時間：2023-02-12 13:39:59
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇經(jīng)濟(jì)泡沫論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
摘要金融市場的歷史和現(xiàn)實經(jīng)驗表明資產(chǎn)價格泡沫的膨脹與過剩的流動性和正向的經(jīng)濟(jì)預(yù)期有密切的關(guān)系。本文通過設(shè)置四組不同流動性條件、分紅條件的實驗室資本市場,利用實驗數(shù)據(jù)檢驗了流動性過剩和高分紅預(yù)期對資產(chǎn)價格泡沫膨脹的影響。實驗結(jié)果表明,在其他條件不變的前提下,流動性過剩和高分紅預(yù)期是推動資產(chǎn)價格泡沫膨脹的兩大要素,但流動性因素對價格泡沫的影響更具有獨立性和主導(dǎo)性:無論分紅預(yù)期高還是低,流動性過剩都會帶來顯著的價格泡沫。此外,在流動性不足和低分紅預(yù)期的條件下市場會出現(xiàn)負(fù)泡沫。結(jié)合行為金融理論,我們認(rèn)為價格泡沫的膨脹來源于交易者固有的認(rèn)知偏差,流動性過剩為認(rèn)知偏差轉(zhuǎn)化為市場定價偏差提供了條件,而高分紅預(yù)期可能會進(jìn)一步激發(fā)過度樂觀這類認(rèn)知偏差。
一、引言
從18世紀(jì)的南海公司泡沫,到2000年的網(wǎng)絡(luò)泡沫,到2008年席卷全球的金融危機,資產(chǎn)價格泡沫的膨脹及其破滅一直是金融領(lǐng)域關(guān)注的主要問題。然而,資產(chǎn)價格泡沫通常是難以進(jìn)行事前預(yù)測的,人們只有在泡沫破滅之后才認(rèn)識到泡沫的存在。Kindle2berger(2000)曾對金融歷史上的泡沫事件進(jìn)行總結(jié),他指出這種大眾性的癲狂是不能預(yù)測的,但是兩種因素會使泡沫形成的可能性增大,第一種因素是正的經(jīng)濟(jì)預(yù)期,第二種是放大的流動性?；仡?006年至2007年的中國股市,中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和上市公司股權(quán)分置改革給投資者帶來的樂觀預(yù)期成為股價上漲的動力,而經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的流動性過剩將股價的膨脹進(jìn)一步放大。流動性過剩不僅出現(xiàn)在2007年的中國,研究者認(rèn)為當(dāng)時出現(xiàn)了全球性的流動性過剩,而且這樣的流動性過剩很可能導(dǎo)致了美國、英國以及新興市場國家資本市場的過熱(Becker,2007;GieseandTuxen,2007)。2007年10月美國道瓊斯指數(shù)創(chuàng)下歷史最高收盤價———14164.93點;中國上證綜合指數(shù)也一舉突破了6000點大關(guān)。然而,在隨后爆發(fā)的金融危機中,市場銀根收緊、世界經(jīng)濟(jì)增長下滑的預(yù)期使投資者信心受到沉重打擊,包括中國、美國股市在內(nèi)的全球股市大幅回落。2009年,在寬松貨幣政策帶來的流動性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的影響下,我國股票市場又開始走出低迷的局面。金融市場的動蕩再次證明了流動性條件、經(jīng)濟(jì)預(yù)期與資產(chǎn)價格密切相關(guān)。
流動性對資產(chǎn)價格影響通常是通過兩個途徑來實現(xiàn)的,第一是資產(chǎn)組合的途徑,流動性的變化意味著市場資金供需結(jié)構(gòu)的變化,也意味著市場利率的變化,而利率的變化會影響資產(chǎn)的相對價格,引發(fā)投資者對資產(chǎn)組合的調(diào)整,從而影響資產(chǎn)價格;第二,流動性的變化通過利率、通貨膨脹率等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對實體經(jīng)濟(jì)的運行產(chǎn)生影響,資產(chǎn)價格是對實體經(jīng)濟(jì)運行情況的反應(yīng),當(dāng)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化時,資產(chǎn)價格也相應(yīng)地發(fā)生變化。從投資者心理來看,經(jīng)濟(jì)預(yù)期是對實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的判斷,因此經(jīng)濟(jì)預(yù)期對資產(chǎn)價格也存在密切的影響。傳統(tǒng)的金融學(xué)、貨幣學(xué)理論探究了流動性條件、經(jīng)濟(jì)預(yù)期與資產(chǎn)價格之間的傳導(dǎo)機制,能夠解釋當(dāng)流動性過剩、經(jīng)濟(jì)預(yù)期高漲時資產(chǎn)價格合理上漲的部分,卻無法解釋資產(chǎn)價格中的泡沫成分,也就是資產(chǎn)價格對實體經(jīng)濟(jì)決定的基礎(chǔ)價值的非理性偏離。實驗經(jīng)濟(jì)學(xué)和行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法為我們認(rèn)識資產(chǎn)價格泡沫提供了一個簡單而有效的途徑。
本文的研究旨在資產(chǎn)實驗中引入“流動性”與“預(yù)期”兩個因素,檢驗在高分紅預(yù)期和低分紅預(yù)期兩種不同的情況下,流動性水平對資產(chǎn)價格泡沫的影響;以及在高流動性和低流動性兩種不同的情況下,分紅預(yù)期對資產(chǎn)價格泡沫的影響,實驗設(shè)計的目的是使實驗市場價格泡沫的膨脹條件與現(xiàn)實更具有一致性。研究的意義在于分析流動性和預(yù)期對市場泡沫形成的影響機理,由此對貨幣政策的制定提供依據(jù)。例如,如果實驗表明在高經(jīng)濟(jì)預(yù)期的條件下,流動性是否過剩對資產(chǎn)泡沫沒有影響,那么當(dāng)經(jīng)濟(jì)預(yù)期高漲時,通過貨幣政策調(diào)節(jié)流動性是無法達(dá)到控制泡沫的目的的。
本文的結(jié)構(gòu)包括六部分,第二部分是對文獻(xiàn)的簡單回顧,第三部分介紹理論假設(shè)和實驗設(shè)計,第四部分是實驗結(jié)果及其分析,第五部分是對實驗結(jié)果的行為金融學(xué)解釋,最后是結(jié)論和進(jìn)一步的討論。
二、文獻(xiàn)回顧
對資產(chǎn)價格泡沫問題研究至少可以追溯到20世紀(jì)60年代,至今仍然方興未艾。我們認(rèn)為有關(guān)泡沫問題的理論研究大致是沿循著三個方向進(jìn)行的①:第一是理性泡沫理論,理性泡沫的概念出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代的理性預(yù)期理論之中,是在標(biāo)準(zhǔn)金融理論的框架內(nèi)證明人的理也會產(chǎn)生泡沫。例如,Blanchard和Watson(1989),Diba和Grossman(1988)都是通過建立投資者最優(yōu)投資行為模型,證明了局部均衡和一般均衡框架內(nèi)理性泡沫存在的可能性。第二是非理性泡沫理論,非理性泡沫理論認(rèn)為泡沫產(chǎn)生的原因是某些交易者的非理,例如,DeLong等(1990)建立的噪聲交易模型中存在理性和噪聲兩種不同類型的交易者,解釋了為什么交易者不能或者不愿意通過交易把價格回歸到基礎(chǔ)價值。近年來,非理性泡沫理論更多地從研究個體心理決策過程出發(fā),用投資者學(xué)習(xí)過程、投資者情緒等因素來解釋泡沫問題,構(gòu)成了新興的學(xué)科———行為金融學(xué)的主要內(nèi)容之一。第三是泡沫產(chǎn)生的外部因素即市場環(huán)境理論,主要關(guān)注于市場結(jié)構(gòu)、制度、文化、市場流動性、宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期等導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的因素。在這個領(lǐng)域的研究中,研究者普遍認(rèn)為信息不對稱的市場結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致價格泡沫的一個重要原因。Allen和Gorton(1993)通過構(gòu)建模型指出在不允許賣空的條件下,交易者之間的信息不對稱將會導(dǎo)致泡沫的出現(xiàn)。目前,更多的研究是將第二和第三方面的理論結(jié)合起來,討論外部因素如何通過影響非理性投資者的行為從而導(dǎo)致市場的價格泡沫。例如,賓斯維杰(2003)指出在非理性決策的框架內(nèi),流動性或金融約束的放松對創(chuàng)造“可持續(xù)性泡沫經(jīng)濟(jì)”提供了必要條件。Shiller(2001)則以美國新經(jīng)濟(jì)為例,認(rèn)為在“將來比過去更有前景”這樣的經(jīng)濟(jì)預(yù)期下,非理性投資者的行為刺激了投機性泡沫的產(chǎn)生。
