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關(guān)鍵詞：PPP融資模式 地方政府 債務(wù)風(fēng)險
在經(jīng)濟高速發(fā)展當(dāng)下，不可避免的存在債務(wù)危機，也是影響經(jīng)濟復(fù)蘇的重要因素。我國在2009年金融危機洗禮后，地方政府提出了高達18億元的投資計劃，促使地方政府債務(wù)規(guī)模巨大，且增長率飆升。地方政府債務(wù)是一把雙刃劍，在拉動民生建設(shè)，累積經(jīng)濟增長資本的同時，風(fēng)險也不斷累積。
一、PPP融資模式概述
（一）PPP模式的定義及優(yōu)勢分析
PPP融資模式是一種新的合作方式，是對公共部門與私人企業(yè)合作融資模式的簡稱，主要指政府和企業(yè)就某些項目，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益項目等，達成的相互合作意識，能夠最大化的實現(xiàn)預(yù)期效果。它同傳統(tǒng)的融資模式相比較而言，能夠?qū)㈨椖亢献黠L(fēng)險分攤，通過新的資金來源，提高公共服務(wù)效率，增加經(jīng)濟收入，推動城鎮(zhèn)化建設(shè)，有效的化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，最終實現(xiàn)政府、企業(yè)的雙贏局面。當(dāng)然，PPP的形式多樣，包括管理協(xié)議、BOO/BOT/BLT/BOOT、運營維護協(xié)議、非公共機構(gòu)擁有等，與BT、BOT存在明顯的差別，它更注重項目管理，貫穿于整個項目建設(shè)管理運營過程，無論是項目前期科研，還是項目立項都全程參與。這樣一種新的融資模式，促進了政府企業(yè)對項目的參與，使得雙方在長期合作中信息更加對稱。
對于政府而言，采用PPP融資模式能夠有效降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的公共開支，通過引進社會資本來環(huán)節(jié)地方政府債務(wù)風(fēng)險，同時政府利用PPP模式還能夠提高項目運作效率。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止2013年6月，我國省市縣三級地方政府債務(wù)達17.89萬億元，較2012年增加12.6%。2014年的償付債務(wù)占21.89%，也就是地方政府需償還的債務(wù)金額增加至2.4萬億元。這就需要在PPP模式下身兼發(fā)起者、監(jiān)督者、管理者的政府，積極探尋化解地方政府債務(wù)風(fēng)險的途徑。而對于PPP融資模式下的企業(yè)，這是一個最佳的分享城鎮(zhèn)化紅利的契機，可以最大化的利用自身的優(yōu)勢，將資金、技術(shù)、管理等投入項目建設(shè)中，與公共部門共同承擔(dān)項目風(fēng)險，獲得更多的收益。
（二）PPP模式存在的風(fēng)險
當(dāng)然在政府大力支持下蓬勃發(fā)展的PPP模式也不是絕對成功的，因為系列因素也會給地方政府帶來一定風(fēng)險。通常PPP項目常見的風(fēng)險有3種，金融風(fēng)險、市場風(fēng)險與政策法律風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險屬性、數(shù)量的不同，可以從政府、項目企業(yè)、發(fā)起人三個不同主體的角度進行風(fēng)險分析。而在進行風(fēng)險分析的過程中，涉及涵蓋了風(fēng)險角度、變量、主要風(fēng)險、解決措施等多方面，利于更好的化解風(fēng)險，保證項目的順利進展。
二、應(yīng)對地方政府債務(wù)風(fēng)險的措施探討
（一）關(guān)于PPP模式下金融風(fēng)險的應(yīng)對之策
金融風(fēng)險是PPP融資模式背景下不可忽視的風(fēng)險，也是地方政府債務(wù)中常見的風(fēng)險之一。為了更好的解決金融風(fēng)險，政府可以通過設(shè)立融資基金或是提供中央財政支持等措施來介入項目建設(shè)，使得融資更加的便利可行。當(dāng)然政府的資金提供促進了項目建設(shè)的順利籌備啟動，也有效的降低了融資成本，待項目步入正軌后，政府的融資基金就可以逐漸退出項目建設(shè)，確保政府、發(fā)起人、項目企業(yè)三者間承擔(dān)的金融風(fēng)險公平。
在出現(xiàn)通貨膨脹、利率風(fēng)險等我問題時，政府也可以采取相應(yīng)的對策來加以防范，如：根據(jù)物價變動指數(shù)調(diào)整合同、建立亞UN期利率協(xié)議、期貨等，有效控制器對項目的影響，最大程度的規(guī)避項目的金融風(fēng)險。當(dāng)然政府在給予PPP模式最大資金支持時，也需要結(jié)合財力狀況成立擔(dān)保有限實體，避免項目風(fēng)險轉(zhuǎn)化為政府財政風(fēng)險。
（二）關(guān)于PPP模式下市場風(fēng)險的應(yīng)對之策
為了應(yīng)對PPP融資模式運營中的市場風(fēng)險，最主要的就是做好項目可行性調(diào)查分析，結(jié)合PPP自身的優(yōu)勢特點，有針對性的選擇適合的項目。從國際PPP模式經(jīng)驗來看，適合的項目都具有幾大特點，包括具有穩(wěn)定的未來現(xiàn)金流，行業(yè)波動性較小，需求穩(wěn)定等。因此，結(jié)合我國國情實際，適用PPP融資模式的項目多為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益項目，如：城市軌道交通建設(shè)、養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施、水電氣供應(yīng)項目等。在進行項目可行性調(diào)查分析時，最大化的考慮是否物有所值，對資本結(jié)構(gòu)、融資成本、預(yù)期利潤、風(fēng)險分擔(dān)、項目效率等進行全面綜合的評估。
（三）關(guān)于PPP模式下政策法律風(fēng)險的應(yīng)對之策
政府政策法律隨著市場環(huán)境變化而改變，是造成PPP融資模式出現(xiàn)政策法律風(fēng)險的主要原因。為了進一步應(yīng)對解決這一風(fēng)險問題，作為PPP模式重要組成者的政府可以出具相應(yīng)的承諾和擔(dān)保，以確定政策法律的連續(xù)穩(wěn)定性，并提出政策變更時的補償救濟之法。首先，政府部門吸取外國實踐經(jīng)驗，并結(jié)合中國實際完善相關(guān)的政策法律體系，通過制定相關(guān)政策法律，為社會資本提供最佳保障，以吸引更多民間資本。這樣不僅能充分調(diào)動企業(yè)的能動性，還能避免政府因現(xiàn)金流量過大造成的丈夫債務(wù)風(fēng)險。
其次，需要制定PPP融資的指導(dǎo)標準，將項目設(shè)計、融資、建設(shè)、施工等各個環(huán)節(jié)職務(wù)明確規(guī)定，提前預(yù)防可能出現(xiàn)的爭議糾紛，約束PPP模式政策法律風(fēng)險。同時，要進一步建立完善風(fēng)險分擔(dān)機制，使項目建設(shè)的參與者公平的承擔(dān)風(fēng)險，如：政府主要承擔(dān)政策、法律、政治風(fēng)險；企業(yè)承擔(dān)技術(shù)、運營風(fēng)險。當(dāng)然，在進行風(fēng)險承擔(dān)劃分時，也要根據(jù)其風(fēng)險的大小獲得相應(yīng)的回報，才是真正的公平原則體現(xiàn)。
三、結(jié)束語
綜上所述，PPP融資模式是實現(xiàn)地方政府債務(wù)風(fēng)險化解的一大途徑，推動了城鎮(zhèn)化建設(shè)的進度，受到越來越多的關(guān)注。但是在實際操作過程中，還需要最大程度的考慮金融、市場、政策法律風(fēng)險等，尋求最佳的解決之道，循序漸進的推進PPP融資模式的多方應(yīng)用。
參考文獻：
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[2]謝琳璐.PPP融資模式結(jié)構(gòu)的風(fēng)險分擔(dān)探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014（21）：338
[3]杜瑩冰.新時期我國PPP融資模式問題研究[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2014（33）：108-109
關(guān)鍵詞：工程項目；風(fēng)險管理；組織結(jié)構(gòu)；防控措施
中圖分類號：TV 文獻標識碼：A 文章編號：
近年來我國水利工程建設(shè)項目數(shù)量日益增加，大量項目的建設(shè)極大地加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，同時也促進了我國城市經(jīng)濟的發(fā)展。因此，合理地對水利工程項目的風(fēng)險進行有效的防控是當(dāng)前水利管理人員亟待解決的難題。從而充分發(fā)揮出工程項目的經(jīng)濟效益。
1水利工程項目風(fēng)險與風(fēng)險管理
1.1水利工程項目風(fēng)險內(nèi)涵與特點
水利工程風(fēng)險主要包括人為性風(fēng)險和自然風(fēng)險等。根據(jù)本文分析的內(nèi)容看，除不可抗外力風(fēng)險外，主要包括：
（1）技術(shù)風(fēng)險。在水利工程建設(shè)前、中、后期，由于合同管理、圖紙設(shè)計、數(shù)據(jù)計算、投資概算等個人或組織技術(shù)環(huán)節(jié)疏漏或失誤所造成的風(fēng)險。
（2）人為性風(fēng)險。利用市場差價、擅改發(fā)票，多算工程量、偽造交易單據(jù)、貪污受賄等所造成的質(zhì)量行為。
1.2水利工程項目風(fēng)險管理及其重要意義
首先，有利于減少風(fēng)險發(fā)生的頻率。利用風(fēng)險管理理論，在水利工程建設(shè)中，可采取依靠觀察、調(diào)研、實地勘測、采訪或參考有關(guān)資料、咨詢專家、廣納建議、咨詢有關(guān)法規(guī)、召開研討會等方法，結(jié)合項目建設(shè)全過程，制定出面對既發(fā)、未知因素導(dǎo)致的風(fēng)險預(yù)控之道。
其次，工程項目風(fēng)險管理是管理的一個過程。在風(fēng)險管理中，我們應(yīng)用管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，科學(xué)地估計風(fēng)險大小，找出主要的風(fēng)險源，并評價風(fēng)險的可能影響，以便以此為依據(jù)，對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。
最后，工程項目風(fēng)險管理利于節(jié)約項目成本。在科學(xué)的風(fēng)險防控行為中，可減少風(fēng)險發(fā)生概率，降低風(fēng)險水平，節(jié)約項目成本，提高工作效能。
2水利工程項目風(fēng)險管理的困境與影響因素分析
2.1風(fēng)險管理意識的缺失
一是水利行業(yè)在政策引導(dǎo)方面風(fēng)險管理意識缺失。根據(jù)本地市場生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃，同時對專業(yè)化風(fēng)險防范技術(shù)缺乏專業(yè)研究和重視；二是對于水利工程的風(fēng)險度以及工程進度等工作的核定過多依賴評級結(jié)果，對資金的運用概算缺乏科學(xué)手段予以審計，對風(fēng)險的判斷、預(yù)警也難以及時、到位，監(jiān)督職能發(fā)揮不足。
2.2組織結(jié)構(gòu)的不完善
基于水利工程項目風(fēng)險管理的角度，項目法人來源、審計工作非客觀性、日常考評的權(quán)威性流失、信息屏蔽時有發(fā)生，這一切都會導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生。
（1）項目法人由內(nèi)部產(chǎn)生
從項目法人尤其是公益型水利公司的項目法人的產(chǎn)生程序來看，項目法人產(chǎn)生具有很大的非市場因素，它是行政領(lǐng)導(dǎo)部門主持建立的國家獨資公司予以產(chǎn)生，其競爭市場的范圍僅限定在體制內(nèi)而非面向整個社會。
（2）內(nèi)部審計的非獨立性
獨立性是指內(nèi)部審計人員獨立于他們所審查的活動之外，是內(nèi)部審計工作的必要條件。目前，公益型水利建設(shè)項目法人比較普遍的組織形式是由綜合部門、計劃合同部門、工程建設(shè)部門、財務(wù)部門組成。在這種組織結(jié)構(gòu)中，缺少了一個獨立的內(nèi)部審計部門。
（3）信息共享與整合程度低
目前，在公益型水利建設(shè)項目的建設(shè)與管理中，信息管理方面主要的問題是橫向信息不能有效整合和共享，不利于資金控制，自然會產(chǎn)生投資風(fēng)險。
2.3概算制度的僵化
首先，概算制度的僵化會增加工程的風(fēng)險系數(shù)。一方面，若嚴格遵守概算，就有可能導(dǎo)致承包方偷工減料，壓縮成本，有可能誘發(fā)安全風(fēng)險；如果不加以控制，客觀上就有可能鼓勵承包方肆意揮霍，鑄就成本浪費和尋租的風(fēng)險。
其次，概算制度的僵化會設(shè)置尋租機會。如上所述，概算制度成了一種僵化的制度安排：作為水利管理及執(zhí)行主體難于處理的一條剛性規(guī)定；同時有的施工主體會利用制度僵化的現(xiàn)實創(chuàng)造尋租機會。
2.4抵御風(fēng)險必要技能的缺失
（1）合同風(fēng)險。合同是阻止他人侵犯，保護己方利益的法律依據(jù)。一般說來，風(fēng)險常常位于合同款項和合同管理。
