緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了1篇房地產(chǎn)財務(wù)報表分析3篇，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

房地產(chǎn)財務(wù)報表篇1

企業(yè)財務(wù)報表分析主要是指通過收集、整理企業(yè)財務(wù)會計報告中的有關(guān)數(shù)據(jù)，并結(jié)合其知他有關(guān)的補(bǔ)充信息，運(yùn)用科學(xué)的知識和合理的財務(wù)分析方法對企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情道況進(jìn)行綜合比較與評價，為財務(wù)會計報告使用者提供管理決策和控制依據(jù)的一項管理工作。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，財務(wù)報表分析的質(zhì)量得到高度重視，管理層和報表使用者期望通過對關(guān)鍵財務(wù)數(shù)據(jù)的解讀來識別未來企業(yè)投資機(jī)會，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，判析企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢和成長趨勢。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)對財務(wù)報表進(jìn)行分析具有重要意義，下文主要就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析框架進(jìn)行解析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的分析框架

財務(wù)報表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表（或股東權(quán)益變動表）和財務(wù)報表附注。幾張財務(wù)報表之間呈現(xiàn)相輔相成，互為鉤稽的關(guān)系，其中資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)會計年度期末時點(diǎn)的財務(wù)狀況，利潤表說明一個會計年度的經(jīng)營成果，而現(xiàn)金流量表主要解釋財務(wù)狀況變動原因和過程，并說明經(jīng)營成果對財務(wù)狀況的影響。利潤反映賺錢的能力，而現(xiàn)金凈流量是對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的判斷。通過對不同時點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債表的比較，可以對企業(yè)財務(wù)狀況的發(fā)展趨勢作出判斷，比如：把流動資產(chǎn)、速動資產(chǎn)與流動負(fù)債聯(lián)系起來分析可以有利于評價企業(yè)短期償債能力；把企業(yè)債務(wù)規(guī)模、債務(wù)結(jié)構(gòu)及與所有者權(quán)益的對比分析有利于判析企業(yè)的長期償債能力；通過對利潤表數(shù)字的分析，財務(wù)分析者可以看出企業(yè)是賺錢還是賠錢，主要的營業(yè)利潤是來自日常經(jīng)營還是偶然所得。同時根據(jù)利潤表的趨勢分析，分析企業(yè)的盈利能力是在上升還是減弱，最后通過現(xiàn)金流量表對資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的信息進(jìn)行進(jìn)一步補(bǔ)充和完善。

二、房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)會計科目分析

（一）貨幣資金

在不新增土地儲備的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的貨幣資金規(guī)模在一定程度上反映了企業(yè)消化存貨的能力，企業(yè)的貨幣資金需要在不斷的流轉(zhuǎn)中實現(xiàn)價值，但過于龐大的貨幣資金規(guī)模會降低企業(yè)的資金使用效率，而貨幣資金不足又影響其對短期流動性的保障程度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注貨幣資金的規(guī)模以及企業(yè)貨幣資金的流動性，重點(diǎn)關(guān)注非受限貨幣資金占貨幣資金總額比例、貨幣資金占有息負(fù)債比例、以及貨幣資金占總資產(chǎn)比例等關(guān)鍵指標(biāo)。

（二）存貨及投資性房地產(chǎn)

從中長期來看，土地資源儲備對房企的重要性無可置疑。房地產(chǎn)財報中的存貨及投資性房地產(chǎn)一定程度上反映了企業(yè)在建工程和自營地產(chǎn)的規(guī)模。因此存貨的分析中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注存貨絕對規(guī)模及其與銷售額/預(yù)收款項的匹配程度、存貨的構(gòu)成情況、存貨中資本化利息的規(guī)模、存貨跌價準(zhǔn)備規(guī)模等。在投資性房地產(chǎn)科目的分析中應(yīng)著重關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估價值的合理性以及投資性房地產(chǎn)的投資回報率情況等。從上述分析中判斷企業(yè)貨值分布的合理性，擴(kuò)張方向以及展業(yè)思路，并有利于判斷企業(yè)未來的銷售能力。

