時(shí)間：2023-10-12 10:26:18
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1.房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、掌握差異性帶來(lái)的登記風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)由房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人自行委托具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測(cè)繪逐步向市場(chǎng)放開轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場(chǎng)化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會(huì)打破政府集中統(tǒng)一測(cè)繪時(shí)，對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、建筑部位面積計(jì)算、共有面積分?jǐn)傉莆盏囊恢滦浴１厝粫?huì)出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)同樣建筑部位測(cè)繪方法不同、面積不同、共有面積分?jǐn)偛煌木置?。這種情況相對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記職能分工，由于測(cè)繪項(xiàng)目所在區(qū)域不同、同一項(xiàng)目不同樓測(cè)繪單位、登記時(shí)間不同，加之登記人員對(duì)建筑部位具體的面積計(jì)算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強(qiáng)，登記過程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這種亂象影響登記機(jī)關(guān)形象、侵害購(gòu)房人權(quán)益，同時(shí)會(huì)引訟、，并且因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪共有面積分?jǐn)偟奶攸c(diǎn)，“面積一戶錯(cuò)、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。
2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來(lái)的房屋登記風(fēng)險(xiǎn)
探討這個(gè)問題之前，有必要先對(duì)目前的房產(chǎn)測(cè)繪方法進(jìn)行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測(cè)繪要實(shí)地逐戶量取邊長(zhǎng)尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實(shí)際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準(zhǔn)圖紙不完全一致的情況，考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準(zhǔn)文件對(duì)合法建造的房屋進(jìn)行登記，在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，測(cè)繪單位往往會(huì)要求建設(shè)單位補(bǔ)充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時(shí)，符合規(guī)范、規(guī)章對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的要求。當(dāng)然，這種后補(bǔ)規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房產(chǎn)測(cè)繪、登記的難度大、購(gòu)房群眾不能及時(shí)取得所有權(quán)證書的尷尬。
登記職能下放、房產(chǎn)測(cè)繪依法走向市場(chǎng)后，測(cè)繪單位要求建設(shè)單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復(fù)存在，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料將在法規(guī)和實(shí)際操作層面真正意義上實(shí)現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。但是鑒于逐戶查驗(yàn)難度巨大、登記從業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)不甚了解、登記機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪單位技術(shù)“把關(guān)”的思維意識(shí)短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測(cè)繪導(dǎo)致的與規(guī)劃批準(zhǔn)不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)將給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)新的考驗(yàn)。
3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算依據(jù)差異給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的登記實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)和行政不作為風(fēng)險(xiǎn)
目前，用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對(duì)技術(shù)條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測(cè)算面積不同、規(guī)劃驗(yàn)收面積與房屋登記測(cè)量面積不同。
但是，在新形勢(shì)下，因不同管理行為所需的房屋面積時(shí)常是不同測(cè)繪單位、甚至是建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行計(jì)算，對(duì)復(fù)雜的技術(shù)規(guī)范理解和掌握程度不同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)際操作中很難核實(shí)哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實(shí)際超規(guī)模建設(shè)房屋，甚至是規(guī)劃未批準(zhǔn)的房屋部位被正常登記的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 。而對(duì)于核實(shí)出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進(jìn)程中的當(dāng)下，解決處理存在一定難度。一頭是購(gòu)房群眾急于辦證、一頭是開發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也忙于部門間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。
4.房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果差異性給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
房屋面積預(yù)測(cè)算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價(jià)值、各種稅費(fèi)等的衡量載體，關(guān)乎購(gòu)房人切身利益。房屋登記測(cè)繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對(duì)預(yù)測(cè)算成果的確認(rèn)和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動(dòng)產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關(guān)鍵作用。房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購(gòu)房群眾因涉及補(bǔ)繳房屋差價(jià)仍對(duì)此十分關(guān)注。在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，房屋面積預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪均由一家測(cè)繪單位完成，登記測(cè)繪是基于預(yù)測(cè)算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計(jì)算方法、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄇ昂蠡灸軌蛉〉靡恢?。因設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測(cè)繪單位基本能夠應(yīng)對(duì)購(gòu)房人關(guān)于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測(cè)繪單位介入房產(chǎn)測(cè)繪情況下，房屋面積預(yù)測(cè)算、登記測(cè)繪不可避免地出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)面積計(jì)算方法、根據(jù)服務(wù)范圍確定的共有面積分?jǐn)?，甚至是影響分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)劃分均存在不同認(rèn)知、更不可能去對(duì)比分析預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪戶室面積差異大的原因，這將會(huì)給前后面積差異引入放大的可能，且無(wú)論是預(yù)測(cè)算還是登記測(cè)繪面積錯(cuò)誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會(huì)變成購(gòu)房人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認(rèn)可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機(jī)構(gòu)。
二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施
1.政策層面
根據(jù)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題的復(fù)函》（建辦標(biāo)函〔2001〕403號(hào)），“房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測(cè)算應(yīng)當(dāng)依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測(cè)量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理服務(wù)。關(guān)于規(guī)劃管理中有關(guān)面積計(jì)算問題，應(yīng)由各地規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)確定。1995年12月頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》是編制工程預(yù)算、確定工程造價(jià)的依據(jù)”。目前，建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積計(jì)算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對(duì)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的修訂。
因此，筆者認(rèn)為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動(dòng)產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收關(guān)于房屋面積計(jì)算的依據(jù)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時(shí)，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認(rèn)知差異，應(yīng)對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進(jìn)行修訂，簡(jiǎn)化房屋附屬建筑部位面積計(jì)算方法、進(jìn)一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。
