時(shí)間：2023-06-06 09:00:08
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關(guān)鍵詞】流程管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；實(shí)施
1.引言
隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)改變以往的粗放式管理模式以響應(yīng)快速的市場(chǎng)變化和顧客需求。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要與行業(yè)主管部門(mén)、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、工程承包商、銷(xiāo)售商等多個(gè)外部機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，內(nèi)部運(yùn)作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時(shí)的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程為中心，以持續(xù)提高組織績(jī)效為目的，實(shí)現(xiàn)跨應(yīng)用、跨部門(mén)、跨合作伙伴與客戶(hù)的企業(yè)運(yùn)作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時(shí)間安排、流程質(zhì)量與效率測(cè)評(píng)、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過(guò)精細(xì)化管理提高受控程度，通過(guò)流程的優(yōu)化提高工作效率，通過(guò)制度或規(guī)范使隱性知識(shí)顯性化，通過(guò)流程化管理提高資源合理配置程度，快速實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理實(shí)施要點(diǎn)
3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對(duì)公司所開(kāi)發(fā)的物業(yè)以及服務(wù)的滿意度，從而提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，達(dá)到提高企業(yè)績(jī)效的目的。應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期來(lái)決定流程改善的總體目標(biāo)。在總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，再制定每類(lèi)業(yè)務(wù)或單位流程的改善目標(biāo)。
按具體目的來(lái)分，流程進(jìn)行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準(zhǔn)則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，便于復(fù)制流程，便于公司對(duì)流程的管理；
（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測(cè)點(diǎn)，監(jiān)控流程績(jī)效；
（4）監(jiān)督：便于上級(jí)對(duì)工作的監(jiān)督；
（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問(wèn)題而有所側(cè)重，一般而言，開(kāi)展流程管理第一階段的目標(biāo)是上述（1）～（4）種，流程管理實(shí)施到一定階段后再進(jìn)行優(yōu)化。
3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理框架
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理要以?xún)r(jià)值鏈為基礎(chǔ)、以業(yè)務(wù)流程為主線。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價(jià)值增值的流程，主要從項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)管理、工程施工、營(yíng)銷(xiāo)管理、客戶(hù)關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開(kāi)設(shè)計(jì)，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。
圍繞主業(yè)務(wù)流程還要設(shè)計(jì)管理流程。管理流程是指為了控制風(fēng)險(xiǎn)、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力并達(dá)到利潤(rùn)最大化和提高經(jīng)營(yíng)效益的目的的流程。包括：計(jì)劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。
橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)類(lèi)的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級(jí)流程基礎(chǔ)上縱向劃分二級(jí)到三級(jí)流程以及四級(jí)的表格，管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來(lái)劃分。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實(shí)施步驟
（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標(biāo)及關(guān)鍵成功因素
2）畫(huà)出流程圖
3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)
（2）流程優(yōu)化（以顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)為主，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)確認(rèn)）
前提：實(shí)現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動(dòng)的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動(dòng)、交接處，就可以通過(guò)精簡(jiǎn)和壓縮流程的過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時(shí)間的交接處；
（2）把多個(gè)工作合并成一個(gè)；
（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；
（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸
（5）實(shí)行并行工程；
（6）使企業(yè)支持活動(dòng)和管理活動(dòng)成為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的流程驅(qū)動(dòng)；
（7）把自己的流程通過(guò)合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：
流程再造第一階段，設(shè)定基本方向。分為五個(gè)子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標(biāo)，將目標(biāo)分解；成立再造流程的組織機(jī)構(gòu)；設(shè)定改造流程的出發(fā)點(diǎn)；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個(gè)子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶(hù)滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設(shè)想與目標(biāo)；改造成功的判別標(biāo)準(zhǔn)。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個(gè)子步驟：流程設(shè)計(jì)創(chuàng)立；流程設(shè)計(jì)方案；改造的基本路徑確定；設(shè)定先后工作順序和重點(diǎn)；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問(wèn)題計(jì)劃。分為三個(gè)子步驟：挑選出近期應(yīng)該解決的問(wèn)題；制定解決此問(wèn)題的計(jì)劃；成立一個(gè)新小組負(fù)責(zé)實(shí)施。
