時間：2023-06-26 10:16:40
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開發(fā)概念，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
1．醫(yī)生的職能
就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。
2．法律顧問職能
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設有關的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項目對周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、或類似奧運、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準繩或合理避規(guī)、或進行調(diào)解、或遵照執(zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
3．財務專家職能
房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設計上。
4．導演的職能
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項目的概念定位演繹成功。
5．船長的職能
認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
6．環(huán)境問題專家
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
醫(yī)生的職能
就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習性等信息后，針對“建什么”、“怎么建”、“賣給誰”等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。
法律顧問職能
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設有關的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項目對周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、或類似奧運、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制等，必須以法律法規(guī)為準繩或合理避規(guī)，或進行調(diào)解，或遵照執(zhí)行，而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
財務專家職能
房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效地運用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設計上。
導演的職能
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項目的概念定位演繹成功。
船長的職能
認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征得船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
環(huán)境問題專家
摘要：規(guī)模經(jīng)濟是市場經(jīng)濟的一種現(xiàn)象，也是經(jīng)濟學中的一個重要范疇。追求利潤最大化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在市場上謀求占有率的提高和市場份額的擴大，才能使開發(fā)成本降低。但是并非房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大越好，任何不顧市場狀況、企業(yè)狀況的盲目擴張有百害而無一利。如何使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模達到最優(yōu)組合，是本文研究的要點。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；規(guī)模經(jīng)濟；途徑；支撐要素
一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟概念
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建設、資金、人才規(guī)模。它表明開發(fā)建設諸要素以及開發(fā)建設的房屋在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟要求
1．房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟合理條件下的最小開發(fā)建設規(guī)模，是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎。起始規(guī)模應保證房地產(chǎn)開發(fā)建設各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)。當房地產(chǎn)項目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時，不宜投入開發(fā)，而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時，則應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身條件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開發(fā)建設的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當；在小型城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。
2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實力越強就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況而定。為了確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最適應開發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評價的標準，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)開發(fā)建設過程，管理組織最為合理，各種生產(chǎn)要素能充分利用，技術經(jīng)濟指標先進，經(jīng)濟效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術經(jīng)濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規(guī)模方案進行比較，確定企業(yè)最佳開發(fā)建設規(guī)模。當前企業(yè)最適宜規(guī)模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實際規(guī)模時，要根據(jù)社會需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經(jīng)過多方案的對比分析來確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計算同一年開發(fā)建設成本與基建投資額之和來進行?？傎M用最低的方案為最優(yōu)方案。
三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)途徑
