時(shí)間：2023-05-29 08:32:09
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類(lèi)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
邢志民 西安建筑科技大學(xué)
摘要：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然不斷向前，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)性也
在不斷地提升，作為銀行收益的主要來(lái)源之一，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)更加全面、系統(tǒng)勢(shì)在必行。本文以 XX 銀行 XX 分
行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款作為研究對(duì)象，參照國(guó)內(nèi)先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)其現(xiàn)狀和存在主要問(wèn)題做出了簡(jiǎn)單的評(píng)析，并根據(jù)存在問(wèn)題提出相應(yīng)的解
決措施。
關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；有效措施
1.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀及水平
在我國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范研究主要側(cè)重于信
貸風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)、識(shí)別和產(chǎn)生原因的定性分析層面。其研究的開(kāi)始
時(shí)間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）
從不同的角度闡述了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略、 劉曉維 （2007）
分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等。②
實(shí)證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業(yè)銀行住
房貸款領(lǐng)域、陳崢嶸（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自信用
風(fēng)險(xiǎn)，他將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)信貸個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)
估中等。
2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的理論分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)
房地產(chǎn)自身周期長(zhǎng)、資金需求大的開(kāi)發(fā)特性，決定其僅依靠
開(kāi)發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)的支持必不可少；而房地產(chǎn)的大批資金
需求亦可以有效的擴(kuò)大金融業(yè)的業(yè)務(wù)量，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的多元發(fā)
展。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)則是
實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，兩者之間相互作用、相互依賴(lài)共同發(fā)展。
（2）房地產(chǎn)金融的概念和分類(lèi)
房地產(chǎn)金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產(chǎn)金融是指
所有與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的金融活動(dòng)。狹義而言，房地產(chǎn)金融特指
一些特定的具體金融形式。
房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金
融。政策性的是指與國(guó)家住房制度改革有關(guān)的一系列房產(chǎn)金融活
動(dòng)。商業(yè)性房地產(chǎn)金融則能進(jìn)一步的劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融
兩類(lèi)。
3.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀
（1）XX 銀行 XX 分行總體經(jīng)營(yíng)情況
XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區(qū)，屬于二級(jí)分行，最近
幾年銀行業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想，己經(jīng)連續(xù)三年未能完成上級(jí)銀行所
下達(dá)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。因此為了進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、提升業(yè)務(wù)量和
銀行績(jī)效。XX 銀行 XX 分行努力增加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款投
放，并希望由此達(dá)到上級(jí)所下達(dá)的年度業(yè)務(wù)考核。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述
2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額為 11.27
億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額
的 7.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年發(fā)放 1.9 億元，占其難年度公共貸
款發(fā)放額的 11.5%。其中住房開(kāi)發(fā)貸款 10.07 億元，為中長(zhǎng)期貸
款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長(zhǎng)期貸款。所有貸款中 1.1
億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶(hù)情況
至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶(hù)共五家，
共計(jì)為客戶(hù)提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。
各客戶(hù)情況說(shuō)明如下：
①西安 MP 花園項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) AA-，授信金額 1.4 億
元，貸款種類(lèi)為住房開(kāi)房貸款，貸款金額 9200 萬(wàn)元，貸款日期
為 10 年 3 月，擔(dān)保方式為抵押，貸款期限三年。
②A 山莊項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) A，授信金額 9.5 億元，貸款
種類(lèi)為住房開(kāi)房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1
月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限三年。
③B 舊城改造項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) A，授信金額 4.3 億元，
貸款種類(lèi)為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬(wàn)元，貸款日期為
11 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。
④C 大廈項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) AA，授信金額 4 億元，貸款
種類(lèi)為保函，貸款金額 2000 萬(wàn)元，貸款日期為 12 年 9 月，擔(dān)保
方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項(xiàng)下單筆貸款期限三
年）。
⑤E 城區(qū)改造項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) A+，授信金額 2.1 億元，
貸款種類(lèi)為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為
12 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)
①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產(chǎn)客戶(hù)較少，
現(xiàn)擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發(fā)放的貸款主要集中在 A 山
莊項(xiàng)目上，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。②缺少大型的房地產(chǎn)客戶(hù)，現(xiàn)有客戶(hù)
中無(wú) AAA 評(píng)級(jí)的客戶(hù)，③新增的“三舊”改造項(xiàng)目居多。④貸
款擔(dān)保方式保守謹(jǐn)慎。
4.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
（1）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量
目前為止，XX 分行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款不良率為 0，但
仍存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。①就風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)而言，XX 分行的房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)貸款主要為關(guān)注類(lèi)類(lèi)貸款余額，即 A 山莊項(xiàng)目的貸款。若該項(xiàng)
目工程出現(xiàn)問(wèn)題，則銀行貸款資產(chǎn)的收益與質(zhì)量必將大受影響。
②從計(jì)提減值的準(zhǔn)備來(lái)說(shuō)，XX 分行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量低于全行
公共貸款質(zhì)量，且出現(xiàn)惡化趨勢(shì)。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考察
從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)三點(diǎn)，對(duì) XX 銀行 XX 分
行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考進(jìn)行察。①目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為政府
主導(dǎo)，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
②我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，相關(guān)政策和制度建設(shè)仍存在
諸多問(wèn)題，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)。③銀行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重
