時(shí)間：2023-08-17 15:55:36
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關(guān)鍵詞：項(xiàng)目建設(shè)；前期工作；工程造價(jià)
中圖分類(lèi)號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
對(duì)于工程項(xiàng)目的承接以及建設(shè)的全過(guò)程，一般來(lái)說(shuō)，從制定項(xiàng)目建議書(shū)開(kāi)始，然后是對(duì)項(xiàng)目可行性的研究，之后便是對(duì)項(xiàng)目是否實(shí)施進(jìn)行決策。然后便可以開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)，順利建設(shè)完工經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格后便可以竣工投入使用。企業(yè)如果在工程建設(shè)之前，沒(méi)有制定一整套方案，不能在以上每一個(gè)步驟的過(guò)程中嚴(yán)格控制項(xiàng)目工程造價(jià)，那么就很可能導(dǎo)致工程造價(jià)超出合理計(jì)劃的范圍，最終總的投資額可能超過(guò)預(yù)算。這不僅僅會(huì)造成人力、財(cái)力以及物力的浪費(fèi)，嚴(yán)重時(shí)甚至可能威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)必須能夠?qū)?xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段進(jìn)行牢牢的掌控，把最終的工程造價(jià)控制在預(yù)定的范圍內(nèi)。對(duì)于項(xiàng)目工程造價(jià)的控制方面，項(xiàng)目建設(shè)的前期工作至關(guān)重要。項(xiàng)目建設(shè)的前期工作一般指從項(xiàng)目建議書(shū)開(kāi)始到項(xiàng)目工程準(zhǔn)備建設(shè)的階段。有研究表明，項(xiàng)目建設(shè)的前期工作對(duì)最終的項(xiàng)目工程造價(jià)的影響可以達(dá)到大約85%，而剩下的步驟僅僅對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)造成大約15%的影響而已[1]。當(dāng)前的大部分企業(yè)往往只是注重在項(xiàng)目施工時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格的工程造價(jià)的控制，而對(duì)項(xiàng)目實(shí)施前的工程造價(jià)控制則相對(duì)沒(méi)有那么重視。最終造成企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制效果不理想，出現(xiàn)工程項(xiàng)目的最終實(shí)際造價(jià)超出原來(lái)預(yù)算的情況。企業(yè)要改變這種局面，必須在項(xiàng)目建設(shè)前期工作即對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，這樣才能充分利用好企業(yè)掌握的資源，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。項(xiàng)目建設(shè)前期工作對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
1 正確的項(xiàng)目決策和估算為項(xiàng)目的成功奠定基礎(chǔ)
1.1 正確的項(xiàng)目決策和投資估算是項(xiàng)目成功的開(kāi)始
投資者根據(jù)企業(yè)的需要，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查，縝密的分析后，對(duì)某個(gè)項(xiàng)目是否進(jìn)行投資以及投資資金如何分配等問(wèn)題做出決策。同時(shí)根據(jù)投資的項(xiàng)目工程的情況，估算出項(xiàng)目工程的投資規(guī)模。對(duì)于投資規(guī)模的估算，也成為了項(xiàng)目建議書(shū)以及后面的可行性報(bào)告必不可少的組成部分，可以為項(xiàng)目的決策提供重要的依據(jù)。項(xiàng)目建設(shè)的特殊性決定了前期的決策至關(guān)重要，如果等到開(kāi)始動(dòng)工后，才發(fā)現(xiàn)決策失誤，已經(jīng)動(dòng)工的項(xiàng)目很難能夠做出修改，企業(yè)將因此蒙受巨大的損失。投資估算同樣十分重要，只有經(jīng)過(guò)縝密的計(jì)劃，充分考慮到所投資建設(shè)的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)以及未來(lái)的收益，才能做出準(zhǔn)確、全面的估算，保證項(xiàng)目工程的順利進(jìn)展。
1.2 工程項(xiàng)目決策的過(guò)程
國(guó)家、社會(huì)、行業(yè)等方面的相關(guān)信息都會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目的決策發(fā)揮或多或少的影響。因此，盡可能全面地收集與所投資的工程項(xiàng)目有關(guān)的信息，并對(duì)其做出正確的分析和把握對(duì)做出正確的工程項(xiàng)目決策有著至關(guān)重要的作用。掌握了工程項(xiàng)目相關(guān)的資料，便能夠?qū)κ袌?chǎng)做出準(zhǔn)確的分析，合理分配企業(yè)的資源，制定適合的建設(shè)方案等，從而做出全面的工程項(xiàng)目決策分析。
1.3 提高工程項(xiàng)目決策以及投資估算的合理性的方法
在制定工程項(xiàng)目決策前，必須明確直接責(zé)任人。遵循工程項(xiàng)目決策的正規(guī)程序和科學(xué)的分析，對(duì)多個(gè)決策方案進(jìn)行比較和分析，得出最優(yōu)化的方案。在確定投資估算上，可參考過(guò)去已經(jīng)完成的項(xiàng)目的造價(jià)來(lái)進(jìn)行估算。通過(guò)造價(jià)工程師的專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)投資估算的專(zhuān)業(yè)審核，最終做出更加合理、準(zhǔn)確的投資估算。
2 通過(guò)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)控制工程的造價(jià)
2.1 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要性
在做好工程項(xiàng)目的決策以及投資估算后，就可以開(kāi)始設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目。在工程項(xiàng)目所要求、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及合同所規(guī)定的框架內(nèi)，分析項(xiàng)目工程所需要的資源，經(jīng)過(guò)全面周密的考慮，同時(shí)在項(xiàng)目投資估算的范圍內(nèi)，制定出工程項(xiàng)目的施工圖以及設(shè)計(jì)文件。工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是把工程項(xiàng)目從計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的橋梁，優(yōu)秀的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠在現(xiàn)有的投資估算和技術(shù)水平的基礎(chǔ)上，解決工程項(xiàng)目的問(wèn)題。一個(gè)項(xiàng)目工程的優(yōu)劣與其設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞息息相關(guān)。
2.2 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的實(shí)施步驟
首先要收集和所要進(jìn)行的項(xiàng)目工程有關(guān)的信息，從而對(duì)項(xiàng)目工程的布局形成一個(gè)初步的構(gòu)想。然后對(duì)工程項(xiàng)目的擬建地點(diǎn)和工期做出合理的估算，并計(jì)算出項(xiàng)目的總概算?？偢潘慵礊轫?xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，此限額不得超出之前做出的項(xiàng)目的投資估算。然后就是將項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)具體化，對(duì)初步的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行必要的修改。最后，將設(shè)計(jì)方案通過(guò)施工圖的形式表達(dá)出來(lái)，并確定施工圖預(yù)算，以此作為制定標(biāo)底的依據(jù)。