1．房地產(chǎn)企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價收購資產(chǎn)，實現(xiàn)低成本擴張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實施購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補、提高企業(yè)國際競爭力的動機。獲取土地等生產(chǎn)要素的動機。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，這表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）企業(yè)自身內(nèi)部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現(xiàn)擴張，并以實現(xiàn)滾動開發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。橫向購并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類或存在替代關系的企業(yè)之間購并，具有直接的規(guī)模經(jīng)濟效果；（3）縱向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的支撐條件，否則，會陷入規(guī)模不經(jīng)濟的誤區(qū)；（4）混合購并中的規(guī)模經(jīng)濟要獲得混合購并的規(guī)模經(jīng)濟（范圍經(jīng)濟）效果，構成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟也可以在政府統(tǒng)一運作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實例就是南京市開發(fā)建設的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行組團式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā)，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網(wǎng)絡式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級和邊界，對于聯(lián)盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實踐中，這優(yōu)勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過相互間的網(wǎng)絡進入對方的地區(qū)市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規(guī)模經(jīng)濟，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。
四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟的支撐要素
從企業(yè)內(nèi)部來看，構成規(guī)模經(jīng)濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開發(fā)和經(jīng)營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產(chǎn)的開發(fā)建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨立存在，可以說土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開發(fā)建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟。
2．資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液，房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟的開發(fā)項目，即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的重要支撐條件。
3．企業(yè)家能力的支撐。當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設規(guī)模以算術級數(shù)或幾何級數(shù)增長時，特別是當房地產(chǎn)企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并若干企業(yè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會呈幾何級數(shù)增加。對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。
從企業(yè)的外部來看，構成規(guī)模經(jīng)濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個社會經(jīng)濟制度緊密相關，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。
2．市場規(guī)模支撐。市場規(guī)模即市場需求量。市場需求量的大小是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟是房地產(chǎn)開發(fā)的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發(fā)建設地區(qū)人口因素影響。因此，并非開發(fā)建設規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴大會出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開發(fā)實踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團標準。
上述僅是相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級地方政府而言，本著經(jīng)營城市考慮，其開發(fā)規(guī)模應適當?shù)靥岣咭粋€檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強，使用權得其開發(fā)建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴大，也會陷入規(guī)模不經(jīng)濟。
[關鍵詞]實物期權房地產(chǎn)投資
相對于金融期權而言，實物期權(realoption)是以期權概念定義的現(xiàn)實選擇權，是金融期權理論在實物資產(chǎn)上的拓展和應用。在資本市場上，期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣，企業(yè)在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價實物投資。
一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產(chǎn)或投資計劃，所以實物資產(chǎn)的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產(chǎn)，故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執(zhí)行某項投資行為的權利而沒有必須執(zhí)行的義務，所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失，同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看，實物期權是在不確定性條件下，與金融期權類似的實物資產(chǎn)投資的選擇權，是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利，這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產(chǎn)投資的實物期權特點
第一，投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段性特點，房地產(chǎn)決策者對投資項目不僅在當前具有決策權，而且投資項目建設后，投資決策者仍有權根據(jù)投資項目的實際情況做出決策，也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權，主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產(chǎn)項目，而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規(guī)模的大小，而且有權在項目實施過程中改變項目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目，而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始，而且也有權決定投資項目的終止。
