時(shí)間：2023-10-12 09:32:23
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇土地管理方法，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、總體要求
通過集中清理*年1月1日以來“以租代征”、違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等土地違法違規(guī)行為，堅(jiān)決查處違法違規(guī)案件，有效遏制土地違法違規(guī)現(xiàn)象有所上升的態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度，保證國(guó)家土地法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行，確保中央土地調(diào)控政策的有效實(shí)施。
二、主要任務(wù)和工作目標(biāo)
(一)“以租代征”行為的整治。重點(diǎn)查處違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行工商企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的“以租代征”行為。到今年底，要對(duì)“以租代征”的違法違規(guī)問題，逐一清查到位，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定嚴(yán)肅處理。對(duì)未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)“以租代征”占地建設(shè)的，要追究其非法批地的法律責(zé)任；對(duì)單位和個(gè)人擅自通過“以租代征”占地建設(shè)的，要追究其非法占地的法律責(zé)任。
(二)違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模行為的整治。重點(diǎn)查處違反土地利用總體規(guī)劃圈占土地的行為；查處以“工業(yè)園區(qū)”等名義，違反土地利用總體規(guī)劃圈占土地進(jìn)行工業(yè)用地開發(fā)的行為；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自設(shè)立各類開發(fā)園區(qū)的行為。到今年底，全面清理以各種名義違反土地利用總體規(guī)劃圈占土地的問題。在新一輪土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)之前，各地一律不得在規(guī)劃范圍外以各種名義非法調(diào)整規(guī)劃。
(三)“未批先用”行為的清理和整治。重點(diǎn)清查城市批次建設(shè)用地未依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，先行征地、供地、用地的違法違規(guī)行為。到今年底，全面查清各批次建設(shè)用地未批先用的建設(shè)項(xiàng)目，在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，予以處理。對(duì)單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目未依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，擅自先行動(dòng)工建設(shè)的行為，要查清事實(shí)，分析原因，明確責(zé)任，區(qū)分不同情況，分類提出處理意見。同時(shí)，要研究進(jìn)一步改革和完善建設(shè)用地報(bào)批程序的辦法。
三、工作安排
百日行動(dòng)分三階段進(jìn)行：
(一)自查清理階段（9月15日至10月14日）。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所要根據(jù)百日行動(dòng)方案的要求，完成本區(qū)域內(nèi)土地違法違規(guī)問題的清理工作。自查清理要充分利用*年以來土地市場(chǎng)治理整頓和土地執(zhí)法專項(xiàng)行動(dòng)等工作成果，全面查清問題后統(tǒng)一登記填表（表格見附件），并將清理結(jié)果于9月28日前報(bào)縣局，由縣局匯總后報(bào)市國(guó)土資源局。
(二)查處糾正階段（10月15日至11月24日）。要對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，查處到位；對(duì)清查出管理不規(guī)范的問題，要采取措施，堅(jiān)決予以糾正。
(三)督察整改階段（11月25日至12月25日）。要針對(duì)清查各類土地違法違規(guī)案件中暴露出的管理問題，舉一反三，制定以完善制度和程序，明確執(zhí)法責(zé)任為重點(diǎn)的整改方案。局領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)組成檢查組，結(jié)合開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)各地的查處糾正情況進(jìn)行檢查，并就突出問題進(jìn)行調(diào)研，完善制度，督促整改。
四、工作要求和措施
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任?？h政府決定成立領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)百日行動(dòng)?？h局成立百日行動(dòng)工作專班，具體工作由執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)負(fù)責(zé)。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所，局屬各單位要切實(shí)履行職責(zé)。要按照行動(dòng)方案的要求，認(rèn)真動(dòng)員部署，建立相關(guān)工作機(jī)制，確定具體的工作任務(wù)和目標(biāo)。要堅(jiān)持實(shí)事求是，對(duì)清理上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、合法性和及時(shí)性負(fù)全責(zé)。
(二)統(tǒng)籌兼顧，協(xié)同配合。要結(jié)合今年以來監(jiān)察部、國(guó)土資源部部署的進(jìn)一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)，監(jiān)察部等五部門聯(lián)合開展的國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理，農(nóng)業(yè)部等七部委聯(lián)合部署的開展全國(guó)農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理和本次百日行動(dòng)的部署和要求，統(tǒng)籌兼顧，積極開展相關(guān)工作，確保完成各項(xiàng)任務(wù)。百日行動(dòng)中的重大問題，要及時(shí)向黨委、政府匯報(bào)，特別是涉及本部門難以解決的問題，要主動(dòng)提出建議，積極爭(zhēng)取黨委、政府的支持，要做好與有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，共同研究解決土地管理和土地執(zhí)法中的關(guān)鍵問題。
(三)依法依規(guī)，從嚴(yán)查處。要在清理新增建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，排查和梳理土地違法線索，嚴(yán)肅查處3—5起重大土地違法案件，重點(diǎn)查處“以租代征”、越權(quán)批地、非法占用耕地特別是基本農(nóng)田以及違反土地利用總體規(guī)劃和違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策批地等土地違法行為，集中力量公開查處和督辦一批典型案件。
對(duì)未依法進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)“以租代征”的，按非法批地處理；單位和個(gè)人擅自“以租代征”的，按非法占地和擅自出租農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)從重處理。通過調(diào)整土地利用總體規(guī)劃規(guī)避國(guó)務(wù)院基本農(nóng)田占用審批的，按非法批地處理。違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策或供地政策供地的，按非法批地處理；擅自占地或騙取批準(zhǔn)占地的，按非法占地從重處理。對(duì)置國(guó)家政令于不顧，不聽制止，頂風(fēng)違法的，必須公開曝光，從重處理。對(duì)土地違法行為未依法處理到位即補(bǔ)辦建設(shè)用地手續(xù)的，按非法批地處理。
(四)嚴(yán)明紀(jì)律，督促整改。要嚴(yán)格依法依紀(jì)處理土地違法違規(guī)問題，嚴(yán)肅處理以罰代法、處罰不到位的行為。對(duì)土地違法違規(guī)涉及到應(yīng)當(dāng)追究國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員行政責(zé)任的，要移送監(jiān)察部門；涉及犯罪的，要移送司法機(jī)關(guān)。嚴(yán)格追究瞞案不報(bào)、壓案不查的責(zé)任。對(duì)于不認(rèn)真組織查處的，將追究有關(guān)人員的責(zé)任。對(duì)土地違法行為多發(fā)且查處不力，或者因征地補(bǔ)償安置不到位等引發(fā)重大的，要限期整改；并對(duì)有關(guān)責(zé)任人實(shí)行問責(zé)。
(五)積極宣傳，營(yíng)造氛圍。要以百日行動(dòng)為宣傳重點(diǎn)，要充分利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，大力宣傳百日行動(dòng)各階段的整治成果和查處違法違規(guī)用地行為的進(jìn)展情況，保持輿論的高壓態(tài)勢(shì)。要定期相關(guān)信息，通報(bào)百日行動(dòng)的進(jìn)展情況。各地都要通過媒體曝光一批影響惡劣的案件。要通過聲勢(shì)浩大、卓有成效的宣傳活動(dòng)，大力宣傳中央關(guān)于嚴(yán)格土地管理，堅(jiān)決打擊土地違法違規(guī)行為的堅(jiān)定決心，牢固樹立依法管地、依法用地的觀念，營(yíng)造良好的土地管理氛圍。
