時(shí)間：2023-09-24 15:44:14
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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；節(jié)稅；稅務(wù)籌劃
[中圖分類號] F420 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B
房地產(chǎn)業(yè)作為新興的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，日益成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著住房消費(fèi)市場的增長，房地產(chǎn)市場愈加活躍，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到政府和公眾的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負(fù)擔(dān)相對較重，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃就顯得十分必要。
一、稅務(wù)籌劃概述
稅務(wù)籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化、經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的一系列經(jīng)濟(jì)活動。稅務(wù)籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業(yè)帶來重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而稅務(wù)籌劃則是利用現(xiàn)行稅法優(yōu)惠來進(jìn)行合理的稅務(wù)安排，是一種正常的商業(yè)動機(jī)和稅收行為，是企業(yè)達(dá)到“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”的最有效途徑。
稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）時(shí)間的超前性。（2）內(nèi)容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來說，稅務(wù)籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來自兩個(gè)方面，一是選擇低稅負(fù)；二是延遲納稅時(shí)間，但是不管哪一種，其結(jié)果都是降低稅收成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種與稅務(wù)籌劃基本方法
（一）房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段涉及的稅種
1.開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權(quán)需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為契約價(jià)格；耕地占用稅按實(shí)際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時(shí)，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。
2.出售出租階段涉及的稅種
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加共6個(gè)相關(guān)稅費(fèi)。其中出售、出租房屋時(shí)需要按照營業(yè)收入額的5%繳納營業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅按照繳納的營業(yè)稅稅額計(jì)算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費(fèi)附加按照繳納的營業(yè)稅稅額的3%計(jì)算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計(jì)算；土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例計(jì)算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產(chǎn)交易金額的0.5‰的稅率征收。
3.保有階段涉及的稅種
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中自用的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余額的1.2%計(jì)算，出租的按租金收入的12%計(jì)算應(yīng)繳稅額。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃基本方法
1.不予征稅技術(shù)
不予征稅技術(shù)是指選擇國家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒拥姆桨敢詼p輕稅負(fù)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段，資金充足時(shí)可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.減免稅技術(shù)
減免稅技術(shù)就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據(jù)各項(xiàng)條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國家對新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。
3.分割技術(shù)
分割技術(shù)是通過分割應(yīng)納稅所得，從而減少應(yīng)繳納稅費(fèi)的技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般周期比較長，對于這種跨年度經(jīng)營的項(xiàng)目應(yīng)充分利用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則來進(jìn)行籌劃，根據(jù)企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費(fèi)用化或成本化，提前回收成本、費(fèi)用，能夠當(dāng)期確認(rèn)的損失則應(yīng)及時(shí)確認(rèn)，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。
4.稅率差異技術(shù)
稅率差異技術(shù)是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務(wù)籌劃技術(shù)。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現(xiàn)國家的稅收鼓勵政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機(jī)會。例如房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產(chǎn)銷售則適用5%的稅率，所以房地產(chǎn)企業(yè)要分清核算對象，分別適用不同的稅率。
5.延期納稅技術(shù)
延期納稅技術(shù)是指依據(jù)國家稅法規(guī)定，將經(jīng)營、投資等活動的當(dāng)期應(yīng)納稅額延期繳納，以實(shí)現(xiàn)相對減輕稅負(fù)的方法。納稅人延期納稅不能減少應(yīng)納稅總額，但推遲的應(yīng)稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負(fù)擔(dān)，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃策略
（一）土地增值稅的籌劃
1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息；反之，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理估計(jì)并把“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”加以對比，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)整個(gè)市場的情況，適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，合理制定房產(chǎn)價(jià)格。
3.合理利用土地增值稅的征稅領(lǐng)域進(jìn)行籌劃
稅法確定了土地增值稅的納稅領(lǐng)域和征稅準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用代建房、合作建房、改售為租、投資聯(lián)營等形式實(shí)施房屋開發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經(jīng)營方法的變動能夠達(dá)到少繳土地增值稅的目的。
