時(shí)間：2023-06-27 15:25:10
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)證券投資分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，年均增長(zhǎng)率達(dá)37.8%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在1.5至2.8個(gè)百分比之間?！?003～2004年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，房地產(chǎn)金融的資金主要來(lái)源于銀行，大約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，還沒(méi)有形成合理風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，因此，潛在而巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)基本集中于銀行體系。REITs是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展直接融資模式，有利于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)中小企業(yè)融資難問(wèn)題。
公司型基金是REITs的重要形式
美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)協(xié)會(huì)（NAREIT）把REITs定義為一類公司，這類公司多數(shù)情況下?lián)碛胁⑶医?jīng)營(yíng)能夠產(chǎn)生收入流的商業(yè)房地產(chǎn)，也有一些公司為房地產(chǎn)業(yè)融資。根據(jù)其投資類型，可以把REITs分為三類。實(shí)物資產(chǎn)類（Equity REITs）擁有并經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，以租金為主要收入；貸款類（Mortgage REITs）向地產(chǎn)商直接貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款支持的證券（MBS）；混合類（Hybrid REITs）既擁有實(shí)物資產(chǎn)又向地產(chǎn)商貸款。要獲準(zhǔn)成為REITs，一家公司必須滿足四個(gè)方面的條件。一是組織條件，即至少有100個(gè)不同的股東以及在稅收年度的下半年5個(gè)或5個(gè)以下的股東不能擁有公司50％以上的股份。二是經(jīng)營(yíng)條件，REITs每年毛利至少有75％必須與房地產(chǎn)相關(guān)（例如租金和房地產(chǎn)貸款的利息），每季度總資產(chǎn)至少75％為房地產(chǎn)類資產(chǎn)，另外REITs與其子公司之間的關(guān)系也要滿足一些規(guī)定。三是分配條件，REITs分紅比例不得低于90％。四是基金選舉及告知投資者等其他方面的條件。
公司型基金是REITs的一種重要形式。公司型基金是相對(duì)契約型基金而言的，契約型基金是指依據(jù)信托契約或信托法理,通過(guò)發(fā)行受益憑證而組建的投資基金，這類基金一般由基金管理公司(管理人)、托管公司(托管人)及投資者三方當(dāng)事人訂立信托契約而組建，在組織結(jié)構(gòu)上不設(shè)董事會(huì),基金管理公司往往自己作為發(fā)起人發(fā)起設(shè)立基金,自行管理基金的經(jīng)營(yíng)和操作。在美國(guó)，2004年底公開(kāi)上市交易的REITs達(dá)到193家，股票總市值3078.95億美元。NAREIT從組織的角度把REITs定義為一類公司，但人們往往也把REITs理解為一種金融工具，這時(shí)候REITs很大程度上指的就是房地產(chǎn)基金公司發(fā)行的股票。1986年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，法案允許REITs不僅可以擁有房地產(chǎn)，還可以直接運(yùn)營(yíng)和管理，也可以直接為其擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶提供服務(wù)。因此，目前不少REITs都組建了自己的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)并創(chuàng)造了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。
目前，國(guó)內(nèi)的基金均為契約型基金，設(shè)立公司型基金仍存在不少法律障礙，諸如獨(dú)立董事制度、雙重征稅等等，這方面學(xué)術(shù)界已經(jīng)有了很多討論，這里不再贅述。當(dāng)然REITs也可以采取契約型基金的形式，但公司型基金畢竟是基金業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，越來(lái)越多以契約型基金為主的國(guó)家（如日本）都通過(guò)立法或修改法案發(fā)展本國(guó)的公司型基金。
REITs屬于產(chǎn)業(yè)基金范疇
REITs主要投資于實(shí)業(yè)而不是證券，屬于產(chǎn)業(yè)基金范疇。上圖顯示了2003年底美國(guó)REITs投資于各類地產(chǎn)及MBS的分布狀況。2004年底，美國(guó)193家上市REITs中，實(shí)物資產(chǎn)類有153家，市值2752.9億美元，占上市REITs總市值的89.41％。對(duì)房地產(chǎn)的直接投資和經(jīng)營(yíng)使REITs有別于其他的基金類股票，成為資本市場(chǎng)上一個(gè)獨(dú)具特色的品種。
理論上，REITs兼具固定收入工具和權(quán)益工具的特點(diǎn)。投資分析的一個(gè)基本原理是一項(xiàng)資產(chǎn)的投資價(jià)值等于預(yù)期資產(chǎn)所帶來(lái)的未來(lái)凈現(xiàn)金流的現(xiàn)值。就商業(yè)房地產(chǎn)而言，其預(yù)期凈現(xiàn)金流包括兩個(gè)部分，一是現(xiàn)有租約產(chǎn)生的預(yù)期凈現(xiàn)金流，二是未來(lái)租約產(chǎn)生的預(yù)期凈現(xiàn)金流。在不考慮客戶信用風(fēng)險(xiǎn)和某些合同條款風(fēng)險(xiǎn)的情況下，現(xiàn)有租約產(chǎn)生的預(yù)期凈現(xiàn)金流與未來(lái)房地產(chǎn)出租市場(chǎng)的波動(dòng)無(wú)關(guān)，從而使REITs具有固定收入工具的特點(diǎn)。與之相對(duì)，未來(lái)租約產(chǎn)生的預(yù)期凈現(xiàn)金流依賴于未來(lái)租約商訂時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系，反映出對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)期，從而使REITs具有權(quán)益工具的特點(diǎn)。
市場(chǎng)表現(xiàn)上，高分紅和適度成長(zhǎng)的投資特性使REITs 總收益一般比高增長(zhǎng)公司低，但比債券收益高（2003年REITs行業(yè)指數(shù)收益率為33.88%，納斯達(dá)克市場(chǎng)指數(shù)收益率為46.78％，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)收益率為22.27％，10年期國(guó)債收益率為4.32％）。在具有較高收益的同時(shí)，REITs的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，其收益波動(dòng)遠(yuǎn)低于納斯達(dá)克市場(chǎng)指數(shù)，也低于標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)。顯然，REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)是與其部分具有固定收入工具的特點(diǎn)以及人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期密切相關(guān)的。REITs受到投資者青睞的另一個(gè)原因是其收益與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，可以有效降低投資組合的風(fēng)險(xiǎn)。如果國(guó)內(nèi)能夠成功地引進(jìn)REITs，那么不僅能為中小投資者提供一個(gè)新的投資選擇，同時(shí)也給機(jī)構(gòu)投資者的風(fēng)險(xiǎn)分散化操作提供了便利。問(wèn)題在于雖然2003年國(guó)內(nèi)出臺(tái)了《證券投資基金法》，但迄今仍沒(méi)有《產(chǎn)業(yè)基金法》，《產(chǎn)業(yè)基金法》的缺位成為發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金的最大障礙。
波士頓地產(chǎn)公司（BXP）―一個(gè)典型的實(shí)物資產(chǎn)類REITs
波士頓地產(chǎn)公司是美國(guó)最大的頂級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商之一，以波士頓、華盛頓、曼哈頓和舊金山為其核心市場(chǎng)，在紐約證券交易所上市。公司內(nèi)部采取傘形結(jié)構(gòu)，通過(guò)合伙人制實(shí)體――波士頓有限合伙企業(yè)完成全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2004年底，公司總資產(chǎn)90.63億美元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)81.47億美元。公司資產(chǎn)組合中包含125處地產(chǎn)，可出租總面積4410萬(wàn)平方英尺，包括119處寫(xiě)字樓，一處工業(yè)地產(chǎn)，兩處零售業(yè)地產(chǎn)和三家酒店。2004年公司總收入14億美元（其中租金收入12.93億美元，酒店收入0.77億美元，開(kāi)發(fā)和管理服務(wù)收入0.2億美元，其他收入0.1億美元），可分配利潤(rùn)2.84億美元，每股分紅2.58美元。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資分析；教學(xué)；方法
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資領(lǐng)域關(guān)注的焦點(diǎn)之一，因此，能夠準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向并科學(xué)地作出投資決策，為投資者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)投資收益的專業(yè)人才成為市場(chǎng)需求的熱點(diǎn)之一。而《房地產(chǎn)投資分析》作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的核心課程之一，在房地產(chǎn)估價(jià)人才教學(xué)培養(yǎng)體系中占有重要地位，對(duì)該課程教學(xué)進(jìn)行研究不僅有助于提高教學(xué)效果，更重要的是增強(qiáng)高職學(xué)生就業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
一、課程特點(diǎn)
《房地產(chǎn)投資分析》是一門操作性較強(qiáng)的學(xué)科，內(nèi)容十分廣泛，涉及了經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、建筑學(xué)等學(xué)科。課程的特點(diǎn)主要有：