2.3 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)控制的重要性
項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)在很大程度上影響工程造價(jià)的控制。通過(guò)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的施工圖，可以很直觀的反應(yīng)出項(xiàng)目工程的概況。詳細(xì)，嚴(yán)密的項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)能夠有效控制施工階段的造價(jià)，避免工程造價(jià)超出預(yù)算。
2.4 通過(guò)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)有效控制工程造價(jià)
在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的每一個(gè)階段，都盡可能地對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行比較，從而選出最優(yōu)方案。每一個(gè)設(shè)計(jì)階段，都要嚴(yán)格控制在所分配的限額內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證最終的設(shè)計(jì)不能超過(guò)規(guī)定的總的投資估算。設(shè)計(jì)圖紙要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，尤其是對(duì)項(xiàng)目概算以及施工圖預(yù)算要加強(qiáng)審查。同時(shí)如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)超出所分配的限額的情況，要分清責(zé)任，給予處罰。
3 通過(guò)招投標(biāo)以控制工程造價(jià)
招投標(biāo)可以充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)機(jī)制，通過(guò)招投標(biāo)可以使工程的造價(jià)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，提高投資的效率。企業(yè)按照項(xiàng)目建設(shè)的前期工作，編制出工程項(xiàng)目的標(biāo)底。通過(guò)合理，正規(guī)的招投標(biāo)手續(xù)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)制的調(diào)節(jié)下，挑選出最適合承接項(xiàng)目的企業(yè)。既保證了工程的質(zhì)量，也在合理的范圍內(nèi)，降低了項(xiàng)目的預(yù)算。
4 討論
綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)前期工作對(duì)工程造價(jià)具有舉足輕重的影響，體現(xiàn)了企業(yè)管理者對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的把握能力，能夠真正達(dá)到事半功倍的效果[2]。只有從項(xiàng)目建設(shè)的前期就對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，才能既保證了項(xiàng)目工程的順利完成，有將工程的實(shí)際投資額控制在預(yù)算之內(nèi)，真正做到對(duì)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，保證項(xiàng)目工程有好的經(jīng)濟(jì)效益，又能有好的社會(huì)效益。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】建筑項(xiàng)目;設(shè)計(jì)參數(shù);工程造價(jià);模型;估算
對(duì)建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)，是控制工程成本的重要手段，目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)工程的經(jīng)濟(jì)性。而造價(jià)估算工作，需要分析諸多的造價(jià)影響因素。這其中，工程設(shè)計(jì)是不可忽視的一個(gè)方面。通過(guò)分析工程設(shè)計(jì)與造價(jià)之間的關(guān)系，能夠促使設(shè)計(jì)師在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中加入工程經(jīng)濟(jì)性的考慮，從而通過(guò)造價(jià)的預(yù)測(cè)來(lái)為方案決策提供科學(xué)的依據(jù)。
一、工程造價(jià)估算的重要性
對(duì)于一項(xiàng)工程項(xiàng)目而言，造價(jià)是整個(gè)建設(shè)之中始終貫穿的因素之一。工程建設(shè)具有周期長(zhǎng)、規(guī)模大、施工復(fù)雜等特點(diǎn)，因此具有很大的不確定性，在這種情況下就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)格經(jīng)常發(fā)生變化。對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行合理的估算，一方面是工程可行性研究的組成部分，另一方面有利于工程施工的順利開(kāi)展。因此，造價(jià)估算在項(xiàng)目建設(shè)中具有重要的作用，具體包括以下幾點(diǎn)：
（一）指導(dǎo)投資決策
就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，我國(guó)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，快速準(zhǔn)確的對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行估算，成為建筑投資方首要考慮的問(wèn)題。工程造價(jià)決定了工程項(xiàng)目的投資費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行估算，能夠清晰地看到工程建設(shè)所需要的資金，以及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)收益。投資方看到這些數(shù)據(jù)信息，才能夠進(jìn)行投資決策。
（二）控制工程成本
對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行估算，是工程項(xiàng)目必須進(jìn)行的一項(xiàng)工作，因?yàn)楣浪憬Y(jié)果將會(huì)作為控制工程成本的依據(jù)。在成本控制上，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：第一，對(duì)于投資方而言，根據(jù)施工的不同階段，對(duì)成本進(jìn)行估算從而進(jìn)一步控制，最后在工程決算中確定工程項(xiàng)目的最終成本。第二，站在施工方的角度考慮，以工程造價(jià)的估算為依據(jù)，指導(dǎo)成本控制措施，從而實(shí)現(xiàn)以最低的成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)。只有這樣，才能促進(jìn)施工企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。
（三）籌集工程資金
估算工程造價(jià)，同時(shí)也是投資方進(jìn)行資金籌集的重要根據(jù)。只有保證估算方法的高效性，才能準(zhǔn)確計(jì)算出工程項(xiàng)目建設(shè)的所需資金，從而提供給投資方一個(gè)資金額度。另外，如果是向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，這些機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行估算，從而評(píng)估該項(xiàng)目的償還能力。
