時間：2023-11-10 11:04:33
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā) 成本控制 質(zhì)量管理
前言
我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)工程開發(fā)管理對企業(yè)的經(jīng)濟效益、工程質(zhì)量有著重要的影響。如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作來，提高工程成本控制成為了現(xiàn)代工程項目管理企業(yè)面臨的首要問題。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保障企業(yè)經(jīng)濟效益不受損害。
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制
1.成本預(yù)測
根據(jù)市場物價信息,以及同類建設(shè)所反映的成本情況,選擇成本低,效益好的最佳方案。而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),所追求的是如何用最小的成本,來獲得最大的價值。價值工程中有兩個辦法解決,一是成本不變而價值增大,例如,在一棟房屋的開發(fā)上,假設(shè)原計劃全為住宅,然而通過市場分析,該處具有商業(yè)潛力,那么適當(dāng)?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店,這就增大了它的價值,又如在土地的使用上,原計劃該地建成多層,容積率為1.5,而通過市場調(diào)查,該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個賣點,那么適當(dāng)修建高層將容積率提高到2.0,那么相對該土地而言,它的成本未變而價值增大了;另一方面是成本降低,價值不變,例如,一棟多層房屋,原計劃為長螺桿樁基,通過地質(zhì)分析與荷載計算以后,改為天然淺基能夠滿足要求,及時調(diào)整為天然條基,該棟房屋價值不變,然而成本減少利潤自然就增大。成本的預(yù)測發(fā)生在項目的決策階段,它要求我們對一個項目進行仔細的市場調(diào)查,周密地分析而做出正確定位,一旦確定,要針對本地區(qū)同類型房屋進行調(diào)查,以便論證,找出其中一些影響成本以及利潤的因素,制定應(yīng)對方案,克服盲目性。
這里就高層出現(xiàn)的一些問題談一下,第一個是住宅的面積以及布置,直接影響到房屋的銷售,從而造成建房成房東的局面,致使價值回收率低;第二是在設(shè)計階段不依據(jù)具體情況,只按經(jīng)驗或者貫例辦事造成的浪費,比如600mm的長螺桿樁能行而設(shè)計成800mm,或者設(shè)計成1500mm的鉆孔樁;第三,建設(shè)方在材料的使用上,盲目追求高檔而不根據(jù)房屋本身要求,例如本身可使用經(jīng)閣鋁材,而強行采用羅普絲金,可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等,總認為價格越貴的東西就越好,不符合適用性的要求,造成人為浪費;第四,建設(shè)方在單體建設(shè)上一味求快,在總圖以及各類配套管網(wǎng)、道路尚未成熟的情況下,單體工程一哄而上,造成后期進度減慢,管理混亂,多次重復(fù)施工而增加成本;第五,對新材料的使用,因市場無足夠的考核依據(jù),不熟悉行情,導(dǎo)致價格偏高。針對這些情況,要求我們對這些影響成本變化的因素進行分析,預(yù)測它的影響程度,采取措施,從而預(yù)測出工程成本。
2.成本計劃
要求我們根據(jù)成本預(yù)測的情況,以貨幣的形式在施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上,編制出項目計劃期內(nèi)的生產(chǎn)費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案,在這一方面,要求我們熟悉設(shè)計圖紙,掌握科學(xué)的施工方法與工藝流程,從而使該計劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。
3.成本控制
嚴格遵照成本計劃對影響成本的各種因素加強管理,采取有效措施,將施工過程中各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃之內(nèi),并及時反饋,分析實際成本與計劃成本之間的差異,及時采取糾偏措施,在實行成本控制時要建立項目成本管理責(zé)任制,增加責(zé)任心。
4.成本核算
按照規(guī)定的開支范圍將實際發(fā)生的各項費用采用適當(dāng)?shù)姆椒w納起來,從而計算出該項目總成本和各單位成本,為成本分級及考核提供依據(jù),也為今后類似工程提供成本預(yù)測的依據(jù)。
5.成本分析
就是在成本的形成過程中,對項目成本進行的對比評價與總結(jié)工作,在成本管理的過程中,了解成本變動原因,并系統(tǒng)地加以研究,找出其規(guī)律,這就要求我們隨時了解我們所發(fā)生的成本找出其中一些固定的規(guī)律,比如,建材市場下半年主要建筑材料一般比上半年度價格要高,我們一般應(yīng)搶在材料漲價之前完成主體的建設(shè),從而避免這一因素的影響。
6.成本考核
指對已完成項目,將其實際發(fā)生的各項指標與成本計劃進行比較,評定成本計劃的完成情況,以及各責(zé)任者的業(yè)績,并以此給以相應(yīng)的獎勵或處罰,這樣才能有效地調(diào)動每一個員工在各自的崗位上努力完成目標成本的積極性,從而達到降低成本增加企業(yè)積累的目的。
從以上可以看出,成本控制應(yīng)主要在預(yù)測以及計劃階段,它要求我們準確地把握好市場觀念,在準備階段的各項費用,地勘的準確度、設(shè)計的深度、經(jīng)濟性、適用性等做出計劃,市場各種建材價格要提出依據(jù),從而有效地進行成本控制。成本控制可以從以下幾個方面入手:
6.1組織措施
根據(jù)項目特點,建立矩陣似的管理機構(gòu),成立項目成本管理的組織機構(gòu),明確各管理人員的任務(wù)、職能分工、權(quán)利以及責(zé)任,編制成本控制工作計劃和詳細的工作流程圖,并隨時對照檢查、分析,從而使成本得以正常運行,項目組織機構(gòu)應(yīng)從項目實施起,至該項目正式完成,它是項目成本考核的主要對象之一。
6.2技術(shù)措施
采用技術(shù)手段達到成本優(yōu)化的效果,要求從多個不同的技術(shù)方案中,進行經(jīng)濟分析,選出最優(yōu)方法,比如在高層建設(shè)中土方開挖與樁基的施工方案,就要根據(jù)該項目地質(zhì)水文條件,確定護壁的方案,是先開挖后打樁,還是先打樁后開挖等,主體砼是采用商品砼泵送,還是采用現(xiàn)場攪拌砼塔吊等,都要在成本計劃時進行分析論證,對基礎(chǔ)以及主體結(jié)構(gòu)選形、各項裝飾材料、安裝材料,從技術(shù)的角度進行分析,盡量采用能夠滿足設(shè)計功能,能就地取材,有成熟的施工經(jīng)驗而又價格較便宜的產(chǎn)品。
6.3經(jīng)濟措施
編制項目資金使用計劃,對成本目標進行風(fēng)險分析,制定防范性對策,比如材料的漲價給成本帶來風(fēng)險,那么我們要根據(jù)市場規(guī)律采取相應(yīng)措施,從而降低該風(fēng)險的發(fā)生。
6.4合同措施
因為合同是成本管理的依據(jù),故此就顯得十分重要,它要求我們在合同談判、合同條款的修訂上要根據(jù)本項目特點選用有利于己方的方式。比如,采用合同固定總價包干、合同固定單價包干等方式,條款準確、清晰,就合同執(zhí)行過程中的索賠問題作好防止與處理辦法,對工程中存在的變更問題,合同應(yīng)提出明確的計算方法,關(guān)于變更,應(yīng)在圖紙的審查過程中,采用企業(yè)自審和專家會審等辦法,消除重大變更的存在性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理
首先,質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分, 是致力于滿足產(chǎn)品質(zhì)量要求的一系列相關(guān)活動,包括有作業(yè)技術(shù)與管理活動,它是在明確的質(zhì)量目標下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監(jiān)督來實現(xiàn)預(yù)期的目標。建設(shè)產(chǎn)品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和,用其特性指標來評價,就是通常意義上的產(chǎn)品的適用性、可靠性、安全性、經(jīng)濟性以及環(huán)境的適宜性等。
項目質(zhì)量目標以上幾種特性是為業(yè)主根據(jù)項目的定義及建設(shè)規(guī)模,系統(tǒng)構(gòu)成、使用功能和價值、規(guī)格檔次標準定位策劃和目標決策提出來的,比如工業(yè)建筑與民用建筑要求不同,一般車庫與有人防要求的車庫要求不同等。項目質(zhì)量控制,包括勘察設(shè)計、招投標、施工、安裝以及竣工驗收各階段。
其次,對質(zhì)量形成的影響因素有:
①人的質(zhì)量意識和質(zhì)量能力,它包括項目各參與單位與各責(zé)任主體。這就要求開發(fā)方從企業(yè)經(jīng)營資質(zhì),市場準入制度,執(zhí)業(yè)資格注冊制度,持證上崗制度等方面對各相關(guān)單位把好關(guān),嚴禁無證設(shè)計與施工,嚴禁越級、掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象,現(xiàn)在各地掛靠現(xiàn)象尤為突出,部分項目經(jīng)理以及其施工人員質(zhì)量意識太差,值得注意。②項目的決策:對市場需求預(yù)測,資源論證,杜絕質(zhì)量合格而缺少用途的產(chǎn)品,如某地有一棟十層的建筑,建成后一直無人問津,便是一例。③項目的勘察:因為它直接關(guān)系到工程的設(shè)計,在此階段應(yīng)加強監(jiān)督。④建筑構(gòu)造和結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性與可靠性,要求對設(shè)計圖紙進行仔細的、多層次的審查,從而達到目的。⑤對材料的質(zhì)量規(guī)格,性能特性,應(yīng)反復(fù)調(diào)查論證,進行合理選擇。⑥工程項目的施工方案:應(yīng)對其中的施工技術(shù)、工藝、方法和機械設(shè)備等施工手段的配置、施工程序、工藝順序、施工流向、勞動組織等方面的決定和安排,仔細審查,提出修改意見。⑦了解項目的自然環(huán)境,包括地質(zhì)、水文、氣候等,制定合理的施工方法。