（2）承包商風(fēng)險?，F(xiàn)代工程規(guī)模大，功能要求高，新技術(shù)、新工藝層出不窮，所有這些對工程管理提出了更高的要求。
（3）市場誠信風(fēng)險。為了達到不支付或少支付工程款的目的，在合同簽訂期百般干擾、合同執(zhí)行期間要求苛刻、故意刁難承包商，濫用權(quán)力，實行罰款或有意拖欠工程款是一種常見的缺乏誠信的不良市場行為。
（4）投資風(fēng)險。常見的表現(xiàn)形式為：業(yè)主的經(jīng)濟情況變化無力支付工程款，使工程被迫終止：不可抗拒的外力導(dǎo)致投資回饋難以落實；物價因素和貨幣風(fēng)險所引起的困境在承包工程中經(jīng)常出現(xiàn)。
3完善水利工程項目風(fēng)險防控的對策
3.1增強風(fēng)險管理意識
在水利工程領(lǐng)域，首先，管理者要有風(fēng)險管理意識，要改變原來注重上級要求和關(guān)系協(xié)調(diào)而淡化風(fēng)險管理的觀念。其次，應(yīng)把水利工程項目風(fēng)險管理作為項目管理的一種常態(tài)，進而把風(fēng)險管理塑造為一種常態(tài)文化。在水利工程風(fēng)險管理框架構(gòu)建的過程中，注重全局，強調(diào)整個流程，即關(guān)注全面的風(fēng)險管理范圍、完整的風(fēng)險管理體系、全程的風(fēng)險管理過程、全員的風(fēng)險管理文化”。
3.2完善風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)
（1）由市場選擇項目法人?，F(xiàn)在很多地方水利工程項目法人選擇采用的往往是非市場行為，具體說即項目法人在水利系統(tǒng)內(nèi)部是市場競爭，系統(tǒng)之外的單位極難有資格競標。從這一點可以看出，項目法人選擇實際上是內(nèi)部產(chǎn)生，而在系統(tǒng)內(nèi)部，基本上運行的是一種市場競爭，即競標是一種有限的市場行為。這種內(nèi)部產(chǎn)生項目法人的非市場行為實際上是一種壟斷行為。
（2）內(nèi)部審計獨立性
為保障內(nèi)審的獨立性，理應(yīng)從制度設(shè)計上予以完善。首先，內(nèi)審人員的地位問題。只向最高管理層負責(zé)，使他們脫離利益相關(guān)者，以公開公正地展開工作；其次，組織內(nèi)部理應(yīng)以正式溝通的手段向所有公司的人員宣布內(nèi)審人員的任命，逐步走向內(nèi)部審計職業(yè)化之路。
（3）信息共享
在水利工程部門，用制度形式保證信息標準化和規(guī)范化，以落實信息公開、提高信息資源利用率，避免在信息采集、存貯和管理上重復(fù)浪費，使不同層次、不同部門信息系統(tǒng)間理應(yīng)做到信息和信息產(chǎn)品的交流與共用，以便更加合理地達到資源配置，節(jié)約社會成本，創(chuàng)造更多的財富之目的。
3.3科學(xué)應(yīng)對超概算問題
對于該領(lǐng)域的問題，需從設(shè)計單位、設(shè)計人員選擇上入手，注重概算編制，積極推行限額設(shè)計，加強對施工單位的監(jiān)督管理，只有把整個流程上的工作做到位，落實好，概算的編制才會最科學(xué)，從而最大限度地消減該種風(fēng)險。
（1）初步設(shè)計概算。在設(shè)計人員的選擇上，理應(yīng)選擇具有一定施工經(jīng)驗的設(shè)計人員；或在設(shè)計初稿交付之前，從實踐的角度提出一些可行性建議；其次，強化技術(shù)問責(zé)，嚴加管理，并且對不科學(xué)設(shè)計的技術(shù)人員進行技術(shù)問責(zé)，并統(tǒng)一懲戒標準，從源頭抓起。
（2）設(shè)計概算編制。概算編制的質(zhì)量問題，主要是針對編制依據(jù)，編制深度、編制內(nèi)容三點主要問題落實質(zhì)量管理，以便防患于未然。
（3）積極推行限額設(shè)計。此制度要求設(shè)計人員必須熟悉建筑材料預(yù)算價格，樹立強烈的工程造價控制意識，導(dǎo)致的返工費由設(shè)計單位自負，這種制度設(shè)計以剛性的規(guī)定要求責(zé)任到崗、責(zé)任到人。
（4）加強對施工單位的監(jiān)督管理。為控制概算，一要嚴格執(zhí)行招標投標制；二要貫徹執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制度；三要健全設(shè)計變更審批制度；四要嚴把工程結(jié)算關(guān)，以實現(xiàn)科學(xué)合理的施工組織，保證工程質(zhì)量、控制均衡進度、節(jié)約建設(shè)投資。
3.4加強抵御風(fēng)險的各種技能培訓(xùn)
（1）合同風(fēng)險管理。在水利建設(shè)的合同條款中，首先要注意合同內(nèi)容規(guī)定。項目的管理者必須具有強烈的風(fēng)險意識，一定要從風(fēng)險分析與風(fēng)險管理的角度研究合同的每一個條款，對項目可能遇到的風(fēng)險因素有全面深刻的了解，稍有不慎，風(fēng)險將給項目帶來巨大損失。
（2）幫助承包商規(guī)避風(fēng)險。首先，“承包商要采取技術(shù)、經(jīng)濟和管理的措施，對風(fēng)險大的工程派遣最得力的項目經(jīng)理、技術(shù)人員、合同管理人員”其次，對風(fēng)險大的合同，承包商可以提高報價中的風(fēng)險附加費；采取一些報價策略降低或轉(zhuǎn)移風(fēng)險，通過談判，完善合同條文，雙方合理分擔(dān)風(fēng)險。第三，工程保險是業(yè)主和承包商轉(zhuǎn)移風(fēng)險的一種重要手段。在開始水利工程之前，必須要落實工程保險。
（3）以法律合同防范市場風(fēng)險。市場中誠信缺失所造成的一系列風(fēng)險只有用制度的力量才可以防控。首先，針對具體風(fēng)險，經(jīng)過獨立性強的中介予以制定合同，對有可能出現(xiàn)風(fēng)險的方面予以法律界定和風(fēng)險防范；其次，針對具體的業(yè)主、監(jiān)理、承包商等主體責(zé)任予以列舉式合同編制，從而為風(fēng)險制定防范性制度保障。
（4）防范投資風(fēng)險。主要表現(xiàn)在增強項目管理的風(fēng)險意識及風(fēng)險管理理念的普及和宣傳，有步驟、有計劃、有重點地開展水利工程項目專項執(zhí)法檢查，把檢查結(jié)果作為考核評優(yōu)的依據(jù)；建立完善以項目法人制為核心建立完善的招標承包制、合同管理制和工程監(jiān)理制，完善防控機制讓各方各盡其責(zé)。
4結(jié)論
風(fēng)險管理水平是確保水利工程項目順利開展和促進經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措。目前，我國水利工程項目風(fēng)險管理仍存在許多問題，影響到項目的經(jīng)濟效益。同時開展抵御風(fēng)險技術(shù)培訓(xùn)等相關(guān)活動，并不斷完善項目風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)，以此提高水利工程項目風(fēng)險管理水平。
參考文獻
關(guān)鍵詞：林業(yè)；可行性研究；問題；對策
中圖分類號：F316.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）012-000-02
“工程”一詞在林業(yè)上使用頻率很高，但與建筑領(lǐng)域的“工程”比較，顯得有些見拙。根據(jù)筆者多年參與林業(yè)項目可行性研究報告編制工作， 結(jié)合寧夏林業(yè)建設(shè)的實際，談?wù)劷ㄖこ淘靸r對林業(yè)可行性研究的借鑒及應(yīng)用，找出林業(yè)可行性研究報告編制中存在哪些問題，提出彌補的對策和措施。
一、現(xiàn)狀及特點
寧夏林業(yè)是以生態(tài)建設(shè)為主的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，生態(tài)效益是巨大的，肩負著建設(shè)和保護森林生態(tài)系統(tǒng)，保護和恢復(fù)濕地生態(tài)系統(tǒng)，治理和改善荒漠生態(tài)系統(tǒng)，維護生物多樣性和弘揚生態(tài)文明的重要職責(zé)，處在首要的地位，社會效益主要體現(xiàn)轉(zhuǎn)移農(nóng)村富裕勞動力，而經(jīng)濟效益不明顯，建設(shè)投入與經(jīng)濟產(chǎn)出懸殊較大。
1.現(xiàn)狀。寧夏地處干旱和半干旱地區(qū)，三面被騰格里、烏蘭布和、毛烏蘇三大沙漠圍合，屬典型的土地沙漠化類型。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)有13個縣、40多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、600多個村莊、13.2萬公頃的農(nóng)田、121萬公頃草場遭受沙化危害。境內(nèi)分布有賀蘭山和六盤山兩大主要山脈，是國家級自然保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)和國家天然林保護基地。賀蘭山是中溫帶半干旱―干旱地區(qū)山地生態(tài)系統(tǒng)的典型代表，六盤山是重要水源涵養(yǎng)林基地。
2.特點。表現(xiàn)在四個方面：一是生態(tài)公益性建設(shè)周期長、見效慢、經(jīng)濟效益不明顯。二是林業(yè)工程點多面廣，投資大，周期長。三是造林季節(jié)性強，不可預(yù)見風(fēng)險因素多，受地形、地質(zhì)和水文、氣象條件影響大，森林易遭受火災(zāi)和病蟲害危害。四是營造林工程單位面積投入標準低，國家投資和各級財政配套資金主要用于種苗補助，其他如整地、種植、管護、撫育主要依靠群眾投入。
二、作用
林業(yè)工程建設(shè)分為項目建議書階段、可行性研究階段（世行項目增加預(yù)可研階段）、作業(yè)設(shè)計階段、造林施工招投標階段和工程竣工驗收階段，其中可研質(zhì)量的高低，對整個工程至關(guān)重要。在項目管理中，可研的作用體現(xiàn)三個方面。
1.可行性研究是林業(yè)項目投資決策的主要依據(jù)。林業(yè)工程可行性研究要闡述項目建設(shè)的必要性和建設(shè)條件，要明確工程建設(shè)目標和技術(shù)指標；要重點闡述營造林或非營造林項目、公益林或商品林項目建設(shè)方案，針對性提出選址、布局、技術(shù)、輔助設(shè)施方案，對于林產(chǎn)工業(yè)項目要在職業(yè)衛(wèi)生、節(jié)能節(jié)水、安全消防等環(huán)節(jié)作進一步分析；要結(jié)合項目實際，找出項目風(fēng)險點，加以辨識和識別，分析成因，提出防控措施，做好市場調(diào)查，力求使估算符合實際。
2.可行性研究是建設(shè)單位資金籌措的重要依據(jù)。針對商品林項目或林產(chǎn)工業(yè)（葡萄酒莊）項目，林業(yè)工程可行性研究要在現(xiàn)金流量、資金時間價值、營業(yè)收入、營業(yè)稅金、利潤、基準收益率確定、盈虧平衡分析、敏感性分析、融資方式、債務(wù)籌資、費用效益分析、成本效用分析方面做深入分析。這一章節(jié)內(nèi)容與建設(shè)方案構(gòu)建了可研報告支撐骨架，是政府項目財政預(yù)算和社會融資的依據(jù)，也是銀行及擔(dān)保部門資金借貸審核的重要依據(jù)。
3.可行性研究是林業(yè)工程合同履約的必須要件。在土木工程等領(lǐng)域，國家工商管理總局與建設(shè)部等部委局早就頒布施行一系列規(guī)范性合同文本，如勘察設(shè)計合同示范文本、施工階段合同示范文本、委托監(jiān)理合同示范文本、設(shè)備采購合同示范文本等。這些文本由合同協(xié)議、通用條款和專用條款三部分構(gòu)成，對合同履行監(jiān)督、工程質(zhì)量、糾紛解決起到嚴格規(guī)范約束作用。而在林業(yè)領(lǐng)域，除外援林業(yè)項目參照合同文本外，幾乎沒有頒布過林業(yè)合同規(guī)范性文本。因此，現(xiàn)階段林業(yè)項目可行性研究是項目合同履行的必須要件和重要補充。
三、問題及對策
有的項目雖然竣工，但效益不理想，達不到預(yù)期的生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益，造成這種情況的原因很多，但主要是寧夏林業(yè)工程造價制定工作滯后。
1.問題
（1）可行性研究涉及相關(guān)學(xué)科還不寬。在經(jīng)濟社會發(fā)展過程中，每一個行業(yè)的成長都與其他領(lǐng)域有著千絲萬縷的聯(lián)系，林業(yè)工程也不列外，造一片林子，就會涉及到水利、道路、橋梁、建筑物等。拿到一個咨詢項目，首先要選擇由林學(xué)、水利、土木工程、經(jīng)濟學(xué)方面專業(yè)力量組成一套“專班”。但在實際工程咨詢中，往往是清一色的林學(xué)人員，難免存在顧此失彼。
（2）可行性研究深度還不夠。林業(yè)項目與土木工程項目相比，深度顯得不夠。表現(xiàn)在項目風(fēng)險與不確定性分析不完整，財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價不完整，文字描述的多、量化數(shù)據(jù)的少。
（3）可研報告核心內(nèi)容偏少。公益林項目可研報告內(nèi)容一般由項目概要、項目基本情況、項目建設(shè)的必要性和可行性、項目建設(shè)內(nèi)容、投資估算與資金籌措、效益與風(fēng)險分析、保障措施和結(jié)論組成；商品林項目可研章節(jié)上有所變動，諸如建設(shè)條件、市場分析與銷售方案、項目管理與組織運行、環(huán)境影響評價和效益分析。個別咨詢項目，建設(shè)方案內(nèi)容較其他篇章闡述的不多，財務(wù)評價、經(jīng)濟效果分析的內(nèi)容偏少，有的一帶而過。