2.房產(chǎn)測(cè)繪成果監(jiān)管層面
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立房產(chǎn)測(cè)繪成果審核機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)結(jié)合上述風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)測(cè)繪成果審核內(nèi)容；負(fù)責(zé)結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目實(shí)際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計(jì)算方法；負(fù)責(zé)結(jié)合經(jīng)驗(yàn)做法修訂當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé)制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)繪成果樣式。只有將不動(dòng)產(chǎn)登記審核工作做實(shí)，強(qiáng)化測(cè)繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)。
3.操作層面
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提出了新的要求，主要體現(xiàn)在以下三方面：一是更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企業(yè)、方便群眾，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。信息平臺(tái)的統(tǒng)一和建設(shè)面臨著更加艱巨和復(fù)雜的任務(wù)。
1.相關(guān)上位法對(duì)登記結(jié)果提出了更精準(zhǔn)的要求
《條例》用了整章篇幅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿（登記結(jié)果的體現(xiàn)）做出了規(guī)定，要求不動(dòng)產(chǎn)基本單元及編碼、主體自然狀況、主體權(quán)屬狀況及權(quán)利事項(xiàng)等必須準(zhǔn)確無(wú)誤。目前，重慶市正在擬定的《重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》將進(jìn)一步細(xì)化以上要求。因此，新系統(tǒng)建設(shè)須從登記業(yè)務(wù)的“收、審、登、發(fā)”主要環(huán)節(jié)全面考慮，以登記業(yè)務(wù)的法律特征和合理流程再造為驅(qū)動(dòng)、信息技術(shù)為手段來(lái)確保電子登記簿中的登記結(jié)果準(zhǔn)確無(wú)誤，進(jìn)而維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的核心地位。
2.農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的納入對(duì)信息平臺(tái)的兼容性和高效性提出了更高要求
一是農(nóng)村區(qū)域廣闊，我市農(nóng)村區(qū)域占全市幅員總面積超90%，人口多，涉及登記的數(shù)據(jù)量將更大；二是原有基礎(chǔ)薄弱，數(shù)據(jù)格式不規(guī)范，數(shù)據(jù)銜接難度大；三是由于原多部門分別登記發(fā)證，已發(fā)權(quán)利證書存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象，矛盾較多，情況復(fù)雜；四是農(nóng)村區(qū)域廣，交通不發(fā)達(dá)，權(quán)利人多跑路，辦事困難；五是基層工作力量薄弱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理點(diǎn)少，通常一個(gè)片區(qū)國(guó)土所要轄2-4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
3.相關(guān)部門及社會(huì)公眾對(duì)登記信息共享提出更精細(xì)、更便捷的新要求
隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的社會(huì)關(guān)注程度不斷增強(qiáng)，政府相關(guān)部門和社會(huì)公眾對(duì)登記信息共享利用的要求逐漸精細(xì)化、便捷化。以渝中區(qū)為例，2016年前三季度受理的登記案件數(shù)量為54563件，而受理的檔案查詢申請(qǐng)數(shù)量為88081件，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的社會(huì)需求已經(jīng)超過了不動(dòng)產(chǎn)登記辦件的需求；另一方面，對(duì)登記信息利用的精細(xì)化程度要求不斷提高，金融機(jī)構(gòu)在辦理抵押、注銷抵押時(shí)，稅務(wù)部門在辦理核稅、減免稅費(fèi)時(shí)，公檢法紀(jì)部門在辦理司法協(xié)執(zhí)、線索查詢時(shí)，均對(duì)登記信息查詢的精細(xì)化程度提出了更高的要求。
4.“互聯(lián)網(wǎng)+”“大數(shù)據(jù)”等概念對(duì)登記信息的安全提出更高的保密要求
隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”“大數(shù)據(jù)”等概念深入人心，互聯(lián)網(wǎng)資源、信息通信技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在信息利用、社會(huì)資源配置上的優(yōu)勢(shì)日益明顯。這些新興的信息化形態(tài)在解決登記各方信息不對(duì)稱上、提供便捷化服務(wù)上、收集辦事群眾行為反饋上、輔助管理上凸顯了巨大的便民作用，但同時(shí)對(duì)登記信息的保密工作卻提出了極高的要求。
二、當(dāng)前信息平臺(tái)建設(shè)取得的成效
我市自推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以來(lái)，市國(guó)土房管局充分利用原有成果基礎(chǔ)，按照國(guó)土資源部相關(guān)要求和我市“先城市，后農(nóng)村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系統(tǒng)”基礎(chǔ)上順利完成了初步升級(jí)改造，及時(shí)滿足了城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。
1.信息平臺(tái)的建設(shè)總體規(guī)劃構(gòu)建完成
于2015年10月完成制定的《重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)總體方案》（以下簡(jiǎn)稱《總體方案》），構(gòu)建了該行業(yè)平臺(tái)信息化建設(shè)的總體規(guī)劃。從背景、目的、內(nèi)容、計(jì)劃等多個(gè)方面規(guī)劃了我市不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)藍(lán)圖，后續(xù)的平臺(tái)建設(shè)工作將按照《總體方案》的設(shè)計(jì)有序推進(jìn)。
2.實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)區(qū)域國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的統(tǒng)一
我市房地產(chǎn)交易管理、登記確權(quán)、權(quán)籍調(diào)查等信息系統(tǒng)，在歷史上存在各行政區(qū)域各自實(shí)施、標(biāo)準(zhǔn)不一、缺乏互通的情況。于2011年至2012年上線實(shí)施的“重慶市地房籍管理信息系統(tǒng)”，使相關(guān)各類信息系統(tǒng)在使用上完成了統(tǒng)一；2015年至2016年，在“地房籍系統(tǒng)”基礎(chǔ)上上線實(shí)施的“重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”，實(shí)現(xiàn)了信息平臺(tái)的整合和集中。
3.滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的主要業(yè)務(wù)需求
以“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”為代表的現(xiàn)有信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)城鎮(zhèn)區(qū)域國(guó)有土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易管理、權(quán)籍調(diào)查管理三個(gè)部分的信息化支撐，初步搭建了宅基地、農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記的雛形，并在長(zhǎng)壽、豐都開展試點(diǎn)?，F(xiàn)有信息平臺(tái)基本滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的主要業(yè)務(wù)需求。
4.為統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供了手段
現(xiàn)有信息平臺(tái)依照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的要求，實(shí)現(xiàn)了部分不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。一是統(tǒng)一了登記程序，實(shí)現(xiàn)了申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證的程序統(tǒng)一；二是統(tǒng)一了登記業(yè)務(wù)類別，設(shè)置完成了城區(qū)域國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的10個(gè)登記大類和69個(gè)登記小類，借助信息化手段明確了登記的業(yè)務(wù)范圍；三是統(tǒng)一了登記簿，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有土地及其定著物的電子登記簿。
三、新形勢(shì)下信息平臺(tái)優(yōu)化建設(shè)總體思路
為達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正目的，信息平臺(tái)建設(shè)須以“便民、高效”為宗旨，不能出現(xiàn)因統(tǒng)一登記反而辦事困難，時(shí)間更長(zhǎng)甚至給權(quán)利人帶來(lái)不必要的損失等情況。因此，在全市國(guó)土房管系統(tǒng)信息化建設(shè)總體規(guī)劃下，考慮到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所面臨的新形勢(shì)和新要求，“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”應(yīng)按照“總體控制、業(yè)務(wù)獨(dú)立”的區(qū)分模式單獨(dú)進(jìn)行打造。由于此項(xiàng)工作參與人數(shù)多、設(shè)備投入大，故工作推進(jìn)中，應(yīng)以《總體方案》為指導(dǎo)，管理上認(rèn)真劃分信息化管理機(jī)構(gòu)、信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)以及登記機(jī)構(gòu)等參與各方的職責(zé)邊界；技術(shù)上要根據(jù)登記業(yè)務(wù)的類型、流程及要求，突出以滿足登記業(yè)務(wù)需求為主導(dǎo)、信息技術(shù)為手段的思路進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)；應(yīng)用上要以登記信息的合法應(yīng)用需求為驅(qū)動(dòng)不斷優(yōu)化和升級(jí)系統(tǒng)，同時(shí)，使用先進(jìn)技術(shù)手段做好登記信息的安全保密工作；保障上要充分考慮全市區(qū)域大、區(qū)縣基礎(chǔ)不一的實(shí)際特點(diǎn)，采取登記數(shù)據(jù)集中匯交管理下的分片區(qū)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)管理的模式。
四、信息平臺(tái)建設(shè)中參與各方的職能設(shè)置