在資本市場泡沫理論不斷發(fā)展的同時,如何對理論進(jìn)行檢驗得到了持續(xù)的探索。從20世紀(jì)80年代起實驗經(jīng)濟(jì)學(xué)方法成為檢驗市場泡沫理論的一種重要工具,研究者已經(jīng)進(jìn)行了無數(shù)次有關(guān)資產(chǎn)價格泡沫的實驗。在這樣的實驗市場中實驗參與人通過聯(lián)網(wǎng)的計算機參加模擬的資產(chǎn)市場交易,參與人持有的資產(chǎn)在每個周期都可以得到分紅,分紅的大小是按照實驗者事先給定的分布概率隨機決定的,實驗的目的在于檢驗泡沫會在什么情況下產(chǎn)生(例如:Sunder,1995;Sonnemansetal.,2004;Hommesetal.,2005)。在這些研究中,Caginalp等(1998,2001)對流動性與資產(chǎn)價格之間的關(guān)系進(jìn)行了一系列的實驗,實驗結(jié)果表明現(xiàn)金充裕的市場證券價格顯著地高于現(xiàn)金匱乏的市場。Caginalp和Ilieva(2008)繼續(xù)采用類似的實驗設(shè)計方法,研究了實驗中的個體行為,他們把實驗參與人分成基于動量的交易者和基于基礎(chǔ)價值的交易者,實驗結(jié)果表明動量交易者現(xiàn)金的增加是資產(chǎn)泡沫膨脹的原因。在國內(nèi)的研究中,高鴻楨和林嘉永(2005)利用實驗方法證明了信息不對稱可能引起市場操縱行為,從而導(dǎo)致價格泡沫的形成。金雪軍和楊曉蘭(2006)進(jìn)行了流動性與資產(chǎn)價格泡沫之間關(guān)系的實驗檢驗,結(jié)論表明代表市場資金約束狀況的流動性價值與證券價格泡沫存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系。關(guān)于經(jīng)濟(jì)預(yù)期與資產(chǎn)價格泡沫之間的關(guān)系,Ackert等(2002)設(shè)計了一組實驗,包含了兩種不同類型的證券,它們的分紅預(yù)期期望值相同,但分紅預(yù)期的方差存在差異,方差大的證券稱為彩票式證券(有較小的概率獲得較大的收益),方差小的稱為標(biāo)準(zhǔn)式證券(有較大的概率獲得較小的收益)。實驗結(jié)果表明,即使這兩種證券具有相同的基礎(chǔ)價值,投資者愿意為彩票式證券支付更高的價格,彩票式證券的泡沫量和泡沫持續(xù)時間都超過標(biāo)準(zhǔn)證券。
真實資本市場歷史數(shù)據(jù)表明,在其他條件不變的情況下,上市公司高的分紅預(yù)期必然帶來更高的資產(chǎn)價格,然而這種高分紅預(yù)期會帶來更大的定價偏差,導(dǎo)致市場更多的價格泡沫嗎?在作者所了解的文獻(xiàn)中,現(xiàn)有的實驗研究尚沒有將這種因素納入對價格泡沫成因的考慮。有鑒于此,本文在經(jīng)典的資本市場實驗研究框架下,同時在市場中引入了流動性因素和分紅預(yù)期因素,通過觀察真實交易者的決策行為,檢驗這兩種因素對交易者定價偏差的影響,分析價格泡沫形成的內(nèi)在機理。
三、實驗設(shè)計
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)金融理論,在信息完全對稱和交易者完全理性的假設(shè)前提下,交易者能夠形成一致的預(yù)期,某個資產(chǎn)的均衡價格即基本價值,是其未來收益流的貼現(xiàn)值。若rt和dt分別表示t時的實際利率和資產(chǎn)的收入現(xiàn)金流(一般是指資產(chǎn)的紅利),那么t時基礎(chǔ)價值的計算公式是:由于資產(chǎn)持有人在未來可以獲得的分紅往往是不確定的,因此這里的dt是指證券的期望收益。在標(biāo)準(zhǔn)金融理論的框架內(nèi),假設(shè)投資者是風(fēng)險中性的,資產(chǎn)價格將收斂于期望紅利決定的基礎(chǔ)價值,市場流動性的高低不會影響人們對資產(chǎn)價格的評價。然而,在真實的市場中,資產(chǎn)價格會出現(xiàn)偏離基礎(chǔ)價值的泡沫現(xiàn)象,資產(chǎn)價格的持續(xù)膨脹影響了資源配置的有效性,并可能影響金融市場運行的穩(wěn)定性?；贙indleberger(2000)對金融歷史上的泡沫事件進(jìn)行的考察和總結(jié),本文關(guān)注于兩類導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的因素:流動性與分紅預(yù)期,將利用實驗方法對這兩種因素在資產(chǎn)價格泡沫形成中的作用進(jìn)行檢驗。
本文的實驗設(shè)計遵循經(jīng)典的資產(chǎn)價格泡沫實驗(參加Smith等,1988)。實驗市場中,我們沒有考慮利率市場和實體經(jīng)濟(jì),流動性的變化不會影響資產(chǎn)的基本價值,僅會通過影響參與人的行為和心理來作用于資產(chǎn)價格。每次實驗都是一個獨立的市場,由5人組成,市場參與人全部來自浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院的研究生和本科生①。實驗過程應(yīng)用了浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院開發(fā)的實驗經(jīng)濟(jì)學(xué)計算機模擬系統(tǒng),實驗參與人在信息完全對稱的條件下通過聯(lián)網(wǎng)的計算機發(fā)出買賣證券的報價指令,實驗系統(tǒng)按照“雙向拍賣”的原則自動撮合成交。實驗開始時賦予每個參與人一定數(shù)量的初始現(xiàn)金和10個單位的資產(chǎn),這些現(xiàn)金和資產(chǎn)都是虛擬的。每次實驗持續(xù)10個交易周期,每個周期持續(xù)3分鐘。每個周期結(jié)束時,資產(chǎn)可以獲得分紅。例如在實驗中,我們事先告訴參與人每單位的資產(chǎn)在每個交易周期結(jié)束時有80%的概率獲得50元虛擬貨幣(下文中我們直接用“元”來代表實驗虛擬貨幣的單位)的分紅,20%的概率獲得10元分紅,具體分紅的數(shù)額由計算機按照該概率分布隨機決定,并在交易周期結(jié)束時通過計算機告知每位參與人,同時將分紅計入?yún)⑴c人的賬戶中。市場的貼現(xiàn)率為零,交易者在各期因持有資產(chǎn)而獲得的分紅累計計入最后的總資產(chǎn)。在第10個交易周期結(jié)束,資產(chǎn)獲得分紅之后,資產(chǎn)的贖回價值為零。參與人的收益來源于兩方面,一是持有資產(chǎn)獲得的分紅,二是買賣資產(chǎn)的價差收益。實驗結(jié)束后參與人在實驗中獲得的虛擬收益按照一定比率折算成真實的貨幣報酬。根據(jù)實驗結(jié)果,最終平均每位參與人獲得的實際貨幣收入是14.64元人民幣,最高為38.94元人民幣。大部分實驗經(jīng)濟(jì)學(xué)家把每小時報酬的平均水平設(shè)定在超過校園每小時平均工資的50%—100%(Friedman,Sunder,1994)。浙江大學(xué)學(xué)生勤工儉學(xué)的每小時報酬是10元,學(xué)生參加一次本文的實驗需要45分鐘左右,本文設(shè)計的激勵方案是基本有效的。
根據(jù)本文的研究目的,我們設(shè)計了四組實驗設(shè)置(treatment),這四組實驗的流動性水平和預(yù)期分紅水平如表1所示,我們用HL和HE分別表示高流動性和高分紅預(yù)期的實驗條件,相應(yīng)地,用LL和LE分別表示低流動性和低分紅預(yù)期。為了提高實驗數(shù)據(jù)的有效性,同樣的環(huán)境下每組實驗重復(fù)3次進(jìn)行。
