緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤可能與預(yù)計(jì)利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風(fēng)險(xiǎn)既有因財(cái)務(wù)管理無法預(yù)計(jì)或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。4）補(bǔ)償性。既然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。5）激勵(lì)性。風(fēng)險(xiǎn)與競爭是同時(shí)存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營管理，增強(qiáng)競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對(duì)下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本、租金售價(jià)、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對(duì)開發(fā)商的影響要比整個(gè)國家房地產(chǎn)市場供求變化對(duì)開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)商便會(huì)紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時(shí)間，待開發(fā)完成時(shí)，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國民經(jīng)濟(jì)迅速增長，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識(shí)，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會(huì)使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過各種借貸、預(yù)售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動(dòng)開發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對(duì)整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測的?？墒欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測其變動(dòng)，以選擇最佳開發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測其變化，以及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預(yù)測國家未來對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化，以確定開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項(xiàng)目的競爭，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對(duì)利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風(fēng)險(xiǎn)可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減?。还こ滩荒馨雌谕旯さ娘L(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。并在開發(fā)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策[M]南京：東南大學(xué)出版社，1998

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房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過程中對(duì)市場進(jìn)行適應(yīng)，對(duì)企業(yè)擁有的資源進(jìn)行配置，對(duì)企業(yè)核心競爭能力進(jìn)行提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)。對(duì)于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營管理過程中都要先對(duì)企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行精確的預(yù)測，同時(shí)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進(jìn)行分析，對(duì)產(chǎn)品市場進(jìn)行預(yù)測，分析產(chǎn)品市場的走向、發(fā)展趨勢以及市場競爭程度，同時(shí)，對(duì)客戶滿意程度、客戶的需求都要進(jìn)行分析。對(duì)行業(yè)未來的發(fā)展以及市場的發(fā)展進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測，能夠?qū)ξ磥硎袌鲆约爱a(chǎn)品的發(fā)展趨勢進(jìn)行把握，對(duì)企業(yè)未來發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略方面才能有更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，文章對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的原則，存在的風(fēng)險(xiǎn)以及面臨的問題進(jìn)行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

2利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時(shí)期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時(shí)期，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時(shí)期，出現(xiàn)了很多的問題，針對(duì)出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，利率的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

2.1對(duì)開發(fā)商的影響

利率變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會(huì)逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會(huì)出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經(jīng)營管理過程中面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)會(huì)出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對(duì)于市場中存在的買方也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會(huì)出現(xiàn)持幣待購的情況，對(duì)開放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會(huì)受到影響。

2.2對(duì)房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)不斷下降的問題，會(huì)導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對(duì)投資收益率有直接的影響。消費(fèi)者在購買以后會(huì)出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個(gè)時(shí)期市場預(yù)期的利率會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步上調(diào)的情況，消費(fèi)者對(duì)下個(gè)預(yù)期的市場價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下跌期望，這樣會(huì)使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費(fèi)者在消費(fèi)方面會(huì)受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國的土地市場變化也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問題出現(xiàn)，同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個(gè)因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無法實(shí)施。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中，國際資本流動(dòng)也會(huì)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行影響，對(duì)國際資本流動(dòng)情況進(jìn)行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)多種管理措施進(jìn)行應(yīng)用非常必要。

3結(jié)束語

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【關(guān)鍵詞】嘉興市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理思考

一、杭州市房地產(chǎn)市場的基本狀況

1998年以來，嘉興市認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費(fèi)觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，住房梯度供應(yīng)體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場有了較大的發(fā)展。

1、住房制度改革的順利進(jìn)行，為嘉興市房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)

自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理?xiàng)l例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理若干規(guī)定》和《關(guān)于外地單位和個(gè)人購買嘉興市區(qū)單位自管房，個(gè)人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進(jìn)住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時(shí)，取消了對(duì)外地購房的限制，房地產(chǎn)市場更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)投資快速增長，商品住宅消費(fèi)供銷兩旺

近幾年來，嘉興市及長三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。自1998年以來，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，深入開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，扎實(shí)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區(qū)210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區(qū)125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區(qū)171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區(qū)35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達(dá)到17.22億元，增長33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達(dá)到7.06億元，同比增長16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價(jià)4354.5元，比上年同期上漲9%。

3、房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)

截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競爭力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)商已脫穎而出。通過房地產(chǎn)開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場開拓意識(shí)、品牌意識(shí)和靈活的企業(yè)機(jī)制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)因，并將進(jìn)一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

4、房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善，市場供求關(guān)系日趨合理

嘉興市商品房價(jià)格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達(dá)44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費(fèi)需求，避免開發(fā)商單純從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價(jià)位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導(dǎo)嘉興市房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和租金補(bǔ)貼的廉租房為輔的住房供應(yīng)體

二、房地產(chǎn)市場存在的主要問題

嘉興市的房地產(chǎn)市場正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過程中還存在房地產(chǎn)市場主體不夠成熟、市場機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問題。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣、周期長、管理難度大

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無條件交付使用。三是極個(gè)別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產(chǎn)的投訴是的熱點(diǎn)問題之一

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量問題。質(zhì)量問題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供應(yīng)商等多部門，解決問題難度大，耗時(shí)多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響較大。

3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價(jià)格較高

由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達(dá)不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。

三、對(duì)促進(jìn)嘉興市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序，提高市場運(yùn)行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

1、堅(jiān)持以培養(yǎng)住房市場為基本方向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時(shí)了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，研究問題，提出系統(tǒng)解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)培育、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會(huì)住宅保障體系等問題，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)價(jià)格水平，空置率等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范市場行為