（二）營業(yè)稅的籌劃
1.有效運(yùn)用企業(yè)合同制度，按業(yè)務(wù)類別分別簽訂合同
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質(zhì)不同，相應(yīng)的稅收結(jié)果自然也會不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了較大的可操作空間。
2.科學(xué)確定納稅主體，合理劃分相關(guān)代收代繳稅費(fèi)
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費(fèi)、水電安裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用，按規(guī)定這些費(fèi)用也應(yīng)統(tǒng)一歸為房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也就增加了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過設(shè)立獨(dú)立核算的物業(yè)公司來實(shí)施統(tǒng)一收費(fèi)，將類似服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)剝離出來，這樣就可以針對不同的業(yè)務(wù)按照不同的營業(yè)稅率進(jìn)行繳稅，總體上可以降低房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅額。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目
我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括建安成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、各項(xiàng)稅金、其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時(shí)，應(yīng)合理分配這些成本費(fèi)用支出，以增加準(zhǔn)予稅前列支的成本費(fèi)用項(xiàng)目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。
2.推遲收入確認(rèn)期限，合理延緩納稅時(shí)間
納稅時(shí)間的推延，考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，可以延緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的起到了稅務(wù)籌劃的效果。當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬出現(xiàn)變更時(shí)，銷售收入才可以最終確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過延遲房地產(chǎn)權(quán)屬更改時(shí)間，推遲銷售收入的完成時(shí)間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來說，會計(jì)收入確認(rèn)有不一樣的時(shí)期，只要收入確認(rèn)，不論資金有沒有回籠，都應(yīng)該上繳應(yīng)繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時(shí)選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時(shí)期確認(rèn)收入，實(shí)現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤。
[參 考 文 獻(xiàn)]
[1]胡芳，羅鳴.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（3）
[2]張新紅.試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].北方經(jīng)貿(mào)，2011（7）
[3]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實(shí)踐的探討[J].中國外資，2012（17）
【關(guān)鍵詞】稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；營業(yè)稅；土地增值稅；企業(yè)所得稅
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國家財(cái)政收入的重要來源。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)不動產(chǎn)，價(jià)格昂貴這是顯而易見的，其中，大宗房地產(chǎn)交易涉稅金額多，稅收負(fù)擔(dān)重，也令許多房地產(chǎn)企業(yè)感到了行業(yè)壓力。根據(jù)我國稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建造、銷售等整個(gè)經(jīng)營周期內(nèi)涉及的稅種主要有營業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和教育費(fèi)附加等。因此對開發(fā)商而言，與其在銷售廣告上宣傳諸如“上風(fēng)上水”“海景房”等倒不如通過合法合理的方式減輕稅負(fù)，降低房價(jià)更加實(shí)惠和重要，在這其中稅務(wù)籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，各種稅收政策及優(yōu)惠紛繁復(fù)雜，也為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了廣闊的空間。
二、稅務(wù)籌劃的涵義及其對房地產(chǎn)企業(yè)的意義
稅務(wù)籌劃是指在納稅行為發(fā)生以前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對納稅主體的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出的事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專業(yè)性等特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)具有以下意義：
（一）有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競爭力
稅務(wù)籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)囊粋€(gè)領(lǐng)域，從圍繞資金運(yùn)動展開，促使企業(yè)精打細(xì)算、節(jié)約支出，同時(shí)規(guī)范企業(yè)的成本核算和財(cái)務(wù)管理。
（二）有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高綜合收益
作為以營利為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，追求利潤是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負(fù)。在投資一定的情況下，通過稅務(wù)籌劃來節(jié)稅，在無形中就增加了企業(yè)的綜合收益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃
（一）營業(yè)稅的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營業(yè)稅稅目有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。針對營業(yè)稅的計(jì)算方法，我們可以從營業(yè)額和稅率兩方面著手考慮。
1.從營業(yè)額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括收取的補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、延期付款利息、代收款項(xiàng)及其他性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“業(yè)”行為，只對其從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅。這也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營業(yè)稅籌劃提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，就可將代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)從銷售額中分離，可以通過專門成立物業(yè)公司或是暫緩收取其他費(fèi)用等方式，將這部分價(jià)外費(fèi)用分離出來，這樣其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，延期收費(fèi)也不影響其收入，從而達(dá)到營業(yè)稅稅務(wù)籌劃的目的。