（三）有息負(fù)債

短期有息債務(wù)科目包括短期借款、交易性金融負(fù)債、應(yīng)付短期債券和一年以內(nèi)到期的非流動負(fù)債，長期有息債務(wù)科目包括長期借款和應(yīng)付債券，負(fù)債經(jīng)營是房企的顯著特點(diǎn)，因此企業(yè)負(fù)債的絕對規(guī)模、相對規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)及融資成本等方面可以看出企業(yè)的杠桿運(yùn)用能力和資金壓力。

（四）預(yù)收賬款、合同負(fù)債和收入

根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號關(guān)于收入的定義，合同負(fù)債是指企業(yè)已收或應(yīng)收客戶對價而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)，如企業(yè)在轉(zhuǎn)讓承諾的商品之前已收取的款項。預(yù)收賬款、合同負(fù)債規(guī)模是衡量報表日已達(dá)到預(yù)售條件但尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售規(guī)模的重要指標(biāo)，但其年度變化受本年度結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入和本年新增的已達(dá)到預(yù)售條件但尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售回款規(guī)模影響。由于我國房地產(chǎn)普遍采用的是期房預(yù)售模式，而房地產(chǎn)企業(yè)的回款方式包括分期付款、一次性付款和按揭付款等幾種常見模式，因此房企當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營業(yè)收入的規(guī)模不完全一致。在財務(wù)報表的分析過程中應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款項、合同負(fù)債規(guī)模及其與現(xiàn)金流規(guī)模的匹配程度，其中預(yù)收房款、合同負(fù)債是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)的先行指標(biāo)，反映了公司的成長性，而營業(yè)收入則反映公司當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)的水平。

（五）經(jīng)營活動現(xiàn)金流

經(jīng)營活動現(xiàn)金流反映企業(yè)實際的現(xiàn)金收付，尤其房地產(chǎn)企業(yè)存在較多合作開發(fā)項目時，在其經(jīng)營活動現(xiàn)金流科目分析的過程中應(yīng)關(guān)注經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量與簽約銷售額規(guī)模的匹配程度，關(guān)注銷售商品、提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金和購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金規(guī)模比較，并關(guān)注其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流情況，通過上述科目的對比分析，評判企業(yè)的資金支付壓力和投資缺口，并對項目銷售回款的控制能力以及外部企業(yè)資金的占用能力進(jìn)行評估。

三、房地產(chǎn)企業(yè)常見財務(wù)指標(biāo)分析

在財務(wù)報表分析過程中，對于財務(wù)指標(biāo)的分析也是對企業(yè)整體經(jīng)營狀況的重要判斷方式之一，其中主要的財務(wù)指標(biāo)分析主要分為營運(yùn)指標(biāo)、盈利指標(biāo)、償債指標(biāo)、發(fā)展指標(biāo)等。營運(yùn)指標(biāo)包括存貨、應(yīng)收賬款和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)等，主要對企業(yè)的運(yùn)營效率進(jìn)行分析；盈利指標(biāo)包括毛利率、期間費(fèi)用率、凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、息稅前利潤率指標(biāo)等，主要對企業(yè)的整體盈利能力進(jìn)行解析；償債指標(biāo)包括資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、流動比率、速動比率指標(biāo)等，主要對企業(yè)對債務(wù)的整體償付能力進(jìn)行分析；而發(fā)展指標(biāo)多表現(xiàn)為收入增長率和資產(chǎn)增長率指標(biāo)等，主要對企業(yè)的未來成長能力進(jìn)行分析。