的關(guān)鍵詞：土地管理。科學(xué)發(fā)展觀。實(shí)現(xiàn)路徑。科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵主要包括四個(gè)方面：（1）以人為本的發(fā)展觀。中國(guó)傳統(tǒng)的管理觀念忽視個(gè)人利益。以人為本的發(fā)展觀的提出是中國(guó)社會(huì)的一大進(jìn)步。（2） 全面發(fā)展觀，改變了以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，把發(fā)展的全面性作為評(píng)價(jià)發(fā)展的重要指標(biāo)。（3） 協(xié)調(diào)發(fā)展的概念。近年來，中國(guó)的貧富差距不斷擴(kuò)大。通過收入的合理分配，中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)將會(huì)擴(kuò)大。（4） 可持續(xù)發(fā)展，即發(fā)展要考慮積累，能源消費(fèi)要考慮子孫后代的承受能力。
。首先，在城市化的背景下，中國(guó)的城市基礎(chǔ)設(shè)施占用了大量的土地。同時(shí)，一些地區(qū)利用這一政策在高質(zhì)量地區(qū)開發(fā)低成本住宅區(qū)，影響了我國(guó)建筑節(jié)能住宅的總體規(guī)劃。這一問題將導(dǎo)致無法更有效地利用城市公共資源，城市規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，占用土地將繼續(xù)增加。其次，中國(guó)北方一些地區(qū)還存在農(nóng)業(yè)耕地過度利用的問題。中國(guó)自古以來人口眾多。為了解決居民的溫飽問題，北方地區(qū)的一部分耕地已經(jīng)耕種了數(shù)千年這一問題將嚴(yán)重影響中國(guó)中長(zhǎng)期的糧食安全。
。然而，在工業(yè)化初期，中國(guó)一些地區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到了嚴(yán)重破壞，其中河北省北部和山西省大部分地區(qū)的土地污染問題最為嚴(yán)重。造成土地生態(tài)環(huán)境惡化的主要因素有幾個(gè)。第一，重化工造成的污染。重化工企業(yè)將排放大量有害氣體和液體，這些氣體和液體將逐漸被周邊地區(qū)的土地吸收，對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重危害。其次，采礦業(yè)大學(xué)對(duì)土地生態(tài)的破壞。采礦業(yè)將嚴(yán)重破壞周邊植被，造成土地荒漠化等問題。同時(shí)，采礦業(yè)排放的有毒液體將對(duì)地下水產(chǎn)生負(fù)面影響。
。首先，受土地財(cái)政的影響，地方政府的城市建設(shè)規(guī)劃往往超出該地區(qū)的實(shí)際需要。這一問題將導(dǎo)致大量土地和房屋閑置，難以有效利用城市周邊的優(yōu)質(zhì)土地。其次，由于近年來工業(yè)發(fā)展迅速，一些地區(qū)的工業(yè)用地規(guī)劃極不合理。在新常態(tài)背景下，工業(yè)產(chǎn)品利潤(rùn)整體下降，產(chǎn)能過剩問題日益突出，閑置工業(yè)用地增多。最后，在城市化背景下，農(nóng)村流動(dòng)人口顯著增加。受此影響,一些農(nóng)村土地被遺棄的問題更加嚴(yán)重。
?？茖W(xué)發(fā)展觀強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展和全面發(fā)展。因此，我國(guó)應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀重新規(guī)劃土地資源的利用關(guān)于發(fā)展。例如，中國(guó)可以規(guī)定城市建設(shè)中常住居民的人均土地占用率，并限制低土地占用率。隨著容積率住房的發(fā)展，通過這些措施，城市土地將得到更有效的利用[1]。此外，針對(duì)耕地過度開發(fā)的問題，中國(guó)可以制定每年預(yù)留1330萬Hm2耕地的政策，適當(dāng)擴(kuò)大糧食進(jìn)口。目前，中國(guó)耕地面積1.349億Hm2，每年休耕1330萬Hm2，糧食產(chǎn)量仍能維持1.2億Hm2。
。因此，我國(guó)應(yīng)在土地管理過程中實(shí)現(xiàn)工、農(nóng)、礦的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。例如，國(guó)地方政府可以利用城市住宅建設(shè)的機(jī)會(huì)，將一些工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)和住宅用地。企業(yè)可以通過土地流轉(zhuǎn)收回大量資金，閑置土地也將被使用。同時(shí)，地方政府可以在城市下風(fēng)口設(shè)立工業(yè)園區(qū)，通過集約化生產(chǎn)管理模式，大大降低企業(yè)能耗。針對(duì)采礦對(duì)土地環(huán)境造成的破壞，地方政府應(yīng)加強(qiáng)管理，要求采礦單位進(jìn)行精細(xì)作業(yè)和生態(tài)恢復(fù)。
?；诳茖W(xué)發(fā)展觀中以人為本的理念，中國(guó)應(yīng)該將難以持續(xù)發(fā)展的土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯G地。通過這些措施，土地的生態(tài)價(jià)值將得到體現(xiàn)，周邊房?jī)r(jià)也將相應(yīng)升值。此外，在土地管理過程中，政府不應(yīng)允許市場(chǎng)行為，而應(yīng)積極參與土地管理。例如，對(duì)于在耕作期間被遺棄的土地，政府可以收回耕作周期的使用權(quán)，并將其返還給村集體，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的聯(lián)合生產(chǎn)。
。一是土地資源的利用,二是土地資源的污染,二是土地資源的閑置。在解決相關(guān)問題的過程中，要深刻理解科學(xué)發(fā)展觀的核心內(nèi)涵，提高工作的實(shí)效性。
一、房地產(chǎn)開發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)
(一)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)
1、房地產(chǎn)開發(fā)，是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當(dāng)前我國(guó)土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價(jià)投資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)。
1、劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
3、租賃：是指國(guó)有土地使用權(quán)人作為出租人將國(guó)有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級(jí)市場(chǎng)行為。
4、作價(jià)投資(入股)：是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)出資的國(guó)家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責(zé)任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
5、授權(quán)經(jīng)營(yíng)：所謂授權(quán)經(jīng)營(yíng)，是指由政府或國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照有關(guān)規(guī)定，將國(guó)有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機(jī)構(gòu)，使其能夠代表國(guó)家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，并相應(yīng)地行使資本投資、營(yíng)運(yùn)和管理等權(quán)利，承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)保值增值責(zé)任的一種國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式。即被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責(zé)，在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。
二、土地使用權(quán)出讓方式：公開出讓和協(xié)議出讓
1、公開出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。
2、公開出讓的依據(jù)：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》
3、公開出讓的范圍：政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協(xié)議出讓的依據(jù)：《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》國(guó)土資源部第6次部務(wù)會(huì)議通過。
《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，國(guó)土資源部。
5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：
政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。
6、出讓最低價(jià)的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時(shí)，國(guó)有土地出讓時(shí)，會(huì)出現(xiàn)0地價(jià)或者是負(fù)地價(jià)。
7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項(xiàng)目報(bào)建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議條款，成為土地開發(fā)管理的重要手段。