①制定質(zhì)量計劃書,確定質(zhì)量控制的組織制度、工程程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源配置、試驗要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內(nèi)容。②對照計劃書進行計劃方案交底,并按計劃規(guī)定的方法展開工程作業(yè)活動。③檢查、對照計劃,運用各種專門手段而進行各種檢查,包括施工自檢、互檢和專職質(zhì)檢員的質(zhì)檢,以及監(jiān)理單位的檢驗旁站和試驗室的試驗等,其一是檢查是否依照計劃進行;其二是檢查計劃執(zhí)行的結(jié)果是否符合設(shè)計及規(guī)范要求。以上三個方面,作為開發(fā)商主要是監(jiān)督和督促監(jiān)理及施工單位實行,并對其檢查落實。④處置:對于質(zhì)量檢查所發(fā)現(xiàn)的問題,及時進行原因分析,采取必要的措施,予以糾正,保證質(zhì)量形成的受控狀態(tài),確保以后不形成類似問題。
最后,施工作業(yè)過程中的質(zhì)量控制?；境绦?進行技術(shù)交底與圖紙會審,檢查施工工序的合理性與科學(xué)性,檢查工序施工條件是否符合要求,進行分批、分項工程檢查實測,對中間產(chǎn)品進行隱蔽工程驗收或工序驗收,經(jīng)驗收合格后方可進入下道工序施工。
基本要求:①以預(yù)防為主;②落實工序操作之間的巡查,抽查及重要部位的跟蹤檢查等方法;③對分項工程進行目測、實測、試驗等程序,做好原始記錄,判斷是否符合要求;④及時會同監(jiān)理進行隱蔽工程的驗收;⑤完善資料,作為工程質(zhì)量驗收以及質(zhì)量分析提供可追溯的依據(jù)。
關(guān)鍵詞：項目管理；成本控制；掙值法；偏差標準
1.引言
成本管理是工程項目管理中的核心，它一般包括五大環(huán)節(jié)，即成本的預(yù)測、控制、核算、分析和考核，而成本控制是五大環(huán)節(jié)中的重中之重，只有對工程項目成本在施工過程中進行有效的控制，才能最終使工程項目成本管理獲得好的效果[1]。
20 世紀80 年代，我國項目管理開始逐步與世界接軌，項目的目標控制效果有了較大改善。但總體來看，項目成本超支的現(xiàn)象仍十分普遍。與此同時，工程項目與其他項目相比較而言，具有投資金額大、建設(shè)周期長等特點，成本管理失控現(xiàn)象更加嚴重。
目前國內(nèi)施工企業(yè)的競爭相當(dāng)激烈，實施有效的項目成本控制，幫助企業(yè)建立系統(tǒng)化、科學(xué)化的現(xiàn)代成本管理方法，努力提高企業(yè)核心競爭力，成為施工企業(yè)的迫切需要。本文簡要介紹項目管理領(lǐng)域的成本控制原則與方法，并據(jù)此為企業(yè)實施有效的成本控制提供科學(xué)依據(jù)。
2.成本控制方法的基本原則
2.1 動態(tài)的成本控制
工程項目成本控制是指：為實現(xiàn)工程項目的成本目標對工程項目所消耗的資源和費用開支進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時控制與糾正即將發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項費用控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，即要想有效控制成本，必須做到成本的動態(tài)控制。
為了實現(xiàn)成本的動態(tài)控制，必須動態(tài)地搜集項目成本的進展信息，定期或不定期地由專人統(tǒng)計工程成本的實際消耗情況，并將實際成本與計劃成本進行對比，以更好地了解項目成本的發(fā)展情況，便于管理者采取相應(yīng)的成本控制措施[2]。成本數(shù)據(jù)信息既可以用表格的形式表示，也可以用圖形的形式表示。簡易的動態(tài)成本跟蹤監(jiān)控圖如圖1所示：
圖1 動態(tài)成本跟蹤監(jiān)控圖
如圖1所示，通過對計劃成本與實際成本的監(jiān)控，能夠幫助項目經(jīng)理更好地發(fā)現(xiàn)在項目成本管理中出現(xiàn)的各種問題，并及時對產(chǎn)生成本偏差的原因進行分析，采取糾偏措施，盡量使項目成本保持在正常范圍內(nèi)。
2.2 整合的成本控制（與質(zhì)量、工期結(jié)合起來考慮）
工期、質(zhì)量和成本是項目管理的三大目標，顯然，對一個工程來說，工期、質(zhì)量、成本三者不可能同時達到最佳狀態(tài)，只能期望三者之間達到相對的最理想狀態(tài)。質(zhì)量是項目的生命，每一個施工企業(yè)都必須把質(zhì)量管控放在首位，本著質(zhì)量為本的原則開展各項工作。同時，合理安排好工期以及做好項目的成本計劃對于項目的成敗也非常重要。顯然，在保證質(zhì)量的前提下，想要較緊的工期，必然會增加一些項目成本。而無限拖長工期，且各種資源管理不善，更會加大開支。因此，施工企業(yè)應(yīng)在施工準備工作中進行精心組織、科學(xué)管理，在保證質(zhì)量的前提下，經(jīng)過科學(xué)分析確定合理的工期，選擇在工期、質(zhì)量合理的情況下工程成本的相對最低值，以增大經(jīng)濟效益[3]。
2.3 全過程的成本控制
成本管理是貫穿項目全過程的一個行為，不僅在施工階段，而且在項目管理的各個階段都應(yīng)該有成本管理[4]。從項目的投資決策起，便應(yīng)該建立一套初步的成本控制體系，明確成本控制的基本方法，并采用規(guī)范化的成本管理模式確定成本管理的組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)流程；在設(shè)計階段，應(yīng)運用科學(xué)管理的方法，對設(shè)計方案進行優(yōu)化，并合理測算出基本建材的需求量，避免浪費；在招投標階段，應(yīng)本著成本控制的原則，在保質(zhì)保量的前提下從收費方面對多家投標單位進行比對；在施工階段，更應(yīng)該做好現(xiàn)場管理，建立一整套成本控制班子，下至基層施工員及施工管理層，上至項目管理的決策層，都應(yīng)該將成本控制的理念牢記于心，建立各自的財務(wù)分析體系，在成本偏差出現(xiàn)時及時采取相關(guān)措施；在竣工驗收階段，應(yīng)該做好項目預(yù)決算的比對，并對項目施工過程中的各種成本進行分析，找出不必要的成本消耗所在，為企業(yè)成本管理提供經(jīng)驗教訓(xùn)[5]。因此，成本管理也應(yīng)貫穿于項目成本全過程管理，如圖2所示。
圖2 全過程成本管理圖
3.工程項目成本控制招投標階段方法
項目執(zhí)行過程中控制的關(guān)鍵是及時準確地分析項目進度狀況和成本狀況，盡早地發(fā)現(xiàn)和預(yù)測項目中成本的差異與進度的延誤情況，并及時采取糾偏措施來確保項目的順利進行。目前，在項目成本控制領(lǐng)域運用得比較多的方法是掙值分析法，這一方法的基本思想是運用數(shù)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)的基本原理，通過引入一個中間變量“掙值”來幫助項目管理者分析項目成本和進度的變動情況，并給出項目成本與進度相關(guān)變化的信息，讓項目管理者對項目發(fā)展趨勢做出正確與科學(xué)的判斷[6]。
3.1 掙值法
掙值分析法的基本思想是運用數(shù)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)的基本原理，通過引入一個中間變量“掙值”來幫助項目管理者分析項目成本和進度的變動情況，并給出項目成本與進度相關(guān)變化的信息，讓項目管理者對項目發(fā)展趨勢做出正確與科學(xué)的判斷[6]。該方法通過引入已完成工作預(yù)算費用BCWP（Budgeted Cost for Work Performed）、計劃工作預(yù)算費用BCWS（Budgeted Cost for Work Scheduled）、已完成工作實際費用ACWP（Actual Cost for Work Performed）三個基本參數(shù)，并在這三個基本參數(shù)的基礎(chǔ)上通過計算費用偏差CV與進度偏差SV，或費用績效指數(shù)CPI與進度績效指數(shù)SPI來監(jiān)控項目實施中成本與進度的狀態(tài)，當(dāng)CV
圖3是運用掙值法管理的具體示意圖。在圖3中，通過計算實際成本與計劃成本的差額可以得出當(dāng)時的掙值。
圖3 掙值法的圖形表示
3.2 基于偏差標準的成本控制法
項目經(jīng)理通過掙值法計算出各個評價指標后便可知道項目的成本進展?fàn)顟B(tài)，而更為重要的是，在成本偏差出現(xiàn)之后，項目經(jīng)理應(yīng)及時對偏差進行分析，找到引起偏差的原因，并通過分析預(yù)測因成本偏差帶來的項目超支的嚴重性，決定是否需要采取措施，或采取哪一類型的措施。很顯然，偏差的大小不同，對項目順利實施的影響程度也是不同的，對偏差進行量化的分類管理很有必要。為此，本文將偏差分為正常偏差、一般偏差與重大偏差三類。
（1）正常偏差，即較小的偏差，其對項目成本的影響可以忽略不計，或在項目實施過程中這種影響會逐漸減小甚至消失，此時可以不用采取任何措施；
（2）一般偏差，即比正常偏差稍大的偏差，該種成本偏差的存在尚未達到影響項目最終順利完成的程度，只要采取一定措施，項目仍然可以在企業(yè)可接受的成本偏差范圍內(nèi)完成。
圖4 偏差標準設(shè)置方法圖示
（3）重大偏差，即較嚴重的成本偏差，此種偏差的存在說明項目成本已經(jīng)嚴重超支，且超支程度已超過企業(yè)能夠承受的范圍，此時必須立即采取相關(guān)的成本糾偏措施，否則項目將無法在可接受的開支范圍內(nèi)完成。
通過以上對三種偏差的定義可以看出，重大偏差是應(yīng)該受到項目管理者優(yōu)先重視的偏差，而一般偏差則是應(yīng)該受到管理者次級重視的偏差，那么，偏差達到多大可以稱作一般偏差，多大是重大偏差的標準則是成本管理中對偏差進行分類管理的重要依據(jù)。而科學(xué)地、定量地設(shè)定偏差標準成為對偏差管理的關(guān)鍵問題。
為合理地設(shè)定偏差標準，可以項目能夠承受的成本超支范圍為依據(jù)。例如，某項目的預(yù)算為1000萬元，經(jīng)分析認為，10%以內(nèi)的項目超支都能夠被接受，即項目能夠承受的成本超支范圍為100萬元。借鑒關(guān)鍵鏈管理中的靜態(tài)緩沖設(shè)置方法[7]，可以將可承受成本超支范圍中的前33%作為劃分一般偏差的標準，前66%作為劃分重大偏差的標準（如圖4），即，當(dāng)項目的成本偏差小于等于33萬元時，偏差為正常偏差，不用采取任何措施；當(dāng)成本偏差大于33萬元小于等于66萬元時，需采取一定的糾偏措施；當(dāng)成本偏差大于66萬元時，說明項目成本已經(jīng)失控，必須重新進行項目成本的預(yù)算，并及時采取措施進行糾偏
4.總結(jié)