四、財務(wù)信息與非財務(wù)信息并重

房地產(chǎn)企業(yè)在詳細(xì)分析財務(wù)報表時，不僅僅是對報表結(jié)果進(jìn)行分析，也需要看外部環(huán)境、企業(yè)戰(zhàn)略以及報表期間的鉤稽關(guān)系對報表產(chǎn)生的影響。由于報表本身存在著一定的局限性，因此財務(wù)分析需要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略、市場趨勢、行業(yè)變化、內(nèi)部管理、制度以及會計政策等多個維度，并高度重視財務(wù)信息內(nèi)容與各類非財務(wù)信息內(nèi)容的結(jié)合分析。首先，在分析一家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表的同時，還需對企業(yè)的商業(yè)模式進(jìn)行了解，例如公司概況，組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)營情況分析等。對于商業(yè)模式的理解不應(yīng)僅限于財務(wù)報表內(nèi)呈現(xiàn)的結(jié)論，應(yīng)結(jié)合第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)、實地調(diào)研、現(xiàn)代化大數(shù)據(jù)手段、新聞輿情等多方位采集的信息進(jìn)行分析。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性，在非財務(wù)信息的分析過程中還應(yīng)關(guān)注前瞻性的信息，例如國家的相關(guān)政策和整體市場經(jīng)濟(jì)形勢的動態(tài)；房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展的主要趨勢以及企業(yè)的核心競爭力變化等。

五、結(jié)語

綜上所述，全面的財務(wù)分析需要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略、市場趨勢、行業(yè)變化、內(nèi)部管理、制度以及會計政策等多個維度進(jìn)行。通過對財務(wù)報表全面的分析，有助于幫助企業(yè)做出正確的戰(zhàn)略定位和決策，提高運(yùn)營過程中的管理能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更充分地認(rèn)識到財務(wù)報表分析的重要性，并結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營情況，對財務(wù)報表分析進(jìn)行同步的優(yōu)化改進(jìn)，為企業(yè)的決策提供更為客觀可行的參考依據(jù)。

作者:蔣文笑 單位:杭州工商信托股份有限公司

房地產(chǎn)財務(wù)報表篇2

財務(wù)分析主要是將企業(yè)會計信息作為主要依據(jù)，并借助專門的實施方法來實現(xiàn)對企業(yè)某個階段經(jīng)營成果以及相關(guān)財務(wù)情況等的綜合分析的管理方法，財務(wù)分析最主要的目的是將大量的會計數(shù)據(jù)都能夠轉(zhuǎn)換為決策者所能夠使用的數(shù)據(jù)，以此達(dá)到對決策不確定性的有效控制，從而實現(xiàn)對決策精準(zhǔn)程度的全面提升，以便更好的提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。伴隨著我國對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，以及相關(guān)政策的出臺，房地產(chǎn)市場的競爭進(jìn)入到了白熱化階段，這使得越來越多的企業(yè)開始認(rèn)識到財務(wù)報表分析的重要性。為此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，對財務(wù)報表分析進(jìn)行研究具有重要意義。

一、財務(wù)報表分析的主要內(nèi)容

財務(wù)報表分析主要是結(jié)合不同使用者來進(jìn)行財務(wù)數(shù)據(jù)的分析處理。根據(jù)財務(wù)報表分析的具體內(nèi)容來看，其主要分為三方面，分別為：企業(yè)權(quán)益結(jié)構(gòu)分析、企業(yè)償債能力分析、對債務(wù)資金的估量。通過對企業(yè)財務(wù)報表進(jìn)行分析，能夠充分了解企業(yè)當(dāng)前實際資產(chǎn)營運(yùn)情況，明確資金周轉(zhuǎn)情況和分布情況。同時，借助財務(wù)報表分析，還能夠明確當(dāng)前企業(yè)的盈利情況，明確企業(yè)年度盈利水平、利潤目標(biāo)落實情況等。財務(wù)報表分析的各項內(nèi)容之間，存在著緊密的聯(lián)系，同時還發(fā)揮著相互補(bǔ)充的作用，能夠較好的展現(xiàn)出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成果、財務(wù)情況和現(xiàn)金流變化，為會計工作提供切實客觀的信息依據(jù)，滿足不同使用者的各項需求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的局限之處

