時(shí)間：2022-10-11 22:00:10
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關(guān)鍵詞：自貿(mào)區(qū)；房地產(chǎn)；投資
中國(guó)（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱天津自貿(mào)區(qū)），作為北方首個(gè)自貿(mào)區(qū)，是繼上海自貿(mào)區(qū)之后第二批獲得批復(fù)的自貿(mào)區(qū)。隨著2015年4月21日天津自貿(mào)區(qū)正式掛牌成立，一系列創(chuàng)新措施將會(huì)實(shí)施，改革紅利、開(kāi)放紅利將會(huì)逐步釋放，這為房地產(chǎn)投資也形成了重大利好?；诖耍疚脑噷?duì)天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，以供參考。
一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求
（一）辦公物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐，從而推動(dòng)辦公物業(yè)的租賃需求，濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過(guò)量的壓力將有望得到緩解，同時(shí)，由于自貿(mào)區(qū)對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
（二）零售物業(yè)需求
一方面，自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升，將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求，另一方面，自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢(shì)將提升對(duì)進(jìn)口商品的消費(fèi)需求，促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時(shí)吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入，從而推動(dòng)零售市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
（三）倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對(duì)天津物流容量和效率的要求，推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求及設(shè)施完善。
（四）住宅需求
自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)天津城市人口的增長(zhǎng)，同時(shí)推動(dòng)對(duì)自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。
二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資
利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：天津自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批當(dāng)周，濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環(huán)比增加6.76%，占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環(huán)比增加54.55%，占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套，環(huán)比增加104.00%，占濱海新區(qū)的12.72%。開(kāi)發(fā)區(qū)共成交112套，環(huán)比增加89.83%，占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，2015年1至9月，濱海新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額147.76億元，同比增長(zhǎng)26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長(zhǎng)42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動(dòng)下，濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn)，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況逐月向好，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖。雖然沒(méi)有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū)，我們通過(guò)濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此，可以推斷，天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。
三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇
（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)
受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響，自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價(jià)格不僅會(huì)持續(xù)上漲，而且業(yè)主們對(duì)樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會(huì)越來(lái)越高，主要表現(xiàn)為兩方面：一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級(jí)也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動(dòng)性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化，盡可能做到相對(duì)完善和穩(wěn)定。
（二）拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來(lái)產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí)，會(huì)形成大容量的信息交流需求，從而構(gòu)成一個(gè)以房地產(chǎn)為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺(tái)。
（三）房地產(chǎn)金融迎來(lái)創(chuàng)新機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新，推進(jìn)利率市場(chǎng)化，改善房企再融資環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過(guò)這些試點(diǎn)工作，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境更加市場(chǎng)化，也意味著未來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議
建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個(gè)方面把握自貿(mào)區(qū)紅利：
（一）調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
已經(jīng)具備條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的影響，從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，自貿(mào)區(qū)將帶來(lái)的是一種全新的經(jīng)營(yíng)理念?？傮w上要求做到：企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致，牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益與社會(huì)效益相一致。
（二）加快轉(zhuǎn)型升級(jí)
掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源，實(shí)現(xiàn)從開(kāi)發(fā)變持有，由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開(kāi)發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過(guò)“招拍掛”拿地之外，要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來(lái)的其他機(jī)會(huì)。土地存量方面，包括征用后未開(kāi)發(fā)利用的土地，因城市規(guī)劃所需動(dòng)拆遷而面臨再開(kāi)發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面，包括中高檔商品住宅、高級(jí)商辦樓、大型商務(wù)中心。
（三）掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金
在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同樣如此。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動(dòng)、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，取得了資金上的優(yōu)勢(shì)，也就具備了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。
