時(shí)間：2024-04-03 10:55:04
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問題 措施
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長，財(cái)務(wù)管理難度和風(fēng)險(xiǎn)也較大。在國家出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時(shí)面臨的競爭也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性日益明顯。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性
（一）引導(dǎo)正確的投資決策
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多為重大投資項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，客觀的財(cái)務(wù)分析和預(yù)測是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，對(duì)投資決策起著非常重要的作用。
（二）保持安全的資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學(xué)合理的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)是保證企業(yè)長久發(fā)展的基礎(chǔ)。
（三）保證資金的科學(xué)管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金成本高，在項(xiàng)目全生命周期中巧妙安排營運(yùn)資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題
（一）投資前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)揭示不足
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時(shí)經(jīng)過較長時(shí)期的開發(fā)活動(dòng)才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個(gè)相對(duì)較長的開發(fā)周期中，各個(gè)因素的影響都會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對(duì)于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)揭示不全面有可能會(huì)使企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴(yán)格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對(duì)企業(yè)資金鏈的健康運(yùn)行產(chǎn)生影響，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。
（三）疏于現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財(cái)務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負(fù)數(shù)，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負(fù)債率過高。如果現(xiàn)金流指標(biāo)不能達(dá)到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會(huì)更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理流于形式
全面預(yù)算管理越來越被企業(yè)所采納，但在實(shí)際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初及年度開始前都會(huì)編制完整詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，但在預(yù)算執(zhí)行過程中控制力度薄弱，預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性，預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對(duì)執(zhí)行者的考核。
（五）稅務(wù)籌劃觀念淡薄
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負(fù)較重，因此投資立項(xiàng)前進(jìn)行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)較長時(shí)期的高速、高利潤率發(fā)展時(shí)期，在高速發(fā)展和高利潤的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務(wù)籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對(duì)稅負(fù)進(jìn)行粗放管理，企業(yè)就不能通過合法合理減少稅負(fù)來增加利潤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
（一）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，充分揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進(jìn)行可行性研究過程中，財(cái)務(wù)分析人員應(yīng)提高對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的敏感度，將政策風(fēng)險(xiǎn)的影響充分列示在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險(xiǎn)，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)納入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來自外部或內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)沒有考慮充分，項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行金額與預(yù)算指標(biāo)金額發(fā)生較大偏差時(shí)，會(huì)使企業(yè)實(shí)際投資成果達(dá)不到預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，量身定制投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險(xiǎn)因素以及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響系數(shù)，減少因財(cái)務(wù)分析人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人偏好不同而導(dǎo)致不同人員的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結(jié)果失去可采納性。
（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力
首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。
其次，開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對(duì)于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因?yàn)殂y行貸款較其他融資方式成本相對(duì)較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時(shí)地取得開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)推進(jìn)的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項(xiàng)目滿足開發(fā)貸款放款條件的同時(shí)爭取準(zhǔn)備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對(duì)銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應(yīng)有其他資金及時(shí)流進(jìn)來補(bǔ)充。同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行不同融資方式的工作過程中，會(huì)積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)隨之增強(qiáng)。并且，隨著國內(nèi)金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會(huì)影響到股東的控制權(quán)；通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財(cái)產(chǎn)品募集社會(huì)資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風(fēng)險(xiǎn)也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較?。蛔猿仲Y產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設(shè)立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非?？捎^。
（三）實(shí)施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目往往獨(dú)立成立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司進(jìn)行操作，界限分明，這樣的運(yùn)作模式使得按照開發(fā)項(xiàng)目的生命周期實(shí)施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度，在工程實(shí)施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)預(yù)算，預(yù)算項(xiàng)目細(xì)化至收入、成本、費(fèi)用的各細(xì)項(xiàng)，期間細(xì)化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過相關(guān)管理層審批后嚴(yán)格執(zhí)行。全面預(yù)算的實(shí)施使項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)在一個(gè)可以預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)進(jìn)行，目標(biāo)明確更好開展工作。在項(xiàng)目考核過程中，預(yù)算管理同時(shí)還起著考核依據(jù)的作用。
（四）利用稅法優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)工程開發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關(guān)規(guī)定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負(fù)，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С龌蚰軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出可以據(jù)實(shí)扣除，否則可以按照土地使用權(quán)成本加開發(fā)成本的10%計(jì)算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目土地成本和開發(fā)成本以及融資的實(shí)際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負(fù)。實(shí)施管理型本部的集團(tuán)公司，本部發(fā)生大額管理費(fèi)用和融資費(fèi)用，如果本部沒有開發(fā)項(xiàng)目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發(fā)項(xiàng)目，以合理節(jié)約所得稅支出。
（五）開展項(xiàng)目后評(píng)估工作，建立經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)案例庫