第二，房地產(chǎn)項目價值具有波動性。對房地產(chǎn)投資項目標的資產(chǎn)來說，其所涉及的風險因素眾多，如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性，同類項目之間科技競爭強度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產(chǎn)品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產(chǎn)資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環(huán)境，具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項目具有這么多的風險因素，并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程，這決定了投資項目價值的波動性，進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價值，也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價值的波動上。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設計、建設施工、銷售等幾個階段，每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個序列投資的動態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化，靈活抉擇投資時機。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后，在市場條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認投資可行后，將進行后續(xù)投資，建設階段的后續(xù)投資相當于執(zhí)行期權合約。如果市場前景不被看好，則暫時不追加后續(xù)投資，而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權，可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用，相當于買入一項期權。由于土地的保值特性，如后續(xù)期權得不到執(zhí)行，損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用，這部分費用與期權標的資產(chǎn)價格相比微不足道。
第三，房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、風險大，因此在整個開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講，主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場因素(房地產(chǎn)價格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講，主要有知識因素(開發(fā)商個人的知識結構、對房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認識和實踐經(jīng)驗等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項目充滿了不確定性，使房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目投資時面臨極大的風險。
第四，房地產(chǎn)投資具有實物期權特性。通過上述分析，可見房地產(chǎn)開發(fā)項目具有期權特性。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時間段，如前期市場調(diào)查、可行性研究等，但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制，取得土地后發(fā)生的費用，可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設計、建造的投資類似于買入期權的執(zhí)行價格。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值，類似于期權標的資產(chǎn)的市場價格。
(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過程的前期任何時間內(nèi)可追加或減少投資，在其開發(fā)時則可以選擇投入。對于開發(fā)過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限，但可隨時執(zhí)行的美式期權，也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權，此處的歐式期權可根據(jù)需要分段進行分析。
[關鍵詞]實物期權；房地產(chǎn)投資
相對于金融期權而言,實物期權(realoption)是以期權概念定義的現(xiàn)實選擇權,是金融期權理論在實物資產(chǎn)上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價實物投資。
一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤,來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產(chǎn)或投資計劃,所以實物資產(chǎn)的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產(chǎn),故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執(zhí)行某項投資行為的權利而沒有必須執(zhí)行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產(chǎn)投資的選擇權,是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產(chǎn)投資的實物期權特點
第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段性特點,房地產(chǎn)決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據(jù)投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產(chǎn)項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。
第二,房地產(chǎn)項目價值具有波動性。對房地產(chǎn)投資項目標的資產(chǎn)來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產(chǎn)品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產(chǎn)資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環(huán)境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價值的波動上。
房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個序列投資的動態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后,在市場條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續(xù)投資,建設階段的后續(xù)投資相當于執(zhí)行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續(xù)投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產(chǎn)價格相比微不足道。