根據(jù)公式(1)我們可以計算出在不考慮貼現(xiàn)率且風(fēng)險中性情況下每個交易周期資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。在高分紅預(yù)期條件下(實驗1和實驗2),第一周期可以獲得未來10次分紅,基礎(chǔ)價值為420元((50×80%+10×20%)×10);第二周期可以獲得未來的9次分紅,基礎(chǔ)價值為378元((50×80%+10×20%)×9),第十周期的基礎(chǔ)價值為42元。同理,在低分紅預(yù)期條件下(實驗3和實驗4),第一周期的基礎(chǔ)價值是180元,第二周期為162元,第十周期為18元。可見,基礎(chǔ)價值是一條隨著交易周期逐步遞減的折線。如果實驗市場的成交結(jié)果高于按紅利分布計算的基礎(chǔ)價值,我們就認(rèn)為市場中存在泡沫,而且這種泡沫不是理性泡沫,因為我們設(shè)計的是一個有期限、參與人數(shù)目有限的證券市場①。高分紅預(yù)期組與低分紅預(yù)期組的資產(chǎn)雖然擁有不同水平的紅利期望值,但是紅利的分布方差,也就是資產(chǎn)的風(fēng)險程度是相同的,由此可以排除風(fēng)險偏好差異對兩組實驗結(jié)果的影響。
在真實的經(jīng)濟(jì)體系中流動性過剩通常被定義為流通中的貨幣超過了經(jīng)濟(jì)交易所需要的貨幣,一些研究者用貨幣供應(yīng)量的增長率與GDP增長率之間的差額作為衡量流動性過剩的指標(biāo)。在我們的實驗市場中,資產(chǎn)是唯一的交易對象,因而流動性被定義為參與人擁有的初始現(xiàn)金與市場中資產(chǎn)的價值之間的比較。在高流動性的實驗組中,每位交易者擁有的初始現(xiàn)金是其擁有的初始資產(chǎn)價值的2倍。實驗1中,每位交易者擁有初始現(xiàn)金8400元,其擁有的10個資產(chǎn)在第一周期的基礎(chǔ)價值之和為4200元(420×10);實驗3中,每位交易者擁有的初始現(xiàn)金為3600元,其擁有的所有資產(chǎn)在第一周期的基礎(chǔ)價值為1800元(180×10),這兩組實驗都被定義為流動性過剩組。相應(yīng)的,實驗2每位交易者擁有現(xiàn)金2100元,實驗4每位交易者擁有現(xiàn)金900元,這兩組實驗被定義為流動性不足組。
資產(chǎn)價格泡沫的形成受到多方面因素的綜合影響,在文獻(xiàn)回顧部分我們對此進(jìn)行了討論。我們設(shè)計的四組實驗排除了理性泡沫的存在,檢驗在兩個外部因素———流動性和分紅預(yù)期的影響下,投資者是否會出現(xiàn)非理,從而導(dǎo)致市場價格泡沫的出現(xiàn)。根據(jù)本文的研究目的,我們將流動性和分紅預(yù)期作為處理變量,檢驗由于這兩個因素的變化對實驗結(jié)果產(chǎn)生的影響。除此之外,把其他可能對市場價格泡沫產(chǎn)生影響的外部因素,如信息結(jié)構(gòu)、交易機制等作為常數(shù),也就是在實驗過程中保持不變。由于其他市場環(huán)境是完全相同的,通過對實驗數(shù)據(jù)的計量檢驗,我們可以將四組實驗結(jié)果的差異歸結(jié)為流動性和分紅預(yù)期的差異。在錯綜復(fù)雜的真實市場中,我們往往難以將這兩個因素和其他因素區(qū)別開,這就是實驗研究在可控制性方面的優(yōu)勢。
四、實驗結(jié)果
在考察結(jié)果之前,我們先引入衡量實驗室資產(chǎn)價格泡沫程度的指標(biāo)———每周期價格泡沫和累積價格泡沫。每周期價格泡沫計算方法為:
Pt指第t周期市場平均成交價格,P3t指第t周期的基礎(chǔ)價值。
累積價格泡沫是對每周期價格泡沫的加總,衡量了市場平均價格偏離基礎(chǔ)價值的總體規(guī)模,如果實驗持續(xù)n個交易周期,那么累積價格泡沫的計算方法為:
(一)實驗結(jié)果的總體描述
4組實驗每組重復(fù)進(jìn)行了3次,我們共獲得了120個每周期價格泡沫數(shù)據(jù)和12次累積價格泡沫數(shù)據(jù)。12次實驗在每個交易周期的平均價格泡沫我們用圖1表示出來了,當(dāng)泡沫為零時,表明成交價格等于理性預(yù)期的均衡價格,即資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。從圖中可以看到,在交易的前三個周期,資產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基礎(chǔ)價值,出現(xiàn)了顯著的負(fù)泡沫;從第四個交易周期起,資產(chǎn)價格泡沫開始膨脹,直至最后的交易周期,價格才收斂于理性預(yù)期的均衡價格水平。
表2列出了12個實驗市場的價格泡沫情況。表2顯示,雖然處于不同的流動性和分紅預(yù)期條件下,每個實驗市場都出現(xiàn)了正的價格泡沫現(xiàn)象,其中實驗1.1和實驗3.2在10個交易周期中有8個周期都出現(xiàn)了價格泡沫,而實驗4.3僅出現(xiàn)了一次。由于本文關(guān)注的重點是流動性和分紅預(yù)期對價格泡沫的影響,因此我們?nèi)嶒炛袃r格泡沫比較頻繁的第4至第10個周期的數(shù)據(jù)作為研究的主要對象。表2顯示第4至10周期累積價格泡沫的最大值出現(xiàn)在實驗1.2,最小值出現(xiàn)在實驗4.3。從平均水平看,流動性過剩且分紅預(yù)期高的第一組實驗的價格泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于流動性不足且分紅預(yù)期低的第四組實驗。
圖2顯示了在不同的流動性水平(市場人均初始現(xiàn)金)和期望分紅條件下(每周期單位股票分紅的數(shù)學(xué)期望值)市場累積泡沫(第4至10周期)的大小,表明了高市場流動性和高期望分紅對價格泡沫的正向影響。我們將通過進(jìn)一步的計量檢驗來分析這種正向影響。
(二)市場價格泡沫比較的非參數(shù)檢驗
在本文的實驗設(shè)計中,我們引入了流動性和預(yù)期兩個因素,將其對實驗市場價格泡沫的影響分別稱為流動性效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)。在計量分析中,我們以每次實驗4—10周期的價格泡沫作為研究對象,并且將流動性高低和分紅預(yù)期高低作為分組標(biāo)志,用非參數(shù)檢驗的方法比較不同實驗條件對實驗結(jié)果的影響。首先,我們將12次實驗按流動性過剩和流動性不足分為兩組,兩組市場第4—10周期的累積價格泡沫平均值分別顯示在圖3。利用Mann－Whitney檢驗,對兩組市場(共12個市場)第4至第10周期價格泡沫的序列進(jìn)行檢驗,可以得到z=-2.841,p=0.005(N1=42,N2=42)。在1%的顯著水平下,流動性過剩組的資產(chǎn)價格泡沫顯著地高于流動性不足組。
然后,我們按照分紅預(yù)期的高低,所有實驗市場可以分成高分紅預(yù)期和低分紅預(yù)期兩組,兩組市場第4—10周期的累積價格泡沫平均值分別顯示在圖4。利用Mann2Whit2ney檢驗,對兩組市場第4至第10周期各組價格泡沫的序列進(jìn)行檢驗,可以得z=-2.979,p=0.003(N1=42,N2=42)。在1%的顯著水平下,兩組市場的資產(chǎn)價格泡沫有顯著差異。
接下來我們將對四組實驗數(shù)據(jù)進(jìn)行兩兩比較,進(jìn)一步考察流動性和分紅預(yù)期對價格泡沫的影響。表3列出了對四組實驗市場4—10各個周期價格泡沫進(jìn)行兩兩比較,Mann－Whitney檢驗的結(jié)果。表3的分析結(jié)果進(jìn)一步表明,在其他條件不變的前提下,流動性過剩和高分紅預(yù)期是資產(chǎn)價格泡沫膨脹的兩大重要因素。當(dāng)流動性過剩和高分紅預(yù)期同時作用于市場時,市場的價格泡沫非常顯著,而在流動性不足和低分紅預(yù)期的情況下,市場價格有一定程度的低估。更為重要的是,當(dāng)市場處于流動性不足的情況下,高分紅預(yù)期比低分紅預(yù)期能帶來更多的市場泡沫;然而當(dāng)市場處于流動性過剩時,無論分紅預(yù)期高還是低,市場價格泡沫程度沒有顯著差異。這表明流動性過剩對價格泡沫的影響是獨立于分紅預(yù)期的,而且具有主導(dǎo)型作用,只要市場存在流動性過剩的情況,即使市場分紅預(yù)期較低,仍然會出現(xiàn)價格泡沫膨脹的局面。
五、對實驗結(jié)果的行為金融學(xué)解釋