（4）可行性研究缺乏獨立性。從部分可研報告上看出，往往站在咨詢者自身利益的角度，投業(yè)主所好，掩蓋矛盾和風(fēng)險，為“可行”而研究。如有的有意壓低建設(shè)投資額，降低投資估算；有的有意壓低經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟效益；有的不分析風(fēng)險，或有意降低風(fēng)險。有的低估投資預(yù)算，高估收益，夸大技術(shù)和產(chǎn)品的先進性，縮短建設(shè)期和效益回收期。
（5）林業(yè)工程造價制定滯后。2008年國家林業(yè)局首次出臺了《防護林造林工程投資估算指標（試行）》，寧夏至今還沒有形成自己的林業(yè)工程造價，尚未建立林業(yè)工程量清單計價體系。
2.對策
（1）搞好林業(yè)項目市場預(yù)測。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代，經(jīng)濟呈現(xiàn)全球化，只有“去庫存、去產(chǎn)能、降成本”，才能更好的適應(yīng)市場，通過對市場的容量、價格、競爭格局的調(diào)查、分析和預(yù)測，確定商品林或林產(chǎn)工業(yè)在市場中所占的份額。市場調(diào)查要把握住需求、供應(yīng)、消費和競爭者調(diào)查，市場預(yù)測要重點解決好商品林投資方向、產(chǎn)品方案、生產(chǎn)規(guī)模和價格預(yù)測。要運用SWOT分析方法，結(jié)合項目自身實力，分析外部環(huán)境帶給項目機會和威脅，制定最佳的建設(shè)方案。
（2）做好林業(yè)項目財務(wù)評價分析。針對公益林項目，財務(wù)評價的目的是解決項目的盈利能力，針對商品林項目，財務(wù)評價的目的是解決項目財務(wù)的生存能力。分析評價分為準備、融資前的分析、融資后的分析三個階段。在準備階段要編制建設(shè)投資估算表、流動資金估算表、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表；融資前分析要編制項目投資現(xiàn)金流量表，計算項目投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值和項目投資回收期，根據(jù)分析結(jié)果，如果項目效益符合要求，考慮融資；如果項目效益不符合要求，就要修改方案設(shè)計；融資后分析，要編制項目總投資使用計劃與資金籌措表和建設(shè)利息估算表，編制項目資本金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表，計算財務(wù)內(nèi)部收益率指標。找出敏感性因素和風(fēng)險等級，提出防范和降低風(fēng)險的措施。
（3）重視林業(yè)項目風(fēng)險與不確定性分析。生態(tài)造林、經(jīng)濟林栽培和葡萄酒莊等項目受自然條件和市場競爭影響較大，具有一定的風(fēng)險和不確定性。通過產(chǎn)品生產(chǎn)收入和造林撫育、苗木栽培、設(shè)施投入和土肥水管理環(huán)節(jié)費用與產(chǎn)量之間變化關(guān)系，找出盈利和虧損之間的轉(zhuǎn)折點，盈虧平衡點越低，表明項目盈利的可能性越大，反之越小。林業(yè)項目風(fēng)險主要來自市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險和信用風(fēng)險，通過風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價、風(fēng)險決策和風(fēng)險應(yīng)對，有目的進行風(fēng)險回避、損失控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移，避免投資決策失誤。
關(guān)鍵詞：PPP（publicprivate partnership）；合作伙伴；公共基礎(chǔ)設(shè)施項目；研究評述
中圖分類號：F062.4文獻標識碼：A文章編號：1001-8409（2013）06-0006-04
1引言
PPP項目是實現(xiàn)公共項目建設(shè)資金的融資模式，也是公共產(chǎn)品的一種供給方式。PPP模式是伴隨著公共項目需求的多元化而產(chǎn)生的私人部門和公共部門合作。早在17世紀英國領(lǐng)港公會和私人投資者合作建造燈塔[1]，開始了公共項目公私合作的實踐。英國財政大臣肯尼斯·克拉克為了提升基礎(chǔ)設(shè)施水平、解決公共服務(wù)的資金匱乏和公共部門缺少有效性及資金效率等問題，率先提出“公私合作”的概念。1984年我國以BOT（Build-Operate-Transfer，建設(shè)-運營-移交）方式建設(shè)的深圳沙頭角B電廠是我國嘗試實踐基礎(chǔ)設(shè)施公私合作的標志。
近年來，我國學(xué)術(shù)界形成了大量可供借鑒的研究成果，但至今PPP概念的認識仍存在多種解析，難以形成有效的制度。研究內(nèi)容側(cè)重于風(fēng)險與利益分擔(dān)，方法研究實效不足；研究范圍廣泛，政策促進的運行機制不足。因此，結(jié)合我國的制度背景，探索我國公共項目公私合作模式的本質(zhì)、理論基礎(chǔ)和實現(xiàn)途徑，對進一步推動我國PPP理論研究和制度創(chuàng)新具有重要意義。
2PPP概念及特征研究
2.1國外PPP定義研究
PPP即公私合作伙伴。西方發(fā)達國家在PPP項目推廣方面建立了成熟的制度體系，得益于理論研究與實踐經(jīng)驗的結(jié)合。理論研究成果主要從4個角度：一是關(guān)系性合約理論，Tony Bovaird認為PPP是新型的合作伙伴關(guān)系及聯(lián)盟，與交易契約關(guān)系是有區(qū)別的，具有關(guān)系契約的特點，相應(yīng)的治理方式也應(yīng)吸收關(guān)系契約的治理原則。二是從交易成本經(jīng)濟學(xué)角度，Michael Essig和Alexander Batran提出了PPP交易成本的作用和關(guān)系合約中信任的重要性。三是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)觀點，Peter Scharle提出了私人部門參與政府提供公共產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)是怎樣起作用的，即何種產(chǎn)權(quán)安排導(dǎo)致聯(lián)合剩余最大。四是把PPP看作一個社會博弈，Grout認為把PPP的現(xiàn)象、經(jīng)驗和討論放到更廣的博弈視角的環(huán)境中，有利于更好地理解。
基于理論研究成果和豐富的PPP項目實踐，各國對PPP的科學(xué)內(nèi)涵解釋，如加拿大PPP國家委員會的定義：PPP是指公共部門和私人部門之間的一種合作經(jīng)營關(guān)系，它建立在雙方各自經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，通過適當(dāng)?shù)馁Y源分配、風(fēng)險分擔(dān)和利益共享機制，最好地滿足事先清晰界定的公共需求；聯(lián)合國培訓(xùn)研究院的定義：PPP涵蓋了不同社會系統(tǒng)倡導(dǎo)之間的所有制度化合作方式，目的是解決當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)的某些復(fù)雜問題；標準普爾認為PPP是公共部門與私人部門之間長期合約關(guān)系的媒介，包括風(fēng)險分擔(dān)和多部門之間的專有技術(shù)人才和融資共享，從而達到理想的政策結(jié)果。
PPP概念的本質(zhì)在于：①明確了PPP是公共部門與私人部門之間的伙伴關(guān)系，是PPP區(qū)別于其他項目融資模式的關(guān)鍵點。②定義了這種合作伙伴關(guān)系是關(guān)系性的契約形式，契約實現(xiàn)的是公共需求目的，而非單純的商業(yè)利益關(guān)系。③提出了PPP項目公私合作的實現(xiàn)，需要有長期的、有效的公共政策或制度的規(guī)范。④明晰了公共部門和私人部門合作基礎(chǔ)是基于共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及合作期間的資源配置、風(fēng)險分擔(dān)和利益共享，實現(xiàn)公共項目理想的政策結(jié)果。
2.2國內(nèi)PPP概念內(nèi)涵解釋
我國城市公共項目建設(shè)的傳統(tǒng)模式一直是由政府行政指令性管理，從項目立項、建設(shè)到運營都是由國家或地方政府部門統(tǒng)籌管理。改革開放以后，1999年深圳沙頭角B電廠順利移交，實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施BOT項目融資；2000年我國頒布了“建設(shè)項目業(yè)主制”；2005年試行了政府項目“代建制”等系列體制的改革；2008年成功運用PPP模式實現(xiàn)國家體育場館建設(shè)與運營等，不斷深化了公共項目投融資管理體制改革。迄今為止，對PPP的認識及解釋一般借鑒國外釋譯，我國學(xué)術(shù)界對于PPP的概念仍有歧義，如表1所示。
概念解讀的差異性客觀存在，有人譯為“公私合作經(jīng)營”、“公私合作關(guān)系”和“公私伙伴關(guān)系”等，但對公共項目而言，“公私伙伴關(guān)系”解釋更適合PPP運營特征。重要的是需要明晰我國混合經(jīng)濟體制下的“伙伴關(guān)系”結(jié)構(gòu)，即中國式伙伴關(guān)系的特殊性與國際通用慣例的有機統(tǒng)一。伙伴I是我國“公共部門”發(fā)起主體或投資主體，包括政府及政府管理部門、公用事業(yè)部門、事業(yè)單位等；伙伴Ⅱ是我國“私人部門”投融資合作主體，界定為企業(yè)集團、公司或個人等；伙伴Ⅲ是監(jiān)督主體，包括社會公眾、專業(yè)咨詢組織和政府監(jiān)管人。概念的另一個核心點就是“合作模式”，即2010年國務(wù)院 “新36條”中明確提出“鼓勵和引導(dǎo)民間資本”參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為此，公私合作將通過企業(yè)與政府簽訂的協(xié)議或合同文件實現(xiàn)，通過專業(yè)的、系統(tǒng)的合約制度安排確認伙伴關(guān)系，提高公共項目的資源配置效率或生產(chǎn)力，實現(xiàn)公共項目的“物有所值”[8]。
因此，中國的PPP概念是：公共部門和私人部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)、實現(xiàn)特定公共項目的公共效益而建立的項目全生命期關(guān)系性契約的合作伙伴、融資、建設(shè)和經(jīng)營管理模式。
2.3PPP的本質(zhì)
本質(zhì)是指事物所固有的根本屬性。PPP項目基本的活動是對公共工程項目以關(guān)系型契約方式合作融資、合作建設(shè)、共同經(jīng)營和項目移交的全過程。王守清認為項目融資專指狹義的項目融資，即“通過項目融資”，而非廣義的為項目融資。韓顏超認為PPP 項目的本質(zhì)是公共部門和私人部門選擇集擴大的過程，也是公共部門和私人部門之間進行優(yōu)勢能力交換的過程。李曉東認為其本質(zhì)在于公共部門和私營部門間實現(xiàn)優(yōu)勢互補的過程，同時也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中公共部門與私營部門相對參與程度實現(xiàn)帕累托最優(yōu)的過程[9]。PPP的產(chǎn)生源于“公共項目”（Public Project）供給的基本屬性，根據(jù)C V Brown和P W Jackson的觀點，社會物品可分為公共物品（Public Goods）和私人物品（Private Goods）兩類，公共物品來自于公眾需求，因此必須由政府提供。正是由于形成了政府提供的公共項目，公共產(chǎn)品的經(jīng)濟特性體現(xiàn)在公共項目的自然壟斷性、公益性、公共產(chǎn)權(quán)屬性和外部性。
認識PPP本質(zhì)的目的不在于它如何提供公共項目，而是在這種提供方式下如何實現(xiàn)滿足公眾利益的最佳效果，即PPP實現(xiàn)了政府資源和社會資源式的零和競爭，相比有很大的優(yōu)勢[11]，厘清PPP項目合作中形成的復(fù)雜的契約關(guān)系和保障PPP項目成功的系列法律法規(guī)、管理機制、激勵機制、合同體系等在內(nèi)的制度框架創(chuàng)新。
因此，我國PPP的本質(zhì)一方面包含公與私的內(nèi)涵，另一方面包括合作主體廣泛性的外延。在合作本質(zhì)上，通過建立新型的伙伴契約關(guān)系，在規(guī)范的合作規(guī)則和運行機制下，為公眾提供公共產(chǎn)品或服務(wù)，從而形成一致和明確的PPP定義，為政府促進PPP項目的政策制定、機制設(shè)計和管理體系建設(shè)提供理論依據(jù)。
3PPP項目風(fēng)險與分配研究
PPP項目投融資決策成功的必要條件之一是設(shè)計合理的風(fēng)險分配和風(fēng)險分擔(dān)。由于PPP項目通常都是投資規(guī)模大、技術(shù)復(fù)雜、建設(shè)周期長、涉及面廣、發(fā)揮社會效益長和社會公眾影響大的公共工程項目，因此PPP項目融資風(fēng)險與分配研究十分重要。
3.1風(fēng)險管理及評價方法研究