第三,房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、風險大,因此在整個開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場因素(房地產(chǎn)價格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發(fā)商個人的知識結構、對房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認識和實踐經(jīng)驗等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項目充滿了不確定性,使房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目投資時面臨極大的風險。
第四,房地產(chǎn)投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產(chǎn)開發(fā)項目具有期權特性。超級秘書網(wǎng)
(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調(diào)查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發(fā)生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設計、建造的投資類似于買入期權的執(zhí)行價格。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值,類似于期權標的資產(chǎn)的市場價格。
(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過程的前期任何時間內(nèi)可追加或減少投資,在其開發(fā)時則可以選擇投入。對于開發(fā)過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限,但可隨時執(zhí)行的美式期權,也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權,此處的歐式期權可根據(jù)需要分段進行分析。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；規(guī)模經(jīng)濟；途徑；支撐要素
一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟概念
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建設、資金、人才規(guī)模。它表明開發(fā)建設諸要素以及開發(fā)建設的房屋在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟要求
1．房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟合理條件下的最小開發(fā)建設規(guī)模，是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎。起始規(guī)模應保證房地產(chǎn)開發(fā)建設各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)。當房地產(chǎn)項目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時，不宜投入開發(fā)，而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時，則應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身條件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開發(fā)建設的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當；在小型城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。
2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實力越強就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況而定。為了確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最適應開發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評價的標準，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)開發(fā)建設過程，管理組織最為合理，各種生產(chǎn)要素能充分利用，技術經(jīng)濟指標先進，經(jīng)濟效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術經(jīng)濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規(guī)模方案進行比較，確定企業(yè)最佳開發(fā)建設規(guī)模。當前企業(yè)最適宜規(guī)模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實際規(guī)模時，要根據(jù)社會需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經(jīng)過多方案的對比分析來確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計算同一年開發(fā)建設成本與基建投資額之和來進行?？傎M用最低的方案為最優(yōu)方案。
三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)途徑
1．房地產(chǎn)企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價收購資產(chǎn)，實現(xiàn)低成本擴張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實施購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補、提高企業(yè)國際競爭力的動機。獲取土地等生產(chǎn)要素的動機。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，這表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）企業(yè)自身內(nèi)部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現(xiàn)擴張，并以實現(xiàn)滾動開發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。橫向購并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類或存在替代關系的企業(yè)之間購并，具有直接的規(guī)模經(jīng)濟效果；（3）縱向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的支撐條件，否則，會陷入規(guī)模不經(jīng)濟的誤區(qū)；（4）混合購并中的規(guī)模經(jīng)濟要獲得混合購并的規(guī)模經(jīng)濟（范圍經(jīng)濟）效果，構成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟也可以在政府統(tǒng)一運作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實例就是南京市開發(fā)建設的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行組團式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā)，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網(wǎng)絡式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級和邊界，對于聯(lián)盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實踐中，這優(yōu)勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過相互間的網(wǎng)絡進入對方的地區(qū)市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規(guī)模經(jīng)濟，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。