本文的實驗結(jié)果表明,在其他條件不變的前提下,流動性過剩和高分紅預(yù)期是推動資產(chǎn)價格泡沫膨脹的兩大要素;此外,無論分紅預(yù)期高還是低,流動性過剩都會帶來顯著的價格泡沫。在實驗室資本市場中,資產(chǎn)的分紅具有不確定性,實驗參與人面臨的是和真實市場類似的不確定性條件下的選擇問題。按照標(biāo)準(zhǔn)金融理論,實驗參與人具有完全的理性計算能力,市場價格將與資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值保持一致。然而,實驗結(jié)果卻顯示在流動性過剩和高分紅預(yù)期的刺激作用下,出現(xiàn)了市場價格持續(xù)偏離基礎(chǔ)價值的泡沫現(xiàn)象。這表明實驗參與人并不是完全理性的經(jīng)濟(jì)人,在決策過程中存在錨定、過度交易、羊群行為等認(rèn)知偏差,從而導(dǎo)致對資產(chǎn)價格的定價偏差,而高流動性為這種定價偏差的實現(xiàn)提供了條件,并在正反饋機制的作用下,進(jìn)一步推動市場價格偏離基礎(chǔ)價值①。在這個過程中,高分紅預(yù)期的資產(chǎn)市場激發(fā)了參與人更多的樂觀情緒,相應(yīng)地導(dǎo)致市場價格偏離基礎(chǔ)價值。具體而言,我們將實驗市場中的認(rèn)知偏差總結(jié)為以下幾個方面。
(一)錨定效應(yīng)
所謂錨定效應(yīng)(anchoringeffect),是指當(dāng)事人過于依賴舊信息,對新信息反應(yīng)不足,以至于確定一個特定的初始值進(jìn)行估計和調(diào)整,并將其作為決策的依據(jù)。在真實的資產(chǎn)市場中,大多數(shù)泡沫具有的典型特征是在最后一個階段到來前,價格和增值效應(yīng)通常都會延續(xù)相當(dāng)長時間,這使得投資者改變了預(yù)期,認(rèn)為高價格是合理的。由資產(chǎn)定價偏差產(chǎn)生的錨定效應(yīng),反過來影響投資者對資產(chǎn)價值的判斷,產(chǎn)生進(jìn)一步的認(rèn)知與行為偏差,形成一種反饋機制。在我們設(shè)計的實驗市場中,由于對市場情況尚不熟悉,在交易周期的前幾個階段,市場價格顯著低于基礎(chǔ)價值。而在學(xué)習(xí)效應(yīng)的作用下,參與人對資產(chǎn)的估值逐步收斂于基礎(chǔ)價值,此時的市場價格成為后面幾個交易周期的初始錨值,導(dǎo)致了價格泡沫的持續(xù)膨脹。以實驗1.2為例,圖5顯示了每個交易周期平均成交價格的走勢,市場價格在第3個交易周期已經(jīng)非常接近基礎(chǔ)價值,但是從第4個交易周期開始,市場價格并沒有隨基礎(chǔ)價值的變化而充分調(diào)整,出現(xiàn)了持續(xù)的價格泡沫,直至最后的交易周期,價格從重新收斂到基礎(chǔ)價值。對高成交價格的錨定成為實驗室市場價格泡沫存在的一個不可忽視的因素。
(二)過度交易
過度交易是投資者非理的典型表現(xiàn)之一。在后悔厭惡的心理偏差下,投資者總是擔(dān)心錯過了賺錢的機會,他們希望永遠(yuǎn)持有倉位,隨時都準(zhǔn)備進(jìn)場。只要有錢,就會盡量運用。在實驗室資產(chǎn)市場中,資產(chǎn)是唯一可以進(jìn)行交易的對象,充裕的初始現(xiàn)金激發(fā)了參與人更大的交易熱情。如圖6所示,我們統(tǒng)計了在四組不同的實驗條件下,每次實驗平均的成交量。流動性過剩的兩組實驗———實驗1和實驗3的成交量高于流動性不足的實驗2和實驗4。
(三)過度樂觀
Kahneman和Tversky(1979)曾經(jīng)通過心理學(xué)實驗提出了前景理論,他們認(rèn)為當(dāng)人們面臨不確定性問題的選擇時,除了個人主觀認(rèn)定的事件發(fā)生的可能性之外,決策權(quán)重通常還會受到與事件相關(guān)的其他因素以及投資者情緒的影響。因此當(dāng)投資者處于樂觀情緒時,很可能忽視利好的客觀概率,而是對利好進(jìn)行高估,從而導(dǎo)致定價偏差。在高分紅預(yù)期的實驗市場中,每單位資產(chǎn)在每個交易周期獲得50元分紅的概率是80%,獲得20元分紅的概率是20%。這種高分紅預(yù)期很容易引發(fā)交易者的樂觀情緒,使其為分紅50元賦予更高的決策權(quán)重,相應(yīng)地,資產(chǎn)的價格會偏離由客觀概率決定的基礎(chǔ)價值。
結(jié)合實驗結(jié)果和行為金融學(xué)原理,我們可以將實驗市場中價格泡沫的形成路徑簡單地用圖7表示出來。在這個過程中,認(rèn)知偏差是參與人固有的,流動性過剩為認(rèn)知偏差轉(zhuǎn)化為定價偏差提供了條件,最終在正反饋機制的作用下引發(fā)了價格泡沫的持續(xù)膨脹。因此,無論分紅預(yù)期高還是低,流動性過剩都容易引發(fā)價格泡沫。高分紅預(yù)期很可能會激發(fā)過度樂觀這樣的認(rèn)知偏差,若高分紅預(yù)期與流動性過剩同時存在,市場價格泡沫的程度會更為顯著。Kindleberger(2000)記載的人類歷史上著名的金融泡沫事件大多來源于流動性過剩和正向經(jīng)濟(jì)預(yù)期的雙重作用,實驗室市場為此提供了證據(jù)。
六、結(jié)論
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢姡菽?jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟(jì)和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
論文摘要：文章對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。
一、房地產(chǎn)市場泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動，導(dǎo)致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導(dǎo)致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動權(quán)，在利益的驅(qū)動下，房價的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進(jìn)了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴(yán)重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機，企業(yè)倒閉，投機者破產(chǎn)，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對策
第一，銀行實行嚴(yán)格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風(fēng)向標(biāo)，因此要對土地市場進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，需求因素法，房地產(chǎn)理論價格
引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機中，美國出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機造成了美國經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國經(jīng)濟(jì)，有必要對房地產(chǎn)市場的運行情況進(jìn)行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津為例對其房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測分析。
1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況
房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價值，而出現(xiàn)過度波動的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德爾伯格就認(rèn)為“泡沫其實是一系列資產(chǎn)價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認(rèn)為其還會繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價格相對于實體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學(xué)者普遍對這個觀點持一致態(tài)度。