流程再造第五階段，制訂詳細(xì)再造工作計(jì)劃。分為五個(gè)子步驟：工作計(jì)劃目標(biāo)、時(shí)間等確認(rèn)；預(yù)算計(jì)劃；責(zé)任、任務(wù)分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動(dòng)策略與計(jì)劃。
流程再造第六階段，實(shí)施再造流程方案。分為五個(gè)子步驟：成立實(shí)施小組；對(duì)參加人員進(jìn)行培訓(xùn)；發(fā)動(dòng)全員配合；新流程試驗(yàn)性啟動(dòng)、檢驗(yàn)；全面開(kāi)展新流程。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
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房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展給社會(huì)生活帶來(lái)很大的變化，房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)在的生活的影響力也越來(lái)越強(qiáng)。在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性分析是企業(yè)進(jìn)行投資和進(jìn)行決策規(guī)劃的的必要過(guò)程，其中售價(jià)預(yù)測(cè)方法是可行性分析中的主要部分，其售價(jià)預(yù)測(cè)的結(jié)果對(duì)企業(yè)的最終決策具有重大的影響，而售價(jià)的預(yù)測(cè)方法更需要專(zhuān)業(yè)理論的支持和指導(dǎo)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行可行性分析中的售價(jià)預(yù)測(cè)分析方法進(jìn)行簡(jiǎn)要分析和闡述。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；可行性分析；售價(jià)預(yù)測(cè)方法
近幾年房地產(chǎn)已逐漸成為人們最關(guān)心的產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長(zhǎng)帶來(lái)無(wú)形的壓力，讓越來(lái)越多的人對(duì)房?jī)r(jià)的估計(jì)和預(yù)測(cè)產(chǎn)生了興趣，然而專(zhuān)業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析中售價(jià)預(yù)測(cè)具有和準(zhǔn)確的眼光和專(zhuān)業(yè)的方法，從各個(gè)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，保證投資的回報(bào)率和一定標(biāo)準(zhǔn)的收益率。
一、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的周?chē)h(huán)境因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要步驟是征地，區(qū)域不同征地的價(jià)格也就不同，人們看到正在開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)或商品房之后，在心里會(huì)有起碼的房?jī)r(jià)定位，相比較而言的價(jià)格高低會(huì)有判斷，這種不專(zhuān)業(yè)的預(yù)算主要依靠對(duì)開(kāi)發(fā)地周?chē)h(huán)境的了解狀況。通常情況下，對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，客流量比較大，人口流動(dòng)人數(shù)數(shù)量多流動(dòng)次數(shù)多的區(qū)域，其房?jī)r(jià)水平相對(duì)比較高，因?yàn)檎紦?jù)良好的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的創(chuàng)造了良好的條件。而對(duì)于住宅區(qū)來(lái)說(shuō)，周?chē)煌ā⑨t(yī)療、教育和自然環(huán)境等因素對(duì)其價(jià)格的確定都具有重要影響，選擇住房的周?chē)h(huán)境，在很大程度上是選擇自己的生活質(zhì)量和滿足內(nèi)心對(duì)生活的追求。其中教育因素在現(xiàn)在住房選擇中占有的地位越來(lái)越高，很多家長(zhǎng)為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優(yōu)越的住宅，這種情況也是比比皆是?？偠灾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析過(guò)程中對(duì)售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的周?chē)h(huán)境，尤其是交通、教育和醫(yī)療以及人口流量等社會(huì)因素已作為重要的基礎(chǔ)方法。
二、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的資金投入因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中都屬于高投入的行業(yè)，在投資運(yùn)作前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所進(jìn)行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，籌集資金也并不是一件容易的事情，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“低投入，高回報(bào)”才是投資的真正目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析過(guò)程中，售價(jià)的預(yù)測(cè)需要運(yùn)用資金投入這個(gè)因素來(lái)進(jìn)行。房地產(chǎn)的資金投入需要從征地費(fèi)、搬遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、資金投入利息費(fèi)、以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)稅費(fèi)等投入進(jìn)行考慮。這些費(fèi)用顧名思義，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)步驟出現(xiàn)的費(fèi)用支出。需要解釋的是搬遷安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)拆遷居民進(jìn)行的補(bǔ)償或應(yīng)有的福利，在這一方面根據(jù)居民的要求或是針對(duì)個(gè)別對(duì)拆遷政策或補(bǔ)償不滿意的居民而言進(jìn)行的費(fèi)用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)依靠一定的公關(guān)手段對(duì)這筆費(fèi)用進(jìn)行縮減，以減少整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投入，達(dá)到企業(yè)增加回報(bào)率的投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。從專(zhuān)業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析中對(duì)資金投入因素的分析和對(duì)投資額的控制也是進(jìn)行房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的重要方法。