開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是后評(píng)估工作中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟(jì)效益也反映出企業(yè)對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理的成果，開展后評(píng)估工作，可以全面總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)過程中各項(xiàng)活動(dòng)執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評(píng)估結(jié)果，建立一套按照項(xiàng)目類型分類的案例庫，以備后來的類似項(xiàng)目借鑒，已有的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可以幫助新項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，避免重走彎路。
一個(gè)企業(yè)在風(fēng)云變幻的商場上生存會(huì)面臨各方面的風(fēng)險(xiǎn)，但最兇險(xiǎn)的莫過于資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財(cái)務(wù)管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實(shí)際工作中，企業(yè)應(yīng)高度重視財(cái)務(wù)管理工作，通過完善的財(cái)務(wù)管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)千變?nèi)f化的外部環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉成高.中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008
關(guān)鍵詞：動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)用
城市化進(jìn)程的加快，使得城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，城市人口不斷增加，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)管理問題，可以應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的方法進(jìn)行解決，能夠有效對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本以及資金流向進(jìn)行控制，防止財(cái)務(wù)管理的混亂狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益的提高。
一、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概述
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，是一種現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理方式，主要是通過對(duì)企業(yè)未來一段時(shí)間內(nèi)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果的模擬，結(jié)合一系列的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及分析方法，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)隨制約因素的變動(dòng)過程進(jìn)行反映，幫助企業(yè)從自身發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，對(duì)財(cái)務(wù)管理的措施和方法進(jìn)行改進(jìn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，動(dòng)態(tài)管理是指通過對(duì)項(xiàng)目未來可以接受的內(nèi)涵報(bào)酬率、目標(biāo)成本以及財(cái)務(wù)狀況等的設(shè)定，結(jié)合相應(yīng)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用現(xiàn)代化的信息管理手段及動(dòng)態(tài)分析方法，對(duì)各種因素影響下的項(xiàng)目經(jīng)營成果進(jìn)行預(yù)測和反映，通過動(dòng)態(tài)目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)的對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的全過程。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是非常必要的，一方面，應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是提高項(xiàng)目價(jià)值的要求。在市場競爭日趨激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，就必須不斷提高自身財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，降低項(xiàng)目運(yùn)行中產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用，提升企業(yè)的市場競爭力。另一方面，應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)自我完善的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要投入大量的資金，而這些資金都需要開發(fā)商提前墊付，一般都會(huì)通過銀行貸款的方式，維持項(xiàng)目的資金供應(yīng)，在這個(gè)過程中，企業(yè)的資金使用成本較高。應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，能夠使得企業(yè)管理人員及時(shí)把握項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金使用情況，幫助決策人員發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)的自我發(fā)展和完善。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中存在的問題
（一）管理意識(shí)淡薄
在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作并沒有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，采用的是粗放的財(cái)務(wù)管理模式，在項(xiàng)目開發(fā)之前，沒有進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算編制，對(duì)于資金的支出沒有進(jìn)行有效的控制，認(rèn)為只要能夠取得土地使用權(quán)，在保證質(zhì)量的前提下，確保工程的按期交付，就可以獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。不可否認(rèn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫的背景下，這種房地產(chǎn)開發(fā)模式雖然粗放，也的確能夠取得相應(yīng)的收益，但是盲目的運(yùn)作容易造成許多不必要的資金浪費(fèi)，降低項(xiàng)目開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)效益，減少企業(yè)的收入。
（二）管理制度欠缺
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，財(cái)務(wù)管理制度的不健全主要表現(xiàn)在缺乏相應(yīng)的目標(biāo)成本預(yù)算，沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的預(yù)算編制，財(cái)務(wù)支出缺乏明確合理的計(jì)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商無法及時(shí)準(zhǔn)確地把握資金流向，影響了其對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的決策與判斷，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)缺乏一個(gè)相對(duì)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程。
（三）管理難度較大
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)還停留在會(huì)計(jì)管理層面上，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的管理只是簡單的核算，運(yùn)用會(huì)計(jì)知識(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的會(huì)計(jì)問題進(jìn)行解決，而沒有真正從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程出發(fā)，進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的難度大大增加。
三、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用
（一）樹立合理的成本管理思想
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，最為核心的內(nèi)容，就是成本管理，只有切實(shí)做好成本管理工作，才能夠從根源上對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。從目前來看，在成本管理中，應(yīng)該將以往“以核算為中心”的管理思想轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥刂茷橹行摹钡某杀竟芾硭枷?，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理中，適當(dāng)前移成本控制點(diǎn)，在立項(xiàng)階段，結(jié)合相應(yīng)的可行性分析，制定出全面細(xì)致的成本預(yù)算。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同簽訂前，組建調(diào)查小組，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的開發(fā)費(fèi)用及預(yù)期收益做了一個(gè)大致的了解，結(jié)合企業(yè)的利潤空間，實(shí)現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制，有效減少了資金的無謂浪費(fèi)，提高了該企業(yè)成本管理的安全性及有效性。
（二）強(qiáng)化成本的全過程控制
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，合同性成本、非合同性成本以及待發(fā)生成本共同構(gòu)成了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本，對(duì)于動(dòng)態(tài)成本的管理，應(yīng)該結(jié)合動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式，實(shí)現(xiàn)成本的全過程控制。動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分是合同性成本，這種特性也決定了其必然是成本控制的核心和重點(diǎn)。工程合同容易受到各種因素的影響，存在很大的不確定性，也使得成本的控制呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的特點(diǎn)，在實(shí)際操作中，“款項(xiàng)超付”、“變更黑洞”等成本失控現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了成本控制的有效性。對(duì)此，在項(xiàng)目成本管理中，應(yīng)該堅(jiān)持以合同為中心，對(duì)項(xiàng)目整體的成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解和細(xì)化，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)合同都擁有與之相對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)時(shí)期，都具備統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的成本規(guī)劃。這種規(guī)劃不僅需要體現(xiàn)在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的明確指標(biāo)要求上，也應(yīng)該體現(xiàn)在資金的動(dòng)態(tài)管理上，為項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理提供必要的支撐。