（一）以項(xiàng)目的投資決策過(guò)程為線索
《房地產(chǎn)投資分析》課程主要以項(xiàng)目的投資決策過(guò)程為線索，按照項(xiàng)目分析決策的基本思路為框架，包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目不確定分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及投資決策分析。同時(shí)，課程內(nèi)容也與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告的框架吻合。
（二）內(nèi)容較枯燥，計(jì)算量大
與房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等課程相比，房地產(chǎn)投資分析更偏重解決技術(shù)性的問(wèn)題，而不是人員溝通。尤其是在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的學(xué)習(xí)中，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)不僅需要深刻理解其內(nèi)涵，而且要根據(jù)題目進(jìn)行詳細(xì)分析，選擇合適的方法，客觀計(jì)算，所以學(xué)習(xí)過(guò)程相對(duì)枯燥。在教學(xué)中，應(yīng)該不斷提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。
（三）與實(shí)際聯(lián)系緊密
房地產(chǎn)投資的興起和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密不可分，是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，無(wú)論是普通消費(fèi)者進(jìn)行置業(yè)、租賃、買賣商品房，還是企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租售、經(jīng)營(yíng)等，無(wú)一不以房地產(chǎn)投資分析方法為基礎(chǔ)。尤其是，目前高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生重要就業(yè)方向是置業(yè)顧問(wèn)，而該課程學(xué)習(xí)無(wú)疑與學(xué)生的工作內(nèi)容密切相關(guān)。
二、課程教學(xué)面臨的問(wèn)題
（一）學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高
學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高在高職教學(xué)中普遍存在，《房地產(chǎn)投資分析》這樣技術(shù)性較強(qiáng)的課程中表現(xiàn)尤為明顯。筆者根據(jù)實(shí)際教學(xué)發(fā)現(xiàn)，學(xué)生積極性不高主要原因包括：對(duì)專業(yè)及課程的學(xué)習(xí)目的認(rèn)識(shí)不清，排斥所學(xué)專業(yè)及課程，前期無(wú)法跟上教學(xué)進(jìn)度導(dǎo)致放棄后期學(xué)習(xí)等。
（二）學(xué)生理論理解能力和計(jì)算能力薄弱
《房地產(chǎn)投資分析》課程教學(xué)中，教師講授的重點(diǎn)的動(dòng)態(tài)分析方法、財(cái)務(wù)分析等，這些內(nèi)容往往涉及大量的計(jì)算，高職學(xué)生存在畏難心理，雖然能夠理解方法的基本內(nèi)涵，但到具體的計(jì)算中往往不能達(dá)到舉一反三的程度，作業(yè)抄襲現(xiàn)象嚴(yán)重。
（三）教學(xué)內(nèi)容針對(duì)性不強(qiáng)
《房地產(chǎn)投資分析》課程教學(xué)內(nèi)容雖然涉及了投資項(xiàng)目分析的各個(gè)方面，但針對(duì)性較差。這一方面與課程本身知識(shí)相關(guān)性緊密有關(guān)，另一方面與高職院校所用教材有關(guān)，目前，雖然有專門針對(duì)高職的系列教材，但是與本科差異不大，缺乏對(duì)實(shí)際情境的模擬和操作性，不適合高職學(xué)生的實(shí)際情況，使得學(xué)生課下預(yù)習(xí)和復(fù)習(xí)比較困難，學(xué)習(xí)效果不理想，增加了教材處理整合的難度。
三、課程教學(xué)應(yīng)對(duì)措施探討
由于《房地產(chǎn)投資分析》課程具有分析方法多、計(jì)算量大，同時(shí)高職學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高，數(shù)學(xué)功底薄弱，要順利完成教學(xué)內(nèi)容，并達(dá)到理想的教學(xué)效果，必須改進(jìn)教學(xué)方法，完善教學(xué)內(nèi)容。
（一）提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性
《房地產(chǎn)投資分析》課程是一門技術(shù)經(jīng)濟(jì)類課程，教師教學(xué)的首要任務(wù)就是調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。教師可以根據(jù)造成學(xué)生厭學(xué)的原因出發(fā)引導(dǎo)學(xué)生樹(shù)立學(xué)習(xí)的信心。比如，針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)無(wú)興趣的學(xué)生，強(qiáng)調(diào)該專業(yè)的實(shí)用性和技術(shù)性，也可以從未來(lái)個(gè)人購(gòu)買住房出發(fā)，吸引學(xué)生注意力。針對(duì)基礎(chǔ)薄弱的學(xué)生，一方面在課堂上反復(fù)回憶所學(xué)知識(shí)，加強(qiáng)學(xué)生對(duì)知識(shí)的理解，另一方面為學(xué)生樹(shù)立短期目標(biāo)，有效提高學(xué)生學(xué)習(xí)自信心，對(duì)進(jìn)步較大的學(xué)生適時(shí)給予鼓勵(lì)。
（二）有針對(duì)性地選擇教學(xué)內(nèi)容
《房地產(chǎn)投資分析》課程課程教學(xué)內(nèi)容的選擇要分清重難點(diǎn)和主次，精煉課程內(nèi)容，簡(jiǎn)化理論性較強(qiáng)的內(nèi)容，合理指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)。比如，對(duì)“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”專業(yè)的學(xué)生，除學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資環(huán)境和區(qū)位分析外，應(yīng)花大量時(shí)間與精力學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，并通過(guò)課堂和課后的反復(fù)練習(xí)提高學(xué)生計(jì)算能力，而對(duì)于不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，教師只對(duì)重要的方法進(jìn)行介紹，鼓勵(lì)學(xué)生課下自學(xué)。而對(duì)其他如“證券投資與管理”專業(yè)的學(xué)生，學(xué)習(xí)的目的在于完善證券投資管理的知識(shí)體系，對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算要求不高，對(duì)于綜合性的案例可以鼓勵(lì)學(xué)生進(jìn)行自學(xué)。
（三）注重教學(xué)與實(shí)際的關(guān)聯(lián)性
《房地產(chǎn)投資分析》課程不僅有助于完善房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的知識(shí)體系，更重要的是直接與學(xué)生就業(yè)相關(guān)，能夠增強(qiáng)學(xué)生就業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此，該課程應(yīng)特別注意教學(xué)內(nèi)容與實(shí)際的關(guān)聯(lián)性。在課程環(huán)境和區(qū)位分析部分，安排學(xué)生以小組為單位設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷，并調(diào)研所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況， 通過(guò)實(shí)地調(diào)研不僅能提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，也可以使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有初步的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，可以配合調(diào)研內(nèi)容，進(jìn)行調(diào)研報(bào)告匯報(bào)演講，最大程度的鞏固其他課程的學(xué)習(xí)內(nèi)容，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)潛能。另外，教師還可以帶領(lǐng)學(xué)生參觀售樓中心，通過(guò)觀察置業(yè)顧問(wèn)的實(shí)際工作狀態(tài)，一方面增強(qiáng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)投資的感性認(rèn)識(shí)，另一方面了解購(gòu)買者的實(shí)際需求。
（四）教學(xué)方法的多樣化
在《房地產(chǎn)投資分析》課程的實(shí)際教學(xué)中，教師應(yīng)注重教學(xué)方法的多樣化，以期達(dá)到理想的教學(xué)效果。比如采用案例教學(xué)法，該方法將學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的學(xué)習(xí)設(shè)置在實(shí)際投資案例中，學(xué)生經(jīng)過(guò)案例的實(shí)操訓(xùn)練，掌握分析方法的同時(shí)，提高了分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。案例教學(xué)法在具體的實(shí)施中應(yīng)注意案例的難易程度、學(xué)生的反饋情況，同時(shí)，教師一定要對(duì)案例有全面、透徹的認(rèn)識(shí)，并針對(duì)學(xué)生練習(xí)情況給予歸納總結(jié)，使學(xué)生修正自己理解的偏差，建立對(duì)投資分析的全面認(rèn)識(shí)。
四、結(jié)語(yǔ)
在高職“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”專業(yè)知識(shí)課程體系中，《房地產(chǎn)投資分析》既是一門綜合要求高，實(shí)操性強(qiáng)的課程，也為《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的學(xué)習(xí)奠定了學(xué)習(xí)基礎(chǔ)。為取得良好的教學(xué)效果，教師應(yīng)有針對(duì)性地選擇教學(xué)內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)教學(xué)內(nèi)容的實(shí)際性和教學(xué)方法的多樣性，增強(qiáng)學(xué)生動(dòng)手實(shí)踐能力，提高學(xué)生知識(shí)的運(yùn)用能力。