國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理局了關(guān)于《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議，以下幾個(gè)方面的內(nèi)容必須寫進(jìn)合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔(dān)很重的違約責(zé)任：當(dāng)事人簽訂出讓合同時(shí)除應(yīng)當(dāng)約定開工日期外，還應(yīng)當(dāng)約定項(xiàng)目竣工日期；當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)在出讓合同中約定項(xiàng)目的投資總額的最低標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)約定單位面積投資強(qiáng)度不低于最低標(biāo)準(zhǔn)；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當(dāng)事人按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年，受讓人應(yīng)當(dāng)交納土地閑置費(fèi)。
9、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)將成為土地有償供地的一種重要的補(bǔ)充方式?！掇r(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式基本上是準(zhǔn)出讓的規(guī)則。
三、土地使用權(quán)劃拔
1、劃撥供地范圍：
(1)國(guó)土資源部第9號(hào)令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；
(2)經(jīng)濟(jì)適用住房、職工集資建房項(xiàng)目的供地；
(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢(shì)：逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應(yīng)當(dāng)出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業(yè)用地可以進(jìn)行職工集資建房。
四、房地產(chǎn)交易
(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
1、出讓土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓
(1)出讓土地的凈地轉(zhuǎn)讓；
(2)出讓土地的在建工程的轉(zhuǎn)讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國(guó)有土地使用權(quán)證)；
(3)出讓土地現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓。
2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓
(1)劃拔土地的凈地轉(zhuǎn)讓；
(2)劃撥土地在建工程轉(zhuǎn)讓；
(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
(二)房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應(yīng)當(dāng)向政府交納政府收益。
(三)房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押是有效擔(dān)保方式之一，在合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系之間可以設(shè)定抵押擔(dān)保。
五、土地用途的改變
土地分類：現(xiàn)行的土地分類是按三級(jí)分類，一級(jí)一共有三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。二級(jí)一共有15類，三級(jí)一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業(yè)用地。
(一)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。”
2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?/p>
3、國(guó)土資源部第21號(hào)令《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>
4、此外，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定)后，依法重新公開供應(yīng)。
(2)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整、重新核定。
5、國(guó)土資源部辦公廳針對(duì)**省國(guó)土資源廳《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途如何補(bǔ)交出讓金問題的請(qǐng)示》，做出國(guó)土資廳函《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途補(bǔ)交出讓金問題的復(fù)函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓土地用途的，應(yīng)按變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格，分別計(jì)算變更后的土地用途的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權(quán)出讓金額，以差額部分計(jì)算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金”。
從上述規(guī)定看，土地使用者改變?cè)瓉淼耐恋赜猛拘杞?jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意，即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外，還要經(jīng)土地主管部門審批。
(二)由于各地的實(shí)務(wù)操作不統(tǒng)一，因此在對(duì)待土地用途改變的問題上一直有較大分歧?！秴f(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問題上做出了如下規(guī)定：
l、自用的劃撥用地，土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變用途，經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
改變用途的申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額按下列公式核定：
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新用途出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－擬出讓時(shí)的原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。
2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中改變用途的
劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行有形市場(chǎng)公開交易，轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的，應(yīng)按下列公式交納出讓金額：
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門同意，且《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)市、縣國(guó)土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權(quán)人與國(guó)土資源管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。
調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下列公式確定：
原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應(yīng)當(dāng)掌握的度(個(gè)人觀點(diǎn))。
附案例：新晨
案例l：某房地產(chǎn)公司A通過公開出讓競(jìng)得了某宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，交納土地出讓金后取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，后因資金問題無力進(jìn)行開發(fā)，將該宗地轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)公司，那么：
1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》能否作為土地轉(zhuǎn)讓的憑證?
2、A公司取得《國(guó)有土地使用權(quán)證書》后該宗地能否轉(zhuǎn)讓?
關(guān)鍵詞：土地管理法；小產(chǎn)權(quán)房；集體建設(shè)用地；宅基地
人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)注并沒有因金融危機(jī)和政府不斷抑制房?jī)r(jià)上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時(shí)刻牽動(dòng)社會(huì)各界關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。長(zhǎng)期以來小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經(jīng)成為一大社會(huì)隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關(guān)部門無法有效治理小產(chǎn)權(quán)房，目前《土地管理法》的修改不僅關(guān)系中國(guó)未來土地使用制度改革的方向和力度，也關(guān)系小產(chǎn)權(quán)房未來可能的治理機(jī)制和命運(yùn)。應(yīng)以《土地管理法》修改為契機(jī)，治理小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡，構(gòu)建和諧社會(huì)。
1 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律地位