2.從稅率差異方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，銷售房屋等不動產(chǎn)適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對房屋這種大宗商品而言可不是個(gè)小數(shù)目。企業(yè)可以將房屋售價(jià)和房屋裝修價(jià)款分開核算，并分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅，從而實(shí)現(xiàn)營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃。
（二）土地增值稅的籌劃
土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。針對該公式可以考慮從以下方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
1.從降低增值額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
我國土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，增值額的提高會直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，適當(dāng)降低售價(jià)，則在一定程度上把本應(yīng)上繳稅務(wù)的部分返還給了消費(fèi)者。在這個(gè)過程中開發(fā)商的利益沒有太大的損失，同時(shí)也讓消費(fèi)者得到了實(shí)惠。
2.從增加扣除項(xiàng)目金額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)允許扣除的稅金和加計(jì)20%扣除。其中在開發(fā)費(fèi)用中進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間比較大。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)收益最大化。
3.從稅收優(yōu)惠方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
（1）根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮，在建設(shè)高檔住宅的同時(shí)另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價(jià)格，恰當(dāng)?shù)睦煤眠@一稅收優(yōu)惠政策，在會計(jì)核算中應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，而且應(yīng)該通過調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入或者調(diào)整扣除項(xiàng)目的金額，使得普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅優(yōu)惠。
（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅房，可以通過預(yù)收購房者資金的方式，這樣在內(nèi)容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價(jià)款所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的商品房就較少，大部分由出資金的購房者分得。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)才繳納土地增值稅，應(yīng)繳納的土地增值稅額自然降低。
（3）采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。代建房顧名思義即開發(fā)商代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，完成后向客戶收取一定的代建費(fèi)用的情況。對于開發(fā)商而言，雖取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅僅是提供了建筑業(yè)勞務(wù)，并收取的勞務(wù)收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅作為大多數(shù)經(jīng)濟(jì)組織面對的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經(jīng)濟(jì)組織的主要稅負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也無一例外的要面對這一稅種。企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，同時(shí)由于房地產(chǎn)商品的地域性強(qiáng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行不同區(qū)域投資時(shí)還有區(qū)別于其他企業(yè)稅務(wù)籌劃的空間，即開發(fā)商通常需要建立項(xiàng)目公司，此時(shí)就會面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，子公司是獨(dú)立法人，而分公司則不是一個(gè)獨(dú)立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨(dú)立法人，在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔(dān)與該區(qū)域其它公司一樣的全面納稅義務(wù)；分公司不是獨(dú)立的法人實(shí)體，在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納稅人，只承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計(jì)算。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以綜合權(quán)衡不同地區(qū)的稅負(fù)和經(jīng)營預(yù)期來確定項(xiàng)目公司的形式。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問題
稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動，需要專業(yè)稅務(wù)人士的統(tǒng)籌開展，并且要做好每個(gè)細(xì)節(jié)的規(guī)劃，不當(dāng)稅收籌劃帶來的稅務(wù)危機(jī)不容小覷。企業(yè)不但要承擔(dān)因此造成的補(bǔ)繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責(zé)任，因此在看到稅務(wù)籌劃優(yōu)越性的同時(shí)也應(yīng)看到它的嚴(yán)肅性、專業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：
（一）遵守稅法法律、法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。
（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規(guī)范的組織和謹(jǐn)慎的籌劃。
（三）稅務(wù)籌劃要堅(jiān)持多維性的原則?；I劃的目的是使得企業(yè)整體收益最大化，而不僅僅是某個(gè)稅種的節(jié)稅，因此，要從整個(gè)企業(yè)的利益出發(fā)，做好稅務(wù)籌劃。
（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動，需要專業(yè)水平高的財(cái)務(wù)人員多方權(quán)衡、細(xì)心規(guī)劃，更不是變“節(jié)稅”為“逃稅”。
總之，稅務(wù)籌劃不是通過虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。事實(shí)上，稅務(wù)籌劃是綜合的統(tǒng)籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，對經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動精心安排，滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在前期開發(fā)、建設(shè)和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)貫穿稅務(wù)籌劃的思想，讓企業(yè)和普通購房者雙雙受益。
參考文獻(xiàn)：
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[2]國務(wù)院:中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例,國務(wù)院令,第540號,2008.
摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃是指相關(guān)的指納稅人根據(jù)我國在稅法中的一些相關(guān)的規(guī)定針對相關(guān)的企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的一些有效地活動，這樣能夠促進(jìn)減輕相關(guān)的稅負(fù)，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對策與安排，這是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理活動中一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理活動。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從如何進(jìn)行所得稅籌劃，以及如何進(jìn)行土地增值稅的籌劃等兩個(gè)方面進(jìn)行了相關(guān)的探討，旨在能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)的指導(dǎo)作用。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 財(cái)務(wù)管理
企業(yè)的利潤會受到成本的高低的影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的高低會受到多個(gè)相關(guān)因素的影響，其中稅收因素是一個(gè)較為重要的因素。根據(jù)我國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，各種稅費(fèi)能夠占到占商品房相關(guān)成本的30%到40%，因此相關(guān)的企業(yè)可以采取有關(guān)措施來安排企業(yè)的相關(guān)涉稅活動進(jìn)而能夠合法規(guī)避或者減輕自身的稅負(fù)，同時(shí)還可以采取相關(guān)的防范措施來進(jìn)而化解相關(guān)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理工作。稅務(wù)籌劃的主要方向：1、遞延稅費(fèi)繳納時(shí)間，減輕資金的時(shí)間成本；2、從總量上減少企業(yè)實(shí)際稅賦。
一、如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃
1、改變企業(yè)注冊性質(zhì)
房地產(chǎn)商品具有很強(qiáng)的地域性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在不同區(qū)域進(jìn)行投資，都需要建立相關(guān)的項(xiàng)目公司。子公司為獨(dú)立法人，因此在設(shè)立區(qū)域?qū)灰暈楠?dú)立的納稅人，進(jìn)而就要要承擔(dān)相應(yīng)的全面納稅義務(wù)；而分公司沒有獨(dú)立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司所發(fā)生的利潤與虧損要與總公司進(jìn)行合并來計(jì)算。在經(jīng)營期間，如果分公司出現(xiàn)虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進(jìn)而減輕相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)。而且分公司與總公司之間發(fā)生的資本轉(zhuǎn)移，不會涉及所有權(quán)的變動，因此不會承擔(dān)相關(guān)的稅收。
2、選擇合理的成本分?jǐn)偡椒?/p>
根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偪梢园凑照嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法，預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)?。同時(shí)文件規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。由此主體工程、內(nèi)部裝飾工程、機(jī)電工程就成為重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況對成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行選擇，合理分配成本已達(dá)到節(jié)稅目的，特別是一些CBD項(xiàng)目，將成本大量轉(zhuǎn)移至出售業(yè)態(tài)，這不僅僅節(jié)省了稅金，同時(shí)還降低了自持物業(yè)的成本，為日后支持物業(yè)的升值創(chuàng)造有力因素。
3.合理選擇費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在同一城市中存在多個(gè)項(xiàng)目公司，但卻使用一個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，企業(yè)完全可以根據(jù)銷售的進(jìn)度，合理與員工簽訂勞動合同，將員工成本分別計(jì)入各家項(xiàng)目公司，相關(guān)的開辦費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用也可采取與銷售進(jìn)度配比的方法，進(jìn)行合理的配置已達(dá)到節(jié)稅目的。
在所得稅預(yù)繳階段，企業(yè)在計(jì)算成本時(shí)可以選擇對于自己有利的相關(guān)方法，同時(shí)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用及時(shí)進(jìn)行核銷入賬。對于能合理預(yù)計(jì)發(fā)生額的相關(guān)費(fèi)用以及損失，要采用預(yù)提方法計(jì)入相關(guān)費(fèi)用，對以后年度需要進(jìn)行分?jǐn)偭兄У南嚓P(guān)費(fèi)用、損失的攤銷期進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s短。對于限額列支的相關(guān)費(fèi)用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關(guān)費(fèi)用，遞延相關(guān)的納稅時(shí)間。
二、如何進(jìn)行地增值稅稅收的籌劃
1.根據(jù)不同建房方式進(jìn)行納稅籌劃
在相關(guān)的土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個(gè)較為明確規(guī)定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。
（1）合作建房。合作建房是在房屋建設(shè)完成之后自己進(jìn)行使用的，可以免征收相關(guān)的土地增值稅，但是建成后需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的方式，則需要補(bǔ)交相關(guān)的土地增值稅。
（2）代建房。代建房的本質(zhì)是相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，同時(shí)還要收取相關(guān)的手續(xù)費(fèi)。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為不會涉及產(chǎn)權(quán)的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，只要依法繳納相關(guān)的營業(yè)稅。這樣可以在一定程度上減輕相關(guān)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，可以免除相關(guān)的土地增值稅，進(jìn)而減低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
2.通過分散收入的形式進(jìn)行納稅籌劃
土地增值稅要采用超率累進(jìn)稅率的方式進(jìn)行計(jì)稅，增值額等于收入減去相關(guān)的扣除項(xiàng)目，增值率越高，那么對應(yīng)的稅率就越高。因此可以采取分散企業(yè)收入的方式，對增值額產(chǎn)生影響，進(jìn)而對企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生影響。在實(shí)務(wù)操作過程中，可以將可分除的項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行剝離，并且單獨(dú)進(jìn)行處理，例如裝修費(fèi)，設(shè)備安裝費(fèi)以及附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這樣能夠使上述業(yè)務(wù)的盈利免除了相關(guān)的繳納土地增值稅，進(jìn)而起到增加企業(yè)利潤的目的。
舉例說明，例如對于A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，其中建設(shè)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，預(yù)計(jì)售價(jià)可以達(dá)到5000萬元，其中可以進(jìn)行扣除的項(xiàng)目金額為4500萬元；而建設(shè)豪華別墅為10棟，預(yù)計(jì)相應(yīng)的銷售額為1500萬，其中可以進(jìn)行扣除的項(xiàng)目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進(jìn)行核算，那么需要繳納相應(yīng)的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進(jìn)行核算的話，A企業(yè)按照相應(yīng)的建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應(yīng)的征土地增值稅的優(yōu)惠，這樣就需要相應(yīng)的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。