四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟的支撐要素
從企業(yè)內(nèi)部來看，構成規(guī)模經(jīng)濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開發(fā)和經(jīng)營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產(chǎn)的開發(fā)建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨立存在，可以說土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開發(fā)建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟。
2．資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液，房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟的開發(fā)項目，即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的重要支撐條件。
3．企業(yè)家能力的支撐。當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設規(guī)模以算術級數(shù)或幾何級數(shù)增長時，特別是當房地產(chǎn)企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并若干企業(yè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會呈幾何級數(shù)增加。對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。
從企業(yè)的外部來看，構成規(guī)模經(jīng)濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個社會經(jīng)濟制度緊密相關，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。
2．市場規(guī)模支撐。市場規(guī)模即市場需求量。市場需求量的大小是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟是房地產(chǎn)開發(fā)的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發(fā)建設地區(qū)人口因素影響。因此，并非開發(fā)建設規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴大會出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開發(fā)實踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團標準。
上述僅是相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級地方政府而言，本著經(jīng)營城市考慮，其開發(fā)規(guī)模應適當?shù)靥岣咭粋€檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強，使用權得其開發(fā)建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴大，也會陷入規(guī)模不經(jīng)濟。
此外，由于各城市政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會發(fā)展、對外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。
4．產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品差別。規(guī)模經(jīng)濟并非是適用于所有產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品的概念。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運作中，有些商品房的規(guī)模經(jīng)濟效益十分明顯；有些商品房的規(guī)模經(jīng)濟效益則不十分明顯，甚至不存在規(guī)模經(jīng)濟性。
參考文獻：
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2．芮明杰．中國企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇．復旦大學出版社，2000．
關鍵詞：市場；組團；資源；地產(chǎn)概念
一、金融危機后重慶市新型房地產(chǎn)概念的發(fā)展
重慶房地產(chǎn)市場在09年上半年供需穩(wěn)步回暖，并在08年末陸續(xù)出臺的有利市政規(guī)劃政策條件影響下，各大新區(qū)建設如火如荼，使得依托各類景觀生態(tài)資源的地產(chǎn)項目獲得了充分的發(fā)展空間。而眾多資源型地產(chǎn)項目在09年暑期的熱賣，充分印證了在市場消費力并未完全恢復下，充分發(fā)現(xiàn)并利用那些滿足絕大多數(shù)購房者長期消費需求（如宜居、娛樂等方面）的配套資源，整合打造新的房地產(chǎn)概念進行市場推廣，對于開發(fā)商盈利的重要性。其中最為引得業(yè)內(nèi)外矚目的當屬具備絕佳景觀資源配套、市場潛力無限的公園地產(chǎn)。
重慶獨特的生態(tài)植被資源、兩江環(huán)繞的地理布局、以及組團式的布局結構，皆為景觀資源型地產(chǎn)的發(fā)展打下了良好的基礎。而公園地產(chǎn)大多以大面積的生態(tài)景觀配套為賣點，有的則以結合旅游、娛樂、消費功能的主題公園+住宅+酒店的復合項目為定位。其出現(xiàn)更是滿足了中高層置業(yè)人士對居住環(huán)境品質的追求，并且特別適宜與老人同住的成熟兩代或三代中產(chǎn)家庭。在市場表現(xiàn)方面，以位于西城中央、背靠2000畝雙山公園的晉愉嶺?！浯淅漤椖亢湍仙斤L景區(qū)內(nèi)融合度假功能的復合主題公園地產(chǎn)——海昌·加勒比項目在09年的熱賣，也證明了具備稀缺性生態(tài)資源的地產(chǎn)項目在重慶市場具備相當良好的發(fā)展前景。
二、開發(fā)概念產(chǎn)生的影響因素及關系研究
（一）、影響因素初判
重慶作為金融危機之后全國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢較為良好的城市，新的房地產(chǎn)開發(fā)概念層出不窮。而根據(jù)觀察，從各種房地產(chǎn)開發(fā)概念的產(chǎn)生與發(fā)展與區(qū)域物業(yè)需求度（大到各種類型物業(yè)項目：如各類復合地產(chǎn)項目等，小到各種物業(yè)形態(tài)：如住宅的復式、錯層、躍層、聯(lián)排、疊拼等形式）以及區(qū)域城市用地規(guī)劃方向有著密切關系。
新的房地產(chǎn)開發(fā)或居住理念與引導城市用地規(guī)劃方向互相影響，如因為城市發(fā)展對居住環(huán)境質量需求的明顯增強使得重慶政府在金融危機之后提出“宜居重慶、森林重慶”的理念，并在重慶西部九龍坡區(qū)一帶重點規(guī)劃的林地景觀區(qū)域，也引導了公園地產(chǎn)等新型地產(chǎn)開發(fā)概念的誕生。
而資源型地產(chǎn)項目（具有良好的生態(tài)環(huán)境規(guī)劃或配套等）需求度的明顯增加直接表現(xiàn)為該類型物業(yè)供需市場的穩(wěn)步回暖，也直接促生了該類地產(chǎn)概念的發(fā)展。