要進(jìn)一步厘清平臺(tái)建設(shè)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的職能劃分，承擔(dān)平臺(tái)建設(shè)職能的具體單位要各取所長(zhǎng)、分工合作。考慮將平臺(tái)信息化建設(shè)職能劃分為三個(gè)層級(jí)，即信息化領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督職能，基礎(chǔ)平臺(tái)信息化建設(shè)職能，專業(yè)平臺(tái)信息化建設(shè)職能。
1.信息化領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)管職能
承擔(dān)國(guó)土房管行業(yè)的信息化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)，制定行業(yè)信息化總體規(guī)劃，制定信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開展信息技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督與培訓(xùn)，提供信息化咨詢，指導(dǎo)信息安全工作等。體現(xiàn)為統(tǒng)一規(guī)劃，集中管理。
2.基礎(chǔ)平臺(tái)信息化建設(shè)職能
承擔(dān)國(guó)土房管行業(yè)基礎(chǔ)平臺(tái)信息化的建設(shè)職責(zé)，開展行業(yè)內(nèi)通用領(lǐng)域的信息化建設(shè)。如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”服務(wù)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)匯集、對(duì)外公示一致性、數(shù)據(jù)管理等。體現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，集中建設(shè)。
3.專業(yè)平臺(tái)信息化建設(shè)職能
是指國(guó)土房管行業(yè)內(nèi)，與具體職能業(yè)務(wù)相關(guān)的一系列信息平臺(tái)的建設(shè)職能。如不動(dòng)產(chǎn)登記、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察、公積金、公租房等。體現(xiàn)為統(tǒng)籌安排、分部建設(shè)。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為具體的登記職能單位，需要在上級(jí)信息化建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督下，在基礎(chǔ)平臺(tái)信息化建設(shè)成果的支撐下，開展不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)工作。
具體到不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)，主要需要支撐不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)，如城鎮(zhèn)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記、農(nóng)村區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢利用、房地產(chǎn)交易管理、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等業(yè)務(wù)范圍。
五、健全登記業(yè)務(wù)為主導(dǎo)、信息技術(shù)為手段的建設(shè)機(jī)制
不動(dòng)產(chǎn)登記具有法律專業(yè)性，登記工作涉及到眾多專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域，登記信息利用的精確化要求也非常高。在建設(shè)信息平臺(tái)時(shí)，需要堅(jiān)持登記業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，登記機(jī)構(gòu)同信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)分工協(xié)作、加強(qiáng)交流，健全平臺(tái)的建設(shè)機(jī)制。
1.登記業(yè)務(wù)主導(dǎo)，開展平臺(tái)的業(yè)務(wù)分析、需求分析、系統(tǒng)設(shè)計(jì)
在建設(shè)信息平臺(tái)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照“先摸清業(yè)務(wù)規(guī)則，再開展需求分析，最后設(shè)計(jì)信息系統(tǒng)”的步驟來(lái)進(jìn)行。登記機(jī)構(gòu)作為業(yè)務(wù)的具體承擔(dān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在這部分工作中發(fā)揮熟悉業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)。
首先，政策法規(guī)和辦件需要是信息平臺(tái)建設(shè)的業(yè)務(wù)依據(jù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)著力于這兩方面的研究工作，一方面開展政策法規(guī)研究，確保系統(tǒng)的合法合理，另一方面整理日常辦件過程中的業(yè)務(wù)需要，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)對(duì)登記辦件、信息利用、權(quán)籍調(diào)查、市場(chǎng)監(jiān)管、管理決策等業(yè)務(wù)的支持。
其次，在進(jìn)行業(yè)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，開展系統(tǒng)建設(shè)的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求調(diào)研、收集工作，制定需求調(diào)研計(jì)劃，完成《軟件可行性研究報(bào)告》；二是需求評(píng)審工作，不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)的相關(guān)使用單位、建設(shè)單位建立聯(lián)系機(jī)制，對(duì)需求分析報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，降低因需求調(diào)研不到位、分析有誤、人員理解不一致等原因帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，形成“軟件需求說(shuō)明書”；三是需求管理工作，在系統(tǒng)試運(yùn)行時(shí)、局部調(diào)整時(shí)、革新?lián)Q代時(shí)，不斷收集因需求變化帶來(lái)的系統(tǒng)問題，并建立機(jī)制對(duì)這些變化的需求進(jìn)行管理，確保系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。
最后，在建立起需求分析機(jī)制的前提下，開展平臺(tái)的設(shè)計(jì)工作。一是邏輯模型設(shè)計(jì)，分析設(shè)計(jì)信息平臺(tái)的關(guān)系數(shù)據(jù)模型（如受理要件、審批流程、登記簿），以及非關(guān)系數(shù)據(jù)模型（如一張圖）；二是功能設(shè)計(jì)，對(duì)信息平臺(tái)將要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)進(jìn)行明確，劃分系統(tǒng)與子系統(tǒng)的功能邊界，接口方式，形成“系統(tǒng)功能說(shuō)明書”；三是部署設(shè)計(jì)，充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)信息資源（網(wǎng)絡(luò)資源、虛擬主機(jī)資源、存儲(chǔ)資源、數(shù)據(jù)災(zāi)備資源等），劃分集中部署與分部部署的模塊，開展數(shù)據(jù)安全管理。
信息平臺(tái)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，既涉及業(yè)務(wù)，又涉及信息技術(shù)，登記機(jī)構(gòu)與信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)需要在該環(huán)節(jié)上加強(qiáng)溝通，將業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)與技術(shù)優(yōu)勢(shì)有效結(jié)合。
2.發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用軟件工程的思想開展信息系統(tǒng)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)
盡管信息平臺(tái)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)務(wù)進(jìn)行主導(dǎo)，但最終仍會(huì)落足在信息技g上。信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)應(yīng)在該環(huán)節(jié)中發(fā)揮知識(shí)優(yōu)勢(shì)，合理運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段，提高系統(tǒng)的科技含量。建設(shè)一套系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的起點(diǎn)，而運(yùn)營(yíng)好這套系統(tǒng)才是實(shí)現(xiàn)平臺(tái)價(jià)值的體現(xiàn)。
運(yùn)用軟件工程的思想，開展系統(tǒng)版本迭代，通過機(jī)制不斷完善系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。
六、堅(jiān)持登記信息合法利用、確保信息安全的原則
不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息既要服務(wù)于社會(huì)利用，又要保障信息安全，這兩者看似一對(duì)矛盾體，但能通過合理地建設(shè)信息平臺(tái)來(lái)兼顧。
一方面，要發(fā)揮登記機(jī)構(gòu)熟悉業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，仔細(xì)研究法律法規(guī)對(duì)于登記信息查詢的要求，認(rèn)真分析登記機(jī)構(gòu)查詢辦件的業(yè)務(wù)實(shí)際，合法合理地開展信息平臺(tái)的設(shè)計(jì)與優(yōu)化工作。
土地分宗，要批準(zhǔn)，然后銀行同意，重新申請(qǐng)規(guī)劃手續(xù)，否則就先首次登記再辦轉(zhuǎn)移。
在建工程帶抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)分宗交易。
目前的宗地分割的確是比較頭疼的問題！
這種分割是否也應(yīng)遵循規(guī)劃先行，即便分割也需要取得規(guī)劃部門的同意。
本人以為，此情形應(yīng)當(dāng)分作兩種情況較為妥當(dāng)：第一種情況是分立后小區(qū)整體轉(zhuǎn)移的，按《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》操作即可，同時(shí)也沒有需要特別注意的問題；第二種情況是部分轉(zhuǎn)移，也不建議分宗，完全可以采取共用宗的方式解決，在保證小區(qū)規(guī)劃條件不變動(dòng)的情況下，可以最為簡(jiǎn)便地辦理轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)可以滿足分立后兩個(gè)主體的共同規(guī)劃需求。上述表述未考慮抵押，將抵押因素考慮進(jìn)去后，不分宗，共用宗最為相宜。
整體在建工程轉(zhuǎn)讓可以，作為住宅小區(qū)分立分宗分別變更后登記并共同銷售和所有使用，涉及土地規(guī)劃預(yù)售等，不贊成。
規(guī)劃一般也不會(huì)同意，很多配套性東西不好拆分啊。
用共用宗的意識(shí)，許多問題迎刃而解。一個(gè)小區(qū)的規(guī)劃條件確定后，獲得規(guī)劃同意最有效的途徑是規(guī)劃條件不變，共同建設(shè)開發(fā)這個(gè)小區(qū)的開發(fā)商，明智地選擇開發(fā)條件不變、共用此宗土地是其能較快獲得通過的捷徑。
實(shí)際如何分不是登記機(jī)構(gòu)的事，涉及出讓合同、規(guī)劃、建沒及交易管理。