（四）建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)管理新機(jī)制
就整體來(lái)看，1997—2011年之間，全國(guó)GDP急速增長(zhǎng)，2011年之后增速漸緩，與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)投資量大幅增加。全國(guó)房地產(chǎn)投資與GDP趨勢(shì)相當(dāng)。西部地區(qū)房地產(chǎn)投資是否有與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)或可能性需要進(jìn)一步實(shí)證檢驗(yàn)。這里以貴州為例。
貴州省房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系主要可劃分為以下四種可能：（1）二者相互促進(jìn)、影響和制約；（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資促進(jìn)較大，而后者對(duì)前者影響微弱；（3）房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)較大，而后者對(duì)前者影響微弱；（4）二者之間沒(méi)有明顯關(guān)系。選取貴州省1995—2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額L和GDP作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)來(lái)源于《貴州統(tǒng)計(jì)年鑒》。首先對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)，lnL，lnL，lnGDP,lnGDP序列在5%的顯著性水平下無(wú)法拒絕原假設(shè)，二階差分在5%的顯著性水平下可以拒絕非穩(wěn)定序列的原假設(shè)，即二者都為二階單整。理論和趨勢(shì)上，二者有存在長(zhǎng)期均衡的可能性。其次，對(duì)二者進(jìn)行JJ檢驗(yàn)方法來(lái)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。協(xié)整分析結(jié)果如下表：5%的置信水平下，lnL和lnGDP存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，即貴州省的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在長(zhǎng)期的穩(wěn)定的均衡態(tài)勢(shì)。最后通過(guò)Granger因果檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如下：以上結(jié)果顯示，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資促進(jìn)較大，而后者對(duì)前者影響微弱。
可見(jiàn)，貴州省房地產(chǎn)投資尚處于初級(jí)發(fā)展階段，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)和促進(jìn)作用尚小。這可能是因?yàn)?，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成的房地產(chǎn)投資促進(jìn)GDP增長(zhǎng)主要是通過(guò)資本的積累來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。發(fā)展較為落后的貴州省偏向于工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展，發(fā)展以工業(yè)導(dǎo)向性，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重視力度不夠，因此，房地產(chǎn)投資對(duì)貴州省GDP的貢獻(xiàn)較小。
二、如何實(shí)現(xiàn)西部地區(qū)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展
（一）與生態(tài)環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)。一直以來(lái)，西部地區(qū)房地產(chǎn)投資偏重于粗放型，主要依靠土地等資源的過(guò)度消耗來(lái)?yè)Q取區(qū)域性GDP的增長(zhǎng)。因此在房地產(chǎn)投資中應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取城市規(guī)劃專家和生態(tài)保護(hù)專家的意見(jiàn)，使房地產(chǎn)品與生態(tài)環(huán)境有機(jī)銜接。
（二）逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的重視。檢驗(yàn)證明，西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)微弱，這與西部地區(qū)以工業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向的粗放型生產(chǎn)方式有關(guān)。而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)對(duì)西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響較大。西部地區(qū)應(yīng)加強(qiáng)工業(yè)建設(shè)，在此基礎(chǔ)上，以工業(yè)發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，最后使西部地區(qū)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在西部地區(qū)發(fā)展尚處于起步階段，應(yīng)在集中工業(yè)投入和發(fā)展的同時(shí)，逐步重視西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，重視房地產(chǎn)投資。
一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求
(一)辦公物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐,從而推動(dòng)辦公物業(yè)的租賃需求,濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過(guò)量的壓力將有望得到緩解,同時(shí),由于自貿(mào)區(qū)對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用,整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
(二)零售物業(yè)需求
一方面,自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升,將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求,另一方面,自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢(shì)將提升對(duì)進(jìn)口商品的消費(fèi)需求,促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時(shí)吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入,從而推動(dòng)零售市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
(三)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對(duì)天津物流容量和效率的要求,推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求及設(shè)施完善。
(四)住宅需求
自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì),拉動(dòng)天津城市人口的增長(zhǎng),同時(shí)推動(dòng)對(duì)自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。
二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資
利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示:天津自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批當(dāng)周,濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環(huán)比增加6.76%,占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環(huán)比增加54.55%,占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套,環(huán)比增加104.00%,占濱海新區(qū)的12.72%。開(kāi)發(fā)區(qū)共成交112套,環(huán)比增加89.83%,占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù),2015年1至9月,濱海新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實(shí)現(xiàn)商品房銷售額147.76億元,同比增長(zhǎng)26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長(zhǎng)42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動(dòng)下,濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn),濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況逐月向好,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖。雖然沒(méi)有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū),我們通過(guò)濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此,可以推斷,天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。
