時(shí)間：2023-06-02 09:02:20
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，土地用地的限制、政策辦理的嚴(yán)格規(guī)范以及新的設(shè)計(jì)理念的不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力日益加大。要想在房地產(chǎn)行業(yè)中有所收益，讓經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)發(fā)展，土地規(guī)劃的合理配置就作為一個(gè)彈性的元素就成為了房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)是否得以長(zhǎng)存發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是一種涉及到系統(tǒng)管理、控制、信息以及工程等多種行業(yè)因素、諸多環(huán)節(jié)的復(fù)雜實(shí)體產(chǎn)業(yè)，這當(dāng)中需要大量的人力資源、物資條件以及各種政策措施的扶持，環(huán)節(jié)上所要求考慮的因素比較多，而這些因素與國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都與國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策有著很大的關(guān)系。
二、市場(chǎng)因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
在瞬息萬(wàn)變的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定，使得企業(yè)各種風(fēng)險(xiǎn)并存，公司盈余能力的穩(wěn)定性也受到了很大的挑戰(zhàn)。面臨著材料價(jià)格、房屋價(jià)格等不斷上漲的風(fēng)潮，房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，公司資產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動(dòng)的有效性以及材料的合理利用，在當(dāng)前社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平下，在考慮組織因素對(duì)生產(chǎn)消耗影響的前提下，完成的建筑項(xiàng)目工程如何實(shí)現(xiàn)各種資源的有效配置，實(shí)現(xiàn)人工和材料經(jīng)濟(jì)的最大有效化是當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題之一。
1.人們的購(gòu)買(mǎi)力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金很大，一般來(lái)說(shuō)，很多家庭對(duì)于房地產(chǎn)住宅的購(gòu)買(mǎi)力不是可以進(jìn)行隨意揮灑的，對(duì)于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)更不能夠任意而為。而一旦在某一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到飽和或者價(jià)格高于當(dāng)?shù)厝说膶?shí)際水平，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)受到?jīng)_擊而影響了銷(xiāo)售，進(jìn)而對(duì)于投資了巨額資金的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，就會(huì)帶來(lái)重大虧損，對(duì)于土地資源也是一種浪費(fèi)。
2.土地價(jià)格的變化對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國(guó)家的。政府對(duì)于土地出讓金的多少取決于市場(chǎng)土地價(jià)格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產(chǎn)行業(yè)的成本就會(huì)加大，從而影響房地產(chǎn)的利潤(rùn)。
3.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的影響
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提升，人們對(duì)住房建筑條件的要求越來(lái)越高，受到當(dāng)前各種政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模化在不斷壯大的同時(shí)，同行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越大。行業(yè)之間為了能夠在市場(chǎng)中勝出，必然通過(guò)成本控制策略來(lái)降低成本，同時(shí)也通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)。而從這里來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也涉及到了盈利背后的各種運(yùn)營(yíng)措施之間的競(jìng)爭(zhēng)。
三、防止市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
1.政府對(duì)于房地產(chǎn)所依托的土地價(jià)格的調(diào)控
如果沒(méi)有政府從中進(jìn)行的統(tǒng)一規(guī)劃，不統(tǒng)一各個(gè)區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)，就會(huì)帶來(lái)沒(méi)有規(guī)劃的建設(shè)，不僅不能讓土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)生有效的經(jīng)濟(jì)利益，而且可能因?yàn)闊o(wú)規(guī)劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費(fèi)。另外，很多房地產(chǎn)商看到的是眼前的經(jīng)濟(jì)收益，而沒(méi)有從社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)考慮問(wèn)題。土地不經(jīng)過(guò)政府的規(guī)劃然后再按照計(jì)劃地進(jìn)行，就會(huì)產(chǎn)生大量開(kāi)發(fā)土地、無(wú)計(jì)劃開(kāi)發(fā)土地的盲目。一旦出現(xiàn)過(guò)剩的情況，房地產(chǎn)商本身實(shí)力不足難以承擔(dān)所有的應(yīng)有成本支出，于是就出現(xiàn)了土地被擱置的現(xiàn)象。而有些房地產(chǎn)商，為了自己的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)于自己征收來(lái)的土地進(jìn)行二次出讓開(kāi)發(fā)，這當(dāng)中，土地被轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范管理，市場(chǎng)混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費(fèi)，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很大的沖擊。
2.政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)提供防范措施
關(guān)鍵詞：包容性增長(zhǎng) 轉(zhuǎn)型升級(jí) 創(chuàng)新系統(tǒng)
一、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的動(dòng)因
一是房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快。以江蘇為例，2009年、2010年江蘇省轄市市區(qū)商品住宅成交均價(jià)分別同比上漲了18.27%、23.09%，少數(shù)重點(diǎn)城市市區(qū)商品住宅成交均價(jià)同比上漲幅度更大，上漲了四成多。盡管?chē)?guó)家在本年度內(nèi)展開(kāi)了多輪次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，市場(chǎng)投機(jī)投資性需求有所遏制，但房?jī)r(jià)上漲較快、市場(chǎng)階段性過(guò)熱的特征較為明顯，矛盾較為突出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展不利。
二是住房供應(yīng)體系和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。住房供應(yīng)仍然是以商品住宅供應(yīng)為主體，保障性住房和政策性住房供應(yīng)占比依然相對(duì)較小，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)相對(duì)不足，沒(méi)有達(dá)到保障性住房供應(yīng)總量與商品房供應(yīng)總量合理匹配、兩個(gè)供應(yīng)體系相協(xié)調(diào)的較為理想的住房供應(yīng)均衡狀態(tài)，要實(shí)現(xiàn)未來(lái)5年20%住房保障覆蓋面的目標(biāo)還有比較大的困難。
三是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系有待完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理涉及多個(gè)環(huán)節(jié)、多個(gè)部門(mén)，需要部門(mén)間加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，從土地出讓、規(guī)劃審批、開(kāi)發(fā)建設(shè)、上市銷(xiāo)售、價(jià)格控制、稅收征管等多個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)合監(jiān)管體系還有待完善，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的預(yù)售制度、質(zhì)量保證制度、物業(yè)管理制度以及房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域的監(jiān)管制度等還有進(jìn)一步的改善和提升的空間。
四是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及品牌創(chuàng)新能力的培養(yǎng)滯后。以江蘇省為例，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)投資規(guī)模、銷(xiāo)售總量都位居全國(guó)第一，但全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)少，且排名靠后。在2011年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，江蘇僅有6個(gè)，排在第一的常州新城控股集團(tuán)僅列第20位，其他5個(gè)均在75位以后。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)是房地產(chǎn)行業(yè)的重組洗牌期，應(yīng)抓住這個(gè)機(jī)遇，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信、品牌企業(yè)做大做強(qiáng)。
五是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有待加快。盡管近年來(lái)的住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)工作有了較大發(fā)展，但傳統(tǒng)的粗放式住宅生產(chǎn)方式仍未實(shí)現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，勞動(dòng)生產(chǎn)率低、技術(shù)創(chuàng)新和集成能力弱、資源和能源消耗大、環(huán)境污染嚴(yán)重、可再生能源利用率低、住宅使用壽命短等問(wèn)題仍較突出，制約了住宅產(chǎn)業(yè)總體水平的提升。成品住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅、綠色住宅等產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)工作依舊任重而道遠(yuǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)
房地產(chǎn)業(yè)包容性增長(zhǎng)，尋求的應(yīng)是在房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中保持協(xié)調(diào)、平衡發(fā)展，與單純追求房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)相對(duì)立。
首先，房地產(chǎn)業(yè)包容性增長(zhǎng)包括三大支柱：一是確保房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的同時(shí)最大限度地創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展機(jī)會(huì)；二是確保個(gè)人和企業(yè)能夠平等地獲得機(jī)會(huì)，提倡公平參與；三是確保人們能得到最低限度的住房權(quán)益。
其次，在三大支柱下房地產(chǎn)業(yè)包容性增長(zhǎng)又包括以下五個(gè)要素：一是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資和建設(shè)的多元化；二是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；三是保持房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的社會(huì)的穩(wěn)定；
四是保持房地產(chǎn)行業(yè)的合理競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展；五是讓支付能力不足的群體的住房權(quán)益得到保護(hù)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
房地產(chǎn)業(yè)包容性增長(zhǎng)主要目的是讓住房分配更加合理，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展更加協(xié)調(diào)，社會(huì)更加和諧穩(wěn)定，社會(huì)成員在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中擁有公平的發(fā)展機(jī)會(huì)，所有居民能夠共享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果。
三、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的路徑
（一）企業(yè)管理層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)
市場(chǎng)的主體是企業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、轉(zhuǎn)型升級(jí)首先是事關(guān)企業(yè)生存與發(fā)展的大事。企業(yè)要增加研發(fā)投入、增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力、增加核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品，成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)企業(yè)管理層面的創(chuàng)新要實(shí)現(xiàn)“精益化、標(biāo)準(zhǔn)化、聯(lián)盟化、品牌化”的管理目標(biāo)。
精益化是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行精益化建設(shè)，降低產(chǎn)品成本，優(yōu)化建設(shè)進(jìn)度，向管理要效益，提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理水平；標(biāo)準(zhǔn)化是指開(kāi)發(fā)企業(yè)在圍繞產(chǎn)品的客戶(hù)服務(wù)上向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要標(biāo)志，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不僅在質(zhì)量、交付標(biāo)準(zhǔn)上要符合高標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)上應(yīng)同樣如此，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)來(lái)提升全行業(yè)的服務(wù)水平；聯(lián)盟化是指開(kāi)發(fā)企業(yè)與材料供應(yīng)商、部品集成商、市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、服務(wù)外包企業(yè)等組成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同實(shí)現(xiàn)企業(yè)決策機(jī)制和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新，提升企業(yè)尤其是中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作載體建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)與高校和科研院所共同形成技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟；品牌化是指企業(yè)應(yīng)著力建設(shè)企業(yè)和產(chǎn)品品牌，通過(guò)品牌資產(chǎn)建設(shè)、信息化建設(shè)、渠道建設(shè)、客戶(hù)拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市場(chǎng)活動(dòng)管理、口碑管理、品牌虛擬體驗(yàn)管理提高客戶(hù)美譽(yù)度，增強(qiáng)企業(yè)的吸引力與輻射力，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展和服務(wù)升級(jí)。