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對(duì)比此前的經(jīng)營(yíng)范圍不難發(fā)現(xiàn)，提議中去掉了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及咨詢”。然而就在去年，愛(ài)建股份還忙于為定向增發(fā)做補(bǔ)充工作，把上海國(guó)際集團(tuán)旗下的兩家房地產(chǎn)公司注入，變成更大的房地產(chǎn)公司。
僅僅一年，公司的主營(yíng)方向就出現(xiàn)了180度的大轉(zhuǎn)彎?！皬慕?jīng)營(yíng)范圍你可以建股份要退出房地產(chǎn)的推測(cè)?！?月8日，愛(ài)建股份證券投資部工作人員向《投資者報(bào)》表示，“不過(guò)目前，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)還是愛(ài)建信托、房地產(chǎn)以及愛(ài)建證券等?！?/p>
就在此前的5月28日，愛(ài)建股份剛剛終止了前一個(gè)定向增發(fā)方案，也就是上海國(guó)際集團(tuán)注入房地產(chǎn)公司的方案。同日公布的新再融資方案為，向四家機(jī)構(gòu)投資者定向增發(fā)募集資金26億元，其中20億元用于注資愛(ài)建信托。
愛(ài)建股份的主業(yè)投向由此產(chǎn)生變化，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向信托。而這樣的變更已經(jīng)不是第一次。自2004年以來(lái)，愛(ài)建股份一直在進(jìn)行重組，這已經(jīng)是其七年來(lái)的第五次重組方案，此前的四次方案都以失敗告終。
七年五次重組
愛(ài)建股份重組路可謂漫長(zhǎng)而多變。
其前身是上海市工商界愛(ài)國(guó)建設(shè)公司，該公司1979年由上海工商界與部分境外人士以民間集資方式創(chuàng)建，1993年4月在上交所上市，創(chuàng)始人之一是劉靖基。
愛(ài)建股份同時(shí)擁有信托、證券兩大業(yè)務(wù)牌照，由愛(ài)建股份、愛(ài)建證券、愛(ài)建信托組成的“愛(ài)建系”曾經(jīng)在金融市場(chǎng)叱咤風(fēng)云。但是2004年愛(ài)建證券和愛(ài)建信托先后曝出巨虧和挪用資金等一系列嚴(yán)重問(wèn)題，公司下屬子公司原相關(guān)負(fù)責(zé)人――愛(ài)建證券原董事長(zhǎng)劉順新、愛(ài)建信托原總經(jīng)理馬建平等相繼涉案，上市公司隨后也陷入連續(xù)虧損，不得不尋求重組計(jì)劃。
2004年11月24日公告，香港名力集團(tuán)啟動(dòng)重組愛(ài)建股份的計(jì)劃，但是這一計(jì)劃在2007年終止，據(jù)稱是因?yàn)楣枮I信托資產(chǎn)的遺留問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。2008年7月，首鋼控股(香港)有限公司與李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)成立合資公司作為投資人，參與愛(ài)建信托的重組改制。但經(jīng)過(guò)半年的談判之后，也退出了重組計(jì)劃。半年多以后，愛(ài)建股份引進(jìn)有泰國(guó)正大集團(tuán)背景的富泰(上海)有限公司，最后依然未能成功。
有分析人士稱，三次重組均未能如愿以償，究其原因還是愛(ài)建股份背后巨額的資金黑洞讓參與者望而卻步。而這個(gè)資金黑洞涉及愛(ài)建股份和神秘富豪顏立燕所合作的哈爾濱愛(ài)建新城項(xiàng)目。
顏立燕公司因?yàn)閺膼?ài)建信托貸款被訴涉嫌挪用資金9.37億元。愛(ài)建股份6.87億元的炒股虧損和13億元不良債權(quán)被隱藏在一份購(gòu)買愛(ài)建新城20萬(wàn)平方米地下商鋪的房屋銷售合同中金額高達(dá)40億元，這就是顏立燕通過(guò)哈爾濱愛(ài)建新城項(xiàng)目掏空愛(ài)建40億元資產(chǎn)的來(lái)由。
目前，案件還在進(jìn)行之中。愛(ài)建股份證券投資部工作人員表示：“該案件去年2月就開(kāi)庭了，還處于擇日宣判階段。公司希望盡快判決，能夠盡量追回?fù)p失?！?/p>
在三次重組均經(jīng)歷失敗之后，2009年8月，重組方變更為上海國(guó)際集團(tuán)。根據(jù)這次的重組方案，愛(ài)建股份以12.21元/股，向上海國(guó)際集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行2.2億股，購(gòu)買其持有的上投房產(chǎn)和通達(dá)房產(chǎn)100%的股權(quán)。資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)部分的方案獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后，再向上海國(guó)際集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行股票募集7億元資金用于對(duì)愛(ài)建信托增資。
分析人士表示，上海市政府要保愛(ài)建這個(gè)牌子，所以讓上海國(guó)際集團(tuán)來(lái)接手，當(dāng)然其他人也不敢接手，這個(gè)重組方案的政府意圖十分明顯。
5月27日，愛(ài)建股份的公告否決了該重組方案，變更為注資信托的新定向增發(fā)方案。不過(guò)，由上海國(guó)際集團(tuán)接手的事實(shí)并沒(méi)有改變。
上述愛(ài)建股份證券投資部工作人員告訴記者：“提出增發(fā)方案后已經(jīng)一年多了，但是注入房地產(chǎn)的方案一直沒(méi)有獲批，再加上宏觀政策調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)也并不是很看好。因此，公司調(diào)整為目前的現(xiàn)金增發(fā)方案?！?/p>
變更后的新增發(fā)方案為：發(fā)行A 股股票數(shù)量合計(jì)為2.85億股，其中，上海國(guó)際集團(tuán)、經(jīng)怡實(shí)業(yè)、大新華投資和匯銀投資分別擬以10 億元、7 億元、4.5 億元和4.5 億元認(rèn)購(gòu)相應(yīng)股份。本次發(fā)行后，愛(ài)建基金會(huì)持股數(shù)量不變，持股比例降為12.30%，仍為本公司第一大股東。上海國(guó)際集團(tuán)總共持股1.2億股，占公司發(fā)行后總股本的10.91%，將成為第二大股東。
此次非公開(kāi)發(fā)行股票募集資金主要用于增資愛(ài)建信托、償還銀行貸款和補(bǔ)充流動(dòng)資金。其中，增資愛(ài)建信托為20億元。
信托前景難料
信托目前的形勢(shì)雖然不錯(cuò)，但是考慮到由于今年的貸款收緊，很多貸款都走信托的方式，使得信托的業(yè)務(wù)數(shù)量大增。如果以后貸款政策放松，那么信托的業(yè)務(wù)量出現(xiàn)下降也在所難免。
與此同時(shí)，愛(ài)建股份旗下的愛(ài)建信托爆發(fā)的那場(chǎng)糾結(jié)于信托、證券、地產(chǎn)之間的案件審判還沒(méi)有結(jié)束。這或許也是愛(ài)建股份要求盡快脫離地產(chǎn)，專注于信托的原因之一。
“總體來(lái)說(shuō)，信托還是很重要的牌照，因?yàn)閲?guó)家對(duì)信托的牌照已經(jīng)不批了?！碧煜嗤顿Y分析師姚軼楠告訴《投資者報(bào)》。而作為上海建設(shè)國(guó)際金融中心的目標(biāo)，對(duì)于金融牌照的保護(hù)顯然是政府所要考慮的問(wèn)題。
目前，愛(ài)建股份手里有兩張金融牌照：一張是100%控股的愛(ài)建信托；另一張是以20.23%股權(quán)參股的愛(ài)建證券。
截至2010年底，愛(ài)建信托凈資產(chǎn)4.38億元，營(yíng)業(yè)收入0.97億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.64億元。管理信托資產(chǎn)規(guī)?？傆?jì)84.79億元，凈資本3.10億元。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金；房地產(chǎn)融資；可行性
中圖分類號(hào)：F832.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031(2008)09-0026-03
在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力和雄厚的資金實(shí)力才能夠支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的巨大需求。從2004年起，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍，一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商來(lái)完成資金的融通。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)以前長(zhǎng)期實(shí)行單一的融資模式，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式主要為銀行信貸、債券融資、利用外資及上市。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，原有的單一融資結(jié)構(gòu)已不能適應(yīng)房地產(chǎn)商的融資需求，房地產(chǎn)信托隨之發(fā)展。由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)信托的法律法規(guī)不健全，且房地產(chǎn)信托的功能較為單一，使得房地產(chǎn)信托基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換的功能。而房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱“REITs”)的引入恰可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)信托的缺點(diǎn)。
一、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的動(dòng)因
(一)投資者的需求
1.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金可以滿足我國(guó)民間儲(chǔ)蓄、社會(huì)保險(xiǎn)資金、企業(yè)資本和外國(guó)資本的投資需求。我國(guó)約有12萬(wàn)億元的居民儲(chǔ)蓄余額、1.1萬(wàn)億元的保險(xiǎn)資金、1708億元的全國(guó)社保基金以及大量企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的閑置資金等。[1]同時(shí)，國(guó)外大型的房地產(chǎn)投資信托基金以及實(shí)力雄厚的像美林、摩根斯坦利之類的資金實(shí)力雄厚的投資銀行也普遍對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)紛紛看好。上述這些巨額的社會(huì)金融資產(chǎn)存量必然形成巨大的投資需求。
2.從目前我國(guó)的金融體制看，投資者可選的各種投資工具并不是很多。由專業(yè)性的機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)投資信托基金，可以使投資者獲得較高的投資收益，有效規(guī)避投資者的風(fēng)險(xiǎn)，為社會(huì)大眾資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的條件。