（一）預(yù)收賬款加劇短期負(fù)債，導(dǎo)致報表判斷準(zhǔn)確性下降

根據(jù)《企業(yè)會計制度》中所指出的相關(guān)要求，其明確表示房地產(chǎn)的收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到以下幾項條件：有購買者需要對結(jié)算通知書進(jìn)行簽訂；工程竣工并且達(dá)到了驗收標(biāo)準(zhǔn)；能夠非常準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的計量；根據(jù)銷售合同中中明確的相關(guān)義務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格落實，同時獲得了實際價款。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)從預(yù)售到最終確認(rèn)收入，需要經(jīng)過工程的竣工、驗收、決算等階段，并且通常會耗費(fèi)較長一段時間，短則幾個月，而長則可能達(dá)到幾年，在這個過程中大量的房款在收到之后通常會掛在預(yù)收賬款，這不僅使得短期負(fù)債問題加劇，同時也導(dǎo)致房款的收入期間所有者自身的權(quán)益被嚴(yán)重削弱。在進(jìn)行收入確認(rèn)期間，通常是將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移作為主要的判斷依據(jù)，為此，通常情況下，必須在確定企業(yè)的產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移以及產(chǎn)品銷售結(jié)束之后，才能夠?qū)ζ涫杖脒M(jìn)行確認(rèn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益往往需要在工程完成竣工驗收之后，才能夠針對其實際的銷售收入進(jìn)行明確，此時就非常容易出現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中效益與收益確認(rèn)效益出現(xiàn)誤差，從而使得企業(yè)當(dāng)前很難借助收益來充分了解實際的經(jīng)營情況。特別是近年來，在各項政策相繼出臺以及市場環(huán)境的綜合影響下，財務(wù)報表分析已經(jīng)很難較好的展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，導(dǎo)致財務(wù)報表分析結(jié)果的真實性大打折扣。

（二）期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益，無法準(zhǔn)確掌握經(jīng)營成果

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)的實際運(yùn)營情況來看，其所采取的會計制度，在對企業(yè)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營項目所產(chǎn)生的各項費(fèi)用，包括財務(wù)、管理和銷售費(fèi)用等，均被一并納入到了期間費(fèi)用的范疇中，這就使得這部分費(fèi)用分別計入到當(dāng)期的損益中。這就使得該項工程在未進(jìn)入到竣工驗收決算、巨額預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為銷售收入之前，都會表現(xiàn)出較為明顯的虧損特征，只有在最終完成結(jié)轉(zhuǎn)收入之后，才能夠非常清楚的掌握其所潛藏的利潤。這一現(xiàn)象，導(dǎo)致財務(wù)報表分析無法非常準(zhǔn)確的展現(xiàn)出企業(yè)實際的經(jīng)營情況，自然就很難為企業(yè)的經(jīng)營決策提供參考。

（三）業(yè)務(wù)活動的收支情況與現(xiàn)金流量不匹配

在房地產(chǎn)開發(fā)期間，土地是其最主要的成本，并且該成本呈現(xiàn)為不斷升高的顯著趨勢，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)期間表現(xiàn)出明顯的經(jīng)營風(fēng)險，并且也呈現(xiàn)為明顯的擴(kuò)大。為了實現(xiàn)對“高地價”帶來的財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避，房地產(chǎn)企業(yè)通常會在一二線核心城市新建項目時，采取合作開發(fā)、聯(lián)合拿地的模式。在進(jìn)行操作的過程中，這種合作開發(fā)項目銷售資金回籠主要以往來款項來體現(xiàn)，而現(xiàn)金流量的流入則主要通過與經(jīng)營活動相關(guān)的現(xiàn)金流入來展現(xiàn)，這就使得經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入量與合同銷售額出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的匹配問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的改進(jìn)措施