基于目前項目管理領(lǐng)域的理論基礎(chǔ)，本文介紹了工程項目管理中成本控制的基本原則，并介紹了在項目實施中對成本進行監(jiān)控與管理的掙值法與基于偏差標準的成本控制法，這些方法為科學(xué)管理項目成本提供了借鑒和參考。（作者單位：貴州民族大學(xué)商學(xué)院）
“貴州民族大學(xué)科研基金資助項目 ?？蒲?014（38）”
參考文獻
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關(guān)鍵詞：成本控制；意識淡薄；核算單位；關(guān)鍵環(huán)節(jié)
引言
在任何行業(yè)中，成本控制能力差的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢的企業(yè)必將失去市場份額。在外來資本不斷涌入、技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，品牌力持續(xù)提升，市場日益規(guī)范，競爭越來越激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間的間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，只有不斷地扎實企業(yè)管理內(nèi)功，控制企業(yè)成本，持續(xù)提高利潤空間，才能保持企業(yè)的競爭力。文中基于這一背景，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制方面的內(nèi)容，這一研究對于改進房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識具有一定的意義。
1.房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的必要性
近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度不斷提高，房地產(chǎn)市場的競爭也逐漸激烈。房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個方面進行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素之一：
首先，房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進行銷售工作的開展，對企業(yè)利潤的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準確，才能進一步地提高企業(yè)的經(jīng)營利潤和效益。
其次，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和技術(shù)條件的進步，市場競爭越來越激烈，因此導(dǎo)致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費者的行為也越來越趨向理性，因此成本一旦管理發(fā)生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本管理也是十分重要的。
再有，土地成本逐漸提高，只有出最高多的價格才能拿到土地的使用權(quán)，因此企業(yè)不會在土地上得到過多的利潤；而且還有其他的一些條件，即成本控制是實現(xiàn)利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業(yè)進一步發(fā)展，乃至在市場上得到更大的份額都有重要作用。
綜上所述，根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的實際，筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營戰(zhàn)略。而且要進一步建立健全相關(guān)機制，提高科學(xué)性和穩(wěn)定性，進而在實踐中更好地落實成本控制戰(zhàn)略，達到更大的利潤和市場地位。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的出現(xiàn)的問題
2.1成本控制意識淡薄，缺乏成本控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一個十分重要的內(nèi)容，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中占據(jù)重要的地位。而目前階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一種以價格為基礎(chǔ)的事后核算，因此屬于靜態(tài)管理方式。這種成本管理方式有很大的優(yōu)勢，但是又有一定的弊端。由于受到我國傳統(tǒng)文化觀念的影響和現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的現(xiàn)實作用，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營呈現(xiàn)了一種粗放型的發(fā)展方式，對成本的管理不夠細，不夠精確，這對房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展是十分不利的。而在企業(yè)內(nèi)部，往往缺少對成本的有效管理和使用監(jiān)督，因此導(dǎo)致財務(wù)人員對企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)缺乏必要的了解，而這對企業(yè)的健康發(fā)展是十分不利的。而且隨著企業(yè)經(jīng)營過程中的固定成本的逐漸提高，如果缺乏一套完整的成本管理體系，將對企業(yè)的進一步擴展經(jīng)營范圍造成一定的障礙。基于這一背景，在本文筆者將對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制進行研究，并給出適當(dāng)?shù)慕ㄗh。相信筆者的工作對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理有一定的意義。
2.2成本管理與戰(zhàn)略目標脫節(jié)
目前房地產(chǎn)市場競爭激烈，而且房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，而且受政策等因素的影響風(fēng)險也逐漸提高，因此對企業(yè)的收益壓力逐漸加大。但是有些房地產(chǎn)企業(yè)不注重質(zhì)量和企業(yè)聲譽，為了提高工程進度而搶工期，因此導(dǎo)致建筑質(zhì)量不合格的情況越來越多。而且由于企業(yè)中成本管理的不健全，導(dǎo)致企業(yè)成本往往失控，因此決策和戰(zhàn)略之間的目標無法達到一致性。成本計劃形同虛設(shè)。
而且中國的房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，與其他行業(yè)的管理系統(tǒng)無法有效銜接，因此成本管理效果不好。筆者經(jīng)過實地走訪，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)企業(yè)存在以下幾個問題：
第一，中國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套有效的組織結(jié)構(gòu)作為支撐。許多房地產(chǎn)管理企業(yè)在成本管理的任務(wù)上，缺乏專業(yè)性，往往是兼職人員在進行。而且具體使用的成本管理方法也十分落后，無法與國際上通行的方法進行銜接。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套明確的流程圖，因此在實際工作中往往顯得十分混亂，而且具體的方法選擇上也缺少明確的規(guī)定。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，擁有一套良好的成本控制系統(tǒng)是十分必要的，具體表現(xiàn)為：明確成本控制目標，即明確需要控制什么，需要避免什么。再有要確定在生產(chǎn)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)中屬于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理環(huán)節(jié)，要明確哪些需要在成本管理中有所體現(xiàn)，有些則不必。否則就會造成一定的混亂，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展是十分不利的。近年來，管理學(xué)家提出，要根據(jù)組織實際運行的需要而開發(fā)出一套能夠自我修正的模型，只有這樣才能避免模型出現(xiàn)嚴重問題時得不到相關(guān)修正而影響企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。這個過程可以簡記為“成本-動態(tài)成本-固定成本-調(diào)整成本”。但是有很多企業(yè)連最基本的管理組織架構(gòu)都不完全，更不要說復(fù)雜些的模型了。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制面臨的主要難點
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在現(xiàn)階段展開成本管理是有一定的難度的。因為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史十分短暫，而且很多公司是因為市場的繁榮而得到機會發(fā)展，因此這種過于快速的發(fā)展對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，沒有給它們一個時間消化發(fā)展產(chǎn)生的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然想著手進行企業(yè)內(nèi)部治理，但是苦于沒有專業(yè)的人才和良好的市場環(huán)境，因此導(dǎo)致了成本管理工作的開展在這個階段有很大的困難。再有，很多企業(yè)意識不到自身的問題，片面地認為衡量自身發(fā)展就是盈利能力的提高，過度關(guān)注賬面價值。這對企業(yè)的進一步經(jīng)營和發(fā)展是十分危險的。除了市場環(huán)境因素之外，還有很多問題制約了房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理工作，筆者在下面將逐一介紹。
3.1成本控制缺乏科學(xué)性和全面性