三、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的收益回報(bào)率因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的目的是創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，獲取更高的利潤(rùn)，從實(shí)質(zhì)上看，房地產(chǎn)商或企業(yè)投資房地產(chǎn)并進(jìn)行開(kāi)發(fā)的動(dòng)力是高額的利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入因素主要是商品房銷(xiāo)售量多少和銷(xiāo)售價(jià)格高低，因?yàn)檫@兩個(gè)因素從根本上決定了銷(xiāo)售收入的高低。投資企業(yè)和發(fā)昂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自己的利潤(rùn)目標(biāo)或資金、人力等的投入量來(lái)制定未來(lái)商品房銷(xiāo)售時(shí)的房?jī)r(jià)區(qū)間，并根據(jù)銷(xiāo)售量或是其他政策等外界因素的影響等進(jìn)行價(jià)格調(diào)節(jié)，從這個(gè)角度看，投資企業(yè)或房地產(chǎn)商在自身的資料范圍內(nèi)能夠大概預(yù)測(cè)自己開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)位，為達(dá)到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，搶占更在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資商會(huì)根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況將價(jià)格進(jìn)行提高或偶爾降低的調(diào)整，保證利潤(rùn)率達(dá)到既定的銷(xiāo)售收入目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)商實(shí)際操作運(yùn)行過(guò)程中，可以根據(jù)自己的資料整合或市場(chǎng)調(diào)查來(lái)制定收益率目標(biāo)，并根據(jù)自己的投資目標(biāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析中預(yù)測(cè)商品房的售價(jià)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性分析需要對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行調(diào)查和分析，并需要專(zhuān)業(yè)的知識(shí)和理論對(duì)資料進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)分析，得到最后的預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)知道企業(yè)或投資商的投資意向，這些專(zhuān)業(yè)的方法還需要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，考慮經(jīng)濟(jì)、政治政策、消費(fèi)者心理以及營(yíng)銷(xiāo)策劃等多方面的知識(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行透徹地研究，掌握準(zhǔn)確資料，為房地產(chǎn)可行性分析中進(jìn)行的售價(jià)預(yù)測(cè)分析做貢獻(xiàn)。事實(shí)上，售價(jià)預(yù)測(cè)的方法多種多樣，從不同的角度看問(wèn)題得到的結(jié)論就不盡不同，不管運(yùn)用什么方法都要做到實(shí)事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中售價(jià)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性發(fā)揮作用。
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一、房地產(chǎn)定義及其特點(diǎn)
房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。房地產(chǎn)與其他形態(tài)的商品相比，具有以下特性:
（1）不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。不過(guò)，房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置卻經(jīng)常由于城市規(guī)劃的制定或修改、交通建設(shè)的發(fā)展或改變等因素經(jīng)常在變動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，其價(jià)格會(huì)上升；反之會(huì)下跌。
（2）長(zhǎng)期使用性。土地的利用價(jià)值永不會(huì)消失，這種特性為不可毀滅性或恒久性。但我國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期使用性受到了有限期的土地使用權(quán)的制約。
（3）附加收益性(適應(yīng)性)。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。房地產(chǎn)投資者可以在合法前提下調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之即適產(chǎn)特征，又能增加房地產(chǎn)投資的收益。
（4）異質(zhì)性。這是指市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。但由于其坐落的位置不同，周?chē)h(huán)境也不相同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。
（5）資本和消費(fèi)品的二重性。房產(chǎn)是大多數(shù)中國(guó)人民最昂貴的固定資產(chǎn)，同時(shí)也是普遍中國(guó)人一生中最昂貴的消費(fèi)品。
（6）易受政策影響性。在任何國(guó)家和地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的使用、支配都會(huì)受到某些限制。
（7）相互影響性和社區(qū)環(huán)境影響性。一宗房地產(chǎn)與其周?chē)康禺a(chǎn)相互影響，房地產(chǎn)的價(jià)格。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的意義
“利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入―成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就是一種投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、管理復(fù)雜的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)。因此，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要想獲得利潤(rùn)，必須降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。
同時(shí)兼顧各種業(yè)態(tài)，比如隨著我國(guó)國(guó)力的增強(qiáng)、人們生活水平的提高，以及人們對(duì)網(wǎng)球觀念的改變，網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)在我國(guó)得到了空前發(fā)展?？梢杂删W(wǎng)球中心規(guī)劃商業(yè)布局，并且將配套的其余物業(yè)或租或賣(mài)；并且，隨著地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，由地產(chǎn)升值帶來(lái)網(wǎng)球中心提升，達(dá)到相互相成，大幅提升利潤(rùn)水平。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性決定了成本結(jié)構(gòu)，主要分為固定成本、變動(dòng)成本。