現(xiàn)在聊的目的不是登記機(jī)構(gòu)怎么分，是怎么分對(duì)權(quán)利人、登記機(jī)構(gòu)最為有利。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.3規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)分割、合并……實(shí)體分割或合并的……。這里實(shí)體分割或合并是指什么？
不動(dòng)產(chǎn)本身。
聯(lián)系該條全文分析，前句是不需要批準(zhǔn)文件的，后句要批準(zhǔn)文件及權(quán)籍成果。所以僅僅說(shuō)實(shí)體是不動(dòng)產(chǎn)本身有點(diǎn)牽強(qiáng)。
前面說(shuō)的是權(quán)利人的分割合并導(dǎo)致權(quán)利轉(zhuǎn)移，后面其實(shí)是土地分宗，所以要審批，這是兩回事。比如原來(lái)A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用權(quán)給B。如果是既給了B一部分，又給了C一部分，那就要后半段。
前面也提到是不動(dòng)產(chǎn)分割或合并，是不是前面的不動(dòng)產(chǎn)分割或合并是不涉及不動(dòng)產(chǎn)單元的分割或合并？實(shí)體的分割或合并就是需要打破原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行重新的不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定？
實(shí)體的分割或合并，包括不動(dòng)產(chǎn)單元，也有不是基于基本單元的情況。
一個(gè)是權(quán)利主體導(dǎo)致的，一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體本身導(dǎo)致的，基本上就是這兩種情況。
但實(shí)體的名稱容易混淆概念。
權(quán)利主體分立或合并應(yīng)該不是該條論及的，規(guī)范9.3.3.4有專門規(guī)定。
分割業(yè)務(wù)在變更登記和轉(zhuǎn)移登記里面都有。變更登記里面的分割是僅僅涉及到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體本身，轉(zhuǎn)移登記里面的分割是既分割權(quán)利人又分割了不硬實(shí)體，所以必須要區(qū)分清楚。
點(diǎn)評(píng)
限制抵押權(quán)人自行處分抵押物，是維護(hù)交易安全、保護(hù)抵押權(quán)人及買受人合法權(quán)益的需要。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜根據(jù)抵押權(quán)的物上追及力的特性，在抵押權(quán)人、受讓人書面同意的前提下，一并辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)變更登記，而不應(yīng)機(jī)械理解《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，要求申請(qǐng)人清償債務(wù)、提存交易基金或消滅抵押權(quán)。
“四個(gè)統(tǒng)一”依托信息平臺(tái)
作為不硬登記的主要責(zé)任部門，溫州市國(guó)土資源局所肩負(fù)的，就是如何更好地完成不動(dòng)產(chǎn)登記“四個(gè)統(tǒng)一”的部署。為此，溫州市國(guó)土資源局開展了不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)機(jī)構(gòu)整合、人員劃轉(zhuǎn)、數(shù)據(jù)整合、平臺(tái)建設(shè)、流程再造、窗口改造等一系列工作，為辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備各項(xiàng)基礎(chǔ)條件。
其中，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)成為重中之重。溫州市國(guó)土資源信息中心郭為人主任明確表示，“不動(dòng)產(chǎn)登記要實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的四個(gè)統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)勢(shì)在必行?！?/p>
對(duì)此，郭為人主任已胸有成竹。由于溫州市國(guó)土資源局一直十分重視國(guó)土資源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系統(tǒng)、檔案影像、執(zhí)法監(jiān)察、地質(zhì)災(zāi)害、國(guó)土“一張圖”等為核心的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，這些系統(tǒng)不僅為國(guó)土資源的高效管理、科學(xué)決策、依法行政和政務(wù)公開提供了重要手段，也為建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)奠定了良好的基礎(chǔ)。
巧借東風(fēng)，推動(dòng)云計(jì)算落地
不動(dòng)產(chǎn)登記這一新的行革舉措，給溫州國(guó)土資源信息化發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)新的切入點(diǎn)。
“以建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)為契機(jī)，依托云計(jì)算數(shù)據(jù)中心，分階段、有目標(biāo)地推進(jìn)溫州市級(jí)國(guó)土資源云的建設(shè)?！?郭為人主任十分清晰地規(guī)劃出了建設(shè)思路。
明確目標(biāo)之后，溫州市國(guó)土資源局迅速開展行動(dòng)，并組織了多個(gè)設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行國(guó)土資源云環(huán)境測(cè)試，最終選擇了由新華三云平臺(tái)、虛擬化軟件、網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)器組成的解決方案，著手搭建溫州國(guó)土資源云，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)提供支撐。
經(jīng)過一系列緊張有序的工作，溫州國(guó)土資源云建設(shè)取得了可觀的效果。郭為人主任對(duì)此也十分滿意：“通過原有平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)化的改造和升級(jí)，初步完成基于云計(jì)算平臺(tái)的雙活數(shù)據(jù)中心的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)中心、存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)庫(kù)、應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)等層級(jí)的雙活，實(shí)現(xiàn)了應(yīng)用級(jí)的雙活，無(wú)感知切換、業(yè)務(wù)0終端、數(shù)據(jù)0丟失?！?/p>
面向未來(lái)的智慧國(guó)土
【關(guān)鍵詞】竣工測(cè)量；不動(dòng)產(chǎn)登記；測(cè)繪技術(shù)；測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)
因?yàn)樵谶M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，必須要有測(cè)量數(shù)據(jù)作為依據(jù)才能進(jìn)行后續(xù)工作，因此相關(guān)部門一直對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作極為重視，并不斷按照國(guó)家的政策以及時(shí)代的變化，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作進(jìn)行著改善。雖然目前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的開展還是受到了測(cè)量機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)過于不規(guī)范等因素的影響，但整體還是呈現(xiàn)出了不斷進(jìn)步的趨勢(shì)。為了能夠得到更加準(zhǔn)確的測(cè)量數(shù)據(jù)，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性與可靠性，相關(guān)人員必須要對(duì)測(cè)量工作的開展水平進(jìn)行不斷的提高。而想要達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，工作人員首先應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的內(nèi)容進(jìn)行全面的了解。
一、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作內(nèi)容
（一）房產(chǎn)測(cè)量
相關(guān)部門在對(duì)房屋用地以及房屋進(jìn)行的測(cè)量，就是房產(chǎn)測(cè)量。相關(guān)部門會(huì)根據(jù)產(chǎn)房測(cè)量的結(jié)果去對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理血的分配、開發(fā)以及管理等等，對(duì)各地的城鎮(zhèn)規(guī)劃而言，都是極為重要的數(shù)據(jù)支持。在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，相關(guān)人員不僅要對(duì)因自然因素影響房屋的變化情況進(jìn)行測(cè)量，同時(shí)還會(huì)根據(jù)房屋所有人及相關(guān)人員的要求，對(duì)房屋開展測(cè)量。但這項(xiàng)工作并不能所有人員都可以進(jìn)行的，必須是國(guó)家承認(rèn)的專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)?！?】
（二）林業(yè)以及草地等內(nèi)容的測(cè)量
這項(xiàng)測(cè)繪主要是對(duì)森林以及草地等內(nèi)容進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，在工作開展時(shí)，會(huì)對(duì)草地以及森林的管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，并對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地拍攝取證，同時(shí)會(huì)將所有調(diào)查得到的數(shù)據(jù)以及科學(xué)的評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行整理，并上報(bào)到相關(guān)部門處。由于人們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容了解并不全面，且這項(xiàng)工作的測(cè)繪難度相對(duì)較大，因此該項(xiàng)測(cè)繪工作在社會(huì)中的認(rèn)知度并不高。【1】
（三）竣工測(cè)量
對(duì)竣工建筑物與建筑物附屬結(jié)構(gòu)設(shè)施的面積以及屬性等內(nèi)容進(jìn)行測(cè)繪就是竣工測(cè)量。一般這種測(cè)繪工作的結(jié)果都會(huì)以信息化以及圖形化的方式進(jìn)行呈現(xiàn)的。按照我國(guó)相關(guān)政策的要求，國(guó)內(nèi)所有建筑企業(yè)必須要在建筑物驗(yàn)的六個(gè)月之內(nèi)向有關(guān)部門進(jìn)行備案，并要將工程的竣工測(cè)繪材料一并上交，相關(guān)部門為以此為依托對(duì)工程驗(yàn)收進(jìn)行審核?！?】
（四）地籍測(cè)繪
通常地籍測(cè)繪都是由獨(dú)立的機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，屬于壟斷式的運(yùn)營(yíng)方式。該項(xiàng)測(cè)繪工作開展目的就是要為社會(huì)提供發(fā)展中需要的土地資料。主要是使用專業(yè)的技術(shù)手段對(duì)土地進(jìn)行測(cè)量，為土地管理提供了重要的數(shù)據(jù)支持。政府在對(duì)各地土地進(jìn)行管理時(shí)，都會(huì)使用這項(xiàng)測(cè)繪技術(shù)對(duì)土地進(jìn)行測(cè)量，在國(guó)家土地管理與開發(fā)工作中都起到了十分積極的作用。【4】
二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測(cè)繪工作優(yōu)化策略