（三）做好現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)可以看做是一種投資行為，對(duì)于開發(fā)商的現(xiàn)金流有著較高的要求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，做好財(cái)務(wù)管理，維護(hù)好企業(yè)現(xiàn)金流，是減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)開發(fā)安全的關(guān)鍵所在。在傳統(tǒng)靜態(tài)財(cái)務(wù)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理停留在對(duì)各種表面數(shù)據(jù)的結(jié)算和控制，而沒有真正觸及房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的真實(shí)資金狀況，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題。如某房地產(chǎn)公司在進(jìn)行二期工程開發(fā)時(shí)，報(bào)告期內(nèi)收入3800萬元，利潤值2600萬元，平均凈資產(chǎn)4800萬元，通過靜態(tài)分析可知該企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)尚可。然而經(jīng)深入分析，該企業(yè)年度內(nèi)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物凈增加-1100萬元，說明該企業(yè)面臨開發(fā)活動(dòng)難以為繼的困境。由此可知，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，靜態(tài)財(cái)務(wù)分析無法對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)。采用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，能夠及時(shí)把握現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)變化，更加深入準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，確保資金的合理使用，提高財(cái)務(wù)管理效果。
（四）規(guī)范動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足自身發(fā)展實(shí)際，及時(shí)更新財(cái)務(wù)管理觀念，應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)和程序進(jìn)行規(guī)范，制定出切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，確保動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理作用的充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理生產(chǎn)經(jīng)營中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和隱患，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和市場競爭力的不斷提高，使得企業(yè)能夠在日趨激烈的市場競爭中，占據(jù)一個(gè)有利的位置，獲得更好的發(fā)展。
四、結(jié)束語
總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，我國的城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此得到了迅猛發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)管理工作發(fā)揮著非常重要的作用，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理中存在的各種問題，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該立足自身的發(fā)展實(shí)際，積極引入動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)監(jiān)督和成本控制，結(jié)合財(cái)務(wù)管理中存在的各種動(dòng)態(tài)變化，確保財(cái)務(wù)管理的有效展開，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]焦翠林.分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法[J].中國總會(huì)計(jì)師，2015，（1）：74-75
摘 要 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到很大的帶動(dòng)作用，但作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了控制成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前競爭日益激烈的環(huán)境下，實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理具有必然性。本文首先對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行了基本概述，然后分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題，論述了其構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的必然性和可行性，最后提出了房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的步驟，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、成本控制具有借鑒作用。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理 現(xiàn)狀 構(gòu)建
由于房地產(chǎn)業(yè)所處的重要經(jīng)濟(jì)地位和行業(yè)本身所暴露出的現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)問題，有必要引入一種更為科學(xué)的財(cái)務(wù)管理理念和方法來指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另外，開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資是為了獲取利潤，從財(cái)務(wù)管理的角度來講，就是要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。因此必須借助于一個(gè)有效的價(jià)值測量工具來提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即開發(fā)和運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。
一、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概述
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是一種財(cái)務(wù)管理的方式，所謂的動(dòng)態(tài)化管理就是在管理中利用對(duì)結(jié)果的模擬來實(shí)現(xiàn)對(duì)目前財(cái)務(wù)管理的措施和方法的改進(jìn)，是一種預(yù)測式的財(cái)務(wù)管理方法。其應(yīng)用的主要手段是利用動(dòng)態(tài)化的管理指標(biāo)和預(yù)先設(shè)置好的管理工具和財(cái)務(wù)分析的方式對(duì)財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)管理，從而研究企業(yè)財(cái)務(wù)信息在某種因素的制約下會(huì)如何發(fā)展。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
與一般項(xiàng)目投資相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、過程復(fù)雜、投資巨大等特點(diǎn)。其財(cái)務(wù)管理工作往往要求準(zhǔn)確的投資分析和成本控制能力。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解，沒有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行有效的財(cái)務(wù)管理和成本控制，項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)存在諸多財(cái)務(wù)問題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。歸納起來，問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（一）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)
許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目管理時(shí)沒有做很好的事情財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地的成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面做細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，因而無法準(zhǔn)確地預(yù)測目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算和分解落實(shí)工。這很有可能會(huì)造成企業(yè)盲目地進(jìn)行資金管理，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）為趕工期忽略成本控制
迫于市場競爭以及資金回收方面的壓力，許多房地產(chǎn)公司都會(huì)出現(xiàn)趕工期的情況。為了節(jié)省時(shí)間，經(jīng)常出現(xiàn)沒有完成設(shè)計(jì)工作就急于“招標(biāo)”、“施工”，普遍存在“邊干邊設(shè)計(jì)”這種現(xiàn)象。正所謂欲速則不達(dá)，這種一味追求建設(shè)速度的做法造成了在項(xiàng)目建設(shè)前期無法對(duì)目標(biāo)進(jìn)行估計(jì)測算，不利于日后施工過程進(jìn)行有效的成本控制。
（三）部門間信息溝通不暢，不利于項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作的開展
房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，往往需要大量的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)資料。而這些，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及一線施工管理部門。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)單純認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)部門的工作，而沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)部門實(shí)行財(cái)務(wù)管理需要其他職能部門的配合，以至于財(cái)務(wù)部門無法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無法進(jìn)行成本核算與管理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的必要性和可行性