市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門要根據(jù)國家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實(shí)際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強(qiáng)的實(shí)施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時(shí)，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實(shí)解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的問題，使消費(fèi)者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費(fèi)環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營等各項(xiàng)活動(dòng)納入法制化、規(guī)范化的軌道。

3、適度調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實(shí)解決低收入人群的住房問題

近幾年來嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，要落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應(yīng)量，確保商品住宅土地年供應(yīng)量，同時(shí)逐步建立土地梯度供應(yīng)體系，通過政府對(duì)土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。

4、著力提升住宅品質(zhì)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要任務(wù)。作為政府的職能部門，要按照政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施的要求，做好推動(dòng)和促進(jìn)工作。要按照總體規(guī)劃，分步實(shí)施，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅技術(shù)總體水平的提高。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國民經(jīng)濟(jì)的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中擔(dān)負(fù)著保障住房供應(yīng)體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任。相信通過市政府進(jìn)一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

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[7]李建家：對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的思考[J].金融經(jīng)濟(jì)，2007（6）.

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蔡昌先生是國內(nèi)著名的財(cái)稅專家、會(huì)計(jì)學(xué)博士、資深財(cái)稅管理顧問，價(jià)值管理（卓越理財(cái)模式）的倡導(dǎo)者，被業(yè)界譽(yù)為“用第三種眼光看稅收籌劃”的專家。任中國稅網(wǎng)、中華財(cái)稅信息網(wǎng)、中國陽光財(cái)稅網(wǎng)、，中財(cái)稅通稅收籌劃研究所、中經(jīng)陽光稅收籌劃事務(wù)所、鼎利稅務(wù)師事務(wù)所等稅務(wù)顧問。曾主持全國性財(cái)稅專題講座百余場，主持研究課題及企業(yè)咨詢項(xiàng)目10余項(xiàng)，曾多次接受國內(nèi)權(quán)威媒體專訪，擔(dān)任數(shù)十家企業(yè)的財(cái)務(wù)顧問。主要研究領(lǐng)域?yàn)樨?cái)務(wù)會(huì)計(jì)、稅收籌劃、價(jià)值管理、企業(yè)激勵(lì)與評(píng)價(jià)等，曾先后在《新進(jìn)財(cái)》、《中國稅務(wù)報(bào)》、《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》、《經(jīng)濟(jì)論壇》、《中國稅務(wù)》等全國財(cái)經(jīng)類刊物發(fā)表經(jīng)濟(jì)管理論文150余篇，研究成果被廣泛轉(zhuǎn)載并多次獲獎(jiǎng)。代表著作有《稅收籌劃方法與案例》《稅收籌劃――策略、技巧與運(yùn)作》《資本運(yùn)營》《盈余管理》《價(jià)值管理――增進(jìn)現(xiàn)金流與提升企業(yè)價(jià)值》《解析會(huì)計(jì)難題》等20余部。

《稅收籌劃規(guī)律》一書是蔡昌教授多年從事稅收籌劃研究和實(shí)踐操作的結(jié)晶，該書總結(jié)了有關(guān)稅收籌劃實(shí)務(wù)運(yùn)作的規(guī)律、技術(shù)與技巧。書中對(duì)企業(yè)如何開展稅收籌劃進(jìn)行了規(guī)律性的探索，把歸納演繹的研究范式引入稅收籌劃的研究和實(shí)踐操作，極大地豐富了稅收籌劃的理論架構(gòu)，總結(jié)了稅收籌劃在微觀層面的實(shí)務(wù)操作技術(shù),能夠有效地指導(dǎo)企業(yè)的財(cái)稅管理活動(dòng)。是國內(nèi)第一本總結(jié)稅收籌劃運(yùn)作規(guī)律的務(wù)實(shí)性書籍,可以幫助讀者快速掌握稅收籌劃規(guī)律、28種操作技術(shù)，達(dá)到移植智慧思維，創(chuàng)造非凡成功的效果。

作為稅收籌劃領(lǐng)域的后起之秀，蔡昌教授對(duì)稅收籌劃有獨(dú)特的見解?！吨袊悇?wù)報(bào)》稱其為“用第三種眼光看稅收籌劃”：“稅收籌劃是企業(yè)管理的當(dāng)然構(gòu)成內(nèi)容，不能離開企業(yè)的整體戰(zhàn)略來談籌劃，籌劃應(yīng)服從企業(yè)的整體戰(zhàn)略。成功的籌劃離不開理論的指導(dǎo)，理論必須與企業(yè)的實(shí)際問題結(jié)合，在共性中尋求每個(gè)企業(yè)的個(gè)性方案，我們把這種認(rèn)識(shí)稱為用第三種眼光看籌劃?！?/p>

蔡昌教授認(rèn)為：“稅收籌劃是致用之學(xué)，其實(shí)踐性很強(qiáng)，歸納和研究稅收籌劃規(guī)律是一種捷徑，可以起到舉一反三的作用。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化和日趨復(fù)雜，稅收籌劃運(yùn)作逐步深入到企業(yè)的多個(gè)層面，籌劃方案的系統(tǒng)性、技巧性要求越來越高。許多好的籌劃方案源自于一種靈感，大氣磅礴，渾然天成，看不到一絲雕琢的痕跡?！?/p>

