緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇合作經(jīng)營(yíng)與合伙經(jīng)營(yíng)的區(qū)別，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

一、合伙債務(wù)的清償責(zé)任

合伙債務(wù)的清償責(zé)任，是合伙債務(wù)中的一個(gè)根本問題，法律對(duì)合伙債務(wù)清償責(zé)任的價(jià)值取向，直接決定合伙人如何承擔(dān)和清償合伙債務(wù)，直接關(guān)系到債權(quán)人的債權(quán)能否充分實(shí)現(xiàn)。從世界各國(guó)對(duì)合伙債務(wù)清償責(zé)任的規(guī)定看，各國(guó)均從保護(hù)債權(quán)人債權(quán)的角度出發(fā)，規(guī)定合伙債務(wù)，不僅要以合伙財(cái)產(chǎn)，而且要以合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任，即通常所說的合伙債務(wù)清償?shù)臒o(wú)限責(zé)任。無(wú)限責(zé)任的規(guī)定，擴(kuò)大了清償合伙債務(wù)的財(cái)產(chǎn)范圍，把合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)作為合伙債務(wù)清償?shù)膿?dān)保，這種加重責(zé)任的規(guī)定，對(duì)債權(quán)人債權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)是有利的。但是，我們深入考察外國(guó)立法會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)限責(zé)任的規(guī)定，只是解決了合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無(wú)限清償責(zé)任的問題，由于合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)的有限性，必然會(huì)發(fā)生合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)不足以清償自己應(yīng)承擔(dān)的合伙債務(wù)的情況，在這種情況下，其它合伙人是否有義務(wù)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)代替其他合伙人清償合伙債務(wù)，即合伙人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)為其他合伙人所應(yīng)承擔(dān)的合伙債務(wù)是否承擔(dān)清償責(zé)任，對(duì)這個(gè)問題，各國(guó)的規(guī)定不同，反映在立法上，就有分擔(dān)主義和連帶主義。

分擔(dān)主義，就是合伙的債權(quán)人求償債權(quán)時(shí)，對(duì)于每一個(gè)合伙人僅能按其出資比例或損益分配比例請(qǐng)求清償，要求其承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。實(shí)行分擔(dān)主義的國(guó)家，主要是日本和法國(guó)，日本民法規(guī)定合伙人對(duì)合伙債務(wù)按損益分配比例分擔(dān)清償責(zé)任，同時(shí)還規(guī)定，合伙的債權(quán)人在其債權(quán)發(fā)生當(dāng)時(shí)，不知合伙人損益分擔(dān)比例的，對(duì)各個(gè)合伙人得就同等部分行使其權(quán)利。

連帶主義，就是合伙的債權(quán)人，對(duì)于合伙債務(wù)，可以對(duì)合伙人中的一人或數(shù)人或其全體成員，同時(shí)或先后請(qǐng)求清償全部或一部，合伙人中的一人如果被請(qǐng)求清償全部合伙債務(wù)時(shí)，即應(yīng)清償全部債務(wù)，不得以有其他合伙人為由主張按其各自分擔(dān)部分清償。規(guī)定連帶主義的國(guó)家主要是德國(guó)、瑞士、美國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，德國(guó)民法典第427條規(guī)定：“數(shù)人因契約對(duì)同一可分的給付負(fù)有共同責(zé)任者，在發(fā)生疑問時(shí)，作為連帶債務(wù)人負(fù)其責(zé)任?！?/p>

分擔(dān)主義最早由英美法所確定，其優(yōu)點(diǎn)在于：由于合伙債權(quán)人為了使自己的債權(quán)得以充分實(shí)現(xiàn)，須依照法律對(duì)全體合伙人提起訴訟，法官可對(duì)合伙債務(wù)糾紛一案處理，使每個(gè)合伙人無(wú)一例外地按照合伙合同約定的份額承擔(dān)清償責(zé)任。這會(huì)使全部責(zé)任的承擔(dān)一步到位，保護(hù)債權(quán)人的債權(quán)，同時(shí)，法官對(duì)全體合伙人的債務(wù)清償糾紛一案處理，使每個(gè)合伙人均按合伙合同約定的份額承擔(dān)清償責(zé)任，對(duì)其它合伙人所負(fù)的債務(wù)不承擔(dān)連帶責(zé)任，合伙人之間互相沒有代位求償權(quán)，這樣就不會(huì)發(fā)生連帶責(zé)任人之間的代位求償問題，合伙人間也就不會(huì)再提起代位求償?shù)淖穬斨V，因此會(huì)減少訴訟程序和不必要的訴累。另外，由于分擔(dān)主義按合伙合同約定的份額承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任，客觀上會(huì)促使合伙人事先把責(zé)任承擔(dān)份額劃分清楚，這在一定程度上會(huì)預(yù)防糾紛的發(fā)生。我國(guó)立法對(duì)合伙債務(wù)的承擔(dān)雖然規(guī)定了連帶主義，但實(shí)踐中合伙債務(wù)清償糾紛卻是按分擔(dān)主義處理的原因，就是因?yàn)榉謸?dān)主義具有上述優(yōu)點(diǎn)。但是，如果把分擔(dān)主義同連帶主義作以比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)分擔(dān)主義存在著許多弊端：

首先，合伙是作為一個(gè)整體與債權(quán)人發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在交易過程中，債權(quán)人所關(guān)心的，只是合伙的信譽(yù)和財(cái)產(chǎn)數(shù)額及履約能力，至于合伙財(cái)產(chǎn)的構(gòu)成、合伙人的出資比例和損益分配比例，都是由合伙合同規(guī)定的。由于合伙合同所調(diào)整的是合伙內(nèi)部關(guān)系，債權(quán)人不是合伙合同的當(dāng)事人，他與合伙發(fā)生的是外部合同關(guān)系，因此，債權(quán)人對(duì)與己無(wú)關(guān)的合伙合同的內(nèi)容包括出資比例及損益分配比例，無(wú)從知曉而且也沒有必要知曉。換言之，知道和了解合伙人的出資比例和損益分配比例，不是債權(quán)人的法定義務(wù)或約定義務(wù)。因此，在債權(quán)人不知道合伙人出資比例或損益分配比例的情況下，分擔(dān)主義卻要求債權(quán)人按合伙人出資比例或損益分配比例向合伙人分別求償債權(quán)，實(shí)際上是要求債權(quán)人承擔(dān)舉證義務(wù)，即用證據(jù)證明合伙人間的出資比例或損益分配比例，而且債權(quán)人只能按出資比例或損益分配比例向合伙人求償債權(quán)，如果債權(quán)人不能舉證，其債權(quán)將得不到法律的保護(hù)。但是，由于出資比例及損益分配比例只有合伙人知道，一旦發(fā)生合伙債務(wù)，合伙人往往互相串通，隱匿證據(jù)，債權(quán)人很難收集到這些證據(jù)，因此，這種舉證義務(wù)難以履行。由此可見，分擔(dān)主義加重了債權(quán)人的舉證責(zé)任，債權(quán)人常會(huì)因?yàn)闊o(wú)力舉證而無(wú)法向合伙人求償，這對(duì)債權(quán)人債權(quán)的保護(hù)是不利的，既使允許債權(quán)人在不知道合伙人出資比例和損益分配比例的情況下對(duì)各個(gè)合伙人可以以均等份額求償債權(quán)，由于合伙人出資比例和損益分配比例不相同，有的出資多，有的出資少，采取等額方法求償，那么，出資份額低于均等份額的債務(wù)人，必然會(huì)替出資份額高于均等份額的合伙人多承擔(dān)合伙債務(wù)，實(shí)際上這是出資少的合伙人替出資多的合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任，只不過這種連帶責(zé)任是在平均份額限度以內(nèi)承擔(dān)而已，這與立法上規(guī)定分擔(dān)主義相矛盾。