公私雙方合作存在明顯的利益沖突，是PPP項目產(chǎn)生風(fēng)險的基本因素。崔軍歸納了項目融資風(fēng)險要素的主要風(fēng)險類別及風(fēng)險承擔(dān)的原則。王要武、孫成雙提出了動態(tài)項目風(fēng)險管理框架。金德民提出的項目風(fēng)險集成管理模式具有現(xiàn)代風(fēng)險管理意義。PPP項目風(fēng)險評價方法研究始于近幾年，李勝等運用模糊綜合評價法對BOT項目風(fēng)險進行評估。劉曉君等根據(jù)TBT原理，提出對基礎(chǔ)設(shè)施項目的投標風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、市場風(fēng)險和投資環(huán)境風(fēng)險進行有效管理的若干措施；陳玲在專家打分法、統(tǒng)計概率法等風(fēng)險分析論述的基礎(chǔ)上，提出了基礎(chǔ)設(shè)施項目風(fēng)險的基本管理程序；尹貽林在PPP項目風(fēng)險分擔(dān)研究中提出風(fēng)險分擔(dān)方法主要有矩陣法、類比法、統(tǒng)計分析法和數(shù)學(xué)模型法。
3.2風(fēng)險分擔(dān)研究
國內(nèi)學(xué)者從不同的角度研究了PPP模式運用過程中的各種風(fēng)險及合理分配問題。王守清在其研究中提出的風(fēng)險分配觀點具代表性，論證了我國PPP 項目外匯風(fēng)險、政治風(fēng)險等的主要表現(xiàn)，提出了PPP 項目風(fēng)險分擔(dān)的三條原則，對公共部門和私人部門談判PPP項目具有實際指導(dǎo)作用。李啟明提出了風(fēng)險分配的9 條原則。尹貽林認為PPP項目的風(fēng)險分擔(dān)通常是在若干主體之間通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式進行，主要是通過復(fù)雜的合同安排來實現(xiàn)，同時指出了PPP 項目風(fēng)險分擔(dān)研究存在的三個薄弱環(huán)節(jié)，即風(fēng)險分擔(dān)的過程評價、風(fēng)險分擔(dān)比例的確定以及風(fēng)險分擔(dān)與其他方面的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
以上研究表明：第一，研究都是將公私合作作為統(tǒng)一模式，不區(qū)分公私合作中所有權(quán)不同的具體形式，特別是不同模式之間風(fēng)險分配有怎樣的異同[10]，仍有待深入探索具體規(guī)則。第二，PPP項目是現(xiàn)代關(guān)系性契約形式，而非單純的商業(yè)合同。第三，風(fēng)險評價方法研究注重理論上可行，但實踐的簡便性、操作性和實用性不足。第四，對政府宏觀政策性風(fēng)險研究以及如何推進政府有效的PPP項目公共政策與創(chuàng)新機制研究程度不夠，成為有效推進PPP項目的主要矛盾。
4PPP項目治理理論研究
國外項目治理的概念是秉承Williamson的交易成本經(jīng)濟學(xué)框架而提出的。公共項目治理是通過一套制度體系來建立并維持項目交易中的一種良好秩序的過程。至于項目治理的結(jié)果，從宏觀角度來看即在項目交易市場中營造了一種體制環(huán)境，從微觀角度來看即在項目交易內(nèi)部建立和維持了一種良好的秩序[11]。然而，公共項目不同于企業(yè)的盈利項目追求利潤最大化。公共項目是政府為了滿足公眾需求而發(fā)起的，其追求的是公共利益，其治理目標不能局限于某一方的利益，而應(yīng)為公共項目眾多利益相關(guān)者的利益服務(wù)，以達到利益相關(guān)者之間關(guān)系的協(xié)調(diào)和利益的趨同，從而最終實現(xiàn)項目價值的目標[12]。對于確定的公共項目，治理分為內(nèi)部治理與外部治理，內(nèi)部治理的基本特征是以產(chǎn)權(quán)為主線的內(nèi)在制度安排，其治理載體就是項目組織；而外部治理則是以競爭為主線的外在制度安排，其治理載體是市場體系[13]。
我國公共項目治理的主要代表性研究有：尹貽林教授團隊從政府、項目公司角度探索了項目治理理論與實踐方法，構(gòu)建了治理模式；丁榮貴教授從管理學(xué)的角度更加關(guān)注多組織合作項目的治理[14]；沙凱遜教授探討的是建設(shè)項目或者建筑市場制度層面的問題 [15]。他們的研究有效提出了PPP項目公司共同建設(shè)、運營和管理的機理、機制和實踐方式，為防范合作風(fēng)險、指導(dǎo)有效合作提供了理論依據(jù)。在宏觀政策層面尚未開展PPP項目治理機制研究，缺乏PPP制度系統(tǒng)的頂層設(shè)計。
國際經(jīng)驗表明，公共項目治理機制是制度控制運行的一種管理模式，主要有三個方面：①政府政策和管理組織機制創(chuàng)新；②建立社會有效的獨立監(jiān)督和公眾參與機制；③項目公司內(nèi)部建立科學(xué)的合作治理機制。
5政府管理機制與監(jiān)管研究
從概念界定到治理研究，政府作為PPP模式中公共利益的集中代表，既是項目發(fā)起者和參與者，又是項目的監(jiān)管者。明確政府在PPP項目全生命周期中伴演的“雙重”角色和具備的“雙重”職能，是探索政府在PPP項目中定位與管理的前提。
5.1政府的管理職能
我國對特許經(jīng)營項目及壟斷產(chǎn)品定價沿用成本定價輔以價格聽證，PPP項目適當(dāng)價格管制會使社會經(jīng)濟效率提高。趙宇等人討論了壟斷行業(yè)進入博弈及其管制績效評價，管制對社會福利和消費者剩余的影響。何壽奎、傅鴻源在分析PPP項目政府監(jiān)管現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出健全監(jiān)管體系、合理確定政府監(jiān)督邊界、科學(xué)選擇監(jiān)管途徑，以推進公共項目PPP模式的健康發(fā)展。
5.2政府的激勵措施
任志濤分析了我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公私伙伴關(guān)系，研究了信息不對稱條件下政府部門和民營部門之間委托—關(guān)系的目標函數(shù)，并對公私伙伴關(guān)系下的激勵問題進行了博弈分析。王守清等認為政府激勵措施包括政府投資贊助、政府對融資的協(xié)助、政府擔(dān)保、稅收減免優(yōu)惠和開發(fā)新市場，私營部門充分肯定各種激勵措施的有效性，其中稅收減免措施得分最高，政府投資贊助得分最低。
5.3政府的定位
PPP 模式下的參與方主要有政府、私營企業(yè)和公眾，其總目標是三方滿意。盡管三方在PPP項目中所關(guān)注的目標有著很大的不同，但三方的目標體系并不是完全獨立的，而是交叉在一起，只是三方對同一目標的重視程度不同[16]。因此，政府在PPP項目上必須定位于促進、主導(dǎo)和管理的功能，同時又是參與合作的一方，只有明確政府的目標才能促進PPP項目的實施。
現(xiàn)有研究表明，我國政府參與PPP項目的主體表現(xiàn)在地方政府或政府部門，或政府授權(quán)融資平臺，是有條件的公私合作，容易形成政府公司對公共資源的壟斷，缺乏有效的競爭，不利于PPP項目的可持續(xù)發(fā)展。因此，PPP項目的政府管理有必要從兩個方面進行研究：其一，理論上明晰政府在PPP中的定位、責(zé)任和管理主體，科學(xué)分離政府的參與者和監(jiān)管者職能；其二，運行上探索建立中央政府與地方政府層級的PPP政策指南、運行機制和有效的監(jiān)管機制。
6小結(jié)和未來研究方向
6.1小結(jié)
我國的PPP研究盡管開始時間相對較晚，但發(fā)展十分迅速。在經(jīng)歷了理論引進、經(jīng)驗介紹、初步研究過程之后，近年來針對我國PPP模式的研究無論是在量上還是在質(zhì)上都有較大提升。許多研究已不再簡單停留在理念層面，而是將其應(yīng)用到公共項目建設(shè)實踐的理論分析框架中，出現(xiàn)了一些較有深度的研究成果，PPP的研究也因此更趨深入?？傮w而言，我國PPP項目融資研究與實踐持續(xù)了10年的歷程，在PPP的概念與本質(zhì)理論分析研究方面已經(jīng)有了比較清晰的界定；在風(fēng)險與分配研究方面已經(jīng)做了比較系統(tǒng)性的研究；在治理理論研究方面開始了初步的嘗試；在政府管理機制與監(jiān)管研究方面已經(jīng)有了比較全面的研究，但我國公共項目PPP模式的研究尚處于起步階段，研究的系統(tǒng)性和深入性仍顯不足。
6.2未來研究方向
“十二五”期間是我國民生保障、城市建設(shè)和社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要時期，因而也是我國PPP項目的重要發(fā)展階段。加強我國公共項目公私合作模式的研究，對于促進我國城市建設(shè)發(fā)展具有重要的理論意義和實踐價值。未來的PPP項目研究主要關(guān)注以下幾個方面：第一，在市場經(jīng)濟條件下，我國PPP項目合同管理理論與實踐合同體系形式的研究。第二，目標利益關(guān)系方面，PPP項目中政府、私人部門與公眾利益三者間關(guān)系的理論梳理值得進一步探索。第三，合作的機制建設(shè)方面，政府各層級公私合作機制如何建立。第四，PPP準入門坎研究，即我國對公共項目公私合作過程中所涉及到的私人部門準入的具體條件的論證。因此，理論突破和制度創(chuàng)新不僅是我國實現(xiàn)PPP項目制度化的有效途徑，更是為社會和廣大公眾有效提供公共產(chǎn)品與服務(wù)的現(xiàn)實需要。
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【關(guān)鍵詞】青海?。桓咚俟?；融資風(fēng)險
1. 引言
（1）進入“十一五”特別是2008年后，交通部門又緊緊抓住中央實施新一輪西部大開發(fā)，擴內(nèi)需、保增長和支持青海等省藏區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展等機遇，掀起了高速公路建設(shè)新，先后開工建設(shè)了倒共、共茶、茶德、德小、當(dāng)大、大察、察格、湟源至西海、湟貴、阿李、共玉和南繞城11個高速公路項目，建設(shè)規(guī)模1889公里。據(jù)統(tǒng)計，近6年來，全省共計完成交通固定資產(chǎn)投資540多億元[1]。
（2）2011年，青海省高等級公路總里程突破1400公里，不僅實現(xiàn)了海南、海北兩個藏族自治州通高等級公路，而且使省會西寧至戈壁新城格爾木市基本實現(xiàn)高速化。目前，青海省高速公路建設(shè)正在火熱進行中?！笆濉逼陂g，青海省將進一步完善交通運輸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，提高區(qū)域主通道的通行能力，加快國家高速公路網(wǎng)、通州高速公路建設(shè)，基本實現(xiàn)通州公路高速化，打通與四川、、新疆高速公路的相連通道，力爭公路通車里程突破7萬公里，高速公路達到3000公里[2]。
2. 青海省高速公路發(fā)展及融資現(xiàn)狀
2.1 在我國，高速公路具有雙重屬性，既具有公益性，也具有商品性。首先，作為一項促進國家經(jīng)濟發(fā)展的重要的基礎(chǔ)設(shè)施，它具有很強的公益性。隨著我國市場經(jīng)濟體系的建立，高速公路的商品性也越來越受到市場的重視。一方面，高速公路不同于其他商品可以任意買賣，必須由國家進行統(tǒng)一規(guī)劃和審批，另一方面，高速公路的建設(shè)將巨額的流動資產(chǎn)變成了固定資產(chǎn)，因缺少了流動性而產(chǎn)生了各種風(fēng)險，但是就目前來看高速公路往往要比其他商品更具有穩(wěn)定的收益。正因為高速公路的這些特殊性，使得高速公路公司的融資有別于其他企業(yè)的融資。
2.2 高速公路的融資渠道和融資方式主要有：（l）政府投資，（2）銀行貸款，（3）高速公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，（4）BOT融資，（5）股票融資，（6）債券融資[3]。
2.3 現(xiàn)在國內(nèi)高速公路公司融資的主渠道是銀行貸款，既包括國有銀行也包括世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國外融資機構(gòu)。股票融資在高速公路建設(shè)中也起到了很大的作用。目前我國已經(jīng)有20多家高速公路上市公司，并且很多公司也在做上市的準備。由于金融體制的不完善，高速公路債券融資一般以短期債券為主，一般是三年以下的短期債券。
3. 青海省高速公路融資風(fēng)險分析
3.1 高速公路融資風(fēng)險概念。 融資風(fēng)險，是指企業(yè)在一定的經(jīng)營狀況下進行融資可能面臨的風(fēng)險。融資風(fēng)險首先表現(xiàn)為損失發(fā)生的可能性，其次表現(xiàn)為收益的不確定性。對于經(jīng)營中的企業(yè)來說來說，具體可以表現(xiàn)為融資的失敗、籌資成本太高以及達不到預(yù)期收益的可能性。一般來說，融資風(fēng)險是僅指債務(wù)風(fēng)險，因為企業(yè)在借入資金之后，就必須按時支付利息，到期歸還本金，但卻常常因為資本收益率低于借款利率而不能還本付息，這樣就產(chǎn)生了融資風(fēng)險。
3.2 青海省高速公路融資風(fēng)險分類。
3.2.1 內(nèi)因性融資風(fēng)險。 內(nèi)因性融資風(fēng)險顧名思義，是指由資金融入方自身的原因造成而產(chǎn)生的融資風(fēng)險，可能造成融資風(fēng)險的原因有內(nèi)部管理不當(dāng)、融資結(jié)構(gòu)不合理、內(nèi)部運行機制失誤等。