（一）實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值的客觀需要
房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須采取最低成本戰(zhàn)略，差異化戰(zhàn)略，或者集中戰(zhàn)略。而采取低成本戰(zhàn)略，必須要對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰(zhàn)略必須具備持續(xù)的創(chuàng)新能力，能夠不斷超越自身和競爭對(duì)手，而房地產(chǎn)企業(yè)的任何一項(xiàng)創(chuàng)新，都不具有可持續(xù)性，非常容易被競爭對(duì)手模仿，所以很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正做到持續(xù)創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的生存發(fā)展，擁有自己的核心競爭能力，就必須走低成本戰(zhàn)略之路，通過進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理和控制，來最大程度地降低企業(yè)的運(yùn)行成本。但是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析與核算不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這項(xiàng)要求，已不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作，因此，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是其必然選擇。
（二）信息化技術(shù)的應(yīng)用為實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理提供了可能
面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的發(fā)展趨勢，財(cái)務(wù)管理信息化已是必然趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。而要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，必須擁有能迅速處理財(cái)務(wù)信息和具備數(shù)據(jù)運(yùn)算功能的分析工具，這就要求結(jié)合不同公司實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需要來開發(fā)應(yīng)用財(cái)務(wù)軟件。通過財(cái)務(wù)軟件的使用，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的信息化，企業(yè)的決策者就可以得到經(jīng)過處理的、簡明直觀的財(cái)務(wù)信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財(cái)務(wù)核算工作，而且同時(shí)也可以降低企業(yè)的人工成本。另外，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)具有非常強(qiáng)大的數(shù)據(jù)處理能力，可以對(duì)所有需要進(jìn)行處理的信息進(jìn)行處理，這樣企業(yè)就可以綜合把握各種信息，避免產(chǎn)生因忽略部分?jǐn)?shù)據(jù)而造成決策失誤的現(xiàn)象。
四、房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建原理
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建，是一個(gè)關(guān)聯(lián)整個(gè)企業(yè)的系統(tǒng)工程。在構(gòu)建之前，必須明確系統(tǒng)設(shè)計(jì)的原理，即在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的定義框架內(nèi)，立足于對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)處理與反饋，將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)構(gòu)建成一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映項(xiàng)目資金運(yùn)作情況的信息平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以模擬出目標(biāo)資金在不同市場環(huán)境下的變化，并將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)與目標(biāo)值的比較結(jié)果及時(shí)反饋給系統(tǒng)，供企業(yè)管理者進(jìn)行決策提供參考。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式構(gòu)建思路
不同的企業(yè)，其資金運(yùn)作情況也不同，因此要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)控制流程。在財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理鏈中，公司任何一處發(fā)生成本支出的環(huán)節(jié)與項(xiàng)目，都可以在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中直觀展示。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制水平將達(dá)一個(gè)全新的高度。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)借助動(dòng)態(tài)系統(tǒng)不斷提高企業(yè)的內(nèi)部成本控制水平，為股東創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)作情況進(jìn)行預(yù)測，從而有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用效率。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式系統(tǒng)設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的關(guān)鍵是要進(jìn)行管理模式系統(tǒng)設(shè)計(jì)，通過建立適合目標(biāo)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理平臺(tái)，使企業(yè)的各職能部門的財(cái)務(wù)管理都能在一個(gè)系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，主要分為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：
第一，需求分析。結(jié)合所在企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，根據(jù)所要解決的主要問題，確定未來系統(tǒng)所要實(shí)現(xiàn)的主要功能，從而科學(xué)地進(jìn)行功能模塊的設(shè)計(jì)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，主要是為了實(shí)現(xiàn)其財(cái)務(wù)管理的信息化，既包括財(cái)務(wù)信息匯總、查閱、調(diào)整、分析以及執(zhí)行結(jié)果測算等，又包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)信息反饋，統(tǒng)計(jì)分析和綜合評(píng)估等工作。進(jìn)行有效的需求分析，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的前提。
第二，設(shè)置系統(tǒng)模塊。在明確了動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)所要具備的功能后，就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行模塊設(shè)置。通常，房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理主要包括基礎(chǔ)信息、可行性分析、成本控制以及企業(yè)績效評(píng)估幾個(gè)模塊。
第三，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的運(yùn)行。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)正式運(yùn)行后，才能使房地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管理。主要包括前期準(zhǔn)備工作、財(cái)務(wù)成本的計(jì)算、分解、監(jiān)控管理、評(píng)估考核等環(huán)節(jié)，以及各個(gè)環(huán)節(jié)之間的相互配合。只有真正使企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)得以有效運(yùn)用，才能有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的各種資源，特別是資金的合理配置，進(jìn)而不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
第四，系統(tǒng)的集成管理。這一階段對(duì)系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊進(jìn)行整合，從而形成一個(gè)完整的相互協(xié)調(diào)的系統(tǒng)。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橹芷陂L，成本大在管理中容易因?yàn)閺?fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動(dòng)態(tài)化的財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控是十分必要的，通過進(jìn)行實(shí)時(shí)化監(jiān)控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目融資；資金管控；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F271 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）29-0246-02
資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理活動(dòng)的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉(zhuǎn)周期長等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資管理和資金管理與控制，對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的順利進(jìn)行具有重要意義。近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的重要項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資問題也日益受到關(guān)注，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。
一、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資和資金管理方面存在的問題分析
1.房地產(chǎn)融資決策不當(dāng)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的融資決策，造成項(xiàng)目融資出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過高和引起債務(wù)危機(jī)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)某一地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，需要進(jìn)行融資決策分析，進(jìn)而確定企業(yè)的項(xiàng)目融資的渠道、數(shù)量、風(fēng)險(xiǎn)等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的決策分析流程，沒有對(duì)項(xiàng)目融資決策進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項(xiàng)目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的經(jīng)濟(jì)性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，缺乏科學(xué)的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當(dāng)?shù)闹匾颉?/p>
