn)倕s是困難重重。
對(duì)于房地產(chǎn)成本的分?jǐn)偩哂袑ｉT(mén)的要求，其分?jǐn)偡绞胶头椒ǘ寂c其他行業(yè)的成本分?jǐn)偩哂泻艽蟮膮^(qū)別，成本分?jǐn)偟膶?duì)象既非是完全成本也非是制造成本的分?jǐn)偡椒?，目前尚沒(méi)有較規(guī)范的成本分?jǐn)偩唧w辦法來(lái)指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，也就使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)難以根據(jù)按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傇瓌t
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偸轻槍?duì)房地產(chǎn)開(kāi)核算在開(kāi)發(fā)成本上的多變性的時(shí)間、空間范圍所作的合理設(shè)定。對(duì)此，為了使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)根據(jù)所面臨多變的環(huán)境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對(duì)象的狀態(tài)、會(huì)計(jì)報(bào)告的時(shí)間要求等，結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)的成本分?jǐn)偩哂幸欢ǖ脑瓌t。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的具體分?jǐn)傔^(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用的歸集原則應(yīng)符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而分?jǐn)傇瓌t應(yīng)符合重要性則、受益性原則和配比原則。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t是指房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入和與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)入賬，以正確地確定各該會(huì)計(jì)期間的損益。因此，配比是指相互配合和對(duì)比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產(chǎn)品銷售收入和相應(yīng)的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應(yīng)的期間費(fèi)用，采用了配比原則的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)于成本的分配能夠與權(quán)責(zé)發(fā)生制緊密相聯(lián)起來(lái)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則，也即穩(wěn)健性原則、審慎性原則，它是指企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，對(duì)于屬于估計(jì)性的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)注意穩(wěn)妥、謹(jǐn)慎從事并留有余地。通俗的謹(jǐn)慎性就是“寧愿考慮可能發(fā)生的費(fèi)用、損失和負(fù)債，不去考慮可能發(fā)生的收入、收益和資產(chǎn)”。又或者換句話說(shuō)：費(fèi)用、損失和負(fù)債不得低估，收入、收益和資產(chǎn)不得高估。開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)倳r(shí)的謹(jǐn)慎性原則有時(shí)也被認(rèn)為是一種修正性慣例，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偰鼙憩F(xiàn)出加速折舊法、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、物價(jià)持續(xù)上漲時(shí)的存貨計(jì)價(jià)采用后進(jìn)先出法等。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量過(guò)程中對(duì)交易或事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)區(qū)別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傄?guī)定的原則處理、并充分準(zhǔn)確的披露，在不影響會(huì)計(jì)信息有用性的前提下，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟膶?shí)施策略
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傟P(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的核算效果，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偂?/p>
對(duì)于具體的房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偸?，通過(guò)總結(jié)，在具體實(shí)施時(shí)，主要根據(jù)能分清成本核算對(duì)象的，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中。而規(guī)劃有兩個(gè)及以上物業(yè)類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)各物業(yè)類型的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算確定。最后不可售公建物業(yè)能明確受益范圍的，按各期（區(qū)）建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算，按受益范圍分?jǐn)傆?jì)入其他物業(yè)。
但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項(xiàng)目總體中，因具體情況而定。國(guó)稅發(fā)[2009]31文件對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31文件總結(jié)可知：占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
而具體用這些方法是，通過(guò)總結(jié)，可得出四條方案：對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施而言，屬于共同成本，應(yīng)該按照建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法；對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)?，而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用都是間接成本，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)適用于建筑面積法，直接成本法和預(yù)算造價(jià)法，而借款費(fèi)用適用于直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。
此外，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉房地產(chǎn)成本核算的會(huì)計(jì)多數(shù)知道，不同的成本分配方法計(jì)算出來(lái)的成本計(jì)算對(duì)象的成本可能會(huì)相差懸殊，如何選擇科學(xué)、合理、有效的成本分配方法，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)會(huì)計(jì)值得深思的一個(gè)問(wèn)題。
四、結(jié)束語(yǔ)
長(zhǎng)期以來(lái)，建筑行業(yè)一直是備受關(guān)注的一個(gè)行業(yè)，建筑企業(yè)會(huì)計(jì)在對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程中，如何實(shí)現(xiàn)正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)偅瑢?shí)為重要，不容忽視。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本核算；成本組成；會(huì)計(jì)處理
通常來(lái)講，一個(gè)企業(yè)在完成一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，都需要對(duì)這項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所要涉及到的所有成本開(kāi)支進(jìn)行核算，并通過(guò)會(huì)計(jì)手段進(jìn)行利潤(rùn)分析，以確定該經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的利潤(rùn)空間，從而制定合理的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，同樣需要在進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行詳細(xì)核算，以確保企業(yè)能夠完全掌握該項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。但是在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算時(shí)，由于項(xiàng)目涉及到的成本支出組成范圍較廣，因而極易出現(xiàn)核算不合理或不準(zhǔn)確的現(xiàn)象發(fā)生。這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)必須要格外注意一些必要的問(wèn)題?，F(xiàn)筆者就以自身工作體會(huì)來(lái)對(duì)這幾點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要研究探討。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成問(wèn)題
在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算時(shí)，首先就需要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本主要是由哪些方面來(lái)組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。一般來(lái)講，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其成本的開(kāi)支主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.土地、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用