本書并不拘泥于稅制結(jié)構(gòu)和稅收政策的細(xì)節(jié)，而是把稅收籌劃放到一個(gè)更為開闊的空間里，從更普遍的意義上探討了稅收籌劃的運(yùn)作規(guī)律及其實(shí)踐應(yīng)用的范式，從更深層次上提供了一個(gè)理解稅收籌劃與企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營模式、產(chǎn)權(quán)重組、資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)定價(jià)之間彼此影響的分析框架，視角獨(dú)特而新穎，帶給大家一種清風(fēng)撲面的感覺。

[經(jīng)典案例]:

空調(diào)房屋捆綁銷售

卓達(dá)房地產(chǎn)公司開展“購房屋，送空調(diào)”促銷活動(dòng)，但這種銷售模式無形中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。假設(shè)房屋銷售價(jià)格為30萬元，空調(diào)價(jià)格為8000元。銷售房屋，房地產(chǎn)公司要按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納5%的營業(yè)稅，30萬元的房屋銷售收入要繳納1.5萬元營業(yè)稅。贈(zèng)送的空調(diào)視同銷售，繳納增值稅，征收率為4%，8000元空調(diào)要繳納320元的增值稅。同時(shí)，房地產(chǎn)公司還要為得到空調(diào)的個(gè)人代扣代繳1600元個(gè)人所得稅。因此，采用這種促銷方式，房地產(chǎn)公司每出售一套房子就要多繳納稅金1920元。

很多商家經(jīng)常采取“買一送一”或“買二百送三十”等方式銷售商品，在選擇促銷方式時(shí)，很少考慮到不同促銷方式之間稅負(fù)的差別，往往是到該繳稅時(shí)才發(fā)覺稅負(fù)重，于是一些企業(yè)以偷逃稅方式降低稅負(fù)，面臨嚴(yán)重的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)通曉各種促銷方式的利弊，事先進(jìn)行籌劃，采取規(guī)避措施，就有可能達(dá)到既促銷，又不加重稅負(fù)的目的。

卓達(dá)房地產(chǎn)公司也面臨著同樣的情況，如果通過籌劃，變換一下促銷方式，采取捆綁技術(shù)，就可以降低稅負(fù)。具體操作方案如下：采取房屋和空調(diào)捆綁銷售，即把原來的“購房屋、送空調(diào)”促銷模式改變?yōu)椤颁N售帶空調(diào)的房屋”，整體銷售價(jià)格仍然為30萬元，其實(shí)就是把空調(diào)價(jià)值加到了房屋價(jià)值里面。雖然看似簡單的文字游戲，但對(duì)納稅而言卻有天壤之別，房屋和空調(diào)變得不可分割，企業(yè)只需按房屋銷售價(jià)格繳納營業(yè)稅1.5萬元。

篇5

國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)論文范文一：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

摘要：通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其自身增長對(duì)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)提升具有重要的意義，當(dāng)其發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)會(huì)致使國民經(jīng)濟(jì)同樣發(fā)展較大振幅，所以國家應(yīng)針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制，使其在平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益，以此保證社會(huì)正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)生活水平的提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);中國;國民經(jīng)濟(jì)

前言:

近年來雖然國家對(duì)房價(jià)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)目刂疲S著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和居民生活水平的快速提升，房地產(chǎn)業(yè)一直處于較活躍的狀態(tài)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以房地產(chǎn)業(yè)為核心，是與其相關(guān)的生產(chǎn)、開發(fā)投資、消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系與其自身生產(chǎn)力的結(jié)合體，由此可見房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國的國民經(jīng)濟(jì)的組成部分，其自身波動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的增長必然會(huì)產(chǎn)生影響。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

房地產(chǎn)開發(fā)投資即房地產(chǎn)業(yè)所有開發(fā)法人單位所投資開發(fā)的房屋建筑物、配套基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施及相關(guān)的土地開發(fā)工程及土地購置等方面的資金支出，每一方面根據(jù)具體的房地產(chǎn)用途及功能又可以細(xì)分，目前統(tǒng)計(jì)調(diào)查法是房地產(chǎn)開發(fā)投資主要采取的辦法，由于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括某時(shí)間段內(nèi)社會(huì)建造和購置的固定資產(chǎn)超出500萬元以上的費(fèi)用，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資是其組成部分，據(jù)相關(guān)資料顯示1986年至1995年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由3.2%上升至15.7%，處于快速增長的態(tài)勢，1996年至2000年雖受到國家政策的影響，但在短暫下降后仍出現(xiàn)明顯的上升趨勢，恢復(fù)至15%，截止2014年其比重一直穩(wěn)定在17%左右，而其對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資發(fā)展的貢獻(xiàn)率雖在1986年至1996年由7.7%下降至負(fù)值，但1996年以后貢獻(xiàn)率迅猛提升，至1999年達(dá)歷史最高峰值33.8%，近年來雖受金融危機(jī)影響，但仍有快速回轉(zhuǎn)的趨勢，所以其對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長具有重要的意義，通過間接計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長也有重要意義[1]。