在國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實體運行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價值來源于現(xiàn)行的實體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價格是實體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動態(tài)均衡時的價格[3]。
天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價格，同時又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。
圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]
在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產(chǎn)價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對此我們應(yīng)用需求因素法對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個理論分析。
2天津泡沫測度分析
房地產(chǎn)價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產(chǎn)的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產(chǎn)泡沫。
我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產(chǎn)價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發(fā)展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購買房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產(chǎn)的價格會在這種因素的驅(qū)動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。
那么房產(chǎn)t期的基本理論價格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示為：
⑵
其中表示房產(chǎn)基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。
房地產(chǎn)t期的“收益價值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益價值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個是房地產(chǎn)價格預(yù)期價格變動將導(dǎo)致不動產(chǎn)收益的上下波動，所以說他是房產(chǎn)價格的投機部分。
這個預(yù)期的價格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對前一期看好房產(chǎn)價格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價格增長率有關(guān)，設(shè)這個增長率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整體來講房地產(chǎn)的價格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以為：
++ ⑹
其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：
表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)
參數(shù)
年份
天津商品房平均銷售價格P
（元/平方米）
房地產(chǎn)價格
實際增長率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
6886
0.121856
（注：1999年的房地價格增長率是由1998年估算的天津商品房平均銷售價格（2012.82元/平方米）為基礎(chǔ)計算而來）
表2-2 天津市房地產(chǎn)泡沫測度有關(guān)參數(shù)
參數(shù)
年份
天津人均可支配收入Y（元）
住房貸款利率I
(%)
人口規(guī)模（萬人）
1999
7649.83
5.85
910.17
2000
8140.55
5.85
912
2001
8958.7
5.85
913.98
2002
9337.54
5.31
919.05
2003
10312.91
5.31
926
2004
11467.16
5.58
932.55
2005
12638.55
5.58
939.31
2006
14283.09
5.99
948.89
2007
16357.35
6.93
959.1
2008
19422.53
6.34
968.87
2009
21402.01
5.31
979.84
將各期商品房平均銷售價格，房地產(chǎn)價格實際增長率，天津人均可支配收入，住房貸款利率及人口規(guī)模利用模型⑹進(jìn)行回歸分析我們發(fā)現(xiàn)：
表2-3 回歸結(jié)果數(shù)據(jù)分析
變量
回歸系數(shù)
t統(tǒng)計值
伴隨概率
C
-29523.21
-1.3692
0.2200
Y
0.1157
0.9271
0.3896
I
-23520.64
-4.044
0.0068
38.1936
1.5637
0.1689
G
7510.889
2.6277
0.0392
各個系數(shù)符號與我們預(yù)測相符但是顯著性不明顯，尤其是人口規(guī)模這個變量，我們將這一變量從中剔除再次做回歸，有以下檢驗效果：
表2-4 回歸結(jié)果二次分析
變量
回歸系數(shù)
t統(tǒng)計值
伴隨概率
C
4148.28
3.411
0.0113
Y
0.3082
13.4947
0.0000
I
-25502.52
-4.0907
0.0046
G
8249.799
2.6643
0.0323
其中=0.9856，模型擬合度很高。經(jīng)過這次的回歸我們發(fā)現(xiàn)各個變量的都通過顯著性檢驗（以10%為顯著檢驗臨界點），那么房產(chǎn)的基本理論價格由人均可支配收入及貸款利率主要決定。城市人口規(guī)模增多可以是房價上漲的一個因素房地產(chǎn)理論價格，但是具有購房能力的年齡階段一般在中老年這個年齡階層，而在我國大中城市中人口增長的過程中都是青少年，中老年這個年齡階段對這個數(shù)據(jù)的影響不大，所以它對最后房價的影響不是很顯著。
將回歸系數(shù)以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了變量人口規(guī)模的⑵可以得出房地產(chǎn)價格的基本理論價值。經(jīng)過計算天津1999年到2009年房屋基本理論價格為：
表2-5 天津市近十年商品房理論價格（元/平方米）
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2075.65
2230.08
2487.55
2200.12
2507.07
3083.48
3645.60
4253.34
5439.09
6087.24
5941.65
我們將市場房屋銷售價格與房屋的基本理論價格之比稱作泡沫測度系數(shù)I。
I=市場房屋銷售價格/基本理論價格，那么從1999—2009年的泡沫測度系數(shù)：
表2-6 天津市房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1.05
1.01
0.93
1.12
1.00
1.01
1.10
1.12
1.05
0.98
1.16