這些費(fèi)用是組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的主體費(fèi)用，一般會(huì)占總費(fèi)用的八成以上，尤其是近年來(lái)城市土地資源緊張，土地的費(fèi)用成本開(kāi)銷更大，甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否具備利潤(rùn)空間的關(guān)鍵指標(biāo)。土地費(fèi)用大致包含土地征用拆遷費(fèi)、出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用費(fèi)以及其他費(fèi)用等。通常在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，開(kāi)發(fā)商都需要將土地費(fèi)用通過(guò)一定的方法進(jìn)行換算，來(lái)得出未來(lái)房產(chǎn)每平米所占土地成本，繼而再計(jì)算該項(xiàng)目是否具有可行性和利潤(rùn)空間。
2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出
主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會(huì)、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%，減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。
3.管理費(fèi)用和籌資成本
管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對(duì)于項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財(cái)務(wù)、人事等各個(gè)部門(mén)對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施而作出的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的費(fèi)用也是需要詳細(xì)核算的。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算問(wèn)題
1.成本歸集對(duì)象
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配問(wèn)題
對(duì)成片開(kāi)發(fā)土地而言?？隙ù嬖诠餐杀?，按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個(gè)別認(rèn)定法，按面積分配法和按價(jià)值分配法。在選擇方法時(shí)應(yīng)保持使用方法的一致性。以價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)分配共同成本是一個(gè)廣為采用的方法，在這一方法下，其價(jià)值可取該項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)或評(píng)估價(jià)值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來(lái)進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來(lái)分配共同成本通常只適用于成片土地開(kāi)發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實(shí)際不符。個(gè)別認(rèn)定法從定義上來(lái)講可能是個(gè)最好的辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時(shí)歸集，也就不存在共同成本的分配問(wèn)題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。
3.籌建期間借款利息的會(huì)計(jì)處理
一般來(lái)講，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項(xiàng)目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行籌款融資，一般融資的對(duì)象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所需時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時(shí)列作開(kāi)發(fā)成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)成本。項(xiàng)目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。
4.項(xiàng)目的竣工決算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成和項(xiàng)目決算?？梢酝ㄟ^(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。
城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一) 有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;
(二) 有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。
第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：
(一) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(二) 企業(yè)章程;
(三) 驗(yàn)資證明;
(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
第十條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;
(二) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;
(三) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;
(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
(五) 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
(一) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;
(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
(三) 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;
(四) 拆遷安置方案的落實(shí)情況。
(五) 物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(四) 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一) 本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;
(二) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū);
(三) 工程施工合同;
(四) 預(yù)售商品房分層平面圖;
(五) 商品房預(yù)售方案。
第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。
第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。
第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條 商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責(zé)任
第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)20%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第四十條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，有力拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問(wèn)題，如房?jī)r(jià)收入偏高，投資性購(gòu)房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，有必要樹(shù)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，及時(shí)采取相關(guān)的對(duì)應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。
2.組成部分
就房屋建設(shè)中對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開(kāi)發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開(kāi)發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。
3.當(dāng)前現(xiàn)狀
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長(zhǎng)，使中國(guó)的綜合國(guó)力得到很大增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過(guò)程中得到迅猛發(fā)展。
（1）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展：中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)21%左右。
（2）土地開(kāi)發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長(zhǎng)：我國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負(fù)增長(zhǎng)，因而國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置土地而又不開(kāi)發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費(fèi)，如兩年仍未開(kāi)發(fā)，予以沒(méi)收。政策壓力使得開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)速度，而開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積繼續(xù)減少。
（3）國(guó)內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強(qiáng)有力的支撐：作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項(xiàng)所占比重超過(guò)50%，這不僅金融房地產(chǎn)市場(chǎng)起著支撐作用，而且反映出國(guó)內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。