相反，連帶主義卻能很好地解決這一問題。

第一、由于各國(guó)均強(qiáng)調(diào)合伙的人合因素，同公司相比，法律對(duì)合伙的要求相當(dāng)寬松，法律并不要求合伙向公司那樣必須具備最低的資本限額以作為債務(wù)清償?shù)膿?dān)保，甚至合伙不必申報(bào)注冊(cè)資金，而且合伙盈利后，法律也不要求合伙必須提留部分盈利作為企業(yè)的儲(chǔ)備基金，這都導(dǎo)致合伙財(cái)產(chǎn)作為一種變量而處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，合伙承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任的程度大大降低，而且合伙人的出資，可以是有形財(cái)產(chǎn)，也可以是無(wú)形財(cái)產(chǎn)，無(wú)形財(cái)產(chǎn)雖然可以作價(jià)評(píng)估，作為合伙財(cái)產(chǎn)的出資，但卻不能用作債權(quán)的擔(dān)保，不能用來清償合伙債務(wù)?？梢姡匣镓?cái)產(chǎn)對(duì)交易的擔(dān)保是不牢靠的，法律規(guī)定合伙人以自己所有或經(jīng)營(yíng)管理的合伙組織以外的財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，無(wú)疑是對(duì)債權(quán)人債權(quán)提供了履行擔(dān)保，但這種擔(dān)保是非常有限的，因?yàn)槊恳粋€(gè)合伙人所擁有財(cái)產(chǎn)的數(shù)量，債權(quán)人是無(wú)從知道的，而且每個(gè)合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)的數(shù)量是有限的，并且多寡不均，擁有個(gè)人財(cái)產(chǎn)較少的合伙人對(duì)債務(wù)的擔(dān)保責(zé)任是十分有限的，一旦個(gè)人財(cái)產(chǎn)不足清償，其他合伙人不負(fù)連帶清償責(zé)任，勢(shì)必導(dǎo)致債權(quán)人債權(quán)不能全面實(shí)現(xiàn)，有鑒于此，為了保護(hù)交易安全和債權(quán)人的合法利益，法律有必要在規(guī)定合伙無(wú)限責(zé)任的同時(shí)，還要規(guī)定連帶責(zé)任，如果說無(wú)限責(zé)任是合伙以自己的財(cái)產(chǎn)為合伙債務(wù)提供了履行擔(dān)保，那么連帶責(zé)任則是各個(gè)合伙人以自己的全部財(cái)產(chǎn)為其他合伙人的債務(wù)份額提供了擔(dān)保，這種雙重?fù)?dān)保加重責(zé)任，大大提高了合伙的信譽(yù)，既完全徹底地保護(hù)了債權(quán)人的債權(quán)，同時(shí)也促使合伙人精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，精心經(jīng)營(yíng)，從而促進(jìn)合伙的發(fā)展。

第二、連帶主義更符合合伙的法律性質(zhì)，合伙是基于人合因素而形成的人和財(cái)產(chǎn)的集合，作為經(jīng)濟(jì)組織，合伙本身不能從事民事活動(dòng)，只能由合伙人對(duì)合伙事業(yè)共同經(jīng)營(yíng)、共享利益，每個(gè)合伙人以合伙名義從事的行為，都是全體合伙人的行為，其以合伙名義與債權(quán)人在經(jīng)濟(jì)交往中所產(chǎn)生的一切債務(wù)，自然應(yīng)是合伙債務(wù)，每一個(gè)合伙人為合伙取得的利益，是全體合伙人的利益，由合伙人共享，同樣，每一個(gè)合伙人因經(jīng)營(yíng)不善而為合伙招至的損失，應(yīng)由全體合伙人共擔(dān)，基于合伙行為的共同性和經(jīng)濟(jì)上的牽連，只有規(guī)定合伙人對(duì)債務(wù)承擔(dān)的連帶責(zé)任，才能加強(qiáng)合伙人的責(zé)任心，防止其相互推諉責(zé)任，以體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，切實(shí)公平地維護(hù)合伙債權(quán)人的利益，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

其次，采用分擔(dān)主義，不可避免地對(duì)債權(quán)人產(chǎn)生不利的法律后果。實(shí)踐中，債權(quán)人通常是采用訴訟的方式向合伙人求償債權(quán)，由于并不是全部合伙都具有民事訴訟主體資格，因此，對(duì)于不具備民事訴訟主體資格的合伙，債權(quán)人起訴時(shí)，只能把全體合伙人作為共同被告起訴，法院審理這類案件，也必須傳齊全體合伙人，一并作出判決，而且只有在全體合伙人都到庭應(yīng)訴且都具有與自己承擔(dān)的債務(wù)數(shù)額相適應(yīng)的償還能力的條件下，債權(quán)人的債權(quán)才能得以滿足，一旦有的被告失蹤、躲債藏匿，債權(quán)人的這部分債權(quán)將得不到實(shí)現(xiàn)，這是因?yàn)?，根?jù)合伙規(guī)則，任何一個(gè)合伙人都可以對(duì)其它合伙人的民事行為享有異議權(quán)，沒有參加合伙糾紛共同訴訟的合伙人有權(quán)不承認(rèn)判決的效力，而且法院判決的效力，只及于參加訴訟的當(dāng)事人，除非缺席判決，法院不能對(duì)因故不參加訴訟的當(dāng)事人作出判決。因此，這種判決的效力不能及于未參加訴訟的合伙人。此外，按照分擔(dān)主義，合伙人間相互不負(fù)有以個(gè)人財(cái)產(chǎn)代替他人償還債務(wù)的責(zé)任，債權(quán)人債權(quán)失去了合伙人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)互相為他人債務(wù)負(fù)清償責(zé)任的擔(dān)保，合伙人中一旦有人資不抵債無(wú)力償還其對(duì)債權(quán)人所承擔(dān)的這部分債務(wù)，債權(quán)人的債權(quán)將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。尤為重要的是，實(shí)行分擔(dān)主義，還會(huì)為合伙人惡意串通、逃避債務(wù)提供便利條件。實(shí)行分擔(dān)主義，一旦合伙事業(yè)虧損，合伙人為逃避債務(wù)，可能互相惡意串通，修改合伙出資比例或損益分配比例，約定由無(wú)力償還債務(wù)的合伙人承擔(dān)比較大的合伙出資比例或損益分配比例而由有能力償還債務(wù)的合伙人承擔(dān)比較小的出資比例或損益分配比例，通過合伙出資比例或損益分配比例的修改，合伙人可以將合伙債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給無(wú)力償還債務(wù)的合伙人，從而逃避合伙債務(wù)。例如：甲、乙、丙三人合伙經(jīng)營(yíng)，按7∶2∶1的比例出資，盈虧均按出資比例分配，后因經(jīng)營(yíng)不善，發(fā)生虧損，用合伙財(cái)產(chǎn)清償后尚有10000元債務(wù)，如果按分擔(dān)主義規(guī)定，甲、乙、丙應(yīng)分別用個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)7000元、2000元、1000元的債務(wù)。但是，三個(gè)合伙人中，丙沒有個(gè)人財(cái)產(chǎn)，無(wú)力還債，于是甲、乙、丙合謀，修改合伙協(xié)議，約定出資比例為1∶1∶8，出資比例修改后，債權(quán)人將向甲、乙、丙分別求償1000元、1000元、8000元，因丙無(wú)償還能力，按分擔(dān)主義，甲、乙對(duì)丙的債務(wù)沒有代償義務(wù)，導(dǎo)致債權(quán)人的8000元債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而甲、乙、丙卻達(dá)到了逃避債務(wù)的目的。

采用連帶主義，則可以有效地避免這些問題：

依據(jù)連帶主義，在合伙財(cái)產(chǎn)不足清償合伙債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以選擇合伙人中的一人或數(shù)人甚至全體起訴，被起訴的合伙人須作為被告應(yīng)訴，而且不得以尚有其他債務(wù)人或有出資比例為由作為不履行全部清償義務(wù)的抗辯，債務(wù)人中的一人清償全部債務(wù)，就免除了其他債務(wù)人的債務(wù)，減少了債權(quán)人的訴累，即使債務(wù)人中有人無(wú)力還債或失蹤、躲債藏匿，由于有其他合伙人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保，債權(quán)人的債權(quán)仍然可以實(shí)現(xiàn)，況且，連帶主義規(guī)定每個(gè)合伙人都負(fù)有清償全部債務(wù)的義務(wù)，合伙合同中關(guān)于責(zé)任承擔(dān)份額的約定對(duì)債權(quán)人不發(fā)生法律效力。因此，合伙人已無(wú)修改合同約定的責(zé)任承擔(dān)份額的必要，而由于合同約定的責(zé)任承擔(dān)份額在合伙人內(nèi)部仍然有效，并且同合伙人的個(gè)人利益緊密相關(guān)，修改責(zé)任承擔(dān)份額，無(wú)疑是加重自己的責(zé)任，這也使責(zé)任承擔(dān)份額的修改成為不可能。