二、工程造價(jià)的估算模型
（一）定額法
定額法，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是對(duì)分部工程、分項(xiàng)工程的單價(jià)和工程量進(jìn)行估算，然后通過(guò)乘積來(lái)估算工程造價(jià)。定額法的估算分為三個(gè)步驟：第一步，了解工程總體情況，分析工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和特征，使用定額法估算工程投資情況。第二步，以估算指標(biāo)為依據(jù)，對(duì)工程建設(shè)的直接成本、間接成本、利潤(rùn)、稅收等情況進(jìn)行計(jì)算。第三步，對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行匯總處理，從而得到總的工程項(xiàng)目造價(jià)估算。我國(guó)建筑領(lǐng)域大多采用定額法進(jìn)行造價(jià)的估算，它以各個(gè)地區(qū)的生產(chǎn)水平和工作生產(chǎn)率為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，因此能夠反映出一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和主要特點(diǎn)。
定額法的優(yōu)點(diǎn)在于：第一，采用定額法估算工程成本，能夠較為準(zhǔn)確的反映出當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，能夠明確平均勞動(dòng)生產(chǎn)率，這對(duì)于造價(jià)的宏觀調(diào)控具有重要的作用。第二，定額法進(jìn)行成本估算時(shí)操作簡(jiǎn)單，對(duì)于編制人員而言要求并不高，不需要具有豐富的知識(shí)結(jié)構(gòu)就能夠完成工作。定額法的缺點(diǎn)在于：第一，存在一定的滯后性，對(duì)于最新的科學(xué)技術(shù)成果并不能及時(shí)的反映出來(lái)。第二，定額法在計(jì)算過(guò)程中用到的造價(jià)是國(guó)家或地方統(tǒng)一規(guī)定的，對(duì)于投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)而言是不利的。第三，通過(guò)定額法估算工程造價(jià)，并不能反映工程的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)。
（二）實(shí)物法
實(shí)物法，主要是計(jì)算施工中各種資源的消耗和單價(jià)來(lái)估算工程造價(jià)，基本思路也是分為三個(gè)步驟：第一步，對(duì)分部工程、分項(xiàng)工程中用到的人工、材料、機(jī)械費(fèi)用和單價(jià)進(jìn)行計(jì)算，從而確定出直接成本。第二步，將施工中的管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)，作為間接成本。第三步，將直接成本和間接成本匯總，從而得到工程總造價(jià)。
實(shí)物法和定額法相比，主要的優(yōu)點(diǎn)在于能夠根據(jù)市場(chǎng)的情況隨時(shí)變動(dòng)，能夠根據(jù)工程中實(shí)際的情況確定各種資源的利用。因此，實(shí)物法可以反映出市場(chǎng)變化和技術(shù)管理水平，更加合理、更加準(zhǔn)確。但是，它的缺點(diǎn)在于：第一，該方法對(duì)造價(jià)估算的過(guò)程比較繁雜，工作量過(guò)多，對(duì)工作人員的要求也比較高。第二，實(shí)物法操作的基礎(chǔ)是需要很多的工程資料，這對(duì)投資決策和可行性研究而言是不利的。介于以上兩點(diǎn)，實(shí)物法并沒(méi)有真正得到普及使用。
（三）回歸分析法
回歸分析法，是根據(jù)工程建設(shè)中的歷史數(shù)據(jù)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法進(jìn)行加工整理，從而得出和變量之間的關(guān)系，以此來(lái)預(yù)測(cè)工程造價(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化?，F(xiàn)如今，越來(lái)越多的學(xué)者參與到這一方法之中，因此回歸分析法在不斷地完善。
回歸分析法的模型表達(dá)是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），這其中，nj指代回歸系數(shù)，xnj指代工程變量，n指代殘余平方和最小擬合系數(shù)。相關(guān)調(diào)查研究顯示，線(xiàn)性回歸方法結(jié)合解釋模型，能夠使工程造價(jià)估算更加準(zhǔn)確，使誤差控制在5%以?xún)?nèi)。不過(guò)，使用回歸分析法，需要對(duì)工程樣本進(jìn)行分析，因此，準(zhǔn)確率在很大程度上取決于樣本的規(guī)模大小，以及和真實(shí)工程的相似程度。
（四）模糊數(shù)學(xué)法
模糊數(shù)學(xué)法，指的是找到一項(xiàng)與待建工程類(lèi)似的已建工程，通過(guò)模糊數(shù)學(xué)理論確定出兩項(xiàng)工程之間的相似程度，建立數(shù)學(xué)模型后估算出工程的造價(jià)。主要分為四個(gè)步驟完成：第一步，建立數(shù)學(xué)模型，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行估算。第二步，確定模糊關(guān)系的系數(shù)。第三步，計(jì)算加權(quán)海明貼工程進(jìn)度。第四步，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行估算。
這其中，加權(quán)海明貼工程進(jìn)度的計(jì)算是最為重要的環(huán)節(jié)，選擇的樣本越合理，其最終估算的造價(jià)才能越精確。實(shí)踐證明，樣本相似程度選擇好，合理確定評(píng)估系數(shù)，就能夠?qū)⒃靸r(jià)的估算準(zhǔn)確度控制在5%以?xún)?nèi)。
（五）灰色預(yù)測(cè)法
灰色系統(tǒng)是指信息內(nèi)容部分已知、部分未知，基于灰色理論的方程模型被稱(chēng)為GM模型，通過(guò)應(yīng)用GM模型進(jìn)行預(yù)測(cè)就是灰色預(yù)測(cè)。具體來(lái)說(shuō)，使用灰色預(yù)測(cè)法在估算工程造價(jià)，需要找出一項(xiàng)類(lèi)似于待建工程的已建工程，分析兩個(gè)工程之間的灰色聯(lián)系，從而使用已建工程的造價(jià)資料來(lái)預(yù)測(cè)待建工程的造價(jià)。其步驟分為四步：第一步，確定系統(tǒng)的主導(dǎo)因素和關(guān)聯(lián)因素。第二步，分別對(duì)主導(dǎo)因素和關(guān)聯(lián)因素建立GM模型。第三步，從GM模型出發(fā)，建立系統(tǒng)方程。第四步，對(duì)系統(tǒng)方程求解，對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行累計(jì)還原，從而得到預(yù)測(cè)值。
灰色預(yù)測(cè)法是一種新型的造價(jià)估算方法，顯著的特點(diǎn)是簡(jiǎn)便、快速。但是，由于影響造價(jià)的因素有很多，所以對(duì)不同因素進(jìn)行預(yù)測(cè)其結(jié)果是不同的。為了提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，就應(yīng)該對(duì)預(yù)測(cè)因素進(jìn)行合理優(yōu)化。
（六）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法