（二）產(chǎn)業(yè)層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)
1、大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化
大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑領(lǐng)域節(jié)能減排的重要途徑，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的緊迫要求。要以國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地為龍頭，整合資源優(yōu)勢(shì)，完善產(chǎn)業(yè)鏈，打造大規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群，培育一批主業(yè)突出、核心能力強(qiáng)的大公司和企業(yè)集團(tuán)，成為產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)的“火車(chē)頭”。通過(guò)發(fā)展全裝修成品住房、綠色住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅等，保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
2、變革人才培養(yǎng)機(jī)制
采用市場(chǎng)化運(yùn)作模式，深入開(kāi)展職業(yè)經(jīng)理人任職資格培訓(xùn)與認(rèn)證工作，加快培養(yǎng)造就一批具有創(chuàng)新意識(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。推進(jìn)“企業(yè)家素質(zhì)提升計(jì)劃”，在國(guó)內(nèi)外知名高校建立培訓(xùn)基地，開(kāi)展思維創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等培訓(xùn)，培養(yǎng)一批具有全球戰(zhàn)略眼光、市場(chǎng)開(kāi)拓精神和持續(xù)創(chuàng)新能力的領(lǐng)軍型戰(zhàn)略企業(yè)家。全面推行產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合培養(yǎng)的人才培養(yǎng)模式；依托開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)研究生工作站、產(chǎn)學(xué)研中心等創(chuàng)新平臺(tái)，吸引更多的高端產(chǎn)業(yè)人才到企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。
（三）空間層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域應(yīng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資和建設(shè)的多元化，努力拓展新的服務(wù)空間，從原有的商品房尤其是商品住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等復(fù)合地產(chǎn)的領(lǐng)域發(fā)展；從以銷(xiāo)售型的盈利模式向持有經(jīng)營(yíng)型盈利模式轉(zhuǎn)變；從東部地區(qū)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市向三四線(xiàn)城市和中西部城市化水平較低的區(qū)域拓展。
通過(guò)不斷拓展房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)空間，逐步形成符合時(shí)展需要的新的產(chǎn)業(yè)定位，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)與帶動(dòng)作用，從而推動(dòng)建筑業(yè)、制造業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
（四）制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)
技術(shù)和制度的關(guān)系在不同的時(shí)空?qǐng)鼍爸邪l(fā)揮的作用是不同的，從長(zhǎng)期和宏觀的視角上看，技術(shù)創(chuàng)新可能決定了制度創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（例如馬克思的生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系論）；從短期和微觀的視角上看，制度創(chuàng)新可能決定了技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（例如企業(yè)激勵(lì)機(jī)制變革帶來(lái)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展）。
因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)中，地方政府應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的支持力度，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在管理層面實(shí)現(xiàn)“精益化、標(biāo)準(zhǔn)化、聯(lián)盟化、品牌化”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，引導(dǎo)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)層面實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)；采取制度保障、財(cái)政激勵(lì)、稅收優(yōu)惠、信貸傾斜等措施，積極引導(dǎo)土地、資金、人才等創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚；在保障房建設(shè)的過(guò)程中，創(chuàng)新項(xiàng)目融資模式，引入民間資本參與建設(shè)和經(jīng)營(yíng)、管理，強(qiáng)調(diào)保障房投資和建設(shè)主體的多元化；健全創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，幫助企業(yè)拓寬在創(chuàng)新過(guò)程中的融資渠道，并建立起科學(xué)的轉(zhuǎn)型升級(jí)企業(yè)評(píng)價(jià)體系，發(fā)揮在制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力，從而構(gòu)建起完整的“以創(chuàng)新、促轉(zhuǎn)型”的系統(tǒng)。
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④姚玲珍. 中國(guó)公共住房政策模式研究[M].上海：財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003
關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)因子分析法配對(duì)樣本T檢驗(yàn)
一、引言
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的改革，市場(chǎng)得到了有效發(fā)展，逐漸成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其利潤(rùn)也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，因此對(duì)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析就變得極為重要。經(jīng)營(yíng)績(jī)效也稱(chēng)為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)效果，即企業(yè)某一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的業(yè)績(jī)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)即是通過(guò)特定的評(píng)價(jià)體系，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀合理的分析評(píng)價(jià)。國(guó)外對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究大約始于泰勒的科學(xué)管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強(qiáng)資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對(duì)于績(jī)效評(píng)價(jià)的研究也逐漸深入。國(guó)外研究的績(jī)效評(píng)價(jià)方法主要有三種模式:財(cái)務(wù)模式，即選擇能代表公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并按照加權(quán)的方式計(jì)算綜合得分，沃爾評(píng)分法就是其中的一個(gè)典型例子；由于資本市場(chǎng)和股東認(rèn)為財(cái)務(wù)指標(biāo)法無(wú)法真實(shí)衡量企業(yè)未來(lái)能創(chuàng)造的價(jià)值，管理者也認(rèn)為其無(wú)法全面評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)績(jī)，因此西方學(xué)者提出價(jià)值模式，即以股東最大化為導(dǎo)向，考慮未來(lái)企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價(jià)值，該模式中最成熟的當(dāng)屬經(jīng)濟(jì)增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財(cái)務(wù)指標(biāo)也會(huì)影響到企業(yè)業(yè)績(jī)，又有學(xué)者提出了績(jī)效評(píng)價(jià)的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績(jī)效的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，最典型的就是平衡計(jì)分卡。本文采取實(shí)證的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，以期為國(guó)家相關(guān)部門(mén)提供參考。
二、研究設(shè)計(jì)
（一）研究假設(shè) 盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當(dāng)企業(yè)的盈利能力較高時(shí)，說(shuō)明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價(jià)值，因此可以提出以下假設(shè)：
假設(shè)1：企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，收益質(zhì)量越高
收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。當(dāng)企業(yè)收現(xiàn)能力較高時(shí)，說(shuō)明企業(yè)能夠及時(shí)回收現(xiàn)金，將會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)為真實(shí)收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設(shè)：
假設(shè)2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高
營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價(jià)值的能力，該比率較高時(shí)說(shuō)明企業(yè)對(duì)資源的利用效率高，其中一個(gè)重要的方面是對(duì)于賬款的回收速度較快。在分析該指標(biāo)時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮到可能對(duì)于企業(yè)未來(lái)的銷(xiāo)量帶來(lái)的影響。因此本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)3：營(yíng)運(yùn)能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高
成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。因此本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)4：企業(yè)成長(zhǎng)能力越高，收益質(zhì)量越高
（二）變量定義 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，本文將從經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四個(gè)方面分別選取重點(diǎn)指標(biāo)，構(gòu)建財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，較全面地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效可以從四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：盈利能力、收現(xiàn)能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力。盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營(yíng)績(jī)效好，反之則說(shuō)明經(jīng)營(yíng)績(jī)效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。營(yíng)運(yùn)能力是評(píng)價(jià)企業(yè)資源利用效率的指標(biāo)，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說(shuō)明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。本文根據(jù)這4大特征設(shè)定8個(gè)反映經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)表（1）。
（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個(gè)樣本，剔除個(gè)別極端樣本以避免對(duì)結(jié)果的干擾。對(duì)于這98個(gè)樣本分別選取其上述8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)分析這些公司2009年的經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況。本文的數(shù)據(jù)均來(lái)自于國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。
三、實(shí)證檢驗(yàn)分析
（一）描述性統(tǒng)計(jì)從表（2）可以看出不少指標(biāo)的最小值和最大值都相差比較大，說(shuō)明公司間各指標(biāo)的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標(biāo)來(lái)看，公司之間的差異比較大，說(shuō)明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見(jiàn)并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因?yàn)樵诮?jīng)歷了2008年的金融危機(jī)后，不少公司還沒(méi)完全緩解過(guò)來(lái)，從而導(dǎo)致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標(biāo)來(lái)看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負(fù)數(shù)，說(shuō)明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂(lè)觀，營(yíng)業(yè)收入不能及時(shí)收回現(xiàn)金。從營(yíng)運(yùn)能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達(dá)到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是因?yàn)樵摴驹诒ＷC了較高營(yíng)業(yè)收入的情況下很好的控制了應(yīng)收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進(jìn)行控制時(shí)也應(yīng)該考慮該政策對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入的影響，要對(duì)減少的營(yíng)業(yè)收入的成本與減少的應(yīng)收賬款的收益之間進(jìn)行權(quán)衡，找到一個(gè)最佳水平。從公司的成長(zhǎng)性來(lái)看，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負(fù)，說(shuō)明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重總體來(lái)看，房地產(chǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)所占比重較高，可見(jiàn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)比較突出，源于主營(yíng)業(yè)務(wù)能為公司帶來(lái)高利潤(rùn)。根據(jù)上述描述，從總體上對(duì)2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析，可知營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)（應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長(zhǎng)能力指標(biāo)（凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率）是影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要指標(biāo)。