1.固定成本。主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，以及市政公共設(shè)施費(fèi)用。
第一，土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)，是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。
第二，前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。
第三，建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。其在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，約占整個(gè)成本的40%左右。
第四，市政公共設(shè)施費(fèi)用。市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%左右。
2.變動(dòng)成本：主要包括管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)，以及其他費(fèi)用。
第一，管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)20%。
第二，貸款利息。房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。
第三，稅費(fèi)。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用。在我國(guó)目前房地成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%左右。
第四，其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制面臨的不利因素
由上可知，在成本構(gòu)成中，土地成本、建筑安裝及市政公共設(shè)施費(fèi)所占比例是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本中最大的。所以，網(wǎng)球中心在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)成本控制主要針對(duì)這幾個(gè)方面。然而從我國(guó)當(dāng)前情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制面臨著以下不利因素：
1.土地供應(yīng)價(jià)格上升。目前，我國(guó)各級(jí)地方政府壟斷了土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的價(jià)格和供應(yīng)量決定市場(chǎng)冷熱和房?jī)r(jià)高低。隨著近幾年土地價(jià)格的飆升，作為成本轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，地價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本也越來(lái)越大。
2.政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，市政公共設(shè)施費(fèi)用偏重。從當(dāng)前我國(guó)各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目看，不但繁多而且混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目移嫁由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，在加重了成本開(kāi)支的同時(shí)，無(wú)形增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。
3.融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金是最重要的，房地產(chǎn)的融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大。隨著政府調(diào)控房?jī)r(jià)力度的增大，貸款利率不斷上調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步增大。
4.建材價(jià)格波動(dòng)，帶動(dòng)建安成本提高。建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項(xiàng)所占比重最大，近幾年來(lái)價(jià)格均有不同程度上漲，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理措施分析
1.樹(shù)立戰(zhàn)略成本管理思想與觀念。在現(xiàn)代，企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。企業(yè)應(yīng)重視制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，并隨時(shí)根據(jù)顧客需求與競(jìng)爭(zhēng)者情況的變動(dòng)，做出相應(yīng)調(diào)整，將成本信息貫穿于戰(zhàn)略管理整個(gè)循環(huán)過(guò)程之中，通過(guò)對(duì)公司成本結(jié)構(gòu)、成本行為的全面了解、控制與改善，尋求長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
2.提高人員業(yè)務(wù)索質(zhì)。由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理及控制中，具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的人員，要對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、負(fù)責(zé)編制成本計(jì)劃，協(xié)助財(cái)務(wù)部門(mén)制定降低成本的措施，進(jìn)行成本控制，成本分析和核算等管理工作，這就必須要求在理論基礎(chǔ)知識(shí)方面要具有預(yù)測(cè)學(xué)、決策論、價(jià)值工程、管理會(huì)計(jì)及各種數(shù)學(xué)模式的經(jīng)濟(jì)管理方面的知識(shí)，不斷提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理水平。
3.建立必要的成本管理與控制體系。根據(jù)幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，可運(yùn)用“成本管理四步法”的成本管理體系進(jìn)行管理。這四個(gè)步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。
第一，制定目標(biāo)――目標(biāo)成本。目標(biāo)成本法的基本思想是，制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
第二，明確崗位職責(zé)――責(zé)任成本體系。責(zé)任成本體系的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。
第三，跟蹤執(zhí)行――動(dòng)態(tài)成本法。經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤――動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
第四，業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估――優(yōu)獎(jiǎng)劣罰。在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平，我們就可以很好的對(duì)部門(mén)或崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并真正做到通過(guò)數(shù)據(jù)進(jìn)行“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”。
[1]劉莉.企業(yè)房地產(chǎn)管理研究[D].四川大學(xué),2005.