3.對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，在投資組合中加入房地產(chǎn)可以達(dá)到獲得穩(wěn)定回報(bào)并降低風(fēng)險(xiǎn)的效果。REITs具有很強(qiáng)的市場(chǎng)流動(dòng)性并由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理，投資組合帶來(lái)的分散風(fēng)險(xiǎn)的作用、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)帶來(lái)的較高經(jīng)營(yíng)效率、公開(kāi)市場(chǎng)帶來(lái)的高透明度和市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制以及資本市場(chǎng)帶來(lái)的強(qiáng)融資能力都使得投資者信心增加，投資需求旺盛。
(二)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)多元化融資模式的需要
1.我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金不僅增加了一種新的融資渠道，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，還可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立多元化融資結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。[2]
2.引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化操作。房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，使得企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)有所減小，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的改善必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。
3.房地產(chǎn)投資基金有利于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)有兩萬(wàn)九千多家房地產(chǎn)商，且絕大多數(shù)屬于規(guī)模小、管理不規(guī)范、專業(yè)人才缺乏的小企業(yè)。房地產(chǎn)投資基金在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)模式下把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，有助于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)再生產(chǎn)。
(三)資本市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在需求
房地產(chǎn)投資信托基金的建立對(duì)于我國(guó)投資基金市場(chǎng)的規(guī)范成長(zhǎng)有著積極的作用。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期性決定了其投資回收的長(zhǎng)期性，投資者的收益相對(duì)于證券投資而言時(shí)間更長(zhǎng)更穩(wěn)定，因而發(fā)展REITs有利于增加新的投資基金品種并拓展基金投資者的投資組合空間。REITs在期限、風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行充分有效的組合，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)，增加投資收益，回報(bào)的長(zhǎng)期性也有助于培養(yǎng)投資者的長(zhǎng)期投資和理性投資理念，而投資者的理性投資又必將推動(dòng)我國(guó)投資基金市場(chǎng)的健康規(guī)范發(fā)展。再者，發(fā)展有助于擴(kuò)張投資基金規(guī)模。[3]
(四)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體完善的需求
從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以房地產(chǎn)參與主體的完整性為主要特征的。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)但發(fā)展水平仍然較低，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間比較短，使得專業(yè)的投資商比較缺乏。近年來(lái)，中介服務(wù)業(yè)和業(yè)形成了較好的發(fā)展勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的個(gè)人和投資機(jī)構(gòu)的投資需求也正在增強(qiáng)。因此，引入REITs這種全新的金融工具是為房地產(chǎn)業(yè)輸送金融資源的不錯(cuò)選擇，不僅能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)投資者隊(duì)伍的形成，在很大程度上也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的完善和成熟。
二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析
(一)政策與相關(guān)法律規(guī)定
在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)信托投資基金必須在適合我國(guó)的房地產(chǎn)和金融政策，以及適合我國(guó)國(guó)情的法律環(huán)境條件下才能夠得以充分、有效地運(yùn)行。為此，應(yīng)對(duì)于建立REITs有關(guān)的政策和法律法規(guī)進(jìn)行充分的分析。
1.法律可行性。REITs與我國(guó)公司法、證券法規(guī)定一致，以現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》為依據(jù)設(shè)立，在我國(guó)目前的法律制度下，法律障礙較少。我國(guó)2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有關(guān)規(guī)定也放寬了我國(guó)房地產(chǎn)公司和信托投資公司改造成REITs上市的條件限制，有利于在法律層面上保障REITs在我國(guó)現(xiàn)階段的推出。另外，信托業(yè)和證券法律制度的逐步完善也為REITs創(chuàng)造了必要條件。我國(guó)于2001 年頒布了《信托法》，使信托在我國(guó)有了更權(quán)威的法律依據(jù)，而2002年頒布的《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，從更細(xì)致的角度規(guī)范了信托業(yè)和個(gè)別信托。而在證券制度方面，監(jiān)管層一直在致力于創(chuàng)新證券衍生產(chǎn)品和保護(hù)投資者權(quán)益的立法，這無(wú)疑為REITs在我國(guó)的發(fā)展創(chuàng)造了制度環(huán)境。
2.政策可行性。2005年9月19日，商務(wù)部、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》。而在2005年11月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出了四項(xiàng)建議：盡快出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，開(kāi)放REITs通道，力促銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款實(shí)行區(qū)別對(duì)待，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)等。其中，“開(kāi)放國(guó)內(nèi)REITs融資渠道”的建議表明，REITs在我國(guó)的發(fā)展腳步將加快。根據(jù)央行121號(hào)文件規(guī)定，各商業(yè)銀行對(duì)未取得“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得提供任何貸款，從資金方面嚴(yán)格規(guī)范了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資行為。而央行等政府主管部門也已經(jīng)多次表示今后要在政策上鼓勵(lì)發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)?、多元化的房地產(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的、直接的融資渠道。這表明了未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融的總體發(fā)展方向。
(二)實(shí)際操作層面
經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20多年來(lái)的發(fā)展，我國(guó)金融市場(chǎng)體系已經(jīng)得到逐步完善，特別是近十年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入穩(wěn)步擴(kuò)張發(fā)展階段，證券投資基金市場(chǎng)也已初具規(guī)模。而目前我國(guó)擁有巨大的房地產(chǎn)存量資源，且以每年數(shù)千萬(wàn)平方米的速度增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引眾多的投資者共同參與進(jìn)來(lái)。
1.房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為REITs提供了長(zhǎng)期增值保障。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)鏈條長(zhǎng)，可以帶動(dòng)原材料、家用電器等耐用消費(fèi)品、住宅裝修業(yè)、服務(wù)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起著重要的作用。此外，發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，金融業(yè)必定要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮。[4]另一方面，在經(jīng)過(guò)國(guó)家從財(cái)政、金融、供求等多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，購(gòu)房客戶逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，收益型物業(yè)投資增速。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的迅速發(fā)展，國(guó)家將進(jìn)行積極、正確的引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步擴(kuò)張，發(fā)展空間非常巨大，在給REITs提供了長(zhǎng)期的增值保障的同時(shí)，也將給REITs本身帶來(lái)長(zhǎng)期而豐厚的投資回報(bào)。