人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型是一種非線(xiàn)性自適應(yīng)的動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，它是由數(shù)量較多、較簡(jiǎn)單的神經(jīng)元連接形成的，這一系統(tǒng)的應(yīng)用始于上個(gè)世紀(jì)90年代。使用這種方法來(lái)估算工程造價(jià)，主要分為三個(gè)步驟，即模塊建立、模塊訓(xùn)練、模塊測(cè)試。在模塊的建立中，要確定造價(jià)的影響因素，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，選擇網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和內(nèi)部規(guī)則等。網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)體系由輸入層、輸出層、隱含層組成，造價(jià)影響因素在輸入層的幫助下進(jìn)入結(jié)構(gòu)體系之中，隱含層對(duì)信息進(jìn)行特征的提取，最后在輸出層的作用下進(jìn)行匯總，從而得到造價(jià)的估算值。訓(xùn)練模塊主要負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集，以及制定網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)準(zhǔn)則。測(cè)試模塊能夠?qū)㈩A(yù)算造價(jià)和實(shí)際造價(jià)相對(duì)比，從而評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)精度。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法的優(yōu)點(diǎn)在于適應(yīng)性強(qiáng)、學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，造價(jià)估算的準(zhǔn)確度高。但是缺點(diǎn)是在運(yùn)行過(guò)程中可能會(huì)陷入局部極小點(diǎn)，從而增大了誤差。
三、設(shè)計(jì)參數(shù)分析下的造價(jià)估算模型的應(yīng)用
（一）模型的建立
所謂結(jié)構(gòu)模型，就是利用有向連接圖來(lái)表明系統(tǒng)不同環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，從而建立一個(gè)幾何體的系統(tǒng)模型。模型建立的過(guò)程中，會(huì)涉及到ISM（解釋結(jié)構(gòu)模型）技術(shù)，它是建立結(jié)構(gòu)模型最為常用的方法。應(yīng)用ISM，主要的優(yōu)點(diǎn)在于能夠把復(fù)雜的系統(tǒng)分解成為數(shù)量較多的子系統(tǒng)，然后在經(jīng)驗(yàn)值和計(jì)算機(jī)的幫助下，將系統(tǒng)構(gòu)建成為多級(jí)遞階的結(jié)構(gòu)。
另外，在研究建筑設(shè)計(jì)參數(shù)和造價(jià)之間的關(guān)系時(shí)，各個(gè)參數(shù)之間的制約和影響比較繁雜，且不同的參數(shù)對(duì)工程造價(jià)的影響程度和側(cè)重點(diǎn)也是不同的，因此，在研究過(guò)程中可以加入ISM技術(shù)，它能夠深入分析參數(shù)變化對(duì)造價(jià)造成的影響。綜上，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行估算時(shí)，想要提高估算的效率和準(zhǔn)確度，可以選用層級(jí)較高的設(shè)計(jì)參數(shù)，同時(shí)選用指標(biāo)估算、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方式。
（二）模型的運(yùn)算
運(yùn)用ISM模型對(duì)設(shè)計(jì)參數(shù)分析的步驟如下：第一步，確定研究系統(tǒng)，對(duì)系統(tǒng)中各種元素之間的關(guān)系進(jìn)行梳理;第二步，制作網(wǎng)絡(luò)圖，能夠表達(dá)出各種元素之間的關(guān)系。這其中，邏輯關(guān)系的建立十分重要，在不同的邏輯關(guān)系下能夠得出不同的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖。因此，制定網(wǎng)絡(luò)圖的前提是分析各項(xiàng)設(shè)計(jì)參數(shù)之間的相互影響關(guān)系。這個(gè)過(guò)程中，不僅要用到數(shù)學(xué)知識(shí)，同時(shí)還要涉及到結(jié)構(gòu)工程、建筑學(xué)、建筑配套系統(tǒng)等學(xué)科，以及相對(duì)豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。第三步，在各種要素的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖基礎(chǔ)上，建立系統(tǒng)要素的鄰接矩陣。第四步，以鄰接矩陣為依據(jù)，通過(guò)計(jì)算得到可達(dá)矩陣。第五步，對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行層級(jí)劃分，具體來(lái)說(shuō)，這個(gè)矩陣中的元素列向量包含的元素個(gè)數(shù)是不相同的，以包含數(shù)量為劃分依據(jù)，含量最多的就排列在矩陣的最左邊，含量少的排列在右邊，依次排列。第六步，對(duì)各元素之間的層級(jí)關(guān)系、相互制約和影響進(jìn)行分析，從而得出元素之間的關(guān)系結(jié)構(gòu)圖，并且實(shí)現(xiàn)抽象圖和影響關(guān)系之間的相互轉(zhuǎn)化。
（三）模型的分析
在該模型中，由于參數(shù)的設(shè)計(jì)比較多，因此其中一項(xiàng)參數(shù)發(fā)生變化，就有可能引起其它參數(shù)發(fā)生變化，并最終影響到工程造價(jià)的估算。舉例來(lái)說(shuō)，在墻體設(shè)計(jì)上，外墻造價(jià)在總墻體造價(jià)上占據(jù)很大的比例，但是墻體的設(shè)計(jì)往往會(huì)受到其它因素的影響和制約，例如裝修、通風(fēng)、電力等。因此，如果只把外墻作為主要的設(shè)計(jì)參數(shù)來(lái)控制造價(jià)，就是不合理的。
通過(guò)ISM的分析，設(shè)計(jì)參數(shù)層級(jí)越高，對(duì)造價(jià)的影響就越大。在設(shè)計(jì)參數(shù)系統(tǒng)中，建筑規(guī)模是第一層級(jí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，就可以依據(jù)建筑規(guī)模進(jìn)行估算。隨著設(shè)計(jì)方案的進(jìn)一步發(fā)展，建筑的形狀、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等各種元素，都是估算體系中的一部分。只有將所有影響因素都考慮在內(nèi)，才能夠提高估算的準(zhǔn)確性。以ISM模型中前4個(gè)層級(jí)為例，通過(guò)建立估算模型，來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)參數(shù)進(jìn)行量化處理：
（四）基于ISM的多元線(xiàn)性回歸估算分析
將ISM技術(shù)和多元回歸分析結(jié)合在一起來(lái)應(yīng)用，通過(guò)快速估算模型的建立，能夠?qū)⒃靸r(jià)估算誤差控制在5%以?xún)?nèi)。因此，該種方法的造價(jià)估算準(zhǔn)確率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它方式的估算。因此我們可以得出結(jié)論，將ISM模型和多元回歸結(jié)合在一起，能夠在造價(jià)估算中發(fā)揮較好的作用。
應(yīng)用這種方法進(jìn)行造價(jià)估算工作時(shí)，如果誤差比較大，就應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)參數(shù)之間的關(guān)系進(jìn)行分析與研究。建立多元回歸分析模型時(shí)要注意：第一，自變量的選擇，應(yīng)該是數(shù)量比較多的設(shè)計(jì)參數(shù);第二，要收集到盡量多的工程造價(jià)信息。
結(jié)語(yǔ)
綜上所述，通過(guò)本文分析我們可以看出，為了提高工程造價(jià)估算的準(zhǔn)確性，在工作中應(yīng)該使用科學(xué)、客觀的方法，并且保證模型的高效性、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在建筑設(shè)計(jì)參數(shù)分析模型之下進(jìn)行造價(jià)估算的方法，經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明具有很好地成本控制效果，能夠最大程度上節(jié)約資源，因此使用價(jià)值顯著，滿(mǎn)足建筑行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從而促進(jìn)我國(guó)建筑行業(yè)的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.
Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment
中圖分類(lèi)號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：資本存量 永續(xù)盤(pán)存法 改進(jìn)
中圖分類(lèi)號(hào)：F221 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-4914(2011)05-073-02
關(guān)于當(dāng)代中國(guó)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)的很多實(shí)證研究中都需要計(jì)算資本存量K這個(gè)指標(biāo)，特別是關(guān)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資效率和TFP的研究，所以確定資本存量K顯得尤為重要。
在關(guān)于中國(guó)資本存量的相關(guān)研究中。眾多學(xué)者幾乎都采取了各自不同的測(cè)算方法，而他們所得出的數(shù)據(jù)間卻又存在很大的差距。K測(cè)量的不準(zhǔn)確必然會(huì)影響到后續(xù)研究的可靠性和準(zhǔn)確性，所以盡量完善測(cè)算方法是非常有必要的。
眾多學(xué)者在對(duì)資本存量的估算過(guò)程中，應(yīng)用最多的方法之一是“永續(xù)盤(pán)存法”，筆者在學(xué)習(xí)資本存量估算K的研究過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)在測(cè)算時(shí)，特別是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究時(shí)，應(yīng)用簡(jiǎn)單算法還有一點(diǎn)可以改進(jìn)的地方，在這里寫(xiě)出來(lái)以便共同探討改進(jìn)。
估算資本存量的方法主要有1951年戈德史密斯(Goldsmith)開(kāi)創(chuàng)的永續(xù)盤(pán)存法和1995年喬根森(Jorgenson)提出的資本租賃價(jià)格度量法。用永續(xù)盤(pán)存法計(jì)算資本存量能夠充分利用較長(zhǎng)時(shí)期連續(xù)的、相對(duì)可靠的投資統(tǒng)計(jì)資料，并可以任意選用某一存量資料較為齊全的年份作為基期往前或往后逐年遞推，因此得到廣泛的應(yīng)用。目前OECD定期公布10個(gè)成員國(guó)的資本存量數(shù)據(jù)，就是利用永續(xù)盤(pán)存法得到的。
永續(xù)存盤(pán)法的具體步驟包括：通過(guò)普查或根據(jù)一定的假定，估算出某一計(jì)算基期的全社會(huì)資本存量；取得各年份產(chǎn)業(yè)部門(mén)的投資數(shù)字，并將按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算的各年投資額分別換算成按可比價(jià)格計(jì)算的投資額；按每年投資額中各類(lèi)資產(chǎn)的投資構(gòu)成，以專(zhuān)門(mén)調(diào)查測(cè)算的各類(lèi)資產(chǎn)平均使用年限(從投入使用到完全報(bào)廢的時(shí)間)為依據(jù)，測(cè)算出每年資本報(bào)廢的價(jià)值，并予以匯總；從歷年投資額中扣除報(bào)廢總值，得出各年資本的實(shí)際增量；根據(jù)上年資本存量加本年資本增量等于本年資本存量的原理，推算出歷年資本存量的數(shù)字。
用公式簡(jiǎn)單表示就是：
K1=K1-1+It-D1=Kt-1+I1t=Kt-1+I1-FCt-1×δ (1)
其中，Kt、Kt-1分別表示第t年和t-1年的資本存量，It、I1t、D1表示第t年投資、凈投資和折舊，F(xiàn)Ct-1表示第t-1年的資本存量，δ表示折舊率。目前關(guān)于我國(guó)歷年資本存量估算的研究大都是在永續(xù)盤(pán)存法的基礎(chǔ)上，根據(jù)各自研究的需要，采取了一些替代方法和不同的指標(biāo)進(jìn)行的。
關(guān)于資本存量的計(jì)算，目前的焦點(diǎn)是中國(guó)資本存量的計(jì)算，而地方資本存量的計(jì)算研究較少。本文試圖在分析比較已有研究成果的基礎(chǔ)上，采用簡(jiǎn)單計(jì)算方法，對(duì)地方資本存量的估算提出一點(diǎn)改進(jìn)意見(jiàn)。
一、已有的研究成果及比較
在對(duì)我國(guó)歷年資本存量進(jìn)行估算的研究中，
張軍擴(kuò)(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)的工作受到人們的廣泛關(guān)注。沈坤榮(1999)、胡鞍鋼(1999)、王小魯和樊綱(2000)、鄒至莊(2000)、王金營(yíng)(2001)、張軍(2002、2003)、李治國(guó)與唐國(guó)興(2003)、何楓(2003)等也是比較有影響的?？傮w來(lái)看，已有研究的主要估算步驟為：估算基期年的資本存量；估算各年資本存量的凈增加額(本年資本存量增加額扣除上一年固定資本存量折舊額)；在基期資本存量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，逐年累計(jì)各年的資本存量?jī)粼黾又担瑥亩玫揭院笕舾赡攴莸馁Y本存量。
這一過(guò)程涉及四個(gè)關(guān)鍵變量：基年資本存量K1的估計(jì)、當(dāng)年投資It或凈投資It′的選取，各年資本折舊率δ的選擇、固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)的確定。由于各學(xué)者對(duì)資本存量的前提假設(shè)、估算方法以及選取指標(biāo)不盡相同，因而所得出的結(jié)論相差較大。綜觀已有的研究，其差異也主要圍繞這三個(gè)步驟所涉及的四個(gè)重要變量展開(kāi)。
(一)關(guān)于基期資本存量K1的確定
大多數(shù)學(xué)者的研究選定1952年或1978年為初始年。
張軍擴(kuò)(1991)采用美國(guó)學(xué)者珀金斯(1989)的假定(我國(guó)1953年的資本存量與國(guó)民收入比為3)，推斷1952年的資本存量為2000億元(1952年價(jià))。王金營(yíng)(2001)、何楓(2003)也沿用了這一假定，推算出了1952年的資本存量。
賀菊煌(1992)分別估算了生產(chǎn)性資本和非生產(chǎn)性資本存量。他假定的前提是經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)政策相對(duì)的穩(wěn)定性，直接依據(jù)相應(yīng)年份的積累數(shù)據(jù)，推算出1964年的生產(chǎn)性資產(chǎn)以及1990年住宅價(jià)值，并假定該年住宅價(jià)值占非生產(chǎn)性資產(chǎn)價(jià)值70％，估算出當(dāng)年的非生產(chǎn)性資產(chǎn)價(jià)值；然后，他在這兩個(gè)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上推算其他年份的資本存量數(shù)據(jù)。這一研究結(jié)果也被張軍(2002)所采用。