（一）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確
通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的最大難點(diǎn)就在于測(cè)繪機(jī)構(gòu)不明確，各地都沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪部門達(dá)成共識(shí)，尤其是在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，測(cè)繪工作的任務(wù)量明顯加大，在這種形勢(shì)之下，測(cè)繪機(jī)構(gòu)不明確的問題就變得更加突出了。想要解決不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)不明確的問題，首先就需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)，在明確之后就可以本則登記與測(cè)繪一體的原則，由該機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行管理。根據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)工作的研究，我們可以看出目前該工作中的難點(diǎn)就是土地與房屋的測(cè)繪與登記工作，因此各部門一方面要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的管理范圍進(jìn)行確定，另一方面要對(duì)管轄范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，并要實(shí)施靈活的測(cè)繪工作模式，像工礦以及城市建成區(qū)的測(cè)量工作可以由市場(chǎng)進(jìn)行處理，而鄉(xiāng)村的測(cè)繪工作可以在一段時(shí)間內(nèi)交由當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)助，這樣不僅能夠?qū)ν恋氐怯浺约胺课莸怯浀穆毮芤约皺C(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的整合，同時(shí)還完成了向政府職能的轉(zhuǎn)變，確保了各地測(cè)繪工作的開展質(zhì)量與效率?！?】
（二）加大測(cè)繪技術(shù)的研發(fā)力度
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容一直在隨著社會(huì)的發(fā)展在不斷進(jìn)行擴(kuò)充，傳統(tǒng)的測(cè)繪儀器以及測(cè)繪工作開展方式已經(jīng)出現(xiàn)了問題，與現(xiàn)代測(cè)繪要求存在著一定的差異。雖然目前已經(jīng)在地籍測(cè)繪中融入了衛(wèi)星定位、GIS技術(shù)以及航空攝影等先進(jìn)技術(shù)，但由于統(tǒng)一登記的工作量過大，必須運(yùn)用大量的新型技術(shù)對(duì)現(xiàn)有測(cè)量工作進(jìn)行優(yōu)化，所以有關(guān)機(jī)構(gòu)必須要加大對(duì)測(cè)繪技術(shù)的研發(fā)力度，并將新技術(shù)應(yīng)用到不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)測(cè)量工作之中，以保證不動(dòng)產(chǎn)管理以及登記等各項(xiàng)工作的高質(zhì)量進(jìn)行。例如要對(duì)大型數(shù)據(jù)管理軟件以及GIS系統(tǒng)功能進(jìn)行開發(fā)，以達(dá)到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效管理的目的?！?】
（三）制定健全的測(cè)繪工作標(biāo)準(zhǔn)
各地政府不僅要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確，同時(shí)還要制定健全的測(cè)繪工作標(biāo)準(zhǔn)，以保證各項(xiàng)測(cè)繪工作開展的規(guī)范性。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門成立后，就需要按照登記工作的要求，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的技術(shù)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，同時(shí)還要建立配套的管理系統(tǒng)，要確保技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與管理系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)性。想要制定出符合標(biāo)準(zhǔn)的制度規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記部門必須要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門以及測(cè)繪單位進(jìn)行多部門聯(lián)合商討，同時(shí)要對(duì)測(cè)繪中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)估，并制定出相應(yīng)的解決方案以及應(yīng)急方案，以防突發(fā)事件對(duì)測(cè)量工作的開展造成影響，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的高效性形成良好地鋪墊。【4】
三、 結(jié)束語(yǔ)
進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是國(guó)家按照社會(huì)發(fā)展需要出臺(tái)的政策，能夠幫助各地政府對(duì)本地的房產(chǎn)、土地以及其他方面的資源進(jìn)行合理的利用與管理，這對(duì)于社會(huì)的發(fā)展而言是具有十分積極地意義的，也是十分必要的。因此各地相關(guān)機(jī)構(gòu)必須要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作進(jìn)行全面的了解，并按照當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際需要，制定出合理的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪優(yōu)化方案，進(jìn)而為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)支持。
參考文獻(xiàn)：
[1]李柏，李平. 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測(cè)繪對(duì)策研究[J]. 山西建筑，2013，28：232-233.
[2]甘建國(guó)，屠宗靈，趙彬，劉西東. 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測(cè)繪對(duì)策[J]. 安徽地質(zhì)，2015，03：234-235+240.
一、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的理解
不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是將原來(lái)分散在土地、房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等部門按各自職能進(jìn)行的土地登記、房屋登記、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、林權(quán)登記、海域使用權(quán)登記等統(tǒng)一由一個(gè)登記機(jī)構(gòu)在統(tǒng)一的系統(tǒng)上辦理，記載于統(tǒng)一的登記簿上，為當(dāng)事人核發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書或證明。其根本目的是為了保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利，保障交易安全，當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并沒有因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記而改變，不存在部分人猜想的統(tǒng)一登記是由政府組織主動(dòng)開展不需當(dāng)事人申請(qǐng)舉證的問題，更不會(huì)因?yàn)榻y(tǒng)一登記而將原來(lái)的違法不動(dòng)產(chǎn)合法化。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記程序的啟動(dòng)及申請(qǐng)主體問題
按照《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定，通常情況下不動(dòng)產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行，其中以雙方申請(qǐng)為一般原則，以單方申請(qǐng)為例外情形；不動(dòng)產(chǎn)登記程序的啟動(dòng)以當(dāng)事人申請(qǐng)為一般原則，以依囑托或依職權(quán)進(jìn)行為例外情形。在國(guó)家規(guī)范及我市以往政策規(guī)定中，對(duì)依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行的登記均有詳細(xì)規(guī)定，而對(duì)于依囑托或依職權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)定較少，在國(guó)家規(guī)范只有該兩類登記程序沒有具體登記內(nèi)容。此次，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》中單獨(dú)設(shè)立一章“根據(jù)有關(guān)部門要求辦理的登記”， 按照《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》和《天津市土地管理?xiàng)l例》規(guī)定的情形，對(duì)依據(jù)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)囑托進(jìn)行的登記、登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行的登記以及依拆遷整理單位申請(qǐng)進(jìn)行的登記從申請(qǐng)主體、登記材料、審查要點(diǎn)等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，既做到于法有據(jù)又解決實(shí)際問題。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記的公告問題
本著既依法為相關(guān)當(dāng)事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務(wù)，又減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的原則，對(duì)公告的種類、情形、場(chǎng)所、時(shí)限等在規(guī)范中進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。
（一）公告的種類及情形
1.登簿前公告，即將準(zhǔn)予登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權(quán)登記，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記；不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)依職權(quán)辦理的登記；按照《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第七十六、七十七條規(guī)定的歷史遺留問題登記。2.登記結(jié)果公告，主要包括《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第三十條規(guī)定的依囑托進(jìn)行的登記和《天津市土地管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請(qǐng)辦理的注銷登記。3.證書作廢公告，即辦理注銷登記時(shí)應(yīng)當(dāng)收回原證書或證明而未收回的，在登記完成后應(yīng)當(dāng)公告作廢。
（二）公告場(chǎng)所
除歷史遺留問題因涉及不特定人重大權(quán)益，需要在本市主要報(bào)紙予以公告外，其余的公告都可以在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，最大限度的減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。