2.REITs發(fā)展所需的投資主體已經(jīng)逐步形成。隨著我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和養(yǎng)老保障制度的改革，我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。保險(xiǎn)公司、社?；稹⑵髽I(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金經(jīng)過(guò)幾年的大力發(fā)展，已逐漸成為市場(chǎng)上頗具實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者，它們都有規(guī)模龐大的投資需求。但是，由于我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，機(jī)構(gòu)投資者的投資渠道還僅限于股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，但這些投資方式已不能滿足機(jī)構(gòu)投資者高回報(bào)的投資要求。此外，由于近幾年北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度非常快，吸引了一大批具有外資背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資，再加上金融市場(chǎng)對(duì)外資開(kāi)放，這必然會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體更加多元化。[5]而REITs收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的特性正好滿足機(jī)構(gòu)投資者的要求，對(duì)廣大中小投資者來(lái)說(shuō)，也提供了一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的對(duì)策建議
由以上分析可以得出，房地產(chǎn)投資信托基金是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，能夠成為房地產(chǎn)組合融資的核心，在我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金能夠規(guī)范、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑，同時(shí)也是我國(guó)房地產(chǎn)融資切實(shí)可行的一個(gè)途徑。可以從以下三個(gè)方面發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。
(一)利用REITs在連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)綜合融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求的量和期限結(jié)構(gòu)是全方位的，對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的資金都有很強(qiáng)的需求，而REITs在上述市場(chǎng)具有很強(qiáng)的融資能力，所以我國(guó)可以綜合房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)資金需求的特點(diǎn)發(fā)展REITs。
(二)發(fā)揮REITs運(yùn)用范圍廣泛、創(chuàng)新性強(qiáng)的特點(diǎn)，降低REITs的融資成本
REITs可以吸納社會(huì)各類資本，同時(shí)REITs在投資組合上可塑性強(qiáng)，與其他金融工具相比，運(yùn)用范圍更廣、創(chuàng)新性更強(qiáng)，從而使REITs收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定，最終表現(xiàn)為融資成本低。我國(guó)REITs應(yīng)充分利用成本優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大在房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)壯大自身的發(fā)展。
(三)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展的方向，發(fā)揮制度創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)融資必然朝著多元化的方向發(fā)展，政府主管部門在政策上也鼓勵(lì)發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)?、多元化的房地產(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的、直接的融資渠道。因而，REITs應(yīng)沿著房地產(chǎn)融資發(fā)展的方向，加快制度創(chuàng)新，與其他資金優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融又好又快地發(fā)展。
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[關(guān)鍵詞]中國(guó)；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性
一、目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。
二、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析
1．在中國(guó)近4萬(wàn)億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國(guó)金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國(guó)的金融改革和金融創(chuàng)新。
2．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營(yíng)。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。
3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
4．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬(wàn)戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問(wèn)題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營(yíng)和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營(yíng)的投資軌道。
5．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國(guó)證券市場(chǎng)國(guó)際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過(guò)兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過(guò)信托基金方式投資于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買，這樣的方式吸引外資可以帶來(lái)多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國(guó)際接軌可以使國(guó)外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢”的涌入對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)買市場(chǎng)造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國(guó)有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌，推動(dòng)金融體制改革。
綜上所述，建立和發(fā)展具有中國(guó)特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國(guó)信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國(guó)信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題更是未有明確的規(guī)定，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。
2．中國(guó)房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問(wèn)題。而目前中國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。
3．中國(guó)現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)(含)200份，且每份和約金額不得超過(guò)(含)5萬(wàn)元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求。可見(jiàn)，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信
托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無(wú)法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。
4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。
四、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想
1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國(guó)尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國(guó)運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過(guò)區(qū)分收入的不同來(lái)源采取不同的征收方法。②
2．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開(kāi)放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開(kāi)放式還是封閉式，都是以契約的形式來(lái)約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問(wèn)題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來(lái)看，在未來(lái)中國(guó)相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長(zhǎng)期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開(kāi)放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場(chǎng)流通其收益憑證或股票。
3．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國(guó)REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國(guó)目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營(yíng)、管理收益性物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，不得銷售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過(guò)總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過(guò)凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營(yíng)管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。
