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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇商業(yè)管理合同范本，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
現(xiàn)將建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知（建房〔1997〕263號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并就有關(guān)事項通知如下：
一、認(rèn)真學(xué)習(xí)、推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》）。《示范文本》明確了物業(yè)管理委托活動中當(dāng)事人各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，反映了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，能夠充分表達當(dāng)事人雙方的意愿，要積極推行，以利于規(guī)范我市物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平，從而推動物業(yè)管理工作。
各區(qū)縣小區(qū)辦要認(rèn)真學(xué)習(xí)《示范文本》，指導(dǎo)、規(guī)范轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理委托經(jīng)營活動。各物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合自身實際，研究、制定符合《示范文本》的合同文件，切實貫徹《示范文本》。
［關(guān)鍵詞］產(chǎn)權(quán)式酒店；誠信；品牌
改革開放三十多年來,我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展,到2008年人均gdp達到3313美元,酒店行業(yè)也得到迅猛發(fā)展,一些新型的酒店如雨后春筍般崛起,其中由國外引進的產(chǎn)權(quán)式酒店在這近十年來得到一定程度的發(fā)展并在國內(nèi)占據(jù)重要的一席之地。
1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念
1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的實質(zhì)
“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一概念起源于20世紀(jì)70年代歐美發(fā)達國家,由“時權(quán)酒店”(time share hotel）演變而來。所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”就是由個人或集團投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán),即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者,每一間客房都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。投資者將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲得該物業(yè)的增值,同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。
今天的產(chǎn)權(quán)式酒店可分為三大類：時權(quán)酒店、退休住宅型酒店、有限自用投資型酒店。
1.2 具有中國特色的產(chǎn)權(quán)酒店
由于產(chǎn)權(quán)式酒店是“舶來品”,所以一定程度上在我國遭遇到水土不服的現(xiàn)象,直到2001年,它才真正作為一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式風(fēng)靡全國。在人們的眼中,它是一種全新的房地產(chǎn)投資業(yè)態(tài),兼具地產(chǎn)投資、酒店經(jīng)營投資、休閑產(chǎn)業(yè)投資特性的投資方式。
2 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國發(fā)展所遭遇到的難題
產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式,這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資,40％是企業(yè)集團購買。對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進行分析,目前購買者同樣也兼具消費者、投資者雙重個性。作為消費者,客戶享受旅游度假的服務(wù),享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者,客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。因此,產(chǎn)權(quán)式酒店對于投資者而言看似一塊誘人的“香餑餑”,但從全國范圍來看,特別是近幾年,雖然很多大城市和旅游景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般涌現(xiàn),并伴隨著高預(yù)期收益的承諾,但它們的實際銷售卻遇到了瓶頸,停滯不前。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)有其一系列的原因；一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金,目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是當(dāng)時作為旅游度假地的條件還沒有成熟,國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受；四是我國有關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還不健全；五是銷售價格偏高等。