（4）供銷總量基本平衡：商品房和商品住宅施工面積和新開(kāi)工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。
（5）房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升：商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因：土地價(jià)格上漲；建筑材料價(jià)格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低位價(jià)格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。其次是市場(chǎng)內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場(chǎng)供給的重點(diǎn)不太可能檔次較低，盈利較差的低價(jià)商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求提高，推動(dòng)高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價(jià)格；投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱有意思炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。另外，較高的利潤(rùn)是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動(dòng)的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。
（6）商品房需求依然旺盛：需求是銷售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。首先是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過(guò)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。隨著收入的增長(zhǎng)，生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求，旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。
4.存在問(wèn)題
在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應(yīng)情形的看到其中存在這影響社會(huì)公眾生活水平提高和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在：
（1）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)公司過(guò)多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來(lái)，既不符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的原則，亦會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價(jià)格。其次，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，高回報(bào)的項(xiàng)目過(guò)熱，但市場(chǎng)容量有限，而對(duì)供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）局部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。近幾年，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購(gòu)房者。但其中不乏非理性投資者，投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量的改善也對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。（3）房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金，增加了潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)規(guī)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中價(jià)格下跌的第一承擔(dān)者就是開(kāi)發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的固有風(fēng)險(xiǎn)就被不適當(dāng)?shù)倪^(guò)多配置在了銀行的頭上，如果過(guò)量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會(huì)迅速增加。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)。由于我國(guó)土地交易市場(chǎng)仍存在土地的多頭供應(yīng)和無(wú)序供應(yīng)現(xiàn)象?！敖鼛啄陙?lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，這對(duì)我國(guó)有限的土地資源開(kāi)發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（5）住房保障體系不完善。近年來(lái)，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏動(dòng)力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。
5.遵循原則
通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，我們需堅(jiān)持原則，依法進(jìn)行。具體做法：（1）依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。（3）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。（4）應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。（5）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。
統(tǒng)計(jì)分析方法是指使用統(tǒng)計(jì)方法對(duì)要分析的對(duì)象進(jìn)行定性和定量分析，從而得出想要的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)分析方法具有目的性、數(shù)據(jù)性以及時(shí)效性等特點(diǎn)，即統(tǒng)計(jì)分析必然會(huì)有一定的目的并且涉及到大量的數(shù)據(jù)信息，這些信息具有一定的時(shí)間限制，而統(tǒng)計(jì)分析就是要對(duì)這些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整理和綜合。常用的統(tǒng)計(jì)分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數(shù)量關(guān)系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡(jiǎn)單到復(fù)雜、從表面到內(nèi)部等，所以在對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行分析時(shí)使分析結(jié)果更加客觀和可靠。數(shù)量關(guān)系分析法是指應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行分析，常用的方法包括對(duì)比分析法、綜合評(píng)價(jià)分析法、平衡分析法、因素分析法和相關(guān)分析法等。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的不同指標(biāo)
構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的不同指標(biāo)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇原則兩方面。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系有很多典型的指標(biāo)，其中包括規(guī)模性指標(biāo)、潛在性指標(biāo)和盈利性指標(biāo)等。規(guī)模性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年?duì)I業(yè)收入和銷售總面積等六個(gè)方面。潛在性指標(biāo)包括未竣工的房屋總面積、開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積、住宅的出售價(jià)值、年均銷售增長(zhǎng)率和年經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)率等五個(gè)方面。盈利性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的凈利潤(rùn)、總利潤(rùn)、總資產(chǎn)回報(bào)率和凈利潤(rùn)率等四個(gè)方面。這些指標(biāo)都是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的總體評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，對(duì)于統(tǒng)計(jì)分析的進(jìn)行也有著重要意義。（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇原則。評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇應(yīng)該滿足以下原則，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性、系統(tǒng)性、可比性、及時(shí)性、靈敏性以及可操作性。每個(gè)原則的具體內(nèi)容都不一樣，但是都非常重要，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇應(yīng)該嚴(yán)格按照這些原則進(jìn)行選擇，這樣構(gòu)建起來(lái)的評(píng)價(jià)體系才會(huì)更加完善。1.評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)量太多，有些指標(biāo)反映同一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)要想構(gòu)建科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，就要對(duì)各種各樣的指標(biāo)進(jìn)行篩選，保證留下的指標(biāo)的完整和全面。每個(gè)指標(biāo)所代表的意義都不相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)應(yīng)該明確每個(gè)指標(biāo)的意義，使用適當(dāng)?shù)姆椒y(cè)定方法來(lái)獲取相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，保證數(shù)據(jù)信息的正確性。