分擔(dān)主義弊多利少，最大弊端是對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保護(hù)不利，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求法律側(cè)重保護(hù)債權(quán)人利益以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，連帶主義最能保護(hù)債權(quán)人的債權(quán)，因此，我國(guó)立法采用連帶主義是完全必要的。

值得注意的是，我國(guó)民法通則第35條規(guī)定了合伙債務(wù)的清償責(zé)任，正確理解民法通則規(guī)定的合伙債務(wù)清償責(zé)任的性質(zhì)，是十分有益和必要的。

民法通則第35條第1款規(guī)定：“合伙的債務(wù)，由合伙人按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任；”第35條第2款規(guī)定：“合伙人對(duì)合伙的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外，償還合伙債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)數(shù)額的合伙人，有權(quán)向其他合伙人追償?！睂?duì)于民法通則第35條第2款的規(guī)定，理論界認(rèn)識(shí)較統(tǒng)一，實(shí)踐中也無(wú)異議。但是，對(duì)于第1款所規(guī)定的責(zé)任的性質(zhì)，爭(zhēng)論極大，有的學(xué)者認(rèn)為這里規(guī)定的是有限責(zé)任，因?yàn)槭前闯鲑Y比例承擔(dān)責(zé)任，按照出資比例，就是有限責(zé)任：有的學(xué)者認(rèn)為這里規(guī)定的是無(wú)限責(zé)任，因?yàn)槭且愿髯缘呢?cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，凡是以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)就是無(wú)限責(zé)任；還有的學(xué)者認(rèn)為這里規(guī)定的是有限責(zé)任和無(wú)限責(zé)任的混合。［①b］上述爭(zhēng)論產(chǎn)生的原因，在于民法通則第35條第1款表述得不科學(xué)、不明確。筆者認(rèn)為，民法通則第35條第1款規(guī)定了兩種性質(zhì)不同的責(zé)任；有限責(zé)任和無(wú)限責(zé)任。

民法通則第35條第1款的規(guī)定，究其立法原意，包括二層含義：一、合伙債務(wù)未超出資額的，按照出資比例或者協(xié)議的約定承擔(dān)債務(wù)，就是說，民法通則第35條第1款前面一句話規(guī)定的，是按出資比例承擔(dān)清償責(zé)任，即有限責(zé)任。例如：甲、乙、丙三人以500元、300元和200元出資合伙經(jīng)營(yíng)，負(fù)債500元，債務(wù)如何承擔(dān)？因?yàn)樨?fù)債數(shù)額未超出出資范圍，那么，甲、乙、丙三人應(yīng)當(dāng)按照民法通則第35條第1款前面一句話的規(guī)定，按照出資比例承擔(dān)債務(wù)責(zé)任，甲承擔(dān)250元，乙承擔(dān)150元，丙承擔(dān)100元，甲、乙、丙實(shí)際上是按份承擔(dān)了有限責(zé)任，而不是無(wú)限責(zé)任；二、合伙債務(wù)超過出資額的，由各個(gè)合伙人以各自財(cái)產(chǎn)承擔(dān)無(wú)限清償責(zé)任，這就是民法通則第35條第1款后面一句話的含義，同樣是上例，如果虧損3000元，對(duì)于超過出資額以外的2000元，甲、乙、丙就要以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任，各自的財(cái)產(chǎn)，是指投入合伙的財(cái)產(chǎn)以外的合伙人個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定表明，這種債務(wù)的承擔(dān)，沒有數(shù)額的限制，每一個(gè)合伙人都有以各自的全部財(cái)產(chǎn)清償2000元債務(wù)的責(zé)任，因而這種責(zé)任的承擔(dān)是無(wú)限責(zé)任而不是有限責(zé)任。如果弄清民法通則第35條第1款規(guī)定的真正含義，合伙責(zé)任的性質(zhì)就不難理解了。

前面談及，合伙債務(wù)從最終表現(xiàn)形態(tài)上可分為經(jīng)營(yíng)債務(wù)和清算債務(wù)，由于經(jīng)營(yíng)債務(wù)不超過合伙財(cái)產(chǎn)總額，而且合伙組織清償合伙債務(wù)時(shí)，又總是先用合伙財(cái)產(chǎn)來清償，因此，經(jīng)營(yíng)債務(wù)，合伙財(cái)產(chǎn)就足夠清償，不需要用合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償，也不發(fā)生無(wú)限連帶責(zé)任的問題，這正是民法通則第35條第1款前面一句話規(guī)定有限責(zé)任的原因；而清算債務(wù)是合伙解散或資不抵債時(shí)所負(fù)的債務(wù)，這一債務(wù)，用合伙財(cái)產(chǎn)已不足以全部清償，合伙財(cái)產(chǎn)清償后尚余的虧損額，只能用合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償。因此，只有在合伙出現(xiàn)清算債務(wù)的情況下，才會(huì)發(fā)生用合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任問題，這就是民法通則第35條第1款后面一句話規(guī)定無(wú)限責(zé)任的原因。實(shí)踐中，合伙經(jīng)營(yíng)債務(wù)由于用合伙財(cái)產(chǎn)即可清償，所以發(fā)生糾紛的很少，經(jīng)常發(fā)生的是清算債務(wù)，人們常把這兩種債務(wù)混為一談，導(dǎo)致了對(duì)民法通則第35條第1款理解的不一致。事實(shí)上，通常所說的合伙人對(duì)合伙債務(wù)負(fù)無(wú)限連帶責(zé)任，是針對(duì)合伙清算債務(wù)而言，總體上講，民法通則第35條第1款規(guī)定了有限責(zé)任和無(wú)限責(zé)任，只是二者適用的范圍不同，前者適用于經(jīng)營(yíng)債務(wù)的清償，后者適用于清算債務(wù)的清償。

二、合伙財(cái)產(chǎn)和合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)的順序

民法通則第35條規(guī)定合伙人對(duì)合伙債務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，但是，對(duì)合伙財(cái)產(chǎn)和合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償合伙債務(wù)的先后順序卻沒有規(guī)定，各國(guó)法律對(duì)這一問題規(guī)定了兩種不同的原則：并存主義和補(bǔ)充連帶主義。

并存主義，就是對(duì)合伙債務(wù)，由合伙財(cái)產(chǎn)和合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)連帶清償責(zé)任，債權(quán)人可就合伙財(cái)產(chǎn)和合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)選擇請(qǐng)求清償。采取并存主義的國(guó)家，主要有瑞士和德國(guó)，［①c］德國(guó)民法典第427條規(guī)定：“數(shù)人因契約對(duì)同一可分的給付負(fù)有共同責(zé)任者，在發(fā)生疑問時(shí)，作為連帶債務(wù)人負(fù)其責(zé)任?！毖a(bǔ)充連帶主義，就是對(duì)合伙債務(wù)，債權(quán)人應(yīng)首先要求以合伙財(cái)產(chǎn)作為清償，合伙財(cái)產(chǎn)不足清償時(shí)，各個(gè)合伙人就不足之額連帶負(fù)其責(zé)任，即合伙人個(gè)人對(duì)合伙債務(wù)僅負(fù)補(bǔ)充責(zé)任。［②c］世界上規(guī)定補(bǔ)充連帶主義的國(guó)家和地區(qū)，僅有巴西和我國(guó)臺(tái)灣，臺(tái)灣民法第681條規(guī)定：“合伙財(cái)產(chǎn)不足清償合伙之債務(wù)時(shí)，各合伙人對(duì)于不足之額，連帶負(fù)其責(zé)任?！?/p>