大損失。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)原因分析
①貸款的評(píng)估調(diào)查制度存在缺陷。②銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意
識(shí)薄弱。③貸款期限與相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期存在不匹配現(xiàn)象。④
銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理存在缺失。⑤國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)融
資制度存在問(wèn)題。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款防范策略
①加強(qiáng)健康信貸文化的宣傳與培養(yǎng)。②注重對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研
究，及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略。③加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)管，避免人為惡性貸
款的出現(xiàn)。④培育專(zhuān)業(yè)的信貸從業(yè)人員。⑤鼓勵(lì)創(chuàng)新，實(shí)行銀行
貸款業(yè)務(wù)的多元化。
（5）結(jié)論及展望
銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必然的存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，而兩者的緊
密關(guān)系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產(chǎn)信貸行
業(yè)。因此加強(qiáng)對(duì)其現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展的研究，提高自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的辨
別能力是銀行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。我相信，隨著相關(guān)研究的不
斷深入和相關(guān)制度的不斷完善，我國(guó)銀行房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理必將越
來(lái)越科學(xué)、高效。
5.方案和準(zhǔn)備采用的措施
（1）現(xiàn)狀及理論綜述研究：深入了解國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相
關(guān)前沿理論，在歸納和總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，提出并深化本課
題研究思路。
（2）市場(chǎng)調(diào)研：深入調(diào)研產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)現(xiàn)狀，收集市場(chǎng)
數(shù)據(jù)（主要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲?。?。
（3）理論研究：運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型，對(duì)產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)金
融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探尋研究。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉柞.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策[J].中圍金融，2004.7.
[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].華南理工
大學(xué)，2012.6.15.
[3]羅曉華.完善我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技資訊，
2008：210.
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類(lèi)號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言：隨著中國(guó)城市化快速來(lái)臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度
受到其使用性質(zhì)和對(duì)周?chē)h(huán)境的要求以及周?chē)ㄖ?、?gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過(guò)制定開(kāi)發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類(lèi)用地的最大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，以限制開(kāi)發(fā)過(guò)密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制
近年來(lái)，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來(lái)臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開(kāi)發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的作用機(jī)制。
1.3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以帶動(dòng)或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來(lái)城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類(lèi)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場(chǎng)地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類(lèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周?chē)沫h(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會(huì)利益。體現(xiàn)在具體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過(guò)影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類(lèi)
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱(chēng)為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理
必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的職能意識(shí)。規(guī)劃行政主管部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場(chǎng)以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場(chǎng)需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān),對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門(mén)與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展
將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái), 自覺(jué)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開(kāi)發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場(chǎng)及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營(yíng)效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營(yíng)文化, 經(jīng)營(yíng)技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢(shì), 增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。
結(jié)語(yǔ)：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對(duì)城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤(rùn)最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以完滿(mǎn)實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績(jī)，開(kāi)發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)控制
Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類(lèi)號(hào): F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào)：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸意識(shí)到只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，確立有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，并在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的辨識(shí)、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，反過(guò)來(lái)就能促使房地產(chǎn)開(kāi)放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投入量大，項(xiàng)目實(shí)施周期普遍較長(zhǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中可能遇到多種風(fēng)險(xiǎn)因素。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，提前采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出具有個(gè)別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于地域不同、項(xiàng)目類(lèi)別不同，不同類(lèi)別的項(xiàng)目具有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)；即使同類(lèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的市場(chǎng)定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項(xiàng)目所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。常用的分類(lèi)方法包括以下五種:
2.1.1純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