2.房地產(chǎn)融資市場體系不健全，融資效率低
房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實(shí)際的運(yùn)行過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過程中存在短視行為，企業(yè)過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環(huán)境的影響，受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，存在融資成本過高的風(fēng)險(xiǎn)，這嚴(yán)重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過程中，缺乏對(duì)自身情況的分析和估算。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模、融資方式、項(xiàng)目建設(shè)的數(shù)量、融資的時(shí)機(jī)等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)投資周期長、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中面臨多重風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在項(xiàng)目融資和項(xiàng)目資金管控方面存在嚴(yán)重的不足和問題，造成企業(yè)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)缺乏充分的預(yù)警、識(shí)別和應(yīng)對(duì)機(jī)制。企業(yè)缺乏對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)和資金管理風(fēng)險(xiǎn)的重視，對(duì)變幻莫測的市場環(huán)境缺乏冷靜的、科學(xué)的分析和認(rèn)識(shí)。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，對(duì)投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
4.資金管控不嚴(yán)和調(diào)度不合理，造成企業(yè)財(cái)務(wù)困境
在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資和開發(fā)管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理的效率，可能導(dǎo)致獎(jiǎng)金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)度的不合理，營運(yùn)不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境或資金冗余。
對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的使用缺乏有效的預(yù)算管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在使用的過程中不能夠按照計(jì)劃進(jìn)行控制，項(xiàng)目資金在收付過程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴(yán)重影房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響和制約項(xiàng)目的進(jìn)度和項(xiàng)目投資資金的周轉(zhuǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資和資金管控的措施建議
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析
科學(xué)的融資決策分析，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資水平，降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之后，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目資金的籌集途徑進(jìn)行科學(xué)的比較分析，對(duì)企業(yè)的債務(wù)責(zé)任和融資規(guī)模以及融資期限進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)分析。從而確定企業(yè)的融資目標(biāo)和融資方案。企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)自身的融資能力，提出建設(shè)性的融資方案，充分的咨詢?nèi)谫Y顧問，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本。
2.推進(jìn)融資渠道創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多元化融資
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專門機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目融資中應(yīng)該主動(dòng)發(fā)展多元化的融資，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業(yè)長期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設(shè)資金。債券融資是一項(xiàng)穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)在融資的過程中應(yīng)該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，保證良好的社會(huì)形象，穩(wěn)步擴(kuò)張，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
3.監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率
通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進(jìn)行合理的組織和安排，制訂科學(xué)的資金使用計(jì)劃，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理水平，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)資金的使用過程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)地制訂資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)資金過程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過程中出現(xiàn)浪費(fèi)和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的集中管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金使用主要流向工程的采購和建設(shè)成本中，因此，必須加強(qiáng)對(duì)工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴(yán)格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該制定滾動(dòng)的預(yù)算計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)資金使用的預(yù)算管理，確保資金的合理安全流動(dòng)。最后，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的收入與支付過程的監(jiān)控。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程，加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的資金流動(dòng)的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關(guān)的資金審批、嚴(yán)格用款審批制度，有效防范資金使用風(fēng)險(xiǎn)。
4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安全
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項(xiàng)目資金管理存在一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項(xiàng)目資金的保障機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理過程中，應(yīng)該采用資金集中管理的方式，建立完善的項(xiàng)目工程款項(xiàng)和工程費(fèi)用的計(jì)量、審批、確認(rèn)以及支付程序。完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金存取、費(fèi)用收付制度，加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金計(jì)劃管理水平。在房地產(chǎn)開發(fā)的階段，應(yīng)科學(xué)地編制項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃及原材料設(shè)備等采購資金計(jì)劃通過全面的年度和月底資金使用計(jì)劃的編制，根據(jù)實(shí)際的工期需要和工程進(jìn)度需要，科學(xué)合理地安排項(xiàng)目資金使用，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
資金對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關(guān)重要，關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理與控制，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，實(shí)施多元化的融資模式，加強(qiáng)對(duì)融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，提高對(duì)企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強(qiáng)對(duì)資金使用的預(yù)算管理和內(nèi)部審計(jì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