4．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過(guò)總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來(lái)源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過(guò)40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。
5．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說(shuō)明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過(guò)后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說(shuō)明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營(yíng)地址、目的、資本總額、經(jīng)營(yíng)人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營(yíng)情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤(pán)等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購(gòu)買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購(gòu)?？梢圆扇」己退侥純煞N方式，通過(guò)募股說(shuō)明書(shū)對(duì)于該基金加以詳盡的說(shuō)明。投資者通過(guò)購(gòu)買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來(lái)實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過(guò)購(gòu)買公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開(kāi)披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開(kāi)披露。(5)受益憑證的購(gòu)回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購(gòu)回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場(chǎng)上通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)退出。
[關(guān)鍵詞]中國(guó)；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性
[中圖分類號(hào)]F293．3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1003―3890(2007)03―0055―04
一、目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。
二、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析
1．在中國(guó)近4萬(wàn)億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國(guó)金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國(guó)的金融改革和金融創(chuàng)新。
2．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營(yíng)。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。
3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
4．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬(wàn)戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問(wèn)題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營(yíng)和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營(yíng)的投資軌道。
5．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國(guó)證券市場(chǎng)國(guó)際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過(guò)兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過(guò)信托基金方式投資于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買，這樣的方式吸引外資可以帶來(lái)多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國(guó)際接軌可以使國(guó)外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢”的涌入對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)買市場(chǎng)造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國(guó)有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌，推動(dòng)金融體制改革。
綜上所述，建立和發(fā)展具有中國(guó)特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國(guó)信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國(guó)信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題更是未有明確的規(guī)定，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。
2．中國(guó)房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問(wèn)題。而目前中國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。
3．中國(guó)現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)(含)200份，且每份和約金額不得超過(guò)(含)5萬(wàn)元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求?？梢?jiàn)，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信
托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無(wú)法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。
4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。
四、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想
1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國(guó)尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短。現(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國(guó)運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過(guò)區(qū)分收入的不同來(lái)源采取不同的征收方法。②
2．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開(kāi)放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開(kāi)放式還是封閉式，都是以契約的形式來(lái)約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問(wèn)題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來(lái)看，在未來(lái)中國(guó)相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長(zhǎng)期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開(kāi)放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場(chǎng)流通其收益憑證或股票。
3．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國(guó)REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國(guó)目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營(yíng)、管理收益性物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，不得銷售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過(guò)總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過(guò)凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營(yíng)管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。
4．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過(guò)總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來(lái)源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過(guò)40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。