（二）因子分析由于評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)存在不同程度的相關(guān)性，本文采用因子分析法來(lái)評(píng)價(jià)2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)變量之間的關(guān)系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個(gè)類(lèi)別，而不同類(lèi)別的變量之間的相關(guān)性較低，通過(guò)降維將相關(guān)性高的變量聚在一起，基本原理是以相關(guān)性為基礎(chǔ)，從協(xié)方差矩陣或相關(guān)矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個(gè)公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運(yùn)用SPSS軟件對(duì)2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行處理，如表（3）所示。該表主要驗(yàn)證原有變量是否適合進(jìn)行因子分析。KMO檢驗(yàn)用于研究變量之間的偏相關(guān)性，計(jì)算偏相關(guān)時(shí)由于控制了其他因素的影響，所以會(huì)比簡(jiǎn)單的相關(guān)系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進(jìn)行引子分析。Bartlett球形檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量Sig
四、結(jié)論
對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效來(lái)說(shuō)，最重要的指標(biāo)是盈利能力指標(biāo)，這也是股東最為關(guān)注的指標(biāo)，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對(duì)于這些公司來(lái)說(shuō)首要任務(wù)就是增加營(yíng)業(yè)收入控制成本，提高公司利潤(rùn)水平。只有在做大利潤(rùn)的基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步擴(kuò)大公司規(guī)模，增強(qiáng)公司實(shí)力。現(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，因此對(duì)于每家公司而言都是至關(guān)重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負(fù)值，據(jù)此認(rèn)為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能獲得及時(shí)的現(xiàn)金流入，嚴(yán)重是將會(huì)影響到公司的正常運(yùn)營(yíng)。在具體實(shí)務(wù)中，公司應(yīng)盡量推遲現(xiàn)金流出，對(duì)于現(xiàn)金流入則要設(shè)計(jì)合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷(xiāo)手段加速資金的回籠。經(jīng)過(guò)對(duì)上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運(yùn)營(yíng)能力上存在很大區(qū)別，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900?？刂坪脩?yīng)收賬款對(duì)于房地產(chǎn)公司很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過(guò)快也會(huì)存在一些隱患，嚴(yán)格的應(yīng)收賬款回收制度可能會(huì)減小公司的銷(xiāo)售規(guī)模，影響到營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該制定合理的應(yīng)收賬款回收制度，在能夠擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模的情況下注重對(duì)應(yīng)收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過(guò)多的依賴(lài)外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財(cái)政扶持等一些有利因素，而應(yīng)該做好主營(yíng)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力，不斷強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，注重控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，做好項(xiàng)目前期管理。一些有實(shí)力的企業(yè)可以對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩嘣?jīng)營(yíng)，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。
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第一條 為了加強(qiáng)對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)特區(qū)）房地產(chǎn)行業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合特區(qū)實(shí)際，制定本條例。
第二條 在特區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)遵守本條例。
第三條 本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估和其他房地產(chǎn)中介服務(wù)。
本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易提供信息、咨詢(xún)、策劃、可行性研究服務(wù)的有償行為。
本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為。
本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)評(píng)估，是指專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，估算房地產(chǎn)價(jià)格的有償行為。
第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須依法經(jīng)營(yíng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、平等互利的原則從事中介服務(wù)。
第六條 深圳市人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)是房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)主管部門(mén)），依法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)）是房地產(chǎn)行業(yè)的自律性組織，依照本條例的規(guī)定履行職責(zé)。
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
第七條 本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人，包括房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)。
第八條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：
（一）注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬(wàn)元；
（二）有四名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，兩名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員；
（三）有按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權(quán)；
（四）有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的條件。
工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門(mén)備案，并申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，主管部門(mén)應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
第十條 主管部門(mén)對(duì)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》實(shí)行年度審核制度。
第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得出賣(mài)或以出租、掛靠、外借等手段變相出賣(mài)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按期向主管部門(mén)報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)報(bào)表。
第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)，預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；外銷(xiāo)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理《商品住宅外銷(xiāo)許可證》。
主管部門(mén)受理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《商品住宅外銷(xiāo)許可證》申請(qǐng)后，應(yīng)在三十日內(nèi)作出是否核準(zhǔn)的決定。予以核準(zhǔn)的，應(yīng)同時(shí)發(fā)放許可證。
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（二）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》；
（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。外銷(xiāo)的，應(yīng)提交《商品住宅外銷(xiāo)許可證》。
不能提供前款規(guī)定材料的，廣告經(jīng)營(yíng)與單位不得為其制作、房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告。
第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；
（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》證號(hào)、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號(hào)。外銷(xiāo)預(yù)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷(xiāo)許可證》證號(hào)；
（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》證號(hào)、《房地產(chǎn)證》證號(hào)。外銷(xiāo)現(xiàn)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷(xiāo)許可證》證號(hào)。
廣告經(jīng)營(yíng)與單位不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告。
第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得經(jīng)營(yíng)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)。
第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出地方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)以按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權(quán)作為合作條件；作為出資方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)出具金融機(jī)構(gòu)提供的資信證明，其自有資金必須達(dá)到該合作項(xiàng)目預(yù)算總投資的百分之二十五以上。
以減免地價(jià)款或行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為合作建房條件的，應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定的條件并報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)。
第十八條 禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的受讓人姓名（名稱(chēng)）。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定建設(shè)市政、公益配套設(shè)施和項(xiàng)目，并按期交付使用。
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估人員
第二十條 本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員。
本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)評(píng)估人員包括估價(jià)師和評(píng)估員。評(píng)估員是指依照本條例取得房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書(shū)并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員。
第二十一條 符合下列條件的，可向市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)申請(qǐng)培訓(xùn)和參加統(tǒng)一考試：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）具有大專(zhuān)以上文化程度；
（三）具有三年以上房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；
（四）具有深圳市常住戶(hù)口或藍(lán)印戶(hù)口。
考試合格后，由主管部門(mén)核發(fā)《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》、《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書(shū)》。
第二十二條 取得國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)或取得市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估員資格證書(shū)并在特區(qū)執(zhí)業(yè)者，應(yīng)當(dāng)向主管部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)，領(lǐng)取《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)》或《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)》。
第二十三條 注冊(cè)申請(qǐng)人應(yīng)向主管部門(mén)提交下列材料：
（一）申請(qǐng)書(shū)；
（二）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)或房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書(shū)的復(fù)印件，并出示原件；
（三）所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的任職文件或聘用合同或工作調(diào)動(dòng)證明。
第二十四條 主管部門(mén)受理注冊(cè)申請(qǐng)后，應(yīng)在三十日內(nèi)決定是否批準(zhǔn)并書(shū)面通知申請(qǐng)人。注冊(cè)申請(qǐng)批準(zhǔn)后，由主管部門(mén)發(fā)給《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)》或《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)》；未獲批準(zhǔn)的申請(qǐng)人有異議的，可自收到?jīng)Q定之日起十五日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議。
第二十五條 申請(qǐng)人有下列情形之一的，主管部門(mén)不予注冊(cè)；已注冊(cè)的，予以撤銷(xiāo)：
（一）無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的；
（二）國(guó)家機(jī)關(guān)現(xiàn)職公務(wù)人員；
（三）提供虛假評(píng)估報(bào)告或在從業(yè)活動(dòng)中有收受賄賂等違法行為的；
（四）提供虛假申請(qǐng)材料的；
（五）違反本條例規(guī)定，受吊銷(xiāo)深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)處罰者。
被撤銷(xiāo)注冊(cè)的當(dāng)事人有異議的，可自接到撤銷(xiāo)注冊(cè)通知之日起十五日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議。