二、房地產(chǎn)生產(chǎn)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

房地產(chǎn)生產(chǎn)主要指房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)，據(jù)我國行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)顯示，房地產(chǎn)業(yè)主要包括以房地產(chǎn)為對(duì)象的開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介、自有經(jīng)營及特殊房地產(chǎn)五方面主體的生產(chǎn)活動(dòng)，其每方面又可根據(jù)自身的性質(zhì)及規(guī)模進(jìn)行細(xì)分，屬于我國的第三大產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)生產(chǎn)增加值是我國國民生產(chǎn)總值的重要組成部分，是衡量我國居民居住水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，由于居民自有住房和租賃住房之間的比率在同一國家不同時(shí)期及不同國家同一時(shí)期具有較大的差異，所以在針對(duì)房地產(chǎn)增長值計(jì)算時(shí)應(yīng)結(jié)合居民自有住房服務(wù)的總產(chǎn)出和其實(shí)際的增長值等數(shù)據(jù)，增長值可直接由參與房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)的主體的具體勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊、營業(yè)盈余疊加計(jì)算獲取，而居民自有住房主要由其虛擬折舊決定，據(jù)相關(guān)資料顯示，目前我國城鎮(zhèn)住房折舊率在2%左右，農(nóng)村在3%左右，而經(jīng)計(jì)算可以看出近年來房地產(chǎn)生產(chǎn)增長值一直處于快速提升的狀態(tài)，而且占國民生產(chǎn)總值的比重也呈上升趨勢，如1978年80億，占同年國民生產(chǎn)總值的2.2%，2014年達(dá)33299億，占同年國民生產(chǎn)總值的6.0%，這與市場經(jīng)濟(jì)體制參與居民住房條件消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)體制有必然的關(guān)系，如果將1978年以后房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)增加值代入房地產(chǎn)業(yè)增長值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長率的計(jì)算公式房地產(chǎn)業(yè)不變價(jià)增長值/不變價(jià)國民生產(chǎn)總值100%，可以發(fā)現(xiàn)1979年為1.7%，2000年為2.4%，2014年為4.3%，其整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的上升趨勢，已經(jīng)成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)上升的重要?jiǎng)恿2]。而房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)主要指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的建筑材料產(chǎn)業(yè)，如鋼筋水泥業(yè)等;居民住宅性消費(fèi)，如家電業(yè);居民住宅服務(wù)，如物流業(yè)、金融業(yè)等，據(jù)資料顯示，2012年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長值近43840億元，對(duì)同年國民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率近24%，由此可見房地產(chǎn)生產(chǎn)中不論是房地產(chǎn)業(yè)自身還是其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增漲值都推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。

三、房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

房地產(chǎn)消費(fèi)即居民正常的生產(chǎn)、生活用房消費(fèi)及與之相關(guān)的服務(wù)消費(fèi)的總和，由于居住環(huán)境是居民生活中不可或缺的組成部分，所以房地產(chǎn)消費(fèi)在居民消費(fèi)中占有較大份額，隨著住房制度的改革和國民經(jīng)濟(jì)生活水平的提升，我國城鄉(xiāng)新建住房面積不斷增加，例如城鎮(zhèn)新建住房面積1978年改革開放時(shí)，其總數(shù)量只有3800萬m2，到2000年其總數(shù)上升到近5.5億m2，截至2014年以達(dá)到36.3億m2，農(nóng)村新建住房面積在1978年改革開放時(shí)，其總數(shù)量只有1億m2，到2000年其總數(shù)上升到近6.5億m2，截至2014年以達(dá)到39.2億m2，1978年，我國人口有近10億，2000年我國人口近13億，2014年我國人口有13.2億，經(jīng)過計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，改革開放以后，我國人均住房面積得到較大幅度的提升，居民住房條件得到改善，這在一定程度上會(huì)推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長[3]。另外，從居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重角度看，居民房地產(chǎn)消費(fèi)主要包括購房、租房、住房維修、水電煤氣及其他相關(guān)支出，據(jù)相關(guān)資料顯示，2008年至2014年，居民房地產(chǎn)消費(fèi)在居民總消費(fèi)中的比重穩(wěn)定于17%，占支出法國民經(jīng)濟(jì)的6%左右，2008年以后至今，居民房地產(chǎn)消費(fèi)支出對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2009年4.1%，2010年2.6%，2011年2.8%，2012年3.2%，2013年3.3%，2014年2.9%，由此可見2008年以后我國居民房地產(chǎn)消費(fèi)支出對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率相對(duì)比較穩(wěn)定，如果將房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本與房地產(chǎn)消費(fèi)所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)值疊加，那么其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)中增長的貢獻(xiàn)率將更大[4]。

結(jié)論:

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其自身增長對(duì)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)提升具有重要的意義，當(dāng)其發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)會(huì)致使國民經(jīng)濟(jì)同樣發(fā)展較大振幅，所以國家應(yīng)針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制，使其在平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益，以此保證社會(huì)正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)生活水平的提升。

參考文獻(xiàn)

1、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析姜巍浙江大學(xué)2003-11-15

2、國民經(jīng)濟(jì)學(xué)課程教學(xué)模式改革探析包學(xué)雄;廣西民族大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2006-10-15

國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)論文范文二：國民經(jīng)濟(jì)核算宏觀經(jīng)濟(jì)管理論文

摘要：地區(qū)間貨物及服務(wù)的流入流出問題是很多的核算人員關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。它主要涉及到支出法計(jì)算GDP核算的一個(gè)準(zhǔn)確性問題。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)管理;國民經(jīng)濟(jì)

一、國民經(jīng)濟(jì)核算對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)管理具有重要支撐作用