（一）結(jié)合收款方式分析預(yù)收賬款

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)收賬款分析期間，必須結(jié)合對應(yīng)的收款方式采取相應(yīng)的應(yīng)收賬款。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品的特殊性，不僅有著較長的生產(chǎn)周期，同時往往會耗費(fèi)較大的資金量，它的收款方式與普遍的商品也有著明顯的差異，通常包括了分期付款、一次性付款和按揭付款等方式，針對分期付款的方式，則根據(jù)合同所約定的收款時間來進(jìn)行收入的確認(rèn)，一旦發(fā)生買方欠賬的情況，財務(wù)報表分析就需要結(jié)合買方所欠付的金額、個人資信能力等進(jìn)行重點(diǎn)分析，若所欠缺的資金占比超出了房價的30%，那么就不得將其列入銷售收入；一次性付款的情況只有少部分消費(fèi)者能夠得以實現(xiàn)，針對這種付款方式，在進(jìn)行收款確認(rèn)時，可將全數(shù)的收款作為其核算的重要依據(jù)，其能夠較好的體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效轉(zhuǎn)移；針對按揭付款的方式，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售最主要的模式，在財務(wù)報表分析時就必須待到所有的款項完全到齊之后再進(jìn)行最終的確認(rèn)，并將預(yù)收賬款作為相對應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，同時完成銷售稅金的計提。

（二）加強(qiáng)對收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費(fèi)用的分析

針對期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益所表現(xiàn)出的局限性問題，必須針對房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點(diǎn)，在進(jìn)行收入結(jié)轉(zhuǎn)之前對產(chǎn)生期間費(fèi)用進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)提出更有針對性的財務(wù)報表分析核心準(zhǔn)則，同時針對企業(yè)的特征，實現(xiàn)對價值管理和金融市場工作作用的充分展現(xiàn)。這主要是由于在受到全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢的影響下，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識已經(jīng)很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)生的各項要求，為此，財務(wù)分析人員必須不斷優(yōu)化個人專業(yè)知識，加強(qiáng)對財務(wù)管理情況以及市場情況的全面分析，充分運(yùn)用現(xiàn)代化的技術(shù)手段，不斷提升財務(wù)報表分析的準(zhǔn)確性和真實性，為企業(yè)的決策提供參考，保障企業(yè)的整體利益。

（三）重視現(xiàn)金流量的財務(wù)指標(biāo)分析

在財務(wù)報表分析中，會計利潤與現(xiàn)金流量能夠較好的展現(xiàn)不同的會計信息，但同時兩者又能夠相互補(bǔ)充。就現(xiàn)實條件下，房地產(chǎn)財務(wù)報表分析必須認(rèn)識到收支情況與現(xiàn)金流量不匹配問題的嚴(yán)重性，加強(qiáng)對現(xiàn)金流量指標(biāo)的全面分析。具體方法：

1.增加獲現(xiàn)能力指標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析中，增加對主營業(yè)務(wù)收現(xiàn)率、凈資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的分析，前者主要是指對企業(yè)銷售質(zhì)量進(jìn)行評價，借助對房地產(chǎn)企業(yè)該項指標(biāo)的評價，能夠較好的掌握主營業(yè)務(wù)收入換算成現(xiàn)金的情況；后者則能夠較好的明確提前確認(rèn)收入的主要問題。

2.補(bǔ)充盈利能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析中，需要加強(qiáng)對補(bǔ)充盈利能力的判斷，其判斷指標(biāo)主要包括三項，分別為：經(jīng)營活動現(xiàn)金流量/營業(yè)利潤、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量/凈利潤以及全部活動現(xiàn)金流量/凈利潤。通過這三項指標(biāo)能夠較好的展現(xiàn)出企業(yè)的實際盈利情況，為企業(yè)決策者提供客觀的利潤現(xiàn)金保障。

3.完善償債能力的指標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析中，關(guān)于償債能力指標(biāo)主要包括了三項，分別為：現(xiàn)金債務(wù)總額比、現(xiàn)金到期債務(wù)比、利息保障倍數(shù)，其中現(xiàn)金債務(wù)總額比、現(xiàn)金到期債務(wù)比能夠較好的展現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在各項經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的相應(yīng)的現(xiàn)金凈流量，更好的保證對到期債務(wù)保障程度的提升，促使企業(yè)的償債能力得到有效提升，防止賬面出現(xiàn)全部及時支付的假象問題。而利息保障倍數(shù)則能夠較好的體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營過程中其現(xiàn)金償還債務(wù)利息的實際能力。