另一方面，市場供需狀況直接受國家政策調(diào)控。比如09年上半年全國市場有迅速升溫現(xiàn)象，國家即出臺二套房貸調(diào)控政策提高二次購房首付比例及利率，對可能出現(xiàn)的市場泡沫進行抑制從而控制了新型地產(chǎn)開發(fā)概念的進一步產(chǎn)生和發(fā)展。
（二）、開發(fā)概念的四象限模型【1】
通過總結歸納幾大影響因素，將經(jīng)典的四象限模型進行演變（如圖1）。
第一象限：區(qū)域城市用地規(guī)劃方向限制引導并且限定該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的方向，因此將其關系初步判定為正相關情況, 可得dC／dP=Ci + kiP (0
P=PSn／∑(n)n=1PS
第二象限：區(qū)域物業(yè)需求度則直接促生該區(qū)域房地產(chǎn)新型物業(yè)開發(fā)，因此將其關系初步概括為正相關情況,可得dC/dD=-Cj+kjD (0
D= （SSn／∑(n)n=1SS）／（VSn／∑(n)n=1VS）
當此類物業(yè)類型尚未開發(fā)，銷售量、存量皆為0時，即為絕對需求率。
第三象限：而區(qū)域物業(yè)需求度的直接體現(xiàn)為其市場供需狀況，而市場供需狀況則直接受政策調(diào)控影響，當多種物業(yè)市場出現(xiàn)過熱集聚效應時，政策將會進行抑制性的調(diào)控。近年來，國家所出臺的各級針對房地產(chǎn)進行調(diào)控的政策大都秉承過熱便抑制，過冷便刺激的原則，以保持整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，從而控制了新型地產(chǎn)開發(fā)概念的進一步產(chǎn)生和發(fā)展，因此在這里把相關調(diào)控政策與區(qū)域物業(yè)需求度的關系初步判定于非線性負相關情況，即區(qū)域物業(yè)需求度越高，政策正向調(diào)控頻率越低。
第四象限：區(qū)域城市用地規(guī)劃方向大多與針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策保持一致的步調(diào)，因此將其關系初步判定于非線性正相關情況。
在土地市場供應條件一定，經(jīng)濟增長、利率降低、信貸及建設成本減少等因素使得區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速的情況下，區(qū)域用地規(guī)劃加大將會提高新型房地產(chǎn)開發(fā)或居住概念出現(xiàn)頻率，引發(fā)某類物業(yè)因原有開發(fā)量、存量偏少而在銷售市場上供不應求的情況下普遍發(fā)生，從而刺激此類物業(yè)開發(fā)量，引起區(qū)域房地產(chǎn)市場過熱，此時相關調(diào)控政策將出臺抑制市場過熱、抑制土地供應，從而減小區(qū)域用地規(guī)劃規(guī)模，使模型回到平衡；當土地市場供應條件一定，經(jīng)濟疲軟、利率提升、信貸及建設成本增大等因素使得區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展速度減緩的情況下，區(qū)域用地規(guī)劃將會降低新型房地產(chǎn)開發(fā)或居住概念出現(xiàn)頻率，從而影響此類物業(yè)開發(fā)供應降低市場熱度，此時相關調(diào)控政策將出臺刺激市場發(fā)展、擴大土地供應，提高區(qū)域用地規(guī)劃規(guī)模，使模型回到平衡。
（三）、資源型地產(chǎn)利潤模型[2]
重慶地區(qū)資源型地產(chǎn)因其所依賴的資源屬性大都遠離市區(qū)處于城郊地帶且片區(qū)規(guī)劃面積較大（如景觀林地），雖項目升值空間巨大，但因市政規(guī)劃建設開始較晚使其周邊生活、商業(yè)等各類配套較為欠缺，從而會在一定程度上影響到項目銷售。而項目地處郊區(qū)也會增加市區(qū)購房者看房以及未來生活成本。因此假設前來看房的消費者與各個項目呈直線均勻分布，暫不考慮各個項目的具體產(chǎn)品定位及具體優(yōu)缺點（v為購房者對項目的關注頻率，k為每英里看房及未來生活成本， F為意向購房者密度， D為規(guī)劃片區(qū)內(nèi)各項目之間距離，T為規(guī)劃片區(qū)邊界距離，S為單個項目的銷售量，變量P為單位商品房銷售均價， C為單位商品房開發(fā)均成本，C0為開發(fā)商其它固定投入成本）：
按照交付成本相同：
P+kT= P0+k(D-T)
因此可以得到：
區(qū)域邊界距離： T=(P0 -P+kD)/2k
銷售量： S=2vFT=vF(P0 -P+kD)/k
建立區(qū)域資源型地產(chǎn)開發(fā)商利潤模型:
B=(P-C)vF(P0- P+kD)/k-C0
當唯一變量P=（P0+kD+C）/2時，利潤B有最大值
在此條件下，當各個開發(fā)商都開始遵循此模型時：
P0=P=kD+C ，T= D/2 , S=2vFT=vFD
可以發(fā)現(xiàn)當k（每英里看房及未來生活成本）值越大， D（各項目之間距離）值越大，單個項目價格越高，即開發(fā)商壟斷性越高。
參考文獻：
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)管理；作用；發(fā)展
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼:A
一、物業(yè)管理的含義
房地產(chǎn)開發(fā)中有一項內(nèi)容至關重要，這就是物業(yè)管理。物業(yè)在性質上來講具有不動產(chǎn)的相關屬性，與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系緊密，是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要項目之一。通常來看，物業(yè)具有兩種不同的劃分方法，一種是廣義上的物業(yè)概念，另一種是狹義上的物業(yè)概念。廣義上的物業(yè)所包含的范圍比較廣泛，它是指土地，以及土地上面的建筑物、自然資源等方面的不動產(chǎn)，和這些不動產(chǎn)的權屬。例如，土地、房屋、林木、道路、湖泊、江海等等。而狹義上的物業(yè)范圍較小，僅僅限于土地，以及附著在土地表面的能夠為人所看到的建筑物，還包括這些不動產(chǎn)的權屬。例如，常見的商品房、寫字樓、住宅區(qū)等。狹義的物業(yè)還有一個顯著特點，一般被區(qū)分為居住物業(yè)和非居住物業(yè)。而本文就是基于狹義物業(yè)中的居住物業(yè)展開研究的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的作用
（一）增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否有一套完備的物業(yè)管理體系，將直接決定著企業(yè)的發(fā)展前途，為了能夠在競爭中具備一定的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的全過程中會模擬一套虛擬的企業(yè)整體，其中就包括物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理之所以如此重要，是因為其對企業(yè)的可信競爭力影響巨大，并且，隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，業(yè)主對物業(yè)管理的要求越來越高，業(yè)主對物業(yè)管理的評價高低將會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命運，從此角度來看，加強房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理體系建設尤為重要。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果能夠擁有一套高效完整的物業(yè)管理體系，將會促使房地產(chǎn)企業(yè)快速的轉變經(jīng)營理念，尤其是改變沿襲多年的傳統(tǒng)模式。例如，把傳統(tǒng)的4PS理論向現(xiàn)代化的4Cs和4Rs理念轉變，這種轉變的直接動力和直接目的就是針對住戶的滿意度而做出的，為了使住戶能夠有一個舒適安逸的環(huán)境是其終極目標。目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司越來越多，導致競爭力也越來越大，要想在這種經(jīng)營環(huán)境下求得一片生存，就必須重視物業(yè)管理的質量，只要打開了這個突破口，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠提高自己的核心競爭力。