做到真實(shí)地反映我國(guó)各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平?？茖W(xué)的評(píng)價(jià)體系不僅能很好地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)還能對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以后的開(kāi)發(fā)具有一定的參考價(jià)值。2.評(píng)價(jià)體系的系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)要想構(gòu)建比較系統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系，就要使各個(gè)部門(mén)之間要有層次感，比如從小的產(chǎn)業(yè)慢慢發(fā)展壯大，層層遞進(jìn)，使部門(mén)有序的運(yùn)行。爭(zhēng)取做到使每個(gè)指標(biāo)既能獨(dú)立地反映一定的情況又能相互之間產(chǎn)生聯(lián)系進(jìn)而反應(yīng)整體的情況，使之共同作用從而成為一個(gè)系統(tǒng)的整體。由于各個(gè)指標(biāo)的量綱單位不同，所以無(wú)法進(jìn)行直接的評(píng)價(jià)，需要先消除量綱單位對(duì)評(píng)價(jià)的影響，將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。3.評(píng)價(jià)體系的可比性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平評(píng)價(jià)體系就是為了比較我國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的差異，從而分析出各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)根據(jù)所遇到的問(wèn)題結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況提出一系列的解決辦法，并且為產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展制定一系列的政策，加快產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平評(píng)價(jià)體系應(yīng)該具有可比性。4.評(píng)價(jià)體系的及時(shí)性、靈敏性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)要想構(gòu)建及時(shí)靈敏的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平評(píng)價(jià)體系，就要人員及時(shí)的反映指標(biāo)數(shù)據(jù)的改變并且不斷進(jìn)行數(shù)據(jù)的更新，否則陳舊的數(shù)據(jù)不但不能反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向產(chǎn)生不好的影響。及時(shí)的評(píng)價(jià)體系對(duì)未來(lái)信息有一定的預(yù)測(cè)、估計(jì)作用，而且對(duì)各指標(biāo)對(duì)綜合評(píng)價(jià)的反映都比較靈敏。如果不能及時(shí)的更新數(shù)據(jù)，那么房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)未來(lái)一段時(shí)間的預(yù)測(cè)、估計(jì)作用都會(huì)產(chǎn)生偏差，更不用說(shuō)各個(gè)指標(biāo)對(duì)綜合評(píng)價(jià)的靈敏度也會(huì)大幅度降低。5.評(píng)價(jià)體系的可操作性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)要想構(gòu)建可操作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平評(píng)價(jià)體系，就要使有關(guān)的操作盡可能的簡(jiǎn)單明了，并且與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)都要盡可能的準(zhǔn)確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)也要學(xué)會(huì)利用已有的數(shù)據(jù)使操作盡可能的簡(jiǎn)單一些。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可操作性相比其他幾個(gè)原則來(lái)說(shuō)要容易很多，因此，實(shí)施起來(lái)也會(huì)更加的便捷、快速。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)包括綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇和計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)兩方面。（一）綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇。不同的地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不同，通過(guò)統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法來(lái)計(jì)算得出綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，綜合評(píng)價(jià)指數(shù)能清晰地反映出房地產(chǎn)綜發(fā)水合開(kāi)平的不同。想要計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)就要先學(xué)會(huì)選擇綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所需要的數(shù)據(jù)必須能夠清晰明了的顯示出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所要的信息，數(shù)據(jù)齊全了才能進(jìn)一步計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)。所以綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步也是非常重要的。而且綜合評(píng)價(jià)指數(shù)能夠從不同的角度、不同的方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平進(jìn)行總的評(píng)價(jià)。因此，能用綜合評(píng)價(jià)指數(shù)來(lái)判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的高低。（二）計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)。綜合評(píng)價(jià)指數(shù)的計(jì)算方法有很多種，其中最簡(jiǎn)潔明了的就是加權(quán)線性合法，一般是使用加權(quán)線性合法結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行計(jì)算整合后得出相應(yīng)的結(jié)果。在綜合評(píng)價(jià)時(shí)當(dāng)指標(biāo)之間相關(guān)系數(shù)都很大時(shí)加權(quán)就不起什么作用了，各種不同的加權(quán)實(shí)際上沒(méi)什么區(qū)別，但是當(dāng)有些指標(biāo)之間的相關(guān)系數(shù)不是很大時(shí)就需要進(jìn)行加權(quán)求和。因此，就可以看出加權(quán)線性合法不適用所有的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)的計(jì)算，在計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)之前要選對(duì)方法對(duì)于計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)是非常必要的。
四、結(jié)束語(yǔ)
改革開(kāi)放以后，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展能最大限度地滿足人們需求的同時(shí)，也要求我們更加重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出解決問(wèn)題的方法，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指出一個(gè)更好的路途，更大限度地滿足人們的需求。因此重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)就成為了每一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。
作者:鄒永敏 單位:衡陽(yáng)市人民政府城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室
參考文獻(xiàn)：
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[2]靳豪.聚類分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)定位中的應(yīng)用[J].物流工程與管理，2014,35（7）:259-260+173.
房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同；還有就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同并按合同要求開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。
在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問(wèn)題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限
（一）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
5.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率
預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題
1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入
（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
（2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；
（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（3）按成本利潤(rùn)率確定，其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問(wèn)題