“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房分為三種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農(nóng)民對(duì)外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對(duì)外銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅，不同類型小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)有所不同。建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴(yán)重威脅耕地保護(hù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有關(guān)部門往往采取嚴(yán)厲的制裁措施。宅基地上小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)則較為復(fù)雜。涉及小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權(quán)法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來看，既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對(duì)受讓對(duì)象做出限制。但自1999年以來，以國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對(duì)宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對(duì)象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應(yīng)如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)部分?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！比绻麑⒃摋l理解為授權(quán)性規(guī)定，則這里的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”使得宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)受到了包括上述國(guó)家政策性規(guī)定在內(nèi)的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對(duì)宅基地使用權(quán)這一基本民事權(quán)利部分進(jìn)行的規(guī)定具有法律效力。其次，關(guān)于農(nóng)民所享有的宅基地上房屋的所有權(quán)。《物權(quán)法》對(duì)此并未做出特別限制，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民享有包括占有、使用、收益、處分4項(xiàng)權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)，農(nóng)民可以對(duì)其享有合法所有權(quán)的宅基地上的房屋進(jìn)行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉(zhuǎn)性與宅基地使用權(quán)的不可流轉(zhuǎn)性就產(chǎn)生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護(hù)農(nóng)民對(duì)房屋的所有權(quán)而犧牲國(guó)家在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上的利益？還是相反的價(jià)值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)無疑是公民享有的非常重要的基本民事權(quán)利，上述政策性規(guī)定對(duì)農(nóng)民的房屋所有權(quán)做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實(shí)際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實(shí)踐中，法院也對(duì)此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。由此可見，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國(guó)家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，從而無法取得受讓房地產(chǎn)的物權(quán)。
2 小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革
治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度
傳統(tǒng)的征地供給模式已經(jīng)越來越不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的需要，改革征地模式已經(jīng)迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會(huì)矛盾已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機(jī)商”的角色極大地?fù)p害了政府的公信力。從經(jīng)濟(jì)上看，目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重制約了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，通過征地模式為城市發(fā)展提供廉價(jià)土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉(zhuǎn)。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國(guó)有土地上商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場(chǎng)。
關(guān)鍵詞:土地開發(fā)整理;GIS;數(shù)據(jù)庫;信息集合
中圖分類號(hào):TN948.61 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1007-9599 (2010) 01-0000-02
一、概述
土地開發(fā)整理是增加耕地面積,保證糧食安全,提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力,推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有效措施。
土地開發(fā)整理作為公益性建設(shè)項(xiàng)目,其過程必須按照科學(xué)的方式加以管理。遵照土地開發(fā)整理項(xiàng)目的特點(diǎn),把土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理劃分為幾個(gè)不同的階段,可行性研究、審查入庫、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)、立項(xiàng)批復(fù)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收。每一個(gè)階段都有其相應(yīng)的管理流程和大量的圖形、圖片、表格及文檔資料。就目前情況來看,對(duì)這些資料數(shù)據(jù)的保存和管理有如下兩個(gè)特點(diǎn):1.局部電子化:地形圖、施工圖、預(yù)算表等使用計(jì)算機(jī)相關(guān)軟件進(jìn)行處理,然后刻錄成光盤或是打印生成紙質(zhì)資料存檔。2.管理手工化:對(duì)于局部電子化的數(shù)據(jù)資料的管理和保存是手工的,管理的對(duì)象是一張一張的光盤,一個(gè)一個(gè)的文件夾,最終歸檔的資料存放于不同的職能部門。這造成目前管理很大程度上只能依賴紙質(zhì)資料,管理不便,查詢困難。
基于這樣的現(xiàn)狀,我們提出了開發(fā)“土地開發(fā)整理項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)”。其目的就是將土地開發(fā)整理項(xiàng)目各階段所涉及到的資料信息用計(jì)算機(jī)軟件結(jié)合數(shù)據(jù)庫加以有效的管理。從而實(shí)現(xiàn)在軟件系統(tǒng)中快速方便的查詢,提高管理效率,為管理部門的決策控制提供詳實(shí)而準(zhǔn)確的信息。實(shí)現(xiàn)管理自動(dòng)化,政務(wù)電子化。
二、總體需求
圖2-1 土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理流程圖
如圖2-1所示,我們可以看出土地開發(fā)整理項(xiàng)目所經(jīng)歷的各個(gè)階段和先后順序,以及每一個(gè)階段所需要的工作及相關(guān)資料,這些資料的紙質(zhì)部分是齊全的,電子化部分可能是零散的,根據(jù)管理部門對(duì)于土地整理項(xiàng)目全過程管理的設(shè)想,綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的總體需求如下:
1.“信息管理”是本系統(tǒng)的立足點(diǎn)。2.需要把土地開發(fā)整理項(xiàng)目從可行性研究到竣工驗(yàn)收全過程的資料電子化并納入到計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理中,可以查詢,并且方便查詢。3.能夠?qū)㈨?xiàng)目數(shù)據(jù)與地理信息系統(tǒng)的地圖展示進(jìn)行整合和互動(dòng),這是系統(tǒng)的關(guān)鍵點(diǎn),因?yàn)橥恋卣眄?xiàng)目和地理信息密切相關(guān),其整理的成果也必須反映到地理信息系統(tǒng)中。4.歷史數(shù)據(jù)需要轉(zhuǎn)換導(dǎo)入系統(tǒng)進(jìn)行管理。5.新產(chǎn)生的數(shù)據(jù)需要提供方便的錄入機(jī)制。6.能夠?qū)ΤＳ酶袷降奈臋n資料進(jìn)行集成展示。
三、GIS體系結(jié)構(gòu)的對(duì)比
由于土地開發(fā)整理項(xiàng)目和地理位置密切相關(guān),開發(fā)整理現(xiàn)狀也必須及時(shí)如實(shí)的反映到地理信息系統(tǒng)中,為了上述總體需求的實(shí)現(xiàn),我們將根據(jù)不同的需求選擇相應(yīng)的GIS體系結(jié)構(gòu),GIS體系結(jié)構(gòu)主要分為如下三種:集中模式,客戶/服務(wù)器模式,Web/Internet模式;
(一)集中模式
終端完成兩種操作:
A.接受用戶的輸入,然后通過網(wǎng)絡(luò)把輸入發(fā)送給GIS服務(wù)器;
B.接受GIS服務(wù)器的處理結(jié)果,格式化并展現(xiàn)給用戶;
GIS服務(wù)器相應(yīng)的需要完成四種操作:a.通過網(wǎng)絡(luò)接受終端的輸入;b.處理終端輸入;c格式化處理結(jié)果,并傳送給終端;d.維護(hù)數(shù)據(jù)庫;
由此可知,在集中模式下的GIS系統(tǒng),信息庫的存儲(chǔ)、瀏覽、查詢、檢索、維護(hù)等都"“集中”于GIS服務(wù)器,服務(wù)的提供完全依賴于GIS服務(wù)器。所以,這種模式對(duì)服務(wù)器的速度、可靠性等要求極高。一般需要專門的服務(wù)器作為GIS服務(wù)器。這就提高了系統(tǒng)的造價(jià)。但它也有一個(gè)優(yōu)點(diǎn):系統(tǒng)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。
(二)客戶/服務(wù)器模式
客戶端完成三種操作:
A.管理用戶接口,處理應(yīng)用邏輯;
B.產(chǎn)生數(shù)據(jù)庫請(qǐng)求,并向GIS服務(wù)器發(fā)送請(qǐng)求,然后從GIS服務(wù)器接受結(jié)果;
C.格式化結(jié)果,并給用戶;
GIS服務(wù)器相應(yīng)的功能為:a.從客戶機(jī)接受數(shù)據(jù)庫請(qǐng)求;b.處理數(shù)據(jù)庫請(qǐng)求;c.格式化結(jié)果,并傳送給客戶機(jī);d.維護(hù)數(shù)據(jù)庫;
由此可知,在客戶/服務(wù)器模式下的GIS系統(tǒng),客戶機(jī)執(zhí)行前端處理,服務(wù)器執(zhí)行后端處理。它把整個(gè)系統(tǒng)的負(fù)擔(dān)在客戶/服務(wù)器間進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆峙?在客戶端運(yùn)行應(yīng)用程序符合實(shí)際應(yīng)用多樣性的需要,而對(duì)于整個(gè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)-數(shù)據(jù)庫則集中于服務(wù)器,便于數(shù)據(jù)庫的維護(hù)。這種結(jié)構(gòu)具有強(qiáng)壯的數(shù)據(jù)操縱和事務(wù)處理能力,以及數(shù)據(jù)的安全性和完整性約束。因此,這種模式的GIS系統(tǒng)是比較合理的。但是,Client/Server的結(jié)構(gòu)的開發(fā)和管理成本越來越高,其客戶端變得越來越臃腫,系統(tǒng)的使用也較復(fù)雜。
系統(tǒng)的客戶端和服務(wù)器所完成的功能基本上與Client/Server模式下的功能是一致的,它實(shí)質(zhì)上是Client/Server技術(shù)與Internet技術(shù)相結(jié)合的成果。這種模式不僅利用了基于Web的Internet結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)便和靈活性的特點(diǎn),而且應(yīng)用Client/Server技術(shù)大大地強(qiáng)化了其事務(wù)處理和安全性、完整性約束能力,從而實(shí)現(xiàn)了真正業(yè)務(wù)相關(guān)的WEBGIS。
三、技術(shù)方案
基于對(duì)總體需求的初步理解和對(duì)三種GIS體系結(jié)構(gòu)的對(duì)比分析,土地開發(fā)整理項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)的技術(shù)方案如下:
(一)總體架構(gòu)
基于WEB方式開發(fā),三層體系結(jié)構(gòu)?；贗nternet的WEBGIS具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn):
1.較低的開發(fā)和應(yīng)用管理成本。
WEBGIS是利用通用的瀏覽器進(jìn)行地理信息的,并使用通常是免費(fèi)的插件ActiveX或Java Applet,從而大大地降低了終端客戶的培訓(xùn)成本和技術(shù)負(fù)擔(dān)。而且利用組件式技術(shù),用戶可以根據(jù)實(shí)際需要選擇需要的控件,這也最大限度地降低了用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
2.真正的信息共享。
WEBGIS可以通過通用的瀏覽器進(jìn)行信息的特點(diǎn),使得不僅是專業(yè)人員,而且普通用戶也能方便地獲取所需的信息;此外,由于Internet的迅猛發(fā)展,Web服務(wù)正在滲入千家萬戶,在全球范圍內(nèi)任意一個(gè)WWW站點(diǎn)的Internet用戶都可以獲得WEBGIS服務(wù)器提供的服務(wù),真正實(shí)現(xiàn)了GIS的大眾化。
3.巨大的擴(kuò)展空間。
Internet技術(shù)基于的標(biāo)準(zhǔn)是開放的、非專用的,是經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化組織IETF和W3C為Internet制定的,這就為WEBGIS的進(jìn)一步擴(kuò)展提供了極大的發(fā)揮空間,使得WEBGIS很容易與Web中的其他信息服務(wù)進(jìn)行無縫集成,建立功能豐富的具體GIS應(yīng)用。
4.擴(kuò)平臺(tái)特性。
傳統(tǒng)的GIS軟件都是針對(duì)不同操作系統(tǒng)的,對(duì)不同的操作系統(tǒng),分別要使用相應(yīng)的GIS應(yīng)用軟件。而WEBGIS則能做到“一次編成,到處運(yùn)行”,真正發(fā)揮跨平臺(tái)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
與地理信息系統(tǒng)(GIS)系統(tǒng)的無縫集成,是本系統(tǒng)的最大特色。地理信息是一種重要的分布式信息資源。它既具有社會(huì)效益,也具有市場(chǎng)價(jià)值,是解決人口、資源、環(huán)境和災(zāi)害等重大社會(huì)可持續(xù)發(fā)展面臨的問題,以及促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速和健康發(fā)展的基礎(chǔ)信息手段。
(二)開發(fā)工具
開發(fā)工具使用或JAVA。和JAVA目前是大型WEB程序開發(fā)的兩大陣營(yíng),兩者目前提供較為相似的WEB程序開發(fā)能力。開發(fā)效率比較高,結(jié)合JAVA較強(qiáng)的跨平臺(tái)能力,在項(xiàng)目初設(shè)階段可根據(jù)實(shí)際應(yīng)用情況進(jìn)行選擇。
(三)數(shù)據(jù)庫
選用ORACLE。ORACLE是針對(duì)OLTP OLAP的數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品,ORACLE的優(yōu)點(diǎn)很多,比如跨平臺(tái),這只是ORACLE眾多優(yōu)點(diǎn)之一,但這對(duì)客戶來說是非常重要的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)。
ORACLE的組件功能全面。對(duì)于二次開發(fā)的支持較好。ORACLE體系先進(jìn),所以性能優(yōu)異。ORACLE在海量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)上具有明顯的性能優(yōu)勢(shì),聯(lián)機(jī)分布式并行處理的能力強(qiáng)大。是大型數(shù)據(jù)庫應(yīng)用的最佳選擇。
(四)地理信息集成
采用ARCGIS?；贏RCGIS技術(shù)的系統(tǒng)平臺(tái),其先進(jìn)性、穩(wěn)定性、安全性和開放性都是當(dāng)今GIS世界首屈一指的。它所提供的海量數(shù)據(jù)管理、驅(qū)動(dòng)、查詢檢索、分析統(tǒng)計(jì)和對(duì)外能力完全能夠滿足國(guó)土資源信息系統(tǒng)需求分析中對(duì)GIS平臺(tái)的要求,一句話,ARCGIS是高性能的。
整個(gè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)模型的建立包括GIS數(shù)據(jù)、專業(yè)模型數(shù)據(jù)、應(yīng)用處理功能的集成。功能上是專業(yè)應(yīng)用軟件通過GIS基礎(chǔ)軟件對(duì)GIS數(shù)據(jù)和模型數(shù)據(jù)的操作。
(五)多媒體展示
使用OLE對(duì)象鏈接和嵌入技術(shù)。通過OLE,應(yīng)用程序可以自動(dòng)擴(kuò)展為將來的數(shù)據(jù)格式,因?yàn)楸绘溄拥膶?duì)象的內(nèi)容使用OLE接口,客戶端應(yīng)用程序不必介意鏈接的內(nèi)容。
客戶可以集中精力于您正在執(zhí)行的工作,而不是集中的多個(gè)應(yīng)用程序完成任務(wù)所需的任務(wù)。這一概念可以概括為以計(jì)算任務(wù)為中心。
土地開發(fā)整理項(xiàng)目的文檔資料涉及多種文檔格式,對(duì)這些多媒體信息的展示,最佳方案是按各階段進(jìn)行結(jié)構(gòu)化后,通過OLE進(jìn)行集中整合展示。
(六)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和錄入
用POWER BUILDER進(jìn)行開發(fā)。基于歷史信息的轉(zhuǎn)換,和新產(chǎn)生信息的錄入需求,獨(dú)立的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和錄入支撐工具必不可少。作為4GL開發(fā)工具的佼佼者,POWER BUILDER在這方面的處理具有明顯優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于新產(chǎn)生的土地整理項(xiàng)目信息數(shù)據(jù),為了支持統(tǒng)一展示,減少格式不統(tǒng)一產(chǎn)生的轉(zhuǎn)換成本,會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的格式限制。目前考慮支持的格式有:OFFICE文檔,各類照片(衛(wèi)星圖片),地質(zhì)勘測(cè)圖片,AUTOCAD,MAPGIS,ARCGIS,PDF。
四、結(jié)語
土地開發(fā)整理信息管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)后,將具有如下功效:
(一)可以通過系統(tǒng)在四川地圖上展示出各土地開發(fā)整理項(xiàng)目的位置及現(xiàn)狀,在地圖上隨意游走,也可進(jìn)行鎖定放大顯示,方便打印該項(xiàng)目的成果圖,這樣無論展示給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行工作檢查,還是針對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)關(guān)注都提供了極大的便利。
(二)可以通過時(shí)間階段,地理位置,投資規(guī)模等信息,查詢各土地整理項(xiàng)目,這為落實(shí)計(jì)劃,關(guān)注重點(diǎn)快速地提供了信息,如:查詢2008年度擴(kuò)權(quán)縣完成了哪些土地開發(fā)整理項(xiàng)目,占補(bǔ)平衡任務(wù)是否完成。
(三)對(duì)土地整理項(xiàng)目資料進(jìn)行全方位的管理及查詢,如:要看某項(xiàng)目的可行性研究資料,系統(tǒng)將迅速調(diào)出并展示其“申請(qǐng)報(bào)告、可研報(bào)告、標(biāo)準(zhǔn)分幅現(xiàn)狀圖、碎步圖斑量算表、分村臺(tái)帳匯總表、權(quán)屬調(diào)整方案、村民大會(huì)紀(jì)要、村民代表簽字”等,管理者無須再去資料存放處查找浩瀚如海的資料。
(四)實(shí)現(xiàn)了資料的全面電子化保存,是四川省土地開發(fā)整理項(xiàng)目信息資料館,能為土地開發(fā)整理的其他相關(guān)工作提供全面的數(shù)據(jù)基礎(chǔ),如:研究土地開發(fā)整理項(xiàng)目歷史平均造價(jià)水平。
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原告：洪友順，男，1954年9月20日出生，菲律賓籍，現(xiàn)住菲律賓奎松市。
原告：姚嘉應(yīng)，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫(yī)學(xué)博士，現(xiàn)住加拿大安大略省。
被告：廈門市房地產(chǎn)管理局。 法定代表人：王生柴，副局長(zhǎng)。
被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長(zhǎng)。
座落在廈門市鼓浪嶼區(qū)內(nèi)厝沃路128號(hào)的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購(gòu)買的，1952年廈門市人民政府經(jīng)審查發(fā)給房屋所有權(quán)證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應(yīng) 的委托，向廈門市房地產(chǎn)管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現(xiàn)場(chǎng)勘察和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告所提供的材料不足，口頭通知其補(bǔ)齊上手契三份和土地所有權(quán)狀翻建（維修）執(zhí)照等契證 材料。但原告一直沒有補(bǔ)交。
1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區(qū)人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定向廈門市房管局、土管局申請(qǐng)辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發(fā)放“兩證”，而且沒有對(duì)不予辦理的行為作出書面答復(fù)，要求法院 判令被告立即給予辦理產(chǎn)權(quán)公告并發(fā)放“兩證”，對(duì)不給予發(fā)證的行為作出書面答復(fù)，并賠償因侵權(quán)行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請(qǐng)辦理“兩證”，他們已受理進(jìn)行初審，并共同組織人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察丈量、計(jì)算，由于原告所提供的材料不足，他們?cè)陬^要求原告補(bǔ)齊材料，但原告仍未補(bǔ)齊，并非不作為，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
「審判
鼓浪嶼區(qū)人民法院審理查明：被告在受理原告申請(qǐng)辦理“兩證”后，曾到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察認(rèn)為：內(nèi)厝沃路128號(hào)房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權(quán)東面界線應(yīng)確認(rèn)在擋土墻腳內(nèi)側(cè)，原告不同意此認(rèn)定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權(quán)屬爭(zhēng)議未解決之前，原告尚 未具備發(fā)證的條件，原告也不應(yīng)改變土地的現(xiàn)狀和土地上的附著物。同時(shí)，原告以被告不作為造成侵權(quán)為前提條件，要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的請(qǐng)求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區(qū)人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
陳定對(duì)此判決不服，向廈門市中級(jí)人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區(qū)法院以內(nèi)厝沃路128號(hào)土地使用權(quán)屬爭(zhēng)議為由，認(rèn)定原告未具備發(fā)證的條件，沒有事實(shí)和法律根據(jù)； 2.一審判決認(rèn)定原告在確認(rèn)解決權(quán)屬之前不應(yīng)改變現(xiàn)狀和土地上的附著物是不顧客觀事實(shí)和不符合社會(huì)主義法理道德標(biāo)準(zhǔn)的。 請(qǐng)求二審法院對(duì)一審判決改判并依法保護(hù)他的訴訟請(qǐng)求。
廈門市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為：鼓浪嶼內(nèi)厝沃路128號(hào)產(chǎn)權(quán)，上訴人陳定只是共有人之一，無權(quán)對(duì)全部產(chǎn)權(quán)提起訴訟，原審認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區(qū)人民法院的行政判決；二、發(fā)回鼓浪嶼區(qū)人民法院重審。
鼓浪嶼區(qū)人民法院重新組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行審理。1993年9月14日陳定根據(jù)洪友順、姚嘉應(yīng)的委托申請(qǐng)，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請(qǐng)。鼓浪嶼區(qū)人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為：被告自接受原告申請(qǐng)“雙登”后即對(duì)原告“雙登”內(nèi)容進(jìn)行審查和 實(shí)地勘察，因原、被告對(duì)該屋界址和權(quán)屬確認(rèn)有爭(zhēng)議，故造成被告至今未發(fā)放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發(fā)放“雙證”的理由不能成立，原告籠統(tǒng)提出要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發(fā)證辦法》第四條規(guī)定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)的訴訟請(qǐng)求； 2.訴訟費(fèi)六百一十元由原告負(fù)擔(dān)。
宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)不服，向廈門市中級(jí)人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認(rèn)為被告至今未發(fā)“雙證”系因“權(quán)屬確認(rèn)有爭(zhēng)議”，沒有事實(shí)和法律依據(jù)；2.被告不作為事實(shí)清楚。3.原審法院收費(fèi)不合理。請(qǐng)求二審法院依法改判并保護(hù)其合法權(quán)益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發(fā)放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應(yīng)交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。
廈門市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為：原審法院查明的事實(shí)是清楚的，被上訴人廈門市房地產(chǎn)管理局、廈門市土地管理局在辦理上訴人陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)的“雙登”發(fā)證上是作為的，原審判決駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求是正確的。但原審將鼓浪嶼內(nèi)厝沃路128號(hào)房屋東面與筆架山路鄰界 擋土墻權(quán)屬問題作為未發(fā)證件的原因，認(rèn)定顯屬不當(dāng)。一審法院對(duì)發(fā)回重審案件重復(fù)收取訴訟費(fèi)用有誤，應(yīng)予糾正。上訴人提出收費(fèi)不合理應(yīng)予采納，其他上訴理由不足，應(yīng)以駁回。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第（二）項(xiàng)規(guī)定，于1994年4月2日判決： 1.維持原審判決，駁回上訴人陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)的訴訟請(qǐng)求；2.撤銷原審判令上訴人應(yīng)負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)六百一十元的判決。
關(guān)鍵詞：土地調(diào)查；權(quán)屬調(diào)查；方法；數(shù)據(jù)管理
1.前言