第二十六條 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)者，同一時(shí)期只能在一家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)。
第二十七條 主管部門(mén)對(duì)《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)》和《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)》實(shí)行年度審核制度。年度審核合格者方可繼續(xù)執(zhí)業(yè)。
第四章 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
第二十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的組織形式包括個(gè)人、合伙和法人。
個(gè)人設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由設(shè)立人對(duì)其債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。
合伙設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由合伙人對(duì)其債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任或有限責(zé)任。
具有法人資格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。
第二十九條 個(gè)人設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備下列條件：
（一）有深圳市常住戶(hù)口；
（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣三十萬(wàn)元；
（三）須有三名以上人員（含設(shè)立人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)；
（四）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十條 合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)以及增加房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：
（一）至少一個(gè)發(fā)起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的經(jīng)濟(jì)組織；
（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬(wàn)元；
（三）須有二名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)和二名以上人員持有房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)，同時(shí)有四名以上其他專(zhuān)業(yè)人員，其中包括經(jīng)濟(jì)、工程、法律、財(cái)務(wù)等人員；
（四）有自己的名稱(chēng)和固定的服務(wù)場(chǎng)所；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十一條 合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：
（一）至少一個(gè)發(fā)起人有深圳市常住戶(hù)口或住所在深圳市的經(jīng)濟(jì)組織；
（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬(wàn)元；
（三）設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)。設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)；
（四）有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和固定的服務(wù)場(chǎng)所；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十二條 主管部門(mén)可根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量、注冊(cè)資金及開(kāi)業(yè)時(shí)間等，每年評(píng)定一次房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的等級(jí)并核發(fā)《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的等級(jí)分為三級(jí)。一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師五名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣三百萬(wàn)元，開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)五年以上；二級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師三名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣二百萬(wàn)元，開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)三年以上；三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)評(píng)估員三名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬(wàn)元，開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)一年以上。
標(biāo)的人民幣一千萬(wàn)元以上五千萬(wàn)元以下的評(píng)估業(yè)務(wù)，須委托二級(jí)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；標(biāo)的人民幣五千萬(wàn)元以上的評(píng)估業(yè)務(wù)，須委托一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。違反本款規(guī)定越級(jí)評(píng)估的，所作評(píng)估報(bào)告無(wú)效。
第三十三條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，由設(shè)立人或發(fā)起人向工商行政管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并提交本條例規(guī)定的有關(guān)證明材料。
第三十四條 工商行政管理部門(mén)對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍的申請(qǐng)，經(jīng)審查符合本條例規(guī)定條件的，予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。
第三十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T(mén)備案。備案應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案登記表》；
（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)復(fù)印件和其他專(zhuān)業(yè)人員資格證明材料。
提交前款規(guī)定的材料，應(yīng)同時(shí)出示原件。
第三十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)成立后，由于從業(yè)人員變動(dòng)或其他變動(dòng)達(dá)不到設(shè)立條件的，工商行政管理部門(mén)應(yīng)暫停其營(yíng)業(yè)，并要求其在九十日內(nèi)達(dá)到設(shè)立條件。
第三十七條 房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)開(kāi)展咨詢(xún)業(yè)務(wù)，雙方認(rèn)為有必要簽訂書(shū)面合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。
咨詢(xún)合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)及法定代表人姓名；
（二）咨詢(xún)事項(xiàng)、期限和要求；
（三）咨詢(xún)報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；
（四）違約責(zé)任；
（五）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。
第三十八條 房地產(chǎn)咨詢(xún)報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人約定。
第三十九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還可以提供服務(wù)。
以營(yíng)利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
第四十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。
經(jīng)紀(jì)、合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)及法定代表人姓名；
（二）經(jīng)紀(jì)、事項(xiàng)、期限和要求；
（三）經(jīng)紀(jì)傭金或報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；
（四）違約責(zé)任；
（五）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。
第四十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、合同不能履行或不能完全履行的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不收取或減少收取報(bào)酬，但由于委托人過(guò)錯(cuò)造成的除外。
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)造成委托人經(jīng)濟(jì)損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供全面、真實(shí)的相關(guān)資料。委托人提供虛假、失實(shí)資料或隱瞞真實(shí)情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)。
第四十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，有權(quán)獲取傭金，傭金由交易雙方平均分?jǐn)偅碛屑s定的除外。
傭金標(biāo)準(zhǔn)由主管部門(mén)會(huì)同物價(jià)部門(mén)制定。
傭金不能高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
第四十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實(shí)的資料和信息，不得向交易當(dāng)事人提供虛假、失實(shí)的資料，不得隱瞞交易情況。
第四十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃關(guān)系。
第四十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時(shí)兼為經(jīng)紀(jì)、行為。
第四十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止交易的房地產(chǎn)，不得進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、活動(dòng)。
第四十八條 通過(guò)經(jīng)紀(jì)行為達(dá)成的房地產(chǎn)交易合同，必須由持有《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)》的人員在合同中簽字，并加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章。
第四十九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告，必須符合本條例第十四條、第十五條的規(guī)定，并在廣告中載明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、地址；房屋租賃廣告的，還須持有《房屋租賃許可證》，并在廣告中載明證號(hào)。
未載明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、地址的廣告，廣告經(jīng)營(yíng)與單位不得。
第五十條 下列房地產(chǎn)可依照本條例進(jìn)行評(píng)估：
（一）買(mǎi)賣(mài)、產(chǎn)權(quán)交換的房地產(chǎn)；
（二）繼承、分割、合并、贈(zèng)與等其他形式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；
（三）實(shí)行租賃、聯(lián)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或進(jìn)行股份制改造的房地產(chǎn)；
（四）抵押、投入保險(xiǎn)的房地產(chǎn)；
（五）進(jìn)行兼并、清算的房地產(chǎn)；
（六）因拆遷需給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償?shù)姆康禺a(chǎn)；
（七）其他需要評(píng)估的房地產(chǎn)。
第五十一條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂評(píng)估委托合同。
評(píng)估委托合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、住所、法定代表人姓名；
（二）評(píng)估標(biāo)的物名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；
（三）評(píng)估事項(xiàng)、期限和要求；
（四）評(píng)估報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；
（五）違約責(zé)任；
（六）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。
第五十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供全面、真實(shí)的相關(guān)資料。
第五十三條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)獲取評(píng)估報(bào)酬。
評(píng)估報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)由主管部門(mén)會(huì)同物價(jià)部門(mén)制定。
評(píng)估報(bào)酬不得高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
第五十四條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按合同的約定完成評(píng)估后，必須向委托人出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)載明下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；
（二）評(píng)估依據(jù)和方法；
（三）評(píng)估結(jié)果；
（四）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。
房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告還應(yīng)包括評(píng)估過(guò)程中作為依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料、原始材料及實(shí)地勘察數(shù)據(jù)等必要附件。
第五十五條 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須由執(zhí)業(yè)評(píng)估人員和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽名，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。
第五十六條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、正確性、合法性負(fù)責(zé)。
第五十七條 用作征收有關(guān)房地產(chǎn)稅和確定政府給予房地產(chǎn)損失補(bǔ)償或賠償金額依據(jù)的評(píng)估報(bào)告，必須經(jīng)市物業(yè)估價(jià)所審核，并報(bào)主管部門(mén)或稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可。
第五十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員對(duì)委托人提供的資料和物品應(yīng)妥善保管，并出具清單副本。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法為委托人保守秘密。
第五章 房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
第五十九條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是依法登記成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。其主要職責(zé)是：
（一）制定房地產(chǎn)行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；
（二）組織房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)、考試；
（三）受理對(duì)會(huì)員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門(mén)提出處理建議；