3、對利息支出的籌劃。
按照相關(guān)法律的規(guī)定，對于扣除項(xiàng)目中財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能夠提供有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)證明時(shí)，可以據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除，最高不能超過相關(guān)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的相關(guān)金額。對于其他的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，可以將土地取得成本和土地開發(fā)成本總金額的5%扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偫⒂?jì)算或者不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)有效證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以按照土地取得成本與土地開發(fā)成本總額的10%進(jìn)行扣除。 因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的相關(guān)情況，通過計(jì)算決定是否要提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的利息分?jǐn)傋C明，進(jìn)而達(dá)到有效節(jié)稅的目的。
三、關(guān)于地下車位成本的分?jǐn)?/p>
目前車位成本問題主要是由產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致！
對于地下人防設(shè)施形成的車位，產(chǎn)權(quán)歸屬于相關(guān)的人防部門，因此這部分的相關(guān)成本要從總成本中進(jìn)行扣除，將這部分成本分?jǐn)偟戒N售或者自用部分的開發(fā)成本中，將其作為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)?，因此在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)帳上可以不體現(xiàn)這部分的成本，將其成本分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中，降低企業(yè)所得稅賦。
對于非人防性質(zhì)的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)的，其成本核算都應(yīng)單獨(dú)列示其成本，而非全部分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中去。能辦理單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產(chǎn)權(quán)的車位，如果是銷售，則是出售使用權(quán)，在部分地區(qū)視作長期出租，此時(shí)在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產(chǎn)稅（從租），其成本不能計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)具有技巧性較強(qiáng)，高技術(shù)含量和綜合性較強(qiáng)的企業(yè)籌劃工作，相關(guān)的企業(yè)部門需要一方面要熟悉相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營狀況以及國家出臺的相關(guān)稅收法規(guī)進(jìn)行認(rèn)真的學(xué)習(xí)和研究。另一方面相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)要采取相關(guān)的合理合法的運(yùn)作手段，合理利用相關(guān)的納稅籌劃的方式，對企業(yè)的相關(guān)目標(biāo)以及相關(guān)的實(shí)施成本進(jìn)行綜合考慮，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工作控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能有效減少房地產(chǎn)相關(guān)的稅負(fù)狀況，進(jìn)而有效增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)所得稅 稅務(wù)籌劃 財(cái)務(wù)運(yùn)用 收益
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述
稅務(wù)籌劃，是指納稅人在國家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用研究，在此前提下，先對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應(yīng)的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要對國家相關(guān)稅收政策做到充分了解，同時(shí)要結(jié)合自身的情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營活動三種。房地產(chǎn)項(xiàng)目的科務(wù)籌劃可根據(jù)經(jīng)營活動和稅種的不同來進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義
企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實(shí)行的，它把原國營企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來按企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的不同分設(shè)稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負(fù)、促進(jìn)競爭”的原則，實(shí)現(xiàn)了稅制的簡化和高效，并為進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國家相關(guān)政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營、投資和理財(cái)活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析
稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進(jìn)行的，實(shí)質(zhì)是納稅人為維護(hù)自己的權(quán)益，在遵守國家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對企業(yè)投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達(dá)到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務(wù)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細(xì)則和具體稅種的法規(guī)條例，按時(shí)足額交納稅款。只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權(quán)利，才能受到法律和社會的認(rèn)可和保護(hù)。可見，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個(gè)范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃時(shí)要結(jié)合自己的實(shí)際情況，利用合法的財(cái)務(wù)手段，選擇適合自己特點(diǎn)的避稅籌劃措施。
(1)稅務(wù)籌劃、合理避稅有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點(diǎn)，通過成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來最大化的稅收收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。
(2)稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財(cái)務(wù)管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財(cái)務(wù)決策，使企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動都能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。為了達(dá)到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實(shí)現(xiàn)。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算和財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理。