（1）公司管理風(fēng)險。 公司管理風(fēng)險就是指高速公路公司的管理存在問題而引起的融資風(fēng)險，比如缺乏科學(xué)合理的決策組織和過程，以及管理實施過程缺乏相應(yīng)的監(jiān)督和考核等問題。例如，在高速公路建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的工程無法或不能按時完工。這種情況對高速公路公司來說就意味著要增加利息支出，延期償還貸款和錯過有利的市場機會等。在高速公路公司運營期間，會出現(xiàn)市場缺乏統(tǒng)一管理等問題，例如現(xiàn)在常見的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)相分離的現(xiàn)象，因為經(jīng)營者不承擔(dān)還款義務(wù)，因此容易出現(xiàn)為了短期目標的實現(xiàn)而忽略了整體的運營計劃，預(yù)期收入無法實現(xiàn)，最后整條路的獲利能力受到影響，不能按時還款或者不能為股東創(chuàng)造更多價值。
（2）債務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險。 債務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險主要是指由公司融入資金的渠道的多少和各渠道資金償還期限長短的相對比重出現(xiàn)問題而產(chǎn)生的風(fēng)險。例如資金來源的渠道單一，會影響到資金使用的長期性，并且融資量也有限，且還款時間比較集中，對于企業(yè)來說還款難度自然比較大，很容易出現(xiàn)融資風(fēng)險。如果公司融資的償還期限安排不當(dāng)，比如利用短期借款作為長期資金使用，或者長期借款作為短期資金使用，這樣都會使企業(yè)的融資成本增加，發(fā)展到一定程度就會引起融資風(fēng)險。
（3）債務(wù)規(guī)模風(fēng)險。 債務(wù)規(guī)模風(fēng)險是指由于公司負債總額的大小在總資產(chǎn)中所占的比重不當(dāng)而引起的融資風(fēng)險。對于企業(yè)來說，負債規(guī)模越大，利息支出自然就越多，利息支出越多就會導(dǎo)致收益降低，從而企業(yè)難以維持以致破產(chǎn)的可能性就越大。同樣，如果資金融入方負債比重越高，那債權(quán)人的收回資金的可能性就越小，這樣作為債務(wù)人的企業(yè)今后的融資也會受到影響。通常，負債規(guī)模越大，融資風(fēng)險相應(yīng)就越大。高速公路建設(shè)所需資金量較大，建設(shè)周期長，對于高速公路公司來說自有資金所占比例很小，因此對于高速公路公司來說就應(yīng)該更加關(guān)注債務(wù)規(guī)模所引起的融資風(fēng)險。
（4）運行機制風(fēng)險。 運行機制風(fēng)險主要是指高速公路公司的內(nèi)部機制出現(xiàn)問題而引發(fā)的融資風(fēng)險。首先是人制度可能引發(fā)的融資風(fēng)險。高速公路公司大多數(shù)歸國家所有，目前大多數(shù)公司實行的是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的管理模式。這樣在人與股東和債權(quán)人利益發(fā)生沖突的時候，人就有可能犧牲股東或者債權(quán)人的利益來維護自身利益。這是高速公路公司中出現(xiàn)腐敗問題的很重要的原因，也是增加融資風(fēng)險的一個主要原因。其次計劃體制也是運營機制風(fēng)險的一個主要方面。高速公路通行費的定價權(quán)和收費費率的制定主要是一種政府的計劃行為，而這兩者又是決定高速公路公司收益的主要方面，收益決定融資，因此這種權(quán)利和義務(wù)的分離使得高速公路公司無法靈活的控制自己的經(jīng)營，加大了融資風(fēng)險。
3.2.2 外因性融資風(fēng)險 。外因性融資風(fēng)險是指由于融資主體的外部環(huán)境的因素而引起的融資風(fēng)險，主要表現(xiàn)在經(jīng)營方式和環(huán)境、銀行借貸環(huán)境、股票和債券市場、自然環(huán)境因素、以及社會經(jīng)濟制度等方面。我們可以從以下七個方面進行歸納。
（1）經(jīng)營風(fēng)險。 一個公司的經(jīng)營管理在很大程度上影響著融資風(fēng)險的產(chǎn)生或者融資風(fēng)險大小。如果公司經(jīng)營不善，產(chǎn)生的利潤不能應(yīng)付所要支付的利息，企業(yè)就喪失了償債能力，甚至出現(xiàn)資不抵債的情況，股東和債權(quán)人的利益也會由此受損，所以，公司經(jīng)營風(fēng)險是融資風(fēng)險的主要源頭。當(dāng)公司組織結(jié)構(gòu)不健全，決策機制不合理、內(nèi)部管理存在漏洞和失誤，那么經(jīng)營風(fēng)險就出現(xiàn)在管理層上。這種經(jīng)營風(fēng)險的形成是由于公司的經(jīng)營機制、管理水平及投資者的決策能力等因素決定的。從對外經(jīng)營來看，由于缺乏嚴格的指標和可行的度量標準，出現(xiàn)高速公路在運營期間遭到損壞增加維修成本，或者服務(wù)區(qū)經(jīng)營不善降低高速公路的運營效率和服務(wù)水平下降等問題。這樣都會影響高速公路的盈利，進而影響到高速公路的資金融入。
（2）借貸融資風(fēng)險。 當(dāng)公司通過銀行進行融資時，就會受到利率、匯率、金融市場變化等融資條件的制約。這些影響因素具有一定的客觀性，在企業(yè)的能力控制范圍之內(nèi)。對我國高速公路公司而言，銀行貸款是主要的資金來源。首先需要考慮的是銀行信貸風(fēng)險。當(dāng)前我國高速公路公司融資的信貸風(fēng)險主要表現(xiàn)為公司由于種種原因不愿或無力償還銀行貸款本息，使銀行貸款無法收回，從而形成壞賬損失，而企業(yè)的金融信譽度受損，再融資阻力加大。無法按時還款面臨的一方面是需要繳納滯納金，另一方面收費權(quán)也可能被剝奪，這樣的融資風(fēng)險引起的損失是巨大的。其次是匯率和利率風(fēng)險。我國高速公路的建設(shè)資金有相當(dāng)大的一部分來源于世界銀行，亞洲開發(fā)銀行和一些外國政府貸款，高速公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方也有一些是境外財團和跨國公司，所以我國高速公路建設(shè)從資金籌集、設(shè)備材料供應(yīng)和營運都有外資、外幣的參與。在高速公路融資的過程中存在著外匯貿(mào)易結(jié)算風(fēng)險，資本借款風(fēng)險，外匯買賣風(fēng)險以及外匯存量風(fēng)險和外匯流量風(fēng)險。利率風(fēng)險是指一定時間內(nèi)因利率變動導(dǎo)致企業(yè)融資成本或投資收益可能出現(xiàn)的不確定性。利率風(fēng)險也稱價格風(fēng)險抵押，是指由于利率變動引起企業(yè)的資產(chǎn)與負債的市場價值發(fā)生變化，首先會導(dǎo)致融資成本風(fēng)險，從而引起企業(yè)融資成本提高，投資收益減少。對于貸款比重較大的高速公路公司來說，利率風(fēng)險不可避免。
（3）項目風(fēng)險。 高速公路的項目風(fēng)險主要分為可控制風(fēng)險如完工風(fēng)險、經(jīng)營維護風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險和不可控制風(fēng)險，如政治風(fēng)險、獲準風(fēng)險、法律風(fēng)險等。高速公路建設(shè)項目資金需求量很大、投資回收期長，收益先遞增后遞減。高速公路的建設(shè)對一個國家的國內(nèi)環(huán)境和國際環(huán)境，對法律的完善性和執(zhí)法程序，對政府的審批程序和審批的公開程度，對知識產(chǎn)權(quán)的保護等方面條件都有很高的要求。如果這些外部條件不規(guī)范或者控制不當(dāng)，就會在高速公路項目建設(shè)過程中遇到各種政治、政策和法律等障礙，增加管理成本，加大非建設(shè)成本的開支，減少獲利，增加融資風(fēng)險。此外，不可控制風(fēng)險中的經(jīng)濟風(fēng)險也是一個重要的影響因素，通常見到的經(jīng)濟風(fēng)險包括價格風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險等?？煽刂骑L(fēng)險中的完工風(fēng)險是指在高速公路建設(shè)過程中因施工設(shè)備問題、作業(yè)人員不足、調(diào)整原設(shè)計方案導(dǎo)致無法按時完工或者是完工后無法達到預(yù)期目標的風(fēng)險；維修維護風(fēng)險是高速公路建成后投入運營，但因為經(jīng)營、或者維護技術(shù)落后而無法保證正常運營產(chǎn)生的風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險是指高速公路建設(shè)過程中故意躲避環(huán)保部門的監(jiān)管，不經(jīng)審批擅自開工，而造成的環(huán)境污染，影響高速公路的正常運營，進而增加融資風(fēng)險。
（4）租賃融資風(fēng)險。 高速公路建設(shè)需要大量的資金和技術(shù)支持，在建設(shè)過程中不僅需要大量的普通設(shè)備也需要大量的大型特種設(shè)備。在現(xiàn)階段，我國普遍采用的方式是通過租賃的方式來解決這些專用和通用設(shè)備短缺的問題。這就是高速公路建設(shè)中經(jīng)常采用融資租賃。融資租賃是指出租人自己購買承租人需要的設(shè)備，然后將這些設(shè)備長期出租給設(shè)備使用方。這種融資方式的風(fēng)險在于設(shè)備使用時期過長，收取的租金過高，租借期間貨幣價格變化等原因會給高速公路公司帶來一定損失，例如技術(shù)落后的風(fēng)險，利率變化帶來的風(fēng)險等。
（5）股票融資風(fēng)險。 截止2007年底，在境內(nèi)上市的高速公路公司有25家左右，在我國高速公路公司和全部上市公司中的比例都很小，在上市公司中占約1%。但是，在高速公路產(chǎn)業(yè)中影響很大，這使得我們看到了高速公路公司發(fā)行股票融資的發(fā)展空間和獲利空間。股票融資風(fēng)險的誘因在于高速公路公司的股票發(fā)行數(shù)量不當(dāng)，進行融資的成本過高，發(fā)行股票的時機不當(dāng)，夸大對股民的承諾等。如果高速公路公司經(jīng)營不當(dāng)很可能會引起公司股票趨勢下滑，影響公司運營，也會增加公司今后的融資。
（6）債券融資風(fēng)險。 現(xiàn)階段，我國高速公路公司融資結(jié)構(gòu)中債券融資的比例較小，但上世紀90年代末期，我國曾經(jīng)經(jīng)歷了債券融資的高峰期，在融資數(shù)量上達到了最高點。由于處于摸索階段，在操作方面欠缺考慮，例如發(fā)行債券的公司的信譽考核，發(fā)行債券的時機、發(fā)行價格的確定、票面利率和還款方式的規(guī)劃等，結(jié)果使企業(yè)經(jīng)營成果遭受到巨大損失。歸納的出，債券融資的風(fēng)險包括發(fā)行風(fēng)險，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)換風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險等。
（7）環(huán)保風(fēng)險。 環(huán)保風(fēng)險是指項目投資者可能因為環(huán)境保護法而迫使項目降低生產(chǎn)效率，增加生產(chǎn)成本，或者增加新的資本投入來改善項目的生產(chǎn)環(huán)境，甚至迫使項目無法持續(xù)下去的風(fēng)險。
4. 結(jié)論
結(jié)合青海省高速公路發(fā)展的宏觀國家政策和地方政策，以及自身發(fā)展的現(xiàn)實情況，通過對青海省高速公路融資所需要面對的風(fēng)險進行詳細的分類，對內(nèi)因性和外因性融資風(fēng)險中的具體類別進行了詳細的分析，得出了一系列相應(yīng)的融資建議。這些融資意見會在以后青海省高速公路的建設(shè)的融資過程中起到很好的輔作用，為降低融資風(fēng)險、提高融資效益、加快青海省高速公路的建設(shè)做出貢獻。
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[關(guān)鍵詞]政府投資項目；代建制；風(fēng)險；對策
[中圖分類號]F270 [文獻標識碼]A [文章編號]1002-736X(2012)04-0063-03
2004年7月，國務(wù)院了《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》。在該決定的第三條第五款明確規(guī)定：“對非經(jīng)營性政府投資項目加快推行‘代建制’，即通過招標等方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位負責(zé)建設(shè)實施，嚴格控制項目投資、質(zhì)量和工期，竣工驗收后移交給使用單位”。這表示國家以法規(guī)的形式，提出對政府投資項目推行“代建制”管理模式的要求。
一、“代建制”管理模式
政府投資項目，實際投資人應(yīng)為全體公民，行使投資決策是國家計劃主管部門，工程業(yè)主一般為工程使用單位，也是政府部門，代建制企業(yè)作為專業(yè)化、社會化項目管理機構(gòu)以項目管理服務(wù)(PM)或者項目管理承包(PMC)身份代替業(yè)主實施工程項目建設(shè)管理全過程或者部分工作。由于代建范圍和深度的不同，或者說業(yè)主委托職能和賦予職權(quán)的大小不同，從而形成了不同方式的代建管理模式。
(一)咨詢代建模式
咨詢代建模式是代建企業(yè)作為咨詢身份承擔(dān)原“建設(shè)單位”的部分職能，為業(yè)主提供建設(shè)管理過程技術(shù)和管理服務(wù)，業(yè)主保留招標選擇承包商的權(quán)力，并且直接與承包商簽訂合同，主要合同風(fēng)險由承包商承擔(dān)，代建企業(yè)的角色相當(dāng)于國外FIDID體系中的“咨詢工程師”的咨詢地位，在國內(nèi)往往要求其具備監(jiān)理資質(zhì)并承擔(dān)監(jiān)理職能(見圖－1)。