（四）向主管部門(mén)反映房地產(chǎn)行業(yè)的意見(jiàn)和要求，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的合法權(quán)益；
（五）調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議；
（六）組織業(yè)務(wù)交流；
（七）辦理主管部門(mén)委托的其他事項(xiàng)。
第六十條 依法成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，成為團(tuán)體會(huì)員。
依法持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)，并在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)的個(gè)人，應(yīng)加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，成為個(gè)人會(huì)員。
第六十一條 團(tuán)體會(huì)員和個(gè)人會(huì)員應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)章程并按規(guī)定繳納會(huì)費(fèi)。
第六十二條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員大會(huì)是協(xié)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，理事會(huì)是會(huì)員大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。會(huì)員大會(huì)和理事會(huì)的職權(quán)由章程規(guī)定。
第六十三條 理事會(huì)由主管部門(mén)委任的理事和協(xié)會(huì)選舉產(chǎn)生的理事共同組成，主管部門(mén)委任的理事不得超過(guò)理事總?cè)藬?shù)的三分之一。理事總?cè)藬?shù)由章程規(guī)定。
第六章 法律責(zé)任
第六十四條 未取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由主管部門(mén)責(zé)令改正并沒(méi)收非法所得。
被主管部門(mén)吊銷(xiāo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，除依照前款的規(guī)定處罰外，可并處人民幣五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年未從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，由主管部門(mén)吊銷(xiāo)其《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
第六十六條 違反本條例第十條規(guī)定，不參加年度審核的，由主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處人民幣一萬(wàn)元以上二萬(wàn)元以下罰款；在責(zé)令改正的期限內(nèi)仍不參加年度審核的，由主管部門(mén)給予降低一級(jí)資質(zhì)等級(jí)的處罰；連續(xù)二次不參加年度審核的，由主管部門(mén)吊銷(xiāo)其《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
第六十七條 違反本條例第十一條、第十六條、第十七條、第十八條規(guī)定的，由主管部門(mén)沒(méi)收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的非法所得，并處人民幣二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由主管部門(mén)吊銷(xiāo)其《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)行為；房地產(chǎn)業(yè)；對(duì)策
一.市場(chǎng)行為的概念與內(nèi)容
市場(chǎng)行為是指企業(yè)在市場(chǎng)上為贏得更大利潤(rùn)和更高市場(chǎng)占有率而適應(yīng)市場(chǎng)并按市場(chǎng)要求調(diào)整其行為的行為。有利于生產(chǎn)力的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生產(chǎn)資料流通，提高群眾生活水平的行為就是積極的，是符合市場(chǎng)規(guī)范的行為；反之為不合理的市場(chǎng)行為。市場(chǎng)行為通常主要包括五個(gè)方面的內(nèi)容：（1）決定價(jià)格的策略；（2）產(chǎn)品策略；（3）排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略；（4）企業(yè)廣告策略；（5）兼并。
二、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行為方面的問(wèn)題
2.1定價(jià)策略。眾所周知，房地產(chǎn)泡沫近幾年在大規(guī)模地持續(xù)不斷增加。一方面，住房需求的增加導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲又拉動(dòng)了投資性購(gòu)房增長(zhǎng)；另一方面，土地需求旺盛，以至于土地價(jià)格持續(xù)高漲，房?jī)r(jià)上漲。除此之外，按樓層定價(jià)也逐漸成為市場(chǎng)上一種流行的價(jià)格歧視手段。
2.2產(chǎn)品策略方面。所謂產(chǎn)品策略即企業(yè)能提供什么樣的產(chǎn)品服務(wù)去滿(mǎn)足需求。在這方面整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題也不容忽視。一是產(chǎn)品技術(shù)含量低、設(shè)計(jì)非人性化。高戶(hù)型面積超大化、建筑風(fēng)格歐陸化并不適合我國(guó)居民住房的習(xí)慣；二是產(chǎn)品的工程質(zhì)量存在諸多問(wèn)題。有近一半的中小房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有完善的質(zhì)量保證體系，質(zhì)量合格率遠(yuǎn)達(dá)不到100%；三是房屋建設(shè)資源耗能高，室內(nèi)空氣污染問(wèn)題嚴(yán)重。
2.3排擠對(duì)手策略。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的火拼催生了惡意壓低收費(fèi)、給予回扣等惡意評(píng)估現(xiàn)象。評(píng)估方干預(yù)評(píng)估成績(jī)的情況也時(shí)有發(fā)生：有的機(jī)構(gòu)為了取得非法利益，完全忽視獨(dú)立、客觀、公平的市場(chǎng)原則；招標(biāo)單位完全以收費(fèi)價(jià)格的高低作為中標(biāo)評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致投標(biāo)機(jī)構(gòu)大肆壓低價(jià)格，從而難以保證評(píng)估質(zhì)量。
2.4廣告策略。房地產(chǎn)企業(yè)的廣告支出不斷增加有利于提供必要信息，減少搜尋成本，提升品牌的知名度。但仍存在不足。以石家莊為例，該市曾對(duì)本市的主要平面媒體廣告做過(guò)清查，被檢查的120條房地產(chǎn)廣告中，共有67條違法，不合格比達(dá)到56%。由此可看出在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，企業(yè)紛紛通過(guò)加強(qiáng)廣告的投放量來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者的需求增長(zhǎng)，同時(shí)也嚴(yán)重誤導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)導(dǎo)向并且欺詐消費(fèi)者，傷害消費(fèi)者感情。
2.5兼并方面。并購(gòu)成功的關(guān)鍵在于后期整合。企業(yè)很少關(guān)注并購(gòu)后的整合，深層次整合的思考是對(duì)與收購(gòu)項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合，由此對(duì)并購(gòu)后整合與核心能力提升、并購(gòu)整合的規(guī)則與方式、并購(gòu)整合前后的核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)與管理、并購(gòu)后整合的內(nèi)容等問(wèn)題進(jìn)行分析并解決。許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏并購(gòu)整合后系統(tǒng)的戰(zhàn)略執(zhí)行體系，管理能力太差，并購(gòu)后雙方缺乏有效溝通而不能達(dá)成共識(shí)，從而造成并購(gòu)整合的失敗。
三、完善房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行為的對(duì)策
3.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的監(jiān)管力度。首先我們必須大力增加經(jīng)適房和廉租房供應(yīng)，過(guò)去和新近出臺(tái)的限價(jià)政策堅(jiān)持不動(dòng)搖，盡快建立房地產(chǎn)價(jià)格體系，取消價(jià)格歧視，使價(jià)格機(jī)制成為資源配置的基礎(chǔ)手段，并根據(jù)不同地區(qū)的情況調(diào)整價(jià)格；發(fā)揮稅收信貸土地政策的調(diào)整作用，控制城市房屋拆遷規(guī)模，房產(chǎn)建設(shè)上不僅要進(jìn)度快，更要注重整體質(zhì)量，避免豆腐渣工程，抑制行業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為秩序，增加拆遷補(bǔ)貼，有步驟地解決地收入家庭的住房困難。
3.2做好房地產(chǎn)質(zhì)量控制。(1)加強(qiáng)招投標(biāo)管理和監(jiān)督，增加招標(biāo)透明度，加快實(shí)現(xiàn)工程量清單計(jì)價(jià)；(2)招投標(biāo)要逐漸向?qū)I(yè)化過(guò)渡，除大型企業(yè)可自己組織招投標(biāo)外，其余均由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織；(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)管等部門(mén)要充分面向市場(chǎng)，開(kāi)展公平合法競(jìng)爭(zhēng)，用有效的激勵(lì)和約束機(jī)制來(lái)保證；(4)房地產(chǎn)使用單位和消費(fèi)者在市場(chǎng)中不能貪圖價(jià)格便宜，忽視內(nèi)在質(zhì)量。
3.3改進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)策略，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。首先要逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理力度，全面規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)；其次，制定治理商業(yè)賄賂的方案，實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)自查自糾。同時(shí)，制定措施規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，根除以?xún)r(jià)格評(píng)判的死標(biāo)準(zhǔn)，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)從競(jìng)標(biāo)到交工的所有流程，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，突破難以管理的分布式盲點(diǎn)，抵制房地產(chǎn)估價(jià)的不公平做法。在法規(guī)上進(jìn)一步完善規(guī)范市場(chǎng)各方主體行為，推進(jìn)行業(yè)自律，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、和諧發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境。
3.4規(guī)范廣告行為。在廣告方面，要發(fā)揮政府的督導(dǎo)作用。為了切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，要大力發(fā)揮《中華民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等一系列法規(guī)的強(qiáng)制作用，杜絕侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為。
3.5推動(dòng)良性并購(gòu)，提高整合質(zhì)量。其實(shí)在搞好后期整合的情況下，并購(gòu)是一種值得推廣的發(fā)展。大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求規(guī)?；①Y金密集型發(fā)展的道路，企業(yè)不僅可以吸收小企業(yè)員工、資金、技術(shù)等內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，而且還包括諸如公關(guān)、渠道、媒體等社會(huì)資源；另一方面，許多中小企業(yè)由于融資難、政策限制，拿地費(fèi)過(guò)高，遇到了發(fā)展瓶頸。從它們自身來(lái)講也希望得到大型房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，尤其是制造業(yè)企業(yè)的兼并和收購(gòu)。因?yàn)檫@樣專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)、大型制造企業(yè)，具有雄厚的資金融通能力、完美的經(jīng)營(yíng)渠道、經(jīng)營(yíng)多樣性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等優(yōu)點(diǎn)。此外，整合的主要任務(wù)組織結(jié)構(gòu)整合、資源/平臺(tái)整合、品牌整合、企業(yè)文化整合四個(gè)方面要以企業(yè)的戰(zhàn)略為導(dǎo)向，在對(duì)整合環(huán)境進(jìn)行充分分析的基礎(chǔ)上，制定明確的整合目標(biāo)，設(shè)計(jì)詳細(xì)的整合方案，并根據(jù)企業(yè)的具體情況分步驟穩(wěn)步推進(jìn)。（作者單位：河北大學(xué)管理學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
［1］ 石奇著《產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，人民大學(xué)出版社，2008
【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)行業(yè) 解決策略
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中發(fā)揮著極其重要的作用，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要一部分。但是近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中迎接契機(jī)的同時(shí)，還存在著較大的挑戰(zhàn)，這是因?yàn)樵撔袠I(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，而投資資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是其重要的生存保障，如果在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)任何差錯(cuò)，那么均會(huì)造成資金流失，由此危害房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。為此，現(xiàn)本研究以下基于會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中所存在的問(wèn)題提出若干解決建議，以期推進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展。
一、會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義
（一）有助于企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策
由于會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)管理中的一部分，而其又是企業(yè)經(jīng)營(yíng)體系中的重要組成部分，通常情況下，會(huì)計(jì)核算能夠有效地反映出企業(yè)的相關(guān)資金應(yīng)用情況，比如說(shuō)資金分配情況，這對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)而言有著極其重要的作用，這是因?yàn)槠髽I(yè)在做經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)時(shí)，其需要一定決策參考依據(jù)，而此時(shí)的會(huì)計(jì)核算則可以發(fā)揮其獨(dú)具有的作用，對(duì)企業(yè)相關(guān)資金進(jìn)行準(zhǔn)確地核算，從而為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)參考依據(jù)。
（二）能夠真實(shí)反映資金流向
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高的特點(diǎn)，使其承擔(dān)著較高經(jīng)營(yíng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，為了能夠有效控制經(jīng)營(yíng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，則該企業(yè)往往通過(guò)掌握資金流向情況而保障自身的發(fā)展。而會(huì)計(jì)核算則能夠有效地將企業(yè)資金應(yīng)用情況進(jìn)行真實(shí)反映，從而使得企業(yè)能夠更好地運(yùn)用資金，確保資金的安全，且使其作用價(jià)值得以充分發(fā)揮，這對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展而言有著極其重要的意義。