純粹風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生后，只會(huì)單純給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失或損害的風(fēng)險(xiǎn)因素；投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)既可能給項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失、但處理和應(yīng)對(duì)得當(dāng)，也可能給項(xiàng)目投資帶來(lái)額外利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。
2.1.2自然風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然力的作用帶來(lái)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素；人為風(fēng)險(xiǎn)是由人的活動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素。
2.1.3靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)
靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是指在既定的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動(dòng)和人們的錯(cuò)誤判斷、錯(cuò)誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能造成的后果主要是經(jīng)濟(jì)上的損失，而不會(huì)因此獲得意外的收益。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，是指與社會(huì)變動(dòng)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治以及技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，也可能帶來(lái)額外收益。
2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀因素變化而導(dǎo)致全部或同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)酬率整體變化，對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)可能被預(yù)測(cè)，但不能被分散或消除；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目報(bào)酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于某個(gè)或某類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通過(guò)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)方法能夠綜合整理并細(xì)化各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步進(jìn)行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類(lèi)分析方法。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目自身的特點(diǎn)有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)具有自身的特征。
2.2.1個(gè)別性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資具有差異性，每個(gè)項(xiàng)目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒(méi)有兩個(gè)完全相同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加上項(xiàng)目投資者、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會(huì)完全相同，從而使每個(gè)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)各不相同。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)需要突出這種個(gè)別性。
2.2.2復(fù)雜性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利實(shí)施要受到土地條件、規(guī)劃條件、資金管理、施工條件、市場(chǎng)條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性和復(fù)雜性。
1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神,政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中,還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋,還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房,均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類(lèi)房產(chǎn)是否適用司法解釋,實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋,其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者,只要是向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售,均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售來(lái)確定?；谏鲜稣J(rèn)識(shí),非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋,不管是否公開(kāi)向社會(huì)出售;安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查,對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類(lèi)企業(yè)的法定條件,法院不作審查。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)。
這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi),對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類(lèi)是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定,上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定,決定著案件審理的方向。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題對(duì)策
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門(mén)類(lèi)眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及其改進(jìn)方法。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售包括兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，另一種是事先與買(mǎi)方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售往往采用預(yù)售、分期收款銷(xiāo)售等多種銷(xiāo)售方式。房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷(xiāo)售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性
首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷(xiāo)售則是按樓層或戶(hù)型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶(hù)型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷(xiāo)售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。
通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。
1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開(kāi)發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴(lài)于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策
2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷(xiāo)售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買(mǎi)方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門(mén)竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同，并向客戶(hù)收取房款、交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，使銷(xiāo)售收入與成本配比
建議引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，解決銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷(xiāo)售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本等于季末銷(xiāo)售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類(lèi)明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶(hù)，在此分類(lèi)明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類(lèi)設(shè)戶(hù)，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類(lèi)明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類(lèi)明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷(xiāo)售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷(xiāo)售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷(xiāo)售成本。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶(hù)，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)計(jì)入同一賬戶(hù)。銷(xiāo)售成本按單元設(shè)置賬戶(hù)的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類(lèi)設(shè)戶(hù)的，可按銷(xiāo)售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷(xiāo)售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。