Chow(1993)對(duì)積累數(shù)據(jù)的處理則比較細(xì)致。他假定1952年農(nóng)業(yè)產(chǎn)出340億元中，土地、資本分別貢獻(xiàn)40％和25％，兩者的年貢獻(xiàn)率均為19％，從而得到農(nóng)業(yè)的初始資本存量，再加上其他部門(mén)的資本存量，得出1952年包括土地在內(nèi)的資本存量為1750億元，若不包括土地則為1030億元(1952年價(jià))。為了避免資本存量初值估算不準(zhǔn)確影響對(duì)總量生產(chǎn)函數(shù)的估計(jì)，他還把資本存量初值范圍定為1550億至1950億元。此后，李治國(guó)和唐國(guó)興(2003)直接采用Chow(1993)的1978年年末資本值為初始資本量。
胡鞍鋼(1999)只估算了1978年我國(guó)固定資產(chǎn)存量為5500億元(1978年價(jià))。同時(shí)如果假定1978年固定資本存量是GDP的1.5倍，也可得到相近的結(jié)果。張軍和章元(2003)則利用上海市的歷史數(shù)據(jù)、全國(guó)工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)原值和凈值數(shù)據(jù)，并在考慮農(nóng)業(yè)資本存量后，分別測(cè)算出若干個(gè)1952年我國(guó)資本存量估算值，選定800億元(1952年價(jià)，不包括土地)為1952年我國(guó)資本存量。
可以看出。這些研究中關(guān)于初始年份資本存量值的估算方法很不一致，估算的數(shù)據(jù)差異也很大，這為利用估算的數(shù)值進(jìn)一步開(kāi)展研究工作帶來(lái)了困難。
(二)關(guān)于當(dāng)年投資lt或凈投資It′的選取
張軍擴(kuò)(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)都采用積累來(lái)表示新增凈投資。但隨著我國(guó)統(tǒng)計(jì)體系的變更，1993年起統(tǒng)計(jì)資料不將公布積累數(shù)據(jù)，這給后續(xù)的研究帶來(lái)了困難。鄒至莊(2000)依據(jù)國(guó)民收入核算原理，“從1978年價(jià)的官方實(shí)際GDP數(shù)據(jù)中減去實(shí)際消費(fèi)和實(shí)際凈出口，
得到實(shí)際總投資”，并將實(shí)際總投資乘以當(dāng)年凈投資與總投資之比，得到實(shí)際凈投資。與此同時(shí)，張軍和章元(2003)發(fā)現(xiàn)“積累”和“全社會(huì)固定資產(chǎn)投資”的主體是一致的，他們利用生產(chǎn)性積累和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1954―1993年以來(lái)的增長(zhǎng)率波動(dòng)的相似性，并假定兩者增速基本保持一致，擬合出1993年以后各年的生產(chǎn)性積累。
另一具有代表性的人物是王小魯，他直接使用統(tǒng)計(jì)年鑒中的固定資本形成，在數(shù)據(jù)銜接上就顯得比較勉強(qiáng)。
(三)關(guān)于固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)的折算
長(zhǎng)期以來(lái)，由于缺乏固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)，大多數(shù)學(xué)者都是用其他的指數(shù)來(lái)代替。Chow(1993)使用積累隱含價(jià)格指數(shù)。他發(fā)現(xiàn)1952―1983年該指數(shù)基本不變，于是從1984年起對(duì)積累進(jìn)行平減。在隨后的研究中，他又利用國(guó)民收入恒等式得到實(shí)際凈投資序列，從而折算出1978年以來(lái)的投資隱含平減指數(shù)，并認(rèn)為這一指數(shù)比較穩(wěn)定。此外，李治國(guó)和唐國(guó)興(2003)、張軍與章元(2003)還利用上海的數(shù)據(jù)擬合出全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)，以此取代全國(guó)指數(shù)。不過(guò)，目前學(xué)術(shù)界最為常見(jiàn)的做法是以GDP平減指數(shù)來(lái)代替，如王小魯(2000)即是采用此種方法。
(四)關(guān)于資本折舊
已有的研究成果對(duì)折舊的估算大致可以分為兩種方法。一種是根據(jù)官方公布的折舊率或折舊額進(jìn)行估算。如鄒至莊(2000)利用國(guó)民收入恒等式算出1978～1982年的折舊額，再進(jìn)行調(diào)整，然后又匯總各省折舊得到1983―1998年全國(guó)折舊額，從而得到1978―1998年的折舊。他的數(shù)據(jù)和方法基本為李治國(guó)和唐國(guó)興(2003)所采用，后者還指出利用國(guó)民收入恒等式推算折舊會(huì)產(chǎn)生數(shù)值高估問(wèn)題。另一種是按照自己提出的折舊率進(jìn)行估算，如王小魯(2000)統(tǒng)一使用，5％的折舊率；王金營(yíng)(2001)考慮了不同時(shí)期固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域和技術(shù)進(jìn)步的影響，提出固定資產(chǎn)折舊率在1952―1977年、1978―1990年、1990年以后分別為3％、5％、5.5％。與此不同的是，張軍擴(kuò)(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)及張軍(2003)采用積累額作為資本存量?jī)粼黾宇~，因而完全避開(kāi)資本折舊問(wèn)題。鑒于折舊核算的困難，沈坤榮(1997)、何楓等(2003)索性忽略了折舊問(wèn)題。
二、對(duì)中國(guó)資本存量K的再估計(jì)
關(guān)于初始年份的選擇，在這里考慮到資本存量K對(duì)經(jīng)濟(jì)研究的意義以及數(shù)據(jù)獲得的難易程度，選定1978為初始年；為了簡(jiǎn)化，統(tǒng)一選取全社會(huì)固定資本投資作為當(dāng)年投資；固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)的折算，則采用目前學(xué)術(shù)界最為常見(jiàn)的做法：以GDP平減指數(shù)來(lái)代替；資本折舊采用王小魯(2000)提出的折舊率計(jì)算，統(tǒng)一使用5％的折舊率。