就并存主義而言，由于有合伙財(cái)產(chǎn)和合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)作為合伙債務(wù)的雙重?fù)?dān)保，而且就合伙財(cái)產(chǎn)還是就合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還債務(wù)的請(qǐng)求權(quán)由債權(quán)人選擇行使，這無(wú)疑對(duì)債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)是非常有利的。但是，并存主義的規(guī)定，對(duì)債務(wù)人的要求過嚴(yán)，因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)采取補(bǔ)充連帶主義，其理由是：1.合伙經(jīng)營(yíng)是共同經(jīng)營(yíng)，合伙財(cái)產(chǎn)是共同共有財(cái)產(chǎn)，其對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，自然是合伙共同債務(wù)，它與各個(gè)合伙人固有的單純的個(gè)人債務(wù)自然不同，合伙債務(wù)不應(yīng)當(dāng)成為合伙人個(gè)人的當(dāng)然債務(wù)，對(duì)于共同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)先用合伙共同財(cái)產(chǎn)清償，同時(shí)，合伙債務(wù)的承擔(dān)責(zé)任與個(gè)人經(jīng)營(yíng)的責(zé)任也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，只有在合伙財(cái)產(chǎn)不足以清償合伙債務(wù)時(shí)，各個(gè)合伙人對(duì)于尚未清償?shù)牟糠?，才能承?dān)連帶清償責(zé)任，［①d］只有在這種情況下，債權(quán)人才有權(quán)對(duì)合伙人中的任何一人請(qǐng)求全部清償，如果合伙財(cái)產(chǎn)足夠清償合伙債務(wù)，債權(quán)人只能請(qǐng)求用合伙財(cái)產(chǎn)清償。［②d］2.在合伙債務(wù)的清償中，并非所有合伙債務(wù)的清償都會(huì)涉及到合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，合伙債務(wù)中的營(yíng)業(yè)債務(wù)，常不超出合伙財(cái)產(chǎn)的范圍，用合伙財(cái)產(chǎn)完全可以清償，無(wú)需用個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償，如果債權(quán)人在合伙財(cái)產(chǎn)足以清償債務(wù)的情況下，僅要求合伙人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)單獨(dú)承擔(dān)全部合伙債務(wù)，將發(fā)生下列后果：首先，雖然合伙人個(gè)人對(duì)合伙債務(wù)須以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，但是，這種責(zé)任對(duì)于合伙債務(wù)具有相對(duì)性，由于合伙人擁有的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的數(shù)量有限，且常常少于合伙債務(wù)，因此，單個(gè)合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙債務(wù)的擔(dān)保就具有有限性，如果債權(quán)人指定某合伙人單獨(dú)承擔(dān)合伙債務(wù)的清償責(zé)任，一旦被指定的合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)不足清償全部合伙債務(wù)，該合伙人一時(shí)又無(wú)法籌集足夠的資金履行給付義務(wù)，會(huì)導(dǎo)致債務(wù)履行的遲延。其次，合伙債務(wù)是設(shè)有擔(dān)保連帶之債，連帶之債消滅而在合伙人內(nèi)部轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶葜畟统闪藷o(wú)擔(dān)保之債，某個(gè)合伙人單獨(dú)履行了結(jié)付義務(wù)之后只能分別向其他合伙人求償，而不能要求其他合伙人對(duì)他承擔(dān)連帶責(zé)任，他能否及時(shí)得到補(bǔ)償取決于許多因素，他的債權(quán)遠(yuǎn)不如合伙的債權(quán)人來得可靠，這樣有可能發(fā)生一系列權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的爭(zhēng)議［③d］。因此，合伙人的連帶責(zé)任，只是對(duì)不足額即虧損承擔(dān)連帶責(zé)任，并存主義導(dǎo)致合伙人對(duì)全部合伙債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，這與合伙是合伙人的共同事業(yè)，合伙財(cái)產(chǎn)是合伙人共同財(cái)產(chǎn)的團(tuán)體性不符。

3.補(bǔ)充連帶主義同樣可以保護(hù)債權(quán)人的利益。補(bǔ)充連帶主義與并存主義，就保護(hù)債權(quán)人的利益而言，只是債權(quán)人求償次序不同，就債權(quán)擔(dān)保而言，二者的效力和后果完全相同。補(bǔ)充連帶主義的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)了合伙事業(yè)的團(tuán)體性，界定了合伙財(cái)產(chǎn)與合伙人個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍，既保護(hù)了債權(quán)人的債權(quán)，又公平合理地解決了合伙人的債務(wù)承擔(dān)，從理論上講，我國(guó)法律規(guī)定補(bǔ)充連帶主義是科學(xué)的。

我國(guó)規(guī)定補(bǔ)充連帶主義，理論上是必要的，實(shí)踐上是可行的。我國(guó)對(duì)該問題的處理，實(shí)際上已經(jīng)采用了補(bǔ)充連帶主義，1983年國(guó)務(wù)院《關(guān)于城鎮(zhèn)勞動(dòng)者合作經(jīng)營(yíng)若干問題的規(guī)定》第9條規(guī)定：“合作經(jīng)營(yíng)組織如有虧損，由合作成員共同負(fù)擔(dān)，并負(fù)有連帶責(zé)任”。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第47條規(guī)定：“全體合伙人對(duì)合伙經(jīng)營(yíng)虧損額，對(duì)外應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任”，這里，“虧損”和“虧損額”，都是指合作組織或合伙財(cái)產(chǎn)總額以外的損失。由此看出，我國(guó)實(shí)踐中的作法正是先以合伙財(cái)產(chǎn)清償合伙債務(wù)，不足部分由合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任，這完全符合補(bǔ)充連帶主義的特征。

三、清償合伙債務(wù)與合伙人個(gè)人債務(wù)的先后順序

在合伙債務(wù)中，如果同時(shí)存在合伙債務(wù)和合伙人個(gè)人債務(wù)，當(dāng)合伙人與合伙都處于資不抵債的困境時(shí)，如何確定清償這兩種債務(wù)的先后順序，這是一個(gè)我國(guó)法律并沒有規(guī)定但司法實(shí)踐中必然面臨的問題，探討國(guó)外立法對(duì)這一問題的規(guī)定，會(huì)對(duì)我國(guó)未來立法有所裨益。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法，雖然沒有明確規(guī)定這一問題，但是司法院的判例卻確定了處理原則：“某甲個(gè)人所開商號(hào)，與乙、丙、丁、戊合伙所開貿(mào)易商號(hào)，因負(fù)債相繼倒閉，關(guān)于合伙債務(wù)與其他合伙人均無(wú)力償還時(shí)，所有債權(quán)人亦得對(duì)于有資力之某甲求償全部，即與多人經(jīng)營(yíng)商號(hào)之債權(quán)人無(wú)異，若其債務(wù)發(fā)生在民法債編施行后，債權(quán)人得依合伙員連帶負(fù)責(zé)之規(guī)定者，更不待論，故商號(hào)財(cái)產(chǎn)不足以清償其債務(wù)，商號(hào)債權(quán)人除有優(yōu)先受償權(quán)外，均得就某甲其他財(cái)產(chǎn)同等受償”（十九年院字第三五三號(hào)）［①e］由此可以看出，我國(guó)臺(tái)灣對(duì)這類問題的處理，實(shí)行的是并存?zhèn)鶛?quán)原則，即合伙債權(quán)人就合伙財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，不足部分，與合伙人個(gè)人債權(quán)人就合伙人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)共同受償。

篇2

關(guān)鍵字：合伙型聯(lián)營(yíng)、主體資格、合同型合伙（契約性）、組織型合伙（團(tuán)體性）

《民法通則》第52條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)，不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！贝藯l規(guī)定的即是合伙型法人聯(lián)營(yíng)（下稱合伙型聯(lián)營(yíng)）。合伙型聯(lián)營(yíng)的法律地位是指合伙型聯(lián)營(yíng)能否作為獨(dú)立的民事主體享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。合伙的法律地位，民法學(xué)界普遍認(rèn)為合伙是第三民事主體，只是具體的表述各異。[1]其實(shí)，合伙的法律地位因其既具有契約性又具有團(tuán)體性，其主體身份性質(zhì)的體現(xiàn)是非常模糊的，籠統(tǒng)的說是或者不是都是不科學(xué)的，而是應(yīng)該根據(jù)合伙的本質(zhì)屬性確定其法律地位。大陸法系國(guó)家尤其是民商分立國(guó)家（如德、法、日等國(guó)）將合伙劃分為民事合伙和商事合伙。民事合伙注重其契約性，被規(guī)定在民法典債篇當(dāng)中。商事合伙則注重其團(tuán)體性，往往被規(guī)定在商法典中。在我國(guó)也有學(xué)者指出：“我國(guó)合伙法律體系，在改變合伙人身份劃分個(gè)人合伙和法人合伙這一模式的同時(shí)，也無(wú)必要完全照搬大陸法系民事合伙和商事合伙的模式，應(yīng)根據(jù)合伙本身聯(lián)合程度，劃分為合同型合伙與組織型合伙兩大類。組織型合伙就是合伙企業(yè)即傳統(tǒng)意義上的商事合伙?！盵2]關(guān)于合伙型聯(lián)營(yíng)法律地位，筆者認(rèn)為應(yīng)注重其契約屬性即合同型合伙，而不宜強(qiáng)調(diào)其團(tuán)體屬性即組織型合伙，換言之，合伙型聯(lián)營(yíng)不具有民事（商事）主體資格。本文就此試作一探討。