總之，通過財務(wù)報表分析能夠較好的實現(xiàn)對財務(wù)報表各項內(nèi)容的充分了解，促使財務(wù)報表信息的真實性、有效性得到保障。財務(wù)報表分析不僅能夠明確企業(yè)內(nèi)外部的財務(wù)信息情況，同時也能夠為企業(yè)未來的決策提供直接客觀的參考，確保各項需求得到滿足。財務(wù)報表分析最關(guān)鍵的作用是將所生成的各項數(shù)據(jù)實現(xiàn)合理轉(zhuǎn)化，并實現(xiàn)全面綜合分析，從而保證決策發(fā)展信息實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這就能夠最大程度上實現(xiàn)對決策不確定性的有效避免。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分認(rèn)識到財務(wù)報表分析的重要性，并積極結(jié)合實際情況，進(jìn)行財務(wù)報表分析的優(yōu)化改進(jìn)，以便更好的掌握企業(yè)的實際情況，為企業(yè)的決策提供客觀參考。

作者:蔣旻 單位:共青城萬利興實業(yè)有限公司

房地產(chǎn)財務(wù)報表篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法概述

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析是指以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告為基本依據(jù)，運(yùn)用一系列相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)企業(yè)一定期間的財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績和現(xiàn)金流量情況加以分析和比較，并通過分析其影響因素，來判斷和評價企業(yè)財務(wù)和經(jīng)營狀況是否良好，并以此預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展前景的財務(wù)管理活動。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析特點(diǎn)

因房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設(shè)周期長且項目投資風(fēng)險高，這兩個特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算更具特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的產(chǎn)品具有多樣性，有住宅、商鋪、公寓、寫字樓等，項目開發(fā)建設(shè)需要較長的建設(shè)周期，，因此會計核算的期間也較長，就不能完全以一個期間的經(jīng)營成果分析片面的替代對整個項目的分析。由于房地產(chǎn)項目產(chǎn)品銷售價格受到供求關(guān)系、政策調(diào)控、金融政策等多種因素的影響，項目開發(fā)建設(shè)需要投入大量資金，項目開發(fā)周期長，投資收益具有很大的不確定性。開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目及完工的房地產(chǎn)項目，均以開發(fā)產(chǎn)品（存貨）的形式列報于企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的，但其價值計量方式的選擇將對企業(yè)收益產(chǎn)生較大影響。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的結(jié)果都是企業(yè)重要的經(jīng)營信息。這些經(jīng)營信息是經(jīng)營過程中各個環(huán)節(jié)運(yùn)行狀況的重要“信號”。企業(yè)的靜態(tài)財務(wù)狀況隱含于資產(chǎn)負(fù)債表中，動態(tài)的財務(wù)狀況隱含于現(xiàn)金流量表之中，這就需要通過分析加以揭示。諸如企業(yè)的資產(chǎn)、資本結(jié)構(gòu)，償債能力，財務(wù)彈性等財務(wù)指標(biāo)，都要通過分析加以解釋。企業(yè)利益相關(guān)者可以通過分析結(jié)果做出客觀的衡量，了解企業(yè)真實的財務(wù)狀況，對企業(yè)發(fā)展的潛力做出判斷。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢可以在分析了解企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績的基礎(chǔ)上做出推斷與預(yù)測。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析具有預(yù)測未來發(fā)展趨勢的功能，如通過企業(yè)營業(yè)收入增長能力、資產(chǎn)增長能力和資本擴(kuò)張能力等財務(wù)指標(biāo)的分析，對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的未來發(fā)展的可能趨勢做出推斷和預(yù)測，企業(yè)的利益相關(guān)者可以根據(jù)結(jié)果做出決策。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的現(xiàn)狀及不足