[2]李光玉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2007.
[3]程仁應(yīng).房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本控制研究[D].北京郵電大學(xué),2008.
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類(lèi)號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言：隨著中國(guó)城市化快速來(lái)臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度
受到其使用性質(zhì)和對(duì)周?chē)h(huán)境的要求以及周?chē)ㄖ?、?gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過(guò)制定開(kāi)發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類(lèi)用地的最大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，以限制開(kāi)發(fā)過(guò)密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制
近年來(lái)，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來(lái)臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開(kāi)發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的作用機(jī)制。
1.3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以帶動(dòng)或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來(lái)城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類(lèi)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場(chǎng)地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類(lèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周?chē)沫h(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會(huì)利益。體現(xiàn)在具體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過(guò)影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類(lèi)
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱(chēng)為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理
必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的職能意識(shí)。規(guī)劃行政主管部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場(chǎng)以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場(chǎng)需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān),對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門(mén)與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展
將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái), 自覺(jué)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開(kāi)發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場(chǎng)及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營(yíng)效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營(yíng)文化, 經(jīng)營(yíng)技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢(shì), 增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。
結(jié)語(yǔ)：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對(duì)城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤(rùn)最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績(jī)，開(kāi)發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
參考文獻(xiàn)：
地區(qū)房產(chǎn)局：
根據(jù)國(guó)家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知要求，為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，優(yōu)化我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。我局按照省、地安排，聯(lián)系實(shí)際，精心組織，大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，并取得了階段性成果。現(xiàn)將工作情況匯報(bào)如下：
一、開(kāi)展整頓和規(guī)范工作的基本做法
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立健全組織機(jī)構(gòu)。為認(rèn)真落實(shí)此項(xiàng)工作，我局加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，及時(shí)成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，抽派人員具體辦公，并根據(jù)整頓和規(guī)范要求，出臺(tái)了《自治縣建設(shè)局〈關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓和規(guī)范實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》，進(jìn)一步明確了工作目標(biāo)、重點(diǎn)和步驟。