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土地浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。近年來城市規(guī)劃的盲目擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟(jì)收益率不成比例，重復(fù)開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對(duì)于行業(yè)來說是浪費(fèi)，對(duì)于國家資源來說也是浪費(fèi)。工程項(xiàng)目管理缺失帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對(duì)于工程項(xiàng)目的管理與監(jiān)督，簡單的投資和工程設(shè)計(jì)之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項(xiàng)目管理出現(xiàn)了斷層，對(duì)工程的質(zhì)量控制不嚴(yán)格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會(huì)影響工程進(jìn)度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項(xiàng)目管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。通貨膨脹與市場因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也將面臨無利可圖或是虧損的危機(jī)。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項(xiàng)目的市場前景，價(jià)格的確定要與市場的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險(xiǎn)往往體現(xiàn)在銀行對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估階段，很容易受到市場經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目收益縮水。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對(duì)于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時(shí)了解市場信息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，防止市場變動(dòng)對(duì)發(fā)展的沖擊。在項(xiàng)目管理方面，要從實(shí)際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃。健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財(cái)務(wù)管理人員的研究，針對(duì)性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，積極探索適合企業(yè)特點(diǎn)，適合市場特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時(shí)地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對(duì)于不明財(cái)務(wù)問題及時(shí)查清并消除影響。加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市場競爭中，取得競爭優(yōu)勢，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。積極創(chuàng)新高效財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有實(shí)時(shí)性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和財(cái)務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理方法，通過工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出不斷完善的財(cái)務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能。強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)核心競爭力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門和管理人員，為了提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門時(shí)，選擇具有專業(yè)知識(shí)的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學(xué)習(xí)深造工作，及時(shí)考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理穩(wěn)定發(fā)展。
三、總結(jié)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施；財(cái)務(wù)管理體現(xiàn)；前景展望
眾所周知，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)競爭不斷加劇使得地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)局部過熱的態(tài)勢，國家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱局面推出了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不進(jìn)行競爭方式和競爭手段的調(diào)整，而最為重要的就是進(jìn)行成本的控制和管理，管理出效益，只有對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了必要的控制，才能在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，把房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：
1.1項(xiàng)目開發(fā)階段的成本
項(xiàng)目開發(fā)階段的成本主要是指土地成本。
1.2項(xiàng)目建設(shè)成本
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。
1.3財(cái)務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.4項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營費(fèi)用
管理運(yùn)營費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營費(fèi)用中。
1.5各相關(guān)品類的稅收費(fèi)用
房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)遵循的原則
2.1經(jīng)濟(jì)效益原則
進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。
2.2目標(biāo)成本控制原則
進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期的進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。
2.3綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。
2.4權(quán)責(zé)發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
2.5動(dòng)態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，進(jìn)行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)較高的收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施
4.1項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段的成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。
4.1.1項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也被成為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說來，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價(jià)值等；
（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求、市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；
（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。
4.1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。
（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。
4.2項(xiàng)目施工階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施 進(jìn)行分析和總結(jié)。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。
（3）堅(jiān)持物資采購比價(jià)。在物資采購比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。
（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。
（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
4.3項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制
工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。
5、財(cái)務(wù)管理在成本控制中的體現(xiàn)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說來，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)
6、房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展趨勢
首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 財(cái)務(wù) 作用
加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是企業(yè)管理工作的重要組成部份，也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。成本管理具有綜合性強(qiáng)、過程復(fù)雜等特點(diǎn)。財(cái)務(wù)人員參與成本管理能力和水平的高低，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理效果有著較大的影響。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理面臨的主要問題
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，在項(xiàng)目開工前沒有進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定，對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的管控近于空白，使得公司管理層在房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算前無法準(zhǔn)確知悉項(xiàng)目總成本情況；對(duì)各類工程項(xiàng)目變更導(dǎo)致的項(xiàng)目收益情況的影響也無法進(jìn)行可靠分析。預(yù)算人員通常也只是每月進(jìn)行工程進(jìn)度款的計(jì)算審核，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的總成本缺乏全局管控。
另外，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，使得財(cái)務(wù)人員無法對(duì)階段性項(xiàng)目成本預(yù)算數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)的差異進(jìn)行有效分析；無法掌握項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本指標(biāo)的變動(dòng)情況；在審核各類工程成本付款時(shí)，無法準(zhǔn)確發(fā)表財(cái)務(wù)意見；無法合理預(yù)計(jì)項(xiàng)目資金需求量，協(xié)調(diào)項(xiàng)目資金籌措及使用的難度較大。
（二）財(cái)務(wù)人員參與成本管理中的現(xiàn)狀
首先，很多財(cái)務(wù)人員只求穩(wěn)定不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)。認(rèn)為成本管理只是預(yù)決算部門的事，不是財(cái)務(wù)部的主要工作，本位主義嚴(yán)重，帶著自掃門前雪的態(tài)度來看待成本管理工作，無法站在企業(yè)整體角度來考慮問題。
其次，由于大部份財(cái)務(wù)人員對(duì)如何在成本管理中發(fā)揮作用沒有清晰的思路，同時(shí)也缺乏先進(jìn)的成本控制方法及強(qiáng)有力的成本控制手段，無法找到成本管理與財(cái)務(wù)管理工作的交集點(diǎn)，使得財(cái)務(wù)人員對(duì)參與成本管理工作有著普遍的畏難情緒。