(一)國民經(jīng)濟(jì)核算的經(jīng)濟(jì)形勢分析價(jià)值

國民經(jīng)濟(jì)核算信息對(duì)國民消費(fèi)支出的貢獻(xiàn)作用。反映國民消費(fèi)支出的指標(biāo)有很多，如居民最終消費(fèi)占GDP中的比重、勞務(wù)支出指標(biāo)等。這些指標(biāo)數(shù)據(jù)可以有效的作為國民消費(fèi)支出核算的原始數(shù)據(jù)，有很強(qiáng)的參考價(jià)值，能夠很好的反映我國居民的消費(fèi)水平。另外，消費(fèi)核算信息可以很好的反映居民消費(fèi)中的構(gòu)成比例，如食品以及通信類的支出份額。有了這種信息，就可以更好的倡導(dǎo)居民進(jìn)行適當(dāng)?shù)南M(fèi)支出，從而擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。國民經(jīng)濟(jì)核算信息的詳實(shí)科學(xué)，能夠促進(jìn)我國的稅務(wù)改革，了解當(dāng)下消費(fèi)熱點(diǎn)，樹立居民理性科學(xué)的消費(fèi)觀。核算信息對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)管理中居民的儲(chǔ)蓄與投資有很大的貢獻(xiàn)作用。在國民經(jīng)濟(jì)中，投資儲(chǔ)蓄率、固定資本形成總額、庫存增加等指標(biāo)，可以很好的分析當(dāng)前的各種貨幣供給與需求狀況，了解我國的居民儲(chǔ)蓄在國內(nèi)儲(chǔ)蓄中的地位，以及儲(chǔ)蓄對(duì)投資的貢獻(xiàn)率。在這種情況下，就可以很直觀的了解政府投資與居民投資的比例關(guān)系，更科學(xué)的實(shí)施貨幣政策與財(cái)政政策。實(shí)際上，儲(chǔ)蓄、投資、稅收是聯(lián)系很密切的三個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)儲(chǔ)蓄與投資信息的嚴(yán)格審讀，有助于稅務(wù)部門采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，制定合理的稅收政策。除此之外，儲(chǔ)蓄的變化狀況還可以反映我國公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r以及相關(guān)的住房制度和醫(yī)療制度的改革成果。比如，在1991-1999年短短的9年間，我國城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄傾向增長超過40%、農(nóng)村居民的儲(chǔ)蓄傾向增長超過120%。

預(yù)期心理對(duì)消費(fèi)需求的制約作用是顯而易見，分析其深層次原因：工人就業(yè)狀況糟糕、醫(yī)療制度以及住房制度不夠完善導(dǎo)致居民對(duì)未來隱憂加劇而讓銀行儲(chǔ)蓄增加。對(duì)此，相關(guān)的部門對(duì)我國的各個(gè)體制進(jìn)行了適度的改革，讓居民放心消費(fèi)。雖然，我國的社保制度不夠完善，這種局面在短時(shí)間內(nèi)不可能得到很大的改善。但是，畢竟居民的消費(fèi)心理需求有了適當(dāng)?shù)奶岣?。國民?jīng)濟(jì)的核算，可以讓統(tǒng)計(jì)部門與政府部門有很好的參考依據(jù)，各個(gè)職能部門也據(jù)此制定出更加科學(xué)合理的政策，從而促進(jìn)我國居民儲(chǔ)蓄與投資的良性發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)核算信息可以讓收入分配更加的科學(xué)合理。國民經(jīng)濟(jì)的循環(huán)是一個(gè)系統(tǒng)而長期的過程，生產(chǎn)只是一個(gè)階段，對(duì)于最終成果的消費(fèi)才是目的。不過，成果的消費(fèi)并不是生產(chǎn)者一個(gè)人享有，而是要經(jīng)過分配與交換的多個(gè)環(huán)節(jié)，才到達(dá)消費(fèi)者手中。而國民經(jīng)濟(jì)的核算就是要對(duì)消費(fèi)品在分配與交換的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與核算，這其中也包括對(duì)最終產(chǎn)品的使用情況。國民經(jīng)濟(jì)的核算可以讓收入的分配更加的高效與科學(xué)，提升人們生產(chǎn)的積極性，促進(jìn)社會(huì)公平與正義，讓全體人民共享改革開放的經(jīng)濟(jì)成果。收入分配與國民經(jīng)濟(jì)核算的框架要清晰合理，收入的分配要分層展開，有次序的進(jìn)行。為了讓收入的分配更加的科學(xué)合理，核算的信息應(yīng)該包含更多的機(jī)構(gòu)部門，應(yīng)用SNA在核算整個(gè)收入分配時(shí)，就應(yīng)該按照初次分配與再次分配兩個(gè)階段進(jìn)行。在收入分配增長動(dòng)態(tài)分析的基礎(chǔ)上，可以讓宏觀收入分配的結(jié)構(gòu)更好的得到調(diào)整，初次分配可以讓收入結(jié)構(gòu)得到很好的轉(zhuǎn)移，調(diào)整個(gè)人可支配收入的結(jié)構(gòu)狀況。國民經(jīng)濟(jì)核算一定程度上影響了我國對(duì)外與對(duì)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的制定。國民經(jīng)濟(jì)核算一定程度上影響到了我國在世界上享有的經(jīng)濟(jì)待遇與政治待遇，也就間接的影響到了我國對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)政策的制定。例如，聯(lián)合國根據(jù)連續(xù)六年的國民生產(chǎn)總值和人均國民生產(chǎn)總值來決定一個(gè)國家的會(huì)費(fèi);世界銀行業(yè)根據(jù)相應(yīng)的人均國民生產(chǎn)總值來決定一個(gè)國家能否享受到相應(yīng)的優(yōu)惠待遇。所以，國民經(jīng)濟(jì)核算還深層次的影響到了我國的國際影響力，也間接影響到了我國與外國的經(jīng)濟(jì)往來。