［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類(lèi)號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類(lèi)，分別歸屬于不同的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對(duì)外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對(duì)外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來(lái)，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類(lèi)別的房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。
1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理舉例
例如，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開(kāi)發(fā)成本為1 000萬(wàn)元，甲企業(yè)對(duì)其計(jì)提了200萬(wàn)元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬(wàn)元。甲公司在租賃期開(kāi)始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬(wàn)元，則甲公司在租賃期開(kāi)始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會(huì)計(jì)處理對(duì)比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過(guò)損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對(duì)稱(chēng)的會(huì)計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)有不利影響。
采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)需按照自用的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)類(lèi)似的會(huì)計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷(xiāo)，也無(wú)需對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬(wàn)元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬(wàn)元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響類(lèi)似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上升超過(guò)其原開(kāi)發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤(rùn)表之中，從而增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)。
接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬(wàn)元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目為借方余額200萬(wàn)元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬(wàn)元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬(wàn)元。甲企業(yè)會(huì)計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房直接對(duì)外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤(rùn)表并不單獨(dú)列示主營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營(yíng)業(yè)收入”和“營(yíng)業(yè)成本”，因此不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息造成分類(lèi)上的影響。從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)金額的角度來(lái)說(shuō)，從以上分解會(huì)計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷(xiāo)售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對(duì)商品房的原開(kāi)發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)僅影響公允價(jià)值變動(dòng)損益而不會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)造成任何影響。
2 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響分析
（1）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算成本。由于相對(duì)于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類(lèi)或類(lèi)似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評(píng)估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估能力和評(píng)估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請(qǐng)外部資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，這會(huì)加大企業(yè)會(huì)計(jì)處理的難度和成本。
（2）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)波動(dòng)性。雖然按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場(chǎng)交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會(huì)受交易雙方的投資心理、對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國(guó)的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以長(zhǎng)期持有，并且在每個(gè)會(huì)計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)以持有損益――“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的形式反映在利潤(rùn)表中。這會(huì)使企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動(dòng)。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在政策調(diào)控前，房?jī)r(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對(duì)外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，對(duì)于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)，這種情況下，以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)可能產(chǎn)生不良的影響。
3 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析
（1）按照我國(guó)目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對(duì)外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)對(duì)出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的稅負(fù)。
（2）我國(guó)計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)雖然會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒(méi)有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動(dòng)損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。
主要參考文獻(xiàn)
［1］中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則［S］．2006.
近年來(lái)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)被社會(huì)各界所關(guān)注，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策及促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。但是，目前統(tǒng)計(jì)制度方法已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，本文就我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法改革提出一些不成熟的粗淺建議。
一、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體制與方法制度現(xiàn)狀
房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法是一個(gè)復(fù)雜的體系，它主要包括統(tǒng)計(jì)調(diào)查體系、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系。
1、統(tǒng)計(jì)調(diào)查。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查體系中主要存在兩大調(diào)查系統(tǒng)：一是由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及其調(diào)查總隊(duì)所組成的政府綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)；二是由建設(shè)部和地方政府建設(shè)主管部門(mén)所組成的部門(mén)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查主要采取。即房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的組織部門(mén)（政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)和建設(shè)部門(mén)）通過(guò)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，由房地產(chǎn)企業(yè)自行填報(bào)，上報(bào)給基層統(tǒng)計(jì)部門(mén)，然后逐級(jí)匯總、上報(bào)。房地產(chǎn)報(bào)表方式為年度報(bào)表和定期報(bào)表中的季報(bào)、月報(bào)。
2、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。我國(guó)目前尚無(wú)系統(tǒng)明確完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)側(cè)重于從投資角度的統(tǒng)計(jì)，即：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》（某年統(tǒng)計(jì)年報(bào)和定報(bào)）和建設(shè)部制定的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》，并且每年的指標(biāo)數(shù)量都有差異。