（三）公告時(shí)限
登簿前公告除歷史遺留問題需公告3個(gè)月外，其余的公告時(shí)限為不少于15個(gè)工作日。
四、不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及的公證問題
一直以來(lái)，為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，降低其不動(dòng)產(chǎn)被他人處分的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自然人處分不動(dòng)產(chǎn)以及繼承或接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的，均需對(duì)授權(quán)委托書和繼承權(quán)進(jìn)行公證。此次對(duì)于境外申請(qǐng)人處分不動(dòng)產(chǎn)的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證或者認(rèn)證的規(guī)定予以保留；對(duì)境內(nèi)自然人處分不動(dòng)產(chǎn)的，如委托他人辦理，其授權(quán)委托書公證不作為必要前提，可以在申請(qǐng)登記時(shí)與人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書；對(duì)于繼承和受遺贈(zèng)類登記，提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權(quán)屬來(lái)源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設(shè)置了一套程序進(jìn)行處理，主要是基于當(dāng)事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機(jī)構(gòu)的問詢查驗(yàn)、各相關(guān)人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關(guān)于此類做法的爭(zhēng)議也未停息，在減輕當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，當(dāng)事人合法權(quán)益受到侵害的風(fēng)險(xiǎn)也在增加，尤其對(duì)于由登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人舉證對(duì)其是否有權(quán)繼承進(jìn)行審核，已經(jīng)進(jìn)入到了對(duì)民事法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性審查，這既超出了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍，也影響登記安全和登記效率，在當(dāng)前登記人員普遍緊張的情況下也影響對(duì)其他登記業(yè)務(wù)的合理的人員配比。
五、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)分割合并或范圍發(fā)生變化等變更登記問題
在以往登記的內(nèi)涵不明確時(shí)，的確存在過通過不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)已有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割、合并，以登記代替行政審批的問題，在《物權(quán)法》的大背景下，登記的記載和公示功能已經(jīng)法定，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)權(quán)屬來(lái)源證明材料進(jìn)行依法記載，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的分割、合并或范圍發(fā)生變化等行為，需要有權(quán)機(jī)關(guān)出具相關(guān)變更的證明材料，避免因當(dāng)事人自行申請(qǐng)?jiān)斐傻牟环弦?guī)劃、不符合消防等相關(guān)部門規(guī)定的問題。因此，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中規(guī)定申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件”“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議”，并在登記規(guī)范中進(jìn)一步細(xì)化為：因地界調(diào)整導(dǎo)致土地面積、界址范圍變更，宗地分割或合并的，提交土地出讓補(bǔ)充合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件；屬部分土地收回引起房屋面積、界址變更的，提交人民政府收回決定書；改建、擴(kuò)建引起房屋面積、界址變更的，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明材料；其他面積、界址變更，分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的提交有權(quán)機(jī)關(guān)出具的批準(zhǔn)文件。這些規(guī)定與國(guó)土部規(guī)范的規(guī)定也相一致，充分體現(xiàn)登記的記載功能，以及權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法依批準(zhǔn)利用不動(dòng)產(chǎn)的責(zé)任。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)管理 課程內(nèi)容 教學(xué)方法與手段 創(chuàng)新培養(yǎng)模式
中圖分類號(hào)：G642 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不動(dòng)產(chǎn)管理是一門新興的、應(yīng)用性較強(qiáng)的專業(yè)課程，它堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際，把不動(dòng)產(chǎn)管理的基本原理與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域改革發(fā)展的實(shí)踐密切結(jié)合起來(lái)，為學(xué)生分析不動(dòng)產(chǎn)問題提供系統(tǒng)的理論知識(shí)和科學(xué)方法，提高學(xué)生在正確理論指導(dǎo)下研究解決實(shí)際問題的能力和方法，是自然地理與資源環(huán)境、人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動(dòng)產(chǎn)管理）、土地資源管理、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課和主要特色課程。
近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來(lái)越高，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)管理制度產(chǎn)生了越來(lái)越多的弊端，難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，引起了相關(guān)部門的高度重視。十八屆三中全會(huì)提出轉(zhuǎn)變政府職能必須深化機(jī)構(gòu)改革，這在一定程度上也推動(dòng)了國(guó)家層面建立不動(dòng)產(chǎn)登記局的進(jìn)程。2013年11月20日總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)。會(huì)議明確一是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息依法依規(guī)互通共享。三是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益[1]。
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理出現(xiàn)目前這種局面，也與現(xiàn)行專業(yè)設(shè)置有一定的關(guān)系，長(zhǎng)期以來(lái)，忽視不動(dòng)產(chǎn)管理方面的教學(xué)和研究，專業(yè)設(shè)置中沒有不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)。根據(jù)調(diào)查了解，華南地區(qū)只有廣州大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理”專業(yè)設(shè)置了不動(dòng)產(chǎn)管理方向，開設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)管理及相關(guān)課程培養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)型人才，目前已經(jīng)培養(yǎng)六屆畢業(yè)生畢業(yè)。社會(huì)對(duì)掌握不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)和能力的復(fù)合型人才越來(lái)越緊俏，迫切需要能夠靈活運(yùn)用所學(xué)不動(dòng)產(chǎn)管理理論和相關(guān)法律法規(guī)解決實(shí)踐中出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)管理等問題。要求不動(dòng)產(chǎn)管理教學(xué)承擔(dān)增強(qiáng)學(xué)生的理論知識(shí)水平，鍛煉學(xué)生分析和解決問題的技能，樹立可持續(xù)發(fā)展理念的教學(xué)任務(wù)，達(dá)到為社會(huì)長(zhǎng)期輸送不動(dòng)產(chǎn)管理高級(jí)復(fù)合人才的教學(xué)目標(biāo)。目前全國(guó)尚未編寫統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理教材，各高校往往結(jié)合自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理課程內(nèi)容、教學(xué)方法與手段、教學(xué)實(shí)踐、考核方式等方面進(jìn)行改革與探索就非常重要。
1 不動(dòng)產(chǎn)管理課程設(shè)置基本情況
1.1 課程的性質(zhì)、地位、作用和任務(wù)
不動(dòng)產(chǎn)管理是人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動(dòng)產(chǎn)管理）、土地資源管理等專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程是一門應(yīng)用性課程，是在本專業(yè)理論和相關(guān)課程學(xué)習(xí)以后，以各種類型的不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理為核心，研究不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、市場(chǎng)研究方法、不動(dòng)產(chǎn)管理的內(nèi)容、方法與技能。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論、不動(dòng)產(chǎn)管理制度，不動(dòng)產(chǎn)金融等基礎(chǔ)理論；掌握不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、不動(dòng)產(chǎn)稅收與評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃管理、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理、不動(dòng)產(chǎn)信息化管理等[2]。使學(xué)生對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理有一個(gè)全面的了解，能勝任國(guó)土資源管理、規(guī)劃、調(diào)查，房地產(chǎn)管理中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、中介服務(wù)、物業(yè)咨詢服務(wù)及不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)企事業(yè)的工作。
1.2 課程教學(xué)的目的和要求
（1）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)的概念、類型、開發(fā)建設(shè)、區(qū)域分布特征，不動(dòng)產(chǎn)管理的基本理論與研究方法，了解國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)管理研究的前沿與發(fā)展趨勢(shì)。