3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個(gè)項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時(shí)就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補(bǔ)期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時(shí)就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長不得超過5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時(shí)控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個(gè)計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開具會務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時(shí)做好相關(guān)會議費(fèi)證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售，當(dāng)時(shí)有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價(jià)是按當(dāng)時(shí)同地段售價(jià)6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個(gè)項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時(shí)同地段的樓盤銷售價(jià)已達(dá)1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價(jià)銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對這個(gè)賠償方案進(jìn)行了評估，認(rèn)為如果無償贈送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬，將來這200萬只能掛應(yīng)收賬款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價(jià)，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實(shí)際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。
三、結(jié)論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進(jìn)行的，并不是要企業(yè)虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對企業(yè)的各經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動精心安排下，以達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤的目的。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí),由于房地產(chǎn)交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價(jià)上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。
(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
(一)前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨(dú)立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時(shí)就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
(二)開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下,建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn),其施工設(shè)備的采購金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式,借款利息費(fèi)用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費(fèi)用低。
(三)商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi),將家具、家電的出租改為出售,將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收,就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看,由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營流程,同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
(一)增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識,首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說,不僅要加強(qiáng)對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持,設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請會計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程。
(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時(shí)要從外部聘請專業(yè)會計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中,要堅(jiān)持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國家利益,應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃簡述
（一）關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念
關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念，國內(nèi)外學(xué)者并未達(dá)成統(tǒng)一的口徑，爭辯內(nèi)容包括很多方面，例如對稅務(wù)籌劃主題的爭論以及對稅務(wù)籌劃外延的劃分，都是學(xué)者們所爭議的焦點(diǎn)。對于企業(yè)經(jīng)營者來說，無論將稅務(wù)籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節(jié)稅、避稅以及稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等內(nèi)容，都應(yīng)是企業(yè)經(jīng)營者在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)所予以充分規(guī)劃的內(nèi)容。
（二）有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與普通的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)相比有很大的區(qū)別，它只有生產(chǎn)過程而沒有再生產(chǎn)過程。以“項(xiàng)目”為本質(zhì)組建的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，因項(xiàng)目的開始而開始，同時(shí)也因項(xiàng)的目結(jié)束而結(jié)束，因此，相較于普通公司以企業(yè)周期為基礎(chǔ)的統(tǒng)籌，由項(xiàng)目決策階段、建造階段、銷售階段以及項(xiàng)目終止階段組成的項(xiàng)目生命周期更適宜作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的統(tǒng)籌感念。
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司項(xiàng)目生命周期的不同階段，在項(xiàng)目實(shí)施的決策階段、造價(jià)階段、銷售階段以及清算階段均要進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，涉及包括契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等多項(xiàng)內(nèi)容。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營及項(xiàng)目特性所做的稅務(wù)籌劃，要充分利用國家的稅收優(yōu)惠政策、納稅時(shí)間、行業(yè)差異、成本費(fèi)用等合理手段進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃。
二、稅務(wù)籌劃實(shí)例――以共同投資的房產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃原則為例
有的房產(chǎn)項(xiàng)目公司沒有單獨(dú)成立法人單位，但各股東實(shí)質(zhì)上對其進(jìn)行共同投資、共享利潤、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，此類房產(chǎn)項(xiàng)目公司所得稅應(yīng)按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。房產(chǎn)項(xiàng)目公司形成的營業(yè)利潤額并入房產(chǎn)總公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。
三、房產(chǎn)項(xiàng)目公司擬定稅務(wù)籌劃方案