由于產(chǎn)權(quán)式酒店是一種先付款后消費的產(chǎn)品,購買者的權(quán)益(使用、繼承、饋贈和轉(zhuǎn)讓)的保障成為國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店最突出的問題和矛盾,而這主要來源于消費者對產(chǎn)權(quán)式酒店的誠信危機。
3 誠信危機造成的根源
產(chǎn)權(quán)式酒店的誠信危機主要來自以下兩方面。
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)商的誠信危機
酒店的誠信危機主要來自開發(fā)商方面。有一部分的開發(fā)商的動機不純,如為了融資和銷售爛尾樓而故意夸大其利潤率。在國內(nèi)還存在的一種普遍現(xiàn)象是開發(fā)商只重視開發(fā)和銷售而忽略管理,致使酒店經(jīng)營不善,投資者的收益達不到預(yù)期的希望。
3.2 委托酒店管理方的誠信危機
產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利能力主要依靠酒店經(jīng)營管理水平。購買產(chǎn)權(quán)式酒店后委托管理的管理公司是否足夠的誠信也非常的重要。管理方在對業(yè)主擁有的閑置客房進行經(jīng)營管理時采取各種方法調(diào)整客房經(jīng)營收入,服務(wù)項目收入以及管理成本的控制等都面臨誠信危機。
4 樹立品牌——雙贏的選擇
品牌作為酒店市場競爭的高層次手段,對其發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。通過樹立好的產(chǎn)權(quán)式酒店品牌使得在市場競爭中處于有利地位。
對房地產(chǎn)商而言,品牌以其知名度、美譽度、滿意度和忠誠度得到投資者和消費者的接納和認(rèn)可,大幅度推動銷售,加強產(chǎn)品開發(fā)發(fā)展和與各方面合作者的談判能力等,從而得到更大的發(fā)展。
對投資者而言,促使其實現(xiàn)高收益和休閑娛樂的期望。
5 如何樹立好的品牌形象
一個品牌具有其獨特品質(zhì)和影響力,它包括獨特、品位、質(zhì)量、行業(yè)影響力和社會影響力及商標(biāo)；無形品牌的創(chuàng)造是依靠每位員工在塑造品牌的過程中建立的。品牌作為內(nèi)涵,國內(nèi)的酒店和管理公司都需要這樣一個持續(xù)的能力,使自己的服務(wù)和產(chǎn)品不斷提升,不斷創(chuàng)新,只有形成這種機制我們才能夠發(fā)展。
首先,房地產(chǎn)開發(fā)商要加強對自身的管理:對開發(fā)項目進行科學(xué)評估和論證,開發(fā)結(jié)構(gòu)合理,注重酒店的長期收益;開發(fā)商在追求利益的同時也要保障消費者和投資者的利益。在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目上能否選擇產(chǎn)權(quán)式酒店模式,必須進行科學(xué)評估和論證。評估和論證主要包括地區(qū)宏觀環(huán)境和項目環(huán)境這兩大方面的內(nèi)容。
地區(qū)宏觀環(huán)境,房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展都與地區(qū)宏觀環(huán)境及其經(jīng)濟發(fā)展水平直接相關(guān)。宏觀環(huán)境包括：自然地理環(huán)境,歷史人文環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境。自然地理環(huán)境影響人流、物流、信息流和自然風(fēng)光的可觀賞性、可體驗性；歷史人文環(huán)境對于思想觀念、思維方式、生活習(xí)慣的形成以及文化的傳承有著重要的、獨特的、不可替代的作用；社會經(jīng)濟環(huán)境是商品社會發(fā)展的基礎(chǔ),社會的繁榮穩(wěn)定,居民收入的增加是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件,經(jīng)濟水平高低和經(jīng)濟發(fā)展的快慢,決定著人們的消費水平和人員流動的數(shù)量、速度,直接影響著酒店業(yè)需求數(shù)量和水平。因此,對宏觀環(huán)境的評估是確定房地產(chǎn)開發(fā)模式的基礎(chǔ)。
對宏觀環(huán)境的評估,主要有以下幾項重要內(nèi)容。
當(dāng)?shù)氐闹饕纳鐣?jīng)濟指標(biāo)。主要包括：人口情況(常住人口和流動人口),gdp總量,財政收入,人均可支配收入,社會消費品零售總額等年度完成情況及其增長；當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),特色行業(yè)和產(chǎn)品情況；在全國、全省的地理位置及其優(yōu)劣勢,水、陸、空交通情況；當(dāng)?shù)刈匀痪坝^、歷史遺存、人文特色。如著名旅游景點、歷史文物、特色民俗、民風(fēng)及其開發(fā)程度、旅游收入等；經(jīng)濟政策,發(fā)展規(guī)劃,政府效率,企業(yè)環(huán)境。
項目環(huán)境,項目環(huán)境評估是評估項目所在地、所在位置是否適合做產(chǎn)權(quán)式酒店項目。該評估是在以上評估認(rèn)為在該城市或地區(qū)可以搞酒店項目的前提下對具體地點是否適合做產(chǎn)權(quán)式酒店項目的評估。其具體內(nèi)容包括:項目所在位置所處區(qū)域,在本地的地位及其詳細規(guī)劃；項目及其周邊的道路情況；項目位置的人流、交通情況；項目所在地的市政公用設(shè)施配套情況；項目周邊的機關(guān)、單位、社區(qū)情況；項目周邊的酒店業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)狀況；項目周邊的房地產(chǎn)競爭項目情況。