(二)管理代建模式
管理代建模式是代建企業(yè)作為管理主體承擔(dān)建設(shè)管理全過程服務(wù)工作，其身份是業(yè)主全權(quán)人，而不是咨詢方，代建企業(yè)通過招標選擇承包商并與之簽訂合同，承包商承擔(dān)合同風(fēng)險，代建企業(yè)通過招標選擇監(jiān)理機構(gòu)，行使對承包商的監(jiān)督職能(見圖－2)。
(三)承包代建模式
承包代建模式是代建企業(yè)不僅成為建設(shè)管理的主體，也成為合同風(fēng)險的主要承擔(dān)者，其代替總承包商的地位成為建設(shè)主體；業(yè)主通過招標方式選擇代建公司，代建公司以中標價格作為最高成本限額對業(yè)主承擔(dān)投資風(fēng)險；代建公司通過招標選擇分包商，負責(zé)實施建設(shè)工程；業(yè)主通過招標方式選擇監(jiān)理機構(gòu)，行使對代建公司和分包商的監(jiān)督職能(見圖－3)。
上述代建管理模式對比，我們可以看到：“咨詢代建”的實質(zhì)是把原來“建設(shè)單位”的部分職能向社會化咨詢單位轉(zhuǎn)移；“管理代建”的實質(zhì)是把原來“業(yè)主”和“建設(shè)單位”的職能向社會化咨詢單位轉(zhuǎn)移；“承包代建”的實質(zhì)是把原來“建設(shè)單位”和“承包單位”的職能向社會化咨詢機構(gòu)轉(zhuǎn)移。從治理機構(gòu)的層次上分析，“咨詢代建”模式中代建企業(yè)處于從屬地位，管理方式和風(fēng)險分配依然屬于傳統(tǒng)管理模式范疇；“管理代建”模式中代建企業(yè)真正處于建設(shè)管理主體地位，業(yè)主的絕大部分職能真正實現(xiàn)了委托代建的目的，不足之處在于管理層次重疊，社會化咨詢機構(gòu)和承包企業(yè)同時承擔(dān)合同風(fēng)險，職責(zé)不清；“承包代建”模式中代建企業(yè)以總承包商身份承包工程項目，處于建設(shè)主體地位，業(yè)主的工作多數(shù)不能實現(xiàn)真正意義上的轉(zhuǎn)移。
二、“代建制”管理模式的風(fēng)險分析
2004年以來，全國已有十幾個省市相繼推行“代建制”工作，取得了一些明顯的成效，同時也存在眾多的風(fēng)險，主要涉及項目環(huán)境系統(tǒng)風(fēng)險、項目行為主體風(fēng)險和管理過程的風(fēng)險。
(一)項目環(huán)境系統(tǒng)風(fēng)險
目前，國內(nèi)尚未建立起一套行之有效的代建制管理體系，相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后。如代建單位的資格認定、業(yè)務(wù)規(guī)范、對業(yè)主的管理辦法等缺失都是現(xiàn)階段代建市場未能走向制度化、規(guī)范化存在的問題。尤其是缺乏法律法規(guī)的保障，缺乏代建職能定位的依據(jù)，政府對代建市場的監(jiān)管、業(yè)主對代建單位的選擇、取費標準、代建責(zé)任、管理效益的考核等方面的不明確，使項目代建存在眾多風(fēng)險。
(二)項目行為主體風(fēng)險
項目行為主體產(chǎn)生的風(fēng)險主要有兩個方面：一是政府違反程序的干預(yù)；二是代建人技術(shù)和管理能力不足。政府工程實行代建制的目標之一就是要解決建設(shè)、監(jiān)管、使用多位一體的矛盾，但在工作過程中，有些項目的建設(shè)和使用并沒有實現(xiàn)真正的分離。一些業(yè)主單位為了部門利益對項目進行干預(yù)，這在一定程度上影響了代建單位對項目的管理，也影響了代建單位的積極性和主動性發(fā)揮，進而影響到工程項目的順利實施。建設(shè)部建筑市場管理司招投標監(jiān)管處對各地投資項目實施代建制的調(diào)研報告顯示，對具備代建資格的單位，無論是總承包企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是監(jiān)理單位，雖然都具有一定的專業(yè)水平，但由于項目管理都不是其主業(yè)，代建單位的技術(shù)和管理能力總體水平低，造成了代建風(fēng)險。
(三)管理過程風(fēng)險
因為存在對項目管理公司的職業(yè)道德和技術(shù)能力的不信任，以及承擔(dān)代建的項目管理公司多是技術(shù)型和智力型的咨詢企業(yè)，注冊資金少，所以代建制單位簽訂的代建合同普遍是管理責(zé)任大和權(quán)力小，承擔(dān)義務(wù)多和收費少。而且大多數(shù)地方在實施代建制的相關(guān)文件中沒有明確設(shè)置代建費取費下限和嚴格的標準，激烈的市場競爭使各代建單位在投標中出現(xiàn)無序競爭的現(xiàn)象，導(dǎo)致代建管理費一降再降，最終產(chǎn)生投資失控，質(zhì)量降低，進度拖延的風(fēng)險。
綜上所述，由于管理體制的不完善，產(chǎn)生了環(huán)境系統(tǒng)風(fēng)險，它是是其他風(fēng)險的主要根源，會引起項目行為主體的風(fēng)險和管理過程的風(fēng)險，最終將導(dǎo)致項目目標的風(fēng)險(見圖－4)。
三、“代建制”管理模式的風(fēng)險防范對策
(一)完善“代建制”的法律法規(guī)
“代建制”已經(jīng)經(jīng)歷了近十余年的試點探索，其制度安排主要在《合同法》、《招標投標法》、《政府采購法》和《行政許可法》等法律框架下構(gòu)建。由于中央政府公益性建設(shè)項目代建暫行規(guī)定及相關(guān)實施細則尚未出臺，為此，各地方政府主管部門陸續(xù)出臺了一些地方性法規(guī)。但由于尚未上升到國家法律的高度，因而，一方面，“代建制”本身及代建人缺乏應(yīng)有的法律地位，另一方面，各項法規(guī)之間不配套，甚至相互矛盾，使得代建實施頗有舉步艱難之感。因此，政府盡快出臺相關(guān)的法律法規(guī)，明確代建各方的法律地位、權(quán)力與責(zé)任。同時制定出臺代建制管理辦法，該辦法主要內(nèi)容應(yīng)該涉及代建項目單位條件與選擇、代建工作內(nèi)容、代建單位的權(quán)利與責(zé)任、代建項目執(zhí)行標準、代建項目報告制度、代建項目的驗收與移交、代建項目咨詢管理費用標準與支付、代建項目中止與終止等眾多內(nèi)容。同時還應(yīng)研究和編制項目代建合同示范文本，為代建制的實施打下一個良好的基礎(chǔ)。
(二)健全“代建制”的政府監(jiān)管約束機制
政府監(jiān)管機制應(yīng)由一整套制度構(gòu)
成。我國應(yīng)進一步完善工程預(yù)算審核制度、招投標監(jiān)督制度、合同變更審查制度、索賠與反索賠審查制度、責(zé)任追究制度和輿論監(jiān)督與舉報制度；建立代建單位以及承包商、供應(yīng)商的資質(zhì)管理制度；修訂專業(yè)組織、專業(yè)人員工作條例，及職業(yè)道德標準。健全的政府監(jiān)管機制為“代建制”的推行創(chuàng)造了良好的實施環(huán)境。
(三)培育工程項目管理公司
由于對代建單位資質(zhì)要求不嚴，導(dǎo)致代建單位在代建項目技術(shù)方案的確定、設(shè)計以及直接的工程質(zhì)量、安全控制等方面的管理能力明顯不足。參照國外項目管理公司的做法，代建單位可以根據(jù)業(yè)主的需求，按自身的實力和能力，找準自己的市場定位，采用多種管理承包和項目管理咨詢方式提供服務(wù)，培育企業(yè)的核心競爭力。第一，要大力培養(yǎng)和引進既懂經(jīng)濟法規(guī)、又精通專業(yè)技術(shù)、還會進行項目管理的復(fù)合型人才；第二，要樹立先進的管理理念，不斷提高企業(yè)科學(xué)管理的水平；第三，要細分管理服務(wù)咨詢業(yè)務(wù)，可設(shè)立各種專業(yè)子公司，完成招標、動拆遷、投資顧問等業(yè)務(wù)，形成代建管理的全方位、全過程服務(wù)。
(四)推行工程合同擔(dān)保制度
工程擔(dān)保是有利于解決代建單位的逆向選擇和道德風(fēng)險。通過工程保證擔(dān)保能有效地將信用風(fēng)險轉(zhuǎn)換到風(fēng)險源本身，讓風(fēng)險的制造者成為風(fēng)險的承擔(dān)者，在主觀上消除代建單位不認真履約的動機，增強其履約的自覺意識，降低違約事件發(fā)生的概率。因此在代建單位向擔(dān)保公司申請保函時，擔(dān)保公司為了避免損失，減少代建單位履約不良的情況，在考慮是否接受代建單位為承保對象及確定保額和保費時，要對代建單位進行嚴格的資格審查，對代建單位的經(jīng)營狀態(tài)進行深入了解，這樣通過專業(yè)化的資格預(yù)審進一步降低逆向選擇的可能性。此外，如果道德風(fēng)險發(fā)生后，委托人也可以通過擔(dān)保人獲得損失賠償，或者由擔(dān)保人代為履行合同義務(wù)，從而極大地降低了風(fēng)險損失。鑒于工程擔(dān)保的以上作用，應(yīng)在政府投資項目中大力推行工程擔(dān)保。當(dāng)然，推行工程合同擔(dān)保需要建立與完善相應(yīng)的配套體制。
四、結(jié)束語
“代建制”項目管理模式是政府投資項目的必然選擇。開展“代建制”模式下風(fēng)險防范的研究，有助于增強政府投資“代建制”項目管理的規(guī)范性和操作性，引導(dǎo)項目管理公司開展公平合理的競爭，促進政府投資項目管理工作健康、有序地協(xié)調(diào)發(fā)展，使“代建制”管理模式更好地服務(wù)于建筑業(yè)的改革開放，增強我國建筑業(yè)的國際競爭能力。
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一、總 論
1.項目建設(shè)背景
南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。
根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。
該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。
2.項目概況
(1)項目名稱：“佳園二期”項目。
(2)建設(shè)地點：A市白龍路。
(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。
(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。
(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、
裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。
(6)公司類別：專營企業(yè)。
(7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。
(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。
(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。
(10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據(jù)
(1)省計委計投[20xx]X X號文《關(guān)于“佳園二期”項目建議書的批復(fù)》;
(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;
(3)A市規(guī)劃設(shè)計院《白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃》;
(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》;
(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;
(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;
(7)省審計事務(wù)所驗資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》;
(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。
5. 研究結(jié)論及建議
本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。
從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。
6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標
“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表3—1。
表3-1 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標
序號 項目名稱 單位 指標
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區(qū)綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160
聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260
6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米
7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950
聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫 元/位 7500