一、 法人不具有組織型合伙合伙人資格

（一）從立法例看

法人能否成為合伙人，在世界立法例上存在兩種情況：一是允許，如美國(guó)《統(tǒng)一合伙法》第6條規(guī)定：“兩人或者兩人以上作為共有人，以營(yíng)利為目的而從事經(jīng)營(yíng)的組合為合伙?！痹摲ǖ?條規(guī)定：“‘人’包括個(gè)人、合伙、公司和其他組合”；一是禁止，如日本《商法典》第55條規(guī)定：“公司[3]不得為其他公司的無(wú)限責(zé)任股東或合伙事業(yè)之合伙人?！蔽覈?guó)《合伙企業(yè)法》中規(guī)定的合伙企業(yè)合伙人不包括法人，“該法規(guī)定的合伙企業(yè)僅限于自然人為合伙人的合伙企業(yè)，不包括法人之間的合伙型聯(lián)營(yíng)，也就是說，我國(guó)的現(xiàn)行立法不允許法人成為合伙企業(yè)的合伙人?！盵4]《民法通則》第52條只是規(guī)定了合伙型聯(lián)營(yíng)對(duì)外怎樣承擔(dān)民事責(zé)任，并未作出主體屬性的規(guī)定。最高人民法院對(duì)法人聯(lián)營(yíng)糾紛作出的審判指導(dǎo)意見也是在聯(lián)營(yíng)合同意義上作出的解答。從立法例上看，我國(guó)事實(shí)上是否認(rèn)法人組織型合伙的合伙人資格。

（二）從法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力看

法人的民事權(quán)利能力即指法人享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的資格。法人的民事權(quán)利能力從法人成立時(shí)產(chǎn)生至法人終止時(shí)消滅。和自然人相比，其權(quán)利能力受到三個(gè)限制：一是法人權(quán)利能力的性質(zhì)限制，二是法人權(quán)利能力的法令限制，三是法人權(quán)利能力的目的事業(yè)限制。[5]法人的民事行為能力即指能以自己的行為享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的資格?！皬姆ㄈ说臋?quán)利能力與行為能力所涉及的內(nèi)容來看，法人的行為能力與權(quán)利能力的范圍是相互一致的……所以法人的行為能力也是特殊的行為能力……即法人能以自己的行為取得權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的范圍，不能超過它們的民事權(quán)利能力所限定的范圍?！盵6]換言之，法人的民事權(quán)利范圍因受限制在天然上就沒有自然人的民事權(quán)利能力范圍廣泛。

（三）從關(guān)于法人民事權(quán)利能力立法規(guī)定看

《民法通則》第42條規(guī)定：“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)?！薄豆痉ā返?1條第2款規(guī)定：“公司的經(jīng)營(yíng)范圍由公司章程規(guī)定，并依法登記。公司經(jīng)營(yíng)范圍中屬于法律、行政法規(guī)限制的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)過批準(zhǔn)?！狈ㄈ艘院贤问焦餐?jīng)營(yíng)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自然也受該法律規(guī)范約束，換言之，法人以合同形式共同經(jīng)營(yíng)的范圍與各法人核準(zhǔn)登記的范圍在性質(zhì)上應(yīng)是同種類的，在范圍上是相同或者相近的。《合伙企業(yè)法》第13條規(guī)定：“合伙協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（二）合伙目的和合伙經(jīng)營(yíng)的范圍?！钡?0條規(guī)定：“合伙人不得自營(yíng)或者同他人合作經(jīng)營(yíng)與本合伙企業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)?！钡?1條規(guī)定：“合伙人違反本法第三十條的規(guī)定，從事與本合伙企業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)或者與本企業(yè)進(jìn)行交易，給合伙企業(yè)或者其他合伙人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！睆囊陨弦?guī)定中不難看出，《合伙企業(yè)法》關(guān)于競(jìng)業(yè)禁止的規(guī)定，對(duì)自然人來說并無(wú)沖突，但對(duì)法人來說，若法律賦予法人以組織型合伙合伙人資格，則各法人在各自的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)必然存在與競(jìng)業(yè)禁止規(guī)定相互沖突的矛盾。

（四）從客觀結(jié)果上看

法人成為合伙人之后，法人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將受制于全體合伙人的共同意志，其后果是法人的董事會(huì)失去控制力。法人加入合伙意味著法人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)投資，這一方面造成法人財(cái)產(chǎn)的不穩(wěn)定狀態(tài)，影響法人對(duì)債務(wù)的清償能力，使法人的債權(quán)人難以得到可靠的財(cái)產(chǎn)保證；另一方面又對(duì)股東利益構(gòu)成潛在的威脅，因股東的同一投資將為公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與合伙的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)承擔(dān)雙重風(fēng)險(xiǎn)。[7]

二、 合伙型聯(lián)營(yíng)不具備民事主體構(gòu)成要件

黑格爾說：“在法律方面，所不同的在于他們激起考察的精神。各種法律之間的分歧，就已引人注意到他們不是絕對(duì)的……在法律中，不是因?yàn)槭挛锎嬖诰陀行В喾吹?，每個(gè)人都要求事物適合他特有的標(biāo)準(zhǔn)?！盵8]合伙型聯(lián)營(yíng)是否為民事主體關(guān)鍵看其是否具備民事主體的構(gòu)成要件。民事主體是指參加法律關(guān)系，享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人，即民事法律關(guān)系的當(dāng)事人。[9]民事主體的構(gòu)成要件包括四項(xiàng)：（一）名義獨(dú)立；（二）意志獨(dú)立；（三）財(cái)產(chǎn)獨(dú)立；（四）責(zé)任獨(dú)立。[10]

（一）合伙型聯(lián)營(yíng)名義不獨(dú)立

《民法通則》第33條規(guī)定：“個(gè)人合伙可以起字號(hào)，依法經(jīng)核準(zhǔn)登記，在核準(zhǔn)登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)?！钡?5條規(guī)定：“起字號(hào)的個(gè)人合伙，在民事訴訟中，應(yīng)當(dāng)以依法核準(zhǔn)登記的字號(hào)為訴訟當(dāng)事人，并由合伙負(fù)責(zé)人為訴訟代表人?！薄逗匣锲髽I(yè)法》第5條規(guī)定：“合伙企業(yè)在其次名稱中不得使用‘有限’或者‘無(wú)限責(zé)任’的字樣?！薄睹穹ㄍ▌t》合伙型聯(lián)營(yíng)規(guī)定及《民通意見》解釋當(dāng)中都沒有關(guān)于合伙型聯(lián)營(yíng)“字號(hào)”或者“名稱”規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題解答》中將合伙型聯(lián)營(yíng)與法人型聯(lián)營(yíng)合稱為“聯(lián)營(yíng)體”，也沒有“字號(hào)”或者“名稱”或是訴訟主體的規(guī)定。既然立法例上個(gè)人合伙與法人合伙作不同章節(jié)規(guī)定，那么在法律適用上，合伙型聯(lián)營(yíng)并不當(dāng)然適用關(guān)于合伙的規(guī)定。合伙型聯(lián)營(yíng)法律并未賦予其能以獨(dú)立的名義對(duì)外參加民事活動(dòng)而享有民事主體資格。