由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的管理人才，而且每個企業(yè)的管理模式十分不同，在實踐中缺乏經(jīng)驗，因此很多企業(yè)的管理都是很落后的，或者是片面照搬外國經(jīng)驗，往往事倍功半。而且房地產(chǎn)行業(yè)自身特點，成本管理難度大，管理周期長，涉及的行業(yè)和方法較多，因此很難達到所謂的全面性和系統(tǒng)性，更達不到科學(xué)性了。
3.2不確定性成本或風(fēng)險成本的控制是成本管理中的弱項
2008年金融風(fēng)暴以來，國際經(jīng)濟形勢波動性大，建材市場不穩(wěn)定，設(shè)備價格變化大，因此對成本的預(yù)測和控制的難度都在增加。而且由于銀行利率的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致了成本管理顯得十分混亂。由于企業(yè)的經(jīng)營和管理需要成本的預(yù)測和估計，因此企業(yè)必須高度重視年度和季度預(yù)算工作的開展，盡量使預(yù)算精確。否則將會對企業(yè)現(xiàn)金流控制產(chǎn)生不利影響，并增加了企業(yè)的經(jīng)營資本和資金流出。
3.3設(shè)計、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本控制缺乏行之有效的科學(xué)方法
企業(yè)投資機會的獲得需要對成本有較為完善的很綜合控制力度，必須要提高對成本預(yù)測的精確度和預(yù)控能力。但是市場競爭越來越激烈，資金回收難度的提高對企業(yè)的進一步擴展經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)帶來了一定的困難。有時候企業(yè)不得不在沒有達到設(shè)計的完善性檢驗就進行招標。有時候是邊設(shè)計邊施工，還有的甚至是不經(jīng)設(shè)計直接開工。這樣開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量可想而知。而且項目管理過程中需要的施工成本也無法得到有效地控制，因此對工期的拖延和經(jīng)濟效益的獲得十分不利。
4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略
房地產(chǎn)企業(yè)一般有發(fā)展周期。根據(jù)筆者的實際工作經(jīng)驗，總結(jié)得出，一般的開發(fā)周期需要幾年。而且房地產(chǎn)產(chǎn)品主要是房產(chǎn)，因此較為穩(wěn)定。而且房屋建筑是長期使用的，也是百姓生活必需品，因此發(fā)展會相對穩(wěn)定。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營投入不夠，則對銷售利潤會造成很大的影響。此外，如果房產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，不僅對自身信譽不利，更會危害人民的人身財產(chǎn)安全。因此，成本控制對于建筑物質(zhì)量，對于消費者的合法權(quán)益保護都有重要意義。而且這種特點是房地產(chǎn)市場所特有的，因此通行的標準對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是不具有太多的參考價值。
4.1以利潤為基準
企業(yè)經(jīng)營的目的在于獲得利潤，獲得利潤是企業(yè)經(jīng)營的核心。房地產(chǎn)企業(yè)也以獲得利潤為經(jīng)營目的。成本管理的目的就是實現(xiàn)更多的利潤。而且，獲得利潤的能力是對一個企業(yè)的實力進行評估的最佳方式。利潤可以說是成本管理的最重要的也是最普遍的方式，是通用的一種基準。在前文筆者曾經(jīng)論述過，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，所以傳統(tǒng)的成本核算方法不再適用，這就需要用一種新的方法作為衡量手段，而利潤就是這種新的手段。利潤具體可以劃分為當(dāng)期利潤和事后利潤。其中，企業(yè)的戰(zhàn)略資源核心能力的儲備是后續(xù)利潤的一種儲備形式，因此在利潤分析中有十分重要的地位。通過利潤衡量企業(yè)的實力是十分重要的方法和手段。
4.2以品牌為目標
企業(yè)經(jīng)營發(fā)展離不開信譽和品牌，而且品牌戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中必須重視的環(huán)節(jié)。品牌利潤貫穿于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的所有環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，其產(chǎn)品的質(zhì)量和性價比要在相當(dāng)長的一段時間之后才能夠有所體現(xiàn)，因此消費者對房產(chǎn)產(chǎn)品的消費行為逐漸趨向理性。理性的消費者不會輕易購買房產(chǎn)產(chǎn)品，而是經(jīng)過一個較為詳細的考察之后進行決策的。因此，產(chǎn)品質(zhì)量的性價比對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營將是十分重要的內(nèi)容，品牌效用對房地產(chǎn)企業(yè)具有十分重要的作用。很多消費者對房地產(chǎn)企業(yè)了解不多，因此品牌效應(yīng)成為其購買決策時重要的考量，而且市場成熟度越高，消費者的行為就越趨理性。而且品牌效應(yīng)也會隨消費者行為的理性化而越來越重要。品牌是節(jié)約企業(yè)經(jīng)營成本的重要方式，只有具有良好的品牌，企業(yè)在廣告等方面的費用可以大大降低，這對企業(yè)盈利能力的體提高具有重要的意義。如果企業(yè)以次充好，不注重品牌優(yōu)勢而過度關(guān)注經(jīng)濟效益，這對企業(yè)長期經(jīng)營而言是十分不利的。因此筆者強烈建議房地產(chǎn)企業(yè)要注重品牌效益，提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，以獲得更多的經(jīng)濟效益。
4.3 提高開發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益
規(guī)模經(jīng)濟對降低成本有一定的意義，這是經(jīng)濟學(xué)原理的重要內(nèi)容之一。因此房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項目開發(fā)的決策時應(yīng)該考慮規(guī)模效應(yīng)的獲得。而且在材料和設(shè)備的選購等方面，要多采取大宗采購的方式，避免多次采購造成的固定成本的增加，對利潤的獲得不利。而且企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)信息的實時共享，從而節(jié)約成本，避免出現(xiàn)各自為政，重復(fù)浪費的后果。
4.4全局成本策略
對成本的控制不是一個環(huán)節(jié)乎幾個環(huán)節(jié)的，而是應(yīng)該貫穿企業(yè)經(jīng)營全過程的。這么做的原因主要有以下幾個：一是成本和收入以及利潤等方面有十分密切的關(guān)系，成本的控制和市場份額的擴大之間有重要的相關(guān)性；再有，成本要素內(nèi)部以及成本和時間，地點等之間有重要的關(guān)聯(lián)。某個部門的行為會通過一定的傳導(dǎo)機制影響其他部門。所以必須要從全局入手，做好成本管理工作。
4.5 重視開發(fā)過程中容易被忽視的重要環(huán)節(jié)
前期成本環(huán)節(jié)尤其是投資決策和項目定位策劃成本應(yīng)高度重視，成本控制不僅只表現(xiàn)在降低成本方面，還表現(xiàn)在提高資源的利用效率方面，用有限資源創(chuàng)造出更多的價值，或改變資源的用途，生產(chǎn)利潤總額更高的產(chǎn)品都是現(xiàn)實選擇。故此，前期環(huán)節(jié)相關(guān)成本的減少只要能夠相應(yīng)增加收入或降低風(fēng)險，就可視為能帶來增益的有效投資。
建安施工環(huán)節(jié)最易忽視的成本問題是選材檔次不匹配，一般開發(fā)企業(yè)都會關(guān)注采購環(huán)節(jié)的直接成本，如通過招標競價、規(guī)?；少彽确绞綁旱筒少弮r格，但購買的設(shè)施建材是否符合產(chǎn)品定位卻關(guān)注得不多，因此材料的質(zhì)量必須要根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)定位來確定，不能單純以價格來確定材料，否則一位以最低價來選擇材料，往往會適得其反。
5.總結(jié)
地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)性質(zhì)，所生產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性及產(chǎn)品產(chǎn)生的特別過程，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作的復(fù)雜性和特殊性，但萬變不離其宗，我們只要以時下新興的全程成本控制理論為指導(dǎo)，抓住成本產(chǎn)生的根源，結(jié)合企業(yè)實際特點，因地制宜，全程、全員進行成本控制就一定能有效地控制企業(yè)的成本。（作者單位：重慶天正建設(shè)工程（集團）有限公司）
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摘要：現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制及管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。本文筆者對如何做好房產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制和管理進行了闡述。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā) 成本控制 質(zhì)量管理
前言
我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)工程開發(fā)管理對企業(yè)的經(jīng)濟效益、工程質(zhì)量有著重要的影響。如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作來，提高工程成本控制成為了現(xiàn)代工程項目管理企業(yè)面臨的首要問題。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保障企業(yè)經(jīng)濟效益不受損害。