（二）積極組織，精心安排，穩(wěn)步推進(jìn)。按照《實(shí)施意見(jiàn)》，我們確定以“七個(gè)重點(diǎn)、五個(gè)步驟”為內(nèi)容，開(kāi)展檢查，即以查處違法違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗(yàn)備案制、違規(guī)中介行為、違法廣告行為；“五個(gè)步驟”即宣傳發(fā)動(dòng)、自查自糾、專(zhuān)項(xiàng)督查、整改處理、總結(jié)驗(yàn)收。其次，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，我們出臺(tái)了相關(guān)政策，出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)〈自治縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序〉的通知》、《關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的通知〉的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》等文件，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為。
（三）聯(lián)系實(shí)際，突出重點(diǎn)。我縣除按照國(guó)家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的要求對(duì)存在的七個(gè)方面問(wèn)題進(jìn)行全面清理和查處外，還針對(duì)突出問(wèn)題進(jìn)行整改，解決重點(diǎn)薄弱環(huán)節(jié)。具體是狠抓“四點(diǎn)”：即抓基點(diǎn)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點(diǎn)，切實(shí)搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的源頭管理；抓熱點(diǎn)，加大典型案例的查處力度；抓弱點(diǎn)，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護(hù)短、不手收。對(duì)無(wú)證銷(xiāo)售等突出問(wèn)題，我們采取突擊檢查和日常管理相結(jié)合，通過(guò)強(qiáng)化資質(zhì)管理、竣工綜合驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，增強(qiáng)企業(yè)的遵紀(jì)守法、合法經(jīng)營(yíng)意識(shí)。
（四）查處結(jié)合、邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序能否取得成效，關(guān)鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實(shí)處，科學(xué)合理切實(shí)可行的管理制度能否建立起來(lái)。從實(shí)際情況看，我們這次整頓和規(guī)范改變以往只查不究，重查輕罰的現(xiàn)象，加大了依法行政的執(zhí)法力度。在加強(qiáng)整頓和規(guī)范期間，我們還結(jié)合全縣作風(fēng)建設(shè)的要求抓了管理軟環(huán)境工作。將機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)、行風(fēng)建設(shè)納入到部分服務(wù)管理中，通過(guò)整頓窗口單位，抓便民服務(wù)、抓政務(wù)公開(kāi)等，也樹(shù)立了部門(mén)新形象。
二、整頓和規(guī)范過(guò)程中查處情況
（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質(zhì)單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開(kāi)展拆遷工作。房開(kāi)企業(yè)能夠及時(shí)辦理拆遷許可證，按拆遷規(guī)范進(jìn)行；拆遷資金沒(méi)有發(fā)生拖欠、擠占、挪用現(xiàn)象，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，保障了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益；
（二）房地產(chǎn)交易方面：各房開(kāi)企業(yè)都能按規(guī)定辦理預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證，沒(méi)有發(fā)生收取房號(hào)定金、誠(chéng)意金等變相預(yù)售行為；能夠使用規(guī)范化示范合同文本。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違法違規(guī)方面：經(jīng)查發(fā)現(xiàn)未經(jīng)許可擅自開(kāi)工項(xiàng)目1個(gè)，已整改、補(bǔ)辦手續(xù)；無(wú)證從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1個(gè),處罰5000元罰款，并責(zé)令停工。
（四）商品房面積計(jì)算方面：多計(jì)算面積116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工驗(yàn)收備案方面：未經(jīng)綜合驗(yàn)收就交付使用的項(xiàng)目1個(gè)，通過(guò)整改已合格；未提供《兩書(shū)》的開(kāi)發(fā)企業(yè)2家，已按要求進(jìn)行了整改。
（六）房地產(chǎn)廣告管理：都能兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容，沒(méi)有發(fā)生虛假和不實(shí)的廣告行為。
（七）房地產(chǎn)中介服務(wù)：目前我縣還沒(méi)有中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。但房開(kāi)企業(yè)的銷(xiāo)售人員，已按規(guī)定要求參加培訓(xùn)，取得上崗證書(shū)。
三、存在問(wèn)題
（一）物業(yè)管理工作滯后，需進(jìn)一步加強(qiáng)房開(kāi)項(xiàng)目的物業(yè)覆蓋面。
（二）商品房合同簽訂上不規(guī)范，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行“一價(jià)清”和明碼標(biāo)價(jià)制度。
（三）外地評(píng)估機(jī)構(gòu)不按實(shí)評(píng)估，造成契稅流失。
四、下步工作打算
（一）繼續(xù)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，繼續(xù)執(zhí)行國(guó)家、省有關(guān)商品房預(yù)售管理規(guī)定和我縣頒布的《關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知》，防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
（二）繼續(xù)執(zhí)行商品房銷(xiāo)售“一價(jià)清”制度和明碼標(biāo)價(jià)制度。
（三）繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，嚴(yán)格條件，規(guī)范行為。加強(qiáng)評(píng)估價(jià)格管理，規(guī)范契稅征管工作。