從實(shí)際杭州稅務(wù)對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，房地產(chǎn)行業(yè)稅目主要有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅金及附加的納稅基數(shù)為銷售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實(shí)行預(yù)繳形式，預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例1%預(yù)繳,。企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳形式,預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例20%預(yù)計(jì)利潤，計(jì)入利潤總額納稅。
根據(jù)稅法相關(guān)法規(guī)，筆者為房產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃擬定以下三個(gè)方案。
方案一、利用裝修房分解銷售收入的稅收籌劃。
如房地產(chǎn)項(xiàng)目部毛坯房銷售價(jià)格800萬元，成本400萬元。需交納營業(yè)稅金及附加800*5.7%=45.6萬元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬元。合計(jì)151.92萬元。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷售價(jià)格850萬元，成本450萬。把銷售價(jià)分成二部分，毛坯房銷售價(jià)750萬元，成本400萬元。裝修價(jià)格100萬元，成本50萬元。銷售房子需交納營業(yè)稅金及附加750*5.7%=42.75萬元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬元。裝修交納營業(yè)稅100*3.7%=3.7萬元。合計(jì)138.625萬元。稅收節(jié)約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬元。而對于受讓方所征收的契稅也相應(yīng)減少（800-750）*3%=1.5萬元。
此方案較簡單，操作比較方便。
方案二、成立具有法人資格的控股子公司，專門銷售該項(xiàng)房產(chǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷售價(jià)格850萬元，成本450萬。把此房產(chǎn)以700萬元的結(jié)算價(jià)格賣給銷售公司，銷售公司再以850萬元價(jià)格出售。項(xiàng)目部營業(yè)稅金及附加700*5.7%=39.9萬元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬元。銷售公司營業(yè)稅=(850-700)* 5.7%=8.55萬元。合計(jì)111.48萬元。稅收又節(jié)約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬元。
此方案較第一方案節(jié)稅，但需成立公司。
方案三、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部通過一攬子協(xié)議將銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項(xiàng)目部成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊資金和向母公司借款建樓。竣工后將該控股子公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項(xiàng)籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全規(guī)避，軟件園項(xiàng)目部只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。
此方案最節(jié)稅，但需各方配合，最繁，難操作。
另外，企業(yè)在銷售房產(chǎn)過程中如出現(xiàn)滯銷，則可將未售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。雖然出租房屋要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅負(fù)不會超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級科目注意籌劃。如屬于沒有扣除限額的會議費(fèi)注意單據(jù)的齊全，避免計(jì)入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。
關(guān)鍵詞:稅收籌劃;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;應(yīng)用
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的市場競爭問題，而涉稅問題屬于法律層面的重要問題，如何合理繳稅、合理節(jié)稅避稅成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人的共同問題。房地產(chǎn)開發(fā)本身屬于運(yùn)行周期比較長的項(xiàng)目，企業(yè)盈利浮動空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不得不面對優(yōu)惠政策享受不到、多繳稅、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的一系列問題，納稅支出也將成為企業(yè)運(yùn)行成本提升的主要原因。
二、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國家稅法規(guī)定的前提下，通過事先籌劃的方式來合理避稅、節(jié)稅來達(dá)到涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的行為，使企業(yè)自主完成的內(nèi)部管理活動，能夠有效為企業(yè)控制運(yùn)行成本、擴(kuò)大利潤空間提供推動力，是現(xiàn)代企業(yè)重要的內(nèi)部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國家稅法立法意圖的企業(yè)行為，有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也有助于國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的特點(diǎn)和必要性
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理稅收籌劃的特點(diǎn)
第一，稅收籌劃具有合法性。這一點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃也不例外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須以國家稅法為基礎(chǔ)，遵循國家稅法的要求，否則，就會將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常生存和發(fā)展。第二，稅收籌劃符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)行需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的稅收籌劃，是為了在應(yīng)交所得稅產(chǎn)生之前根據(jù)稅法要求、新會計(jì)準(zhǔn)則要求、行業(yè)和自身發(fā)展需求進(jìn)行合理調(diào)整，對不必要的涉稅行為進(jìn)行規(guī)避，節(jié)約納稅金額，合理規(guī)避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為的合法、科學(xué)水平，控制成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。第三，稅收籌劃具有準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的稅收籌劃涉及企業(yè)的每一個(gè)部門，影響到各個(gè)部門的傳統(tǒng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)方式、貨物采購方式、人員調(diào)動方式，牽一發(fā)而動全身。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，必須要提高籌劃的準(zhǔn)確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤的分配合理化，保證財(cái)務(wù)報(bào)告中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證稅收籌劃方案準(zhǔn)確落實(shí)于企業(yè)部門中，得到順利地開展。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中進(jìn)行稅收籌劃的必要性
1．稅收籌劃能夠提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常運(yùn)行中，投融資、項(xiàng)目推進(jìn)、應(yīng)付款項(xiàng)支出、應(yīng)收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財(cái)務(wù)管理問題，也都牽涉納稅問題，即使不牽涉企業(yè)納稅問題也會涉及員工個(gè)人所得稅繳納問題，可以說，幾乎所有的財(cái)務(wù)管理都與稅收籌劃有關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財(cái)務(wù)管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時(shí)間、用在正確的地方，切實(shí)提高企業(yè)資金利用率。