（一）企業(yè)管理層對財務(wù)分析的重視程度不夠

在國家“房住不炒”的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭激烈，運(yùn)營風(fēng)險增大，導(dǎo)致企業(yè)的管理層往往只重視企業(yè)銷售收入與經(jīng)營利潤的增加，或只重視營銷管理、項目工程管理，對財務(wù)管理沒有給予相應(yīng)的重視，更沒有認(rèn)識到財務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用，致使其也不善于通過財務(wù)分析來強(qiáng)化企業(yè)的經(jīng)營管理，低估了財務(wù)分析在企業(yè)發(fā)展中的重要地位和積極意義。同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重會計核算，輕財務(wù)分析及管理。企業(yè)財務(wù)人員為了應(yīng)對變化，將大量的精力與時間都花費(fèi)在學(xué)習(xí)新財務(wù)制度、新會計準(zhǔn)則等財務(wù)核算體系上，在財務(wù)分析方面沒有投入足夠的時間與精力，這樣就導(dǎo)致財務(wù)分析很難為企業(yè)的管理層提供及時、有效的財務(wù)信息，致使企業(yè)管理人員以及訣策者在制定各類決策的時候，很少依靠財務(wù)分析提供的信息，只重視會計核算資料的現(xiàn)象。

（二）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析方法有待創(chuàng)新

一方面，財務(wù)分析只是針對企業(yè)過去的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，預(yù)測能力較差、分析技術(shù)也較落后，這與預(yù)測企業(yè)的未來發(fā)展方向與經(jīng)營管理目標(biāo)是不相符的。通常其采用的分析方法通常還都是傳統(tǒng)的基本方法，例如比較分析法、比率分析法等，無論是哪一種單一的方法都使財務(wù)分析工作無法達(dá)到企業(yè)管理層期望的目標(biāo)。同時，在應(yīng)用計算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)等方面沒有將其有機(jī)地結(jié)合起來。

（三）財務(wù)人員的專業(yè)分析能力和執(zhí)業(yè)綜合素質(zhì)有待提升

我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員對財務(wù)指標(biāo)的內(nèi)涵與外延沒有深度的掌握，對財務(wù)報表的剖析解讀能力更是參差不齊，企業(yè)財務(wù)人員在沒有弄清各個指標(biāo)之間關(guān)系的情況下進(jìn)行財務(wù)分析，致使計算的過程使各指標(biāo)無法關(guān)聯(lián)，并且其計算通常只對計算結(jié)果進(jìn)行分析，這種在沒有充分地了解各個指標(biāo)內(nèi)涵的情況下進(jìn)行的財務(wù)分析，最終使各指標(biāo)計算結(jié)果缺乏一定的邏輯性。此外，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)也沒有配備專職的財務(wù)分析人員，現(xiàn)有的財務(wù)人員并也沒有在財務(wù)分析上的重視程度也不夠，對財務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用也比較隨意，使用的財務(wù)指標(biāo)如果沒有充分結(jié)合企業(yè)實際業(yè)務(wù)情況，其得到的財務(wù)分析結(jié)果既不能真實地反映出企業(yè)的真實情況，也嚴(yán)重地影響了管理層的相關(guān)決策，從而影響企業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析時對償債能力的判斷明顯不全面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后開始銷售。預(yù)售產(chǎn)品取得的收入有小額定金，有首付款項，也有全款。多數(shù)企業(yè)小額定金都記入其他應(yīng)付款，收到的首付款或全款記入預(yù)收賬款。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長，商品房銷售成交時間也較長，這就會使大量其他應(yīng)付款掛賬時間較長。但從科目性質(zhì)上來說，其他應(yīng)付款和預(yù)收賬款是都是企業(yè)的負(fù)債，單純使用比率分析時，資產(chǎn)負(fù)債率就會偏高。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，其在簽訂完商品房預(yù)售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對確定，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實際已經(jīng)完工履約部分，并非全部是負(fù)債，所以直接按照企業(yè)報表資料分析企業(yè)償債能力會因高估企業(yè)負(fù)債而影響報表使用者對企業(yè)償債能力的判斷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的對策建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理層要高度重視財務(wù)分析在企業(yè)管理中的作用