（二）合伙型聯(lián)營(yíng)意志不獨(dú)立

合伙型聯(lián)營(yíng)不像自然人、法人能形成自己獨(dú)立的意志。自然人中完全民事行為能力人、限制民事行為能力人在與其智力、年齡相當(dāng)范圍中其意思表示是獨(dú)立的。自然人組成的合伙企業(yè)的意思表示是自然人直接形成的統(tǒng)一的意思表示，合伙企業(yè)的意志也是相對(duì)獨(dú)立的（由此可以認(rèn)為自然人組織型合伙具有相對(duì)獨(dú)立的人格）。法人是社會(huì)歷史發(fā)展的特殊產(chǎn)物，是法律擬制的“實(shí)在人”。法人有其意思表示的獨(dú)立的法人機(jī)關(guān)，法人機(jī)關(guān)在對(duì)外進(jìn)行意思表示時(shí)體現(xiàn)的是法人的整體利益，其意志也是獨(dú)立的。表面上看，合伙型聯(lián)營(yíng)意志形成過程像自然人合伙企業(yè)一樣直接由各法人機(jī)關(guān)完成，但實(shí)質(zhì)上，因法人機(jī)關(guān)成員是自然人，這樣事實(shí)上會(huì)帶來法人機(jī)關(guān)成員身份和自然人身份分界的問題。法人獨(dú)立意志形成與自然人合伙企業(yè)獨(dú)立意志形成都是自然人自身獨(dú)立意志的一次性集中形成，合伙型聯(lián)營(yíng)意志形成則需要自然人意志轉(zhuǎn)化為法人意志即二次性集中才能形成。因此理論上講，合伙型聯(lián)營(yíng)很難形成自己獨(dú)立的意志。

（三）合伙型聯(lián)營(yíng)財(cái)產(chǎn)不獨(dú)立

1、 從法人聯(lián)營(yíng)出資的客觀事實(shí)看

《民法通則》未對(duì)法人聯(lián)營(yíng)作出資的規(guī)定。1981年6月5日財(cái)政部頒發(fā)的《關(guān)于經(jīng)濟(jì)聯(lián)合中財(cái)務(wù)問題的處理意見》（下稱《處理意見》）規(guī)定，組織聯(lián)合的各方可以用下列資金向聯(lián)合企業(yè)投資：企業(yè)閑置未用的廠房、場(chǎng)地、設(shè)備；企業(yè)多余的材料、物資；企業(yè)結(jié)余的更新改造資金；企業(yè)提取的企業(yè)基金、利潤(rùn)留成基金或留用的所得稅后利潤(rùn)等。1986年4月23日財(cái)政部頒布的《關(guān)于國(guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)企業(yè)若干財(cái)務(wù)問題的規(guī)定》（下稱《財(cái)務(wù)規(guī)定》）規(guī)定的可以投資的范圍是：現(xiàn)有固定資產(chǎn)和物資；結(jié)余的企業(yè)資金；利潤(rùn)留成資金和稅后留利；先進(jìn)的技術(shù)成果、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)；地方政府掌握的機(jī)動(dòng)財(cái)力；其他按照國(guó)家規(guī)定能投資于聯(lián)營(yíng)的資金。同時(shí)規(guī)定下列各項(xiàng)不得用于聯(lián)營(yíng)投資：應(yīng)上交國(guó)家的財(cái)政收入；國(guó)家撥給有指定用途的?？?；農(nóng)田不得作為直接投資，但可以征用的，可用征地補(bǔ)償費(fèi)入股；其他按國(guó)家規(guī)定不得投資的資金。從以上規(guī)定可以歸納出：法人聯(lián)營(yíng)多以其結(jié)余或者剩余的資金范圍進(jìn)行出資的，若出資組成另一種資本性團(tuán)體（符合法人條件的），其實(shí)就是《公司法》關(guān)于公司轉(zhuǎn)投資的規(guī)定[11]；若出資未組成另一種資本性團(tuán)體（即合伙型聯(lián)營(yíng)或協(xié)作型聯(lián)營(yíng)），各法人聯(lián)營(yíng)便沒有其獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。

2、 從《民法通則》規(guī)定的合伙財(cái)產(chǎn)法律性質(zhì)看

《民法通則》第32條規(guī)定：“合伙人投入的財(cái)產(chǎn)，由合伙人統(tǒng)一管理和使用。合伙經(jīng)營(yíng)積累的財(cái)產(chǎn)，歸合伙人共有。”合伙的財(cái)產(chǎn)來源分兩部分：合伙人投資和合伙經(jīng)營(yíng)積累的財(cái)產(chǎn)。關(guān)于合伙財(cái)產(chǎn)的法律性質(zhì)理論界有兩種觀點(diǎn)：一是不確定說，合伙人的投資不能確定為共有，投入的財(cái)產(chǎn)只有在形成經(jīng)營(yíng)積累的財(cái)產(chǎn)時(shí)，才能確定為共有；另一是統(tǒng)一說，即合伙財(cái)產(chǎn)不同性質(zhì)的兩部分都應(yīng)屬于合伙人共有。[12]須明確的是，合伙人共有合伙財(cái)產(chǎn)并非合伙有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)?！昂匣锲髽I(yè)的財(cái)產(chǎn)與合伙個(gè)人的財(cái)產(chǎn)并未完全的分離，所謂‘合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)’，確切的說，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的稱謂，在法律上，合伙企業(yè)并無(wú)自己的財(cái)產(chǎn)，而只能是在經(jīng)營(yíng)過程中實(shí)際的占有這些財(cái)產(chǎn)，真正對(duì)于合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)享有最終所有權(quán)的應(yīng)當(dāng)是合伙企業(yè)的最終人格承擔(dān)者-合伙人。從合伙人的角度看，各合伙人出資后，并未向合伙企業(yè)轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而僅僅是占有、使用及處分權(quán)的轉(zhuǎn)移?！盵13]這段話作者雖然是想說明合伙企業(yè)不像法人具有自己絕對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)但具有相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)而具有相對(duì)獨(dú)立的人格，然而這段話同時(shí)也能說明合伙型聯(lián)營(yíng)財(cái)產(chǎn)的不獨(dú)立性。

（四）合伙型聯(lián)營(yíng)責(zé)任不獨(dú)立

合伙型聯(lián)營(yíng)對(duì)外責(zé)任承擔(dān)的法律規(guī)范體現(xiàn)在以下方面：

《民法通則》第52條：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。依照法律規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛若干問題的解答》第九、（一）、2、規(guī)定：“聯(lián)營(yíng)體是合伙經(jīng)營(yíng)組織的，可先以聯(lián)營(yíng)體的財(cái)產(chǎn)清償聯(lián)營(yíng)債務(wù)。聯(lián)營(yíng)體的財(cái)產(chǎn)不足以抵債的，由聯(lián)營(yíng)各方按照聯(lián)營(yíng)合同約定的債務(wù)承擔(dān)比例，以各自所有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任；合同未約定債務(wù)承擔(dān)比例，聯(lián)營(yíng)各方又協(xié)商不成的，按照出資比例或盈余分配比例確認(rèn)聯(lián)營(yíng)各方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

合伙型聯(lián)營(yíng)各方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定對(duì)聯(lián)營(yíng)債務(wù)負(fù)連帶清償責(zé)任。“

國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織登記管理暫行辦法》第1條第2款：“半緊密型經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織，聯(lián)合各方在聯(lián)合經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，依據(jù)合同、協(xié)議，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任?！?/p>

合伙型聯(lián)營(yíng)對(duì)外責(zé)任承擔(dān)法理原理即合伙制度法理原理。合伙對(duì)外責(zé)任承擔(dān)方式有兩種：并存主義和補(bǔ)充連帶主義。并存主義是指?jìng)鶛?quán)人請(qǐng)求清償債務(wù)時(shí)，既可以先向合伙請(qǐng)求清償也可以直接向合伙人請(qǐng)求清償，其注重的是合伙的契約性；補(bǔ)充連帶主義是指對(duì)合伙的債務(wù)，應(yīng)先以合伙共有財(cái)產(chǎn)清償，合伙共有財(cái)產(chǎn)不足清償時(shí)，各合伙人就不足部分承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，其注重的是合伙的團(tuán)體性。但不管是那一種方式，其共同點(diǎn)都是最終對(duì)外承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，合伙型聯(lián)營(yíng)對(duì)外責(zé)任承擔(dān)不獨(dú)立，這一點(diǎn)從以上規(guī)定也可以看出。