三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇
(一)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)
受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響,自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價(jià)格不僅會(huì)持續(xù)上漲,而且業(yè)主們對(duì)樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會(huì)越來(lái)越高,主要表現(xiàn)為兩方面:一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級(jí)也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動(dòng)性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化,盡可能做到相對(duì)完善和穩(wěn)定。
(二)拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來(lái)產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí),會(huì)形成大容量的信息交流需求,從而構(gòu)成一個(gè)以房地產(chǎn)為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺(tái)。
(三)房地產(chǎn)金融迎來(lái)創(chuàng)新機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新,推進(jìn)利率市場(chǎng)化,改善房企再融資環(huán)境,發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過(guò)這些試點(diǎn)工作,將使房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境更加市場(chǎng)化,也意味著未來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議
建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個(gè)方面把握自貿(mào)區(qū)紅利:
(一)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
已經(jīng)具備條件的開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的影響,從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手,及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō),自貿(mào)區(qū)將帶來(lái)的是一種全新的經(jīng)營(yíng)理念?？傮w上要求做到:企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致,牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動(dòng)權(quán),努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益與社會(huì)效益相一致。
(二)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)
掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源,實(shí)現(xiàn)從開(kāi)發(fā)變持有,由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開(kāi)發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過(guò)“招拍掛”拿地之外,要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來(lái)的其他機(jī)會(huì)。土地存量方面,包括征用后未開(kāi)發(fā)利用的土地,因城市規(guī)劃所需動(dòng)拆遷而面臨再開(kāi)發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面,包括中高檔商品住宅、高級(jí)商辦樓、大型商務(wù)中心。
(三)掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金
在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,對(duì)龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同樣如此。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動(dòng)、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系,取得了資金上的優(yōu)勢(shì),也就具備了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。
(四)建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)管理新機(jī)制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。
二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析
1.美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（REITs）
美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。
2.日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展
日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經(jīng)歷了老式的房地產(chǎn)信托、房屋信托和土地信托三個(gè)階段。信托標(biāo)的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉(zhuǎn)到公司自身的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。其最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。
3.我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金
我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金正處于起步階段。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“過(guò)橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的建議
1.健全與完善有關(guān)法規(guī)體系
房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
2.開(kāi)放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉
從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來(lái)看，我國(guó)居民現(xiàn)在高達(dá)14萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)吸收各類社會(huì)閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，如保險(xiǎn)公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.拓展房地產(chǎn)投資基金的市場(chǎng)空間
在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)中的二手房、空置房、債券清償房地產(chǎn)等有問(wèn)題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營(yíng)和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場(chǎng)化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問(wèn)題。
【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析
房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開(kāi)或非公開(kāi)匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國(guó)，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長(zhǎng)期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來(lái)憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開(kāi)始，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)效仿美國(guó)允許設(shè)立REITs，如日本和臺(tái)灣的“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過(guò)800億美元，整體來(lái)看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。