（2）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)與類型，掌握基本的市場(chǎng)研究?jī)?nèi)容與方法。
（3）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動(dòng)產(chǎn)管理的目的、基本內(nèi)容、方法和要求。
（4）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動(dòng)產(chǎn)管理的技能技巧。
1.3 課時(shí)要求與安排
本課程需要安排56學(xué)時(shí)，其中32學(xué)時(shí)理論教學(xué)課時(shí)，24學(xué)時(shí)實(shí)踐教學(xué)課時(shí)，最好同一學(xué)期進(jìn)行，需要學(xué)生使用電腦上機(jī)練習(xí)不動(dòng)產(chǎn)管理相關(guān)技術(shù)軟件，要求配實(shí)驗(yàn)員一名。
1.4 課程與其它課程的聯(lián)系
本課程的先修課程主要有：管理學(xué)原理、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理概論、土地資源管理等。
2 課程內(nèi)容的改革與創(chuàng)新
為打破不動(dòng)產(chǎn)管理課程沒有現(xiàn)成教材的局面，筆者聯(lián)合華南地區(qū)多所高校教師初步完成《不動(dòng)產(chǎn)管理》一書的編寫，該書內(nèi)容大致可以分為以下三個(gè)部分。
第一部分為不動(dòng)產(chǎn)管理概述和理論基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)管理概述的內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)；不動(dòng)產(chǎn)管理的含義、職能、特征及其發(fā)展；還具體介紹了土地管理，房產(chǎn)管理和其他不動(dòng)產(chǎn)資源管理。不動(dòng)產(chǎn)管理的理論基礎(chǔ)包括區(qū)位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務(wù)理論等，此外還包括不動(dòng)產(chǎn)管理制度分析。
第二部分為不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理概述；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與管理、物業(yè)設(shè)施管理與物業(yè)管理；不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；不動(dòng)產(chǎn)資源信息化管理，信息系統(tǒng)的建設(shè)、管理及開發(fā)。
第三部分為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述，包括不動(dòng)產(chǎn)租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動(dòng)產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)證券化；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，包括國(guó)有資產(chǎn)管理、組織資產(chǎn)管理（企業(yè)）、商業(yè)資產(chǎn)管理、個(gè)人資產(chǎn)管理和跨國(guó)公司的不動(dòng)產(chǎn)管理；不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)資源分析，評(píng)估與規(guī)劃修編，目前主要涉及多規(guī)融合、規(guī)劃實(shí)施評(píng)估與修改、房屋資源規(guī)劃及其影響因素等；不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理[3]，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的分類與特點(diǎn)，土地市場(chǎng)交易管理時(shí)機(jī)的選擇、持有的土地和市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)管理，資本交易市場(chǎng)管理；不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給分析、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位分析和不同類型不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析；不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)（收）與評(píng)估，內(nèi)容包括我國(guó)稅收制度的建立與發(fā)展與不動(dòng)產(chǎn)稅收對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，不動(dòng)產(chǎn)稅收的屬性、功能，不動(dòng)產(chǎn)投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、所得環(huán)節(jié)的課稅[4]，介紹美國(guó)、法國(guó)、臺(tái)灣及香港的不動(dòng)產(chǎn)稅收，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與方法。
教學(xué)內(nèi)容的設(shè)置希望通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行概述，同時(shí)介紹其管理理論，使學(xué)生能在學(xué)習(xí)之初對(duì)相關(guān)概念及其原理有較全面的認(rèn)識(shí)，為不動(dòng)產(chǎn)的學(xué)習(xí)奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)；然后闡述不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的相關(guān)管理，在原有的理論基礎(chǔ)上進(jìn)一步深入學(xué)習(xí)，通過理論聯(lián)系實(shí)際的學(xué)習(xí)，目的是為了培養(yǎng)和提高學(xué)生從基本的不動(dòng)產(chǎn)知識(shí)上升到能夠擁有較高層次服務(wù)管理能力的跳躍；最后講述了不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，內(nèi)容主要包括資產(chǎn)、市場(chǎng)、稅收等，使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的相應(yīng)知識(shí)。教學(xué)內(nèi)容從概念入手，由表及里的闡述不動(dòng)產(chǎn)的邊緣知識(shí)，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性，結(jié)構(gòu)緊湊、層層推進(jìn)，內(nèi)容全面、到位，對(duì)于有意愿鍛煉從事不動(dòng)產(chǎn)管理方面能力的學(xué)生而言，具有很好的指導(dǎo)作用；對(duì)于非本專業(yè)的學(xué)生來(lái)講，本書也可以起到提綱挈領(lǐng)的點(diǎn)睛之效。
3 課程教學(xué)方法與手段的改革與創(chuàng)新
3.1 傳統(tǒng)教學(xué)與現(xiàn)代多媒體相結(jié)合
不動(dòng)產(chǎn)管理課程采用傳統(tǒng)教學(xué)與多媒體技術(shù)相結(jié)合的教學(xué)手段。對(duì)課程重點(diǎn)難點(diǎn)知識(shí)采用傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，實(shí)行傳統(tǒng)“黑板+粉筆”式教學(xué)[5]，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)重點(diǎn)難點(diǎn)知識(shí)的理解與記憶；以多媒體教學(xué)方式豐富課堂內(nèi)容，實(shí)行“多媒體課件演示+網(wǎng)絡(luò)課堂互動(dòng)”，拓寬學(xué)生知識(shí)面。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)管理課程具體篇、章、節(jié)教學(xué)內(nèi)容、特點(diǎn)和教學(xué)目標(biāo)的設(shè)置，將兩種教學(xué)手段有機(jī)結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)教學(xué)方法與多媒體技術(shù)的靈活轉(zhuǎn)換使用，以多媒體教學(xué)促進(jìn)傳統(tǒng)教學(xué)的改革創(chuàng)新，全面優(yōu)化課堂教學(xué)，充分帶動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，極大提高課堂教學(xué)的效率。具體實(shí)施環(huán)節(jié)，采用創(chuàng)新式的教學(xué)模式，即將傳授式教學(xué)、互動(dòng)式教學(xué)與研討式教學(xué)相結(jié)合[6]。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)管理相關(guān)概念知識(shí)與理論基礎(chǔ)，主要采用傳授式的教學(xué)；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析等學(xué)生有較大的發(fā)揮空間的，可以采用互動(dòng)式教學(xué)；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資源信息化管理，可以采用研討式教學(xué)方式，教師課前布置任務(wù)，把學(xué)生分成若干小組，每個(gè)小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發(fā)闡述自己的觀點(diǎn)，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進(jìn)行思考問題。此外，也可以用展示法就某個(gè)內(nèi)容讓學(xué)生用PPT進(jìn)行講解。
3.2 理論結(jié)合典型案例分析法
在不動(dòng)產(chǎn)管理課程教學(xué)過程中，在原有傳統(tǒng)教學(xué)的基礎(chǔ)上，采用理論與案例相結(jié)合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，而且促進(jìn)學(xué)生積極思考，增強(qiáng)了老師與學(xué)生之間的互動(dòng)性，使課堂教學(xué)不只是老師單方面的授課形式，而是一個(gè)充滿學(xué)習(xí)樂趣的探討過程。案例導(dǎo)入的使用可以充分吸引學(xué)生的好奇點(diǎn)，讓學(xué)生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學(xué)生記憶猶新；通過具體某一部分內(nèi)容的案例分析，既可以考察學(xué)生對(duì)特定內(nèi)容的掌握情況以及運(yùn)用水平，又豐富了教學(xué)內(nèi)容；綜合內(nèi)容的案例分析讓學(xué)生把不動(dòng)產(chǎn)管理課程中所學(xué)到知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行全面、靈活地運(yùn)用于現(xiàn)實(shí)的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學(xué)以致用真正做到實(shí)處，為學(xué)生畢業(yè)后在工作崗位中創(chuàng)造良好業(yè)績(jī)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