5.1 禁止為了銷售業(yè)績亂開空頭支票
在產(chǎn)權(quán)酒店的廣告宣傳資料中,開發(fā)商一般都明示了令人心動的投資回報和承諾,但大多數(shù)情況是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的,在實際當(dāng)中往往無法達到。虛高回報率的炒作,不僅使得開發(fā)商信譽受到影響,而且加大了投資者的風(fēng)險,長期下去會得不償失,被市場和消費者所拋棄。因此,一定要根據(jù)旅游的季節(jié)性,周邊環(huán)境,所處地段，主要酒店的位置、規(guī)模、數(shù)量、檔次、住房率、價格，消費群體等各種綜合環(huán)境如實計算出其酒店經(jīng)營管理公司預(yù)期的入住率,從而慎重確定投資回報。
5.2 硬件設(shè)施的保障
根據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)內(nèi)人士介紹,酒店要想有贏利的空間,與酒店的規(guī)模、檔次、硬件設(shè)施的規(guī)范化投入和周邊配套設(shè)施都有很大的關(guān)系。酒店對自身的裝修檔次和規(guī)模等方面都有嚴(yán)格的把關(guān)。產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵,一般旅游休閑客人喜歡3星級、4星級的酒店。多增添開放式娛樂設(shè)施開展多元化經(jīng)營和盡一切可能滿足客人需要現(xiàn)在逐漸也已成為產(chǎn)權(quán)式酒店的必要競爭條件之一。
5.3 開發(fā)商設(shè)身處地為投資者著想
產(chǎn)權(quán)式酒店是新生事物,投資人認(rèn)購并不是很積極,大都持觀望態(tài)度,要接受它尚需時日。因此開發(fā)商進行正確的引導(dǎo),并積極培育消費市場和綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢為消費者提供額外利益和優(yōu)惠。首先,應(yīng)積極運用房地產(chǎn)行業(yè)的一些運作模式為消費者提供銀行按揭投資計劃。其次,對產(chǎn)權(quán)式酒店進行一系列的改革使之適合中國的國情以及中國市場的需要。如可以考慮在產(chǎn)品的設(shè)計,價格優(yōu)惠方面以及針對職工的年休假制度制定與之相符合的措施等。
5.4 開發(fā)商充分考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機制
產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬于固定資產(chǎn)投資,開發(fā)商可替投資者考慮其變現(xiàn)能力如何,如變現(xiàn)和轉(zhuǎn)讓等。并對各種退出機制進行分析,避免投資失敗。
無論是以商業(yè)管理公司名義與酒店管理公司簽訂委托協(xié)議還是由投資者直接與酒店管理公司簽訂協(xié)議,產(chǎn)權(quán)式酒店項目的成功與否關(guān)鍵是酒店管理公司的品牌和能力,選擇優(yōu)秀的酒店管理公司項目就成功了一半。好品牌的酒店管理公司的管理模式和營銷方法會很大程度提高酒店的收益率,正是鑒于此,房地產(chǎn)商選擇了著名的酒店管理公司,如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城酒店等,基本上都兌現(xiàn)了酒店銷售前的預(yù)期投資高回報率。
委托酒店管理公司方面樹立品牌形象,購房者在簽訂購買產(chǎn)權(quán)酒店合同的同時,要與酒店經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合同,以委托的形式,把自己購買的具有產(chǎn)權(quán)的酒店客房交給專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理。
第一,酒店管理公司要能夠做到行業(yè)自律,采取統(tǒng)一的合同范本；在獨立進行經(jīng)營時,聘請注冊會計事務(wù)所審核財務(wù)報表,并使它的財務(wù)經(jīng)營方面透明化。
第二,管理方可幫助業(yè)主自動成立業(yè)主委員會監(jiān)督經(jīng)營,使業(yè)主委員會擁有和可以實行一定的權(quán)利,尤其關(guān)注與業(yè)主的溝通問題,與業(yè)主的互動應(yīng)該在減低投資風(fēng)險方面會有一定的積極作用。
第三,在對業(yè)主的利潤分配方面,根據(jù)每間客房的樓層、朝向、面積等不同的情況進行合理的分配；酒店的重新裝修、物業(yè)、水電等方面的費用對業(yè)主盡量做到公開化。
第四,創(chuàng)建國內(nèi)移動服務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店,積極加入知名的國內(nèi)度假交換網(wǎng)絡(luò)或積極加入分時度假交換體系，與同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合。
6 產(chǎn)權(quán)式酒店要集團化發(fā)展,品牌化經(jīng)營
占主導(dǎo)地位的大公司對市場有更好的吸引力和競爭力,因此,集團化成為酒店業(yè)獲取消費者認(rèn)可的最有效的方式。運用好的促銷手段、示范方式培育市場、培育消費者,建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度,加強經(jīng)營獲利能力及運作的透明度以及在經(jīng)營規(guī)模、管理手段、營銷模式等方面上集團化產(chǎn)權(quán)酒店比單個產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展具有絕對的優(yōu)勢,也是單個產(chǎn)權(quán)式酒店以品牌為導(dǎo)向下大工夫塑造酒店整體形象,走集團化道路的必然趨勢。
參考文獻：
［1］劉趙平.分時度假產(chǎn)權(quán)酒店［m］.北京：中國旅游出版社,2002.