2．稅收籌劃有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)歸結(jié)到底就是追逐最大的利潤，在此過程中，企業(yè)必須從控制成本、提高經(jīng)濟(jì)效益兩方面入手。稅收籌劃是關(guān)系到企業(yè)稅務(wù)成本支出的重要管理活動，企業(yè)稅務(wù)管理人員進(jìn)行稅收籌劃的最終目標(biāo)是合理的節(jié)稅、避稅，最大程度上利用納稅優(yōu)惠政策，在法律允許的范圍內(nèi)減少納稅總額，降低企業(yè)在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，若稅收籌劃工作不到位，企業(yè)沒有合法納稅或避稅方式不合法，都會給企業(yè)帶來更大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常運(yùn)行，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的創(chuàng)造。從這兩方面來看，稅收籌劃是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。
四、稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的具體應(yīng)用措施
(一)提高稅收籌劃方案的可行性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過程中始終存在許多的不確定因素，項(xiàng)目的變更、國家某一方面政策的變化、市場價(jià)格的變動都會影響項(xiàng)目的推進(jìn)和最終經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在投資項(xiàng)目前進(jìn)行合理的評估，從土地成本、建設(shè)成本、項(xiàng)目收益等方面評估企業(yè)能夠從中獲取的利潤空間，提高項(xiàng)目的可行性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是他們涉稅的大頭，項(xiàng)目的投資、負(fù)債、收益都會牽扯到企業(yè)的納稅金額變化，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員必須聯(lián)合財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行可行性評估的主要原因。在完成項(xiàng)目的評估后，稅務(wù)管理人員還要進(jìn)行稅收籌劃方案的可行性評估，根據(jù)項(xiàng)目的融資模式、投資方式來籌劃合理的投融資時(shí)間點(diǎn)、方式、結(jié)算渠道，合理降低企業(yè)在此過程中的稅負(fù)。除此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國家在此方面往往有一定的優(yōu)惠政策，稅務(wù)管理人員要根據(jù)國家優(yōu)惠政策調(diào)整投融資方式，盡可能多的享受優(yōu)惠，盡可能在合法合理范圍內(nèi)降低企業(yè)的納稅金額。
(二)強(qiáng)化對稅金風(fēng)險(xiǎn)的管控力度
稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進(jìn)行專項(xiàng)管理，專款專用，不可隨意調(diào)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員的稅務(wù)籌劃工作，包括事前風(fēng)險(xiǎn)評估、事中管理、事后監(jiān)督等工作都會在稅金的應(yīng)用上得到一定的體現(xiàn)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要做好對稅金的監(jiān)控工作，全面開展預(yù)算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進(jìn)行稅金使用情況的分析和報(bào)告，為接下來的稅務(wù)籌劃工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，最大程度上避免稅金風(fēng)險(xiǎn)。
(三)加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理
增值稅發(fā)票是企業(yè)納稅申報(bào)、享受優(yōu)惠政策的重要工具，必須引起稅務(wù)管理人員的重視。增值稅發(fā)票與傳統(tǒng)的營業(yè)稅發(fā)票有較大的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員要做好票據(jù)的管理，保證每一張發(fā)票的開具名目、細(xì)節(jié)準(zhǔn)確，保證增值稅發(fā)票能夠在抵稅、享受優(yōu)惠時(shí)真正發(fā)揮出作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在關(guān)于資金支出的方面要尋找好的合作伙伴，確保合作伙伴能夠在資金支出后出具正確的增值稅發(fā)票，保證己方享受優(yōu)惠政策，保證成本的降低。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);合作開發(fā);稅務(wù)
一、項(xiàng)目合作開發(fā)方式
1.以物易物式合作建房。是指由一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。
2.項(xiàng)目獨(dú)立核算法。以擁有土地的一方企業(yè)為主體,另一方資金以協(xié)議借款方式參與項(xiàng)目的開發(fā),并約定對項(xiàng)目稅后利潤的分配方式。
另外,還有新設(shè)公司合作建房,開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。
在上述4種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同,但對投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng),均能達(dá)到相同的結(jié)果。
二、項(xiàng)目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃
(一)以物易物式合作建房
1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià),換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià),換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。實(shí)際業(yè)務(wù)中由于土地使用權(quán)證在甲方。參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房,因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等,比較復(fù)雜,實(shí)際操作性較差,一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。
2.以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中,乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對其按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征營業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為,對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時(shí),其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
所得稅處理方面,開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司,開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的,開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí),如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本,其應(yīng)分配給投資方(即合作、合資方,下同)開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未結(jié)算計(jì)稅成本,則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
土地增值稅方面,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的,因土地出租,辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難,不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。
(二)項(xiàng)目獨(dú)立核算法
國稅發(fā)【2006】第031號規(guī)定:開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的,凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的,應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
(1)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅,不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
(2)投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利,憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。