一般來說，土地權(quán)屬調(diào)查可被稱作是確權(quán)，其主要指的是根據(jù)具體的法律規(guī)定調(diào)查確認(rèn)相應(yīng)的土地權(quán)屬情況，其中涵蓋有土地所涉及的所有權(quán)與使用權(quán)的類別及性質(zhì)、身份、權(quán)屬、土地位置等相關(guān)信息的合理確定。在地籍調(diào)查進(jìn)程當(dāng)中，土地權(quán)屬調(diào)查通常涉及有所用土地的現(xiàn)狀、界址及歷史、權(quán)源等情況，其占據(jù)著關(guān)鍵的核心應(yīng)用地位。待土地使用人員確認(rèn)權(quán)屬調(diào)查成果之后，便可將其作為是審核國(guó)土部門土地權(quán)屬并進(jìn)行登記及證件發(fā)放的相關(guān)法律依據(jù)。
2.土地權(quán)屬調(diào)查
2.1原則
第一，依法開展土地權(quán)屬調(diào)查工作。這樣做的目的在于堅(jiān)決維護(hù)我國(guó)法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，為此需嚴(yán)格根據(jù)政府的土地管理相關(guān)的法規(guī)，就土地資源所存在的問題情況實(shí)施有效徹查，其中包括有未批先建及少批多占等類型的亂占、非法侵占、過多侵占土地資源等方面內(nèi)容。
第二，結(jié)合實(shí)際情況給予歷史更多尊重。土地權(quán)屬調(diào)查工作的順利開展，要求在充分結(jié)合實(shí)際狀況的同時(shí)根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定及土地權(quán)屬材料基礎(chǔ)上，進(jìn)行界址確定的時(shí)候需將靈活性跟政策性緊密結(jié)合起來，給予當(dāng)?shù)貧v史更多尊重，譬如說部門區(qū)域范圍內(nèi)的居民房屋朝向（陰面、陽面）、存在有滴水等類型問題
第三，嚴(yán)格參照地籍調(diào)查規(guī)程中所涉及的相關(guān)技術(shù)細(xì)則要求。嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)要求，旨在充分保障土地權(quán)屬調(diào)查工作能夠高質(zhì)完成，將人為導(dǎo)致的誤差情況出現(xiàn)率盡可能降低，與此同時(shí)，需根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況，借鑒豐富的實(shí)踐基礎(chǔ)，進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)書的合理制定，并將此當(dāng)做是土地權(quán)屬調(diào)查工作開展的基礎(chǔ)依據(jù)。
2.2工作步驟
宗地是土地權(quán)屬調(diào)查工作的基礎(chǔ)性單元，也就是說宗地可謂是被土地權(quán)屬界址線連接起來構(gòu)成的封閉地塊。該項(xiàng)工作實(shí)施的具體目標(biāo)位針對(duì)每宗土地對(duì)應(yīng)的權(quán)屬信息進(jìn)行合理調(diào)查，并認(rèn)真填寫地籍調(diào)查表，進(jìn)行宗形圖的有效繪制，進(jìn)而獲得圖件及數(shù)據(jù)、表冊(cè)等土地權(quán)屬調(diào)查成果資料。參考相應(yīng)實(shí)踐可得土地權(quán)屬調(diào)查的具體步驟為，第一，準(zhǔn)備，使得土地權(quán)屬調(diào)查的相應(yīng)范圍及時(shí)間要求、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、具體任務(wù)、人員組織情況得以充分明確，針對(duì)調(diào)查范圍內(nèi)大比例尺地籍圖實(shí)施有效收集，建設(shè)高水平隊(duì)伍，定期培訓(xùn)專業(yè)技術(shù)人員，進(jìn)行具體工作程序的合理制定，基于工作底圖材料，根據(jù)相應(yīng)的行政區(qū)域或者是自然界限進(jìn)行各個(gè)街道的優(yōu)化劃分，并將此作為是相應(yīng)的調(diào)查工作區(qū)域；第二，結(jié)合具體的工作計(jì)劃，分區(qū)域及時(shí)通知土地資源的擁有者，旨在確保其能夠按時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)開展指界工作；第三，結(jié)合實(shí)際情況實(shí)施實(shí)地調(diào)繪工作，具體來說，針對(duì)各個(gè)宗地逐步開展實(shí)地調(diào)查工作，在現(xiàn)場(chǎng)位置實(shí)現(xiàn)界址位置的合理確定之后，認(rèn)真完成地籍調(diào)查表的詳細(xì)填寫，并在現(xiàn)場(chǎng)直接完成宗地草圖繪制，待二者均對(duì)界址有著合理認(rèn)定以后，雙方指界人需在地籍調(diào)查表對(duì)應(yīng)部位完成簽字蓋章操作；第三，認(rèn)真整理土地權(quán)屬調(diào)查工作資料，基于實(shí)際的角度出發(fā)分析及調(diào)查原始材料，進(jìn)而完成宗地號(hào)的有效編制，而后采用CASS軟件進(jìn)行宗地圖的優(yōu)化繪制，結(jié)合我國(guó)國(guó)土相關(guān)部門需求盡可能充實(shí)完善具體的宗地檔案；第四，向我國(guó)國(guó)土部門提交相應(yīng)的成果資料，針對(duì)所提交的材料實(shí)施合理審批，確認(rèn)合格之后可將其作為是登記土地相關(guān)證件的關(guān)鍵依據(jù)，且其具備有較高的法律效力。
2.3有效制作宗地圖資料
通常來說，宗地圖主要指的是跟宗地檔案及土地證書相關(guān)的附圖資料，其能夠針對(duì)具體的界址點(diǎn)及宗地位置、界址線、臨近宗地關(guān)系展開有效描述的關(guān)鍵圖件材料，為此，在土地權(quán)屬調(diào)查工作實(shí)施進(jìn)程當(dāng)中，正確制作宗地圖可謂是核心任務(wù)。具體來說，宗地圖制作所涉及的相關(guān)因素包括有圖廓要素、本宗地土地使用權(quán)人名稱、界址點(diǎn)及點(diǎn)號(hào)、宗地號(hào)、相鄰宗地使用權(quán)人名稱及宗地四至界址線、宗地面積、周圍所涉及地形地物和注記、土地用途代碼、宗地界址線等部分內(nèi)容。
2.4數(shù)據(jù)管理
系統(tǒng)集成框架圖
如上圖所示，此系統(tǒng)集成框架包含有多層結(jié)構(gòu)，其中包括針對(duì)原始數(shù)據(jù)信息實(shí)施采集、有效開展預(yù)處理、數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的管理層級(jí)分析層、應(yīng)用層。具體來說，采集原始數(shù)據(jù)的時(shí)候需結(jié)合我國(guó)國(guó)土部門提出的具體業(yè)務(wù)需求進(jìn)行開展，涉及有宗地圖和地籍圖、文檔等相關(guān)資料；針對(duì)具體數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理指的是認(rèn)真處理加工所采集的數(shù)據(jù)信息，并實(shí)施合理分類措施；數(shù)據(jù)分析層主要是由數(shù)學(xué)模型庫和GIS空間分析模型庫、專家知識(shí)模型庫共同構(gòu)成的，能夠?qū)⒏鼮榱己玫募夹g(shù)支撐提供給數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)；數(shù)據(jù)管理層能夠在充分運(yùn)用空間數(shù)據(jù)引擎技術(shù)及數(shù)據(jù)庫技術(shù)的基礎(chǔ)上，針對(duì)跟業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的屬性和空間數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)優(yōu)化存儲(chǔ)管理，使得數(shù)據(jù)能夠具備有較高的一致完整性和安全并發(fā)性；數(shù)據(jù)管理層通常是由相關(guān)應(yīng)用服務(wù)共同構(gòu)成的，其作用在于更為有效提供分析查詢和統(tǒng)計(jì)、輸出輸入等各類型管理功能。
3.結(jié)語
綜上，土地權(quán)屬調(diào)查工作跟土地使用者的實(shí)際利益是息息相關(guān)的，導(dǎo)致該項(xiàng)工作本身具備有較大復(fù)雜性，在具體的實(shí)施進(jìn)程當(dāng)中，需精心組織，嚴(yán)格參照技術(shù)規(guī)程，強(qiáng)化人員協(xié)作及部門溝通，認(rèn)真開展相關(guān)工作，夯實(shí)土地工作基礎(chǔ)。
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關(guān)鍵詞：農(nóng)墾土地；土地管理；方法
前言：目前，農(nóng)民對(duì)國(guó)家關(guān)于土地相關(guān)法律法規(guī)的不了解，給土地管理工作造成不便。農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)的認(rèn)識(shí)存在著誤區(qū)，農(nóng)村土地權(quán)限職責(zé)劃分不明，阻撓了政府對(duì)土地的管理工作。
一、土地管理工作的現(xiàn)狀
（1）在廣大農(nóng)村地區(qū)，村民、村主任土地承包商等都覺得自己擁有土地所有權(quán)，對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的概念認(rèn)識(shí)混淆不清。違法、違規(guī)用地在一些地方尤為嚴(yán)重，地方領(lǐng)導(dǎo)干部將利用土地審批權(quán)謀取私利，在土地的管理權(quán)據(jù)為己有，私自做主，認(rèn)為自己擁有土地的審批權(quán)。私自經(jīng)營(yíng)土地，認(rèn)為土地管理辦法過于繁雜、程序繁瑣、審批困難。
（2）農(nóng)民不愿意交出土地，普遍認(rèn)為被征土地的價(jià)格偏低。當(dāng)征收土地價(jià)格與與市場(chǎng)價(jià)相差不大時(shí)，農(nóng)民才愿意被征收土地。政府沒有制定或者建立長(zhǎng)期有效的保障機(jī)制，以確保人民群眾的基本生活。
（3）農(nóng)民的利益得不到保障。政府在征地過程中，迫使農(nóng)民失去賴以生存的土地，農(nóng)民的生活面臨艱難的境地。政府沒有及時(shí)補(bǔ)償征地所支付給農(nóng)民的費(fèi)用。相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的征地政策得到?jīng)]有落實(shí)和貫徹。有些地方政府甚至挪用了發(fā)給農(nóng)民征地的補(bǔ)償，農(nóng)民在失去土地并沒有得到補(bǔ)償?shù)那闆r下，會(huì)引發(fā)農(nóng)民對(duì)政府機(jī)構(gòu)的不滿，給土地管理工作帶來相當(dāng)大的困難。