3、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。為了便于對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各種有關(guān)信息進(jìn)行分類(lèi)研究，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)某些重要的復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分組體系，制定、和實(shí)施統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，形成統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。將己有的和應(yīng)有的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，按其內(nèi)在聯(lián)系組成的整體所形成的體系，就是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，使各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合，相互銜接，減少重復(fù)，防止矛盾，避免人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。另外，統(tǒng)計(jì)口徑的規(guī)定在統(tǒng)計(jì)工作中也有一定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)編碼。
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)方法制度存在問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系有待融合完善。目前，政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，建設(shè)部門(mén)執(zhí)行建設(shè)部制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)制度不一易造成數(shù)出多門(mén)，統(tǒng)計(jì)資源浪費(fèi)。國(guó)家局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，主要是反映房地產(chǎn)增量市場(chǎng)運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資情況統(tǒng)計(jì)，而反映土地市場(chǎng)、存量市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)出租等指標(biāo)基本沒(méi)有。而這需要融合完善。
（二）按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)易漏統(tǒng)瞞報(bào)或重統(tǒng)多報(bào)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定:“跨地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)并在開(kāi)發(fā)地進(jìn)行工商登記且具備法人資格，納入開(kāi)發(fā)活動(dòng)所在地統(tǒng)計(jì)范圍;未進(jìn)行工商登記的，由企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)?！蹦壳胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地區(qū)、跨省開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)象很常見(jiàn)，如果不在開(kāi)發(fā)地注冊(cè)，易出現(xiàn)漏統(tǒng)瞞報(bào)。如果在開(kāi)發(fā)地注冊(cè)，則，易出現(xiàn)重統(tǒng)多報(bào)。
（三）月報(bào)制度負(fù)擔(dān)過(guò)重。目前縣級(jí)一下基層統(tǒng)計(jì)人員固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)集于一身，同時(shí)，上報(bào)時(shí)間集中、指標(biāo)較多，表間邏輯關(guān)系復(fù)雜，基層統(tǒng)計(jì)人員顧此失彼，疲于應(yīng)付。
（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)不堪重負(fù)。由于國(guó)家報(bào)表按專(zhuān)業(yè)多頭向下布置，統(tǒng)計(jì)局投資處、人口社會(huì)處，調(diào)查隊(duì)生產(chǎn)價(jià)格處、企業(yè)監(jiān)測(cè)處，房地產(chǎn)管理局等五個(gè)部門(mén)給企業(yè)(指房開(kāi)企業(yè))布置調(diào)查任務(wù)，統(tǒng)計(jì)報(bào)表多達(dá)八種，多數(shù)指標(biāo)重復(fù)。同時(shí)，計(jì)量單位、報(bào)表軟件不同，所以企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員工作量不堪重負(fù)。
三、規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的建議
（一）政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)建立統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。一是實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)的“對(duì)接”。國(guó)家局與住建部門(mén)應(yīng)共同協(xié)商制定統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，共同布置統(tǒng)計(jì)工作，由統(tǒng)計(jì)部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，確保數(shù)出一門(mén)。二是建立政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)信息的共享機(jī)制，杜絕重復(fù)交叉，提高效率。三是在政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)建立的統(tǒng)一指標(biāo)體系下各司其職，各盡其責(zé)，各抒所長(zhǎng)，相互支持，各得其所。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資按建設(shè)地統(tǒng)計(jì)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地區(qū)跨省經(jīng)營(yíng)比較普遍，為使房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)不重不漏，取消按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)，實(shí)施按建設(shè)地統(tǒng)計(jì)，一則能夠正確反映項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資及全社會(huì)投資完成情況；二則項(xiàng)目建設(shè)地可以準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)投資情況和隨時(shí)勘驗(yàn)房地產(chǎn)投資進(jìn)度；三則有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的有效管理；四則能夠全面反映建設(shè)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)；五則便于開(kāi)展統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)違法行為。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)投資；政策建議
[中圖分類(lèi)號(hào)]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。2005年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長(zhǎng)53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長(zhǎng)。
從年均增長(zhǎng)來(lái)看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長(zhǎng)率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征，(見(jiàn)表1)。
1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)來(lái)劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)用以及土地購(gòu)置費(fèi)用三大類(lèi)。北京市近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長(zhǎng)149.0％，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的增長(zhǎng)率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購(gòu)置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購(gòu)置費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額百分比變動(dòng)情況來(lái)看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購(gòu)置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購(gòu)置費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個(gè)百分點(diǎn)。
2、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資存在的問(wèn)題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過(guò)上限，過(guò)熱特征開(kāi)始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過(guò)35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地價(jià)格有了大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)于土地的投資。
20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來(lái)的美國(guó)金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過(guò)熱造成的不利影響，通過(guò)稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以適度的規(guī)模增長(zhǎng)，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長(zhǎng)期監(jiān)督。未來(lái)北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對(duì)長(zhǎng)期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。
參考文獻(xiàn)：