(二)國民經(jīng)濟(jì)核算的投入產(chǎn)出分析價(jià)值

國民經(jīng)濟(jì)核算對(duì)投入產(chǎn)出分析的貢獻(xiàn)很大。也有相應(yīng)的投入產(chǎn)出方法，用于國民經(jīng)濟(jì)的核算。投入產(chǎn)出方法又稱為投入產(chǎn)出分析，以一定的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類為基礎(chǔ)，結(jié)合比例系數(shù)與結(jié)構(gòu)分析，從數(shù)量上研究經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部各個(gè)部門之間的關(guān)系。最后利用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)模型來分析國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及原因和影響。投入產(chǎn)出的方法在國民經(jīng)濟(jì)的核算中有一個(gè)漫長的歷史。1950年，投入產(chǎn)出分析第一次被建議納入到國民經(jīng)濟(jì)核算體系中。1968年，SNA就吸納了投入產(chǎn)出分析法。1993年，SNA就把投入產(chǎn)出納入到了整個(gè)核算體系。實(shí)際上，我國的投入產(chǎn)出分析研究有五十余年的歷史了。1974年，我國就編制出了第一張實(shí)物性的投入產(chǎn)出表，涵蓋了61種產(chǎn)品。20世紀(jì)80年代末，我國更是編制出了大型的1987年投入產(chǎn)出表。2004年，2002年投入產(chǎn)出表的編制更是讓投入產(chǎn)出的核算方法上了一個(gè)嶄新的臺(tái)階。投入產(chǎn)出表考慮了兩個(gè)很重要的因素，就是投入來源與使用去向，是一種棋盤式的平衡表。它可以很好的反映國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門的投入與產(chǎn)出，同時(shí)能夠很準(zhǔn)確的表明投入的來源與產(chǎn)出的去向。另外，對(duì)于各個(gè)部門之間很復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，投入產(chǎn)出表也能夠很好的把握。投入產(chǎn)出表的樣式多樣，分類齊全，結(jié)構(gòu)清晰明了。如實(shí)物性與價(jià)值型投入產(chǎn)出表，就充分考慮了計(jì)量單位的特點(diǎn)，便于審核統(tǒng)計(jì)工作。另外，也有根據(jù)地域劃分的投入產(chǎn)出表，如全國投入產(chǎn)出表與地方投入產(chǎn)出表。投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)表，可以直觀地反應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門之間的關(guān)系，廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)分析中。對(duì)稱性投入產(chǎn)出表用于預(yù)測和制定計(jì)劃。因此，被廣泛應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域。

(三)國民經(jīng)濟(jì)核算對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)效益分析的貢獻(xiàn)價(jià)值

宏觀經(jīng)濟(jì)效益能夠很好的反映各個(gè)產(chǎn)業(yè)的投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系，受到行業(yè)的高度關(guān)注。在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，很多人片面的追求經(jīng)濟(jì)的增長，一味追求GDP的量與速度，卻忽視了對(duì)環(huán)境的保護(hù)。因?yàn)?，在宏觀經(jīng)濟(jì)的背景下，國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP可以很好的衡量社會(huì)總產(chǎn)出。一定的情況下，GDP的數(shù)字越大，就代表這個(gè)國家的產(chǎn)品以及服務(wù)的增加值就越大。目前，在國民經(jīng)濟(jì)的核算中，很多的人意識(shí)到了不能一味的以財(cái)富數(shù)字的增長來衡量GDP。如果犧牲了環(huán)境與浪費(fèi)掉了大量的資源，雖然換取了經(jīng)濟(jì)財(cái)富的增長，GDP指數(shù)的上升。但是，GDP并不體現(xiàn)資源的掠奪以及對(duì)環(huán)境的破壞。實(shí)際上，這種GDP的數(shù)字是一個(gè)虛假的數(shù)字，過度的夸大了財(cái)富，卻忽視了對(duì)成本的折算。鑒于此，一味的追求財(cái)富GDP的增長不是一個(gè)很明智的辦法，要考慮環(huán)境與資源的因素，減去相應(yīng)的成本。很多年前，就有學(xué)者提出了綠色GDP這樣一個(gè)概念，隨著人們環(huán)保意識(shí)的提高，綠色國民經(jīng)濟(jì)核算也是受到了人們的高度重視。這一個(gè)綠色GDP概念的產(chǎn)生，是人們思想觀念轉(zhuǎn)變的結(jié)果，也是人們在權(quán)衡了環(huán)保與經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩者關(guān)系以及利弊后的一個(gè)結(jié)果。

二、國民經(jīng)濟(jì)核算是宏觀經(jīng)濟(jì)分析及宏觀經(jīng)濟(jì)模型建立的基礎(chǔ)

在宏觀的經(jīng)濟(jì)管理中，涉及到很多的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及模型，而國民經(jīng)濟(jì)核算就可以為這種數(shù)理統(tǒng)計(jì)以及模型的搭建提供范本和奠定基礎(chǔ)。作為基本框架，國民經(jīng)濟(jì)核算確定了很多宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的基本概念、指標(biāo)設(shè)置以及基本分類。這樣的功能讓經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)成為一個(gè)有機(jī)的整體，大大的提高了宏觀經(jīng)濟(jì)分析的效率，增強(qiáng)了其應(yīng)用功能。

三、國民經(jīng)濟(jì)核算是一種科學(xué)的制定與檢驗(yàn)國民經(jīng)濟(jì)的方法

國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃涉及到很多的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所反映的現(xiàn)象，不是一個(gè)個(gè)孤立的個(gè)體，而是相互之間有著千絲萬縷的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。為了更好的遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，計(jì)劃與規(guī)劃的指標(biāo)數(shù)量也必須滿足這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。國民經(jīng)濟(jì)核算的手段非?？茖W(xué)，也正反應(yīng)了這種內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因而，國民經(jīng)濟(jì)核算是一種科學(xué)的制定與檢驗(yàn)國民經(jīng)濟(jì)的方法。