9 建設(shè)投資 萬元 17623
10 每平方米建設(shè)投資 元 2316
11 投資利潤率 % 17.7
12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略
1、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀
進入20xx年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：
(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻率達到1個百分點以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。
(4)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。
2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求
A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。
再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場需求及發(fā)展
“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：
3.1 住宅市場趨向細分化
隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。
3.2 商品房市場進入品牌角逐時代
隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：
(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。
沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。
(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。
(3)項目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。
3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點
戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。
3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注
消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。
3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展
前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。
3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段
隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。
4，當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題
目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面：
(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，A市
空置商品房已達80余萬平方米，一些建設(shè)標準低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。
(2) 住房制度改革未能達到預(yù)期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。
(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。
5.營銷戰(zhàn)略
根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：
5.1 確定項目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)。
5.2 “賣點”分析
‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：
(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突
出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。
(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高
質(zhì)量、高水平。
(3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準
檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。
5.3 營銷推廣策略
高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。
2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構(gòu)商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內(nèi)部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。
5.4定價策略
(1)價格定位。
1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。
表3-2 樓盤銷售價格情況表
(20xx年1、2月)
序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880
2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730
5 盛達花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。
(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。
(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價;②限期銷售優(yōu)惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。
(4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項目選址及建設(shè)條件
1.項目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
“佳園二期”項目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。
2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備
C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。
供水;設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。
供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。
地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。
通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入
場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。
四、建設(shè)規(guī)模及功能標準
1. 建筑面積和內(nèi)容
根據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。
2. 功能設(shè)施標準
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預(yù)定的目標。
根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標準規(guī)劃設(shè)計。
2.2 設(shè)施標準
住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。
(1)住宅裝飾及設(shè)施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。
2.3 住宅戶型規(guī)劃
根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：
多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。
多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。
聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套
以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號 項 目 名 稱 說 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房
3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)
4 變配電工程(強電) 配電房變配電設(shè)備
5 照明工程 小區(qū)照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門
8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng)
9 閉路電視 住宅區(qū)
10 室外工程 室外綠化及部分道路場地
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場地環(huán)境
1.1 地形
建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場地自然條件
(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。
(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標準，設(shè)防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;
(3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求;
(4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。
2.4 交通組織
小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。
2.5 規(guī)劃指標
根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表3--4。
3.建筑方案設(shè)計
本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。
表3-4 “佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標
序 號 項 目 指 標
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數(shù)地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車 地上 不停車
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀新的居住理念。
3.2 平面設(shè)計
(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表3-5。
表3-5 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標
序 號 指標名稱 單 位 指 標
1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標準層使用系數(shù) % 80
5 套內(nèi)建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2
7 居住戶數(shù) 戶 431
8 居住人數(shù) 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設(shè)計
立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計
根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：
4.1 基礎(chǔ)選型及處理
(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。
4.2 上部結(jié)構(gòu)
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。
5.公用設(shè)施方案