［2］楊戈,陳勝.透視中國產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展［j］.銷售與市場,2002.
［3］王熙蘭.我國產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假現(xiàn)象的幾點思考［j］.經(jīng)濟與社會發(fā)展,2004.
［4］詹芬萍.產(chǎn)權(quán)酒店——中國酒店業(yè)拓展的新領(lǐng)域［j］.北京第二外國語學(xué)院學(xué)報,2004.
［關(guān)鍵詞］產(chǎn)權(quán)式酒店；誠信；品牌
改革開放三十多年來，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，到2008年人均GDP達到3313美元，酒店行業(yè)也得到迅猛發(fā)展，一些新型的酒店如雨后春筍般崛起，其中由國外引進的產(chǎn)權(quán)式酒店在這近十年來得到一定程度的發(fā)展并在國內(nèi)占據(jù)重要的一席之地。
1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念
1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的實質(zhì)
“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一概念起源于20世紀(jì)70年代歐美發(fā)達國家，由“時權(quán)酒店”(Time share hotel）演變而來。所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”就是由個人或集團投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，每一間客房都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。投資者將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲得該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。
今天的產(chǎn)權(quán)式酒店可分為三大類：時權(quán)酒店、退休住宅型酒店、有限自用投資型酒店。
1.2 具有中國特色的產(chǎn)權(quán)酒店
由于產(chǎn)權(quán)式酒店是“舶來品”，所以一定程度上在我國遭遇到水土不服的現(xiàn)象，直到2001年，它才真正作為一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式風(fēng)靡全國。在人們的眼中，它是一種全新的房地產(chǎn)投資業(yè)態(tài)，兼具地產(chǎn)投資、酒店經(jīng)營投資、休閑產(chǎn)業(yè)投資特性的投資方式。
2 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國發(fā)展所遭遇到的難題
產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資，40％是企業(yè)集團購買。對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者雙重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店對于投資者而言看似一塊誘人的“香餑餑”，但從全國范圍來看，特別是近幾年，雖然很多大城市和旅游景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般涌現(xiàn)，并伴隨著高預(yù)期收益的承諾，但它們的實際銷售卻遇到了瓶頸，停滯不前。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)有其一系列的原因；一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是當(dāng)時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受；四是我國有關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還不健全；五是銷售價格偏高等。
由于產(chǎn)權(quán)式酒店是一種先付款后消費的產(chǎn)品，購買者的權(quán)益(使用、繼承、饋贈和轉(zhuǎn)讓)的保障成為國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店最突出的問題和矛盾，而這主要來源于消費者對產(chǎn)權(quán)式酒店的誠信危機。
3 誠信危機造成的根源
產(chǎn)權(quán)式酒店的誠信危機主要來自以下兩方面。
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)商的誠信危機
酒店的誠信危機主要來自開發(fā)商方面。有一部分的開發(fā)商的動機不純，如為了融資和銷售爛尾樓而故意夸大其利潤率。在國內(nèi)還存在的一種普遍現(xiàn)象是開發(fā)商只重視開發(fā)和銷售而忽略管理，致使酒店經(jīng)營不善，投資者的收益達不到預(yù)期的希望。
3.2 委托酒店管理方的誠信危機