由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國(guó)境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過(guò)離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場(chǎng)，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場(chǎng)IPO上市。除香港證券市場(chǎng)外，新加坡證券市場(chǎng)憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國(guó)REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場(chǎng)，為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在中國(guó)新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國(guó)境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國(guó)家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國(guó)房地產(chǎn)融資的未來(lái)發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：
一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式
由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國(guó)大陸仍無(wú)法公開(kāi)上市，這就決定了欲通過(guò)REITs上市的物業(yè)，必須到我國(guó)香港地區(qū)及境外操作。
上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：
（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過(guò)認(rèn)購(gòu)REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購(gòu)各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。
（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費(fèi)用。
（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。
（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過(guò)資產(chǎn)池總價(jià)值的45％），通過(guò)向貸款人融資的方式，利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購(gòu)物業(yè)的規(guī)模。
離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購(gòu)，最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國(guó)內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。
越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開(kāi)發(fā)商募集所需資金的同時(shí)，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無(wú)需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的持續(xù)投入問(wèn)題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國(guó)際租賃及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了足夠的保障。
二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式
貸款類信托融資模式指信托公司通過(guò)質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。
傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡(jiǎn)單、運(yùn)行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)后，貸款型信托一度成為許多開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道，特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開(kāi)發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。
貸款型信托融資案例：萬(wàn)科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃
2004年，萬(wàn)科開(kāi)始廣泛與新華信、深國(guó)投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬(wàn)年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資，成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。
2004年6月10日萬(wàn)科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬(wàn)科十七英里集合資金信托”?！叭f(wàn)科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn)：首先，該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬(wàn)科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬(wàn)元；其次，投資者在購(gòu)買該信托計(jì)劃的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房?jī)r(jià)格的高折扣率。這種將融資與營(yíng)銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承，流動(dòng)性較強(qiáng)。
三、股權(quán)型信托融資模式
股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。
股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn)：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。
股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃
“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開(kāi)工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開(kāi)發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國(guó)際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”，通過(guò)股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，保證工程順利獲得開(kāi)工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。
世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開(kāi)發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國(guó)股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏。隨著國(guó)內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，REITs將沿這一趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，其最大特點(diǎn)在于沒(méi)有確定項(xiàng)目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購(gòu)買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏”的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
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內(nèi)容提要:房地產(chǎn)投資信托（reits）目前正在亞洲迅速推廣，因而探索其制度優(yōu)勢(shì)很有必要。與房地產(chǎn)直接投資相比，reits有流動(dòng)性高、投資風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定性較高等優(yōu)勢(shì)；reits都是普通股，但具有極強(qiáng)的避稅功能；與債券相比，reits總收益水平遠(yuǎn)高于普通債券的收益水平。reits為其組織者和投資者提供了投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化、較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性、誘人的投資回報(bào)、高度的靈活性等超越其他房地產(chǎn)投資工具的顯著優(yōu)勢(shì)。