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制
1.成本預(yù)測
根據(jù)市場物價信息，以及同類建設(shè)所反映的成本情況，選擇成本低，效益好的最佳方案。而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所追求的是如何用最小的成本，來獲得最大的價值。價值工程中有兩個辦法解決，一是成本不變而價值增大，例如，在一棟房屋的開發(fā)上，假設(shè)原計劃全為住宅，然而通過市場分析，該處具有商業(yè)潛力，那么適當(dāng)?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店，這就增大了它的價值，又如在土地的使用上，原計劃該地建成多層，容積率為1.5，而通過市場調(diào)查，該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個賣點，那么適當(dāng)修建高層將容積率提高到2.0，那么相對該土地而言，它的成本未變而價值增大了;另一方面是成本降低，價值不變，例如，一棟多層房屋，原計劃為長螺桿樁基，通過地質(zhì)分析與荷載計算以后，改為天然淺基能夠滿足要求，及時調(diào)整為天然條基，該棟房屋價值不變，然而成本減少利潤自然就增大。成本的預(yù)測發(fā)生在項目的決策階段，它要求我們對一個項目進行仔細的市場調(diào)查，周密地分析而做出正確定位，一旦確定，要針對本地區(qū)同類型房屋進行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲目性。
這里就高層出現(xiàn)的一些問題談一下，第一個是住宅的面積以及布置，直接影響到房屋的銷售，從而造成建房成房東的局面，致使價值回收率低;第二是在設(shè)計階段不依據(jù)具體情況，只按經(jīng)驗或者貫例辦事造成的浪費，比如600mm的長螺桿樁能行而設(shè)計成800mm，或者設(shè)計成1500mm的鉆孔樁;第三，建設(shè)方在材料的使用上，盲目追求高檔而不根據(jù)房屋本身要求，例如本身可使用經(jīng)閣鋁材，而強行采用羅普絲金，可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等，總認為價格越貴的東西就越好，不符合適用性的要求，造成人為浪費;第四，建設(shè)方在單體建設(shè)上一味求快，在總圖以及各類配套管網(wǎng)、道路尚未成熟的情況下，單體工程一哄而上，造成后期進度減慢，管理混亂，多次重復(fù)施工而增加成本;第五，對新材料的使用，因市場無足夠的考核依據(jù)，不熟悉行情，導(dǎo)致價格偏高。針對這些情況，要求我們對這些影響成本變化的因素進行分析，預(yù)測它的影響程度，采取措施，從而預(yù)測出工程成本。
2.成本計劃
要求我們根據(jù)成本預(yù)測的情況，以貨幣的形式在施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上，編制出項目計劃期內(nèi)的生產(chǎn)費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案，在這一方面，要求我們熟悉設(shè)計圖紙，掌握科學(xué)的施工方法與工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。
3.成本控制
嚴格遵照成本計劃對影響成本的各種因素加強管理，采取有效措施，將施工過程中各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃之內(nèi)，并及時反饋，分析實際成本與計劃成本之間的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責(zé)任制，增加責(zé)任心。
4.成本核算
按照規(guī)定的開支范圍將實際發(fā)生的各項費用采用適當(dāng)?shù)姆椒w納起來，從而計算出該項目總成本和各單位成本，為成本分級及考核提供依據(jù)，也為今后類似工程提供成本預(yù)測的依據(jù)。
5.成本分析
就是在成本的形成過程中，對項目成本進行的對比評價與總結(jié)工作，在成本管理的過程中，了解成本變動原因，并系統(tǒng)地加以研究，找出其規(guī)律，這就要求我們隨時了解我們所發(fā)生的成本找出其中一些固定的規(guī)律，比如，建材市場下半年主要建筑材料一般比上半年度價格要高，我們一般應(yīng)搶在材料漲價之前完成主體的建設(shè)，從而避免這一因素的影響。
6.成本考核
指對已完成項目，將其實際發(fā)生的各項指標與成本計劃進行比較，評定成本計劃的完成情況，以及各責(zé)任者的業(yè)績，并以此給以相應(yīng)的獎勵或處罰，這樣才能有效地調(diào)動每一個員工在各自的崗位上努力完成目標成本的積極性，從而達到降低成本增加企業(yè)積累的目的。
從以上可以看出，成本控制應(yīng)主要在預(yù)測以及計劃階段，它要求我們準確地把握好市場觀念，在準備階段的各項費用，地勘的準確度、設(shè)計的深度、經(jīng)濟性、適用性等做出計劃，市場各種建材價格要提出依據(jù)，從而有效地進行成本控制。成本控制可以從以下幾個方面入手:
6.1組織措施
根據(jù)項目特點，建立矩陣似的管理機構(gòu)，成立項目成本管理的組織機構(gòu)，明確各管理人員的任務(wù)、職能分工、權(quán)利以及責(zé)任，編制成本控制工作計劃和詳細的工作流程圖，并隨時對照檢查、分析，從而使成本得以正常運行，項目組織機構(gòu)應(yīng)從項目實施起，至該項目正式完成，它是項目成本考核的主要對象之一。
6.2技術(shù)措施
采用技術(shù)手段達到成本優(yōu)化的效果，要求從多個不同的技術(shù)方案中，進行經(jīng)濟分析，選出最優(yōu)方法，比如在高層建設(shè)中土方開挖與樁基的施工方案，就要根據(jù)該項目地質(zhì)水文條件，確定護壁的方案，是先開挖后打樁，還是先打樁后開挖等，主體砼是采用商品砼泵送，還是采用現(xiàn)場攪拌砼塔吊等，都要在成本計劃時進行分析論證，對基礎(chǔ)以及主體結(jié)構(gòu)選形、各項裝飾材料、安裝材料，從技術(shù)的角度進行分析，盡量采用能夠滿足設(shè)計功能，能就地取材，有成熟的施工經(jīng)驗而又價格較便宜的產(chǎn)品。 轉(zhuǎn)貼于
6.3經(jīng)濟措施
編制項目資金使用計劃，對成本目標進行風(fēng)險分析，制定防范性對策，比如材料的漲價給成本帶來風(fēng)險，那么我們要根據(jù)市場規(guī)律采取相應(yīng)措施，從而降低該風(fēng)險的發(fā)生。
6.4合同措施
因為合同是成本管理的依據(jù)，故此就顯得十分重要，它要求我們在合同談判、合同條款的修訂上要根據(jù)本項目特點選用有利于己方的方式。比如，采用合同固定總價包干、合同固定單價包干等方式，條款準確、清晰，就合同執(zhí)行過程中的索賠問題作好防止與處理辦法，對工程中存在的變更問題，合同應(yīng)提出明確的計算方法，關(guān)于變更，應(yīng)在圖紙的審查過程中，采用企業(yè)自審和專家會審等辦法，消除重大變更的存在性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理
首先，質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分， 是致力于滿足產(chǎn)品質(zhì)量要求的一系列相關(guān)活動，包括有作業(yè)技術(shù)與管理活動，它是在明確的質(zhì)量目標下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監(jiān)督來實現(xiàn)預(yù)期的目標。建設(shè)產(chǎn)品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和，用其特性指標來評價，就是通常意義上的產(chǎn)品的適用性、可靠性、安全性、經(jīng)濟性以及環(huán)境的適宜性等。
項目質(zhì)量目標以上幾種特性是為業(yè)主根據(jù)項目的定義及建設(shè)規(guī)模，系統(tǒng)構(gòu)成、使用功能和價值、規(guī)格檔次標準定位策劃和目標決策提出來的，比如工業(yè)建筑與民用建筑要求不同，一般車庫與有人防要求的車庫要求不同等。項目質(zhì)量控制，包括勘察設(shè)計、招投標、施工、安裝以及竣工驗收各階段。
其次，對質(zhì)量形成的影響因素有:
①人的質(zhì)量意識和質(zhì)量能力，它包括項目各參與單位與各責(zé)任主體。這就要求開發(fā)方從企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)，市場準入制度，執(zhí)業(yè)資格注冊制度，持證上崗制度等方面對各相關(guān)單位把好關(guān)，嚴禁無證設(shè)計與施工，嚴禁越級、掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象，現(xiàn)在各地掛靠現(xiàn)象尤為突出，部分項目經(jīng)理以及其施工人員質(zhì)量意識太差，值得注意。②項目的決策:對市場需求預(yù)測，資源論證，杜絕質(zhì)量合格而缺少用途的產(chǎn)品，如某地有一棟十層的建筑，建成后一直無人問津，便是一例。③項目的勘察:因為它直接關(guān)系到工程的設(shè)計，在此階段應(yīng)加強監(jiān)督。④建筑構(gòu)造和結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性與可靠性，要求對設(shè)計圖紙進行仔細的、多層次的審查，從而達到目的。⑤對材料的質(zhì)量規(guī)格，性能特性，應(yīng)反復(fù)調(diào)查論證，進行合理選擇。⑥工程項目的施工方案:應(yīng)對其中的施工技術(shù)、工藝、方法和機械設(shè)備等施工手段的配置、施工程序、工藝順序、施工流向、勞動組織等方面的決定和安排，仔細審查，提出修改意見。⑦了解項目的自然環(huán)境，包括地質(zhì)、水文、氣候等，制定合理的施工方法。
再次，質(zhì)量控制的基本原理:
①制定質(zhì)量計劃書，確定質(zhì)量控制的組織制度、工程程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源配置、試驗要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內(nèi)容。②對照計劃書進行計劃方案交底，并按計劃規(guī)定的方法展開工程作業(yè)活動。③檢查、對照計劃，運用各種專門手段而進行各種檢查，包括施工自檢、互檢和專職質(zhì)檢員的質(zhì)檢，以及監(jiān)理單位的檢驗旁站和試驗室的試驗等，其一是檢查是否依照計劃進行;其二是檢查計劃執(zhí)行的結(jié)果是否符合設(shè)計及規(guī)范要求。以上三個方面，作為開發(fā)商主要是監(jiān)督和督促監(jiān)理及施工單位實行，并對其檢查落實。④處置:對于質(zhì)量檢查所發(fā)現(xiàn)的問題，及時進行原因分析，采取必要的措施，予以糾正，保證質(zhì)量形成的受控狀態(tài)，確保以后不形成類似問題。