四、目前我國國民經(jīng)濟(jì)核算存在的問題及改善方法

地區(qū)間貨物及服務(wù)的流入流出問題是很多的核算人員關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。它主要涉及到支出法計(jì)算GDP核算的一個(gè)準(zhǔn)確性問題。此外，近年來，我國的第三產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展。很長一段時(shí)間，我國的統(tǒng)計(jì)部門缺乏服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，統(tǒng)計(jì)制度有待進(jìn)一步的完善，主要表現(xiàn)在核算的方法單一，缺乏多元化。另外，因?yàn)槿狈δ甓蓉?cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，推算系數(shù)使用時(shí)間過長。針對(duì)流入流出核算等長期估算和推算問題，要從根源上解決這個(gè)問題。核算人員應(yīng)該考慮國家各個(gè)部門的實(shí)際核算狀況，協(xié)調(diào)好各個(gè)部門之間的關(guān)系，要根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)系統(tǒng)的不同，核算實(shí)際狀況的差異，自上而下的提出相關(guān)的要求。當(dāng)?shù)氐拈L駐單位要向統(tǒng)計(jì)部門提供相關(guān)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表與財(cái)務(wù)指標(biāo)，解決上級(jí)部門的資料供應(yīng)問題。此外，加強(qiáng)完善服務(wù)業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作，高度重視服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)中出現(xiàn)的難題。服務(wù)業(yè)市場增加值核算分為市場產(chǎn)出、自給性產(chǎn)出、非市場產(chǎn)出三個(gè)部分。關(guān)于市場產(chǎn)出，如金融保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該建立起它的財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)制度。對(duì)于自給性產(chǎn)出和非市場產(chǎn)出，要積極的研究改善統(tǒng)計(jì)工作的方法，運(yùn)用多元化的數(shù)據(jù)搜集方式，讓數(shù)據(jù)更好的反映服務(wù)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

參考文獻(xiàn)

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原標(biāo)題：建筑經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題及應(yīng)對(duì)措施

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快、建筑行業(yè)發(fā)展迅猛，提高建筑經(jīng)濟(jì)管理水平，降低建筑工程成本，是建筑行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，也是建筑工程項(xiàng)目施工管理過程中不容忽視的內(nèi)容。本文就建筑經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題以及具體的改進(jìn)措施進(jìn)行論述。

關(guān)鍵詞：建筑經(jīng)濟(jì)；管理；問題；措施

隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化進(jìn)程的加快，建筑業(yè)面臨著空前的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，建筑行業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)、建筑材料等領(lǐng)域的發(fā)展，加強(qiáng)建筑業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理勢在必行。建筑經(jīng)濟(jì)管理是一種綜合考慮建筑業(yè)內(nèi)、外部因素，分析建筑業(yè)的優(yōu)勢和不足，考慮外部環(huán)境所能提供的機(jī)遇和可能遇到的威脅，為建筑行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展做出正確合理決策的方法。建筑經(jīng)濟(jì)管理促進(jìn)了建筑業(yè)健康合理有序的發(fā)展，但是當(dāng)下管理模式的普及程度并不理想，很多建筑隊(duì)伍對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，或是在應(yīng)用的時(shí)候存在諸多的問題。

一、建筑經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題

（一）建筑經(jīng)濟(jì)管理理念滯后

由于建筑經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)的普及程度不高，一些建筑業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)管理層意識(shí)不到建筑經(jīng)濟(jì)管理的重要性，建筑經(jīng)濟(jì)管理理念相對(duì)滯后，對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的控制缺乏預(yù)見性，限制了建筑業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)常在建筑工程出現(xiàn)問題后才采取解決措施?；蛘咧魂P(guān)注眼前的情況而忽視建筑工程的發(fā)展動(dòng)態(tài)，管理理念與實(shí)際情況脫節(jié)。有的建筑業(yè)管理者只看到了顯性成本，而意識(shí)不到因設(shè)計(jì)變更等造成的隱性成本的管理，缺乏全面的管理理念與協(xié)調(diào)能力。由于建筑經(jīng)濟(jì)管理理念滯后所造成的問題不僅嚴(yán)重影響建筑工程質(zhì)量，還浪費(fèi)了大量的資源。因此，要順應(yīng)建筑行業(yè)自身發(fā)展需求與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，必須樹立先進(jìn)的建筑經(jīng)濟(jì)管理理念。

（二）建筑經(jīng)濟(jì)管理人員素質(zhì)偏低

建筑經(jīng)濟(jì)管理對(duì)管理人員有較高的要求，建筑經(jīng)濟(jì)管理人員理應(yīng)屬于復(fù)合型人才，既要具備精深的建筑專業(yè)技術(shù)知識(shí)與相關(guān)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，又要具備管理、法律等相關(guān)領(lǐng)域知識(shí)。但是，由于建筑經(jīng)濟(jì)管理在我國的發(fā)展時(shí)間較短，管理人才相對(duì)匱乏。同時(shí)建筑經(jīng)濟(jì)管理人員組成種類復(fù)雜，大多數(shù)的管理人員兼職建筑經(jīng)濟(jì)管理，缺乏專業(yè)的管理知識(shí)與實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，意識(shí)不到成本管理的重要性。另外，管理者自我學(xué)習(xí)意識(shí)淡薄，企業(yè)對(duì)管理人員的培訓(xùn)工作開展不足，建筑經(jīng)濟(jì)管理人員素質(zhì)偏低，難以滿足建筑經(jīng)濟(jì)管理的要求。