另外，財(cái)務(wù)人員在成本管理過程中需要處理并溝通大量的信息，但現(xiàn)狀是大部份財(cái)務(wù)人員的溝通技巧明顯不足。這些都會(huì)使財(cái)務(wù)人員得到的信息失真、遺漏嚴(yán)重，進(jìn)而導(dǎo)致成本管理決策出現(xiàn)失誤，加大了管理成本和管理風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員參與成本管理的建議
（一）明確財(cái)務(wù)人員參與成本管理的定位及思路
財(cái)務(wù)人員如何參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理？如何與專業(yè)從事成本計(jì)算審核的預(yù)決算人員分工合作，明確定位財(cái)務(wù)人員參與成本管理的職能？這些問題常常困擾著房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員。
結(jié)合日常實(shí)際工作情況，我認(rèn)為財(cái)務(wù)人員應(yīng)立足于反映企業(yè)盈利狀況這一財(cái)務(wù)的基本職能來看待成本管理的問題。預(yù)決算人員主要是對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行具體的計(jì)算及審核，而財(cái)務(wù)人員主要是從管理項(xiàng)目整體收益的角度來參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，通過對(duì)項(xiàng)目整體收益情況的管控，延伸至對(duì)項(xiàng)目成本的管理，對(duì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目收益的成本變更進(jìn)行管控，組織相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目成本的變更進(jìn)行討論，分析其變更合理性、必要性，并及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目盈利預(yù)期及相關(guān)預(yù)算計(jì)劃。
（二）建立并不斷完善的資金預(yù)算管控體系
財(cái)務(wù)管理的核心就是資金管理。在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的大環(huán)境下，財(cái)務(wù)人員應(yīng)通過建立并不斷完善企業(yè)資金預(yù)算管控體系，來對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程進(jìn)行監(jiān)控。資金預(yù)算管控體系應(yīng)包括成本測算、開發(fā)計(jì)劃、工程簽證變更、資金預(yù)算編制等方面。
通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體成本預(yù)測，來確定項(xiàng)目資金的總需求量；依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，將項(xiàng)目資金總需求量在開發(fā)期間內(nèi)按月進(jìn)行分解，并編制工程項(xiàng)目資金預(yù)算。財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行工程項(xiàng)目款項(xiàng)支付時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照工程項(xiàng)目資金預(yù)算中的數(shù)額進(jìn)行審核。
當(dāng)發(fā)生項(xiàng)目成本變更時(shí)（包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、開發(fā)計(jì)劃變更、材料價(jià)格變更等最終可能導(dǎo)致資金預(yù)算發(fā)生變化的變更），財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)工程部重新制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；協(xié)調(diào)成本合約部對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行重新的測算，并對(duì)分解后的工程項(xiàng)目資金預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。財(cái)務(wù)人員在后期進(jìn)行工程項(xiàng)目款項(xiàng)支付時(shí)，應(yīng)按照調(diào)整后的工程項(xiàng)目資金預(yù)算進(jìn)行審核。
通過上述資金預(yù)算管控體系的建立，可以使財(cái)務(wù)人員著眼于企業(yè)成本戰(zhàn)略，全方位、全過程地參與房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中應(yīng)有的作用。
（三）建立與企業(yè)內(nèi)部職能部門的信息溝通機(jī)制
加強(qiáng)財(cái)務(wù)與企業(yè)內(nèi)部各部門的溝通，是財(cái)務(wù)人員參與成本管理的重要手段。建立企業(yè)內(nèi)部各職能部門的信息溝通機(jī)制，有利于財(cái)務(wù)人員及時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)度情況及相關(guān)，有助于充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員的成本管理職能，提高財(cái)務(wù)參與成本管理的效率。 另外，財(cái)務(wù)人員也要本著相互尊重的態(tài)度，主動(dòng)與各部門進(jìn)行有效溝通，打破部門隔閡，與其他部門的同事建立起融洽的關(guān)系，疏通成本信息交流的渠道，營造良好的溝通環(huán)境。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員在成本管理中的積極作用，不斷完善企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體系。財(cái)務(wù)人員只有真正了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，滲透到具體的經(jīng)營環(huán)節(jié)中，才能更好的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造良好的生存和發(fā)展空間。以上是我個(gè)人對(duì)財(cái)務(wù)參與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的一些淺見，不足之處歡迎指正。
參考文獻(xiàn)：
[1]唐明珠.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理淺析[J]；城市建設(shè)理論研究，2012年第27期
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；財(cái)務(wù)管理
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）05-0171-02
當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，股權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的普遍手段，在房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中也遇到了一些財(cái)務(wù)管理問題和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行分析并提出解決對(duì)策具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及原因分析
房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般是通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)交易完成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指專門為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，大部分擁有正在開發(fā)或者待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指公司的股東依法將自己擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，使他人成為該公司的股東。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與以及其他合法途徑將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)。房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指本來要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但是因?yàn)槟承┰蚋臑橐怨蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行，實(shí)質(zhì)上還是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
房地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因主要有以下幾個(gè)方面：
1．我國法律對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的限制。我國相關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)不能對(duì)未達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所以，一些想進(jìn)行土地交易的房地產(chǎn)公司不得不采取變通的方式，使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式對(duì)土地進(jìn)行交易。
2．股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)相對(duì)比較簡單。房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需要按照相關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記，不需要辦理房地產(chǎn)的過戶手續(xù)，房地產(chǎn)公司的名稱不會(huì)發(fā)生變化，可以繼續(xù)進(jìn)行后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)。而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要到土地管理部門、房地產(chǎn)部門等相關(guān)政府部門辦理變更或者過戶手續(xù)，手續(xù)來看相對(duì)復(fù)雜，特別是在建工程涉及的項(xiàng)目立項(xiàng)等手續(xù)的變更更加復(fù)雜，所以，為了減少對(duì)項(xiàng)目的外部影響，加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，交易雙方就會(huì)選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)施交易。
3．為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的部分稅費(fèi)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相比股權(quán)轉(zhuǎn)讓要多繳納營業(yè)稅、契稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅，所以，很多房地產(chǎn)集團(tuán)利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓來進(jìn)行稅收籌劃，以此減少交易環(huán)節(jié)需要繳納的稅金。
二、房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存在的財(cái)務(wù)管理問題與風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到一系列的財(cái)務(wù)問題，并且轉(zhuǎn)讓過程中存在較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體來說主要包括以下幾個(gè)方面：