二、會(huì)計(jì)核算過(guò)程中所存在的問(wèn)題
（一）會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)尚未得到完全披露
會(huì)計(jì)信息能夠真實(shí)的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，而會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)的披露能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)企業(yè)預(yù)防各風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)提供有力依據(jù)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中面臨著土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，為了使得這些風(fēng)險(xiǎn)事件能夠得到有效控制，則會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)做到完全披露，從而為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供相應(yīng)依據(jù)，然而就質(zhì)量保證金來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有披露這一項(xiàng)，這樣導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息沒(méi)有完全被反映出來(lái)，由此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。
（二）收入確認(rèn)較為復(fù)雜
由于房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，以至于加大了會(huì)計(jì)核算的難度，尤其是收入確認(rèn)方面，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其商品相較于其他商品而言有著一定的特殊性，比如說(shuō)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值高、耗資大等，這些則使其銷(xiāo)售方式與其他商品銷(xiāo)售方式有所不同，一般而言，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售的商品有以下兩種方式：①自行開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售；②與買(mǎi)房方簽訂合同，隨即按照合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中第二種銷(xiāo)售方式下的收入確認(rèn)較為簡(jiǎn)單，而對(duì)于第一種銷(xiāo)售方式的收入確認(rèn)而言則較為復(fù)雜，不僅收入確認(rèn)時(shí)間長(zhǎng)，而且收入確認(rèn)環(huán)節(jié)過(guò)程較為繁瑣，以至于加大了會(huì)計(jì)核算難度，并且極易出現(xiàn)差錯(cuò)，最終給企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)造成負(fù)面影響。另外，房地產(chǎn)收入確認(rèn)復(fù)雜的問(wèn)題也給該企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)方面帶來(lái)一定影響，即其不能有效將房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行情況反映出來(lái)，這樣則給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)造成一定影響。
（三）會(huì)計(jì)科目設(shè)置方面存在不合理情況
就目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置情況來(lái)看，其中存在著不合理的情況，有些專(zhuān)用會(huì)計(jì)科目缺少，加上現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目混亂，盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則舉出了超過(guò)100多個(gè)會(huì)計(jì)科目，但是有很多并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，使得該企業(yè)不得不應(yīng)用一般企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，以至于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置方面存在著不合理的情況，比如說(shuō)建筑工程中的“在建工程”會(huì)計(jì)科目，盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)其給予相應(yīng)說(shuō)明與擴(kuò)充，但是明細(xì)科目卻混亂，以至于給會(huì)計(jì)核算帶來(lái)一定難題。
三、解決會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題的有效策略
針對(duì)上述所存在的問(wèn)題，筆者提出了以下應(yīng)對(duì)解決措施，以期為改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀而提供相應(yīng)依據(jù)。
（一）進(jìn)一步加大會(huì)計(jì)信息披露程度
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中存在著較多的風(fēng)險(xiǎn)，這是由其行業(yè)特點(diǎn)決定的，如果一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)就會(huì)給該企業(yè)造成嚴(yán)重影響，甚至面臨破產(chǎn)，因此，有必要對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)加以控制。而風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)開(kāi)展的重要前提是要清楚地掌握到風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，就財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的會(huì)計(jì)信息而言，其信息量較大，有助于企業(yè)從中找到風(fēng)險(xiǎn)所在，當(dāng)信息量越多時(shí)，則為更好地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)提供了有力依據(jù)，所以有必要進(jìn)一步加大會(huì)計(jì)信息披露程度，比如說(shuō)，土地成本及儲(chǔ)備量的披露，這能夠?yàn)槠髽I(yè)更好地利用土地而提供相應(yīng)參考，與此同時(shí)，其中涉及到的現(xiàn)金流量信息也能夠?yàn)槠髽I(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)提供依據(jù)，從而能夠有效避免風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)的帶來(lái)?yè)p失。
（二）規(guī)范收入確認(rèn)
收入確認(rèn)的真實(shí)性與有效性對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，如果收入確認(rèn)過(guò)程中出現(xiàn)差錯(cuò)，那么就會(huì)給房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行產(chǎn)生一定影響，比如說(shuō)會(huì)計(jì)信息失真，而房地產(chǎn)企業(yè)在做某項(xiàng)決策時(shí)，其需要真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息來(lái)作為參考依據(jù)，如果會(huì)計(jì)信息不真實(shí)，那么就會(huì)影響到?jīng)Q策結(jié)果，繼而給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此，對(duì)于財(cái)務(wù)管理活動(dòng)而言，有必要做好收入確認(rèn)工作，即發(fā)揮會(huì)計(jì)核算職能作用來(lái)確保收入確認(rèn)的結(jié)果。首先，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的核算范圍進(jìn)行進(jìn)一步明確。比如說(shuō)，房地產(chǎn)所獲得的收益為銷(xiāo)售收入，其中收入包括商品房銷(xiāo)售額、土地銷(xiāo)售額、相應(yīng)配套設(shè)施銷(xiāo)售額等，另外，出售周轉(zhuǎn)房的收入及舊城改造中獲得的房產(chǎn)權(quán)款也應(yīng)計(jì)入其中；其次，正確應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)流程來(lái)銷(xiāo)售商品房，另外注意房地產(chǎn)與客戶(hù)簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同從法律意義角度來(lái)講其是一種合約，在報(bào)酬及風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有完全轉(zhuǎn)移的情況下，其并不能算為收入確認(rèn)，只能將其作為預(yù)收款來(lái)進(jìn)行處理。
（三）對(duì)會(huì)計(jì)科目設(shè)置加快調(diào)整
為了使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算得以順利、高效開(kāi)展，以及確保會(huì)計(jì)核算實(shí)效性，則有必要對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)科目加以完善，并且注重結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行。在滿(mǎn)足新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的前提下，基于房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)自主對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行增設(shè)與調(diào)整，使得所調(diào)整后的會(huì)計(jì)科目能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的實(shí)際應(yīng)用需求，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)成本科目，該科目應(yīng)只核算房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上，本研究以上將會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義進(jìn)行了簡(jiǎn)單的概述，并且針對(duì)會(huì)計(jì)核算過(guò)程所存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，與此同時(shí)，針對(duì)這些問(wèn)題提出了相應(yīng)改進(jìn)策略，以確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算職能作用得以充分發(fā)揮。
參考文獻(xiàn)：
[1]任利東，桐克華，程慧芳.也論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算[J].黑龍江科技信息，2010，（02）.
關(guān)鍵詞：國(guó)房指數(shù)；宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)；協(xié)整理論；VAR模型
中圖分類(lèi)號(hào)：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-723X（2013）03-0048-07
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代后期逐步發(fā)展，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的逐步完善，國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)這二十多年的醞釀和探索，已經(jīng)迅速成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，并拉動(dòng)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成了一個(gè)支撐宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)群體。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)居高不下，炒房、囤房等現(xiàn)象屢屢發(fā)生，中央及各地方政府也相繼出臺(tái)如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)。
因此，廣大學(xué)者就我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格方面展開(kāi)大量研究，梁云芳，高鐵梅，賀書(shū)平[1]利用協(xié)整分析和H-P濾波方法，計(jì)算了房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的偏離只是受部分地區(qū)的影響等結(jié)論。嚴(yán)金海[2]運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)、誤差修正模型等方法，短期內(nèi)房?jī)r(jià)決定地價(jià)，長(zhǎng)期內(nèi)二者相互影響等結(jié)論。杜敏杰，劉霞輝[3]建立了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與匯率變動(dòng)之間的數(shù)量模型，通過(guò)實(shí)證研究得出匯率的小幅變動(dòng)可以通過(guò)久期杠桿使房地產(chǎn)價(jià)格大幅度變化。依資產(chǎn)定價(jià)無(wú)套利規(guī)則，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲需要同等幅度的地租上漲來(lái)支撐，如果上述關(guān)系不能滿(mǎn)足，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等結(jié)論。沈悅，劉洪玉[4]利用1995—2002年我國(guó)14城市的中房住宅價(jià)格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)變量的平行數(shù)據(jù)，運(yùn)用混合樣本回歸等分析方法，對(duì)住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，我國(guó)住宅市場(chǎng)并不符合有效市場(chǎng)假說(shuō)、1998年后經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格的解釋能力發(fā)生了顯著的變化等結(jié)論。梁云芳，高鐵梅[5]運(yùn)用誤差修正模型形式的面板數(shù)據(jù)模型，從貨幣政策效應(yīng)、人均GDP、房?jī)r(jià)預(yù)期等角度對(duì)房?jī)r(jià)區(qū)域波動(dòng)的差異及其原因進(jìn)行深入研究，得到相應(yīng)結(jié)論。
綜上可知，我國(guó)廣大學(xué)者分別從房?jī)r(jià)的均衡價(jià)格、房?jī)r(jià)影響因素及機(jī)制、房?jī)r(jià)差異性等方面入手展開(kāi)了廣泛研究，得到了豐富的成果。但另一方面也看到對(duì)房地產(chǎn)研究大多集中于對(duì)房?jī)r(jià)的研究，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展及其與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系和相互影響少有研究。因此，本文通過(guò)實(shí)證手段探討了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的關(guān)系及相互影響機(jī)制等問(wèn)題。
一、主要模型和方法
本文將采用以下檢驗(yàn)方法和步驟進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)和分析：首先，檢驗(yàn)各序列的平穩(wěn)性；其次，運(yùn)用Engle-Grange法[6～10] （以下簡(jiǎn)稱(chēng)E-G法）進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滯后階并以該滯后階為基礎(chǔ)進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)[11，12]及Granger因果檢驗(yàn)[10，13-15]；再次，運(yùn)用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果對(duì)E-G法結(jié)論做出驗(yàn)證，并結(jié)合E-G法和Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果分別建立國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)長(zhǎng)期協(xié)整方程[7，9]；運(yùn)用脈沖反應(yīng)函數(shù)和方差分解[16]，分析兩者的脈沖響應(yīng)效率表現(xiàn)情況，并研究各個(gè)信息對(duì)兩者的相對(duì)重要程度；最后，為觀察和分析上述序列間短期作用與長(zhǎng)期均衡間的關(guān)系建立VEC模型。
（一）序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)