最后，施工作業(yè)過程中的質(zhì)量控制?；境绦?進行技術(shù)交底與圖紙會審，檢查施工工序的合理性與科學(xué)性，檢查工序施工條件是否符合要求，進行分批、分項工程檢查實測，對中間產(chǎn)品進行隱蔽工程驗收或工序驗收，經(jīng)驗收合格后方可進入下道工序施工。
基本要求:①以預(yù)防為主;②落實工序操作之間的巡查，抽查及重要部位的跟蹤檢查等方法;③對分項工程進行目測、實測、試驗等程序，做好原始記錄，判斷是否符合要求;④及時會同監(jiān)理進行隱蔽工程的驗收;⑤完善資料，作為工程質(zhì)量驗收以及質(zhì)量分析提供可追溯的依據(jù)。
1工程招投標價格形成機制
建設(shè)工程造價指的是實際花費或預(yù)期花費的全部費用，這種動態(tài)的投資受商品供求規(guī)律、貨幣流通規(guī)律、價值規(guī)律等的影響比較大。因此，在計算承包工程投標報價的過程中，要利用專業(yè)的知識例如經(jīng)濟學(xué)理論、會計學(xué)、決策理論等來對報價策略進行評定，在商務(wù)、技術(shù)、行政方面全面鑒別之后，采用科學(xué)的計算方法和計價依據(jù)，工程造價的合理性往往會增加中標的可能性。
1.1我國現(xiàn)行工程造價計價依據(jù)的特點
在計價經(jīng)濟模式下建立的工程造價管理制度往往沒有充分重視企業(yè)獨立的經(jīng)濟地位，國家過多的參與到管理活動當(dāng)中來，在工程造價的各種因素均用宏觀調(diào)控的方法和手段直接控制和干預(yù)，這樣的投標報價工作并不符合現(xiàn)階段的市場經(jīng)濟。大部分的施工企業(yè)沒有施工預(yù)算定額，這無疑會增加承包工程投標報價的難度。盡管近些年來，各種工程咨詢公司如雨后春筍般建立起來，但是依然有政府制定和管理造價計價的定額、取費標準，在實際的管理工程造價的過程中，忽視經(jīng)濟和決策的重要性，過分看重實施和技術(shù)的重要性，這種現(xiàn)象一時半會難以徹底改變。
1.2市場經(jīng)濟條件下招投標工程計價依據(jù)的特點
在市場經(jīng)濟的大背景下，承包商和業(yè)主獲取經(jīng)濟效益、控制成本、保持競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵就是保證工程建設(shè)市場價格信息的準確性和及時性，這是結(jié)算和計算工程招投標價格的重要依據(jù)。因此，現(xiàn)階段工程造價依據(jù)的改革力度需要不斷的加強，在統(tǒng)一計量單位、統(tǒng)一消耗定額、統(tǒng)一工程項目劃分、統(tǒng)一工程量計算規(guī)則的基礎(chǔ)之上，要充分遵循商品經(jīng)濟的價值規(guī)律，價格機制應(yīng)該以市場形成價格為主導(dǎo)。量價分離的實行可以在但已經(jīng)程度上改變計價定額的屬性，政府不具備定額的法定行為，但是要充分發(fā)揮其對量的統(tǒng)一的指導(dǎo)作用，消耗定額和工程量計算規(guī)則由專業(yè)協(xié)會或咨詢公司來制定，這有助于營造良好的公平競爭的環(huán)境，促進社會生產(chǎn)力的可持續(xù)發(fā)展。逐漸放開價格，定額指導(dǎo)價取代傳統(tǒng)的定額法定價，再轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鰞r，這樣才能夠更好地與國際市場接軌，企業(yè)在制定自身的取費標準和定額的過程中，可以充分考量自身員工的管理能力、經(jīng)驗、資質(zhì)、裝備水平、技術(shù)水平和社會信譽等，在具體的投標報價計算的過程中，可以根據(jù)市場供求變化、造價指數(shù)和價格信息(由咨詢公司或政府提供)、合同工期、承包方式、工程質(zhì)量以及價款支付方式等因素，按照國際做法、規(guī)范和管理自主靈活的報價。
2工程招投標價格的有效控制
工程招投標的過程中，存在一定的風(fēng)險，其具體的表現(xiàn)就是價格過高不中標，一旦中標就必然會冒著虧損的風(fēng)險。當(dāng)然，在工程建設(shè)的過程中，總是會遇到諸多的風(fēng)險，諸如設(shè)計風(fēng)險、市場價格變化風(fēng)險、施工管理風(fēng)險、物資采購風(fēng)險等等，直到各個項目驗收合格，并且如數(shù)收回質(zhì)量保證金和工程款，安全撤回施工設(shè)備、人員，或?qū)⑵滢D(zhuǎn)移到另外一個項目當(dāng)中，風(fēng)險才會消失。因此，在工程招投標過程中，控制風(fēng)險是非常重要的，尤其是有效的控制招投標價格。
2.1開展財務(wù)決策
在企業(yè)財務(wù)管理和生產(chǎn)經(jīng)營活動中，財務(wù)決策是其重要組成部分，選擇和評價經(jīng)營決策方案應(yīng)該以財務(wù)的角度出發(fā)。在國際工程招投標價格計算過程中，工程中標并且獲取經(jīng)濟效益的前提是符合市場經(jīng)濟體制下的財務(wù)機制的相關(guān)要求。其主要作用就是為企業(yè)提供資金動態(tài)信息，保持預(yù)測分析的前瞻性，時刻關(guān)注市場變化，為企業(yè)投標報價提供數(shù)據(jù)支撐和決策依據(jù)。傳統(tǒng)會計記賬的方法主要是事后管理的模式，這就嚴重忽視了整體效果的最優(yōu)化，過分強調(diào)管理建筑安裝工程費用，整個項目的造價管理被嚴重忽視了，沒有把先預(yù)測、后控制的現(xiàn)代管理思想融入其中。這種注重事后核算的管理制度無法避免在建設(shè)工程設(shè)計和決策階段出現(xiàn)失誤的情況，在設(shè)備材料保管過程中涉及到的質(zhì)量問題、庫存問題以及價格問題也無法有效的防止和解決。概預(yù)算與定額是分不開的，甲乙雙方只有建立在定額的基礎(chǔ)之上方可展開工作，沒有這一標準甚至?xí)B最基本的互相理解和溝通都無法實現(xiàn)，將定額作為評判的標準不僅僅出現(xiàn)在甲乙雙方身上，在仲裁機構(gòu)、審計部門以及上級管理部門同樣適用，這種靜態(tài)的投資控制顯然已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)下時展的需求。
招投標價格計算應(yīng)該充分結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部的實際情況，尤其是機械臺班、材料、人工等價格的變化。對工程的范圍、地理范圍、運行過程、組織機構(gòu)、資源管理、質(zhì)量管理、臨時設(shè)置攤銷、合同管理、技術(shù)措施、風(fēng)險分析要十分的了解，同時在分析投標價格的過程中要充分結(jié)合選用的施工機械、施工方案、工程價款支付方式、標準規(guī)范等等，通過微觀管理來制定財務(wù)決策。因此，事前控制往往要比事后控制更能取得良好的效果，充分發(fā)揮財務(wù)決策在投標報價過程中的重要作用，為中標和贏利奠定基礎(chǔ)。
2.2根據(jù)工程實際情況采用有利的合同價格形式
在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，工程招投標不只是定價的問題，而是要充分結(jié)合投標、招標、合同條件、設(shè)計文件和文本管理，既要保證價格的準確性，又要確保標書價格具有合理性和競爭性。在工程招投標完畢之后，通過合同價格的形式將招投標所形成的價格固定下來，充分利用合同管理來有效的控制招投標價格。經(jīng)濟合同的核心內(nèi)容就是支付條款和合同價款，這在管理合同、執(zhí)行合同、簽訂合同過程中處于核心地位。確定招投標合同價以后，可以改變過去輕成本控制，重質(zhì)量控制和進度控制的思想。針對當(dāng)年開工、竣工的工程，可以采用固定總價合同;對于工程量較大、跨年度較大、文件不齊全的工程，可以采用單價合同;對于不清楚價格變化趨勢的工程盡可能的避免出現(xiàn)一次包死的情況，根據(jù)國際慣例的需求，具體問題具體分析，有所不包，有所包死。除此之外，調(diào)整價格的范圍和計算公式也可以在合同中有所規(guī)定，起到降低風(fēng)險的目的。
1.成本控制的概念
1.1建設(shè)項目的特點
1.1.1一次性投入資金數(shù)額大
建設(shè)項目的資金投入數(shù)額是非常大的，設(shè)備、材料都需要大量的資金，而且這一過程是持續(xù)不間斷的。
1.1.2建設(shè)和回收周期長
建設(shè)項目的投資遠比其他生產(chǎn)周期要長，而且在這一過程中要不斷的對人力、物力、財力投入再投入，只要當(dāng)建設(shè)項目完成，其投入資產(chǎn)才能回收，而且回收的過程也需要一定的時間。
1.2工程造價的概念
工程造價是建設(shè)工程造價的簡稱。傳統(tǒng)意義上有兩種概念。
1.2.1建設(shè)項目的建設(shè)成本
指完成一個建設(shè)項目所需費用的總和，包括建設(shè)工程、安裝工程、設(shè)備及其它相關(guān)費用。
1.2.2建設(shè)工程的承發(fā)包價格
承發(fā)包的內(nèi)容有建筑、安裝，以及包括建筑安裝在內(nèi)的，范圍更廣的“交鑰匙”工程，但主要是指施工的承發(fā)包價格。
這兩個含義區(qū)別在于建設(shè)成本是對于投資主體和項目法人的，承發(fā)包價格是對應(yīng)于承包法、發(fā)包方而言的。
2.成本控制在整個建設(shè)項目過程的重要作用
針對建設(shè)項目的特點以及工程造價的概念，成本控制在建設(shè)項目整個過程中都起到了巨大的作用，下面針對建設(shè)項目不同階段淺析成本控制在對應(yīng)階段所起的作用。
2.1成本控制在建設(shè)項目決策階段的作用
在這一階段成本控制主要體現(xiàn)在項目投資決策之前，通過做好可行性研究，是項目的投資決策建立在科學(xué)性和可靠性的基礎(chǔ)上，從而實現(xiàn)項目投資決策科學(xué)化，減少和避免投資決策的失誤，提高項目投資的經(jīng)濟效益。
2.2成本控制在建設(shè)項目設(shè)計階段的作用
建設(shè)項目確定后，即開始進行工程的設(shè)計。人們?yōu)榱送瓿蓴M定的建設(shè)項目，可以采取不同的設(shè)計方案以達到不同的經(jīng)濟效益。而成本控制在這一階段起的作用就是對涉及方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析，論證各方案在技術(shù)上是否可行，在功能上是否滿足需要，在經(jīng)濟上是否合理；選擇經(jīng)濟效果最佳方案，為改進建筑設(shè)計，提高經(jīng)濟效益提供依據(jù)；為對建筑設(shè)計中采用的各種技術(shù)方案、技術(shù)措施、技術(shù)路線的經(jīng)濟效益進行計算、比較分析和評價、為實現(xiàn)建設(shè)項目投資效果、為選用最佳方案提供科學(xué)依據(jù)。