1．房地產(chǎn)項(xiàng)目公司面臨或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)?；蛴胸?fù)債，主要包括為批量的對(duì)外擔(dān)保、潛在的尚未支付款項(xiàng)、潛在的合同違約等。在房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，受讓方收購相應(yīng)的股權(quán)后，就應(yīng)該承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確約定了受讓方對(duì)目標(biāo)企業(yè)轉(zhuǎn)讓前的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，但是由于這樣的協(xié)議條款不能對(duì)抗善意第三人，受讓方也是只能在對(duì)外先承擔(dān)了債務(wù)責(zé)任后，再對(duì)原來的股東實(shí)施追償。但是此時(shí)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東的償債能力可能大不如前，沒有了償債保證，使得股權(quán)收購方無法進(jìn)行追償。
2．股權(quán)收購的程序是否合法有待驗(yàn)證。房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域外很多的法律法規(guī)，轉(zhuǎn)讓是否具有有效性和合法性關(guān)系著轉(zhuǎn)讓的成敗，例如，《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東數(shù)要求是2人以上、50人以下，如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的股東人數(shù)不符合這一要求，就可能會(huì)使得交易失敗。如果是轉(zhuǎn)讓國有股權(quán)，必須要按照法定的程序進(jìn)行，否則轉(zhuǎn)讓合同是無效的。轉(zhuǎn)讓收購國有股權(quán)必須經(jīng)過國有資產(chǎn)管理辦公室的審批并辦理產(chǎn)權(quán)界定和登記，簽訂轉(zhuǎn)讓合同，等到產(chǎn)權(quán)交易中心出具了產(chǎn)權(quán)交割單之后，才能辦理股權(quán)登記和工商變更等手續(xù)。收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)后，要及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，屬于中外合資企業(yè)的還要經(jīng)過外經(jīng)委的審批，確認(rèn)公司的投資主體發(fā)生了變化，否則，股權(quán)收購合同無法生效。
3．房地產(chǎn)相關(guān)公司以前經(jīng)營是否合法有待驗(yàn)證。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司以前經(jīng)營的合法性主要包括董事會(huì)和股東大會(huì)的決議是否有效合法、是否存在偷稅漏稅行為等等。這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)都可能使房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及其負(fù)責(zé)人受到經(jīng)濟(jì)上或者非經(jīng)濟(jì)上的處罰。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確規(guī)定股權(quán)的受讓方對(duì)以往的經(jīng)營不必承擔(dān)責(zé)任，但是受讓方在收購股權(quán)后，稅務(wù)部門仍然可以根據(jù)以往經(jīng)營的不合法行為對(duì)收購后的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司實(shí)施處罰，這樣，收購方在承擔(dān)相應(yīng)處罰后，再對(duì)原來的股東進(jìn)行追償，為時(shí)已晚。
4．房地產(chǎn)項(xiàng)目公司存在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。在建工程或者土地使用權(quán)有可能會(huì)被股東進(jìn)行多次抵押，原股東的債權(quán)人也可能查封，因?yàn)榉康禺a(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是不需要經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，這樣就使得產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)顯得相對(duì)隱性。所以，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方應(yīng)該審核房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，看產(chǎn)權(quán)證是否標(biāo)注了其他權(quán)利的登記，到房地產(chǎn)管理部門對(duì)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)行核實(shí)。
三、解決房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中財(cái)務(wù)管理問題的對(duì)策建議
針對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的各種問題，建議從以下幾個(gè)方面加以改進(jìn)。
1．嚴(yán)格股權(quán)轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)管理流程。一方面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的雙方應(yīng)該成立調(diào)研小組，該小組應(yīng)該由專業(yè)人員組成，從法律、財(cái)務(wù)管理、前期手續(xù)、市場以及工程技術(shù)等多個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司以及轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目本身進(jìn)行評(píng)估調(diào)研。另一方面，要做到綜合評(píng)估，權(quán)衡利弊。市場經(jīng)濟(jì)條件下，沒有無風(fēng)險(xiǎn)的投資，當(dāng)然也就沒有無風(fēng)險(xiǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，所以，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方應(yīng)該建立綜合的評(píng)估機(jī)構(gòu)，由決策機(jī)構(gòu)從發(fā)展需要、收購方戰(zhàn)略等方面權(quán)衡利弊、全局考慮、綜合評(píng)價(jià)，值得注意的是決策機(jī)構(gòu)應(yīng)該獨(dú)立于調(diào)研小組。
2．明確轉(zhuǎn)讓合同約定的權(quán)責(zé)劃分。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)該明確約定權(quán)責(zé)劃分邊界。一般來說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前的債務(wù)、歷史問題的處理等是由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)讓方的權(quán)利是按照合同約定收到的轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)；房地產(chǎn)集團(tuán)的受讓方主要責(zé)任是承擔(dān)合同約定的付款，受讓方的權(quán)利則是獲得相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵是或有債務(wù)的約定，是進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可以約定在工商部門先變更股權(quán)手續(xù)后再獲得新的營業(yè)執(zhí)照的時(shí)間為劃分債務(wù)的時(shí)間邊界，這一時(shí)間以前形成的債務(wù)由原股東負(fù)責(zé)，后來形成的債務(wù)由新股東負(fù)責(zé)。
3．嚴(yán)格控制擔(dān)保和保證金。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)一般都可以通過相關(guān)的調(diào)查程序發(fā)現(xiàn)，但是股權(quán)交換的風(fēng)險(xiǎn)具有或有性、隱蔽性的特點(diǎn)。為了避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn)，收購方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款當(dāng)做保證金，加入?yún)f(xié)議簽訂后因?yàn)槟繕?biāo)公司的原因，使得受讓方承擔(dān)了額外的損失，受讓方就可以用該保證金支付；如果協(xié)議期限屆滿后，并沒有出現(xiàn)額外的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)，受讓方就應(yīng)該將該項(xiàng)保證金付給出讓方。另一方面，受讓方還可以要求轉(zhuǎn)讓方提供上市公司擔(dān)保、母公司擔(dān)?；蛘咩y行保函等方式進(jìn)行擔(dān)保，擔(dān)保責(zé)任應(yīng)該隨著潛在的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模變化，提供擔(dān)保的時(shí)間也應(yīng)該相對(duì)較長，受讓方應(yīng)該選擇具有較高信用度的主體來作為擔(dān)保方，以此規(guī)避房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
4．房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)該對(duì)付款節(jié)點(diǎn)給予嚴(yán)格控制。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)該通過對(duì)付款節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排來控制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。例如，完成相關(guān)的工商變更手續(xù)，領(lǐng)取新營業(yè)執(zhí)照，標(biāo)志著股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，可以將此作為付款管理的時(shí)間點(diǎn)之一；又如土地使用權(quán)存在查封或抵押的情況，需要將土地使用權(quán)解封或者解押的時(shí)間作為付款的時(shí)間點(diǎn)之一。
5．股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方要認(rèn)真進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避繳納土地增值稅的案例比比皆是，但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行受讓后繼續(xù)開發(fā)的，可以扣除的開發(fā)成本是轉(zhuǎn)讓前的房地產(chǎn)賬面成本，并不是股權(quán)交易的金額。如此一來，計(jì)算土地增值稅的增值額與直接購買房地產(chǎn)相比較高，導(dǎo)致繳納的土地增值稅額較大，所以，如果房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后用于繼續(xù)開發(fā)的，應(yīng)該關(guān)注股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)土地增值稅的影響。股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不能簡單地理解為肯定比直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)節(jié)稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式通常會(huì)減少轉(zhuǎn)讓方繳納的稅金，但是從長遠(yuǎn)來看，受讓方往往是多繳納稅金，因此，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，應(yīng)該充分估計(jì)稅金對(duì)轉(zhuǎn)讓的影響。
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