本文采用ADF檢驗(yàn)法進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，這是因?yàn)槠錂z驗(yàn)效果較好，簡(jiǎn)單易行，且在檢驗(yàn)線(xiàn)性協(xié)整時(shí)具有較高的檢驗(yàn)勢(shì)而被廣泛應(yīng)用[17]。
ADF法有以下三種檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?/p>
模型一：無(wú)趨勢(shì)和截距項(xiàng)
yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）
模型二：無(wú)趨勢(shì)項(xiàng)，有截距項(xiàng)
yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）
模型三：有趨勢(shì)和截距項(xiàng)
yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）
具體檢驗(yàn)過(guò)程是通過(guò)判斷使用模型和方程參數(shù)δ，來(lái)判斷原假設(shè)H0：δ=0是否成立：若原假設(shè)成立，則表明存在單位根，序列非平穩(wěn)；反之則不存在單位根，序列平穩(wěn)。
（二）協(xié)整性檢驗(yàn)
對(duì)于兩個(gè)或多個(gè)非平穩(wěn)時(shí)間序列，雖然每個(gè)時(shí)間序列具有各自的長(zhǎng)期波動(dòng)規(guī)律，如果它們是協(xié)整的，則它們之間存在著一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，從變量之間是否具有協(xié)整關(guān)系出發(fā)選擇模型，其數(shù)據(jù)基礎(chǔ)是牢固的，統(tǒng)計(jì)性質(zhì)是優(yōu)良的[17]。
首先使用E-G法判斷國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)之間是否存在協(xié)整關(guān)系，主要步驟如下。
第一步，首先求出序列xt和yt單整的階，若單整階相同，則它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。其次，若兩變量是同階單整的，則用OLS法分別以xt和yt為因變量估計(jì)協(xié)整回歸方程：
yt=b0+b1xt+vt（2.4）
并分別保存回歸殘差et，作為均衡誤差vt的估計(jì)值。
第二步，對(duì)于協(xié)整變量來(lái)說(shuō)，均衡誤差估計(jì)值必須是平穩(wěn)的。為檢驗(yàn)其平穩(wěn)性，對(duì)上一步保存的et應(yīng)用ADF檢驗(yàn)法估計(jì)建立如下方程：
et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）
若均衡誤差估計(jì)值et是平穩(wěn)的，則yt與xt是協(xié)整的；反之則不是協(xié)整的。
（三）VAR模型
由于Johansen協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)及脈沖反應(yīng)函數(shù)等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：
yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）
其中yt是k維內(nèi)生變量向量，xt是d維外生外生變量向量，A1，…，AP和B是待估矩陣.εt是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。由于內(nèi)生變量有p階滯后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。
在VAR模型框架下，對(duì)國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)序列進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)以對(duì)E-G法所做協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，并得到相一致的結(jié)果。
（四）VEC模型
VEC模型（即向量誤差修正模型）的誤差修正項(xiàng)表示對(duì)變量長(zhǎng)期均衡關(guān)系在短期內(nèi)偏離糾正調(diào)節(jié)作用的大小，模型形式如下：
Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）
二、數(shù)據(jù)說(shuō)明和實(shí)證分析
（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及預(yù)處理
本文主要研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況的關(guān)系和相互影響情況。我國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的“全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房指數(shù)”）是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)具體包括：一致指數(shù)、先行指數(shù)、滯后指數(shù)及預(yù)警指數(shù)具體解釋詳見(jiàn).cn。由于一致指數(shù)反映當(dāng)期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本走勢(shì)情況，本文僅使用一致指數(shù)數(shù)據(jù)表示宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)。
其次，我國(guó)自1998年底開(kāi)始實(shí)行一系列房地產(chǎn)改革，1999年開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化制度，停止福利分房，正式開(kāi)始住房制度改革的市場(chǎng)化進(jìn)程。因此本文選取我國(guó)1999年1月至2011年12月國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)月度數(shù)據(jù)為實(shí)證研究數(shù)據(jù)，并剔除缺失及不匹配數(shù)據(jù)，最終得到165對(duì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)整理自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布統(tǒng)計(jì)資料，具體見(jiàn)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站http：///tjsj/。
最后，本文在實(shí)證檢驗(yàn)中全部使用自然對(duì)數(shù)數(shù)據(jù)。這主要是因?yàn)椋海?）對(duì)數(shù)化并不影響統(tǒng)計(jì)特性與VAR模型的建立和檢驗(yàn)。（2）降低異方差性影響。同時(shí)將國(guó)房指數(shù)序列定義為xt，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)為yt，其對(duì)數(shù)序列數(shù)據(jù)相應(yīng)為ln xt和ln yt。
（二）協(xié)整性檢驗(yàn)
1平穩(wěn)性檢驗(yàn)
首先運(yùn)用ADF法未經(jīng)特殊說(shuō)明，本文實(shí)證計(jì)算及檢驗(yàn)均由Eviews6.0完成對(duì)ln xt和ln yt及它們的一階差分序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果見(jiàn)下表：
2E-G協(xié)整性檢驗(yàn)
上述序列均為一階單整序列，接下來(lái)使用E-G法檢驗(yàn)序列l(wèi)n xt和ln yt之間的協(xié)整關(guān)系。首先分別以ln xt和ln yt為因變量做出它們的OLS回歸并得到相應(yīng)的兩個(gè)殘差序列e1， e2，然后檢驗(yàn)殘差平穩(wěn)性，檢驗(yàn)結(jié)果如下表：
分別以ln xt和ln yt為因變量得到的兩個(gè)回歸殘差均平穩(wěn)，因此國(guó)房指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)間存在協(xié)整關(guān)系。
（三）建立VAR模型
1VAR模型的建立
由E-G協(xié)整檢驗(yàn)得出ln xt和ln yt存在協(xié)整關(guān)系，但無(wú)法確定兩者之間是否存在滯后期的影響以及該影響作用是否顯著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滯后階AIC和SC值
4 脈沖反應(yīng)和方差分解
脈沖反應(yīng)函數(shù)可以反映VAR模型內(nèi)某一內(nèi)生變量的沖擊對(duì)其他內(nèi)生變量所帶來(lái)的反應(yīng)。通過(guò)對(duì)內(nèi)生變量協(xié)方差矩陣進(jìn)行Cholesky分解，可得正交化脈沖響應(yīng)函數(shù)圖2和圖3。
國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)波動(dòng)一方面受自身變化的影響，另一方面還受到對(duì)方的影響，且上述影響均呈先增后減的特點(diǎn)。相對(duì)而言，國(guó)房指數(shù)對(duì)自身及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的影響較為平緩且持續(xù)時(shí)間較短，大約50期左右即達(dá)到收斂；而宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)對(duì)國(guó)房指數(shù)沖擊影響更為強(qiáng)烈，影響持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，如在15期左右的反應(yīng)顯示為負(fù)，且大約在80期附近才達(dá)到收斂狀態(tài)。
三、結(jié)論
通過(guò)本文實(shí)證檢驗(yàn)與分析，可得以下結(jié)論：
（1）通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)間均存在協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況密切相關(guān)。長(zhǎng)期協(xié)整方程的建立從數(shù)量角度揭示出二者間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。
（2） 由Granger因果檢驗(yàn)得到，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行具有單向引導(dǎo)作用。
（3）國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的波動(dòng)一方面會(huì)受到自身變化的影響，另一方面還受到對(duì)方的影響，且上述影響均呈現(xiàn)先增后減的特點(diǎn)。相對(duì)而言，國(guó)房指數(shù)對(duì)自身及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的影響較為平緩且持續(xù)時(shí)間較短；而宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)對(duì)國(guó)房指數(shù)沖擊影響更為強(qiáng)烈，且影響持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。
（5）通過(guò)方差分解可得，國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)誤差主要由自身解釋?zhuān)珖?guó)房指數(shù)占有重要的解釋能力。一定程度上反映出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，房地產(chǎn)的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)具有長(zhǎng)期影響。
（6）通過(guò)建立VEC模型，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期趨勢(shì)的偏離在短時(shí)間內(nèi)可以得到修正，且修正作用明顯，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣信息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為迅速。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；實(shí)施計(jì)劃；雙高現(xiàn)象；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；和諧發(fā)展；內(nèi)控制度
前言：中國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)20余年又余的高效發(fā)展，特別是21世紀(jì)初到21世紀(jì)中期，房地產(chǎn)已成為國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源及增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)點(diǎn)，從而拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)普遍呈現(xiàn)“高房?jī)r(jià)和高空置率并存”的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，“雙高現(xiàn)象”就成本和需求上已經(jīng)很難從科學(xué)的角度進(jìn)行明確分析和判斷，如此一來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)下的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及這一結(jié)構(gòu)下的其他產(chǎn)業(yè)都將受到嚴(yán)重沖擊和壟斷，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)和實(shí)施企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)都受到其他因素的影響。因此，為了使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能有序、健康、快速、和諧的發(fā)展，2003年下半年期間，中央正式提出，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，在土地、貿(mào)易、金融、證劵等方面做出了進(jìn)一步的重大改革措施，使房地產(chǎn)企業(yè)在合理的情況下運(yùn)行；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)機(jī)制、運(yùn)行模式和交易方式上都發(fā)生了重大改觀，從而不斷的推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與時(shí)俱進(jìn)達(dá)到另一個(gè)歷史的新起點(diǎn)。也是此現(xiàn)狀下，使得中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于一個(gè)互動(dòng)的關(guān)系，并相互牽制與前進(jìn)，也使得中央政府及地方政府都高度重視房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)此進(jìn)行規(guī)劃和布局，提高房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)中可實(shí)施性和可競(jìng)爭(zhēng)性，從而充分發(fā)揮市場(chǎng)潛質(zhì)。
一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控中存在的問(wèn)題
（一）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)內(nèi)控的認(rèn)識(shí)不足
當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，它需要大量的資金注入和維持，言下之意就是在可持續(xù)發(fā)展的情況下合理的利用和規(guī)劃資金的合理周轉(zhuǎn)和使用，從而獲得最大效益。如此一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控中存在的問(wèn)題也將減少，但是，往往不是如此。由于房地產(chǎn)屬于特殊管理范疇，在計(jì)劃和實(shí)施中都需要有精密的規(guī)劃，由此可見(jiàn)，與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算和內(nèi)容上都有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，但是，就目前形勢(shì)而言核算仍為擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算滯后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，直接影響了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展，妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)的制度的完善度。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)在核算過(guò)程中最為常見(jiàn)的問(wèn)題就是不夠深入仔細(xì)，粗心大意，造成成本費(fèi)用不實(shí)，當(dāng)期收支不平衡，更不能真實(shí)的反應(yīng)出當(dāng)期的收支結(jié)余和當(dāng)期預(yù)算，再者就是，某些事業(yè)單位的資產(chǎn)和負(fù)債反應(yīng)不夠完善還存在不真實(shí)情況，企業(yè)財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)混合使用。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)會(huì)計(jì)控制目標(biāo)體系不明確，協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制水平要求不高，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境差又低，由于對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)部的重要性認(rèn)識(shí)不足，容易影響會(huì)計(jì)內(nèi)部人員的積極性導(dǎo)致不斷下降，由于經(jīng)驗(yàn)不足及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性，然而，很多房產(chǎn)公司在管理上業(yè)缺乏管理能力間接導(dǎo)致公司運(yùn)作不協(xié)調(diào)，程序混亂，資源分配不合理得不到充分展現(xiàn)發(fā)揮不到積極作用，財(cái)務(wù)方面的信息統(tǒng)計(jì)不符合章程導(dǎo)致公司內(nèi)部通貨膨脹或通貨緊縮適應(yīng)不了市場(chǎng)固有的差異化，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力下降。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化