產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利能力主要依靠酒店經(jīng)營管理水平。購買產(chǎn)權(quán)式酒店后委托管理的管理公司是否足夠的誠信也非常的重要。管理方在對業(yè)主擁有的閑置客房進行經(jīng)營管理時采取各種方法調(diào)整客房經(jīng)營收入，服務(wù)項目收入以及管理成本的控制等都面臨誠信危機。
4 樹立品牌——雙贏的選擇
品牌作為酒店市場競爭的高層次手段，對其發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。通過樹立好的產(chǎn)權(quán)式酒店品牌使得在市場競爭中處于有利地位。
對房地產(chǎn)商而言，品牌以其知名度、美譽度、滿意度和忠誠度得到投資者和消費者的接納和認(rèn)可，大幅度推動銷售，加強產(chǎn)品開發(fā)發(fā)展和與各方面合作者的談判能力等，從而得到更大的發(fā)展。
對投資者而言，促使其實現(xiàn)高收益和休閑娛樂的期望。
5 如何樹立好的品牌形象
一個品牌具有其獨特品質(zhì)和影響力，它包括獨特、品位、質(zhì)量、行業(yè)影響力和社會影響力及商標(biāo)；無形品牌的創(chuàng)造是依靠每位員工在塑造品牌的過程中建立的。品牌作為內(nèi)涵，國內(nèi)的酒店和管理公司都需要這樣一個持續(xù)的能力，使自己的服務(wù)和產(chǎn)品不斷提升，不斷創(chuàng)新，只有形成這種機制我們才能夠發(fā)展。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)商要加強對自身的管理:對開發(fā)項目進行科學(xué)評估和論證，開發(fā)結(jié)構(gòu)合理，注重酒店的長期收益;開發(fā)商在追求利益的同時也要保障消費者和投資者的利益。在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目上能否選擇產(chǎn)權(quán)式酒店模式，必須進行科學(xué)評估和論證。評估和論證主要包括地區(qū)宏觀環(huán)境和項目環(huán)境這兩大方面的內(nèi)容。
地區(qū)宏觀環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展都與地區(qū)宏觀環(huán)境及其經(jīng)濟發(fā)展水平直接相關(guān)。宏觀環(huán)境包括：自然地理環(huán)境，歷史人文環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境。自然地理環(huán)境影響人流、物流、信息流和自然風(fēng)光的可觀賞性、可體驗性；歷史人文環(huán)境對于思想觀念、思維方式、生活習(xí)慣的形成以及文化的傳承有著重要的、獨特的、不可替代的作用；社會經(jīng)濟環(huán)境是商品社會發(fā)展的基礎(chǔ)，社會的繁榮穩(wěn)定，居民收入的增加是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件，經(jīng)濟水平高低和經(jīng)濟發(fā)展的快慢，決定著人們的消費水平和人員流動的數(shù)量、速度，直接影響著酒店業(yè)需求數(shù)量和水平。因此，對宏觀環(huán)境的評估是確定房地產(chǎn)開發(fā)模式的基礎(chǔ)。
對宏觀環(huán)境的評估，主要有以下幾項重要內(nèi)容。
當(dāng)?shù)氐闹饕纳鐣?jīng)濟指標(biāo)。主要包括：人口情況(常住人口和流動人口)，GDP總量，財政收入，人均可支配收入，社會消費品零售總額等年度完成情況及其增長；當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，特色行業(yè)和產(chǎn)品情況；在全國、全省的地理位置及其優(yōu)劣勢，水、陸、空交通情況；當(dāng)?shù)刈匀痪坝^、歷史遺存、人文特色。如著名旅游景點、歷史文物、特色民俗、民風(fēng)及其開發(fā)程度、旅游收入等；經(jīng)濟政策，發(fā)展規(guī)劃，政府效率，企業(yè)環(huán)境。
項目環(huán)境，項目環(huán)境評估是評估項目所在地、所在位置是否適合做產(chǎn)權(quán)式酒店項目。該評估是在以上評估認(rèn)為在該城市或地區(qū)可以搞酒店項目的前提下對具體地點是否適合做產(chǎn)權(quán)式酒店項目的評估。其具體內(nèi)容包括:項目所在位置所處區(qū)域，在本地的地位及其詳細規(guī)劃；項目及其周邊的道路情況；項目位置的人流、交通情況；項目所在地的市政公用設(shè)施配套情況；項目周邊的機關(guān)、單位、社區(qū)情況；項目周邊的酒店業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)狀況；項目周邊的房地產(chǎn)競爭項目情況。
5.1 禁止為了銷售業(yè)績亂開空頭支票
在產(chǎn)權(quán)酒店的廣告宣傳資料中，開發(fā)商一般都明示了令人心動的投資回報和承諾，但大多數(shù)情況是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的，在實際當(dāng)中往往無法達到。虛高回報率的炒作，不僅使得開發(fā)商信譽受到影響，而且加大了投資者的風(fēng)險，長期下去會得不償失，被市場和消費者所拋棄。因此，一定要根據(jù)旅游的季節(jié)性，周邊環(huán)境，所處地段，主要酒店的位置、規(guī)模、數(shù)量、檔次、住房率、價格，消費群體等各種綜合環(huán)境如實計算出其酒店經(jīng)營管理公司預(yù)期的入住率，從而慎重確定投資回報。