5．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說(shuō)明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過(guò)后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說(shuō)明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營(yíng)地址、目的、資本總額、經(jīng)營(yíng)人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營(yíng)情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤(pán)等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購(gòu)買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購(gòu)?？梢圆扇」己退侥純煞N方式，通過(guò)募股說(shuō)明書(shū)對(duì)于該基金加以詳盡的說(shuō)明。投資者通過(guò)購(gòu)買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來(lái)實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過(guò)購(gòu)買公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開(kāi)披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開(kāi)披露。(5)受益憑證的購(gòu)回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購(gòu)回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場(chǎng)上通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)退出。
6．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的管理模式。建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的法律、法規(guī)和條例細(xì)則，對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行規(guī)范管理，并在發(fā)行總量上予以宏觀控制，設(shè)立資質(zhì)認(rèn)定制度。由符合條件的信托投資公司或設(shè)立專門的房地產(chǎn)信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)作為基金保管人。同時(shí)對(duì)于申請(qǐng)基金使用的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立申請(qǐng)條件。對(duì)于信托公司或基金公司的各類專業(yè)人才的人數(shù)、比例、對(duì)外投資的組合比例、投資的決策程序及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等也要提出明確要求。
7．對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管。中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管；二是投資人為保障其投資權(quán)益的監(jiān)管。政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管除了上述提及的資質(zhì)認(rèn)定和提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻等方式外，還可采取制定嚴(yán)厲的處罰措施對(duì)基金管理人進(jìn)行不定期的強(qiáng)制審計(jì)，及時(shí)指導(dǎo)意見(jiàn)等。賦予投資人較大的權(quán)利是對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管的可行方法。如投資人對(duì)基金管理公司在運(yùn)用信托資產(chǎn)上的相關(guān)限制、對(duì)于公開(kāi)披露信息的要求、查看經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況的要求，禁止場(chǎng)外交易和關(guān)聯(lián)交易的要求等，經(jīng)代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經(jīng)理。
[收稿日期]2006―12―14
【關(guān)鍵詞】?jī)?nèi)在價(jià)值；資金供求；投資策略
2010年，中國(guó)股票市場(chǎng)跌宕起伏，金融、地產(chǎn)、鋼鐵等權(quán)重板塊持續(xù)低迷，上證指數(shù)從年初3277點(diǎn)到年末的2808點(diǎn)，滬指下跌14.31%，然而中小板、創(chuàng)業(yè)板等小市值股票表現(xiàn)活躍。在貨幣流動(dòng)性趨緊的情況下，預(yù)計(jì)2011年上證指數(shù)的波動(dòng)區(qū)間在2400點(diǎn)―3500點(diǎn)之間寬幅震蕩。
一、股票價(jià)值的估值和分析方法
證券投資要將股票內(nèi)在價(jià)值和成長(zhǎng)價(jià)值分析相結(jié)合，投資者要在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的收益最大化。
（一）股票內(nèi)在價(jià)值分析
股票價(jià)格是對(duì)上市公司未來(lái)發(fā)展預(yù)期，市場(chǎng)價(jià)格圍繞股票的內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)。股票內(nèi)在價(jià)值的計(jì)算方法：一種資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值為預(yù)期現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值，對(duì)于股票來(lái)說(shuō)，預(yù)期現(xiàn)金流是預(yù)期未來(lái)支付的股息。假定所有時(shí)期貼現(xiàn)率不變，
V=，NPV=VP=P
V表示為股票的期初內(nèi)在價(jià)值；Dt為時(shí)期t末以現(xiàn)金形式表示的每股股息；k為現(xiàn)金流合適貼現(xiàn)率，是必要收益率。
NPV為凈現(xiàn)值，V表示內(nèi)在價(jià)值，P表示在t=0時(shí)成本。
若NPV>0，預(yù)期現(xiàn)金流現(xiàn)值之和大于預(yù)期成本，股票價(jià)值被低估，可以買進(jìn)；NPV
（二）上市公司成長(zhǎng)價(jià)值分析
在股票的價(jià)值分析中，現(xiàn)金分紅是衡量公司價(jià)值的重要指標(biāo)，只有良好的資金流動(dòng)性和現(xiàn)金紅利，投資人才會(huì)獲得真正的利益。價(jià)值選股要從上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平進(jìn)行分析，可以從盈利性、流動(dòng)性、安全性三個(gè)方面分析，重點(diǎn)分析上市公司行業(yè)前景、產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、公司法人治理結(jié)構(gòu)、市盈率、每股凈資產(chǎn)等方面。
二、中國(guó)股市的投資環(huán)境分析
股價(jià)的變化最根本因素是市場(chǎng)資金供求，其次是政策變化。下面從宏觀經(jīng)濟(jì)和外部環(huán)境兩方面對(duì)股市投資環(huán)境做簡(jiǎn)要分析。
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析
1.貨幣政策轉(zhuǎn)向，從適度寬松轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健，貨幣供應(yīng)量減少
從上表看出，央行貨幣政策緊縮，控制貨幣流動(dòng)性以保持物價(jià)的穩(wěn)定。2011年4月份CPI同比上漲5.3%，食品價(jià)格上漲11.5%，PPI同比上漲7.2%。截止2011年5月11日，本年度央行進(jìn)行了兩次加息，四次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。
2011年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策總體部署：積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策、把控制物價(jià)放在更加突出的位置上。股市運(yùn)行的最大不確定因素是國(guó)內(nèi)通貨膨脹的發(fā)展，預(yù)計(jì)央行會(huì)進(jìn)一步緊縮貨幣流動(dòng)性。央行通過(guò)貨幣政策工具加強(qiáng)對(duì)貨幣流動(dòng)性的管理，這使大盤(pán)難以走出大的行情。
2.股票發(fā)行量供大于求，股價(jià)上行的不確定因素增加
2010年，531家公司在A股市場(chǎng)融資10275.2億元。預(yù)計(jì)2011年上市公司數(shù)量不斷增加，融資規(guī)模不斷擴(kuò)大。股票市場(chǎng)的供給主體是上市公司，證券市場(chǎng)的需求方是指各種投資者，包括個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者（各類基金、證券保險(xiǎn)公司、QFII等）。
貨幣政策趨緊情況下，新股IPO、股指期貨、創(chuàng)業(yè)板、大宗商品期貨交易都在和主板市場(chǎng)爭(zhēng)奪資金。股票發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大，造成市場(chǎng)投資者的資金不足，投資者沒(méi)有足夠的資金去購(gòu)買規(guī)模不斷擴(kuò)大的股票。股票供大于求，造成股價(jià)下跌。
3.房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，調(diào)控的力度將影響滬深兩市相關(guān)板塊發(fā)展
2010年4月國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)十條，在7月2日，大盤(pán)達(dá)到了最低點(diǎn)2319.74點(diǎn)；2010年9月底出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，市場(chǎng)解讀“利空出盡”，股市隨即選擇了向上突破；2011年2月，政府調(diào)控重點(diǎn)是擴(kuò)大“限購(gòu)”城市范圍，樓市炒作資金向股市回流，股價(jià)上漲。房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切，地產(chǎn)、銀行、鋼鐵、建材權(quán)重板塊對(duì)大盤(pán)中長(zhǎng)期走勢(shì)產(chǎn)生決定性影響。2011年，要注意關(guān)注調(diào)控政策變化和各主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)。
4.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)
2011年是“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率和規(guī)模；推動(dòng)信息化和工業(yè)化融合，改造提升制造業(yè)，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和振興。
（二）外部環(huán)境對(duì)中國(guó)股票市場(chǎng)的影響
1.關(guān)注美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的變化