一種制度能在發(fā)源地國(guó)迅速發(fā)展，只是說(shuō)明這種制度在發(fā)源地國(guó)有生命力；這種制度若還能被其他一些國(guó)家或地區(qū)復(fù)制或移植，就說(shuō)明它不僅有獨(dú)特的功能，且還能有一定的可復(fù)制性；這種制度若被更多的國(guó)家渴求，[1]則不得不說(shuō)明這種制度蘊(yùn)涵著獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)。
房地產(chǎn)投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢(shì)，則有必要將它與房地產(chǎn)直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。
一、與房地產(chǎn)直接投資比較
所謂房地產(chǎn)直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產(chǎn)物業(yè)，委托專業(yè)人士或自行經(jīng)營(yíng)的一種投資方式。一般而言，業(yè)績(jī)好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報(bào)。
reits與房地產(chǎn)直接投資相比較，兩者具有如下差異：
（一）流動(dòng)性
房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，若想變現(xiàn)往往只能出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且交易成本很高，因此流動(dòng)性差；而就reits而言，投資者可以通過(guò)金融市場(chǎng)自由買賣，故具有高度的流動(dòng)性。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響很大，因此投資風(fēng)險(xiǎn)大；而reits卻能通過(guò)其多樣化的投資組合和“導(dǎo)管”[2]功能，有效地抵御市場(chǎng)的變化和通貨膨脹，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。
（三）收益的穩(wěn)定性
房地產(chǎn)直接投資由于受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無(wú)歸，總體而言，收益的穩(wěn)定性不高；而reits則受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的影響較小，波動(dòng)性較小，從而收益的穩(wěn)定性較高。
（四）物業(yè)與資產(chǎn)類型
房地產(chǎn)直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，其物業(yè)通常集中在一個(gè)或幾個(gè)地區(qū)、集中于一種或幾種類型上，而且資產(chǎn)類型單一；而reits由于投資規(guī)模較大，其物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，物業(yè)的類型多樣化，且資產(chǎn)類型多樣化。
（五）管理方式
就房地產(chǎn)直接投資而言，投資者必須自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，這需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。投資者若聘請(qǐng)他人管理，又極易產(chǎn)生人的道德風(fēng)險(xiǎn)，并容易導(dǎo)致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業(yè)人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，管理層在reits中又占有相當(dāng)大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。
二、與一般公司股票比較
股票是公司簽發(fā)的證明股東權(quán)利的要式證券。[3]依據(jù)股東享有權(quán)利的不同，公司股票可分為優(yōu)先股與普通股兩類。
（一）優(yōu)先股
優(yōu)先股是指公司
在募集資金時(shí)，給予投資者某些優(yōu)先權(quán)的股票。就優(yōu)先股而言，一方面它具有優(yōu)先性，其優(yōu)先性表現(xiàn)在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業(yè)績(jī)的好壞而產(chǎn)生波動(dòng)，優(yōu)先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當(dāng)公司破產(chǎn)進(jìn)行破產(chǎn)清算時(shí)，優(yōu)先股股東享有先于普通股股東的剩余財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)。另一方面，優(yōu)先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒(méi)有表決權(quán)，且不能參與公司的經(jīng)營(yíng)管理。
與普通股相比，優(yōu)先股雖然收益和參與決策權(quán)受限，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小，其風(fēng)險(xiǎn)小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。
盡管有時(shí)優(yōu)先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優(yōu)先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優(yōu)先股的發(fā)行受到的限制較多，因此，一些國(guó)家公司法規(guī)定，只在公司增募新股或者清理債務(wù)等特殊情形下才允許發(fā)行優(yōu)先股。而美國(guó)有關(guān)reits的法律則規(guī)定，“所有的房地產(chǎn)投資信托都沒(méi)有優(yōu)先權(quán)，是清一色的普通股”。[4]
（二）普通股
普通股是指在公司的經(jīng)營(yíng)管理與贏余分配上享有普通權(quán)利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)，包括股東會(huì)議出席權(quán)、表決權(quán)和委托投票權(quán)等；[5]（2）股息分配權(quán)：普通股的股息依據(jù)公司贏利狀況及其分配政策而定，在優(yōu)先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權(quán)享受股息分配權(quán)；（3）剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)：當(dāng)公司破產(chǎn)或清算后，按優(yōu)先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財(cái)產(chǎn)；（4）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)：當(dāng)公司因擴(kuò)張需增發(fā)普通股股票時(shí)，為保持企業(yè)所有權(quán)的原有比例，現(xiàn)有普通股股東有權(quán)按其持股比例以低于市價(jià)的特定價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買一定量的新發(fā)行股票。
在美國(guó)，reits是一種在金融市場(chǎng)流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經(jīng)營(yíng)層上不必納稅，能為投資者帶來(lái)更大的投資收益，故它是美國(guó)具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強(qiáng)制性要求，reits公司無(wú)權(quán)制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無(wú)法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴(kuò)張發(fā)展，而必須開(kāi)辟新的資本渠道以籌集所需資本。
三、債券比較
債券是指政府、企業(yè)等機(jī)構(gòu)為直接向社會(huì)募集資金而向投資者發(fā)行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。在這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，債券持有人（投資者）即債權(quán)人，債券發(fā)行人即債務(wù)人。
作為房地產(chǎn)投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：
（一）投資安全性
在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優(yōu)勢(shì)：（1）除非發(fā)行債券的機(jī)構(gòu)或企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)到期時(shí)必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當(dāng)出現(xiàn)破產(chǎn)清算時(shí)，債券投資者也將優(yōu)于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。
（二）收益水平
在利率和市場(chǎng)行情沒(méi)有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預(yù)期值相同，但缺乏增長(zhǎng)潛力；而reits盡管基本收益率沒(méi)有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長(zhǎng)所帶來(lái)的收益，因此，reits的總收益水平遠(yuǎn)高于普通債券的收益水平。