從結(jié)果中我們可以發(fā)現(xiàn)2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)偏高。對于商品房的理論價格與實際價格之比，這個只能借鑒日本的研究結(jié)果。一般認(rèn)為當(dāng)兩者之差（即實際價與理論價格之差）大于等于2時，就認(rèn)為非常危險[5]。這么計算的話，取3作為嚴(yán)重危險的區(qū)域的臨界關(guān)鍵值。表2-7 泡沫測度系數(shù)臨界區(qū)間
<1
[1，2)
[2，3)
≥3
安全區(qū)間
警戒區(qū)
危險區(qū)
嚴(yán)重危險區(qū)
根據(jù)以上表2-7發(fā)現(xiàn)，天津市房地產(chǎn)市場近十年的運行情況總體上屬于正常偏熱的狀態(tài)。針對天津市的房地產(chǎn)市場發(fā)展，建議主要改變現(xiàn)有的住房供給結(jié)構(gòu)增加經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，加大對土地和房屋投機力度以及金融監(jiān)管力度，避免不良貸款的產(chǎn)生。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)聯(lián)眾多行業(yè)的發(fā)展，像金融業(yè)，建筑業(yè)等等。并且這些行業(yè)的健康穩(wěn)健的發(fā)展有助于我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)，及時制止不良勢頭，對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長及改善百姓住房環(huán)境提高生活質(zhì)量至關(guān)重要。
參考文獻(xiàn)
[1.]kindleberger.C.P.min.“Manias，Panics and Crashes:A histoy of FinancialCrisis.NewYork.Basic Books.1978
[2.]王子明.泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)非均衡分析[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002.
[3.]黃名坤.泡沫經(jīng)濟(jì)理論與實證研究[R].南開大學(xué)博士論文，2002
[4.]天津統(tǒng)計局編.2010天津統(tǒng)計年鑒[M]. 北京：中國統(tǒng)計出版社，2010.8
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)價格 土地供給 投資者投機 城市化
九十年代以來，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動。目前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)林立，競爭異常激烈。然而，房地產(chǎn)價格的波動直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的收益預(yù)期，直接影響著每一個房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。房地產(chǎn)價格受到國家政策、土地供給、投資者投機、消費者需求以及城鎮(zhèn)化率等諸多因素的影響，了解這些因素的影響程度，對于房地產(chǎn)企業(yè)制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略非常重要。
1 前人研究成果及本文研究的基本假設(shè)
1.1 前人的研究結(jié)果
學(xué)者們從不同角度研究了房地產(chǎn)價格的影響因素。孫繼國、趙息[1]研究了北京市房地產(chǎn)市場中的投機泡沫與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。市場中的一些投資者明知某些資產(chǎn)價格高于實際價值，但他們對未來資產(chǎn)價格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購進(jìn)此種資產(chǎn)。這種由于主觀信念不同而導(dǎo)致的資產(chǎn)投機行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價格出現(xiàn)總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結(jié)果表明，1998-2009年北京市房地產(chǎn)發(fā)展中基本都存在一定的投機泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開始加重，2007后房地產(chǎn)價格上漲加速，泡沫化劇烈。
曹天階[2]研究了消費者需求與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。他認(rèn)為消費結(jié)構(gòu)升級拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國實行房改后，取消了計劃經(jīng)濟(jì)時代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開放后，各地都把軟環(huán)境建設(shè)、提高人民群眾的生活質(zhì)量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開放中富裕起來的人們也為改善居住環(huán)境產(chǎn)生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產(chǎn)的供給情況，造成房地產(chǎn)的價格波動。
王文婷[3]分析了城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)市場的需求影響。認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間是相互依存的。城鎮(zhèn)化速度的加快不可避免地會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)運行中的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品則是社會必須的生產(chǎn)資料和生活資料，是各種社會經(jīng)濟(jì)運行的基礎(chǔ)和物質(zhì)載體。任何城市的發(fā)展都要依靠房地產(chǎn)開發(fā)先行，城市空間利用和資源開發(fā)都依賴于房地產(chǎn)業(yè)的運行。城鎮(zhèn)化所伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴大，以及城市結(jié)構(gòu)的變化都會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間條件。長期以來，國內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究僅限于定性討論，近年來已有不少學(xué)者開始采用數(shù)理分析對兩者的關(guān)系進(jìn)行實證研究。
朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對我國區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響。采用1999年——2009年我國30個省市土地供給量、房地產(chǎn)價格等相關(guān)數(shù)據(jù)，建立Panel Data計量模型，研究了我國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異，旨在土地供給量對我國區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響程度。結(jié)果表明，土地供給量的確是影響我國區(qū)域房地產(chǎn)價格重要因素，土地供給量對我國各地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響差異程度各不相同。土地供給量對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格影響程度最為顯著，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價格對土地供給量的敏感程度相對較低。