2.3成本控制在建設(shè)項目實施階段的作用
建設(shè)項目一經(jīng)策劃確定設(shè)計確定的前提下，在實際施工這一過程只要能做到按計劃進度實施即可，成本控制在這個過程中的作用主要體現(xiàn)在兩個方面。第一，前期招標以及簽訂合同時，應(yīng)考慮周全。編制清單及控制價要充分考慮當(dāng)下以及將來有可能發(fā)生的狀況，并將所有風(fēng)險包含在合同內(nèi)。第二，在施工過程中，熟悉定額內(nèi)容，嚴格執(zhí)行合同約定，減少不必要的經(jīng)濟簽證，嚴格控制工程進度款的支付。
2.4成本控制在建設(shè)項目竣工階段的作用
建設(shè)項目竣工后，項目基本接近結(jié)束，在這一項目階段，成本控制主要體現(xiàn)在結(jié)算審計工作上，這一過程主要目的是做到不冤枉承包方的每一分錢，該給的一分不少，但同時要嚴格控制我們給出去的每一分錢，不該給的、沒有依據(jù)的即時是一分錢也不能給。
3.成本控制在整個項目實施過程中實施方法
3.1成本控制目標的設(shè)置
控制是為確保目標的實現(xiàn)而服務(wù)的。一個系統(tǒng)若沒有目標，就不需要、也無法進行控制。目標的設(shè)置是很嚴肅的，應(yīng)有科學(xué)的依據(jù)。這個目標既有先進性又有實現(xiàn)的可能性，目標水平要能激發(fā)執(zhí)行者的進取心和充分發(fā)揮他們的工作能力，不能太高也不能過低。
3.2以設(shè)計階段為重點進行全過程成本控制
成本控制貫穿于項目建設(shè)全過程，這一點是沒有疑義的，但是必須重點突出。在設(shè)計階段，影響項目造價的可能性為75%--95%；在技術(shù)設(shè)計階段。影響項目造價的可能性為35%--75%；在是施工圖設(shè)計階段，影響項目造價的可能性為5%—35%；很顯然，項目成本控制的關(guān)鍵在于施工以前的投資決算和設(shè)計階段，而在項目作出投資決策后，控制項目投資的關(guān)鍵在于設(shè)計。建設(shè)工程全壽命費用包括項目造價和工程交付使用后的經(jīng)常開支費用（含經(jīng)營費用、日常維護維修費用、使用期內(nèi)大修理和局部更新費用）以及該項目試用期滿后的報廢拆除費用等。據(jù)西方一些國家分析，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用基本決定了幾乎全部隨后的費用，由此可見，設(shè)計質(zhì)量對整個工程建設(shè)的效益是何等重要。
3.3主動控制以取得令人滿意的效果
長期以來，人們一直把成本控制理解為目標值與實際值的比較，以及當(dāng)實際值偏離目標值時，分析其產(chǎn)生偏差的原因，并確定下一步的對策，這樣的控制問題在于，這種立足于調(diào)查---分析---決策基礎(chǔ)上的的偏離----再偏離----再糾偏的控制方法，只能糾正偏離，不能使已產(chǎn)生的偏離消失，不能預(yù)防可能發(fā)生的偏離，因而只能說是被動控制。我們要做的是將系統(tǒng)論和控制論的研究成果用于項目管理后，將控制立足于事先主動地采取決策措施，以盡可能地減少以致避免目標值與實際值的偏離。這是主動的、積極的控制方法，因此，被稱為主動控制。
目前我國建設(shè)工程造價管理采用工程量清單計價模式，遵循《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》。為工程進度款支付提供了計算依據(jù)；清單計價經(jīng)國內(nèi)外多年的工程成本管理實踐證明，是控制項目施工建設(shè)階段工程成本的有效方法。
1 清單的編制要求
預(yù)算清單在編制時應(yīng)嚴格按《計價規(guī)范》要求執(zhí)行，在編制過程中應(yīng)特別注意以下四方面的內(nèi)容：
1.1 清單子目的分項時依據(jù)《計價規(guī)范》原則盡可能編制的細致。優(yōu)點主要體現(xiàn)在三個方面：其一是方便施工單位投標報價；其二為后期施工現(xiàn)場管理提供方便；其三為施工中進度款的支付計算提供了方便；
1.2 清單在編制過程中，清單子目要做到不漏項、不缺項，整個工程項目應(yīng)在清單中全部體現(xiàn)，清單工程量必須正確，避免在施工及結(jié)算時出現(xiàn)扯皮，引起工程造價超預(yù)算控制造價。一個成功項目造價管理，在沒有大的設(shè)計變更情況及不可遇見事項發(fā)生，結(jié)算造價應(yīng)是接近預(yù)算造價。
1.3 清單計價的工作內(nèi)容應(yīng)描述全面、具體，必需體現(xiàn)清單包括的全部工作。優(yōu)點主要體現(xiàn)在二個方面：其一是方便施工單位投標報價；其二為后期施工現(xiàn)場管理提供明確的信息，避免扯皮的事件發(fā)生。
1.4 清單計價的編制應(yīng)根據(jù)工程項目特點，分部位分別編制。例如一棟有地下室、裙房、塔樓的高層建筑，土建部位的清單計價編制時最好將清單計價分為五個部分，土方及護壁部分、基礎(chǔ)部分、地下室部分、裙房部分、塔樓部分。在每個部分可根據(jù)需要再用分部工程分出各項分部。優(yōu)點主要體現(xiàn)在三個方面：其一是為選擇不同的施工單位提供了方便；其二為施工中進度款的支付計算提供了方便；其三為每一部分的造價控制，造價指標分析、統(tǒng)計、對比提供了方便。 清單計價的編制質(zhì)量優(yōu)劣直接影響工程造價的正確性，影響后期的工程項目管理。對于編制清單的專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)及工作責(zé)任心要求較高，同時清單編制必須給予其充分必要的編制時間。
2 施工合同內(nèi)容應(yīng)與清單計價相結(jié)合
清單計價的管理模式必須要在施工合同中給予明確。對于不同形式的施工合同均可采用清單計價的管理模式，但不同形式的施工合同清單的作用略有差別，需要用不同的合同條款來確定清單的作用。 在固定單價合同中預(yù)算編制的清單工程量是可以調(diào)整的，為了保證清單計價在結(jié)算中的地位，在施工合同中可通過一些施工條款來處理。例如：
在工程量差別方面，當(dāng)招標時的工程量與實際施工中的工程量不符時，發(fā)包人與承包人約定可以調(diào)整的，承包人應(yīng)在事件發(fā)生后14天內(nèi)做出工程量增加核定單，經(jīng)現(xiàn)場工程師認可后作為計價依據(jù)。當(dāng)招標時的工程量與實際施工中的工程量不符時，承包人應(yīng)在事件發(fā)生后14天內(nèi)未做出反應(yīng)視為已含在總價中考慮，不再另行計價。
在單價方面一般是固定的，只有在工期較長的情況下合同中可約定部分主要材料可按市場信息價調(diào)整。
在固定總價合同（大包干總價合同）中預(yù)算編制的清單工程量是為防止施工與預(yù)算不符時，作為結(jié)算調(diào)整合同價的依據(jù)。在施工合同中必須用專用條款來明確。
例如：
承包方保質(zhì)保量的完成施工圖及《某分部分項工程量清單》中列明的工程量，如清單中漏項缺項的工程量視為已含在大包干總價中考慮，不再另行計價。這種條款就明確了施工時必須按清單內(nèi)容施工，如未完成的清單工程量結(jié)算要扣除其工程造價，并且如果清單中出現(xiàn)的漏項缺項結(jié)算時也不給予補償。
現(xiàn)行的施工合同基本為上述兩種形式，不同特點的工程可能還需增加一些專用條款將清單計價的作用進一步明確。合同條款約定的成熟，清單計價編制的清楚、明細、全面，對于后期的造價控制、工程結(jié)算將起到舉足輕重的作用，是節(jié)約工作時間、控制成本造價都有益。
3 施工過程中清單的運用
工程量清單作為合同的附件形式存在，可方便施工現(xiàn)場管理、辦理經(jīng)濟簽證、施工進度工程量的確定。
3.1 在施工現(xiàn)場管理時，可運用清單及施工圖相結(jié)合進行，即可對清單進行一次檢驗，又可作為驗收的依據(jù)?？赏ㄟ^清單加強施工現(xiàn)場管理，監(jiān)督承包商按圖施工，嚴格控制承包商的變更、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預(yù)算外費用。
3.2 在進度驗工時部位明確、清楚、詳細的工程量清單將會使過程控制中的造價審核更方便、快捷。 3.3 在施工現(xiàn)場管理時，運用清單辦理經(jīng)濟簽證造價明確，有助于造價工程師在施工過程中有效的控制造價，并及時、正確處理索賠和防范索賠。施工中原則上承包商不得隨便對原工程設(shè)計進行變更，如提出合理化建議，須經(jīng)設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理等單位有關(guān)工程師同意，所發(fā)生的費用和獲得的收益，建設(shè)單位、承包商約定分擔(dān)或分享。
4 工程結(jié)算時清單計價的作用
工程竣工結(jié)算是指承包商按合同規(guī)定完成全部承包工程的工作內(nèi)容，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位進行最終工程款結(jié)算。是一種動態(tài)的造價計算，應(yīng)依據(jù)合同約定進行，清單內(nèi)容、工程量、單價是結(jié)算時的主要依據(jù)之一。
結(jié)算總造價=合同總價+調(diào)增調(diào)減造價
4.1 清單的工作內(nèi)容是工程驗收及計價的標準，完成數(shù)量、完成質(zhì)量都決定了工程的最后造價；
4.2 清單的工程量的變更一般來自于以下三個方面：1、由于設(shè)計單位失誤造成的設(shè)計誤差而產(chǎn)生的設(shè)計變更；2、由于承包商的施工失誤而產(chǎn)生的變更；3、由于建設(shè)單位自己設(shè)計修改產(chǎn)生的變更。對于不同的原因，不同單位造成的工程量增減應(yīng)分別處理：由于設(shè)計院的原因造成的工程造價的增加應(yīng)補償給承包商，但要扣設(shè)計院的設(shè)計費用；由于施工失誤造成的工程費用的增加施工單位不得要求補償同時視工程實際情況罰款；由于建設(shè)單位自身原因造成的工程費用的增加應(yīng)補償給施工單位，這種情況是建設(shè)單位工程造價人員成本控制的重點。 4.3 清單單價在現(xiàn)行的合同條例中一般是不準許變更的，只有在工期較長的情況下合同中可約定部分主要材料在結(jié)算時可按市場信息價調(diào)整，這一部分造價的調(diào)增調(diào)減是確定結(jié)算價的因素之一。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；動態(tài)成本；成本控制；成本控制用軟件