三、 合伙型聯(lián)營(yíng)不能充當(dāng)擔(dān)保人

《擔(dān)保法》第7條規(guī)定：“具有代為清償能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人。”最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“擔(dān)保法第7條規(guī)定的其他組織主要包括：（一）依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)；（二）依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營(yíng)企業(yè)?！边@里的聯(lián)營(yíng)企業(yè)指的即是《民法通則》第51、52條規(guī)定的法人型、合伙型聯(lián)營(yíng)企業(yè)。法人型聯(lián)營(yíng)企業(yè)因其具備法人條件，是獨(dú)立民事主體，符合《擔(dān)保法》第7條規(guī)定的“具有代為清償債務(wù)能力的法人”條件，可以充當(dāng)擔(dān)保人。合伙型聯(lián)營(yíng)則不是這樣簡(jiǎn)單。根據(jù)《民法通則》第52條“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)”的規(guī)定，從主體類別上合伙型聯(lián)營(yíng)就兩種可能：企業(yè)之間聯(lián)營(yíng)和企業(yè)與事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)。企業(yè)之間聯(lián)營(yíng)：假設(shè)其能構(gòu)成聯(lián)營(yíng)企業(yè)，具有擔(dān)保人資格，那么，保證方式可以是一般保證和連帶保證，在連帶責(zé)任保證中，保證人不具有先訴抗辯權(quán)[14]，連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任[15]，而合伙對(duì)外責(zé)任承擔(dān)的是無(wú)限連帶責(zé)任，因此，一方面這與合伙型聯(lián)營(yíng)各合伙法人獨(dú)自對(duì)外擔(dān)保在法律結(jié)果上并無(wú)二致，另一方面在各法人獨(dú)自擔(dān)保與合伙型聯(lián)營(yíng)擔(dān)保同時(shí)存在的情況下，其實(shí)際“代為清償債務(wù)能力”讓人懷疑，這也有悖于《擔(dān)保法》第1條規(guī)定擔(dān)保目的“保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)”，此外，如果因擔(dān)保導(dǎo)致法人破產(chǎn)，也會(huì)引起合伙型聯(lián)營(yíng)穩(wěn)定存續(xù)的問題[16].企業(yè)與事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)能否為擔(dān)保人分兩種情況：1、如果按本文前文所言，法人應(yīng)在其核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)，則企業(yè)與事業(yè)單位之間不能聯(lián)營(yíng)；2、如果按《民法通則》第52條規(guī)定可以聯(lián)營(yíng)，那么又分兩種情況：（1）事業(yè)單位以公益為目的的，則根據(jù)《擔(dān)保法》第9條規(guī)定不得為擔(dān)保人[17]，（2）事業(yè)單位不以公益為目的，與企業(yè)聯(lián)營(yíng)，這和企業(yè)之間聯(lián)營(yíng)在法理上并無(wú)區(qū)別。所以，經(jīng)分析，合伙型聯(lián)營(yíng)實(shí)際上不能充當(dāng)擔(dān)保人（這實(shí)質(zhì)上也是由合伙型聯(lián)營(yíng)并無(wú)自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)所決定的）。

四、國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒及合伙型聯(lián)營(yíng)規(guī)則預(yù)造（立法）啟發(fā)

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒以美國(guó)、德國(guó)為例。

美國(guó)有《統(tǒng)一合伙法》，也有企業(yè)之間的聯(lián)營(yíng)-Jointventuer.Jointventuer是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的人共同投資、共同管理、共同經(jīng)營(yíng)、共同承擔(dān)利潤(rùn)和損失而從事的某種特別的冒險(xiǎn)事業(yè)。是一種特別形式的合伙，有合伙的許多共性，也與一般合伙有所區(qū)別：聯(lián)營(yíng)不形成實(shí)體，沒有字號(hào)，不要求固定的形式，而合伙一般形成實(shí)體并起有自己的字號(hào)；聯(lián)營(yíng)的營(yíng)業(yè)范圍單一，而合伙的營(yíng)業(yè)范圍較為寬泛；聯(lián)營(yíng)因冒險(xiǎn)活動(dòng)的完成而終止，存續(xù)期間較短（臨時(shí)性合伙），而合伙的期間較長(zhǎng)；聯(lián)營(yíng)的業(yè)務(wù)沒有連續(xù)，合伙的業(yè)務(wù)則有連續(xù)性等。盡管聯(lián)營(yíng)未脫出合伙的窠臼，與合伙沒有質(zhì)上的區(qū)別，但緊密的程度還是存在很大差異。

德國(guó)是大陸法系典型民商分立的國(guó)家，不僅有《民法典》還有《商法典》。合伙以是否營(yíng)利為目的劃分為民事合伙和商事合伙，在適用法律上，民事合伙適用《民法典》關(guān)于合伙合同的規(guī)定，商事合伙以適用《商法典》為限，《商法典》無(wú)規(guī)定時(shí)則適用《民法典》有關(guān)合伙的規(guī)定。如德國(guó)在《民法典》第二編“債務(wù)關(guān)系法”第七章具體債務(wù)關(guān)系第十四節(jié)（第705條至第740條）專門對(duì)合伙作了規(guī)定。第705條規(guī)定：“根據(jù)合伙合同，合伙人相互間有義務(wù)以合同指定的方式促進(jìn)共同目的的實(shí)現(xiàn)，特別是繳納約定的出資?！蓖瑫r(shí)在《商法典》中第二編規(guī)定了公司和隱名合伙。《商法典》第105條規(guī)定：“（1）一個(gè)公司具有以共同的商號(hào)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)目的的，在股東中無(wú)人對(duì)公司的債權(quán)人負(fù)有限責(zé)任時(shí)，該公司為無(wú)限公司，……（3）對(duì)于無(wú)限公司，以本章無(wú)其他規(guī)定為限，適用《民法典》關(guān)于合伙的規(guī)定?！?/p>

聯(lián)營(yíng)在我國(guó)是土生土長(zhǎng)的法律術(shù)語(yǔ)和法律制度。聯(lián)營(yíng)制度的出現(xiàn)和發(fā)展有我國(guó)特殊的歷史背景。作為法律術(shù)語(yǔ)的“聯(lián)營(yíng)”，在法律文件中最早出現(xiàn)在1950年政務(wù)院通過的《私營(yíng)企業(yè)暫行條例》。[18]企業(yè)聯(lián)營(yíng)的發(fā)展及法制建設(shè)經(jīng)歷了三個(gè)階段：（1）從到1986年3月的起步階段；（2）從1986年3月1987年3月的發(fā)展階段；（3）從1987年3月至今的提高階段。[19]在起步與發(fā)展階段這個(gè)特殊的歷史時(shí)期，國(guó)家為順應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)要求的橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合和打破地區(qū)封鎖及條塊分割的舊經(jīng)濟(jì)體制，以頒布一系列行政法規(guī)的行政命令的方式而非私法意義上的自愿原則促使企業(yè)之間的聯(lián)合，并且1986年《民法通則》的頒布以法律的形式作出了與行政法規(guī)中“聯(lián)營(yíng)可以是緊密型的、半緊密型的，也可以是松散型的”[20]相應(yīng)的規(guī)定：“法人型聯(lián)營(yíng)、合伙型聯(lián)營(yíng)、協(xié)作型聯(lián)營(yíng)”。特殊的歷史背景產(chǎn)生的特殊的法律制度在特殊的歷史階段上起到了特殊的歷史作用，但我國(guó)特殊歷史時(shí)期的經(jīng)濟(jì)體制的縱向化，經(jīng)濟(jì)主體的單一性，法制建設(shè)的不完善，導(dǎo)致了法人聯(lián)營(yíng)制度（體例上的、內(nèi)容上的）種種弊端，這既與國(guó)際慣例不相符合也與我國(guó)現(xiàn)行的法制改革形成的或者將要形成的法律體系不相兼容。在清理現(xiàn)有的不合理法律制度，重新設(shè)置科學(xué)的法律體系及法律內(nèi)容（《民法典》起草頒布）之際，關(guān)于《民法通則》中“法人聯(lián)營(yíng)”一節(jié)中的“合伙型聯(lián)營(yíng)”如何改造？筆者認(rèn)為：

（結(jié)語(yǔ)）1、改造或預(yù)造規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)：

（1） 一種具體的法律制度的產(chǎn)生，都有其特殊的歷史時(shí)代背景；

（2） 具體的法律制度與其本國(guó)的立法體系及法律內(nèi)容應(yīng)是相互和諧的；

（3） 具體法律制度的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒及其設(shè)置預(yù)造（立法）既要考慮到本國(guó)特殊時(shí)期的歷史時(shí)代背景，又要考慮到設(shè)置預(yù)造的具體內(nèi)容與現(xiàn)有的或者將要形成的法律體系及法律內(nèi)容相協(xié)調(diào)。