教師在備課過程中選取的案例緊跟時(shí)代的腳步，具有突出的代表性，對(duì)時(shí)事熱點(diǎn)及時(shí)反饋到教學(xué)當(dāng)中。如不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，以市級(jí)土地利用規(guī)劃為例子，需要對(duì)土地利用的現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行分析，針對(duì)不同的問題進(jìn)行規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)；不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)（收）與評(píng)估，以世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅為案例；不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理，以房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務(wù)中心為案例；不動(dòng)產(chǎn)資源的信息化管理，以市級(jí)國(guó)土資源和房屋管理局的系統(tǒng)為例開展典型案例的教學(xué)分析。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理還處于不斷完善階段，相關(guān)部門或者負(fù)責(zé)人會(huì)經(jīng)常一些新消息，教師在教學(xué)過程中就會(huì)把相關(guān)的資料或者視頻運(yùn)用到課堂上，讓學(xué)生了解最近的進(jìn)展。
4 課程教學(xué)實(shí)踐的改革與創(chuàng)新
[關(guān)鍵詞]物權(quán)法；不動(dòng)產(chǎn)登記；統(tǒng)一登記；
中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）11-0334-01
《物權(quán)法》是一部基本民事法律，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行了明確的規(guī)定，能夠反映出人民群眾的呼聲，對(duì)我國(guó)人民來(lái)說(shuō)，《物權(quán)法》的頒布具有重要意義。《物權(quán)法》是2007年10月1日開始正式實(shí)施的，距今已有七年多了，但不動(dòng)產(chǎn)分散登記等狀況仍然存在，急需相關(guān)人員進(jìn)行解決處理。
一、不動(dòng)產(chǎn)分散登記現(xiàn)狀分析和弊端
（一）不動(dòng)產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀分析
目前，我國(guó)不同的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利由不同的登記機(jī)關(guān)實(shí)行登記。比如，農(nóng)村土地承包權(quán)是由農(nóng)業(yè)部登記；建設(shè)用地使用權(quán)以及集體土地所有權(quán)等是由國(guó)土部門進(jìn)行登記；房屋權(quán)由房管部門登記；林地和林木使用權(quán)和所有權(quán)向林業(yè)部門登記等。部門的分散登記，在登記薄、登記類型、等級(jí)證書等很多方面存在著不同。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記與我國(guó)相關(guān)管理體制是相配套的。我國(guó)改革開放以后，建立了土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，由于缺少全局性的、統(tǒng)一的規(guī)劃，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)類別設(shè)立了不同的主管部門，賦予相應(yīng)的管理職權(quán)。例如，1985年，《草原法》的頒布，將草原使用權(quán)以及所有權(quán)的登記職權(quán)由農(nóng)牧業(yè)部門管理；1984年，《森林法》的頒布，將林地使用權(quán)以及所用權(quán)登記職權(quán)由林業(yè)部門管理。
（二）不動(dòng)產(chǎn)分散登記弊端
我國(guó)現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)以及職權(quán)分散設(shè)置會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)常出現(xiàn)錯(cuò)誤，并且登記效率低下，浪費(fèi)登記機(jī)關(guān)行政資源。
1.登記時(shí)常出現(xiàn)錯(cuò)誤
對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)類型以及不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利由不同部門的不同標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行登記，會(huì)發(fā)生很多沖突，會(huì)有很多不一致的地方，影響不動(dòng)產(chǎn)登記的正常運(yùn)行。
2.不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管很難實(shí)現(xiàn)
不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管在不動(dòng)產(chǎn)登記中是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但由于不動(dòng)產(chǎn)分散登記體系，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管失去重要途徑。
3.不能有效保護(hù)當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益
不動(dòng)產(chǎn)分散登記是不同的機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，這樣會(huì)使登記信息各不相同，因此，導(dǎo)致權(quán)力公示受到影響，對(duì)交易安全有一定的影響，對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定也具有負(fù)面作用。
4.增加財(cái)政支出
由于實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度，會(huì)使設(shè)置登記機(jī)關(guān)重疊，增加了財(cái)政的支出，導(dǎo)致降低行政效率。在以上問題中，時(shí)常出現(xiàn)登記錯(cuò)誤問題是分散登記存在的主要弊端，需要迫切解決。
二、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體構(gòu)建路徑
我國(guó)制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法，它是構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)行立法，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)登記范圍、程序、信息等要素進(jìn)行明確，從而避免不同種類的不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生沖突。具體推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記構(gòu)建路徑如下：
（一）不動(dòng)產(chǎn)登記程序進(jìn)行統(tǒng)一
對(duì)于各類的不動(dòng)產(chǎn)以及權(quán)力的登記程序、標(biāo)準(zhǔn)要做好相互統(tǒng)一。土地使用權(quán)、所有權(quán)等，是屬于不動(dòng)產(chǎn)之列的，因此，在操作中，要理清相應(yīng)的傳承關(guān)系，在分散登記的狀態(tài)下，要統(tǒng)籌登記的程序、標(biāo)準(zhǔn)等之間的統(tǒng)一與銜接。
（二）土地所有權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一
要從源頭上進(jìn)行監(jiān)控我國(guó)土地的開發(fā)與利用，還要記錄后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，積極推行土地所有權(quán)登記，達(dá)到全覆蓋的目標(biāo)。國(guó)土資源部門一直負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)土地管理職責(zé)，積累大量土地所有權(quán)的相關(guān)成果，因此，由國(guó)土部門承擔(dān)土地所有權(quán)統(tǒng)一登記是最合適的。而各類土地的使用權(quán)以及土地附著物等物權(quán)，維持登記機(jī)關(guān)職能不變的條件下，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)登記范圍以及登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確，以保證不同的登記機(jī)構(gòu)的登記范圍不會(huì)出現(xiàn)遺漏和重疊現(xiàn)象。
三、以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，建立各類不動(dòng)產(chǎn)登記可以共享的信息平臺(tái)
（一）以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，作為統(tǒng)一平臺(tái)
為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息連貫性和完整性，不動(dòng)產(chǎn)登記可以再不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)上完成，而后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)登記要以前期的不動(dòng)產(chǎn)登記記錄為基礎(chǔ)。該信息系統(tǒng)可以在全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)間實(shí)現(xiàn)互通聯(lián)網(wǎng)。
（二）對(duì)宗地代碼編制進(jìn)行規(guī)則統(tǒng)一，完成對(duì)其信息的統(tǒng)一管理
宗地代碼是根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行宗地唯一標(biāo)識(shí)碼，在各類的宗地檔案管理和登記信息中屬于關(guān)鍵字段，并通過宗地代碼能夠有效實(shí)現(xiàn)各地宗地信息的空間定位以及屬性查詢。按照統(tǒng)一宗地代碼規(guī)則，才能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一管理。
（三）以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，對(duì)國(guó)家地籍總圖進(jìn)行編制
在國(guó)家地籍總圖中，主要包括基礎(chǔ)的地理信息、各地方的土地利用情況信息以及土地權(quán)屬等信息，土地權(quán)屬信息包括界址信息以及土地所有權(quán)宗地等信息。對(duì)國(guó)家地籍總圖進(jìn)行編制和統(tǒng)一應(yīng)用，能夠?qū)崿F(xiàn)獲得各類不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、地類認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。
（四）建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享制度
各類不動(dòng)產(chǎn)信息的共享，能夠保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一性和準(zhǔn)確性，因此，要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的共享制度，并在制度中明確管理和共享實(shí)施方法，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。
結(jié)語(yǔ)
綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記具有很多的用途，在客觀上，能夠促進(jìn)社會(huì)的公平公正的發(fā)展，對(duì)抑制房?jī)r(jià)、反腐以及開征房產(chǎn)稅等能夠提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但不動(dòng)產(chǎn)登記本身不具有這些功能。房產(chǎn)稅、反腐以及抑制房?jī)r(jià)等取決于頂層設(shè)計(jì)和制度的改革，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不是問題的解決辦法，僅是有效的輔助手段。
參考文獻(xiàn)
[1] 程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一問題――佳木斯市設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記管理局引發(fā)的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012（5）.