(一)已有研究成果介紹
大多數(shù)學(xué)者在估計(jì)各省資本存量K的時(shí)候，假設(shè)全社會(huì)固定資本投資時(shí)間序列可近似用式(1)表示：
I(t)=I(O)eλt (2)
那么第一期的資本存量可以用式(2)求出：
K(1)[I(t)dt=I(0)eλ／λ (3)
用δ表示折舊率，則資本存量可以用式(3)求出：
K(t)=K(t-1)(1－8)=I(t) t=2，3，4，……，23 (4)
(二)估算方法的改進(jìn)
仿照大多數(shù)學(xué)者的估計(jì)方法，用每年的投資來(lái)估算固定資產(chǎn)存量。假設(shè)投資按指數(shù)的形式增加入，如(2)式。其中，λ是投資的增長(zhǎng)率，I(t)是第t年的投資，運(yùn)用Chou(1995)的方法，假設(shè)第一期的資本存量是過(guò)去投資的加總，選擇一個(gè)固定的折舊率5％做如下迭代：
K(1)＝K(0)(1－δ)+I(1)
=K(－1)(1―δ)2+I(0)(1-δ)+I(1)
=K(－1)(1－δ)1+t+I(-t+1)(1-δ)t+I(t+2)(1-δ)t-1+…+I(0)
=K(-t)(1-δ)1+t+I(0)eλ((1-δ／eλ)t+(1-δ／eλ)t-1++1)
1-(1-δ／eλ)t-1
=K(-t)(1-δ)t-1+I(0)eλ―――――
1－l-δ／eλ
所以當(dāng)t∞時(shí)，K(1)＝－I(0)eλ／1-(1-δ)eλ，這就是第一年的資本存量。
其他數(shù)值的計(jì)算方法同上。那么K1計(jì)算的微小改進(jìn)，對(duì)于計(jì)算的資本存量數(shù)據(jù)走勢(shì)產(chǎn)生了一定的影響，改進(jìn)后的計(jì)算方法使得計(jì)算出來(lái)的結(jié)果是一條光滑的指數(shù)形式曲線(xiàn)，符合實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展規(guī)律。通過(guò)圖形表現(xiàn)如下：
(三)關(guān)于中國(guó)資本存量K1的估計(jì)
本文數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010，使用的計(jì)算軟件是Eviews3，1，通過(guò)計(jì)算得出I(0)=874.792749，k=0.103578，應(yīng)用公式計(jì)算出K(I)=6762.60，其他年份的全社會(huì)資本存量應(yīng)用遞推公式K(t)=K(t-1)(1-δ)+I(t)(t=2，3，……，32)計(jì)算。
具體數(shù)值如下：
三、不同估算方法數(shù)值的比較
根據(jù)已有計(jì)算，我們將賀菊煌所測(cè)算的1990年不變價(jià)用我們上文所估算的固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)折算成1978年不變價(jià)為2014億元。他們的計(jì)算結(jié)果比較如下：
上面的對(duì)比說(shuō)明他們估算結(jié)果之間的差距很大，這也和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較復(fù)雜有關(guān)，因此在計(jì)算方法上進(jìn)行不斷改進(jìn)是非常有必要的。本文在估算資本存量的過(guò)程中所考慮的因素相對(duì)簡(jiǎn)單，避免了應(yīng)用永續(xù)盤(pán)存法在后續(xù)的估算過(guò)程中出現(xiàn)拐折情況，同時(shí)也沒(méi)有出現(xiàn)極值，因此我們認(rèn)為使用這一方法進(jìn)行估算固定資本存量，特別是估算地方固定資本存量的時(shí)候，不僅簡(jiǎn)單而且實(shí)用。
參考文獻(xiàn)：
1.張軍擴(kuò)“七五”期間經(jīng)濟(jì)效益的綜合分析――各要素對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率測(cè)算[J].經(jīng)濟(jì)研究，1991(4)
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8.鄒至莊.2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景[A].快速增長(zhǎng)沒(méi)有終結(jié)――中外專(zhuān)家看中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力[C].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000
關(guān)鍵詞：農(nóng)村資本；資本存量；資產(chǎn)投資
中圖分類(lèi)號(hào)：F032.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）04-0-02
一、資本存量估算綜述
1951年，戈德史密斯(Goldsmith)開(kāi)創(chuàng)性的運(yùn)用永續(xù)盤(pán)存法定期估計(jì)美國(guó)年度資本存量，20世紀(jì)70年代，美國(guó)商務(wù)部開(kāi)始運(yùn)用永續(xù)盤(pán)存法進(jìn)行年度資本存量的正式估計(jì)，目前，國(guó)際上測(cè)量資本存量的通用方法就是永續(xù)盤(pán)存法(Perpetual Inventory Method)。
近年來(lái)，運(yùn)用永續(xù)盤(pán)存法估計(jì)中國(guó)資本存量的文獻(xiàn)很多，代表性的文獻(xiàn)主要在3個(gè)層面展開(kāi)：一是估計(jì)全國(guó)的資本存量，代表性的文獻(xiàn)有賀菊煌(1992)、Chow(1993)、Young(2000)、李治國(guó)和唐國(guó)興(2003)、張軍和章元(2003)等。盡管都是采用永續(xù)盤(pán)存法估計(jì)，由于在指標(biāo)選擇等上缺乏一致性，所估算的結(jié)果有較大出入。張軍和章元(2003)對(duì)此做了綜述；二是省份資本存量的估計(jì)。張軍等(2004)做了十分細(xì)致而具有意義的工作，估計(jì)并公布了全國(guó)30個(gè)省自治區(qū)市1952-2000年的物質(zhì)資本存量，徐現(xiàn)祥等(2010)系統(tǒng)地估計(jì)我國(guó)1978-2002年各省區(qū)三次產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)資本存量，為學(xué)術(shù)界的研究提供了有益啟示。三是產(chǎn)業(yè)的資本存量。吳方衛(wèi)(1999)則估計(jì)了我國(guó)1980-1997年的農(nóng)業(yè)資本存量，黃勇峰等(2002)對(duì)1978-1995年間中國(guó)制造業(yè)及其14個(gè)主要工業(yè)的資本存量進(jìn)行了估算，方法很細(xì)致。