2、以該三條標(biāo)準(zhǔn)衡量，結(jié)合前文的分析論述，關(guān)于合伙型聯(lián)營(yíng)（法人合伙）預(yù)造法律規(guī)則時(shí)應(yīng)受四點(diǎn)啟發(fā)：

（1） 即將起草頒布的《民法典》債編當(dāng)中應(yīng)當(dāng)有合伙合同的規(guī)定；[21]

（2） 《合伙企業(yè)法》規(guī)范的合伙企業(yè)即以營(yíng)利為目的的民事（商事）組織型合伙，或者說類似于大陸法系國(guó)家的無(wú)限責(zé)任公司；

（3） 合伙型聯(lián)營(yíng)（法人合伙）在法律性質(zhì)上屬合伙性質(zhì)，但合伙經(jīng)營(yíng)的范圍應(yīng)與各法人核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍相一致；

（4） 合伙型聯(lián)營(yíng)（法人合伙）是合同型合伙非組織型合伙，在法律適用上，適用《民法典》債編中合伙合同規(guī)定；如果法人需聯(lián)營(yíng)成組織型實(shí)體，則適用《公司法》相應(yīng)規(guī)定，《公司法》修改時(shí)也應(yīng)與即將起草頒布的《民法典》、《合伙企業(yè)法》及其他市場(chǎng)主體法相協(xié)調(diào)。

[注釋]

[1] 劉心穩(wěn)主編：《中國(guó)民法學(xué)研究述評(píng)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年版，第180頁(yè)。

[2] 徐學(xué)鹿 范健主編：《商法學(xué)》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社1998年版，第155頁(yè)。

[3] 日本公司包括無(wú)限責(zé)任公司，無(wú)限責(zé)任公司類似于合伙企業(yè)。

[4] 沈四寶等編著：《中國(guó)商法、經(jīng)濟(jì)法概論》，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社2002年版，第76頁(yè)。

[5] 龍衛(wèi)球著：《民法總論》，中國(guó)法制出版社2001年版，第386-395頁(yè)。

[6] 唐德華編著：《民法教程》，第67頁(yè)；轉(zhuǎn)引自同前著[5]第395頁(yè)。

[7] 姚成林：《法人合伙問題研究（上）》，載《山東法學(xué)》1998年第2期。這里的“合伙”與文中筆者所稱的“組織型合伙”同義。

[8] 黑格爾：《法哲學(xué)原理》，轉(zhuǎn)引自同前著[5]第218頁(yè)。

[9] 佟柔編著：《中國(guó)民法》，法律出版社1990年版，第67頁(yè)。

[10] 冉昊：《民事主體傳統(tǒng)含義的法理變析》，載《江海學(xué)刊》1999年第2期。

[11] 《公司法》第12條之規(guī)定。

[12] 王宗正：《合伙財(cái)產(chǎn)的法律性質(zhì)》，載《中外法學(xué)》1997年第2期。

[13] 任先行 周林彬著：《比較商法導(dǎo)論》，北京大學(xué)出版社2001年版，第310頁(yè)。

[14] 《擔(dān)保法》第17條第2款。

[15] 《擔(dān)保法》第18條第2款。

[16] 《民法通則》第45條規(guī)定：“企業(yè)法人由于下列原因之一終止：（一）依法被撤消；（二）解散；（三）依法宣告破產(chǎn)；（四）其他原因?！?/p>

[17] 《擔(dān)保法》第9條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人。”

[18] 江平主編：《法人制度論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1994年版，第364頁(yè)。

[19] 鄭立 英主編：《企業(yè)法通論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社1993年版，第459-463頁(yè)。

篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運(yùn)營(yíng)管理模式

中圖分類號(hào)：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的房地產(chǎn)運(yùn)作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理

應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價(jià)值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個(gè)信息平臺(tái)上，不能單純地只進(jìn)行運(yùn)行管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運(yùn)行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個(gè)主體概念下進(jìn)行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營(yíng)管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理細(xì)分為廣告宣傳、市場(chǎng)營(yíng)銷和商戶運(yùn)營(yíng)售后安保三方面管理的方式，同時(shí)促進(jìn)維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運(yùn)營(yíng)管理模式可以以一個(gè)店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個(gè)方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作是這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。

2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營(yíng)模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營(yíng)過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場(chǎng)面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時(shí)以高回報(bào)租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購(gòu)的承諾，這就營(yíng)造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進(jìn)行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個(gè)物業(yè)為整體進(jìn)行整體開發(fā)的。通過對(duì)類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場(chǎng)都取得一定的利潤(rùn)，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費(fèi)用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長(zhǎng)期的租賃合同。對(duì)于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會(huì)將整個(gè)地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運(yùn)作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開放商對(duì)于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進(jìn)行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進(jìn)行再開發(fā)，還可以同商家進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為入股股本參與整個(gè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營(yíng)。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門為經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，同時(shí)以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時(shí)還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營(yíng)搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，逐漸形成了一種萬(wàn)達(dá)模式，這種模式也被如今萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際大企業(yè)進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時(shí)間和降低了風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個(gè)環(huán)節(jié)都不能有差錯(cuò)，才能形成一個(gè)完成的商業(yè)模式，也能保證這個(gè)商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤(rùn)。主要的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)和管理幾個(gè)工作環(huán)節(jié)，這幾個(gè)工作環(huán)節(jié)中每一個(gè)都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是比普通房地產(chǎn)大，通常會(huì)有以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)楝F(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動(dòng)了整個(gè)房?jī)r(jià)的不合理高漲，國(guó)家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對(duì)這種情況進(jìn)行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時(shí)要明確商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個(gè)同志就是通過行政手段的方式對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對(duì)某一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計(jì)劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強(qiáng)制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會(huì)造成商鋪的貶值。同時(shí)，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)很大程度上是以來市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會(huì)起到很大的作用。

3.3 租金價(jià)差帶來的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費(fèi)者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營(yíng)該商鋪，而開發(fā)商則是將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這樣就會(huì)在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對(duì)于每年產(chǎn)生的一些差額，要進(jìn)行多退少補(bǔ)，不能克扣差額款。如果要回避開放時(shí)候產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就要聘請(qǐng)相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，并且按照市場(chǎng)的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場(chǎng)。如果只是單純提高價(jià)格和回報(bào)率。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對(duì)于普通的投資者可能不清楚，會(huì)因?yàn)楹贤a(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開發(fā)商在進(jìn)行銷售的過程中做好正確的引導(dǎo)，同時(shí)要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽(yù)，維護(hù)企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因?yàn)橥度敫叨a(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

如果幾個(gè)大型的上家在長(zhǎng)期的承租期間內(nèi)因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營(yíng)管理不善而無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而無(wú)力支付預(yù)先約定的房租，這就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商無(wú)法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進(jìn)行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級(jí)履約能力進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強(qiáng)實(shí)力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險(xiǎn)最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進(jìn)行綜合性考量，很多開發(fā)商在進(jìn)行招商的過程中知識(shí)單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽(yù)和形象，也會(huì)因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營(yíng)困難造成退租。這種情況會(huì)在很大程度上延長(zhǎng)招商時(shí)間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

通過公平的法律法規(guī)確定購(gòu)房者和開放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購(gòu)房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營(yíng)管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購(gòu)房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營(yíng)的合同，因?yàn)檫@種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商也要公平公正的分配整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對(duì)這一問題開發(fā)商可以在進(jìn)行分割的過程中成立業(yè)主委員會(huì)，通過業(yè)主委員會(huì)對(duì)商場(chǎng)未來經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行總體性的規(guī)劃管理，具體運(yùn)作層面要確定每個(gè)利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨(dú)成立的物業(yè)委員會(huì)的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費(fèi)用的收取管理和分?jǐn)?，商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)可能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，而在后期增加多余的管理費(fèi)，讓很多消費(fèi)者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國(guó)開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場(chǎng)空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開發(fā)出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的過程中要整合好各個(gè)方面的力量，同時(shí)要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，取得預(yù)期的效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 夏聯(lián)喜.商業(yè)地產(chǎn)新兵入門[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011.

[2] 武能堯.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的研究[D].蘇州大學(xué)，2010.