首先，企業(yè)的管理層應(yīng)該將財務(wù)分析放在與企業(yè)其他經(jīng)營管理層面同等重要的位置，并將其作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要手段與方法來執(zhí)行，積極的組織與協(xié)調(diào)各個業(yè)務(wù)部門與財務(wù)分析的配合，改進(jìn)管理支持企業(yè)財務(wù)分析人員的工作，企業(yè)的其他管理者應(yīng)該充分尊重財務(wù)分析人員的勞動成果，以此建立財務(wù)分析在整個企業(yè)經(jīng)營管理中的地位；其次，財務(wù)分析管理人員同樣也應(yīng)該充分認(rèn)識其他業(yè)務(wù)在企業(yè)管理中的作用，搞好與其他業(yè)務(wù)管理者之間的關(guān)系，并充分地認(rèn)識到企業(yè)的財務(wù)分析工作是發(fā)揮財務(wù)管理在企業(yè)管理工作中非常有效的途徑。最后，通過制定完善管理制度來管理財務(wù)分析工作，形成一套適合于自身企業(yè)發(fā)展需要的財務(wù)分析機(jī)制，為管理層經(jīng)營決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。

（二）綜合應(yīng)用多種財務(wù)分析方法及相關(guān)科學(xué)技術(shù)手段

首先，應(yīng)該重視對房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)環(huán)境與競爭優(yōu)勢的分析，這主要是因為行業(yè)環(huán)境對本行業(yè)的所有企業(yè)的發(fā)展都具有決定性的作用，例如金融政策對房地產(chǎn)的銷售影響是非常大的；其次，采用現(xiàn)代化的技術(shù)手段，提高財務(wù)分析效率的同時，盡可能降低成本。企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析的時候，應(yīng)該充分采集大量的信息，進(jìn)行數(shù)據(jù)的快速采集、整理、計算、分析，最終實現(xiàn)財務(wù)分析的自動化處理；再者，結(jié)合多種分析方法。單一的財務(wù)分析方法都存在著一定程度的局限性，致使單用某一種方法做出的分析判斷都具有片面性，因此應(yīng)該將多種分析方法結(jié)合起來，多角度、多層面分析，多措施保證基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的真實性，為企業(yè)管理者的決策制定提供更加可靠、全面的依據(jù)。

（三）提升財務(wù)分析人員的分析能力和綜合素質(zhì)

首先房地產(chǎn)企業(yè)要通過內(nèi)部學(xué)習(xí)和外部專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)來提升財務(wù)分析人員的執(zhí)業(yè)能力，通過獎勵措施來推動財務(wù)人員自覺學(xué)習(xí)；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身規(guī)模實力，設(shè)置相應(yīng)機(jī)構(gòu)或相應(yīng)崗位，明確財務(wù)分析人員相應(yīng)職責(zé)，制定考核，增強(qiáng)其自身工作的責(zé)任意識。形成晉升機(jī)制，制定獎勵制度，從物質(zhì)和精神兩個方面大力引導(dǎo)。同時還要從制度上讓財務(wù)分析人員積極參與其他業(yè)務(wù)部門的工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)流程，增強(qiáng)其溝通能力和業(yè)務(wù)掌握，提高綜合分析能力。

（四）做好報表以外各類數(shù)據(jù)、資料的充分利用

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，傳統(tǒng)的財務(wù)分析由于其報表數(shù)據(jù)存在局限性，其對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的反映并不一定客觀、真實、全面。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析時應(yīng)利用表外信息，包括報表附注、經(jīng)營情況說明書、銷售臺賬、開發(fā)項目預(yù)決算書及各類合同等，通過這些大量表外信息及相關(guān)資料的分析，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考，對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果提供全面準(zhǔn)確認(rèn)識。

（五）優(yōu)化財務(wù)報表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確反映短期償債能力和盈利能力

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析時應(yīng)根據(jù)分析目的對其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。在分析企業(yè)償債能力時，要區(qū)分有息負(fù)債和無息負(fù)責(zé)，區(qū)分經(jīng)營負(fù)債和金融負(fù)債，把其他應(yīng)付款中的小額定金和對屬于已實現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，合理估計企業(yè)的負(fù)債水平，正確判斷企業(yè)的償債能力。在分析房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力時應(yīng)對預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項目，充分考慮會計方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價值的變動對企業(yè)資產(chǎn)和收益的計量產(chǎn)生的影響，對企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。

參考文獻(xiàn)

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作者:郁飛 單位:張家口博銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司