1.2 本文的基本假設(shè)
基于上述學(xué)者的研究成果，本文從投資者投機、消費者需求、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和土地的稀缺度四個變量作為自變量來探討這些因素對北京市房地產(chǎn)價格的影響。認(rèn)為這四個因素與北京市房地產(chǎn)價格存在相關(guān)性，并探討其相關(guān)程度。
2 研究方法與設(shè)計
本文通過問卷調(diào)查的方式針對這些因素的對房地產(chǎn)價格的影響開展實證研究。調(diào)查對象的指定總體就是所有北京房地產(chǎn)企業(yè)。
論文的抽樣元素是房地產(chǎn)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人與企業(yè)員工。調(diào)查研究對象都是在這些界定人群中隨機抽取出來的。
本論文采用的是分層隨機抽樣的方法，可以比隨機抽樣的方法更具有普遍性。設(shè)計的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人50%、企業(yè)員工50%。
本研究論文在所發(fā)放的調(diào)查研究問卷是240份，實際回收有效調(diào)查研究問卷數(shù)量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達(dá)到96.7%。
本論文采用李克特等級測量量表來測量所涉及的四個變量，投機者的投機、消費者的需求、城鎮(zhèn)化率的發(fā)展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無所謂、不同意、十分不同意”等五類形式的回答。每個問題的每種可能的回答都被賦予一個的數(shù)值來反映應(yīng)答者不同的同意態(tài)度，對應(yīng)答者的態(tài)度進(jìn)行測量就是通過對這些數(shù)值進(jìn)行加總得出來的。
本論文通過為調(diào)查問卷中的每個問題的每種可能的答案都分配一個阿拉伯?dāng)?shù)字作為代碼，用1-5來進(jìn)行數(shù)據(jù)賦值。
本論文中使用Cronbach α系數(shù)來測試信度，所使用的系數(shù)指標(biāo)為0.6，即只有大于或等于0.6時，才視為測量量表所得出的研究數(shù)據(jù)是符合信度設(shè)計要求的，是可以采用的。
由于自變量和因變量采用的研究數(shù)據(jù)都是定距型數(shù)據(jù)，所以本論文對變量進(jìn)行相關(guān)分析。
用來測量定距型數(shù)據(jù)變量之間相互關(guān)系的系數(shù)一般是皮爾遜（積矩）相關(guān)系數(shù)，本論文就用皮爾遜相關(guān)系數(shù)來表示變量間假設(shè)關(guān)系的相關(guān)性。
3 數(shù)據(jù)分析與結(jié)果
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 現(xiàn)狀
一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國家運用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機，我國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內(nèi)需。2003年～2005年我國房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房價依舊繼續(xù)攀升，為此國家出臺“國十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態(tài)，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。
2、存款準(zhǔn)備金利率
存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國從2006年以來，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識對整個金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區(qū)住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。
4、限購政策
限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關(guān)政策要求，主要是對當(dāng)?shù)鼐用癫扇 跋薅?，對非?dāng)?shù)鼐用癫扇 跋抟唤?。此政策一?jīng)出臺對已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。
三、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題
1、房地產(chǎn)市場還不夠穩(wěn)定
房地產(chǎn)市場還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產(chǎn)市場活躍度相對穩(wěn)定，同時，二手房交易也相對穩(wěn)定，對于二級城市、三級城市來說房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產(chǎn)市場客戶量不穩(wěn)定
目前，房地產(chǎn)市場客戶量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級、三級城市。一級城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現(xiàn)狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)來的銷售短信，或接到相關(guān)的銷售電話，盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風(fēng)險。與此同時，給開發(fā)商帶來的風(fēng)險也影響著相關(guān)連帶市場。
3、房地產(chǎn)市場開發(fā)商的能力大小
據(jù)統(tǒng)計，我市具有房地產(chǎn)開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發(fā)商企業(yè)實力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開發(fā)商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發(fā)商。
4、房價過高
房價過高是影響居民購房的關(guān)鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。
四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國家的相關(guān)政策保障以及居民購買力的支持。
（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）
參考文獻(xiàn)：
[1]熊婕（導(dǎo)師：吳中宇） .我國低收入群體住房政策研究[D]. 華中科技大學(xué)碩士論文， 2006-10-01.
[2]張勇（導(dǎo)師：朱玲怡） .對構(gòu)建武漢市城鎮(zhèn)居民住房社會保障制度的探討[D]. 華中科技大學(xué)碩士論文，2004-04-01.
[3]褚超孚（導(dǎo)師：賈生華）.城鎮(zhèn)住房保障模式及其在浙江省的應(yīng)用研究[D].浙江大學(xué)博士論文，2005-06-01.
[4]祝亞輝（導(dǎo)師：傅鴻源） .城市社會弱勢群體居住問題研究[D].重慶大學(xué)碩士論文，2004-05-10.
[5]陳茁（導(dǎo)師：朱霞）.中外住房保障制度比較研究[D].華中科技大學(xué)碩士論文， 2008-06-01.