上述文獻(xiàn)都是以永續(xù)盤(pán)存法為基礎(chǔ)進(jìn)行的進(jìn)行估算，值得注意的是，這些估算因關(guān)鍵變量選擇的方法存在一定的差異，導(dǎo)致資本存量的估算結(jié)果也有所不同。本文以研究農(nóng)村資本形成為主，在借鑒上述相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上對(duì)農(nóng)村地區(qū)資本存量進(jìn)行估算。
二、資本存量的估算方法
物質(zhì)資本存量的測(cè)算一般有兩種方法：Hedonic評(píng)估法(Hedonic valuation，簡(jiǎn)稱(chēng)HV法)和永續(xù)盤(pán)存法?，F(xiàn)在被OECD國(guó)家廣泛采用的方法就是戈德史密斯于1951年開(kāi)創(chuàng)的永續(xù)盤(pán)存法，該方法包括4個(gè)基本步驟：①確定基期資本存量；②對(duì)現(xiàn)行價(jià)格的投資序列進(jìn)行縮減以得到一個(gè)可比價(jià)格投資序列；③確定合適的資本重置率；④采用永續(xù)存盤(pán)公式估算出資本存量序列。資本存量估算的資本公式可以表達(dá)為：
其中Kt和Kt-1分別表示第t年和第t-1年資本存量，δt為第t年折舊率(或資本重置率)，It為第t年的新增投資額?，F(xiàn)有研究基本都是在永續(xù)盤(pán)存法的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，但是細(xì)節(jié)處理上卻有很大的差別，具有代表性的國(guó)內(nèi)測(cè)算資本存量的公式有：
(1)鄒至莊(chow，1993)的測(cè)算公式為：(RNIt為第t年實(shí)際凈投資)；
(2)賀菊煌(1992)的測(cè)算公式為：(Rt為第t年的積累)；
(3)王小魯和樊綱(2000)的測(cè)算公式為：(GIt為固定資本，GSt為折舊，PIFt為固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù))
(4)宋海巖等(2003)的測(cè)算公式為：，其中g(shù)t表示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率；
(5)李治國(guó)和唐國(guó)興(2003)的測(cè)算公式：(RNIt為第t年實(shí)際凈投資)，凈投資=總投資—折舊；
(6)張軍和章元(2003)的測(cè)算公式：(Rt為第t年的積累)。
三、資本存量估計(jì)的關(guān)鍵變量選擇
采用永續(xù)盤(pán)存法的四個(gè)步驟對(duì)資本存量進(jìn)行估算，必然要面臨以下幾個(gè)關(guān)鍵變量的處理：基年資本存量，經(jīng)濟(jì)折舊率(資本重置率)，固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)，當(dāng)年投資。
1.基年資本存量
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行性研究
房地產(chǎn)投資可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、適用性、技術(shù)先進(jìn)性、建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析和綜合評(píng)價(jià)，針對(duì)擬投資項(xiàng)目該如何投資建設(shè)，得出較科學(xué)的意見(jiàn)，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。而財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究中的重要一環(huán)。投資項(xiàng)目旨在最大限度地獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)正是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投資估算、市場(chǎng)需求和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境進(jìn)行分析，從財(cái)務(wù)角度預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)可能產(chǎn)生的投資回報(bào)和經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目的可行性研究提供依據(jù)和支撐，為投資決策提供幫助。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，首先要估算出項(xiàng)目的投資成本、收入、稅金和利潤(rùn)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，然后據(jù)此計(jì)算出相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，判斷項(xiàng)目是否可行或從中選擇最佳方案。
以某房地產(chǎn)公司擬投資建設(shè)青年公寓項(xiàng)目為例,簡(jiǎn)要介紹財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本方法和步驟。
1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備和估算在進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)前應(yīng)對(duì)必要的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)地的收集整理，對(duì)需要用到的各類(lèi)參數(shù)可采用同行業(yè)或相關(guān)的行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)。
1.1 項(xiàng)目總收入估算根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、交通條件、物業(yè)檔次、周?chē)h(huán)境等，和對(duì)本項(xiàng)目附近地區(qū)的具有競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況進(jìn)行個(gè)案分析，得出住宅均價(jià)為4500元/平方米。項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為3.67億元（詳見(jiàn)表1-1“經(jīng)營(yíng)收入估算表”）
表1-1經(jīng)營(yíng)收入估算表