（4）隨著社會(huì)的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，農(nóng)民在逐步的進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整或升級(jí)，調(diào)整后的土地產(chǎn)值隨之提高，補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用也相對(duì)提高。然而土地計(jì)算方法不統(tǒng)一、不科學(xué)，所以不能準(zhǔn)確的計(jì)算出土地的價(jià)值。在一定程度上忽略了土地的潛在價(jià)值，對(duì)被征收的土地造成一系列的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)土地價(jià)值評(píng)審的參考因素過于簡(jiǎn)單，缺乏相關(guān)的土地價(jià)值檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。政府制定出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與農(nóng)業(yè)市場(chǎng)調(diào)整后補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差太大。導(dǎo)致政府相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)人民群眾沒有信服力，極大的降低了征地政策的執(zhí)行和貫徹力度。
（5）土地開發(fā)缺乏科學(xué)的指導(dǎo)規(guī)劃。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的浪潮下，城市化建設(shè)會(huì)占據(jù)大量的土地，這些土地的開發(fā)沒有科學(xué)的指導(dǎo)規(guī)劃，造成對(duì)土地破壞和浪費(fèi)。資本的流向主導(dǎo)著土地的開發(fā)，土地開發(fā)商利用土地交易牟取暴利，致使商業(yè)住房、公共建設(shè)用地的價(jià)格不斷飆漲。普通民眾難以購(gòu)買土地開發(fā)而來的商業(yè)住房，不科學(xué)規(guī)劃又會(huì)造成土地閑置和浪費(fèi)。如果不加以控制，會(huì)形成惡性的循環(huán)，不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。
（6）土地所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)限劃分不明確。相關(guān)土地管理辦法在實(shí)際的土地管理中顯得相形見拙。從國(guó)家土地直接管轄到地方間接管轄的土地，都存在著或多或少的管理問題。如土地的管理權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)力，在一定程度上已經(jīng)合并到土地的所有者身上，土地使用權(quán)的所有者占據(jù)了管理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，將使用權(quán)擴(kuò)展延伸，完全忽視了政府機(jī)構(gòu)對(duì)土地的相關(guān)所有權(quán)。
土地所有權(quán)的糾紛層出不窮。如在土地的使用權(quán)方面，農(nóng)村居民和城市居民在同一塊土地上都覺得自己擁有使用權(quán)。在相關(guān)政府機(jī)構(gòu)與集體組織之間，出于土地巨大利益的關(guān)系，都想從中分一杯羹。還有開發(fā)商與開發(fā)商之間在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上的糾紛。
各個(gè)政府部們之間對(duì)土地的管理審批權(quán)限交叉重疊，存在著一塊土地多個(gè)部門管理，或者沒有相關(guān)政府部門管理某一塊土地。有些地方政府對(duì)于地區(qū)開設(shè)建設(shè)用地，收取一些不合理的費(fèi)用。
二、土地管理工作的方法分析
（1）制定出科學(xué)合理的土地管理辦法，使土地得到科學(xué)的規(guī)劃，合理的利用開發(fā)土地是確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要保障。使農(nóng)民的切身利益得到保障。明確各個(gè)政府機(jī)構(gòu)對(duì)土地的管理權(quán)限，明確土地使用權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地管理權(quán)等權(quán)限的劃分。
（2）由政府相關(guān)部門組織對(duì)土地管理法律法規(guī)的宣傳工作?？梢园才抨P(guān)于土地管理法律法規(guī)的講座，走方基層調(diào)查民眾對(duì)土地法律法規(guī)的了解。注重加強(qiáng)對(duì)土地所有權(quán)方面的的講解，增強(qiáng)民眾對(duì)土地各方面權(quán)限的了解與認(rèn)識(shí)。增強(qiáng)民眾對(duì)土地使用、土地管理等方面工作的認(rèn)識(shí)， 在土地審批權(quán)和土地所有權(quán)方面，國(guó)家集體意識(shí)深入貫徹到民眾當(dāng)中，增強(qiáng)義務(wù)觀念，要做到在民眾中達(dá)成形成土地是國(guó)家、集體所有的共性認(rèn)識(shí)。為了避免執(zhí)法人員違規(guī)違法，就要加強(qiáng)各級(jí)土地管理執(zhí)法人員對(duì)法律法規(guī)政策的培訓(xùn)。把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地管理工作的法律法規(guī)聯(lián)系起來，與時(shí)俱進(jìn)。靈活運(yùn)用土地政策，做好每一項(xiàng)土地細(xì)節(jié)管理和土地政策執(zhí)行工作，讓領(lǐng)導(dǎo)干部在人民群眾中起模范帶頭作用。
（3）制定科學(xué)使用土地的規(guī)范。在土地資源進(jìn)行開發(fā)、利用、管理等方面，應(yīng)該注意時(shí)間和空間上的合理計(jì)劃和安排，這些工作都屬于土地利用的總體規(guī)劃范疇。為了防止和杜絕建設(shè)用地?zé)o視土地利用總體規(guī)劃，就要做好與土地利用總體規(guī)劃的配套銜接協(xié)調(diào)工作。以免造成規(guī)劃用地不科學(xué)、不合理的的規(guī)劃，實(shí)行科學(xué)的管理辦法，注重人性化管理規(guī)劃。土地工作在保證權(quán)力的基礎(chǔ)上，也應(yīng)該履行應(yīng)盡的責(zé)任，責(zé)任劃分詳細(xì)具體，落實(shí)到個(gè)人。
（4）依法對(duì)使用土地不法行為進(jìn)行治理，防止一些社會(huì)惡意勢(shì)力利用土地制造事端。落實(shí)土地租用政策，在進(jìn)行土地監(jiān)測(cè)管理過程中，由政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)發(fā)揮模范帶頭作用，把土地承包給經(jīng)濟(jì)條件較好的農(nóng)民或者運(yùn)作效益高的機(jī)關(guān)單位，這樣收取的租金可以帶來一定的回報(bào)。承包租用的土地政策還可以解決農(nóng)村人口失業(yè)問題，提高農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，種植出更多優(yōu)良的農(nóng)產(chǎn)品，來創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，促使地區(qū)民眾的生活水平的提高和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康的發(fā)展。
（5）投入更多的資金在土地的管理工作中，設(shè)置一些專門的土地管理部門。各級(jí)政府部門面臨著眾多的土地管理工作，應(yīng)接不暇，肩負(fù)著土地管理的各項(xiàng)職責(zé)，每一項(xiàng)土地管理工作都對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在土地管理任務(wù)繁多的基礎(chǔ)之上，又牽扯達(dá)經(jīng)濟(jì)利益問題的糾紛，給土地管理工作的開展進(jìn)行帶來的困難。所以，各政府土地管理部門，針對(duì)自身的情況，應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整，以更好的適應(yīng)現(xiàn)代化的土地管理工作。還可以組織農(nóng)民成立相關(guān)的土地管理工作機(jī)構(gòu)，減輕政府的土地管理工作，也可以對(duì)政府土地管理工作形成監(jiān)督和促進(jìn)作用。
（6）統(tǒng)計(jì)國(guó)家和地區(qū)的各類土地信息，創(chuàng)建一套切實(shí)有效的土地管理運(yùn)作機(jī)制，以適應(yīng)現(xiàn)代化的土地管理工作。設(shè)立專門的土地管理專項(xiàng)基金，一方支持地方土地管理工作，一方面對(duì)地區(qū)的土地盈利上繳入庫基金，由專業(yè)的人員進(jìn)行資金的流動(dòng)管理，并公開基金收支明細(xì)，實(shí)行透明化運(yùn)作。對(duì)于土地收益的部分，主要由政府來計(jì)劃安排使用，由民眾來監(jiān)督和評(píng)審工作。在對(duì)土地進(jìn)行管理工作的同時(shí)，還可以修建農(nóng)村土地種植、土地開發(fā)、土地經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施，以提高農(nóng)民的生產(chǎn)水平，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展，更好的開展農(nóng)村土地管理工作。但相關(guān)政府土地管理機(jī)構(gòu)，不得從中收取用于基礎(chǔ)建設(shè)的額外費(fèi)用。
三、結(jié)語
綜上所述，土地管理工作與民眾的生活、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著莫大的關(guān)系。在政府的土地管理過程中，必須保證管理工作的信息內(nèi)容公開化和透明化。在條件允許的情況下，可以讓公眾參與土地的管理工作和幫助政府履行管理職責(zé)，協(xié)助政府工作。政府與人民相互配合，即可以充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，又能創(chuàng)建出切實(shí)可行、科學(xué)合理的土地管理辦法和機(jī)制，保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。
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