（二）促進房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展
從物業(yè)管理的屬性來看，其基本功能就是為業(yè)主服務，即為居住區(qū)的居民提供一整套的配套設施，來保障住戶的安全、衛(wèi)生、出行，以及為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、文明的生活環(huán)境和工作環(huán)境?？梢哉f這種服務理念將會直接影響到房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，如果物業(yè)管理企業(yè)能夠重視保障業(yè)主的這些需求，那么房地產(chǎn)的保值增值自然不成問題。物業(yè)管理的淺層次目標還有延長房屋使用壽命，而在延長房屋使用壽命的過程中也將會提高住戶的居住條件，兩者聯(lián)系緊密。
總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了延長房屋使用壽命，會花費一些代價積極保障房屋質量，如此一來將會縮減房屋平均成本，達到既讓房地產(chǎn)物業(yè)公司長期收益又能提高住戶對房屋的高度評價，使其房地產(chǎn)增值保值速度加快，這是一種雙贏的結果。根據(jù)相關調(diào)查，大約有75%的人在購買房屋時都會考慮到物業(yè)管理情況。因此，好的物業(yè)管理將會促進房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)全過程開發(fā)的保障
傳統(tǒng)的物業(yè)管理方法已經(jīng)跟不上時代潮流，隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，物業(yè)管理的范圍越來越大，管理模式也越來越多樣化，一個顯著變化就是物業(yè)管理已經(jīng)進入了房地產(chǎn)開發(fā)中的全過程。例如，在房地產(chǎn)的規(guī)劃和建造階段就已經(jīng)加入了物業(yè)管理因素，這打破了以往房地產(chǎn)竣工以后才有物業(yè)管理的情況，使物業(yè)管理融入了整個房地產(chǎn)開發(fā)的全部環(huán)節(jié)中，其功能就是保障房地產(chǎn)開發(fā)更好的融進人文因素，使物業(yè)管理的人文化管理因素注入整個開發(fā)到竣工階段，促進房地產(chǎn)開發(fā)的成功，也為將來房屋的保值增值打下基礎。
具體表現(xiàn)為，在房地產(chǎn)規(guī)劃階段和建設階段，物業(yè)管理可以及時發(fā)現(xiàn)規(guī)劃和建設問題，為其漏洞提供建議，這樣就能夠保障房屋建造質量、提高技術含量。此外，現(xiàn)代物業(yè)管理在房地產(chǎn)的開發(fā)前期就可以實現(xiàn)物業(yè)建設、使用、和管理的有機結合。
三、房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的發(fā)展
（一）房地產(chǎn)開發(fā)中實現(xiàn)物業(yè)管理及服務
物業(yè)管理對于業(yè)主而言是一種真實需要，是為了維護業(yè)主正常的生活秩序、對其業(yè)主財產(chǎn)保增值而進行的各種計劃、控制等活動。從另一方面來說，物業(yè)管理按照相關的合同給業(yè)主提供相關服務，是為業(yè)主的需求服務。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加入物業(yè)管理及服務，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中業(yè)主缺位的現(xiàn)象有積極的彌補。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，物業(yè)管理企業(yè)站在業(yè)主的角度來進行思考，為促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能開發(fā)建設更多滿足群眾需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，切實了解業(yè)主的需求，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應的項目調(diào)研及分析、客戶群需求分析等方面的咨詢工作，從而進行更高層次的管理與服務。與此同時，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)前期與開發(fā)商進行溝通，為開發(fā)商提供相關的服務，例如，進行相關的物業(yè)咨詢、設計監(jiān)理、審計等服務，或幫助開發(fā)商進行物業(yè)的銷售策劃、進行物業(yè)售后服務工作等。在房地產(chǎn)開發(fā)中實現(xiàn)物業(yè)管理及服務的全方面滲透，更好的使物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中充分發(fā)揮作用。
（二）市場化專業(yè)化大幅度提高
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要項目之一，兩者的發(fā)展相互影響相互滲透。目前物業(yè)管理企業(yè)項目獲得權的市場機制還未真正形成，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清現(xiàn)象仍普遍存在，因此物業(yè)管理的市場化專業(yè)化程度仍不高。隨著物業(yè)管理行業(yè)向高度市場化的發(fā)展要求，通過鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從社會上聘請經(jīng)實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化管理等方式，積極引進競爭機制，在有限的市場資源條件中，市場化的提高。人們居住硬件條件的不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)的服務意識、服務水平與業(yè)主的需求相一致，物業(yè)管理服務質量極大提高，更具市場開發(fā)潛力，企業(yè)競爭不斷加劇，勢必推動物業(yè)管理企業(yè)的市場化專業(yè)化的大幅度提高，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中占重要性地位，從而帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場化更深更廣推進。
（三）法制化規(guī)范化為其保障
隨著法制化經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)之間諸多的權利義務關系，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)在利益化中矛盾不斷升級，兩者利益之間的不協(xié)調(diào)等導致物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展，或存在收費與服務不等值等問題，引發(fā)住戶的不滿，影響著房地產(chǎn)開發(fā)。因此，物業(yè)管理的法制化規(guī)范化對房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展有著極為重要的作用。健全物業(yè)管理相應的法律法規(guī)，法律體系覆蓋物業(yè)管理各個領域，使物業(yè)管理的各項活動有法可依。物業(yè)管理的法制化規(guī)范化成為房地產(chǎn)開發(fā)商的服務保障，完備的物業(yè)管理體系，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭優(yōu)勢。
四、結語
近幾年，我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的興起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)使房地產(chǎn)市場充滿競爭力，但是，要想在這種競爭壓力下求生存，房地產(chǎn)企業(yè)就必須重視物業(yè)管理項目在房地產(chǎn)競爭中的重要作用，物業(yè)管理的功能決定了住戶對房地產(chǎn)的需求狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須要建立完善的物業(yè)管理體系，這也是增強企業(yè)競爭力的一大籌碼。
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