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，需求因素法，房地產(chǎn)理論價格
引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機中，美國出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機造成了美國經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國經(jīng)濟(jì)，有必要對房地產(chǎn)市場的運行情況進(jìn)行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津為例對其房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測分析。
1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況
房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價值，而出現(xiàn)過度波動的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德爾伯格就認(rèn)為“泡沫其實是一系列資產(chǎn)價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認(rèn)為其還會繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價格相對于實體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學(xué)者普遍對這個觀點持一致態(tài)度。
在國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實體運行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價值來源于現(xiàn)行的實體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價格是實體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動態(tài)均衡時的價格[3]。
天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價格，同時又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。
圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]
在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產(chǎn)價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對此我們應(yīng)用需求因素法對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個理論分析。
2天津泡沫測度分析
房地產(chǎn)價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產(chǎn)的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產(chǎn)泡沫。
我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產(chǎn)價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發(fā)展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購買房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產(chǎn)的價格會在這種因素的驅(qū)動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。
那么房產(chǎn)t期的基本理論價格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示為：
⑵
其中表示房產(chǎn)基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。
房地產(chǎn)t期的“收益價值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益價值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個是房地產(chǎn)價格預(yù)期價格變動將導(dǎo)致不動產(chǎn)收益的上下波動，所以說他是房產(chǎn)價格的投機部分。
這個預(yù)期的價格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對前一期看好房產(chǎn)價格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價格增長率有關(guān)，設(shè)這個增長率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整體來講房地產(chǎn)的價格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以為：
++ ⑹
其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：
表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)
參數(shù)
年份
天津商品房平均銷售價格P
（元/平方米）
房地產(chǎn)價格
實際增長率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
[關(guān)鍵詞]奧運經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)商機
隨著奧運會腳步的臨近,國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈搏跳動得更加有力?！皧W運經(jīng)濟(jì)”一詞也成為大眾耳熟能詳?shù)脑~匯。毋庸置疑，四年一度的現(xiàn)代奧林匹克運動會，蘊藏著巨大的商機；奧運經(jīng)濟(jì)已成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要形式之一。擴大品牌效應(yīng)、實現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，在更大范圍、更高層次上實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，已成為每個企業(yè)、每個行業(yè)、每個城市在奧運中追求的目標(biāo)；正如奧林匹克精神所言：“更高、更快、更強”。
歷史上曾經(jīng)有過類似于“奧運經(jīng)濟(jì)”的詞，叫“奧運景氣”，韓國和日本因為舉行過奧運會，曾經(jīng)出現(xiàn)了奧運景氣。與此對應(yīng)的一個詞叫“奧運泡沫”，指在景氣過后對有些國家的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響，它在舉辦過奧運會的國家出現(xiàn)過?！皧W運經(jīng)濟(jì)”、“奧運景氣”和“奧運泡沫”都是值得討論的問題，北京申奧成功之后，更應(yīng)該對這些問題進(jìn)行深入討論，不僅從微觀商機的角度，而且從宏觀經(jīng)濟(jì)管理的角度來思考這些問題，才可能更全面、更平衡。
一、奧運經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
奧運會本身會帶動一批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其積極作用是顯而易見的，它對于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的增長有3方面的積極作用：
1.奧運會能夠增加內(nèi)需
現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)處于下滑階段，生產(chǎn)過剩而需求不足，通貨緊縮壓力大，投資機會不足，IT泡沫的破滅和“9·11”事件加劇了這種態(tài)勢，估計全球經(jīng)濟(jì)在近一兩年內(nèi)不會明顯復(fù)蘇，美國經(jīng)濟(jì)也可能長期低迷。在中國進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和全球經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，增加了一部分新的需求，對宏觀經(jīng)濟(jì)的增長是一個重大的事情。當(dāng)然，這部分需求對中國經(jīng)濟(jì)的作用也不可高估，因為它在中國經(jīng)濟(jì)中所占的比例太小，對中國經(jīng)濟(jì)的拉動作用不會太大。日本舉辦奧運會的時候，東京的基礎(chǔ)設(shè)施、場館建設(shè)在整個經(jīng)濟(jì)中占很大的比重；韓國更是這樣，因為漢城占韓國經(jīng)濟(jì)比重很大。由于北京占中國經(jīng)濟(jì)的比例不是太大，所以奧運會產(chǎn)生的直接和間接需求不會造成很大的景氣。
2.信心的增強對經(jīng)濟(jì)增長非常重要
對于經(jīng)濟(jì)的增長來講，最重要的是信心的增強。申奧成功以后，很多媒體的分析報道中有一個大的因素沒有提到，即中國人自己和外國投資者對投資的信心的增長，這種信心是整個經(jīng)濟(jì)景氣的重要因素，因此申奧成功有利于中國經(jīng)濟(jì)的長期增長，有利于投資者看好中國市場的前景。
3.促進(jìn)中國與國際接軌
一套規(guī)則實際上是一套法律制度，與加入WTO一樣，舉辦奧運會要與國際規(guī)則接軌，不僅僅是體育競技，商業(yè)也要按照國際規(guī)則來進(jìn)行。規(guī)則和體制的建立，不僅能克服短期需求不足的問題，而且對中國經(jīng)濟(jì)也有長遠(yuǎn)的影響。從這個角度講，現(xiàn)在研討奧運經(jīng)濟(jì)時應(yīng)該把它的規(guī)則作為重要的研究內(nèi)容。
二、奧運帶來的商機
1.加大廣告開發(fā)力度
體育要想成為一個經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，就必須成為成為盈利的事業(yè)。目前來講，體育經(jīng)濟(jì)的資金來源主要還是贊助。從商業(yè)角度看，贊助是廣告效應(yīng)。論奧運經(jīng)濟(jì)是流星通過網(wǎng)絡(luò)搜集，并由本站工作人員整理而的，論奧運經(jīng)濟(jì)是篇高質(zhì)量的論文，本文來源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有，希望此文章能對您論文寫作，提供一定的幫助。論奧運經(jīng)濟(jì)為免費畢業(yè)論文提供，不可用于其他商業(yè)用途。
因為人們對體育有很大的關(guān)注，所以做廣告業(yè)是能盈利的，商家可以得到很大的廣告收益。從這個意義上講，廣告收入確實是體育產(chǎn)業(yè)收入的一個渠道，還需要加大開發(fā)力度。
2.讓體育成為由參與者付費的事業(yè)
人們在吃飽喝足以后的健身、娛樂已成為生活和消費的一個組成部分，體育能滿足人們的這種需求，因此人們愿意為它付費。這筆付費包括間接的付費（廣告付費）和直接的付費，應(yīng)該是體育產(chǎn)業(yè)盈利的來源。
三、值得注意的問題
1.提高奧運會后場館的利用率
由于大型體育競技活動的頻率比較低，這就涉及一個場館利用率的問題。有的城市歷史上只舉辦過一次大型的運動會，很多場館在相當(dāng)長的時期里只有很少的幾次利用，如何使它有收入流是一個問題，這是體育經(jīng)濟(jì)里面要研究的非常重要的問題。
2.提高奧運經(jīng)濟(jì)建設(shè)的透明度
從制度建設(shè)的角度來講，存在一個怎么使這次奧運經(jīng)濟(jì)辦得更加透明、公正、減少腐敗的問題。由于奧運會是一個很大的商業(yè)投資機會，涉及大量的公共工程，在和國際接軌的過程中，如何使投資體制更加完善、使公共投資體系更加完善是一個問題。
3.防止奧運泡沫經(jīng)濟(jì)
奧運經(jīng)濟(jì)在中國不像日本、韓國包括澳大利亞那樣占很大的成分，但也要注意避免“奧運泡沫”。因此要現(xiàn)在開始做計劃，把一些奧運所需要的投資在時間上拉得開一點，不要等到2007年和2008年集中投資，這樣整個奧運期間經(jīng)濟(jì)都會比較平穩(wěn)，特別是目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣這一兩年，可以多做點事情，進(jìn)行有關(guān)場館和道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
4.正確處理奧運經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
關(guān)于公共基礎(chǔ)設(shè)施、體育設(shè)施和旅游設(shè)施，存在一個如何應(yīng)付大型活動和日常經(jīng)營的關(guān)系問題。北京作為特大城市，本身有一些設(shè)施，到舉辦奧運會的時候有大量的一次性需求。開始規(guī)劃時，應(yīng)該把中國長期的經(jīng)濟(jì)增長和旅游事業(yè)考慮進(jìn)去，把北京市作為一個新興的大都市和旅游中心的特殊地位考慮進(jìn)去，避免盲目投資，互相參照，做出長期、合理的商業(yè)投資的決策。
參考文獻(xiàn)：