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 1.房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制簡述，及目前成本控制用軟件的使用
成本控制是所有類型企業(yè)中的一個重要工作,同樣對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說成本控制也是必不可少的。在我國房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼展開之際,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要在激烈的市場競爭中立于不敗之地,取得良好的經(jīng)濟效益,就必須十分重視對企業(yè)內(nèi)部管理尤其是開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)的成本控制工作,通過提高企業(yè)的成本管理水平進而實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
在軟件項目的開發(fā)過程中，項目管理日益受到人們的關(guān)注。軟件項目管理是為了使軟件項目能夠按照預(yù)定的成本、進度、質(zhì)量順利完成，而對成本、人員、進度、質(zhì)量、風(fēng)險等進行分析和管理的活動。成本管理是軟件項目管理的一個主要內(nèi)容，就目前發(fā)展來看，成本管理是軟件項目管理中一個比較薄弱的方面，許多軟件項目由于成本管理不善，造成了軟件造價的成本上升，軟件質(zhì)量得不到保證。針對這些現(xiàn)象，文章提出了一種新的成本管理方法，并將其應(yīng)用于正在研究中的課題--軟件項目管理平臺的開發(fā)當(dāng)中，以便于開發(fā)有效的軟件項目管理工具，為企業(yè)節(jié)約成本，提高經(jīng)濟效益。
2.動態(tài)成本控制的流程
2.1設(shè)計階段
2.1.1制定目標成本
房地產(chǎn)公司通常都設(shè)置有預(yù)決算部專門負責(zé)工程造價管理和成本全過程監(jiān)控，預(yù)決算部實質(zhì)性介入是在擴初階段編制完成《項目造價預(yù)測報告》，該報告主要是預(yù)測四項費用，即土地費用、前期費用、建安費用、公建配套費用。具體細分到可能發(fā)生的每個合同包的預(yù)測合同金額，預(yù)測的依據(jù)是根據(jù)已完工程的造價結(jié)算資料經(jīng)科學(xué)統(tǒng)計分析得出指標參考值，并結(jié)合最新的政策收費和市場收費情況確定預(yù)測金額。
2.1.2設(shè)計階段成本控制
設(shè)計階段是控制開發(fā)成本最重要的階段，因為設(shè)計階段可鎖定可控成本的80％以上。通過限額設(shè)計指標來實施項目的成本控制，要求在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，對鋼筋、砼、節(jié)點等限定上限指標，設(shè)計完成后對實際指標進行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設(shè)計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費；強調(diào)設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性。
2.2施工前期階段 根據(jù)開工計劃預(yù)決算部編制完成工程量清單預(yù)算，合理確定招標控制價，并審查招標文件和合同的有關(guān)造價條款提出造價建議，通過招標確定合同造價，從而進一步鎖定目標成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標前缺乏成熟的方案及確定的技術(shù)標準、或者在招標完成后圖紙出現(xiàn)較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產(chǎn)生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。
2.3施工階段
2.3.1嚴格現(xiàn)場簽證制度：建立工程、造價、監(jiān)理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質(zhì)，了解每單費用，加強各部門互相監(jiān)督，并由分管領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)確認。
2.3.2嚴格控制材料、設(shè)備價格： 材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機制。
2.3.3準確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監(jiān)督其執(zhí)行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。
2.4竣工階段：該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據(jù)竣工結(jié)算資料受理情況完成工程結(jié)算審核，待項目所有合同完成結(jié)算后編制《項目工程結(jié)算報告》，該報告內(nèi)容包括：項目工程概況、合同結(jié)算情況列表說明、工程預(yù)決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預(yù)測和結(jié)算對比分析、經(jīng)驗分享及建議等。
3.動態(tài)成本控制的關(guān)鍵
3.1根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，提交立項可行性報告，履行立項審批程序。
3.2客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。
3.3遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標成本范圍之內(nèi)。
3.4正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
3.5組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
4.動態(tài)成本控制中軟件的引入提高了效率
4.1數(shù)據(jù)準確、時效性強，有助于提高工作效率。成本管理是一個動態(tài)的管理過程，傳統(tǒng)管理模式中，業(yè)務(wù)人員匯總數(shù)據(jù)、編制成本報表需要很長時間，過程中也容易出錯，效率較低。計算機軟件可有效地解決這個問題，軟件可根據(jù)工作人員錄入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)自動生成所需的各種報表，且及時準確，可大量節(jié)省業(yè)務(wù)人員的工作時間，管理層只需登錄軟件就可隨時查看項目的合同管理、計量管理、財務(wù)管理、物資管理等項目的成本數(shù)據(jù)，掌握項目的經(jīng)濟運行狀況。
4.2有助于企業(yè)標準化管理，提高企業(yè)成本管理水平。成本管理以成本控制為核心，以企業(yè)效益最大化為目的。每個企業(yè)都有適合自身發(fā)展的管理辦法，把企業(yè)的成本管理流程和管理要求固化到軟件中，可以實現(xiàn)企業(yè)管理的標準化、流程化管理。同時，管理經(jīng)驗和數(shù)據(jù)能在使用軟件的過程中有效地積累，較好地促進企業(yè)的長遠發(fā)展。
4.3價格低廉，實用性強。目前市場上的項目管理軟件很多，軟件涉及企業(yè)管理的方方面面，功能龐大，操作復(fù)雜，價格也比較昂貴，少則幾十萬，多則上百萬，在成本管理方面也不完全符合本企業(yè)的管理思路。針對這些情況，開發(fā)適合本企業(yè)的成本管理軟件系統(tǒng)，不但費用低，而且符合企業(yè)的管理需要。
5.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中動態(tài)成本的幾點想法
5.1動態(tài)成本控制何時開始進行
房地產(chǎn)企業(yè)一個項目從開始投入資金到資金的回籠，從開始動工到形成建筑產(chǎn)品，項目的開發(fā)時間通常都超過一年，規(guī)模較大項目的開發(fā)時間則更長，整個開發(fā)過程需要經(jīng)過投資決策、設(shè)計計劃、建筑施工、竣工完結(jié)、銷售這幾個階段工作。尤其在建筑施工階段，這時尤其要投入大量的人力、物力、財力才能最終形成產(chǎn)品，成本控制也是長期性。
5.2控制開發(fā)項目的期間費用是很重要
5.2.1銷售費用的控制。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售費用為商品房銷售價格的 2％-4％，主要是廣告費 ，廣告費用支出應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等多種因素確定。
5.2.2空閑商品房維護費用的控制?？臻e商品房的維護費用主要包括物業(yè)管理費、供暖費及其看護費用等。
5.3動態(tài)成本控制的結(jié)果如何為下一個項目服務(wù)
動態(tài)成本控制是一個系統(tǒng)工程，通過軟件實現(xiàn)動態(tài)成本控制，具體工作人員和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對項目實施期間所有的成本的動態(tài)結(jié)果一目了然，可以看到實際發(fā)生成本和目標成本的偏差。如果實際發(fā)生成本超過了目標成本，我們要分析超出的原因，比如設(shè)計變更、簽證等；再就是，如果擬發(fā)生成本超過了目標成本，會指導(dǎo)我們在實際的采購過程中按照我們預(yù)定的標準進行選擇中標單位。
另外一方面，如果實際發(fā)生成本確實超過了目標成本，但又是必須的要發(fā)生的。我們可以通過這樣的動態(tài)成本顯示結(jié)果來指導(dǎo)下一個項目目標成本的定制，已達到更加貼切實際、更加有效控制，能更好的預(yù)防概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算的“三超”情形。
6.結(jié)束語
總之，開發(fā)企業(yè)的成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，每一環(huán)節(jié)松動，都會影響項目的盈利狀況，尤其在目前房地產(chǎn)市場不景氣的大環(huán)境下，更應(yīng)以嚴謹務(wù)實的態(tài)度做好每一個環(huán)節(jié)工作，使各環(huán)節(jié)得到有效銜接，使成本管理真正達到企業(yè)目的。
參考文獻：