（三）受通貨膨脹影響的程度
相對(duì)于reits，債券是對(duì)利率極其敏感的投資工具，它本身不能對(duì)通貨膨脹作出任何的補(bǔ)救。具體而言：當(dāng)通貨膨脹率上升時(shí)，債券價(jià)值會(huì)下降很多，而且離到期時(shí)間越長(zhǎng)，其價(jià)值就跌得越多，即使投資者在債券到期時(shí)能收回原來(lái)的投資成本，但此時(shí)的貨幣值因貶值早已無(wú)法跟購(gòu)買時(shí)相比了。與此相應(yīng)的是，reits名下的物業(yè)會(huì)隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經(jīng)營(yíng)收入隨之增長(zhǎng)。這說(shuō)明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強(qiáng)，其價(jià)值隨時(shí)間的推移而增長(zhǎng)；當(dāng)通貨膨脹率降低時(shí)，利率隨之下降，則企業(yè)的融資成本也下降。“已經(jīng)發(fā)行了高于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率債券的某些企業(yè)，會(huì)選擇提前回購(gòu)債券，于是，投資者就被剝奪了未來(lái)獲取高收益的權(quán)利?！盵7]
由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優(yōu)勢(shì)，但債券投資者卻必須承擔(dān)因通貨膨脹升降帶來(lái)的收益不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，reits由于其收入來(lái)源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
四、獨(dú)特制度優(yōu)勢(shì)分析
事實(shí)上，房地產(chǎn)投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產(chǎn)投資工具的顯著優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)在：
（一）投資主體的大眾化
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是投資規(guī)模大且投資周期長(zhǎng)，這使得一般的小投資者根本不敢問(wèn)津，也不可能問(wèn)津。相比而言，reits則使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，而這一機(jī)會(huì)“在歷史上曾經(jīng)主要為富人、有產(chǎn)者所占有”。[8]
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化
reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過(guò)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，從事多樣化的投資，除可通過(guò)不同的不動(dòng)產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營(yíng)方式等投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)外，亦可以在法令規(guī)定范圍內(nèi)從事公債、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度。因?yàn)橥ㄟ^(guò)reits，組織者能成為一個(gè)擁有各種房地產(chǎn)類型的實(shí)體（即reits）的股東，而reits將其資產(chǎn)擴(kuò)張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區(qū)物業(yè)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這樣，組織者也獲取了減輕其個(gè)人責(zé)任的機(jī)會(huì)，即讓reits去承擔(dān)本應(yīng)屬于組織著的困擾其財(cái)產(chǎn)的責(zé)任。[10]
（三）較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性
房地產(chǎn)由于其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，一般通過(guò)出售的方式，且往往在價(jià)格上不得不打折扣；當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時(shí)，房地產(chǎn)出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來(lái)表彰不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)值，證券在發(fā)行后可以在次級(jí)市場(chǎng)上加以交易，投資者可以隨時(shí)在集中市場(chǎng)上或店頭市場(chǎng)上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)不易脫手的顧慮?！盵11]
（四）誘人的投資回報(bào)
reits由于能提供相對(duì)不變的回報(bào)率，可以抵御來(lái)自股票市場(chǎng)易變的風(fēng)險(xiǎn)，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報(bào)。由于美國(guó)《1960年國(guó)內(nèi)稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價(jià)格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對(duì)優(yōu)厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實(shí)得以驗(yàn)證：美國(guó)1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達(dá)6．96％，較十年期美國(guó)政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場(chǎng)低迷時(shí)比股票表現(xiàn)更好，是故reits現(xiàn)在已是吸引人的“賭注”。[13]
（五）高度的靈活性
reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業(yè)要求股東的最低投資額為15000美元，而對(duì)reits而言，每股只需10—25美元，且沒(méi)有投資數(shù)量的限制，投資者既可只買一股，也可買數(shù)股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機(jī)構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，甚至可以將整個(gè)納稅的集團(tuán)公司收歸reits進(jìn)行操作。
（六）與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低
美國(guó)資產(chǎn)管理權(quán)威機(jī)構(gòu)ibbotsonassociates最近在它的一份研究報(bào)告中指出，通過(guò)對(duì)所有已發(fā)行的reits歷史業(yè)績(jī)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，reits的回報(bào)率與其他資產(chǎn)的收益率的相關(guān)性在過(guò)去的30年一直呈下降趨勢(shì)。由于reits的這一特點(diǎn)，使得它在近十幾年的美國(guó)證券市場(chǎng)上迅速擴(kuò)張。在美國(guó)，目前大約三分之二的reits是在這一時(shí)期發(fā)展起來(lái)的。[14]
注釋:
[1]我國(guó)也在渴求引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托制度的國(guó)家之列，銀監(jiān)會(huì)2004年10月18日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。
[2]“導(dǎo)管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應(yīng)成為信托的納稅人，信托只不過(guò)是受益人獲得利益的管道而已。
[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁(yè)。
[4]陳潔、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2002年第11期。
[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁(yè)。
[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．
[7]陳沽、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2002年第11期。
[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．
[9]杜筠翊、胡軒之：《不動(dòng)產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。
[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動(dòng)產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。
[12]參見(jiàn)參見(jiàn)陳柳欽：《美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（reits）的發(fā)展及其對(duì)我國(guó)的啟示》，資料來(lái)源：