美國(guó)量化寬松的貨幣政策，是美元持續(xù)貶值來(lái)刺激出口。資源、糧食、有色金屬等大宗商品價(jià)格全面上漲，中國(guó)人民幣升值壓力加大；同時(shí)央行貨幣政策收緊，加息預(yù)期增加，使得國(guó)外熱錢游資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。
2.區(qū)域性的政治和經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行
利比亞等中東國(guó)家的內(nèi)亂局面，日本國(guó)內(nèi)爆發(fā)的大地震，朝鮮半島可能引發(fā)的戰(zhàn)爭(zhēng)…經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，世界正在形成統(tǒng)一的整體，這些事件對(duì)滬深股市的影響也不容小視。
三、2011年股市投資者的投資策略選擇
股指期貨推出，證券市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了雙向交易，單邊做多不再是獲利的唯一手段，做空依然可以獲利，投資者獲利方式逐漸多元。中國(guó)股市和政策密切相關(guān)，投資者要學(xué)會(huì)正確的投資理念，發(fā)掘新時(shí)期經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、政策方向。
（一）學(xué)會(huì)正確投資理念，準(zhǔn)確把握投資時(shí)機(jī)
1.學(xué)會(huì)證券的理念投資，理性投資、穩(wěn)健理財(cái)
炒股要克服人性兩大弱點(diǎn)：貪婪和恐懼，只有善于學(xué)習(xí)才能制勝。盲目追高并非是明智之舉，當(dāng)天忽視價(jià)值規(guī)律盲目追高，次日莊家拉高拋盤(pán)，損失巨大；看股市，要看大盤(pán)讀懂當(dāng)前的市場(chǎng)走勢(shì)，注重市場(chǎng)多空力量對(duì)比；把握基本面和宏觀政策，股價(jià)沿趨勢(shì)移動(dòng)、歷史會(huì)重演。
2.波段思維操作理念，關(guān)注量?jī)r(jià)變化
波浪理論是以周期為基礎(chǔ)，上升階段的8浪全過(guò)程。0～1為第一浪，1～2是第二浪，2～3是第三浪，3～4第四浪，4～5第五浪。第一三五浪是上升主浪。上升主浪緊跟著三波的調(diào)整浪。不論趨勢(shì)規(guī)模如何，8浪的基本形態(tài)不會(huì)改變。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，首先確定自己所在的位置，處于上升還是調(diào)整階段，根據(jù)K線結(jié)構(gòu)、移動(dòng)平均線等指標(biāo)加以判斷，進(jìn)行波段思維操作，要注意量?jī)r(jià)周期性變化，把握“高拋低吸”的節(jié)奏。
3.買入和賣出時(shí)機(jī)選擇
在股票實(shí)踐中，技術(shù)性分析注重時(shí)空、量?jī)r(jià)變化，移動(dòng)平均線和K線法是最為常用、有效的方法。MACD、均線指標(biāo)出現(xiàn)買入或賣出指標(biāo)，伴隨成交量的放大或縮小，投資者要果斷進(jìn)行買賣操作。要和基本面緊密結(jié)合，設(shè)好止損點(diǎn)以防套牢。
（二）投資對(duì)象選擇
2011年的股票市場(chǎng)將以震蕩為主，要從“十二五”規(guī)劃、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)內(nèi)需保民生、區(qū)域規(guī)劃等角度對(duì)各板塊進(jìn)行重點(diǎn)分析，要密關(guān)注宏觀政策的調(diào)整。
1.“低估值”、業(yè)績(jī)優(yōu)的大盤(pán)藍(lán)籌股和資產(chǎn)重組預(yù)期的股票
低估值、業(yè)績(jī)優(yōu)的大盤(pán)藍(lán)籌股處于低估值階段。藍(lán)籌股公司穩(wěn)定的盈利水平，為股價(jià)上漲提供支撐。鋼鐵板塊受節(jié)能減排影響持續(xù)低迷，關(guān)注寶鋼股份、包鋼股份等高端鋼鐵制造企業(yè)；房地產(chǎn)板塊、銀行券商，處于歷史低估值區(qū)域，可以逢低布局；煤炭有色關(guān)注重大宗商品價(jià)格變化。
重組預(yù)期股操作上切忌盲目追高，提防莊家拉高出貨陷阱。在今年上半年，重組預(yù)期股受到市場(chǎng)追捧，濟(jì)南鋼鐵、華陽(yáng)科技、豫能控股等漲幅較大。
2.轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)具有中長(zhǎng)期投資價(jià)值
新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)要從研發(fā)和產(chǎn)品生命周看公司的成長(zhǎng)價(jià)值。研究與開(kāi)發(fā)（R&D），公司的發(fā)展取決于公司產(chǎn)品的延伸和創(chuàng)新，對(duì)公司的發(fā)展有重要影響，新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)，企業(yè)具有自主研發(fā)創(chuàng)新能力；公司的產(chǎn)品周期在產(chǎn)品的生命周期中，成長(zhǎng)期和成熟期公司的盈利水平是最高的，新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品大多處于成長(zhǎng)期和成熟期，投資價(jià)值較大。
3.擴(kuò)內(nèi)需、保民生，大消費(fèi)板塊成為新的投資亮點(diǎn)
2011年作為“十二五”期間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型第一年，要擴(kuò)內(nèi)需、保民生成為政府的施政理念，“以舊換新”政策和“家電下鄉(xiāng)”政策繼續(xù)，3600萬(wàn)套保障房政策的實(shí)施，大消費(fèi)概念股因此具備了政策傾斜優(yōu)勢(shì).預(yù)計(jì)白色家電業(yè)、商業(yè)零售、白酒會(huì)有穩(wěn)定的業(yè)績(jī)預(yù)期。
4.實(shí)施區(qū)域總體發(fā)展戰(zhàn)略，區(qū)域性板塊獲得發(fā)展機(jī)會(huì)
在西部地區(qū)要培育特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為龍頭，大力發(fā)展農(nóng)牧業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)和服務(wù)業(yè)，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。區(qū)域發(fā)展在建設(shè)的進(jìn)程中將不斷涌現(xiàn)出階段性投資機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域開(kāi)發(fā)中受益板塊表現(xiàn)。城投、發(fā)展、西部礦業(yè)、友好集團(tuán)等個(gè)股會(huì)獲得好的發(fā)展機(jī)遇。
四、結(jié)語(yǔ)
調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是“十二五規(guī)劃”的重點(diǎn)，從調(diào)結(jié)構(gòu)，促轉(zhuǎn)型中尋找股市的投資機(jī)會(huì)，成為投資者重要的課題。新格局的產(chǎn)生會(huì)在資本市場(chǎng)得到充分的體現(xiàn)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)會(huì)獲得巨大發(fā)展，A股相關(guān)板塊將會(huì)長(zhǎng)期受益于政策的扶持。
2011年中國(guó)股票市場(chǎng)受資金面趨緊影響將以震蕩行情為主，個(gè)股機(jī)會(huì)很多，板塊輪動(dòng)效應(yīng)明顯。目前中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)較快的發(fā)展，股市大幅度下跌的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很小。把握住國(guó)家政策的變化、市場(chǎng)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，相信投資者會(huì)有很好的收益。
參考文獻(xiàn)
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[2]楊懷定.要做股市贏家―楊百萬(wàn)股經(jīng)奉獻(xiàn)[M].南京:南京大學(xué)出版社,2008,1.
11月1日，證券市場(chǎng)資深人士冉蘭領(lǐng)銜擔(dān)任董事總經(jīng)理的私募基金――合信資產(chǎn)管理公司正式開(kāi)業(yè)。此番意味深長(zhǎng)的感嘆正是冉蘭在開(kāi)業(yè)儀式結(jié)束后第一時(shí)間在博客中表達(dá)的感受。
冉蘭1999年畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，此后便與《股市動(dòng)態(tài)分析》雜志結(jié)下不解之緣。在雜志社創(chuàng)始人王師勤博士的帶領(lǐng)下，冉蘭很快在證券投資分析領(lǐng)域嶄露頭角，并在《股市動(dòng)態(tài)分析》雜志撰寫(xiě)文章。
談及在雜志社的那段時(shí)光，冉蘭依然記憶猶新?！斑@樣一本記錄過(guò)我一段成長(zhǎng)歷程的雜志，已經(jīng)邁著堅(jiān)定的步伐走過(guò)了20余年，見(jiàn)證著市場(chǎng)的牛熊。遙想當(dāng)年‘北周刊南動(dòng)態(tài)’的輝煌，憶起當(dāng)年和同事們每周五揮汗如雨的加班，湘滿園的盒飯成為那段日子最甜蜜的回憶。”
離開(kāi)《股市動(dòng)態(tài)分析》雜志后，冉蘭加盟了金元證券，并長(zhǎng)期在中央電視臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視、交易日等財(cái)經(jīng)電視節(jié)目擔(dān)任嘉賓，深受廣大投資者的喜愛(ài)。2007年秋天，冉蘭第一次籌建自己的私募基金――圓融投資，并成功投資了Pre-IPO項(xiàng)目智云股份。
然而，正如冉蘭所說(shuō)，兩年的熊市讓很多人失望，在漫漫熊途中，圓融投資的股東發(fā)展戰(zhàn)略出現(xiàn)分歧，團(tuán)隊(duì)的部分人員選擇離開(kāi)。正是在這樣的背景下，冉蘭重新籌建新公司――合信資產(chǎn)?！霸谂笥褌兊难劾?，我換了一個(gè)新的身份一個(gè)新的平臺(tái)；可是對(duì)我而言，我依然在那里，在投資的道路上繼續(xù)前行。”對(duì)于新平臺(tái)，冉蘭如此表示。
按照冉蘭的規(guī)劃，未來(lái)合信資產(chǎn)將專注于陽(yáng)光私募基金業(yè)務(wù)。對(duì)于合信的寓意，冉蘭說(shuō)，“事不合難成，人無(wú)信不立。世間的道理盡在于人、事。在資本市場(chǎng)上經(jīng)歷了多次的牛熊循環(huán)，我深知這個(gè)領(lǐng)域里存在不少人性的漩渦，該如何取舍，又該怎樣堅(jiān)持，說(shuō)來(lái)容易做時(shí)難。在投資這條路上，我們也曾犯過(guò)錯(cuò)，也不代表未來(lái)不犯錯(cuò)。但正是這些大大小小的錯(cuò)誤，讓我們更深刻的理解投資的本義。我們所投資的，不過(guò)是我們對(duì)世界和事物的看法。所謂種善因，結(jié)善果。只要我們堅(jiān)持理想，秉承信義，自然萬(wàn)事皆合?！?/p>
隨著合信資產(chǎn)的成立，意味著市場(chǎng)中擁有“股市動(dòng)態(tài)”背景的私募基金經(jīng)理隊(duì)伍再添新兵。冉蘭也成為繼但斌、劉宏、安妮、裴繼偉、劉紅海、徐澤林、黎仕禹、鄒毅等《股市動(dòng)態(tài)分析》昔日員工或?qū)谧髡咧凶叱龅挠忠晃凰侥蓟鸾?jīng)理。對(duì)此，哲靈投資管理公司總經(jīng)理徐澤林戲稱為“股動(dòng)派”。