本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：
(1)用水標準和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。
2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。
3)城市自來水進水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。
(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。
1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。
2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。
(4)室內(nèi)外排水。
1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
1)負荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。
3)主要電力供應(yīng)指標：設(shè)備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。
4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。
(2)照明及電力設(shè)計。
1)配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計算。
2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標志燈。
3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機;通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。
5.4 通風(fēng)空調(diào)
(1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設(shè)計。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng)。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時6次氣計算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。
5.5 弱電設(shè)計
(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。
(2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。
(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。
(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。
(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。
(6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。
6.消防
(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。
(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。
(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。
(4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。
(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環(huán)境保護
本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。
六、項目實施進度安排
本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：
20xx年1月20日：項目建議書批復(fù)。
20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計。
20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。
20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計。
20xx年12月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
20xx年1月：工程開工。
20xx年3月：完成投資25%，開始預(yù)售。
20xx年8月：主體工程斷水。
20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。
20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。
20xx年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元
序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進度
成 本 1 2 3 4
1 土地費用 4500 4500
2 前期工程費 647 647
3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642
5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 280 50 100 130
6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14
7 管理費用 285 90 90 90 15
8 銷售費用 713 50 250 250 163
9 開發(fā)期稅費 130 130
10 其他費用 544 90 90 364
11 不可預(yù)見費 1230 400 500 330
合 計 17623 7142 7949 20xx 522
2.資金籌措
本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預(yù)售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。
八、經(jīng)濟效益分析
1.住宅銷售價格
根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。
表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)
項 目 合 計 1 2
多層住宅 100 15 60
聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車場 100 10 60
所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。
考慮小區(qū)臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表3—8。
表3-8 稅費率表(%)
稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;
營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進
城市維護建設(shè)稅 7 公益金 5
教育費附加費 3 法定盈余公積金 10
企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費 7.5
4.盈利能力分析
項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。
項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析
在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房價格和預(yù)售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風(fēng)險較大。詳見表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號 項 目 變動幅度(%)
內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預(yù)售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房價格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房價格;2--預(yù)售款回籠進度;3一租房價格;
4--基準收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資
8.臨界點分析
為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10
表3-10 臨界點分析表
敏感因素 基本值 臨界點
全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281
售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費用(萬元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經(jīng)濟指標
本項目的主要經(jīng)濟指標見表3—11。
表3-11 主要經(jīng)濟指標表
序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注
Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 財務(wù)評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風(fēng)險分析及對策
1.市場風(fēng)險分析
(1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。
本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。
雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。
(2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。
2.經(jīng)營管理風(fēng)險分析
(1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。
(2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用;降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。
(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。
3. 金融財務(wù)風(fēng)險分析
本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。
附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)
序號 項 目 總投資 估算說明
1 開發(fā)建設(shè)投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ’建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費財務(wù)費用 450064720547570
2 經(jīng)營資金
3 項目總投資 17623
3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 17623
附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元
序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費用財務(wù)費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經(jīng)營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22
4 自營部分經(jīng)營費用
5 自營部分折舊、攤銷
6 自營部分財務(wù)費用
7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補以前年度虧損
11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1
16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤 43 220 220 220
附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費用) 經(jīng)營資金 . 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計算指標 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