（三）建筑經(jīng)濟(jì)管理體系不健全

建筑經(jīng)濟(jì)管理在我國起步較晚，缺乏健全的經(jīng)濟(jì)管理體系來維持各項(xiàng)工作的運(yùn)轉(zhuǎn)。新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，更新周期愈來愈快，同時(shí)建筑經(jīng)濟(jì)管理涉及多個(gè)學(xué)科和多個(gè)管理部門，輔助管理難以跟上時(shí)代的發(fā)展。另外，部分建筑企業(yè)缺乏完善的成本管理部門，部分企業(yè)卻設(shè)立了過多的成本管理部門，組織設(shè)置不合理導(dǎo)致無法責(zé)權(quán)到人，出現(xiàn)大批人員閑置，出現(xiàn)問題相互推諉的狀況；缺乏切實(shí)的成本監(jiān)督體系，或者形式單一難以有效發(fā)揮監(jiān)督的職能；沒有形成科學(xué)合理的成本核算方法，核算出的成本與實(shí)際情況有較大出入。

二、建筑經(jīng)濟(jì)管理問題的解決措施

（一）轉(zhuǎn)變建筑經(jīng)濟(jì)管理理念

順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求與建筑行業(yè)的發(fā)展趨勢，加大建筑經(jīng)濟(jì)管理的宣傳力度，提高建筑行業(yè)人員對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)管理重要性的認(rèn)識(shí)。同時(shí)積極學(xué)習(xí)與應(yīng)用建筑經(jīng)濟(jì)管理先進(jìn)理念，用發(fā)展的眼光看問題，做好成本的測算工作，對(duì)可能出現(xiàn)的情況加以預(yù)判，將不利因素導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失降到最低。首先要對(duì)建筑工程的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)建筑工程投資、施工、竣工以及收尾各個(gè)階段進(jìn)行定期檢查，合理預(yù)算建筑工程的顯性、隱性成本。其次要樹立全過程、全壽命周期的經(jīng)濟(jì)管理理念，不僅要考慮建設(shè)期的經(jīng)濟(jì)性，還要把整個(gè)壽命期的經(jīng)濟(jì)性考慮進(jìn)來，實(shí)現(xiàn)真正意義上的一個(gè)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性。最后要加強(qiáng)各單位部門之間的協(xié)調(diào)配合，讓單個(gè)的項(xiàng)目有個(gè)良性的運(yùn)作，繼而帶動(dòng)建筑業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)建筑經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍綜合素質(zhì)建設(shè)

要保證建筑經(jīng)濟(jì)管理的質(zhì)量，一定要不斷提升管理人員的綜合素質(zhì)。首先有關(guān)單位要根據(jù)單位的實(shí)際情況，注重專業(yè)管理人才的引進(jìn)，同時(shí)做好在職人員的培訓(xùn)工作，應(yīng)該重視經(jīng)濟(jì)隊(duì)伍的建設(shè)并把管理隊(duì)伍用起來，用到實(shí)處，做到人盡其才。首先經(jīng)濟(jì)管理人員要對(duì)市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢、建安工程造價(jià)狀況、政府稅收情況、相關(guān)法律法規(guī)、貸款利率、資金成本等做出充分的了解、分析和判斷，其次作為管理者，積極學(xué)習(xí)運(yùn)用建筑經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)理念，掌握國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，學(xué)習(xí)新的知識(shí)技能做到與時(shí)俱進(jìn)，提高自己的專業(yè)管理水平。

（三）建立健全建筑經(jīng)濟(jì)管理體系

建立健全建筑經(jīng)濟(jì)管理體系，設(shè)置專業(yè)的建筑成本管理部門全程參與經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，并對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行合理分工。強(qiáng)化監(jiān)管部門有關(guān)人員的管理工作，明確監(jiān)督主體，采用先進(jìn)的監(jiān)督方法，保證監(jiān)督的時(shí)效性。對(duì)于機(jī)構(gòu)中存在的不合理現(xiàn)象及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并且對(duì)各個(gè)部門的職責(zé)充分落實(shí)。采用科學(xué)合理的規(guī)章制度和規(guī)范，加強(qiáng)各個(gè)參與單位的合作，從而對(duì)工程進(jìn)行更好的管理。對(duì)于建筑工程管理中，制度標(biāo)準(zhǔn)制定一定要具有科學(xué)性、合理性的特征，并且還要根據(jù)工程的具體情況進(jìn)行調(diào)整，確保管理機(jī)制的有效性，避免管理機(jī)制出現(xiàn)虛擬設(shè)置的情況。改革建筑工程審批機(jī)制，精簡審批程序。關(guān)注轉(zhuǎn)化職能，保證監(jiān)督和服務(wù)并行發(fā)展。建立和完善核算管理體系，及時(shí)做好工程的轉(zhuǎn)資處理工作。

三、結(jié)束語

當(dāng)下我國的建筑經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展還不成熟，存在建筑經(jīng)濟(jì)管理理念滯后、管理人員素質(zhì)偏低以及建筑經(jīng)濟(jì)管理體系不健全等問題，需要建筑行業(yè)管理者轉(zhuǎn)變建筑經(jīng)濟(jì)管理理念、加強(qiáng)建筑經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)，建立健全建筑經(jīng)濟(jì)管理體系，以降低建筑工程成本，推動(dòng)建筑行業(yè)的健康、穩(wěn)定、高效發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李云成。芻議建筑經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀和應(yīng)對(duì)策略[J].北方經(jīng)貿(mào)。 2015（09）