所謂的內(nèi)部控制環(huán)境是指：是指被審計(jì)單位為了保證該業(yè)務(wù)活動(dòng)的所有權(quán)進(jìn)行的保護(hù)資產(chǎn)安全和完整，防止出現(xiàn)意外，在保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、合法性、完整性而制定的政策及章法。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境還較為薄弱存在很多問(wèn)題，如；相關(guān)法律法規(guī)不夠明確也不統(tǒng)一，對(duì)內(nèi)沒(méi)有真實(shí)的涵蓋控制的全部?jī)?nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及其他行業(yè)的會(huì)計(jì)信息不詳而失真，法制化與法制化之間的配合以及權(quán)衡還待加強(qiáng)，行業(yè)內(nèi)部人員應(yīng)在自我約束的前提下統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次，建立企業(yè)事后監(jiān)督，在會(huì)計(jì)部門(mén)常規(guī)的核算基礎(chǔ)上建立以防為主的監(jiān)控路線(xiàn)，各機(jī)關(guān)人員從事業(yè)務(wù)時(shí)，必須明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和承擔(dān)事后的相應(yīng)責(zé)任，在適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上對(duì)會(huì)計(jì)部門(mén)進(jìn)行進(jìn)行內(nèi)部控制，以查為主的監(jiān)督防線(xiàn)，防止一切不實(shí)情況的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通減少，企業(yè)內(nèi)外信息不統(tǒng)一不暢通，信息的手采集、收集、存儲(chǔ)、加工、輸出等各項(xiàng)程序不夠完整。信息的傳遞不夠迅速，準(zhǔn)確度不高，從而降低企業(yè)的收益和名聲。因此，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)董事會(huì)的作用，加強(qiáng)董事會(huì)的建設(shè)，履行其監(jiān)督和和引導(dǎo)的作用。企業(yè)文化建設(shè)，員工思想道德文化素質(zhì)也是內(nèi)部控制的重要元素之一，但是，價(jià)值觀的建設(shè)必須脫離盈利高于一切的思想，認(rèn)真考慮道德問(wèn)題，企業(yè)在社會(huì)中的責(zé)任即是公平、公開(kāi)、公正、合法的關(guān)系
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度并不完備
內(nèi)控制度就是指：企業(yè)內(nèi)部對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的組織進(jìn)行約束和管理，并且兩者之間緊密聯(lián)系相互協(xié)調(diào)和控制。房地產(chǎn)中的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度并不完善，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度必須符合國(guó)家的法律法規(guī)，及政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理要求，內(nèi)控制度也包含了房地產(chǎn)企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)及活動(dòng)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利。對(duì)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的核算、會(huì)計(jì)等進(jìn)行有效的改革，作為領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該把握好會(huì)計(jì)的記錄和計(jì)算方法使內(nèi)部建設(shè)能在正確的會(huì)計(jì)活動(dòng)帶領(lǐng)下有效改善。對(duì)于違反職業(yè)道德基準(zhǔn)者給予嚴(yán)懲處罰，尤其是針對(duì)事業(yè)單位的非法活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，掌權(quán)者采取全面的、透明的監(jiān)督和說(shuō)明，促使他們?cè)跇I(yè)務(wù)活動(dòng)上站在法律的基準(zhǔn)上辦事，將政治腐敗現(xiàn)象降到最低，將經(jīng)濟(jì)活動(dòng)建立在正確的軌道中全面開(kāi)展。企業(yè)在組織和完善過(guò)程中一定要遵循“不相容職務(wù)相分離的原則” 防止一切弄虛作假影響內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。預(yù)算控制也是會(huì)計(jì)內(nèi)控制的一項(xiàng)原則，他是通過(guò)單位各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)來(lái)編排詳細(xì)的預(yù)算和計(jì)劃，再通過(guò)授權(quán)相關(guān)關(guān)部門(mén)提出建議和意見(jiàn)進(jìn)行控制和監(jiān)督，并明確責(zé)任和符合實(shí)際情況。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制具體途徑
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)
由于近年來(lái)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)緩慢恢復(fù)切未能完全走出低谷，國(guó)家積極實(shí)施宏觀政策拉動(dòng)積極的全面復(fù)蘇，導(dǎo)致各行各業(yè)都受到行業(yè)政策變化頻繁，企業(yè)籌資、融資、土地購(gòu)買(mǎi)壓力的增大，產(chǎn)品單一化、項(xiàng)目分散化，直接導(dǎo)致成本控制復(fù)雜，銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀，收益和資金流通沒(méi)把握性，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和機(jī)會(huì)把握難以取舍，從而業(yè)間接影響房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置中的地位。因此，根據(jù)房地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展水平、城市化進(jìn)程，我們要保證企業(yè)在積極穩(wěn)健的財(cái)政措施下正常運(yùn)行并降低風(fēng)險(xiǎn)，也必須正確識(shí)別和評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，合理的擴(kuò)張及靈活運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與人力資源合理配置和收益。開(kāi)發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)就必須完善企業(yè)內(nèi)部的控制結(jié)構(gòu)，這兩者是息息相關(guān)相互牽制的關(guān)系，只有內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)設(shè)置和審計(jì)人員的職責(zé)都具有獨(dú)到性時(shí)對(duì)外才能合理的行使相關(guān)權(quán)利和履行相關(guān)義務(wù)。房地產(chǎn)的外部影響直接受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及周邊經(jīng)濟(jì)的走向和形勢(shì)所影響，再者就是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展方向和區(qū)域性城市化進(jìn)程對(duì)企業(yè)投資影響、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型或稅收政策的變化。所以，根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的影響及房地產(chǎn)企業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)來(lái)看，實(shí)施內(nèi)控目標(biāo)時(shí)需結(jié)合管理目標(biāo)對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)進(jìn)行資源整合與分析并分析潛在的風(fēng)險(xiǎn)做出正確的評(píng)估和應(yīng)對(duì)措施。信息與溝通也是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的一項(xiàng)重要指標(biāo)之一，內(nèi)部與外部的溝通都必須以一定的規(guī)定和時(shí)間間隔進(jìn)行審核與確認(rèn)無(wú)誤，方便捕捉和傳遞，使公司員工能各司其職，這是由責(zé)任部門(mén)和內(nèi)控部門(mén)之間以多種方式實(shí)現(xiàn)?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)是根據(jù)內(nèi)部控制的摹本理論來(lái)實(shí)現(xiàn)的，只有加強(qiáng)內(nèi)部管理和保持企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展才能形成良好的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
（二）加強(qiáng)構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)
企業(yè)要生存，就需要構(gòu)建一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)文化“以人文本”的企業(yè)文化。隨著科學(xué)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)信息化、網(wǎng)絡(luò)信息化、知識(shí)信息化的不斷擴(kuò)展，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益增長(zhǎng)，人民的物質(zhì)文化需求也日益提高，文化和文化之間相互滲透、相互促進(jìn)、相互融合，與此同時(shí)，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也不僅僅取決于企業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、資金更多的是思想道德素質(zhì)和人文精神或是人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、信息技術(shù)、文化修養(yǎng)等無(wú)形資產(chǎn)在中起決定性因素。而且，很多企業(yè)管理者也漸漸從片面的最初追求物質(zhì)文化管理轉(zhuǎn)向物質(zhì)生產(chǎn)管理與企業(yè)文化并進(jìn)的管理范疇內(nèi)。一個(gè)企業(yè)需要有該企業(yè)的企業(yè)精神，這樣才具備企業(yè)的凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，良好的企業(yè)文化是企業(yè)之魂，動(dòng)力之源，是企業(yè)生存與發(fā)展的精神支柱和精神源泉。所謂“民為邦本，本固邦寧”這道理是眾所皆知的。由此可見(jiàn)，“以人為本”是企業(yè)文化發(fā)展的必然要求，是組成企業(yè)生存與發(fā)展的根本指標(biāo)，從而構(gòu)建和諧社會(huì)。再者“以人為本”是建造企業(yè)文化的基石，認(rèn)知是企業(yè)知識(shí)資源的駕馭者，是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力，企業(yè)的主觀能動(dòng)性受人的牽制而合理發(fā)揮它的主觀能動(dòng)性，并且人也是主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性的調(diào)動(dòng)者，這也是直接決定著此企業(yè)的創(chuàng)新力和與時(shí)俱進(jìn)的最終生存之道，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人與人之間的競(jìng)爭(zhēng)，以人為中心通過(guò)調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性提高員工的素質(zhì)，進(jìn)而提升企業(yè)在行業(yè)中的凝聚力和創(chuàng)造力。目前，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已在各企業(yè)中占據(jù)部分優(yōu)勢(shì)，這個(gè)長(zhǎng)期依附著資金而運(yùn)轉(zhuǎn)的行業(yè)在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，一方面：積極開(kāi)闊市場(chǎng)，擴(kuò)大規(guī)模化，吸收社會(huì)中各個(gè)階層的資金壯大自己，另一方面：面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，積極進(jìn)取，尋找機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)自我能力使企業(yè)對(duì)內(nèi)對(duì)外都充滿(mǎn)的強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力和精氣神。在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中，房地產(chǎn)企業(yè)也尋求出了一條屬于自己的企業(yè)文化之路，使自己在殘酷的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。
（三）加強(qiáng)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度
現(xiàn)當(dāng)下，我們?cè)撊绾渭訌?qiáng)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度：首先，我們應(yīng)該重組構(gòu)建和完善企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，提高企業(yè)的科學(xué)管理章法，提高經(jīng)濟(jì)效益，把企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信息流通升級(jí)化。由于企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立和完善必須從實(shí)際出發(fā)，而且必須符合企業(yè)原則性和具體性的措施兩方面思考，還要著重對(duì)內(nèi)部控制架構(gòu)的各要素進(jìn)行剖析和說(shuō)明，這也是衡量一個(gè)上市公司管理制度的重要標(biāo)志。然后，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)愈越多的上市公司對(duì)內(nèi)部控制管理制度要求也越來(lái)越重要，就目前的中國(guó)上市公司而言，理論和實(shí)踐的發(fā)展歷程長(zhǎng)而久遠(yuǎn)，內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)上也不一致還處于較混亂狀態(tài)，這主要原因還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，控制力不強(qiáng)。因此，我們需要高度重視和加強(qiáng)完善房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的優(yōu)勝虐汰，建立一套同意符合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的指導(dǎo)和規(guī)范模本，從而全面建設(shè)新型房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和經(jīng)濟(jì)最大化。
三、結(jié)束語(yǔ)
總而言之，由上述可知：經(jīng)濟(jì)全球化直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理都建立在企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度之下，企業(yè)的一切決策權(quán)都應(yīng)取決于內(nèi)控制度是否合理化和人文化，不能游離于內(nèi)控制度之外，因此，內(nèi)控的五大環(huán)節(jié)；內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督在內(nèi)控中起主體作用，他們只有在環(huán)環(huán)相扣的情況下才能發(fā)揮它的最大功能。（作者單位：天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司）
參考文獻(xiàn)
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