5.2 硬件設(shè)施的保障
根據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)內(nèi)人士介紹，酒店要想有贏利的空間，與酒店的規(guī)模、檔次、硬件設(shè)施的規(guī)范化投入和周邊配套設(shè)施都有很大的關(guān)系。酒店對自身的裝修檔次和規(guī)模等方面都有嚴(yán)格的把關(guān)。產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵，一般旅游休閑客人喜歡3星級、4星級的酒店。多增添開放式娛樂設(shè)施開展多元化經(jīng)營和盡一切可能滿足客人需要現(xiàn)在逐漸也已成為產(chǎn)權(quán)式酒店的必要競爭條件之一。
5.3 開發(fā)商設(shè)身處地為投資者著想
產(chǎn)權(quán)式酒店是新生事物，投資人認(rèn)購并不是很積極，大都持觀望態(tài)度，要接受它尚需時日。因此開發(fā)商進行正確的引導(dǎo)，并積極培育消費市場和綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢為消費者提供額外利益和優(yōu)惠。首先，應(yīng)積極運用房地產(chǎn)行業(yè)的一些運作模式為消費者提供銀行按揭投資計劃。其次，對產(chǎn)權(quán)式酒店進行一系列的改革使之適合中國的國情以及中國市場的需要。如可以考慮在產(chǎn)品的設(shè)計，價格優(yōu)惠方面以及針對職工的年休假制度制定與之相符合的措施等。
5.4 開發(fā)商充分考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機制
產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬于固定資產(chǎn)投資，開發(fā)商可替投資者考慮其變現(xiàn)能力如何，如變現(xiàn)和轉(zhuǎn)讓等。并對各種退出機制進行分析，避免投資失敗。
無論是以商業(yè)管理公司名義與酒店管理公司簽訂委托協(xié)議還是由投資者直接與酒店管理公司簽訂協(xié)議，產(chǎn)權(quán)式酒店項目的成功與否關(guān)鍵是酒店管理公司的品牌和能力，選擇優(yōu)秀的酒店管理公司項目就成功了一半。好品牌的酒店管理公司的管理模式和營銷方法會很大程度提高酒店的收益率，正是鑒于此，房地產(chǎn)商選擇了著名的酒店管理公司，如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城酒店等，基本上都兌現(xiàn)了酒店銷售前的預(yù)期投資高回報率。
委托酒店管理公司方面樹立品牌形象，購房者在簽訂購買產(chǎn)權(quán)酒店合同的同時，要與酒店經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合同，以委托的形式，把自己購買的具有產(chǎn)權(quán)的酒店客房交給專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理。
第一，酒店管理公司要能夠做到行業(yè)自律，采取統(tǒng)一的合同范本；在獨立進行經(jīng)營時，聘請注冊會計事務(wù)所審核財務(wù)報表，并使它的財務(wù)經(jīng)營方面透明化。
第二，管理方可幫助業(yè)主自動成立業(yè)主委員會監(jiān)督經(jīng)營，使業(yè)主委員會擁有和可以實行一定的權(quán)利，尤其關(guān)注與業(yè)主的溝通問題，與業(yè)主的互動應(yīng)該在減低投資風(fēng)險方面會有一定的積極作用。
第三，在對業(yè)主的利潤分配方面，根據(jù)每間客房的樓層、朝向、面積等不同的情況進行合理的分配；酒店的重新裝修、物業(yè)、水電等方面的費用對業(yè)主盡量做到公開化。
第四，創(chuàng)建國內(nèi)移動服務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店，積極加入知名的國內(nèi)度假交換網(wǎng)絡(luò)或積極加入分時度假交換體系，與同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合。
6 產(chǎn)權(quán)式酒店要集團化發(fā)展，品牌化經(jīng)營
占主導(dǎo)地位的大公司對市場有更好的吸引力和競爭力，因此，集團化成為酒店業(yè)獲取消費者認(rèn)可的最有效的方式。運用好的促銷手段、示范方式培育市場、培育消費者，建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強經(jīng)營獲利能力及運作的透明度以及在經(jīng)營規(guī)模、管理手段、營銷模式等方面上集團化產(chǎn)權(quán)酒店比單個產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展具有絕對的優(yōu)勢，也是單個產(chǎn)權(quán)式酒店以品牌為導(dǎo)向下大工夫塑造酒店整體形象，走集團化道路的必然趨勢。
參考文獻
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